SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 7 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 14/924 FORHÅNDSUTTALELSE REGULERINGSPLAN FOR HAMNABUKTA Saksbehandler: Roar Santi Grindvold Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 110/14 Formannskapet Endelig vedtak: Snillfjord kommune, ved utvalg for plansaker registrerer at Elin J. Halsen planlegger igangsetting av reguleringsplanarbeid ved Hamabukta, med sikte på å få en planmessig avklaring i forhold til utvikling av området. Tiltakshaver gjøres oppmerksom på at landområdene gjennom kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF- område uten bestemmelser om utbygging og sjøområdene er avsatt til friluftsområde i sjø, vil nye byggetiltak i området ikke være i tråd med overordnet planverk. Etablering av småbåthavn vil også være i strid med kommunedelplan for småbåthavner. Før arbeide med reguleringsplan igangsettes, vil Snillfjord kommune be om at regulant utarbeider et forslag til planprogram for planarbeidet, som oversendes Snillfjord kommune til behandling i hht. plan- og bygningslovens 12-9 og 4.1. Gjennom planprogrammet vil det være viktig at følgende avklares: - Området som det skal igangsettes reguleringsarbeid for - Formål med planarbeidet - Planprosess med frister og deltakere - Opplegg for medvirkning - Forhold og grupper som antas å bli berørt - Alternative løsninger som vil bli utredet, Det vises for øvrig til administrasjonens saksframlegget. Rådmannens innstilling: Snillfjord kommune, ved utvalg for plansaker registrerer at Elin J. Halsen planlegger igangsetting av reguleringsplanarbeid ved Hamabukta, med sikte på å få en planmessig avklaring i forhold til utvikling av området. Tiltakshaver gjøres oppmerksom på at landområdene gjennom kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF- område uten bestemmelser om utbygging og sjøområdene er avsatt til friluftsområde i sjø, vil nye byggetiltak i området ikke være i tråd med overordnet planverk. Etablering av småbåthavn vil også være i strid med kommunedelplan for småbåthavner. Før arbeide med reguleringsplan igangsettes, vil Snillfjord kommune be om at regulant utarbeider et forslag til planprogram for planarbeidet, som oversendes Snillfjord kommune til behandling i hht. plan- og bygningslovens 12-9 og 4.1.

2 Side 2 av 7 Gjennom planprogrammet vil det være viktig at følgende avklares: - Området som det skal igangsettes reguleringsarbeid for - Formål med planarbeidet - Planprosess med frister og deltakere - Opplegg for medvirkning - Forhold og grupper som antas å bli berørt - Alternative løsninger som vil bli utredet, Det vises for øvrig til administrasjonens saksframlegget. Behandling/vedtak i Formannskapet den sak 110/14 Behandling: Vedtak: Enstemmig som innstillingen: Snillfjord kommune, ved utvalg for plansaker registrerer at Elin J. Halsen planlegger igangsetting av reguleringsplanarbeid ved Hamabukta, med sikte på å få en planmessig avklaring i forhold til utvikling av området. Tiltakshaver gjøres oppmerksom på at landområdene gjennom kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF- område uten bestemmelser om utbygging og sjøområdene er avsatt til friluftsområde i sjø, vil nye byggetiltak i området ikke være i tråd med overordnet planverk. Etablering av småbåthavn vil også være i strid med kommunedelplan for småbåthavner. Før arbeide med reguleringsplan igangsettes, vil Snillfjord kommune be om at regulant utarbeider et forslag til planprogram for planarbeidet, som oversendes Snillfjord kommune til behandling i hht. plan- og bygningslovens 12-9 og 4.1. Gjennom planprogrammet vil det være viktig at følgende avklares: - Området som det skal igangsettes reguleringsarbeid for - Formål med planarbeidet - Planprosess med frister og deltakere - Opplegg for medvirkning - Forhold og grupper som antas å bli berørt - Alternative løsninger som vil bli utredet, Det vises for øvrig til administrasjonens saksframlegget. Utredning: Saksdokumenter I mappe: Vedl. nr. IB mottatt fra Elin J. Halsen 1 Oversiktskart 2 Kopi av brev med vedlegg av til eiere av eiendom v/hamnaholmen 3

3 Side 3 av 7 Øvrige: Plan- og bygningsloven Kommunedelplan for småbåthavner Kommunedelplan for Sunde/Hemnskjela Saksopplysninger: Elin J. Halsen forespør i brev mottatt om en forhåndsregulering av gnr. 4 bnr. 42 ved Hamnaholmen på Hemnskjela. Etter nærmere samtale med Gunnar Strand, som skal bistå i planarbeidet, er det klart at brevet er en anmodning om forhåndsuttalelse fra Snillfjord kommune i forhold til oppstart av reguleringsplanarbeid for eiendommen, med formål om å få avklart framtidig arealutnyttelse, herunder både på land og i sjø. Bakgrunn: Bakgrunnen for anmodningen om forhåndsuttalelse er at Snillfjord kommune i brev av til eiere av eiendommen ved/rundt Hamnaholmen påpekte flere utførte tiltak som ikke var søkt og behandlet av kommunen, eller at det tidligere har vært gitt avslag på tiltak men likevel utført. Kopi av brev til grunneiere følger vedlagt. Elin Halsen har i 2014 overtatt eiendommen gnr. 4 bnr. 42 etter sin far, og ønsker å bringe forholdene på sin eiendom i orden, samtidig som hun ønsker å se på muligheten for å kunne utvikle resterende del av eiendommen. Lovgrunnlag: Reguleringsplan skal utarbeides og behandles i hht. plan- og bygningslovens kap. 12. I 12-3 framgår det at private forslag til reguleringsplan må innholdsvis følge opp hovedtrekkene og rammene i kommuneplanens arealdel eller i foreliggende områderegulering. Ved vesentlige avvik gjelder kravene i 4-2 om planprogram og konsekvensutredninger. Områdets planstatus: Området er ikke omfattet av gjeldende reguleringsplan. I kommuneplanens arealdel, delplan for Sunde/Hemnskjela er området på land avsatt til LNF-området uten bestemmelser om spredt bolig/ervervs og fritidsbebyggelse. Alle tiltak som ikke har tilknytning til stedbunden næring vil da kreve dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Sjøområdene er i arealdelen avsatt til «vannareal til allment friluftsliv». Eiendommen gnr. 4 bnr. 24, 26, som utgjør selve holmen er avsatt til LNF-formål hvor friluftsliv er framtredende. Området ble ikke vurdert som aktuelt område for småbåthavn gjennom kommunedelplan for småbåthavner som Snillfjord kommune vedtok i K-sak 71/09. Dette med bakgrunn i at det ikke ble mottatt noe innspill med ønske om etablering av småbåthavn i området, og en vurderte at avsatte områder ved Vorpbukt, Strandaholmen og ved det tidligere ferjeleiet kunne dekke behovet. Tilstøtende til området er det tidligere utarbeidet en reguleringsplan for deler av eiendommen gnr. 4 bnr. 2 og 10, hvor det bl.a. er godkjent utbygd flere bolig/fritidsboliger. For eiendommer som er omfattet av denne er det godkjent etablert et flytebryggeanlegg på øst for Hamnaholmen, ved eiendommen gnr. 4 bnr. 187.

4 Side 4 av 7 Eiendomsgrenser i området: Eiendomsgrensene for gnr. 4 bnr. 42 er usikre, og er ikke registrert i matrikkelen. Som følge av at det etter at skyldelingsforretning ble skrevet er foretatt flere delinger i området, har eier rekvirert jordskiftesak for å få klarhet i grensene. Jordskifteverket har gitt tilbakemelding om at saken ikke vil tas under behandling før våren Eventuelle endringer i eiendomsgrenser vil imidlertid ha liten betydning mht. arealbruk, og vil derfor ikke være til hinder for å kunne gjennomføre en reguleringsprosess. Vurdering: Planprogram/konsekvensutredning: Etter plan- og bygningslovens 12-9 skal det for alle planer som kan få vesentlig virkning for miljø og samfunn, utarbeides et planprogram. Planprogram kan unnlates for nærmere bestemte reguleringsplaner når disse er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering, hvor virkningene av planen er tilfredsstillende beskrevet. For å sikre forankring av planarbeidet er det derfor viktig at planprogram blir utarbeidet, og at dette blir utlagt til offentlig ettersyn og høring før godkjenning av kommunestyret, jfr. pbl 4-1 og Da havna ikke er i tråd med overordnet planverk, og det ikke foreligger konsekvensutredning for denne, bør det utarbeides en konsekvensutredning i tråd med det som er gjort for de øvrige småbåthavnene i kommunen, som innarbeides i planbeskrivelsen til planen. Når det gjelder de enkelte tema i planen, foreligger det ikke noe skriftlig som viser hva som vil bli planlagt. Gjennom samtaler med Elin J. Halsen har en imidlertid fått forståelse for at det er 3 hovedtema som ønsker avklart: - Flytebrygge, småbåthavnplasser - Eksisterende bebyggelse i området - Eventuell ny bebyggelse på gnr. 4 bnr. 42. En har foreløpig følgende kommentarer til ovennevnte: Flytebryggeanlegg: Småbåthavn ved Hamnaholmen er ikke med i Snillfjord kommunes overordnede planverk. Før det igangsettes planarbeid bør derfor dette forankres i kommunen gjennom denne forhåndsuttalelsen. Gjennom kommunedelplan for småbåthavner, vedtatt av kommunestyret i sak 71/09, ble det lagt opp til at nye båtplasser skulle lokaliseres i større småbåthavner, i stede for mange små anlegg. På Hemnskjela ble det derfor lagt opp til at eksisterende anlegg i Vorpbukta og ved Stranden (ferjeleiet) skulle utvides, og bukta mellom Strandaholmen og Sjøholmen skulle utvikles til en større småbåthavn. Gjennom disse 3 områdene var det derfor intensjon om at framtidig behov for småbåthavnplasser for eiendommene på Hemnskjela skulle lokaliseres. Etter at kommunedelplanen ble vedtatt, har det skjedd relativt lite mht. etablering av nye båtplasser i områdene som ble avsatt.

5 Side 5 av 7 Det ble imidlertid tatt et initiativ for å igangsette en reguleringsprosess ved Strandaholmen/Sjøholmen med bygging av molo for å verne havna mot bølger. Usikkerhet mht. bunnforhold i område og kostnader knyttet til gjennomføring av geotekniske undersøkelser medførte at initiativtaker ikke ønsket å gå videre med disse planene. For eiendommene ved Hamnaholmen ville en eventuell småbåthavn ved Strandaholmen/Sjøholmen vært den småbåthavnen som disse naturlig ville ha soknet til. Ut i fra usikkerheten mht. grunnforholdene i området, er det imidlertid lite trolig at noen i overskuelig framtid vil ta initiativ til å foreta de nødvendige undersøkelsene og realisere en slik utbygging, da dette vil kunne medføre en betydelig økonomisk risiko. Ved Hamaholmen er det i dag anslagsvis eksisterende boliger/fritidsboliger som sokner til bukta. Bukta anses å være godt egnet for en mindre småbåthavn, da den ligger godt skjermet i forhold til fremtredende vind og bølgeretninger. Behovet for bølgedemping må likevel utredes i forbindelse med en reguleringsplanlegging. En flytebrygge med båtplasser myntet på bebyggelsen i området vil kunne medføre redusert transportbehov på land i området, og behovet for parkeringsplasser vil være begrenset. Det anses derfor ikke nødvendig med større nye inngrep i området for etablering av en småbåthavn i området innenfor en ramme på båtplasser. Det må også tas i betraktning at over tid har tilknytningen til sjø vært viktig for området, tidligere knyttet til fiske som næring, i dag mer i forhold til sjørelatert fritidsaktiviteter. Eksisterende bebyggelse ved Hamnabukta: Når det gjelder bebyggelsen på land, framkommer det gjennom kommunens brev av , at det er foretatt flere tiltak i området uten tillatelse, enten i form av oppføring av bebyggelse/tilbygg eller endret bruk av bebyggelsen langs strandlinjen. Gjennom kommuneplanens arealdel er området avsatt til LNF-område, noe som medfører at alle tiltak som er utført uten tillatelse og som planlegges utført må søkes og behandles som en dispensasjonssak. Dersom en gjennom en reguleringsplan kan få lagt rammer for bebyggelsen, vil videre søknadsprosesser kunne være enklere og raskere å kunne saksbehandle. For eksisterende bebyggelse som det tidligere er gitt byggetillatelse for, vil en reguleringsplan også være en sikkerhet i forhold til eiendommen, spesielt i forhold til å få tillatelse til å kunne gjenoppbygge, men også ved behov for tilbygg og bihus som garasjer, uthus mm. Eksempelvis kan her nevnes at det innenfor området måtte søkes om dispensasjon både fra kommuneplan og forbudet mot bygging og fradeling i 100 metersbeltet langs sjø for gjenoppbygging av bolig i området etter brann, noe som medførte forlenget saksbehandlingstid i forhold til om eiendommen hadde vært regulert. Ny bolig/fritidsbebyggelse: Grunneier har i møte med kommunen også antydet at hun ønsker å regulere inn ny bolig/fritidsbebyggelse på eiendommen. Eiendomsgrensene framgår som tidligere nevnt ikke av matrikkelen, men skyldelingsforretningen på eiendommen viser at gnr. 4 bnr. 42 blant annet grenser opp mot gnr. 4 bnr. 16 og 33 og går ned til sjøen. Områdene mellom eksisterende bolig på eiendommen og bnr. 16 og 33 kan være aktuelle som mulige tomter for bolig/fritidsbebyggelse. Disse områdene har liten eller ingen landbruks, natur eller miljømessige interesser. Rent landskapsmessig vil dette være en fortetting innenfor eksisterende bebyggelse, og ikke en utvidelse.

6 Side 6 av 7 Dersom ny bebyggelse skal kunne legges ut, vil dette kreve at tomtene er sikret adkomst, og vannforsyning og avløpsløsninger. Området har adkomst via privat adkomstveg fra kommunal veg til Hamnaholmen. Nye tomter må sikres rettigheter til bruk av denne vegen. Adkomst inn på tomtene kan sikres gjennom reguleringsplanen. I forhold til vannforsyning, er området i dag forsynt med vann fra offentlig vannverk, med hovedledninger både nord for området og på sørsiden, fram til Hamnevalen. Det er utlagt private stikkledninger fra disse som forsyner bebyggelsen i området. Det må vurderes om disse ledningene har tilstrekkelig kapasitet, alternativt om det bør legges nye forsyningsledninger i området. Det er i dag ikke utbygd offentlig avløpsnett i området, og det foreligger ikke planer for en slik utbygging. Så langt rådmannen har kjennskap til er avløpssituasjonen for den enkelte eiendom i området uklar. For enkelte eiendommer har kommunen ingen opplysninger om avløpsanlegg, mens andre har relativt nye anlegg. Før det gis tillatelse for etablering av nye avløpsanlegg i området, bør det derfor gjøres en helhetlig vurdering mht. den framtidige avløpssituasjonen i området, og dette bør tas inn som en del av reguleringsplanen gjennom en samlet vann- og avløpsplan. Videre anser rådmannen det som viktig at reguleringsplanen ivaretar tema knyttet til barn- og unge samt allment friluftsliv. En ytterligere fortetting, vil øke presset på strandsonen, og det er da viktig at det avsettes arealer som sikrer allmennheten tilgang. Friluftsliv Det er viktig at en gjennom planen synliggjør hvordan friluftsinteresser i området blir ivaretatt, slik at en ikke hindrer allmenhetens bruk av strandsonen og Hamnaholmen som er klassifisert som område hvor friluftsinteresser, jfr. kommuendelplanen for Sunde/Hemnskjela er fremtredende. Naturmangfoldloven: Området er sjekket mot Miljødirektoratets Naturbase og Artsdatabankens Artskart. I flg. Artsdatabankens Artskart er det ikke registrert prioriterte arter, truede eller nært truede arter i området som antas å bli omfattet av reguleringsplanen. Kommunen har heller ikke opplysninger som skulle tyde på at det kan befinne seg arter i området som ikke er fanget opp av disse registreringene. Avgrensing av reguleringsplanen: Det foreligger ikke noe kartskisse som viser hvilket område Elin J. Halsen ønsker å sette i gang reguleringsplanarbeid for, men rådmannen har forstått det slik at Elin Halsen først og fremst er interessert i å lage en reguleringsplan som gjelde for hennes eiendom for å få godkjent tiltakene på denne. Det er imidlertid viktig at en gjennom en slik plan tenker helhetlig, og en utvikling på gnr. 4 bnr. 42 vil også medføre påvirkning på øvrige eiendommer. Grunneierne i området må derfor gå sammen om å lage en plan som omfatter, og minimum avgrenses mot eksisterende reguleringsplan for deler av gnr. 4 bnr. 2 og 10 og mot Havnevalen og rund bukta slik at får også får avklart arealbruken i sjø ved Hamnebukta. Industritomten på gnr. 4 bnr. 56 og sjøområdene utenfor denne bør også innbefattes i en slik plan.

7 Side 7 av 7 Konklusjon: Rådmannen finner å kunne anbefale at det utarbeides en reguleringsplan for området ved Hamnaholmen. Det er viktig at en ved oppstart av planarbeidet sørger for å involvere alle parter, og at en sikrer at nødvendige utredninger gjøres. Før oppstart av planarbeidet må det derfor gjennomføres en forhåndskonferanse.