SAKSFREMLEGG. Saksbehandler: Knut Arne Grosås Arkiv: PID Arkivsaksnr.: 17/1037

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksbehandler: Knut Arne Grosås Arkiv: PID Arkivsaksnr.: 17/1037 Plansak kommunal detaljregulering Fredly - planid merknadsbehandling og planvedtak Vedlegg: 1) Plankart dat / sist rev ) Planbestemmelser dat ) Planbeskrivelse med ROS-analyse dat ) UMF sak 32/18 dat ) Nytt vedlegg: Notat - mindre/justering, dat Andre dokumenter (ikke vedlagt): Saksmappe og originale merknadsbrev Kort sammendrag: Kommunal detaljregulering for bolig- og sentrumsområdet «Fredly» i Finnsnes utarbeidet av plan- og tekniske tjenester i Lenvik kommune fremlegges til 2. gangs behandling og planvedtak i Lenvik kommunestyre. Planområdet omfatter sentrumsområdet Fredly mellom Nordborg videregående skole i øst, inntil Hans Karoliusvei i vest avgrenset av Storgata (fylkesveg 86) og Sjøgata på sørlig side. Planutvalget vedtok i sak 125/16 igangsettelse av detaljregulering «Fredly» innenfor et område som omfattes av plan 341 «Sentrumsplan Finnsnes». Utvalg for miljø og forvalting (UMF) som planutvalg vedtok planen utlagt til høring og offentlig ettersyn iht. vedtak i sak 32/18 den I løpet av høringsperioden ble det ikke fremmet innsigelser. Det er fremmet 9 merknader som er vurdert. Endringer er gjort iht. merknader som er relevante for planens virkninger. Reguleringsplanen fremmer muligheten for boligfortetting i sentrumsområdet i samsvar med gjeldende områdereguleringsplan 341 «Sentrumsplan Finnsnes». Detaljreguleringsplanen viderefører essensen i sentrumsplanens føringer med mindre justeringer som gjelder høyere krav til lekeområder og ny trafikal adkomstløsning som erstatter eksisterende vegløsning fra planområdet slik at fremtidig inn- og utkjøringstrykk fra «Fredly» ledes bort fra dagens avkjørsel til fylkesvegen og «Storgata» slik Statens vegvesen anmoder. Etterspørselen etter å få utvikle sentrumsområdet er stor og med utgangspunkt i planområdets eksisterende bebyggelse er utviklingspotensialet høyt. Planrevisjonen etter høring avklarer de viktigste merknadene fra sektormyndighetene og løser til dels flere interessemotsetninger i planområdet.

2 Saksopplysninger: Planens hensikt Planforslaget omfatter et areal på 38,4 dekar og kan sees på som en videreføring av eksisterende sentrumsløsninger på Finnsnes der kjerneområdene i bysenteret består av boligløsninger omkranset av nærings- og handelsvirksomhet i kvartalsstruktur. Hensikten med planen er å tilrettelegge for en boligutbygging i «Fredly» området som naturlig viderefører intensjonene om boligfortetting i sentrumsplanen for Finnsnes med tilpasninger som ivaretar rikelig grøntareal til lek- og rekreasjon og etablering av en ny trafikksikker adkomstveg til boligområdet via «Sjøgata». Planens hovedintensjon er tilretteleggelse av en forbedret kjøreadkomst til de aktuelle boligområdene. Presentasjon av planforslaget Med referanse til vedlagt plankart dat Rammene som er fastsatt i feltet D1 i gjeldene områdereguleringsplan nr. 341 «Sentrumsplan Finnsnes» videreføres. 1) Bolig og bebyggelse Detaljreguleringen tilrettelegger for fortetting i sentrumsområdet med utgangspunkt i areal avsatt til boligformål og mindre boligetablering innenfor sentrumsformålene. Det tillates oppføring av boligbebyggelse med maksimalt 8 boenheter i et bygg med tilhørende uteanlegg og utnyttelsesgrad BYA på 70% og minste uteoppholdsareal MUA på 30% i delområdene B1 og B2. Begge områdene sees i sammenheng og kan omfatte flere eiendommer av ulik størrelse. Reguleringsplanen endrer sentrumsformålet A13 jf. gjeldende sentrumsplan for Finnsnes ved at det tillates boliger i første etasje med krav til at uteområder og støy ivaretas slik at utviklingen innenfor bykjernen styrkes. Rekkefølgekrav i gjeldende sentrumsplan tilknyttet kommunaltekniske anlegg videreføres i plan. Innenfor sentrumsformålene (A) tillates det ikke industribebyggelse eller annen virksomhet som kommunen mener vil medføre ulemper mht. trafikk eller miljø. Utbyggingsformene som tillates i A13, A14 og A15 er: - Boligbebyggelse med nødvendig uteareal - Kjøpesenter og forretninger - Offentlig og privat tjenesteyting - Næringsbebyggelse og kontor - Hotell, overnatting og bevertning - Øvrige kommunaltekniske anlegg og teknisk infrastruktur 2) Undervisningsformål Undervisningsformålet angitt i «Sentrumsplan Finnsnes» videreføres med en mindre justering der Nordborg skoler må avgi noe areal til etablering av ny adkomstveg SKV3 med fortau til «Fredlyområdet» og boligområdene B1 og B2. 3) Lekeareal

3 Planen tilrettelegger for etablering av 2 nærlekeplasser BNA1 og BNA2 sentralt i boligområdet som er en høyning av kravspesifikasjonene i forhold til bestemmelser i sentrumsplanen for Finnsnes. 4) Trafikkløsninger Eksisterende veger og gater videreføres i planen. Økt trafikktrykk på avkjørsel «Storgata» x «Fredly» ved utbyggingsrealisering løses ved å etablere en ny adkomst SKV3 med fortau SF1 fra «Sjøgata». Når SKV3 er etablert skal dagens adkomstveg «Fredly» stenges. Den kan fungere videre som gjennomgangsløsning for myke trafikanter. For å legge til rette for sikker skoleveg mot Nordborg videregående skole og adkomst til «Fredly» legger planen føring for etablering av et fortau langs nordsiden av «Sjøgata». Omstendighetene rundt en etablering må avklares i sammenheng med utbygging av boligområdene og sentrumsformålet A13. Ny veg SKV3 reguleres med 4,0 meter kjørefeltbredde adskilt med kansteinløsning til fortau SF1 med regulert bredde 3,0 meter. Høring og offentlig ettersyn Planforslaget har vært utlagt til høring og offentlig ettersyn i perioden naboer og berørte parter er tilskrevet i brevs form og høringen annonsert i avisen «Folkebladet». Det er ikke fremmet innsigelser. Lenvik kommune mottok 9 merknader som refereres med rådmannens kommentar. 1) Fylkesmannen i Troms Ønsker tilføyelse av krav til utomhusplan, HC parkering og sikting av lekearealene med buffersone mot veg. Rådmannen har tatt merknadene delvis til følge i revidert planforslag. 2) Troms Fylkeskommune a) Ønsker tilføyelse av bestemmelse for adkomstveg fra A14 og A15 b) Ny adkomstløsning SKV3 er løst på en god måte c) Skiltet busstopp i Hans Karoliusvei er ikke omtalt i plan d) Ønsker tilretteleggelse for G/S veg mellom SKV3 og SKV4 e) Barn og unge i trafikalt perspektiv mangler omtale i planen f) Ingen merknad til kulturminnevernet g) Utnyttelsesgrad ikke angitt i plankartet h) Uavklart status på andre mulige inn og utkjøringer fra planområdet i) Motstridene bestemmelser om byggegrense til veg pkt og j) Inn og utgjøring fra A13 bør knyttes til ny veg SKV3 k) Ønsker avsett areal til fremtidig god sykkelløsing i området langs fv. 86 jf. planen «Sammenhengende hovednett for sykkeltrafikk på Finnsnes». Rådmannen tar merknaden til orientering. Motstridende bestemmelser er rettet, utnyttelsesgrad er nå angitt i plankartet og busstopp samt barn i et trafikalt perspektiv innlemmet og omtalt i planbeskrivelsen. Planen tilrettelegger ikke for G/S veg gjennom planområdet men en gjennomgangsløsning omtales i planbeskrivelsen. 3) Statens vegvesen region Nord a) Ikke gjort grep for å løse utfordringer med biloppstilling tilknyttet bilverksted.

4 b) Etterlyser tydeligere omtale av virkningene for eksisterende avkjørsler. c) Anmodning om å fjerne kulepunkt 1 pkt. 2.8 i planbestemmelsene. d) Pkt. 2.8 kulepunkt 2 skaper uoverensstemmelse om prosedyre ved søknad om avkjørsel. e) Motstridene bestemmelser om byggegrense til veg pkt og f) Aksepterer ikke oppføring av tekniske anlegg på SVT1 ut mot fv. 86. g) Aksepterer ikke plassering av støyskjerm innenfor felt SVT1 h) Ønsker ikke at det tillates balkonger trukket over angitt byggegrense. i) Ber om tilføyelse av rekkefølgekrav som sikrer at det ikke startes byggearbeid i planområdet før adkomster og samferdselsanlegg tilknyttet fv. 86 er kontrollert og godkjent samt innmålinger til nasjonal vegdatabank (NVDB) er innsendt. j) Uheldig å tillate gjerde 5 meter fra regulert senterlinje til. Fv. 86. Ber om tydeliggjøring av at gjerde ikke skal komme i konflikt med fylkesvegen. k) Tidspunkt for sanering av SKV 4 bør fremkomme. l) Det må fremkomme i bestemmelsene at stenging av SKV4 må effektueres når SKV3 er ferdigstilt, før det gis brukstillatelse for boliger i felt B1 og B2. Rådmannen tar merknaden til etterfølgelse på punkter som har uheldige virkninger tilknyttet fv. 86. Øvrige tas til orientering Utfordringer med biloppstilling tilknyttet bilverkstedet løses ved stengning av SKV4 når SKV3 er etablert. Planen vil ikke medføre ytterligere virkninger for avkjørslene som kun videreføres og en ytterligere beskrivelse av disse vil bli overflødig. Motstridene bestemmelse om byggegrense pkt. er korrigert. 4) Circkle K Norge AS Ber om at det tas høyde for at tankbiler som leverer drivstoff til stasjonen må ha god adkomst fra Vest. Ønsker at dagens adkomst opprettholdes og ikke flyttes. Rådmannen tar merknaden til orientering. 5) Nordborg skoler a) Uheldig at planen legger til rette for trafikkert veg SKV3 tett inntil skolens internat. Med utgangspunkt i skolens mål om å tilby gode boforhold for sine elever i videregåendeskolealder vil en vegen medføre støy til alle døgnets tider. b) Skolen ser det som unaturlig å skulle avgi tomt til veg (SKV3) dersom kommunen eier nabotomten. c) Hvis SKV3 trekkes vekk fra Nordborgs eiendom vil det kunne medføre mindre støy inn på internatet. d) Forståelse for at mange hensyn må tas i saken men presiserer at mange forhold har kommet i en uheldig rekkefølge og har komplisert saken. Rådmannen tar merknaden til orientering. 6) Åsulv Svestad og Hanne Brustad a) Ingen videre kommentarer til detaljreguleringen annet en tidligere merknad b) Anbefaler at adkomst til gnr. 44 bnr. 551 ikke løses på annen måte enn slik den fremstår i dag. c) Boenheten har utleiedel slik at man må regne trafikkbelastning for 2 boenheter på denne eiendommen.

5 Rådmannen tar merknaden til orientering. 7) BSN Eiendom AS a) Positive til planens formål men reagerer på måten reguleringen løses på sett i lys av forhold som ikke er beskrevet gjennom plandokumentene. b) Areal regulert til BNA2 ligger på BSNs eiendom og antydes å dekke hele planens nærlekeplassbehov. c) Plasseringen av BNA2 umuliggjør fornuftig planlegging av inn/utkjøring samt parkeringsløsning til BSNs byggeprosjekt. d) Størrelse på arealet BNA1(lekeplass) fremgår ikke av plankartet. e) Stiller spørsmål ved likebehandling mht. større lekeplasser i planen sammenliknet med krav i gjeldene sentrumsplan for Finnsnes. f) Stiller spørsmål ved om kommunen har tillatt avvik fra bestemmelser i sentrumsplanen for lekeareal tilknyttet prosjektene Nygårds platået og Lundhaugen borettslag. g) Ønsker at planen skal avklare lekeplassenes drifts og eierforhold h) Bemerker at planen legger til rette for 2 nærlekeplasser på endeveg uten gjennomgangstrafikk. Rådmannen tar deler av merknaden til etterfølgelse. Innlemmet i planbeskrivelsen at Lenvik kommune ønsker å sikre større leke- og rekreasjonsområder tilknyttet boligbebyggelsen i plan. Omtale av mulig gjennomgangs sone over lekeplass fra SKV3 til SKV4 er tilføyd i planbeskrivelsen men det legges ikke ytterligere føringer for temaet. 8) Astrid og Bernt Karolius a) Viser til at planen legger opp til stenging av adkomst (SKV4) til deres bolig. b) Stiller krav om at kommunen legger inn avkjørsel fra SKV3 til gnr. bnr c) Ønsker ivaretakelse av deres interesser og økonomiske forhold ved stengning/sanering av adkomstvegen som også vil umuliggjøre utnyttelse av deres eierskap i gnr. 44 bnr. 40. d) Stiller krav om at deres rettigheter kjøpes ut ved stengning av gaten/vegen «Fredly» (SKV4) e) Presiseres at planen vill medføre fremtvingelse av ny veg for andre boliger med adkomst til «Hans Karoliusvei», over deres to eiendommer. Løsningen som beskriver fremtidig disponering for andres adkomst betegnes som urimelig og kreves fjernet fra planen. f) Varsler innløsningskrav for arealer som må avgis til ny adkomstveg SKV3 Stiller krav om at verdsettingen må bygge reelle arealverdier etter salg som er gjort i området og eiendom mot «Sjøgata». g) Håper at arealbehov på deres eiendom løses så skånsomt som mulig. Rådmannen tar merknaden delvis til etterfølgelse. Ny avkjørings pil er angitt i plankartet. Planen kan ikke ta stilling til erstatningskrav. 9) Odin prosjektering AS a) Krav i planbestemmelsen pkt krav til gjennomsnittlig opprinnelig terreng målt fra laveste bygningspunkt må presiseres b) For felt B2 må MUA (minste uteoppholdsareal) inkludere arealer som inngår i lekeplass BNA2 c) Endring av beskrivelse til rekkefølgekrav: For B2 skal BNA2 være ferdigstilt.

6 Rådmannen tar merknaden delvis til etterfølgelse. Forhold til eksisterende plandokumenter - Planen inngår i området som omfattes av den gjeldende områdereguleringsplanen 341 «Sentrumsplan Finnsnes» og følger hovedstrukturen som er angitt i sentrumsplanen. - Detaljregulering «Fredly er en plan som tilrettelegger for at deler av området kan nyttes til konsentrert boligbebyggelse som fremmer fortetting i sentrumsområdet. - Regulert fylkesveg 86 «Storgata» videreføres i planen - Planen ivaretar arealpolitiske retningslinjer angitt i Fylkesplan for Troms og beskrevet i planbeskrivelsens pkt (vedlegg 3 til saksfremlegget). Forholdet til gjeldende vedtak - Oppfølging av vedtak i UMF sak 125/16 om igangsettelse av reguleringsplanprosess i kommunal regi. Rådmannen ble gitt fullmakt til å sette i gang planarbeid uten ny politisk behandling. - Direkte oppfølging av planutvalgets vedtak i UMF sak 32/18 den der planforslaget for «Fredly» ble vedtatt utlagt til høring og offentlig ettersyn. Forutsetninger for gjennomføring og økonomiske konsekvenser for Lenvik kommune Ny utbygging innenfor B1 og B2 er betinget av at ny adkomstveg SKV3 og fortau SF1 skal realiseres. Utbygging av felt A13 er betinget av at fortau SF9 langs «Sjøgata» realiseres. Oppgavefordeling og finansiering av nytt samferdselsanlegg skal reguleres gjennom særskilt avtale mellom utbyggere, berørte grunneiere og Lenvik kommune. Vurdering: En utbygging av «Fredlyområdet» med utgangspunkt i realisering av planen vil åpne opp for konsentrert boligetablering nær bysenteret og bidra til å imøtekomme etterspørselen etter boliger i sentrumsområdet. Det kan skape gode ringvirkninger for den videre utviklingen av områdene avsatt til sentrumsformål som med utgangspunkt i detaljreguleringen kan nyttes til handel, næring og tjenesteyting, og nå også i kombinasjon med boliger i sentrumsformålet A13. Rådmannen anser det som svært gunstig at kommunen legger til rette for kombinerte bolig- og næringsløsninger i bysenteret med utgangspunkt i målet om å fremme fortetting samtidig som barns interesser ivaretas med større lekeplasser som uteoppholdsareal og uformelle møteplasser. Statens vegvesen har pekt på uakseptable virkninger av økt trafikkmengde fra «Fredlyområdet». Dette løses nå ved å etablere forbindelsesvegen SKV3 med fortau fra «Sjøgata» som i kraft av planbestemmelsene stenger SK4 «Fredly» og åpner opp for en mulig gjennomfartsåre for myke trafikanter.

7 Rådmannen har vurdert endringene gjort etter høring til å være relativt beskjedne og av en karakter som ikke gjør det nødvendig å fremlegge detaljreguleringsplanen til høring og offentlig ettersyn på nytt. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Innstilling: Lenvik kommunestyre vedtar detaljregulering «Fredly» med plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert Vedtaket er hjemlet i plan- og bygningsloven Lenvik rådhus, Finnsnes Bjørn Fredriksen rådmann Geir J. Fredriksen teknisk sjef