Svar - Høring - Ny forskrift om tilskudd til utleieboliger fra Husbanken

Transkript

1 RÅDMANN Saksbehandler: Anne Muggerud Dato: Deres dato: Vår referanse: 17/ Deres referanse: Arkivkode: 233 &13 Telefon dir: Det Kgl. Kommunal- og moderniseringsdepartement Pb 8112 Dep 0032 OSLO Svar - Høring - Ny forskrift om tilskudd til utleieboliger fra Husbanken Oppsummert: Kongsberg kommune anbefaler at det tas en helhetlig vurdering av de statlige tilskuddsordningene, samt at det blir en viss samordning av ordningene på følgende måte: 1. Det anbefale at prinsipper for modell med investeringstilskudd også gjøres gjeldende for beregningsmodell for tilskudd til utleieboliger. Beregningsmodellen bør ivareta behovet for differensiering av tilskudd fra 25% til 45% da målgruppenes boligbehov og herav kostnader er svært varierende. Jf. bl.a. målgrupper og kommunens medvirkningsansvar i HO loven 3-7. Tilskudd til seniorboliger (I dag: omsorgsboliger med ordinær heldøgns hjemmetjeneste, 45% tilskudd) kan med fordel flyttes til ordningen for utleieboliger. Se vedlagte «tegning». 2. Det anbefales at sykehjem og omsorgsboliger med tilsluttet heldøgns bemanning utløser samme/likestilt tilskudd 55%. Jf. bl. a. HO loven 3-2 a som likestiller sykehjem og tilsvarende bolig (alle aldre). 3. Det anbefales at et kostnadstak erstattes av realistisk dokumenterte kostnader, knyttet til målgruppens behov. Dette bør også erstatte dagens oppdelingen i pressområde eller ikke. Gjeldende både for investeringstilskudd til sykehjem/tilsvarende bolig og for ny forskrift for utleieboliger Innledningsvis trekker vi fram litt om bakgrunn, som informasjon til kopimottakere. Kommunal- og moderniseringsdepartmentet har sendt til høring, forslag til ny forskrift om tilskudd til utleieboliger Det heter at den nye forskriften skal målrette og effektivisere tilskuddet. Tiltaket skal føre til flere kommunalt disponerte utleieboliger. Det fremheves at boligene kommunen disponerer skal være egnet for målgruppen. I eksisterende veileder for tilskudd til utleieboliger er prioriterte målgrupper: husholdninger med dårlig økonomi, utviklingshemmede, flyktninger og personer med psykiske lidelser og/eller rusavhengige. Dagens regler innebærer at tilskuddet beregnes med inntil 40% av godkjente prosjektkostnader, gjennomsnittlig har det vært gitt tilskudd på 25%. Det er fastsatt at prosjekter som har større behov for økonomisk støtte vil få utmålt mer i tilskudd enn prosjekter med mindre behov. I godkjente prosjektkostnader er det innpasset flere fakta og vurderingspunkt. Dagens tilskuddsordning anses som kompleks og lite forutsigbar. Departementer foreslår nå to alternative forenklede beregningsmodeller for tilskuddet: Ad alternativene i forskriftsforslaget, 9: Kriterier for utmåling 1. Utmåling av tilskuddet skjer etter faste satser gitt av departementet. Satsene avhenger blant annet av antall boliger i prosjektet, geografisk plassering og størrelsen på boligene. (Dagens studentboligmodellen) 2. Utmåling av tilskuddet er en fast prosentandel av de godkjente prosjektkostnadene, opp til et tak. Departementer fastsetter prosentsatsen og et tak av godkjente kostnader. (Dagens modell for investeringstilskudd til sykehjem og omsorgsboliger). Postadresse Postboks Kongsberg: Besøksadresse: Rådhuset Kirkegt Kongsberg Telefon sentralbord: Organisasjonsnummer: NO MVA E-post: postmottak@kongsberg.kommune.no

2 Side 2 I høringssvar fra Kongsberg kommune legges til grunn følgende begrunnelser for anbefalingene: Alternativ 1, Faste satser - studentboligmodellen. Alternativet anbefales ikke. Målgruppene: Alternativet med faste satser fremstår som lite forenlig med kravet til utleieboligenes egnethet for svært forskjellige målgrupper. Boliger til vanskeligstilte vil måtte ha ulike kvaliteter og størrelser, med eller uten fellesareal, med konsekvens for prosjektkostnaden. Å utelate, som initiert, de høyeste tilskuddene til de dyreste av dagens kostnader i prosjektene, vil bety at en utelater å gi et relevant tilskudd til vanskeligstilte med de største behov for tilrettelagt og egnet bolig. F.eks. forsterkede boliger til rusavhengige og andre med utagering/a-sosial adferd. Dette er boligbehov som ikke kommer inn under ordningen med investeringstilskudd, da det ikke er behov for heldøgnstjeneste. Konsekvensen av å utelate de høyeste tilskuddene vil være en statlig nedprioritering av vanskeligstilte som har størst behov for tilrettelagt utleiebolig. Dette har en følgekonsekvens for kommunens mulighet til å prioritere målgruppe med de største behov. Faste satser vil, for å være en egnet modell, måtte bestå av en kompliserende høy grad av differensiering for å omfatte egnede boliger for svært sammensatte målgrupper. Antall boliger: Satser (studentboligmodellen) som avhenger av «antall boliger» i prosjektet vil ofte ha den konsekvens at det må bygges et stort antall for å være «regningssvarende». Dette kan være helt uegnet for målgrupper og også for nærmiljø og boligenes innpassing i dette. Geografisk differensiering: Avhengighet knyttet til geografisk plassering innebærer at det vil være risiko for at satsene ikke vil fange opp høy tomtepris i sentrum/ sentrumsnære byområder. Det må imidlertid også, i denne sammenheng, pekes på at dette forholdet også vil gjelde for alternativ 2 om «taket» settes for lavt. Geografisk differensierte satser mellom kommuner jf, reglene om pressområder, er kompliserende og har liten treffsikkerhet knyttet til prisnivå i den enkelte kommune og tomtens sentrale eller desentrale beliggenhet. Grunnet generelt høye tomtekostnader i sentrum/sentrumsnære områder og lave tilskuddssatser eller lavt «tak»/tilskudd som ikke fanger opp kostnadsnivået, vil kommunens valg måtte bli å legge nye utleiebygg, også omsorgsbygg, desentralt i kommunen til tross for mindre attraktivitet og egnethet for målgruppen. Om kjøp: Det pekes også i høringsnotatet på at det vurderes å lage høyere satser for tilskudd til andre formål enn kjøp. Det må, i denne sammenhengen, pekes på at kommunalt kjøp til utleiebolig sterkt fremmer den nasjonale boligsosiale strategien med integrering av «vanskeligstilte» i ordinære bomiljø. Dette er hensiktsmessig fremfor samling av vanskeligstilte i «stigmatiserende» bolig-/leilighetskompleks. Spesielt er det hensiktsmessig for barnefamilier. Alternativ 2, Beregningsmodell for investeringstilskudd. Alternativet anbefales med visse endringer Erfaringer med beregningsmodellen for investeringstilskudd innebærer at den er relativt forutsigbar og enkel. Det vil være en forenklet fordel at det er en viss samordning, samme modell og prinsipp, som gjelder for de statlige tilskuddsordningene. Vi ønsker imidlertid å peke på noen utfordringer knyttet til ordningen, målgrupper og ulike kvaliteter i bygg omsorgsboliger (45%) og sykehjem (55%). Likeledes forhold ved «taket» for anleggskostnader, henholdsvis i pressområder og i landet for øvrig. Med dette håper vi departementet vil ta en helhetlig vurdering av tilskuddsordningene. 1. Omsorgsboliger - til seniorboliger for målgruppen eldre? I Kongsberg kommunes utredninger av utbyggingsprogrammet i helse og omsorg, perioden , ble det foretatt noen avgrensninger knyttet til ulike typer omsorgsboliger og valget mellom omsorgsbolig og/eller sykehjem. Kongsberg kommune har omsorgsboliger fra Da kommunen, som de fleste andre kommuner, har heldøgns hjemmebasert omsorgstjeneste, oppfylles dagens husbankkrav og definisjon av heldøgns omsorgstjeneste. En del av dagens omsorgsboliger har tilsluttet bemanning, delvis (dag/kveld/helger) eller helt (24:7).

3 Side 3 De omsorgsboligene som ikke har tilsluttet bemanning er, i prinsippet, og i forhold til tjenesteytingen som enhver annen bolig, Det er, i varierende grad, fellesareal i form av stuer/kjøkken og fellesaktiviteter. Kommunen satser på gode utbygde dagaktivitetssentra for å ivareta sosiale forhold, men også helse. Det har, fra inntreden av omsorgsboliger, vært stilt spørsmål til at navnet kommuniserer at det er tilsluttet døgnbemanning, når så ikke er eller sjelden er tilfelle. De eldre som bor i disse omsorgsboligene må/bør, i likhet med alle andre hjemmeboende, flytte til et høyere omsorgstilbud når helse- og omsorgsbehovet krever det og vedkommende har behov for tilsluttet døgnbemanning, «på et sykehjemsnivå». De økonomiske konsekvensene av å tilslutte heldøgns bemanning krever at dette kan forsvares ved kvantitet dvs. at det er flere/mange med døgnbehov. Våre erfaringer er at om mange at beboerne i slik bofellesskap har et omsorgsbehov «på et sykehjemsnivå», så ønsker ikke eldre med (små)/middels hjelpebehov å flytte inn ved ledig bolig. Det ønsker heller ikke eldre med omfattende behov da det er usikkerhet knyttet til om det sikres tilsluttet døgnbemanning. Disse «turnover» utfordringene gjelder både de kommunalt eide omsorgsboligene og, spesielt, de etablerte borettslag pga. den eiemodell disse har (ansvar for andel av fellesgjeld). Spørsmålet er om disse omsorgsboligene med en forebyggende funksjon og ordinær heldøgns hjemmetjeneste, i fremtiden, burde bli betegnet som seniorboliger (utleieboliger til «vanskeligstilte» seniorer) for bedre å kommunisere bolig og tjenester knyttet til disse? I Kongsberg er det, siste 10 år bygget et stort antall private leiligheter i sentrum og leiligheter/ bofellesskap ellers i kommunen, flere med noe fellesareal f. eks trim og til samlinger. Mange av disse bebos i dag av 60+. Det er også en voksende interesse (jf våre innbyggerundersøkelser 2008 og 2016 om eldres boligpreferanser) hos innbyggerne for seniorboliger og for privat eide bofellesskap. Det er et gryende marked i Norge for privat organiserte og finansierte seniorboliger med fellesareal og ulike tjenester. De fleste eldre har boligformue som kan konverteres, om ønskelig, til mer egnet bolig på eldre dager. I Kongsberg er det, både i innbyggerundersøkelsene og i helhetlig Boligplan, kommunisert at bolig er å anse som et privat ansvar. Kommunens ansvar er hjemlet i lov og rollen er å medvirke for de som ikke klarer det selv. I utredningene til utbyggingsprogrammet har vi avgrenset og differensiert planarbeidet, våre temaplaner. Kommunale utleieboliger, herunder seniorboliger og alle boligsosiale virkemidler, innenfor kommunens medvirkningsansvar, innpasses i rulleringen av helhetlig Boligplan. Jf. lovgrunnlaget. Det anbefales en prosentvis differensiering, avhengig av målgruppens boligbehov og at dette bør være fra dagens 25% og til 45%, dvs. dagens tilskudd til omsorgsboliger alle målgrupper. Omsorgsboliger med tilsluttet bemanning/sykehjem(-nivå) alle målgrupper innpasser vi i Omsorgsplanen. Se neste punkt 2. Det vedlegges en tegning der Omsorgstrappa (BEON) er brukt for å belyse. Vedlegg. Kommunene er forskjellige. Innbyggerne både bor i boliger med ulik kvalitativ standard og det er ulikheter i økonomisk evne til å kunne investere/flytte fra en uegnet bolig og til en ny og universell utformet bolig på eldre dager. Det er også et spørsmål om grad av fremtidig effekt i forhold til satsing på velferdsteknologi. Det må bli et spørsmål i stat og i den enkelte kommune om en, i fremtiden, bør og kan prioritere investering og tilskudd til boliger/bofellesskap for seniorene, tilsvarende de omsorgsboliger som i dag ikke har tilsluttet døgnbemanning? De statlige tilskuddsordningene bør imidlertid tilpasses den enkelte kommunene prioritering og satsingsbehov. 2. Omsorgsboliger med tilsluttet heldøgns bemanning/sykehjem Kommunestyret i Kongsberg har prioritert og besluttet et utbyggingsprogram i helse og omsorgstjenesten for eldre med heldøgns helse- og omsorgsbehov, perioden år Dette skal bestå av omsorgsboliger med tilsluttet heldøgns bemanning (på et sykehjemsnivå) og noen få flere tidsbegrensede sykehjems-/institusjonsplasser til utredning. Kommunens vedtak er begrunnet i fremtidens brukergruppe med krav til individuelle løsninger og valgfrihet. Likeledes negative konsekvenser av institusjonalisering og fokus på bokvalitet også for eldre med heldøgns helseog omsorgsbehov. Det er søkt å ta de beste kvalitetene fra både modell for omsorgsboliger og sykehjem. De nye omsorgsboligene vil bygges med alle rom- og funksjonskrav som i sykehjem, men også med høyere bokvalitet enn i tradisjonelle sykehjem. Både ved beboers privatareal (BRA 42 kvm.) og fellesareal (BRA 24 kvm.pr. beboer inkl. dagsenter). Ved kommunestyrets vedtatte utbyggingsprogram ivaretas kommunens ansvar for forsvarlig dekning til år Dette i henhold til bestemmelsene i Lov om helse og omsorgstjenester 3.2 a og Lov om pasient- og brukerrettigheter, 2-1. Det er her hjemlet kommunens ansvar vedrørende: «Rett til opphold i sykehjem eller tilsvarende bolig særskilt tilrettelagt for heldøgns tjenester» I Kongsberg kommunes utbyggingsprogram, til år 2040, bygges «tilsvarende bolig».

4 Side 4 Som det fremgår i loven er nå rettsgrunnlaget likestilt for sykehjem og tilsvarende bolig. Ordningen for investeringstilskudd burde derfor bli endret i tråd med dette. Med ovenstående begrunnelser anbefales at Husbankens krav for å utløse tilskudd følger rettsgrunnlaget. Se vedlegget. Det betyr at det utløses tilskudd som for sykehjemsplass 55% - når det bygges tilsvarende omsorgsbolig. 3. Litt om tilskuddsordningens og dagens konsekvenser «tak» og geografisk differensiering. Kongsberg kommune har valgt utbygging for eldre med «tilsvarende bolig». Bruttokapitalkostnad pr. bolig er estimert til kr ,- mens «taket» (landet for øvrig) er kr ,-. Kr ,- i tilskudd for omsorgsbolig tilsvarer reelt sett 37% i tilskudd, ikke 45%, jf. retningslinjene. For sykehjemsplass tilsvarer det reelt sett 45% i tilskudd, ikke 55%, jf. retningslinjene. Differansen omsorgsbolig og sykehjemsplass er i henhold til retningslinjene i dag, kr ,-. Kommunen/beboerne tilfalles altså et mindretilskudd pr. bolig med dagens ordning fordi det satses på en fremtidsrettet modell for omsorgsbygg. En modell som nå også er likestilt, i lovgrunnlaget, med den gamle sykehjemsmodellen. Det må presiseres at bygg som skal dekke beboerbehov og helse- og omsorgstjeneste på «et sykehjemsnivå» er areal- og kostnadskrevende. Det kreves spesialrom som medisin-/infusjonsrom, medisinske forbruksvarer og utstyr, skyllerom, tilsvarende andre rom, beboerne har som regel rullestol eller rullator og må kunne snu/passere hverandre /»parkere», fellesareal skal gi rom for pårørende og frivillige, beboerne skal ha differensiert areal med kjøkken, stue, dagaktivitetssenter/kaffè, det må påregnes minst 0,20 ansatt pr. beboer og ansatte skal ha arbeidsstasjoner og møteareal. For å kunne innpasse slikt nødvendig fellesareal må omsorgsbyggene være av en viss størrelse slik at det kan hentes ut «stordriftsfordeler» der alle beboerne avgir sin andel. Alle benytter ikke alt areal hele tiden. Kongsberg har dessuten et relativt høyt prisnivå for byggekostnader, tilnærmet på linje med pressområder, men er ikke i dagens tilskuddsordninger definert som pressområde. Kostnadene øker med sentrums- eller sentrumsnær beliggenhet, noe som kan være en forutsetning for attraktivitet for målgruppen. Likeledes anbefales at metodikken med øvre «tak» tas opp til fornyet vurdering og dokumentasjon, da det vil falle svært negativt ut at «taket» er satt for lavt. Konsekvensen er at kommunen og beboere vil måtte belastes en uforholdsmessig høy andel av kostnadene. F.eks. vil det for omsorgsboligene i utbyggingsprogrammet i Kongsberg utgjøre en differanse i tilskudd på kr ,- pr. bolig, sett i forhold til om det ble bygd tradisjonelle plasser og om kommunen ble definert som et pressområde. Det synes rimelig at «tilsvarende bolig» utløser tilskudd som for sykehjemsplass, jf. lovgrunnlaget. For første byggetrinn i Kongsbergs utbyggingsprogram med 42 boliger for eldre, tilsvarer ovennevnte forskjeller et mindretilskudd på, henholdsvis kr ,- og kr ,-. De økonomiske konsekvensene av dagens ordninger med «tak» og tilskudd er derfor relativt omfattende. Konsekvensene må dempes og de statlige tilskuddsordningen justeres til et realistisk nivå, om kommunene skal kunne klare å iverksette nødvendige utvikling med boliger/plasser for å møte fremtidens helse- og omsorgsutfordringer. Anbefaling om samordning av tilskuddsordningene, kan konkluderes på følgende måte: 1. Det anbefale at prinsipper for modell med investeringstilskudd også gjøres gjeldende for beregningsmodell for tilskudd til utleieboliger. Beregningsmodellen bør ivareta behovet for differensiering av tilskudd fra 25% til 45% da målgruppenes boligbehov og herav kostnader er svært varierende. Jf. bl.a. målgrupper og kommunens medvirkningsansvar i HO loven 3-7. Tilskudd til seniorboliger (I dag: omsorgsboliger med ordinær heldøgns hjemmetjeneste, 45% tilskudd) kan med fordel flyttes til ordningen for utleieboliger. Se vedlagte «tegning». 2. Det anbefales at sykehjem og omsorgsboliger med tilsluttet heldøgns bemanning utløser samme/likestilt tilskudd 55%. Jf. bl. a. HO loven 3-2 a som likestiller sykehjem og tilsvarende bolig (alle aldre). 3. Det anbefales at et kostnadstak erstattes av realistisk dokumenterte kostnader, knyttet til målgruppens behov. Dette bør også erstatte dagens oppdelingen i pressområde eller ikke. Gjeldende både for investeringstilskudd til sykehjem/tilsvarende bolig og for ny forskrift for utleieboliger.

5 Side 5 Det er følgende ytterligere anbefalinger til ny forskrift. Ad 1: Formålet med tilskuddet I høringsnotatet heter det at det foreslås at en del av bestemmelsene som i dag står i Husbankens retningslinjer og veileder for tilskuddet, flyttes inn i forskriften. Vi har derfor også følgende anbefalinger: I «Bolig for velferd» - nasjonal strategi for boligsosialt arbeid fremkommer mangfoldet og kompleksiteten i statlig og kommunalt lovgrunnlag og virkemidler på dette området. Departementet peker innledningsvis i høringsnotatet på at endringen skal føre til flere kommunalt disponerte boliger. I henhold til nasjonale boligsosiale strategier, som «leie til eie», synes imidlertid strategiene å være det motsatte Vi anbefaler derfor at det i formålsparagrafen fremkommer en mer offensiv tilnærming der tilskudd til utleieboliger skal sees i sammenheng med de andre statlige og kommunale virkemidlene på det boligsosiale området. Underliggende forstått at kommunale utleieboliger primært anses som en ivaretakelsen av kommunens medvirkningansvar og som et midlertidig tiltak for de aller fleste vanskeligstilte. Et tiltak som inngår i det helhetlige boligsosiale arbeidet med vanskeligstiltes boligkarriere (f.eks. «leie til eie»). Det foreslås at «ungdom» fjernes fra formålsformuleringen. Det anbefales at dette vurderes nøyere ved å hensynta at det kan være hensiktsmessig at det f.eks. etableres flere «ungboprosjekter»/midlertidige boliger og fokus og «inngang» for ungdommenes boligkarriere. Dette kan også være utleieboliger f.eks. i regi av kommunen og med utleieboligtilskudd. Kan også omfatte ungdom med bistandsbehov og/eller behov for å lære å bo selvstendig. Et eksempel er ungdom etter utskrivning fra barnevernet/ barnevernsinstitusjon. Det kan ofte være helt uegnet å tilby ungdom en ordinær utleiebolig med voksne vanskeligstilte leietakere. Ad 2: Hvordan Husbanken skal prioritere Det anbefales at det i tillegg til «den enkelte kommunes behov» føyes til at kommunen må ha utredet dette behovet som en del av et planarbeid, der det inngår en helhetlig og samlet vurdering med alle øvrige alternative boligsosiale virkemidler. Det er et spørsmål knyttet til hvordan en vil vurdere «kommuner med størst boligsosiale utfordringer»? Med utgangspunkt i Kongsberg, så er det i vår kommune en generelt høy standard på boligmassen og inntektsnivået. Kongsberg vil neppe kunne karakteriseres som en kommune med store boligsosiale utfordringer, MEN i en slik kommune vil det imidlertid kunne være større boligsosiale forskjeller. For å hindre at «de få» faller utenfor og hindre stigmatiserende boligforskjeller i befolkningen, kan det være nødvendig å ta i bruk virkemidler som kommunale utleieboliger, satt inn i en ramme med midlertidighet og boligkarriere. I neste setning vedr. prosjekter anbefales en presisering av at boligene med barn og unge, fortrinnsvis, bør være integrert i ordinære bomiljø, enkeltvis eller som noen få. Store ansamlinger av kommunale utleieboliger er uansett stigmatiserende, skaper store forskjeller, blir ofte et utfordrende miljø med sosiale og helsemessige utfordringer og uro for nærmiljøet. For barnefamilier, absolutt helt uegnet. Likelydende fremgår også i forskriftsforslagets 4, avsnitt to etter punkt c), men ikke presisert til barnefamiliers særskilte krav til egnethet Ad 6: Krav til dokumentasjon Jf. anbefaling til 2, første avsnitt. Behovet for utleieboliger bør dokumenteres ved et planarbeid der det inngår en helhetlig og samlet vurdering med alle øvrige alternative boligsosiale virkemidler. Ad 7 og 8: Kontroll av opplysningene og søknadsbehandlingen Anbefaler at også 2 inngår. Dette dokumentet er elektronisk godkjent i Kongsberg kommune, og sendes uten underskrift. Med hilsen Wenche Nedberg Grinderud rådmann Anne Muggerud spesialrådgiver Kopi: - Referatsak UHO - Kongsberg kommunale eiendom KF.