SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 8 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 18/4965 Detaljregulering for Kolbotnveien gangsbehandling Saksbehandler: Kristine Klavina Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 86/18 Utvalg for miljø og plan Vedlegg som følger saken 1) Forslag til reguleringsplan med: a) plankart datert: b) reguleringsbestemmelser datert: c) planbeskrivelse datert: ) Landskapsplan datert: ) Illustrasjonsunderlag for detaljregulering datert: ) Rapport «Kantorbekken boligpark» av Dronninga Landskap datert: ) Rapport «Plan for Kantorbekken» datert: ) Mottatte merknader til oppstartsvarsel 7) Forslagsstillers kommentar til innkomne merknader datert: ) Risiko og sårbarhetsanalyse datert: Dokumenter som ligger i saksmappen 9) Miljøprogram og miljøoppfølgingsplan datert: ) Riggplan datert: ) Trafikknotat datert: ) Vegtegninger (5 stk.) 13) Flomvurdering Kolbotnvatn Kantorbekken datert: ) Kart med påvisning av VA og HS kabler datert: ) VA Rammeplan datert: ) VA rammeplan plantegning datert: ) VA flom og avrenningsplan datert: ) VA kapasitetsberegning for felt B1 datert: ) Notat om naturverdier datert: ) Støyutredning datert: ) Geofaglige vurderinger datert: ) Brannteknisk notat datert: ) Rapport om energiløsninger datert:

2 Side 2 av 8 Behandling/vedtak i Utvalg for miljø og plan den sak 86/18 Behandling: Repr. Masdal (H) fremmet følgende tilleggsforslag: Det forutsettes at anleggsveier, mv. anlegges på en forsvarlig måte. Votering: Innstillingen med tilleggsforslaget enstemmig vedtatt. Vedtak: Forslag til detaljregulering for Kolbotnveien 45-47, planident , datert , legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Det forutsettes at anleggsveier, mv. anlegges på en forsvarlig måte. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Rådmannens innstilling 1. Forslag til detaljregulering for Kolbotnveien 45-47, planident , datert , legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven Saksutredning Sammendrag Petter Bogen Arkitektkontor AS har på vegne Kolbotn Utvikling AS fremmet et forslag til detaljregulering for Kolbotnveien i Kolbotn sentrum. Formålet med planen er å utvikle et boligområde med blokkbebyggelse. Eiendommene er i dag bebygd med 2 eneboliger. Petter Bogen Arkitektkontor AS fremmer også et planforslag for nabofeltet, en detaljregulering for Kantorbekken Terrasse. Planforslagene er varslet samlet og har fått inn samme merknader. Planforslagene er også vurdert samlet. Planforslaget innebærer at det bygges to terrasserte blokker med ca 44 leiligheter. I tillegg til utbyggingsområdet skal Kantorbekken åpnes. Det skal etableres en offentlig turvei gjennom feltet langs bekken. Gang- og sykkelvei langs planområdets østre avgrensning skal utbedres for å kunne brukes av alle og opparbeides med maks stigning 1:15. Gang- og sykkelvei langs Kolbotnveien skal videreføres med samme utforming som langs resten av Kolbotnveien nord for planområdet. Planforslaget er i tråd med områdereguleringen for Kolbotn sentrum, og det er derfor ikke fremmet et planinitiativ. Oppstartvarsel ble sendt ut , og det har kommet inn 7 merknader. Merknadene er vurdert og er i hovedsak hensyntatt i planarbeidet. Rådmannen vurderer at planforslaget ivaretar forventningene om effektiv arealutnyttelse med kvalitet. Rådmannen anbefaler at det planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.

3 Side 3 av 8 Avgrensing av planområdet er markert Bakgrunn for saken Oppegård kommunestyre vedtok en områderegulering for Kolbotn sentrum. Områdereguleringen legger rammebetingelser for videre utvikling av Kolbotn, til et attraktivt tettsted med et tett, intimt bypreg. Områdereguleringen legger til rette for sentrumsfunksjoner, grønnstruktur, boligfortetting, bevaring av kulturminner og kulturmiljø samt teknisk infrastruktur. Planen bygger på følgende overordnede mål, som har vært styrende for planarbeidet: 1. Bymessig sentrum med mangfold av funksjoner 2. Fremtidsrettet og klimanøytralt sentrum 3. Prioritet for gange, sykkel og kollektivtransport Områdereguleringen har følgende føringer knyttet til de 3 overordnede målene: Bygge opp om særtrekkene i planområdet; Kolbotnvannet med grønn omramming og jernbanestasjonen som naturlig midtpunkt i sentrum. Binde sammen øst- og vestsiden med trapper, ramper, broer og ny undergang sentralt plassert mellom nedre torg og nytt handelstorg i Kolbotnveien. Tilrettelegge for at Kolbotn blir et kollektivknutepunkt hvor busser og tog stopper i samme punkt, og hvor busser har god framkommelighet til togstasjonen slik at tog og busser korresponderer. Konsentrere og tilrettelegge for et bærekraftig handelssentrum mellom Kolbotn Torg, stasjonsbygningen og krysset Skiveien x Kolbotnveien. Integrere Kolbotnvannet ved å etablere en bypark med sammenhengende turveier langs vann og bekker, med bruer over Kolbotnvannet og oppholdssoner langs turveinettet. Etablere og utvide en permanent park med aktiviteter for alle aldersgrupper som del av byparken. Bygge en variert boligstruktur med god bokvalitet og felles skjermede utearealer på bakkeplan.

4 Side 4 av 8 Ivareta landskapsformene og oppføre bebyggelse med god terrengtilpasning, særlig i bratt terreng. Planforslaget Nedenfor gjengis hovedtrekkene i planforslaget. For utfyllende beskrivelse vises det til forslagsstillers planbeskrivelse. Planområdet er på 8410 m 2 og ligger i sydvestre hjørne av områdeplanen for Kolbotn sentrum. Foreliggende forslag til detaljregulering tar til utbyggingsfelt B1, og tilliggende felt: Kolbotnveien, G/S-veier, Kantorbekken og naturområder. Utbyggingsfelt B1 er på ca 2680 m 2. Forslaget bygger på rammebetingelsene i områderegulering for Kolbotn sentrum. Foreslått utbyggingsområde Planforslaget er et rent boligprosjekt som legger til rette for 44 leiligheter i to terrasserte blokker i skrånende terreng. Maks utnyttelse i felt B1 er m 2 BRA og minst MUA er 1000 m 2. Maks gesims er satt til kote +113,0. I felt B1 «skal leiligheter avtrappes slik at det dannes terrasser på taket av boenheten under. Terrasseavsatsene skal tilrettelegges for rikelig med beplantning slik at boligene fremstår som grønne, og understreker landskapsformene». Terrasser henvender seg mot syd og vest, mot Kantorbekken og naturområdet på andre siden av bekken. Byggene har en felles adkomstplass med innganger henvendt mot Kolbotnveien. Trafikk og parkering Gang- og sykkelvei langs Kolbotnveien SGS2 skal oppgraderes og videreføres med samme standard som nord for planområdet. Dagens gang- og sykkelvei mellom Kolbotn og boligområdene syd for planområdet SGS1 skal opparbeides med maks stigning 1:15. Det skal være bilfritt på bakkeplan innenfor utbyggingsfeltet, med all parkering i et garasjeanlegg under bebyggelsen. Innkjørsel til garasjen er nordvest i planområdet, fra Kolbotnveien. Det legges opp til min 0,8 og maks 1,2 parkeringsplasser pr leilighet, inkludert gjesteparkering. Det tillates etablert en bilpool-ordning. Videre stilles det krav til minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. leilighet. Naturforhold Deler av Kantorbekken som ligger i rør skal åpnes. Det skal anlegges en turvei gjennom planområdet langs Kantorbekken. Turveien langs bekken skal være offentlig, og inngår i et strekk som gir en fin forbindelse mellom Kolbotnveien og Kolbotnvannet. Ferdselen langs bekken og felles åpne uterom legger til rette for møteplasser og turgåing. Det vises til landskapsplanen som viser hovedtrekkene i utformingen. Innkomne merknader til planoppstart Oppstart av planarbeidet ble varslet med merknadsfrist Det ble da varslet oppstart for et større område som omfattet B1, B2, B3 og B4 i områderegulering for Kolbotn sentrum. I starten gikk planarbeidet parallelt med områdereguleringen for Kolbotn sentrum. Planforslaget som nå foreligger omfatter B1 og B2. Det er mottatt 7 merknader til dette området. Merknadene er vedlagt i sin helhet. Flere av temaene som omtales i merknadene er vurdert og drøftet i områdereguleringen som ble vedtatt Nedenfor gjengis en oppsummering av merknadene og de temaene som er aktuelle å vurdere i detaljreguleringen for felt B1. Offentlige myndigheter 1) Akershus fylkeskommune (brev av )

5 Side 5 av 8 Fylkeskommunen minner om kravene knyttet til behandling av automatisk fredete kulturminner. Dersom man støter på et fornminne skal arbeide straks stanses og fylkeskommunen som rette myndighet skal straks varsles. Rådmannens kommentar Dette må følges opp i utbyggingen av feltet. Det har for øvrig vært tett dialog mellom kommunen og fylkeskommunen om kulturminner i arbeidet med områdereguleringen, der det er gjennomført registreringer og befaringer i Kolbotn. 2) Statens vegvesen (brev ) Ingen riks- eller fylkesveger er direkte berørt av planforslaget. Statens Vegvesen har ingen merknader til planarbeidet. Vegvesenet viser for øvrig til uttalelsen til områdereguleringsplanen for Kolbotn. 3) Hafslund Nett (brev ) Hafslund Nett stiller konkrete krav til elektriske anlegg, kabelgrøfter. Behov for ny nettstasjon må vurderes, og i tilfelle må arealer til dette settes av. Dette må i tilfelle sikres i reguleringsbestemmelser og plankart. Det er ofte en utfordring at det ikke blir tatt hensyn til avstandskravene når nye bygninger planlegges og oppføres. Rådmannens kommentarer Det er påvist hvor elektriske anlegg og høyspenningskabler går, og informasjonen tas med videre i prosjekteringen. Nødvendige nettstasjoner skal integreres i bygninger. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. 4) Follo Ren (brev av ) Follo ren setter i sin merknad krav til plassering og utforming av avfallsløsninger og adkomst ved tømming. Rådmannens kommentar Det har vært tett dialog med Follo Ren underveis i planarbeidet. Det er i reguleringsbestemmelsen satt krav til nedgravde løsninger i planområdet. Disse skal være tilgjengelige fra offentlig vei. Avfallssystemet skal være miljøvennlig og inkludere kildesortering. Det er satt krav til returpunkt for glass- og metallemballasje. De konkrete løsningene skal godkjennes av Follo Ren og Oppegård kommune. Merknaden anses ivaretatt i planforslaget. Foreninger, organisasjoner og private parter 5) Sameiet Kolbotnveien (epost fra leder Halvor Eikeland ) Utsyn og lysforhold for Kolbotnveien må ikke forringes. Utnyttelsesgrad og høyder for området mot Kolbotnveien må ivareta områdereguleringens krav. Det forutsettes at forslagsstiller utreder konsekvensene for Kolbotnveien Rådmannens kommentar Planforslaget er utformet i tråd med områderegulering for Kolbotn sentrum. Maks gesims er satt til kote +113,0. Dette er 8,4 og 7,4 meter lavere enn regulert gesimshøyde i Kolbotnveien Forslagstiller opplyser at bebyggelse i planforslaget vil havne i horisontlinjen til og med fjerde etasje for bygg i Kolbotnveien 42 og 44, og ligger under horisontlinjen for 5. og 6.etasje.

6 Side 6 av 8 I reguleringsbestemmelsene er det sikret at fasadene mot Kolbotnveien har et åpent og inviterende uttrykk, men som ikke skal være sjenerende for naboene. 6) Strandliveien boligsameie (brev fra leder Terje Ilje) Merknaden er sendt til felt B2, B3 og B4 i områderegulering for Kolbotn sentrum. Merknaden omhandler ikke felt B1, dette planforslaget, og blir derfor vurdert i forbindelse med planforslag for feltene B2, B3 og B4. 7) Sven Valdemar Torneberg (epost ) Merknadshaver er bekymret for at samtlige trær fra friarealet syd for felt B1 blir fjernet. Merknadshaver viser til at en bar slette har langt fra de samme kvaliteter som dagens skogholt og protesterer mot dette. Rådmannens kommentar Planforslaget legger opp til at Kantorbekken åpnes og friområdet syd for bekken ivaretas. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. Tiltak skal utføres iht. rapportene «Kantorbekken boligpark» av Dronninga Landskap, datert og «Plan for Kantorbekken», datert Det stilles også krav til skjøtselsplan for friområdet. Rådmannens vurdering Rådmannen vurderer at forslag til detaljregulering ivaretar kravene i områdereguleringen for Kolbotn sentrum. Visjonene fra områdereguleringen er ivaretatt, blant annet gjennom plassering og utforming av bebyggelse, uteoppholdsarealer og utforming av de offentlige områdene. Det har vært en tett dialog med utbygger i planprosessen for å sikre gode kvaliteter i planområdet. Temaer som universelt tilgjengelige veianlegg, overvannshåndtering, støy, uteområder og utforming av bebyggelse har vært grundig diskutert underveis. Planforslaget gir gode grep for utvikling av boligområdet. Utforming av bygninger, variert størrelse på boliger og materialbruk er sikret i bestemmelsene. Åpning av Kantorbekken, og opparbeidelse av turveien og uteoppholdsarealer med god kvalitet er sikret i bestemmelsene. Dette bidrar at det skal være enkelt å komme ut og oppleve naturen. Planområdet vil få en trygg løsning for parkering og trafikkavvikling. Foreslått utbedring av gang-/ og sykkelveinettet forbedrer forholdene for gående og syklende. Skolekapasitet Utbyggingsområdene har skoletilhørighet til Vassbonn skole (barneskole) og Ingieråsen skole (ungdomsskole). Begge skoler har i dag god kapasitet, og vil kunne dekke behovet for skoleplasser mot Konsekvenser for barn og unge Planområdet består i dag av private boligeiendommer, som gjøres om til blokkbebyggelse. Valg av løsning for plassering av bygg vil gi gode muligheter for lek og opphold for barn og unge innenfor planområdet. Kantorbekken skal åpnes og det skal etableres en offentlig turvei gjennom planområdet. Lekeområdene knyttes til turveien og vil være tilgjengelig for alle. Disse tiltakene vil fremheve kvalitetene i området, og er en positiv konsekvens for barn og unge.

7 Side 7 av 8 ROS-analyse Det er utarbeidet en ROS-analyse for prosjektet. Hovedandelen av de identifiserte uønskede hendelsene er knyttet til utslipp av urenset vann til Gjersjøen i anleggsperioden. ROS-analysen påpeker tiltak som må gjennomføres i den videre prosjekteringen. Dette er sikret gjennom bestemmelsene 7 Krav om nærmere undersøkelser. Dersom en tar tilstrekkelig hensyn til eventuelle farer som kan oppstå i eller som et resultat av utbyggingen, vil ikke utbygging av planområdet representere høyere risiko for mennesker eller samfunn enn hva som er akseptert for slike tiltak. Vurdering etter naturmangfoldlovens 8-12 Prinsipper som skal legges til grunn for offentlig beslutningstaking er gitt i lovens 7. Tiltaket er i det følgende vurdert i overensstemmelse med prinsippene i lovens Utbyggingsområdet er i dag bebygd med boliger. Den stedlige vegetasjonen i eksisterende hager vil gå tapt under utbyggingen. Det er ikke registrert noen verdifulle naturtyper eller rødlistearter innenfor utbyggingsområdet. Dette er basert på Miljødirektoratets naturbase. Kunnskapsgrunnlaget vurderes i dette tilfellet som tilstrekkelig. Den sørlige delen av planområdet er regulert til naturområde og er ikke en del av utbyggingsområdet. Kantorbekkens lukkede partier skal åpnes og det skal anlegges en turvei langs og nord for Kantorbekken. Det er utarbeidet notat om vurdering av naturverdier i planområdet. Området består hovedsakelig av noe eldre lyngfuruskog med større innslag av gran i kantsonen mot bekken. Vegetasjonen der bekken går i rør består hovedsakelig av yngre lauvskog. Det er ikke registrert noen verdifulle naturtyper eller rødlistearter innenfor området. Dette er basert på observasjoner på stedet, flyfoto, notat om naturverdier og Miljødirektoratets Naturbase. Kunnskapsgrunnlaget ( 8) vurderes å være tilstrekkelig for å belyse hensyn som skal vurderes. En åpning av bekken vil være positivt både for biologisk mangfold og vannkvalitet i bekken. Det vurderes at dette tiltaket ikke vil føre til alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet ( 9). Befolkningen i området vil øke. Dette kan føre til mer press på grøntområdene, men tiltaket vil ikke i vesentlig grad endre økologiske sammenhenger i området eller områdets karakter. Tiltakets samlede belastning på økosystemet vurderes i tilfellet å være liten ( 10). Kostnader for å gjøre tiltak for å bedre naturmangfoldet bæres av tiltakshaver ( 11). All anleggsvirksomhet i planområdet skal planlegges og gjennomføres slik at det ikke fører til forurensing av Gjersjøen og Kolbotnvannet. De mest miljøforsvarlige teknikker skal benyttes. Dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene ( 12). Helsekonsekvensvurdering Utbyggingen gir positive konsekvenser for helse ved at naturområdet i sør får bedre tilgjengelighet. Dette kommer til glede både for naboer til planområdet og tilflyttere. For å sikre trygg ferdsel i området skal gang- og sykkelvei langs Kolbotnveien oppgraderes og turvei langs bekken etableres. Dette vil sikre trygg ferdsel for gående og syklende. Ved innkjøring til garasjekjeller opprettholdes frisiktsone. Den sentrale beliggenheten har positive helsekonsekvenser for de som flytter inn i området, fordi de får kort avstand til togstasjonen og sentrum, og dermed sine daglige gjøremål. De har muligheten til å velge å gå og sykle i det daglige, fremfor å bruke bil. Planområdet er berørt av støy fra Kolbotnveien og kulverten i Ingiertunnelen. Ved prosjektering av boligene skal det tas hensyn til dette. Dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene.

8 Side 8 av 8 Viktige positive konsekvenser for de som flytter inn i området, og naboer, er opparbeidelse av felles private uterom og offentlig turvei langs Kantorbekken. Dette gir nye private og offentlige møteplasser i området, og kan bidra til å gi positive konsekvenser for sosiale miljøfaktorer i området. Miljøprofil Foreslått fortetting nær sentrum og nær kollektivknutepunkt tilrettelegger for redusert bruk av bil i forbindelse med daglige gjøremål og mulighet for økt bruk av kollektive reisemidler. Forslagsstiller har levert rapport om energiløsninger. Boligene vil tilrettelegges for vannbåren varme, og skal tilknyttes fjernvarmeanlegg. I sammenheng med detaljprosjekteringen vil det undersøkes om solenergi også kan være aktuell energikilde. Rekkefølgebestemmelser finansieringsmodell for Kolbotn sentrum Etablering av infrastruktur i området er knyttet til brukstillatelse. Før slik tillatelse kan gis skal det være opparbeidet gang- og sykkelveier (SGS1 og SGS2 i plankartet) og uteoppholdsarealer. Kantorbekken skal være åpnet og turvei (o_gt) anlagt. Det er også lagt inn krav til nye VA-ledninger langs Kolbotnveien. For å sikre en forutsigbar gjennomføring av utbygging i Kolbotn sentrum jobbes det med en gjennomføringsmodell for utbygging av felles offentlig infrastruktur. Grunnlaget for modellen er områderegulering for Kolbotn sentrum og områderegulering for Skrenten med rekkefølgekrav og øvrige planbestemmelser. I modellen vil felles offentlig infrastruktur bli definert, kostnader vil bli beregnet, og det vil bli utviklet prinsipper for kostnadsfordeling. Rådmannens anbefaling Forslaget til detaljregulering er i tråd med rammebetingelsene som er vedtatt i områdereguleringen for Kolbotn sentrum. Byggehøyder og utnyttelsesgrad er innenfor de rammene som er satt i områdereguleringen. Viktige bo- og miljøkvaliteter er sikret i reguleringsbestemmelsene. Rådmannen anbefaler å legge forslag til detaljregulering for Kolbotnveien 45-47, planident , datert , ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Ellen Wibe kommunalsjef Arild Øien plansjef Godkjent og ekspedert elektronisk.