Saksframlegg. Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Frank van den Ring GBNR- 32/4, PLID

Transkript

1 SKIPTVET KOMMUNE Saksframlegg Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Frank van den Ring FA-L13, GBNR- 32/4, PLID /1047 Planforslag for 2. gangs behandling - del av Gbnr. 32/4 Haug - Skogskloster Saksnr Utvalg Type Dato 17/099 Hovedutvalg for plan, landbruk og teknikk PS /110 Formannskap PS /102 Kommunestyret PS Forslag til vedtak: Revidert planforslag for detaljplan for del av Gbnr. 32/4, Haug, Skogskloster med planid , med beplanbeskrivelse, plankart og bestemmelser alle datert , vedtas jf. plan- og bygningsloven Saksopplysninger: Kommunestyret har avgjørelsesmyndighet i å behandle denne saken. Ikke utsendte vedlegg: Plan- og bygningslov Forskrift om konsekvensutredning Naturmangfoldloven Veiledning for vurdering av kvikkleireskred Kommuneplanen for Skiptvet, planid Andre dokumenter i saken. Vedlegg som er en del av forslaget men ikke er sendt med finnes i planregisteret: Linken: Risiko og sårbarhetsanalyse, vedlegg 3 Vurdering av naturnagfoldet, vedlegg 4 Oversikt over koordinatsatte punkter, vedlegg 5 4 merknader fra instanser, vedlegg 6 9

2 Kvikkleireskredvurdering, vedlegg 10 Bakgrunn: Første gangs behandling i formannskapsmøte : Kommunen har behandlet søknad for oppstart av plan for skogskloster i formannskapsmøte den , se saksnr. 15/107. Vurderinger i saken: Stiftelsen har engasjert Jensen og Skodvin Arkitektkontor AS til å utarbeide en detaljreguleringsplan. Det har vært gjennomført møter mellom stiftelsen, arkitektkontoret og kommunen. Slik tiltaket har blitt beskrevet på disse møtene, er det et ønske om å bygge små munkeceller som munkene skal bo/oppholde seg i. Inngrepene i naturen skal være minimale. Så vidt saksbehandler er kjent med, skal det sanitære ivaretas på gårdens eksisterende tunbebyggelse. Planarealet er i forslag til kunngjøring av oppstart av planarbeidet oppgitt til å være ca. 371 daa. Planarealet omfatter noe jordbruksareal, men største delen av arealet er skog av lav bonitet. I denne omgang gjelder saken å legge fram planspørsmålet fram for planmyndighetene i henhold til plan- og bygningsloven 12-8, fordi forslagsstiller er en annen enn planmyndigheten selv. Formålet er først og fremst å få signaler i forhold til planmyndighetenes foreløpige syn på formålet med planen, planområdet osv. Det er gitt konsesjon for kjøp av eiendommen med tanke på skogskloster. Slik saksbehandler vurderer det, er det da vanskelig å gjøre annet enn å anbefale at planarbeidet startes opp. I planarbeidet vil det være naturlig at de som utarbeider planen tar initiativ til møter med kommunen, både for råd og foreløpige synspunkter på planarbeidet. I de møter som kommunen har hatt med forslagstiller, har dette vært uttrykt som en ønsket arbeidsform. Utarbeidelsen av planen vil gjøres i henhold til plan- og bygningsloven kap. 12, Reguleringsplaner. Formannskap 15/107: Skiptvet kommune anbefaler oppstart av arbeidet med detaljreguleringsplan for skogskloster. Det vært holde planoppstartmøte og arkitektkontor kom med forslag til varsel av planoppstart. Etter vurdering datert jf. forskrift om konsekvensutredning er det ikke satt krav til utarbeiding av planen med konsekvensutredning etter 4 i forskriften. Konklusjonen i vurderingen er: Reguleringen vil ikke ha noen konsekvenser for driften av landbrukseiendommen, driften vil fortsette som før. Reguleringen anses å ha minimale/ingen konsekvenser for dyreliv/natur i området. Reguleringen vil ikke hindre dagens bruk av området som friområde/naturressurs. Reguleringen vil ikke føre til noen vesentlig økt trafikk i området. Reguleringsforslaget anses ikke å utløse krav om KU. Formål med planen: Forslagsstiller er et religiøst samfunn og del av et internasjonalt nettverk der klostervesenet er sentralt. Religionsutøvelsen er i stor grad knyttet til klostre og består av meditasjon og samlinger der munkene kan gi religiøs veiledning. «Formål -Våre fokusområder er etablering og drift av et buddhistisk skogskloster, og vårt formål er å bygge opp et aktivt og levende samfunn rundt dette. Vi vil blant annet ha fokus på ulike arrangementer i regi av skogsklostret. Vi er tilknyttet Stiftelsen skogskloster og prosjektet Skogskloster i Norge. Ved å etablere et tradisjonelt skogskloster her i Norge vil vi ha lokal tilgang på

3 kompetente lærerressurser. Et mål er videre å etablere et eget senter for undervisning, sosialt samvær og ulike aktiviteter. Skogskloster Buddhistsamfunn skal samle theravada buddhister og andre interesserte i mindfulness og meditasjon, uavhengig av etnisitet, med det formål å bygge opp et aktivt og levende skogskloster. I dette arbeidet fokuserer vi på arrangementer og ulik praksis forbundet med theravada buddhisme- og meditasjon. Vi knytter oss spesielt til den thailandske skogstradisjonen etter Ajahn Chah, og til lærere og praksis innen denne tradisjonen.» (kilde: Planen ligger i Skiptvet kommune langs Lundsveien, ca. 2 km vest for Meieribyen. Området er avsatt i kommuneplanens arealdel med arealformål LNF. Eiendommen 32/4 ligger nord for spredt boligbebyggelse i LNF langs Lundsveien og vest for næringsområdet Fjellshagen. Planen ble varslet i avis og med brev til naboer og instanser den , høringsfrist Det planlegges bygget inntil ca. 800 m², fordelt på mindre, enkeltstående bygg på én etasje. Disse vil være celler for munker á ca m², samt fellesbygg tilknyttet klosteret som forsamlingssal, bibliotek, driftsbygg, m.m. Reguleringsforslaget anses ikke å utløse krav om KU. Arkitektkontor har mottatt 4 merknader fra instanser: Hafslund Nett: minner om at ny nettstasjon kan være nødvendig med andre orienteringer. NVE: anbefaler å bruke sjekkliste og vurdering av mulig kvikkleireskredfare e.l. Fylkesmannen: påpeker til redegjørelser som følge av at planen er i strid med overordnet plan. I tillegg trengs det vurderinger om friluftsinteresser, naturverdier (skog og myr), ROS analyse i forhold til beredskap og klima. Tilrår å bruke regional plan gruppe møte. Fylkeskommunen: viser til at planen ligger utenfor tettstedsgrensen, bevaring av vegetasjon og landskap gjennom bestemmelser, mulig privatiserende effekter, og ikke behov for arkeologisk registrering. Administrasjonen har fått planforslaget tilsendt og sendte foreløpig administrativt vurdering med tilrådinger for kvalitetssikring av planforslaget. I underveismøte ble planforslaget kvalitetssikret og planen ble ferdig vurdert Vurdering ble innarbeidet i planforslaget som ble mottatt Saksutredning: Planforslaget er avgrenset tilsvarende tomtegrense for Gbnr. 32/4, størrelse om lag 371 da. Arealfordeling er barskog 84 % hovedsakelig gran, furu og diverse løvtrær, samt lyng og busker, myr 4

4 % med to arealer i senter, 11 % dyrket mark i øst og vei og bebyggelse med hage 1 %. Planen grenser nordøst over mot Breimosen som lokalt viktig naturtype knyttet til storfugls habitat. Ifølge temakart ligger planen i en viktig viltområde som strekker seg ut fra nord Jonsrudåsen sørover over Lundsveien mot Toen Karterud. Trekkveier går gjennom planen med i hovedsak rådyr, elg e.l. I planområdet ligger friluftsstier og løyper. Planforslaget inneholder etablering av arealformål for ca. 1 % til kloster for buddhistmunker. Omregulert areal er avsatt til 4,5 da religiøsutøvelse forsamlingsbygg og 15 punkter som bestemmelsesområde for munkeceller/hjelpebygg. LNF-området vil være tilgjengelig for lek og rekreasjon søm før, samt med fortsettelse av dagens drift i LNF med hensyn til urskog. Det er avsatt areal til atkomst til forsamlingsbygg med knyttet parkering langs atkomstveien. Atkomstveien skal brukes varsamt og er viktig for utrykningskjøretøy, viktig tiltak i forhold til brannsikkerhet. Foreslått utformingen av ny vei og parkeringsplass har samme mål om å gjøre minst mulig skade som fundamenteringen av bebyggelsen. Veien skal bygges opp direkte på jordlaget: først med en filterduk, deretter et sandlag, så grus, deretter kult og så et bærelag på toppen. Rundt alle røtter ble det benyttet drenerende papp (eksempel: Liasanden rasteplass i Bøverdalen). del av plankart med endret regulering. Føringer for vann og avløp anlegges i grunnen fra ny bebyggelse i omregulert område for religionsutøvelse, med fall til renseanlegg. Ny bebyggelse på koordinatsatte punkter (munkeceller) planlegges uten vann og avløp. På området avsatt til religionsutøvelse er klosterets forsamlingsbygg planlagt. Dette vil være det religiøse og sosiale senteret i klosterets daglige drift. Funksjonene som legges her er en forsamlingssal, en fremtidig spisesal med kjøkken, et lite bibliotek og noen mindre bygg for andre funksjoner (kontor, lager, toaletter ol.). Det er vurdert at et tomteareal på ca. 4.5 da vil dekke tomtebehovet, inkludert fremtidige utvidelsesbehov. Maksimalt areal for denne bebyggelsen vil være ca. 1000m2. Bebyggelsen planlegges i en etasje. Dette vil gi en BYA på ca. 23%. Størrelsen på tomten er et resultat av en analyse der formålet har vært å finne et utbyggingsmønster som tillater at flest mulig trær kan beholdes. Vi har funnet et utbyggingsmønster med en veksling mellom atrier og bygg, kombinert med punktfundamentering, som gjør det mulig å beholde nesten alle trær på området.

5 illustrasjonsplan for forsamlingslokale med atkomst. På 15 mindre bestemmelsesområder (sirkler med diameter 20 meter) planlegges mindre enkeltbygg. Disse vil være munkeceller eller andre mindre bygg for hjelpefunksjoner. Det planlegges ingen andre bygg, anlegg eller inngrep i naturen utover dette. Forsamlingslokale er klosterets hoveddel som ble plassert etter utført vurdering av 4 alternative plasseringer med hensyn til skog, gjerne mellom trærne, oppdeling i flere mindre bygg i en etasje, bør ligge konsentrert i nærheten av inngangsplass og ikke minst at det ikke skades naturmangfoldet eller jordbruksvirksomheten. Plassering av munkeceller ble vurdert etter befaring i terrenget med hensyn til bar fjell eller kun et tynt jordlag. Av totalt 35 mulige plasseringer ble 15 tatt med i planforslaget med hensyn til avstand mot nabo langs tomtegrense, avstand til myrarealer, forhold til løsmassekart og andre landskapelige hensyn. Plankartet viser hensynsoner. Munkecelle på om lag 2,8 x 8,0 meter er enkle til meditasjon, har innlagt strøm, forbrenningstoalett med ikke VA, dusj eller kjøkken. For at landskapet i minst mulig grad skal bli påvirket av tiltaket, og for at tiltaket skal være reversibelt, foreslår vi å fundamentere alle bygg med tynne stålsøyler, med diameter på mellom 30 og 50mm. Vi foreslår videre at det ikke skal være tillat å bygge kjeller til funksjoner knyttet til klosteret. Illustrasjon av forsamlingslokale i skogen Vurdering og konklusjon: Risiko og sårbarhetsanalyse viser at det er ingen identifisert risiko. I egen notat ble dokumentert at planen har tatt hensyn til løsmassekart med plassering av bebyggelse og at kvikkeleireskredfare ikke er aktuelt. Det blir utført vurderinger om naturmangfoldets 8 12.

6 Planen er utformet slik at dagens drift jordbruk i LNF blir ivaretatt og at eventuelt tilbakeføring av området kan gjøres på enkelt måte. Etter drøfting av planforslag i regional plangruppe møte er plankart tilpasset vurderte forslag og innspill. Plangrense er tilpasset slik at jordbruket i øst er tatt ut og arealformål er endret og avsatt mer konkret til naturformål (N, sosikode 5120) istedenfor LNF (sosikode 5100). Den daglige driften av klosteret vil ikke ha noen konsekvenser for naboer hva gjelder ferdsel, støy eller andre relevante forstyrrelser. Ved større arrangementer vil klosterets gjester i all hovedsak oppholde seg ved klosterets hovedbygg, sentralt lokalisert på planområdet. 99% av planområdet opprettholdes som LNF-område, fullt tilgjengelig for allmenheten. Eksisterende tursti/skiløype i nordøstre del av planområdet berøres ikke av noen foreslåtte tiltak. Vegetasjonen i området berøres i minimal grad. Bærplukking og soppsanking kan foregå som normalt. Planforslaget har ingen innvirkning på tilstøtende private eller offentlige veier. Overflatevann håndteres lokalt, og vil ikke medføre noen økt belastning på kommunens avløpssystem. Det må etableres et lokalt renseanlegg etter kommunale og statlige bestemmelser. Avfall hentes av kommunale tjenester, som i dag. Konklusjon: Administrasjonen anbefaler å sende planforslaget på 1. gangs høring og legge ut til offentlig ettersyn. Formannskap - 17/040 FS - behandling: Kommuneplanlegger Frank van den Ring orienterte om planen. Enstemmig som innstillingen FS - vedtak: Planforslag for detaljplan for Gbnr. 32/4 Haug Skogskloster, planid , med planbeskrivelse, bestemmelser og plankart, alle datert blir godkjent for utlegging til 1. gangs høring og offentlig ettersyn, jf. Plan- og bygningslov og 11. Ny saksbehandling: Skiptvet kommune har mottatt følgende merknader i høringsperiode : NVE, mottatt : Ingen merknader. Statens vegvesen, mottatt : Stiller spørsmål om planlagt kapasitet til parkeringsplasser i forhold til antall besøkende. Kommentar: Parkeringsplassareal er tilstrekkelig Tatt til etterretning. Østfold fylkeskommunen, mottatt : Planen har tilstrekkelige bestemmesler dersom Skogsklosteret ikke skulle fortsette. Antall parkeringsplasser kan være for lite i forhold til antall besøkende. Tilrår å vurdere areal til sykkeloppstillingsplasser. Gir forslag for å ivareta meldeplikten etter kulturminneloven. Planen gjelder ikke hele eiendommen Gbnr. 32/4. Tilrår å vurdere kommunensplanens arealdel i samsvar med avsatt areal for naturformål i detaljplanen. Kommenetar: Sykkeloppstillingsplass er mulig på gårdstun i dag. Meldeplikten er tatt med i reviderte bestemmelser. Parkeringsplassareal er tilstrekkelig.

7 Tatt til etterretning. Forslag til sterkere vern i arealdelen tas med som innspill i rulleringen. Tittel for planen er endret til «del av Gbnr. 32/4, Haug» Fylkesmannen i Østfold, mottatt : Mangler beskrivelse om friluftsinteresser rundt og i planlagt området. Arealforvaltning bør skje gjennom en helhetlig rullering av kommuneplanens arealdel. Tilrår å vurdere rekkefølgebestemmelser for utbyggingsrekkefølge for munkeceller, først nærmest mot hovedbygget og deretter lengre vekk fra hovedbygget. For å sikre friluftsinteresser foreslås å legge inn turstier i plankartet. Tilrår å avklare omfanget for opparbeidete gangstier. Tilrår å presisere naturformål skal være åpent for allmenn ferdsel og opphold. Kommentar fra forslagstiller: «For å imøtekomme ønsket om størst mulig tilgjengelighet til området for offentligheten tas det sikte på å bygge ut mest mulig spredt, og deretter fortette. Dette vil gi minst effekt av privatisering i begynnelsen av utbyggingsperioden da det vil bli en mindre oppdemmende samvirkeeffekt fra to eller flere munkeceller.» Tatt til etterretning. Se merknad ovenfor også om innspill til arealdelen. Turstier ligger i basiskart som er brukt i plankart som illustrasjon. LNF og naturformål som er en presisering herav er uansett åpent for allmen ferdsel og opphold jf. loven. Peter Andreas Kvalvik, grunneier av Gbnr. 32/13: Stiller spørsmål om vesentlig virkning for samfunnet. Planen er ikke i samsvar med arealdelen. Mener at atkomst til Gbnr. 32/4 over veien som ligger på hans eiendom ikke er avklart i forhold til framtidig bruk / bruksendring til skogskloster med planlagt besøk av opp til 200 besøkende annen hver uke. Kommentar: Atkomst til skogskloster er privatsrettlig avklart mellom parter. tatt til etterretning. I samsvar med loven er det utført vurderinger etter forskrift om konsekvensutredning. Konklusjonen var at det er ikke krav til konsekvensutredning for sikre virkninger for miljø og samfunn. Kommunen har satt krav om utarbeidelse av detaljplan for å vurdere konsekvensene og utforming jf. PBL. Detaljplan skal gjelde framfor arealdelen. Tiltakshaver har hatt dialog med grunneier og funnet løsning med å kjøpe del av Gbnr. 32/13 for å sikre atkomst til 32/4. I kjøspavtalen er det opplyst at klage trekkes når fradeling er gjennomført. Tatt til etterretning. Atkomst er sikret på privatsrettlig måte mellom parter og dermed er detaljplanens formål sikret. Ny vurdering og konklusjon: Planbeskrivelse er oppdatert ifølge merknader om tittel, friluftsinteresser, sikring av atkomst til planområdet. Bestemmelser er oppdatert med hensyn til tittel og meldeplikt for kulturminne. Plankart er oppdatert med eksisterende tursti (turdrag) som friluftsinteresse. Revidert planforslag kan egengodkjennes. Rådmannen foreslår å sende revidert planforslag med plankart og bestemmelser til godkjenning i kommunestyremøte. Revidert planforslag blir etter endelig vedtak underrettes særskilt med brev med opplysninger om klageadgangen og frist for klage jf. PBL og 1-9. Planen blir kunngjort i minst en avis og gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier. Nærmere informasjon finnes på hjemmesider av

8 kommunen, Selvbetjening og videre til Klage. Hovedutvalg for plan, landbruk og teknikk - 17/099 HU-PLT - behandling: Enstemmig som innstillingen. HU-PLT - vedtak: Revidert planforslag for detaljplan for del av Gbnr. 32/4, Haug, Skogskloster med planid , med beplanbeskrivelse, plankart og bestemmelser alle datert , vedtas jf. plan- og bygningsloven Formannskap - 17/110 FS - behandling: Enstemmig som innstillingen FS - vedtak: Revidert planforslag for detaljplan for del av Gbnr. 32/4, Haug, Skogskloster med planid , med beplanbeskrivelse, plankart og bestemmelser alle datert , vedtas jf. plan- og bygningsloven Kommunestyret - 17/102 KS - behandling: Enstemmig som innstillingen KS - vedtak: Revidert planforslag for detaljplan for del av Gbnr. 32/4, Haug, Skogskloster med planid , med beplanbeskrivelse, plankart og bestemmelser alle datert , vedtas jf. plan- og bygningsloven Vedlegg: Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse

9 Detaljplan Haug gård - Vedlegg 1 Plankart Detaljplan Haug gård - Vedlegg 2 - reguleringsbestemmelser