Detaljplan for Haug gård

Transkript

1 SKIPTVET KOMMUNE Klart vi kan! Kvalitet Engasjement - Samspill Detaljplan for Haug gård Planbeskrivelse Lundsveien 196, Skiptvet kommune, Gnr 32, Bnr 4 Førstegangshøring Nasjonalarealplannummer: Arkivsaksnummer: 15/1047 PlanID:

2 Planforslag utarbeidet av JOJ / KGB, Revisjons nr. Dato: Beskrivelse: Utarbeidet: Førsteutkast JSA Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 2 av 38

3 Innhold INNHOLD SAMMENDRAG BAKGRUNN OPPDRAGSGIVER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET UTLØSER PLANEN KONSEKVENSUTREDNING? NØKKELTAL OG AREALDISPONERING EKSISTERENDE FORHOLD LOVGRUNNLAGET GJELDENDE PLANSTATUS OVERORDNA AREALPLANER PLANSTATUS FOR TILGRENSENDE OMRÅDER PLANPROSESS ORGANISERING FREMDRIFT MERKNADER MERKNADER I SAMBAND MED PLANSTART BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET LOKALISERING AVGRENSNING EKSISTERENDE BOSETNING TOPOGRAFI OG LANDSKAPSTREKK SOLFORHOLD VEGETASJON OG ANDRE MANGFOLD TRAFIKK, TILKOMST OG KOMMUNALTEKNIKK INFRASTRUKTUR STØY OG STØV OFFENTLIG KOMMUNIKASJON BARN OG UNGE / FRILUFTSLIV PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICE KULTURMINNEVERDIER MILJØVERNFAGLIGE VURDERINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET INNLEDNING REGULERINGSFORMÅL LEK / UTEOPPHOLDSAREAL SOLFORHOLD PARKERING TRAFIKKAREAL VANN OG AVLØP AVFALLSHÅNDTERING BYGG OG ANLEGG KLOSTERETS HOVEDDEL AREALBEHOV OG PLASSERING PLASSERING AV MUNKECELLER FUNDAMENTERING AV BYGNINGENE. LANDSKAPSHOLDNING UTFORMING AV VEI OG PARKERINGSPLASSER SKISSEPROSJEKT SKOGSKLOSTERET HOVEDDEL EKSEMPELPROSJEKTER RISIKO OG SÅRBARHET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 3 av 38

4 9.1 OVERORDNETE PLANER OG VEDTAK EKSISTERENDE REGULERINGSPLAN KONSEKVENSER FOR DRIFTEN AV HAUG GÅRD KONSEKVENSER FOR NABOER TRAFIKKFORHOLD KULTURMINNE FRILUFTSAKTIVITET PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD INFRASTRUKTUR RISIKO OG SÅRBARHET MEDVIRKNING OG INNKOMNE INNSPILL MERKNAD OM INNKOMNE UTTALELSER KILDEHENVISNING...38 VEDLEGG Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 4 av 38

5 1. Sammendrag Nr. Tema: Beskrivelse: 1 Plannavn Detaljplan for Gnr/Bnr. 32/4, Haug gård, Skiptvet 2 Arkivsak 16/000 3 Kommunenr (Skiptvet) 4 PlanID Formål LNF/Religionsutøvelse 6 Avgrensning Gnr/Bnr. 32/4, Haug gård, Skiptvet 7 Sammendrag Tomtegrense 32/4 8 Framdriftsplan 9 Organisering Forslagsstiller: Stiftelsen skogskloster Konsulent plansak: Jensen & Skodvin Ark.kontor Konsulent SOSI: COWI AS Figur 1: Oversiktskart Skiptvet kommune. Planområdet er merket med rød ring Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 5 av 38

6 Figur 2: Oversiktskart Skiptvet sentrum. Planområdet er merket gul skravur i rød ring. 2. Bakgrunn 2.1 Oppdragsgiver Stiftelsen Skogskloster (skogskloster.no) fremmer forslag til reguleringsplan for Haug gård, Skiptvet kommune, Gnr 32, Bnr 4. Planen er utarbeidet av arkitekt Jan Olav Jensen og arkitekt Knut Borgen fra Jensen & Skodvin Arkitektkontor AS. 2.2 Bakgrunn for planarbeidet Forslagsstiller er et religiøst samfunn og del av et internasjonalt nettverk der klostervesenet er sentralt. Religionsutøvelsen er i stor grad knyttet til klostre og består av meditasjon og samlinger der munkene kan gi religiøs veiledning. Denne grenen av buddhismen har sitt utspring i Thailand. Fordi et betydelig antall innvandrere fra Thailand etter hvert har bosatt seg i Norge har det oppstått behov for å etablere klostre også i Norge. En rekke klostre er allerede etablert. Etter at tre munker flyttet til Haug gård har det vist seg at det er et betydelig behov for denne type religionsutøvelse i omlandet rundt Haug gård, innenfor en avstand av ca en time med bil. Aktiviteten har ført til etablering av nye sosiale nettverk i kommunen, på tvers av etnisitet, og synes å bidra til en Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 6 av 38

7 raskere integrering i det norske samfunnet. Alle klostre blir finansiert av private givere. Formålet med virksomheten er beskrevet slik av stiftelsen skogskloster på nettstedet «Formål Våre fokusområder er etablering og drift av et buddhistisk skogskloster, og vårt formål er å bygge opp et aktivt og levende samfunn rundt dette. Vi vil blant annet ha fokus på ulike arrangementer i regi av skogsklostret. Vi er tilknyttet Stiftelsen skogskloster og prosjektet Skogskloster i Norge. Ved å etablere et tradisjonelt skogskloster her i Norge vil vi ha lokal tilgang på kompetente lærerressurser. Et mål er videre å etablere et eget senter for undervisning, sosialt samvær og ulike aktiviteter. Skogskloster Buddhistsamfunn skal samle theravada buddhister og andre interesserte i mindfulness og meditasjon, uavhengig av etnisitet, med det formål å bygge opp et aktivt og levende skogskloster. I dette arbeidet fokuserer vi på arrangementer og ulik praksis forbundet med theravada buddhisme- og meditasjon. Vi knytter oss spesielt til den thailandske skogstradisjonen etter Ajahn Chah, og til lærere og praksis innen denne tradisjonen.» Samling på haug gård i forbindelse med en meditasjonssamling i Stiftelsen skogskloster overtok eiendommen i 2015, og ønsker å etablere et buddhistkloster på tomten. En typisk bygningsmasse for et slikt kloster er: 4 6 munkeceller (hver på ca 20m2) som etter klostertradisjonen skal plasseres slik at munkene opplever å være alene, og en sala, som er et forsamlingshus, ca 200m2. I fremtidige byggetrinn kan det bli aktuelt å utvide med et lite bibliotek (ca 50-80m2), en spisesal og kjøkken for større felles arrangementer (ca m2) og noen mindre hjelpefunksjoner (ca m2), i tilknytning til salaen. Dette senteret vil også få en funksjon som et kulturhus eller et samfunnshus, for Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 7 av 38

8 innbyggere med interesse for buddhismen og/eller Thaikulturen. Den buddhistiske klosterkulturen, og spesielt denne grenen, preges av en dyp respekt for alt liv; både dyr og planter. Det er grunnleggende for bevegelsen å ta hensyn til omgivelsene. Meditasjon på eiendommen. Det at Stiftelsen Skogskloster har kjøpt et gårdsbruk gjenspeiler denne holdningen: det er en forutsetning at landbrukseiendommen drives videre som før, klosteret er ment å være en tilleggsfunksjon til gårdsdriften og vil ikke påvirke eller forstyrre landbruksfunksjonen. Derfor vil hovedformålet med planen være å opprettholde eiendommens nåværende funksjon som landbrukseiendom. Klosterets hovedbygninger samles på en tomt på 4.5 da. Munkecellene plasseres på punkter definert i vedlegg og angitt i bestemmelsene. Samling i dagens våningshus i forbindelse med felles måltid og meditasjon Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 8 av 38

9 Utviklingen på eiendommen vil gå gradvis, to munkeceller og en sala planlegges oppført i løpet av 1-2 år (til sammen ca m2). Fremtidig utbygging vil avhenge av gaver fra medlemmene. 2.3 Utløser planen konsekvensutredning? Det er utarbeidet et notat datert med vurdering etter plan- og bygningslov (PBL) 4-1 og ledd samt forskrift om konsekvensutredning for planer etter PBL. Sammendrag fra notatet: Planområdet er 371 da. 4,5 daa foreslås regulert til kloster/religionsutøvelse, og ca 367 daa (øvrig areal) reguleres til LNF Naturformål. Dagens disponering av arealene som landbrukseiendom opprettholdes i hovedsak, bortsett fra at flatehugst ikke tillates. I skogsområdet foreslås det å tillate inntil 15 stk mindre munkeceller med et gjennomsnittlig areal på 24m2. I sum anses omfanget av areal med endret formål å ligge godt under grensen på 15 daa (etter 2). Reguleringen vil ikke ha noen konsekvenser for driften av landbrukseiendommen, driften vil fortsette som før. Reguleringen anses å ha minimale konsekvenser for dyreliv/natur i området. Reguleringen vil ikke hindre dagens bruk av området som friområde/naturressurs. Reguleringen vil ikke føre til noen vesentlig økt trafikk i området. Naturlandskapet vil bli beholdt tilnærmet uberørt, og alle trær tilstrebes beholdt. Arealet som får et nytt formål (religionsutøvelse), er 4.2 da. Øvrig areal beholdes som i dag og disponeres til LNF. Reguleringsforslaget anses dermed ikke å utløse krav om KU. 2.4 Nøkkeltal og arealdisponering Nr. Tema: Nøkkelopplysninger: 1 Stedsnavn og adresse Haug gård, Lundsveien 196, 1816 Skiptvet 2 Gårds- og bruksnr. 32/4 3 Gjeldende planstatus Skiptvet kommuneplan 4 Forslagsstiller Stiftelsen Skogskloster 5 Grunneiere Stiftelsen Skogskloster 6 Plankonsulent Jensen & Skodvin Arkitektkontor AS 7 Ny plans hovedformål LNF/Religionsutøvelse 8 Planområdets area daa 371,4 daa 9 Grad utnytting 10 Antall nye boenheter Inntil Nytt næringsareal 0 m2 (BRA) m2 12 Aktuelle Beholde gårdsdrift, bevare naturmangfold problemstillinger 13 Foreligger det varsel Nei om innsigelse (j/n) 14 Kunngjøring oppstart Avklaring jf. forskriftet Ja 16 Planprogram (j/n) Nei 17 Informasjonsmøte avholdt (j/n) Nei Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 9 av 38

10 2.5 Planavgrensning Figur 3: varslingskart Figur 4: planens avgrensning (stiplet linje) og tilstøtende eiendommer (røde linjer) Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 10 av 38

11 Figur 5: Plankart Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 11 av 38

12 3. Eksisterende forhold 3.1 Lovgrunnlaget Oversikt over aktuelle lover: Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) av 27. juni 2008 Lov om kulturminner (kulturminneloven) av 9. juni 1978 Lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven) av 19. juni 2009 Lov om vern mot forurensninger og om avfall (forurensningsloven) av 13. mars 1981 Lov om vassdrag og grunnvann (vannressursloven) av 24. november 2000 Lov om jord (jordlova) av 12. mai Gjeldende planstatus Eiendommen er disponert som LNF-område i kommuneplanens arealdel. 3.2 Overordna arealplaner Fylkesplan Østfold mot 2050 Kommuneplan for Skiptvet kommune: Kommuneplanens arealdel Figur 6: Utsnitt av gjeldende kommuneplans arealdel. Planområdet er merka med rød ring. Området er disponert som LNF Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 12 av 38

13 Figur 7: Utsnitt av temakart verdiklassifisering av jord og skog. Planområdet er merket med rød ring. 3.3 Planstatus for tilgrensende områder. I følge kommunens planregister er tilgrensende områder følgende: Nr. 1 PlanID*: Planprosess 4.1 Organisering Plannavn: Skiptvet kommuneplan Forslagsstiller: Stiftelsen Skogskloster Konsulent planprosess: Jensen & Skodvin Arkitektkontor AS Konsulent SOSI: COWI AS 4.2 Fremdrift Oversikt over fremdriften: Nr. periode: aktivitet: Planoppstart (ev. med planprogram) Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 13 av 38

14 Nr. periode: aktivitet: Periode for innspill oppstartsvarsel (ev. med planprogram) Detaljplan utarbeides Ev. planprogram fastsettes Periode for 1. gangs høring Periode for 2. gangs behandling Detaljplan godkjennes 5 Merknader 5.1 Merknader i samband med planstart Nr. Avsender av innspill: Dato brev: 1 Hafslund Nett Norges vassdrag og energidirektorat (NVE), region øst Fylkesmannen i Østfold Østfold fylkeskommune Hafslund Nett gjør oppmerksom på sin områdekonsesjon i kommunen, og minner om at ny nettstasjon kan være nødvendig ved utbygging av eiendommen. Videre orienteres det om bl.a. arealkrav og minsteavstand til bebyggelse for en eventuell kraftstasjon. Kommentar: Den planlagte bebyggelsen anses ikke som nødvendig for planområdets regulerte bygningsmasse. 2. NVE orienterer om viktigheten av å ta tilstrekkelig hensyn til flom- og skredfare i arealplanleggingen, og viser til egne retningslinjer for dette. Videre anbefaler direktoratet at deres egen sjekkliste benyttes aktivt i forbindelse med ROS-analysen. NVE ber også om å få planen på høring dersom planarbeidet berører noen av temaene på sjekklista. Kommentar: Planområdet er ikke innenfor områder med definert flomfare. 3. Fylkesmannen påpeker behovet for en grundig redegjørelse som følge av at reguleringsplanen er i strid med overordnet arealplan. Videre etterlyses en konkret vurdering av konsekvensutredning. Det bes vurdere alternativer plasseringer, samt ta høyde for fremtidig utvikling med eventuelt større arealbehov. Fylkesmannen poengterer at stier, tråkk og friluftsinteresser i området bør redegjøres for, og at allmenhetens tilgang til utmarksområdene må sikres. Det må belyses hvordan barn og unges interesser er ivaretatt, og oppfordres til at alle områder kan brukes av alle (UU). Det bør redegjøres nærmere for naturverdiene i området, og legges til rette for bevaring av og etablering av ny blå-grønn struktur. Planlegging skal gjennomføres i samsvar med bærekraftig bruk Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 14 av 38

15 Det vises til en rapport for deler av regionen, som viser at skog og myr er truet og følgelig må beskyttes, spesielt i forbindelse med utbygging. Ved tiltak i strid med kommuneplanens arealdel foreslås avbøtende tiltak, som naturvernformål med forbud mot hogst. Regionalt planmøte som verktøy foreslås vurdert, samt å benytte kommunens lokalkunnskap. Samfunnssikkerhet og klimatilpasning må sikres gjennom en ROS-analyse. Det skal tas klimahensyn gjennom konkrete tiltak i planleggingsprosessen, iht. statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig- areal- og transportplanlegging er også relevante for prosessen. Landskapshensyn og god byggeskikk bør vektlegges, og det oppfordres til bruk av tre som materiale i eventuelle fremtidige byggesaker. Kommentar: Temaer som skog, myr, landskapshensyn, dyretråkk og allmenhetens tilgang til utmark belyses og sikres gjennom planbestemmelsene og planens utforming. Alternative plasseringer er vurdert. Det er lagt til rette for mulige fremtidige utvidelser. Risiko og sårbarhet, samt naturmangfoldet belyses i egne vedlegg. Universell utforming og klimahensyn sikres av teknisk forskrift i fremtidige byggesaker. Øvrige punkter er belyst og/eller tatt høyde for i planbeskrivelse/plankart, eller er ikke relevante for planarbeidet. 4. Østfold Fylkeskommune (ØFK) peker på at planområdet ligger utenfor tettstedsgrensen. Tiltak her kan kun tillates for å ivareta spesifikke behov som ikke kan dekkes i tettsted/by, og forutsatt at tiltaket ikke innebærer etablering av et nytt tettsted. ØFK ønsker redegjørelse for omfanget av den planlagte aktiviteten, hvordan transportbehovet er tenkt dekket, og om det er behov for å anlegge veg til anlegget (til transport til bygging, utrykningskjøretøy ol.). Bevaring av eks. vegetasjon og landskap bes sikret gjennom reguleringsbestemmelsene, og det forslås at området kan få et sterkere vern i kommuneplanen, for å begrense muligheten for videre utbygging i fremtiden. Det bes om at anlegget får en såpass spesifikk utforming, direkte knyttet til klosterets aktiviteter, at det ikke senere kan omdisponeres til kommersielle formål. Bygningshøyde, antall, volum og utforming bes fastsettes gjennom reguleringsbestemmelsene, og det bes om at samtlige bygg begrenses til én etasje. Det ønskes at nærhet til naturen får være styrende ved valg av materialer, farger og utforming. For å begrense den den privatiserende effekten på nærområdet ber ØFK om at all bebyggelse legges med god avstand til turveier, og så samlet som klosterets praksis kan tillate. Videre anser ØFK at det i utgangspunktet ikke er behov for arkeologisk registrering i området, etter bl.a. å ha befart området. Kun delene som utgjør dyrket mark har en viss grad av interesse med hensyn til arkeologiske kulturminner, og det vil være nødvendig med arkeologisk registrering dersom planområdet omfatter dyrket mark Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 15 av 38

16 Kommentar: Til daglig vil klosteret bestå av inntil ti munker. Disse får regelmessig besøk av et mindre antall gjester. Ca. to ganger i måneden utføres en større seremoni i hovedhuset, hvor det anslås inntil ca. 200 gjester. Regulert kjøreveg til hovedbygget er inkludert i planforslaget. Dette ivaretar behov ved bygging, utrykning og for universell tilgjengelighet. Foreslåtte reguleringsbestemmelser legger tydelige begrensninger for utbygget areal, høyder, etasjer, materialer, naturtilnærming, og tillatt bruk. Kommersiell drift innenfor den foreslåtte reguleringsplanen vil ikke være mulig. Munkene/klosteret ønsker også avstand fra cellene til allment brukte turveier, men også en spredning av cellene. Hensynet til allmenheten som beskrevet av ØFK er veid opp mot øvrige behov når punkter for cellene er blitt foreslått. Områdene med dyrket mark er ikke foreslått endret i planforslaget, så en arkeologisk registrering anses ikke som nødvendig. 6 Beskrivelse av planområdet 6.1 Lokalisering Planområdet ligger 2,0 km vest for Meieribyen i Skiptvet sentrum. Området består av jordbrukstomter og spredt boligbebyggelse. 6.2 Avgrensning Planens avgrensning tilsvarer eiendomsgrensen for Gnr/Bnr 32/4, med unntak av dyrka mark. 6.3 Eksisterende bosetning På planområdet er det i dag ett våningshus, én låve og ett anneks. Eiendommen er bebodd av munker tilknyttet Stiftelsen Skogskloster (forslagsstiller). 6.4 Topografi og landskapstrekk Planområdet ligger på høyder mellom 155 og 181 moh. Store deler av tomten er barskog, bestående av vekselvis tett og åpen skog, samt myr og eksponert fjell. En mindre del øst på planområdet er fulldyrket mark. Haug gård - arealfordeling pr mars 2017 type areal da andel i % barskog, lav til middels bonitet og noe blandingsskog % myr % dyrket mark % vei og bebyggelse/hage % sum areal for eiendom % Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 16 av 38

17 6.5 Solforhold Planområdet har normale solforhold, kun begrenset av naturlig vegetasjon. Planområdets topografi vil gi sol hele dagen på store deler av skogsområdet, da det er svært få områder med bratt terreng. Skogen er for en stor del glissen furuskog og det vil derfor ikke oppstå særlig skygge i skogen unntatt ved lav sol. 6.6 Vegetasjon og andre mangfold Generelle beskrivelse: Planområdets vegetasjon er naturlig skog av hovedsakelig gran, furu og diverse løvtrær, samt lyng og busker. Planområdets bonitet er definert som henholdsvis lav bonitet, middels bonitet, uproduktiv skog, myr og fulldyrka jord. Bonitet: Figur 8: Utklipp av naturbasen: AR5 bonitet. Planområdet er vist med rød linje. Hoveddelen av planområdet er definert som uproduktiv skog. Mindre områder er definert som henholdsvis skog av lav bonitet, skog av høy bonitet, myr eller fulldyrka jord Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 17 av 38

18 Myr: Figur 9: Utklipp fra Kilden, NIBIO: Grunnforhold (AR5). Planområdet er vist med rød linje. Store deler av planområdet har grunnforhold definert som fjell i dagen/grunnlent. Mindre områder har grunnforhold definert som organiske jordlag eller jorddekt Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 18 av 38

19 Naturtyper og vegetasjon: Figur 10: Utklipp fra Kilden, NIBIO: Naturtyper (Mdir). Planområdet er vist med rød linje. Miljødirektoratet har registrert Breimosen nordøst for planområdet som lokalt viktig naturtype. Andre områder med viktige eller lokalt viktige naturtyper ligger minst 0,5 km fra planområdet, mot henholdsvis nord, vest og sørvest Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 19 av 38

20 Dominerende treslag: Figur 11: Utklipp fra Kilden, NIBIO: dominerende treslag. Planområdet er vist med rød linje. Hoveddelen av planområdet er dominert av furu. Mindre områder er dominert av gran eller blandede treslag. Et mindre felt er utenfor skogsmaska. Myr: Figur 12: Utklipp fra Kilden, NIBIO: AR5 myr. Planområdet er vist med rød linje. Nærmeste angitte myrområde er Breimosen, nordøst for planområdet Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 20 av 38

21 Løsmasser: Figur 13: Utklipp fra Kilden, NIBIO: løsmasser. Planområdet er vist med rød linje. Underlaget i planområdet er hovedsakelig bart fjell, med innslag av tynt humus-/torvdekke og henholdsvis tynt og tykt dekke med hav- og fjordavsetning. I skogsområdet er det mye fjell i dagen og mindre løsmasser. I området med fulldyrka mark er jorddekke. Rødlistede arter: Ingen rødlistede arter er observert på planområdet, iht. NIBIO. Svartelistede arter: Hagelupin er registrert ved fylkesveien. 6.7 Trafikk, tilkomst og kommunalteknikk Fylkesvei 243 er adkomstvei. Det er privat vann og septiktank på tomten i dag. Pålegg om etablering av renseanlegg vil komme. 6.8 Infrastruktur Planområdet har adkomst til gårdstunet fra fylkesvei 243, med avkjørsel gjennom eiendom 32/ Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 21 av 38

22 6.9 Støy og støv Fylkesvei 243 passerer syd for planområdet, med fartsgrense 80 km/t. For øvrig er det ingen relevante kilder til støy eller støv nærheten Offentlig kommunikasjon Nærmeste stoppested for kollektivtrafikk er Skiptvet rådhus, med buss 465, 467 og 469. Gangavstand fra stoppestedet til planområdet er 2,0 km Barn og unge / friluftsliv Planområdet er i dag tilgjengelig for rekreasjon, som naturlig utmark. Planområdet har en sti som brukes som tur- og skiløype. Det er noe sopp og bær i skogen Privat og offentlig service Det er ingen private eller offentlige servicetilbud på planområdet i dag Kulturminneverdier Våningshuset er oppført i Riksantikvarens SEFRAK-arkiv, tidfestet til tallet, andre kvartal Miljøvernfaglige vurderinger Se notat om vurdering av naturmangfoldet i henhold til naturmangfoldloven, Datert Sammendrag: Reguleringen anses å ha minimale/ingen konsekvenser for dyreliv/natur i området. Reguleringen vil ikke hindre vilttrekket som går over eiendommen. 7 Beskrivelse av planforslaget 7.1 Innledning Planforslagets hovedformål er landbruk (ca. 99% av planarealet), og etablering av mulighet for bygging et kloster for buddhistmunker (ca. 1% av planarealet). Planområdets hovedgrep: 1. LNF: 367 daa av planområdets 371 daa opprettholdes som LNF-område. 2. Religionsutøvelse, omregulert areal: 4,5 daa omreguleres til formål religionsutøvelse. 3. Religionsutøvelse, bestemmelsesområde: Totalt 15 punkter i LNFområdet. På hvert punkt tillates oppføring av en munkecelle/hjelpebygg med maksimalt samlet areal 450m2, iht. vedlagte reguleringsbestemmelser. 7.2 Reguleringsformål Planen har følgende formal: Nr. Formål: Verdi: 1 LNF 2 Religionsutøvelse Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 22 av 38

23 7.4 Lek / uteoppholdsareal Planområdets LNF-område vil være tilgjengelig for lek og rekreasjon som før. Ingen områder av eiendommen privatiseres. Det avsettes utover dette ikke egne områder til uteoppholdsareal i reguleringen da retten til fri ferdsel i området reguleres i Lov om friluftslivet (friluftsloven). 7.5 Solforhold Planen vil ikke endre solforholdene for noen naboer. Bebyggelsen er utelukkende i en etasje og ligger i hovedsak i område regulert til religionsutøvelse, midt i skogen. Dette ligger meter fra nærmeste nabobebyggelse, nord for boligene langs Lundsveien, og vil ikke ha noen innvirkning på tilstøtende eiendommers solforhold. Noen munkeceller vil ligge nærmere nabogrensen. Munkecellene har en maksimal gesimshøyde på 4 meter over gjennomsnittlig eksisterende terreng og ligger alltid inne i skogen der det ikke vil bli hugget trær. Munkecellene vil med andre ord ikke kaste skygge på noen naboeiendommer. 7.6 Parkering Parkering vil være på egn parkeringsplass langs ny vei til areal avsatt til religionsutøvelse. Det er antatt, basert på erfaring med besøkende til Skiptvet i dag, at det vil være ca 2,5 personer i gjennomsnitt per bil. Det er videre antatt at det vil komme maksimalt ca 200 besøkende ved helt spesielle anledninger noen få ganger hvert år. Forsamlingssalen er dimensjonert for dette besøkstallet. Det må derfor også være kapasitet til parkering for minimum 80 gjesteparkeringer i tillegg til de to bilene munkene disponerer. Parkeringen er foreslått slik: Ny parkering: 50 plasser Gamletunet 16: plasser Tre lommer ved adkomstvei: til sammen ca plasser. Denne parkeringen vil ikke innsnevre adkomst til noen av bygningene, med tanke på adkomst for utrykningskjøretøyer (for eksempel stigebil). 7.7 Trafikkareal Planområdets eksisterende veg fra avkjørsel i syd til og med gårdstun beholdes. Eksisterende veg suppleres med en ny veg til areal avsatt for religionsutøvelse Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 23 av 38

24 Figur 14: Trafikkareal på planområdet 7.8 Vann og avløp Føringer for vann og avløp anlegges i grunnen fra ny bebyggelse i omregulert område for religionsutøvelse, med fall til renseanlegg. Ny bebyggelse på koordinatsatte punkter (munkeceller) planlegges uten vann og avløp. 7.9 Avfallshåndtering Husholdningsavfall samles ved et samlingspunkt ved fylkesveien, og sorteres etter kommunens gjeldende regler. Det vil normalt ikke produseres annet avfall Bygg og anlegg På området avsatt til religionsutøvelse er klosterets forsamlingsbygg planlagt. Dette vil være det religiøse og sosiale senteret i klosterets daglige drift. Funksjonene som legges her er en forsamlingssal, en fremtidig spisesal med kjøkken, et lite bibliotek og noen mindre bygg for andre funksjoner (kontor, lager, toaletter ol.). Det er vurdert at et tomteareal på ca 4.5 da vil dekke tomtebehovet, inkludert fremtidige utvidelsesbehov. Maksimalt areal for denne bebyggelsen vil være ca 1000m2. Bebyggelsen planlegges i en etasje. Dette vil gi en BYA på ca 23%. Størrelsen på tomten er et resultat av en analyse der formålet har vært å finne et utbyggingsmønster som tillater at flest mulig trær kan beholdes. Vi har funnet et utbyggingsmønster med en veksling mellom atrier og bygg, kombinert med punktfundamentering, som gjør det mulig å beholde nesten alle trær på området. På femten mindre bestemmelsesområder (sirkler med diameter 20 meter) planlegges mindre enkeltbygg. Disse vil være munkeceller eller andre mindre bygg for hjelpefunksjoner. Det planlegges ingen andre bygg, anlegg eller inngrep i naturen utover dette Klosterets hoveddel arealbehov og plassering Klosterets hoveddel vil i første omgang være et forsamlingsbygg med toaletter og nødvendige hjelperom, ca 250m2, deretter planlegges bygget en spisesal med kjøkken, et lite bibliotek, et kontor og tekniske rom/lager ol. med et samlet areal på 1000m2 BYA. Disse byggene ligger etter Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 24 av 38

25 skogsklostertradisjonen samlet på et mindre område og er det stedet der lekfolk og munker møtes. Det vil være ideelt å bygge denne delen av klosteret i en etasje. Videre vil det være gunstig å dele opp bygningsmassen slik at det blir mulig å bevare mest mulig av den eksisterende vegetasjonen. Plassering: Flere alternative plasseringer for disse byggene er vurdert. Følgende hovedkriterier for tomtevalg gjelder etter klostertradisjonen: Bebyggelsen bør ligge i en skog, gjerne mellom trærne Bebyggelsen bør kunne deles opp i flere mindre bygg, helst i en etasje Byggene bør kunne ligge konsentrert, gjerne organisert rundt en inngangsplass Plasseringen skal ikke skade naturmangfoldet eller jordbruksvirksomhet på stedet For å få til dette vil det være en fordel med en noenlunde flat tomt inne i skogen med synlig fjell eller kort avstand til fjell. Vi har etter en sondering over hele planområdet vurdert fire plasseringer nærmere. Av disse er det alternativ A som egner seg best etter kriteriene ovenfor. Figur 15: Alternative plasseringer formålsareal for religionsutøvelse Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 25 av 38

26 Formålsareal for religionsutøvelse - vurdering av alternative plasseringer Inngrep i natur Adkomstforhold for lekfolk Universell utforming Alternativ A Vest Mindre inngrep for etablering av vei Relativt god adkomst, kort nye vei må anlegges Akseptabel avstand, moderat kupert Alternativ B Nord Større inngrep for etablering av vei En lengre ny vei må anlegges, adkomsten vil Lite ideelt (stor avstand og brattere terreng) Alternativ C plassert ved eksisterende gårdsbebyggelse Tomten ligger i kanten av et område med fulldyrka jord Eksisterende adkomst kan benyttes Ideell Alternativ D Syd Mindre inngrep for etablering av vei God adkomst, kort nye vei må anlegges, parkering kan forstyrre Akseptabel Topografi Ideell Ideell Lite ideell Akseptabel Forstyrrelser Ingen Gangsti, ellers uforstyrret Bilveg, visuell kontakt med naboer/fylkesvei Bilveg, nærhet til nabo og fylkesvei Lysforhold Svært gode Gode Akseptabelt Dårlige Generell romlig kvalitet Svært god God Dårlig Dårlig Andre elementer Konklusjon Meget gode grunnforhold Plassering meget godt egnet Akseptable grunnforhold Plassering delvis egnet Eksisterende bebyggelse, ikke ideelt Plassering uegnet Akseptable grunnforhold Plassering uegnet 7.12 Plassering av munkeceller I skogsklosterordenen er det et ideal at munkecellene ligger spredt, helst slik at ingen andre munkeceller er synlige fra den enkelte munkecelle. Vi har befart hele eiendommen på kryss og tvers med munkene flere ganger på forskjellige tider av året og har sammen med dem funnet 35 potensielle steder. Etter å ha lagt hensynssoner over tomten og prioritert mellom de resterende mulige tomtene sitter vi igjen med 15 oppmålte posisjoner. Hver celle er planlagt med utvendige mål på ca 2,8mx8,0m. Det gir et BRA areal på 17,5m2. Denne størrelsen gjør det enklere å plassere munkecellene godt i terrenget og bevare eksisterende vegetasjon. Hver munkecelle blir utstyrt med strøm, og et forbrenningstoalett. Det vil ikke bli installert dusj eller kjøkken i munkecellene. Sentralt for munkecellene er at det skal være mulig å gå ca 7-8 meter uten retningsendring, frem og tilbake, i forbindelse med meditasjon. En slik funksjonalitet er bygget inn i planen. Videre er det et ideal at cellene skal være spartanske og enkle. Møbleringen er en seng, en liten lesepult med en stol, en ovn, og bokhyller og noe lagerplass for klær. På ett av de 15 punktene vil det Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 26 av 38

27 bli bygget et lite felles bad for munkene, med dusj og vaskemaskin, i en posisjon nærmere renseanlegget. Figur 16: Plan av en munkecelle (kuti) med utvendige mål ca 8,0mx2,8m Fundamentering av bygningene. landskapsholdning For at landskapet i minst mulig grad skal bli påvirket av tiltaket, og for at tiltaket skal være reversibelt, foreslår vi å fundamentere alle bygg med tynne stålsøyler, med diameter på mellom 30 og 50mm. Vi foreslår videre at det ikke skal være tillat å bygge kjeller til funksjoner knyttet til klosteret. Figur 17: Typisk snitt Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 27 av 38

28 Vi har plukket ut tomter der det enten er bart fjell eller kun et tynt jordlag. Det vil da være mulig å bruke kun håndholdte verktøy for å fundamentere. Det planlegges gjort som vist på tegningene under. Massive stenger av rundstål gyses fast i hull med tilstrekkelig dybde (ca mm). Disse bærer rammer av limtre. På disse trammene legges enten et bjelkelag eller elementer av massivtre. Veggene bygges rett opp fra rammene. Med denne metoden kan alle røtter på stedet bevares, fordi de små stålsøylene kan skyves litt frem og tilbake (ca. 0,5 meter i hver retning langs akselinjene). Røtter fra nærliggende furutrær finner vi ved å grave forsiktig i jordlaget, ned til fjellet, før det bores. Påtreffes røtter flyttes posisjonen for stålsøylen til side for røttene. Denne marginen er lagt inn i konstruksjonen fordi det benyttes en kontinuerlig limtrebjelke. Dermed kan trær helt inntil bebyggelsen beholdes uten at det oppstår skade. For øvrig er alle bygningsdeler bærbare, slik at maskiner og kjøring inn til tomtene unngås. Denne metoden vil dermed gi minimale skader på terrenget på resten av tomten fordi ingen tunge maskiner vil bli nødvendige, og slik kan landskapet beholdes så å si uendret. Figur 18: Fundamenteringsdetalj Det er sentralt i skogsklosterordenen å verne om naturen generelt, og trærne i skogen spesielt. Fundamenteringsprinsippet og byggemetoden ivaretar dette idealet. I tillegg er fundamenteringsprinsippet gunstig med tanke på overvann i området, situasjonen forblir som før Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 28 av 38

29 7.14 Utforming av vei og parkeringsplasser Foreslått utformingen av ny vei og parkeringsplass har samme mål om å gjøre minst mulig skade som fundamenteringen av bebyggelsen. Vi har erfaring med et prinsipp vi har benyttet ved flere anledninger, første gang på Liasanden rasteplass i Bøverdalen på Sognefjellsvegen, for Nasjonale Turistveger (bygget i 1996). Her er samtlige trær beholdt (eldre furuskog) og veien er forsiktig addert oppå opprinnelig terreng. I dag, 21 år etter at anlegget ble ferdig, står trærne fremdeles fint. Denne veien er bygget opp direkte på jordlaget: først med en filterduk, deretter et sandlag, så grus, deretter kult og så et bærelag på toppen. Rundt alle røtter ble det benyttet drenerende papp. Hensikten var å unngå skade på røttene under anleggsperioden. Illustrasjonene under viser prinsippet, og noen bilder fra anlegget fra 1996 og fra Rasteplassen har hatt stort besøk hver sommer. Trebeskyttelsen er hampetau surret rundt avstandsklosser for å sikre lufting av stammene. Tauet ble byttet i Figur 19 og 20: prosjekteksempel vei gjennom skog: Liasanden rasteplass, prinsipp for anlegging av vei inntil trær. (Arkitekt: Jensen & Skodvin Arkitekter) Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 29 av 38

30 Figur 21 og 22: prosjekteksempel vei gjennom skog, trær er beholdt: Liasanden rasteplass, situasjonsplan. (Arkitekt: Jensen & Skodvin Arkitekter) Figur 23: prosjekteksempel trebeskyttelse på trær ved vei gjennom skog: Liasanden rasteplass. (Arkitekt: Jensen & Skodvin Arkitekter) Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 30 av 38

31 Figur 24 og 25: foto av Liasanden rasteplass, med trebeskyttelse og skånsom landskapstilnærming. Øverst: 1996, nederst: (Arkitekt: Jensen & Skodvin Arkitekter) Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 31 av 38

32 7.15 Skisseprosjekt skogsklosteret hoveddel Figur 26: Situasjonsplan planlagt hovedbygg med forsamlingssal. Innmålte trær er vist med grønn ring. Den viste planen viser at det er mulig å plassere bebyggelsen uten at sprengningsarbeider blir nødvendige. I planen ovenfor er det kun to trær som må hugges (i forsamlingssalen) Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 32 av 38

33 Figur 27 og 28: Illustrasjoner av planlagt bebyggelse i samspill med naturen. Fugleperspektiv og perspektiv fra inngang. Figur 29: Tverrsnitt av forsamlingssal i hovedbygg Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 33 av 38

34 Figur 30 og 31: Illustrasjoner av planlagt bebyggelse i samspill med naturen. Perspektiv fra vest og interiørperspektiv Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 34 av 38

35 7.16 Eksempelprosjekter Prosjekteksempler: Figur 32 og 33: prosjekteksempel landskapstilnærming/fundamentering/kledning: Juvet landskapshotell (Arkitekt Jensen & Skodvin). All bebyggelse er punktfundamentert. Panelet er jernvitriolbehandlet kjerneved Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 35 av 38

36 8 Risiko og sårbarhet Sammendrag av vedlagt ROS-analyse: I ROS-analysen er det ikke identifisert forhold som det må tas spesielle hensyn til, unntatt det som har med brannsikkerhet å gjøre. I planforslaget er det lagt til rette for at stigebil har full adkomst til klosterets hoveddel. Munkecellene er plassert slik at det ikke er adkomst ned bil, kun gangadkomst. For munkecellene foreslås det felles brannvarsling. Dette vil i hovedsak bli prosjektert i rammesøknadsfasen. Risikoreduserende tiltak vises i tabellen. Tabell: Nr. Faretema: Reduserende tiltak: 1 Skred Ingen risiko identifisert Flom Ingen risiko identifisert Forurensning Ingen risiko identifisert Støy og støv Ingen risiko identifisert Kulturminner Ingen risiko identifisert Naturmiljø Noe risiko, byggemetode og hensynssoner Brann Noe risiko, varsling, tilgjengelighet og byggemetode 9 Konsekvenser av planforslaget Beskrivelse og sammenfatning av konsekvenser av planforslaget med eventuelle alternativ jf. planprogram og konsekvensutredning. 9.1 Overordnete planer og vedtak Reguleringsplanens hoveddel, LNF, er i samsvar med eksisterende overordnet plan (367da av 371da). Ca 4,5 da av planområdet er satt av til religionsutøvelse. Dette er ikke nevnt i overordnede planer for kommunen. 9.2 Eksisterende reguleringsplan Planområdet er ikke tidligere regulert. I kommuneplanens arealdel er området disponert til LNF-område. 9.3 Konsekvenser for driften av Haug gård Haug gård vil fortsatt være en landbrukseiendom med bo-/ og driveplikt, etter at planen er vedtatt. Det vil ikke være noe ved klosterets virksomhet som hindrer eiendommens funksjon som en landbrukseiendom. 9.4 Konsekvenser for naboer Den daglige driften av klosteret vil ikke ha noen konsekvenser for naboer hva gjelder ferdsel, støy eller andre relevante forstyrrelser. Ved større arrangementer vil klosterets gjester i all hovedsak oppholde seg ved klosterets hovedbygg, sentralt lokalisert på planområdet Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 36 av 38

37 9.5 Trafikkforhold Ved større arrangementer 1-2 ganger i måneden må noe biltrafikk gjennom planområdet medregnes. Utover dette medfører den daglige driften av klosteret ingen økning av nåværende trafikkbelastning. 9.6 Kulturminne Planforslaget har ingen innvirkning på våningshuset som er oppført i Riksantikvarens SEFRAK-arkiv. I følge Fylkekonservatoren er det «lite sannsynlig at det kan finnes spor etter forhistorisk bosetning i skogsområdene. Det er altså ikke behov for arkeologisk registrering i skogsområdene» (brev fra Østfold Fylkeskommune, , ref 26962/ /4496). Alle planlagte tiltak i denne planen ligger i skogsområdet. 9.7 Friluftsaktivitet 99% av planområdet opprettholdes som LNF-område, fullt tilgjengelig for allmenheten. Eksisterende tursti/skiløype i nordøstre del av planområdet berøres ikke av noen foreslåtte tiltak. Vegetasjonen i området berøres i minimal grad. Bærplukking og soppsanking kan foregå som normalt. 9.8 Privat og offentlig servicetilbud Planforslaget har ingen innvirkning på eksisterende private eller offentlige servicetilbud. Klosterets hoveddel, forsamlingssalen, vil være offentlig tilgjengelig for allmenheten når det er seremonier, og ellers etter avtale. 9.9 Infrastruktur Planforslaget har ingen innvirkning på tilstøtende private eller offentlige veier. Overflatevann håndteres lokalt, og vil ikke medføre noen økt belastning på kommunens avløpssystem. Det må etableres et lokalt renseanlegg etter kommunale og statlige bestemmelser. Avfall hentes av kommunale tjenester, som i dag Risiko og sårbarhet Risikoanalysen viser at det er få risikofaktorer innenfor planområdet. De risikofaktorene som er funnet blir det satt inn risikoreduserende tiltak for. 10 Medvirkning og innkomne innspill 10.1 Merknad om innkomne uttalelser Kommunen har ansvar for å samle alle uttalelser etter at planforslaget er mottatt og administrativt godkjent for framlegg med forslag for utlegging på 1. gangs høring og offentlig ettersyn. Sammenfatning blir lagret i eget notat som vedlegg til 2. gangs behandling Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 37 av 38

38 11 Kildehenvisning Oversikt kilder brukt i utarbeidelsen av planforslaget: Fylkesplan Østfold mot 2050 Kommuneplan for Skiptvet Kilden, NIBIO: Planregisteret for Skiptvet på WEB innsyn: Andre kilder på internett: (Liasanden rasteplass) (Juvet landskapshotel) Vedlegg Vedlegg 1 Plankart, datert Vedlegg 2 Reguleringsbestemmelser, datert Vedlegg 3 Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert Vedlegg 4 Vurderinger av naturmangfoldet, datert Vedlegg 5 Oversikt over registrert koordinatsatte punkter, datert Vedlegg 6 Merknad 1: Hafslund Nett Vedlegg 7 Merknad 2: Norges vassdrag og energidirektorat Vedlegg 8 Merknad 3: Fylkesmannen i Østfold Vedlegg 9 Merknad 4: Østfold fylkeskommune Vedlegg 10 Kvikkleireskredvurdering, datert Detaljplan Haug gård - Planbeskrivelse docx 38 av 38