Områderegulering for Feda. Høring : HØRINGSUTTALELSER

Transkript

1 Områderegulering for Feda Høring : HØRINGSUTTALELSER Plankart, bestemmelsene og planbeskrivelsen er i sin helhet utformet på nytt etter 1. gangs offentlig ettersyn. For plankartet innebærer dette nye feltnavn og for bestemmelsene nye er med nytt innhold. Merk at utsnittene fra planforslaget i teksten under relaterer seg til planforslaget slik det forelå ved 1. gangs offentlig ettersyn. Nr Avsender Dokumentdato Merknad Kommentar 1 Vest-Agder fylkeskommune Fylkeskommunens overordnede interesser i plansaken er knyttet til det regionalt og nasjonalt viktige kultur- og bygningsmiljøet i Fedaområdet. Som følge av flommen som rammet Feda i desember 2015 kan en del av forutsetningene for planen være endret. Dette bør vurderes nøye. Broen over Fedaelva og behovet for klimapåslag på nytt flomsonekart fra NVE trekkes frem. Fylkeskonservatoren har deltatt i planprosessen som ble innledet med utarbeidelse av en stedsanalyse. Fylkeskonservatorens råd og innspill underveis er stort sett ivaretatt og fylkeskonservatoren kan følgelig i det vesentlige stille seg bak det fremlagte planforslaget. Innsigelse: Bestemmelsene med tilhørende byggeskikkveileder som omhandler den bevaringsverdige sjøhusbebyggelsen langs elva, må kvalitetssikres og bearbeides nærmere. Inntil dette er gjort reises innsigelse til planen. Det pekes i denne sammenheng på at intensjonen om opprettholdelse av eksteriøret til de bevaringsverdige sjøhusene ved omdisponering til beboelse ikke går klart frem av bestemmelsene og at byggeskikkveilederen er særlig uklar på dette punktet. Pkt i veilederen trekkes frem som et eksempel. Innsigelse: Det er reist innsigelse til område BFS22 på Sandsåsen. Bakgrunnen er at utbygging i Planen baserer seg på flomsonekartlegging gjennomført av NVE, jfr. NVEs rapport nr Delprosjekt Feda. Flomsonekart. Rådmannen deler her fylkeskommunens vurderinger. I ny bestemmelse fremgår følgende: «Sjøbuene/naustene skal fremstå som sjøbu/naust, dvs. at eksteriøret ikke skal endres gjennom store glassflater, balkonger, utvendige trapper og lignende.». Når det gjelder byggeskikkveilederen tas den ut av bestemmelsene da den har en utforming og en språkbruk som ikke gjør at den egner seg å være direkte juridisk bindende. I det videre vil byggeskikkveilederen følge planen som et vedlegg. Bestemmelsene knyttet til sjøbuene er endret og fremgår av ny Videre er bestemmelsen til hensynssone bevaring kulturmiljø (H570) som sjøbuene/naustene omfattes av, 5.3, gitt en ny utforming. Fylkeskommunen må ved 2. gangs offentlig ettersyn av planen vurdere om reist innsigelse på dette punktet kan frafalles med bakgrunn i de endringer som er gjort. Asplan Viak har på vegne av Kvinesdal kommune utarbeidet landskapsmessig visualisering av 1

2 området på en uheldig måte kan bryte opp landskapsrammen omkring det kulturhistorisk verdifulle bygningsmiljøet på Feda. Innsigelsen kan trekkes dersom det ved visualisering kan dokumenteres at utbygging kan skje uten at nevnte hensyn blir skadelidende. Det anføres at det foreslåtte boligområde vil bli liggende på et markert høydedrag like vest for elva og at det i KU kun konkluderes med at bebyggelsen kan bli eksponert i landskapet. I bestemmelsene pkt heter det: «Bebyggelsen skal plasseres slik at den ikke har silhuettvirkning fra Negerbyen, og at eventuell eksponering mot denne må avklares i planarbeidet.». Fylkeskommunen legger til grunn at bebyggelsen på Sandsåsen vil kunne bli uheldig eksponert fra flere steder enn det som er konkret nevnt i bestemmelsene. Det vil i så fall kunne influere negativt på det regionalt og nasjonalt viktige kulturmiljøet i Feda. Fylkeskommune påpeker at det vil være utfordrende å foreta gjennomgripende endringer av et byggeområde når det allerede er inntatt i overordnet reguleringsplan. Forholdet til landskapet må derfor avklares på dette plannivået. Planen kan ikke endelig vedtas før det er gjennomført arkeologiske registreringer og forholdet til kulturminneloven er avklart. Fylkeskommune støtter planens intensjon om at ny bebyggelse innenfor det kulturhistoriske bygningsmiljøet får et variert uttrykk. Fylkeskommunen er imidlertid redd for at de fremlagte prinsipptegningene for naust/sjøboder og boliger kan gi det motsatte resultat ved at det blir benyttet ukritisk og kunne oppleves som en form for forhåndsgodkjenning. Det påpekes særlig at en av sjøbodtegningene ikke representerer et eksempel til etterfølgelse. Prinsipptegningene bør tas ut av planen. Fylkeskommunen gir uttrykk for at byggeskikkveilederen inneholder mye god informasjon og gode føringer for rehabilitering og byggeområde BFS22 på Sandsåsen. Visualiseringen ble oversendt VAF for å få deres faglige vurdering av funnene i analysen. I brev datert har fylkeskommunen meldt tilbake: «Analysen vurderes gjennomgående som godt utført. De valgte standpunktene for visualiseringene vurderes også som relevante for vurdering av utbyggingen sett i forhold til kulturmiljøet langs Fedaelva. Den viste bebyggelsen er imidlertid en del steder trukket noe inn i forhold til byggeområdets utstrekning. Vi ser ikke bort fra dette eventuelt vil kunne bli realiteten dersom det måtte bli åpnet for bebyggelse på Sandsåsen. Dersom utbyggingen imidlertid skulle fulgt byggeområdets utstrekning, antar vi at det visuelle uttrykket enkelte steder vil kunne bli betydelig mer eksponert. Visualiseringen bør følgelig vise hva det fremlagte planforslaget faktisk hjemler. Ut over dette bør det, i tillegg til dataanimasjonene, også fremlegges fotorealistiske visualiseringer der mulig utbygging er inntegnet. Dette vil gjøre visualiseringen mer tilgjengelige.». Rådmannen tilrår at boligområde på Sandsåsen tas ut av planen grunnet hensynet til sårbart biologisk mangfold. Etter rådmannens vurdering tilsier vurdering av områdets attraktivitet som boligområde samme konklusjon. Rådmannens konklusjon bygger på internt notat av og utarbeidet av kommuneplanlegger og internt notat av utarbeidet av skog- og miljørådgiveren. Forholdet er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen i kapittel Innsigelsen fra fylkeskommune er imøtekommet. Kommunen er oppmerksom på forholdet. Byggeskikkveilederen er i planforslaget inntatt som del av bestemmelsene og er således gjort juridisk bindende i sin helhet. Nå har imidlertid byggeskikkveilederen en utforming og en språkbruk som ikke gjør at den egner seg å være direkte juridisk bindende, jfr. kommentar ovenfor. Byggeskikkveilederen tas derfor ut av bestemmelsene. Byggeskikkveilederen vil videre følge planen som et vedlegg. Se kommentar ovenfor. 2

3 nybygg. Videre at det er positivt at veilederen er inntatt som en del av bestemmelsene (pkt. 1.1 i bestemmelsene). Slik veilederen nå er utformet bør imidlertid kun en del av innholdet gjøres bindende. Den mer beskrivende delen av veilederen kan inngå som en del av planbeskrivelsen. Det mangler nærmere føringer for vindusutforming i nybygg i bevaringssonen (H570 bevaring kulturmiljø). Vinduer er et viktig element når det gjelder et byggs karakter og estetiske virkning og det bør derfor gis bestemmelser som setter krav og føringer for utforming av vinduer. I en del områder langs elva er det av hensyn til flomfare stilt krav om at 1. etasje ikke kan ligge lavere enn kote 3, altså 3 m over normalvannstand. Det er samtidig forbud mot kjeller. For de lavestliggende områdene kan dette føre til utfordringer rent estetisk (boligene kan bli liggende på en relativ høy sokkel eller fylling). Dette forholdet bør vurderes nøye og det bør gis føringer for hvordan overgang grunnmur/terreng skal løses. I ny er det inntatt bestemmelser om vinder i den bevaringsverdige bebyggelsen. I ny og er forholdet til ombygging (tilbygg eller påbygg) og større nybygg og nye bygninger for varig opphold innenfor bevaringssonen omhandlet. For bebyggelsen langs elva som omfattes av flomsonekartleggingen fra NVE (rapport nr ) inngår havnivåstinging og stormflo i beregningen. Boligområde BFS17 på Lindland vil bidra til å bryte opp kulturlandskapet på en uheldig måte. Fylkeskommune kan ikke se at det er tungtveiende grunner til å lokalisere et boligområde hit når det i umiddelbar nærhet (Lindlandsbakken sør) er åpnet for et større boligområde. Området bør tas ut av planen. Feda-området byr i utgangspunktet på gode muligheter for friluftsliv og leke- og aktivitetsområder for barn og unge. Det legges imidlertid opp til en betydelig boligbygging. Det blir av den grunn viktig å sikre og videreutvikle en fremtidsrettet grønnstruktur. Dette er delvis Flomsone med klimapåslag (år 2100) er innarbeidet som hensynssone flomfare i planen. Høyest beregnet vannstander fremgår av tabell 3-2 i rapporten og vil være styrende for byggehøyden etter sikkerhetsklassene i byggeteknisk forskrift og er inntatt som ny 2.7 i bestemmelsene. Hvordan overgang grunnmur/terreng skal løses i forhold til det estetiske uttrykket vil etter rådmannens vurdering måtte basere seg på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. Rådmannen kan ikke se at det er grunnlag for å bryte opp et sammenhengende kulturlandskap for å regulere inn et begrenset antall boliger. Hensynet til kulturlandskapet bør i dette tilfellet veie tyngre. Boligområde er derfor tatt ut av planen. Etter rådmannens vurdering er det viktig å ivareta Fedas grønne kvaliteter ved utbygging. Det vil bidra til å gjøre område attraktivt både lokalt og regionalt. Etter 1. gangs offentlig ettersyn har alle sider ved planen vært gjennomgått på nytt. Planen inneholder nå kun 1 nytt boligområde (BFS49) med krav om 3

4 ivaretatt i planforslaget. Det er imidlertid ikke vist grønnstruktur innenfor de planlagte nye boligområdene. Det er her stilt krav om detaljregulering. For å sikre at grøntstrukturen løses på en mest mulig helhetlig måte, bør dette avklares i forbindelse med områdereguleringen, eller det bør stilles krav om at detaljreguleringene skal omfatte hele de respektive byggeområdene. Det pekes på at det åpnes for oppføring av et betydelig antall nye sjøhus/naust langs elva. Allmennheten har i dag i begrenset grad adgang til disse arealene, og der planlagt fortetting vil kunne begrense allmennhetens adgang til elva ytterligere. Det gis råd om at det vurderes å sette av noen flere grønne korridorer ned mot elva. Det offentlige grøntområde o_gf4 ved elva er løsrevet fra offentlig atkomst. Området bør primært utvides østover til atkomstveien, og må uansett sikres allmenn tilgjengelig atkomst. I følge friluftskart for Kvinesdal (utgiver FOT) går det en tursti fra Lindlandsbakkene opp til Sandsheia/Dyreknuten. Turveien tar av i krysset med gamle E39/Lindlandsbakken og ser ut til å krysse boligområdet BFS20. Denne turstien bør formelt innreguleres og sikres i planen. Det bør også vurderes å regulere inn noen p-plass i tilknytning til stien. reguleringsplan før utbygging kan finne sted. Innenfor dette feltet (BFS49) er grønnstrukturen ikke angitt, men det vurderes som uproblematisk da området er begrenset i størrelse og at hovedtyngden av grønnstrukturen for øvrige er angitt, og slik sett sikrer Fedas grønne kvaliteter. Etter 1. gangs offentlig ettersyn er det tatt bort 9 nye sjøbuer/naust, men av andre årsaker enn å sikre allmenhetens adgang til elva. Det som er innarbeidet i planforslaget er det man har klart å få til i prosessen. Rådmannen ser derfor ikke hvilke andre områder som kan innarbeides. Området har fått nytt feltnavn o_gf1, og er noe juster i plassering og sikret atkomst. Boligområde BFS20 som det her vises til er tatt ut av planen. I planen for øvrig er det innarbeidet turveier som er forutsatt tilrettelagt, mens turstier som ligger innenfor planområdet som ikke er ment å ha noen form for tilrettelegging ikke er innarbeidet. Bakgrunnen for det et at det på reguleringsplannivå ikke finnes egnet fremstillingsmåte for å angi disse. Dette vurderes imidlertid ikke som et problem da turstiene innenfor planområdet omfattes av arealformålet grønnstruktur eller LNF-formål, der interessene knyttet til stiene er forutsatt ivaretatt opp mot andre interesser, jfr. for øvrig ny 2.4, siste ledd hvor det heter at atkomst til turveger og turstier skal ivaretas i alle regulering-, dele- og byggesaker. Tilsvarende gjelder for stien som tar av i lia øst for Feda og fortsetter opp til Geiteknuten og Orresteinen. Tidligere foreslått boligområde kalt BFS10 er tatt ut av planen. Turstien det her vises til inngår nå i arealformålet grønnstruktur. Jfr. for øvrig rådmannens kommentar til punktet ovenfor. 4

5 Det pekes på at Grøntområde G07 på Birkeland i stor grad vil bli berørt av en eksisterende atkomstvei. Bakgrunnen for å legge et grøntområde virker derfor noe uklart. Kommunen bør i stede vurdere å regulere området til LNFformål. Alle sidene av planen har etter 1. gangs offentlig ettersyn vært gjenstand for fornyet vurdering. Tidligere areal avsatt til grønnstruktur i dette området er tatt ut av planen og erstattet med LNF-formål. Som følge av at broen over Fedaelva ble tatt av flommen i desember 2015 må det bygges ny bro. Dette er forhold en må komme tilbake til i den videre prosessen. Fylkeskommunen er positiv til at det er foreslått innregulert en gangbro over Fedaelva og peker på at den vil bidra til betydelig bedre kommunikasjon for myke trafikanter mellom de ulike sidene av elva, og vil samtidig kunne bli en del av en «rundvandring» gjennom hele Feda-området. Fri seilingshøyde for planlagt gangbro er satt til 4,5 meter. En så vidt høy bro vil kunne oppleves noe dominerende i forhold til det eldre bygningsmiljøet. Høyden bør derfor reduseres til 3,5 m. Det bør reguleres inn offentlig gangforbindelse gjennom grøntområde o_gf5 mellom Sandsåsen Syd og Sandevegen. Viktigheten av en slik gangforbindelse understrekes av at det nå er foreslått gangbro over elva. Gangvegen bør Ny kjørebro over Fedaelva er innarbeidet i plankartet basert på data fra Statens vegvesen Region sør som har prosjektert ny kjørebro. Tidligere punkt knyttet til fri seilingshøyde i bestemmelsen er strøket som følge av merknad fra Kystverket Sørøst (merknad nr. 7). Det er sti i området i dag. Det vurderes som både hensiktsmessig og naturlig at det sikres en gangforbindelse mellom boligområdet og Sandevegen og dermed kobling mot fremtidig gangbro. Eksisterende sti i området er innregulert som ny 5

6 utformes slik at den blir brukbar for personer med barnevogn og elektriske rullestoler. Fylkeskommunen mener at det bør reguleres inn fortau langs o_sv2 ettersom det åpnes for relativt mye fortetting/nybygging i området. Atkomstveien SKV18 på Birkeland betjener i dag ca. 20 boliger. Det åpnes i tillegg for 11 nye boliger i BFS13 samt mulighet for fortetting i område BFS14. Det kan også se ut til at en del nye boliger i nordre del av BFS12 må benytte samme atkomstvei. Fylkeskommunen vurderer at dette trafikksikkerhetsmessig er en uheldig løsning ettersom trafikken vil måtte gå gjennom det gamle gårdstunet på Birkeland. Det bør reguleres inn ny atkomst til ny boligbebyggelse på Birkeland i dette området. Løsningen bør fastlegges i områdereguleringen. Det er i tråd med dagen situasjon innregulert en bussholdeplass ved skolen. Bussene kjører imidlertid i begge retning og det bør reguleres inn bussholdeplass også på motsatt side av veien. Det er i planen vist et nærings-/forretningsområde i tilknytning til den eksisterende butikken. Sett i lys av at man ser for seg en relativ omfattende turvei GT3 i planforslaget. I ny er inntatt at turveien skal ha en minimum bredde på 2,5 m og minst ha grusdekke som sikrer god fremkommelighet for alle. Som tidligere nevnt har alle sidene av planen etter 1. gangs offentlig ettersyn vært gjenstand for fornyet vurdering. Dette har resultert i at det nå ikke legges til rett for ny boligbebyggelse på Birkeland (kun eksisterende boligbebyggelse). På denne bakgrunn er det vurdert at det ikke er påkrevd å etablere fortau som skissert av fylkeskommune. Det vises for øvrig til kapittel i planbeskrivelsen hvor forholdet er omhandlet. Den tidligere foreslåtte boligbebyggelsen på Birkeland er tatt ut av planen. Planen regulerer nå eksisterende bebyggelse og infrastruktur. I følge rektor ved Feda skole kjører bussene vanligvis ikke innom skolen. For busser som går mot Flekkefjord er det en bussholdeplass like ved skolen, ca. 30 meter fra krysset. For busser som går mot Liknes er det ikke bussholdeplass ved skolen. Elever og andre stopper bussen i vegbanen her like overfor krysset. Det kan gi en uoversiktlig trafikksituasjon. Det er bussholdeplass et par hundre meter borte, på andre siden av broen. Det vurderes ikke å være en ideell løsning for skolebarna. Problemstillingen har vært forelagt Statens vegvesen Region sør. I e-post av meddeler vegvesenet v/tor Hansen at de er enige i at det bør innreguleres en busslomme på vestre side av fv. 804 ved Feda skole, og at busslommen bør plasseres sør for dagens busslomme for busser mot Flekkefjord. Busslommen bør utformes i tråd med figur E.38 i håndbok N100, for busslomme med utbedringsstandard. For å øke trafikksikkerheten for skolebarna og andre anbefaler rådmannen at det innarbeides busslomme med utforming og plassering som skissert av vegvesenet ved Feda skole (ny o_skh3). Omfanget av areal til næringsformål, og da særlig turistrelatert, har vært gjenstand for vurdering i planprosessen. Da det i planforslaget er åpnet opp for 6

7 boligbygging i området, bør det vurderes å legge til rette for mer næring i området. Fylkeskommune peker på at det i gjeldende plan er det satt av betydelig større areal til næring enn i forslaget. Fylkeskommune legger til grunn at Feda har et potensiale i reiselivssammenheng og gav ved planoppstart råd om at det ble avsatt areal for turistrelatert bebyggelse. Rådet gjentas nå. Det bør vurderes å regulere inn gjestebåtplasser ved elva. Disse kan med fordel ligge nær butikken. Fylkeskommunen er ikke ansvarlig myndighet når det gjelder rasproblematikk, men vil bemerke at det kan se ut til at områdene for rasfare kun følger områder som tidligere har vært undersøkt av NGI, men da ut fra en ikke oppdatert plangrense. Det kan slik sett se ut til at enkelte områder i det fremlagte planforslaget ikke er undersøkt. F.eks. kan det se ut til at hele område G04 er rasutsatt. Tilsvarende gjelder for østre del av BFS12. Fylkeskommunen er noe usikre på om det er forsvarlig å bygge ut øste del av område BFS10. Områdene for rasfare bør kvalitetssikres i den videre planprosessen. I delområder der det er stilt krav om detaljregulering, bør detaljreguleringen omfatte hele delområdet. Dette blant annet av hensyn til grønnstruktur. I bestemmelsene heter det at der det i plankartet er vist omriss av planlagt bebyggelse, kan denne endres i størrelse innenfor bestemmelsenes rammer og forflyttes innenfor byggegrenser. Fylkeskommunen mener at denne bestemmelsen kan skape uklarhet og bør presiseres. Høydebestemmelsen for noen av delområdene virker ikke helt gjennomtenkt. F.eks. er i fritidsbebyggelse langs elva uten restriksjoner i forhold til utleie, har man konkludert med at det gir muligheter for utleie til turister. Problemstillingen knyttet til næringsareal har vært drøftet med Innovasjon Kvinesdal v/liv Øyulvstad den Innovasjon Kvinesdal er ikke kjent med at det er aktører som ønsker å satse i området. Feda er heller ikke et satsingsområde i Strategisk Næringsplan for Kvinesdal Rådmannen finner det riktig å påpeke at det kan være en svakhet for utvikling av Feda i et langsiktig perspektiv at det er begrensede muligheter for nærings-/forretningsområder og områder til offentlig og privat tjenesteyting. Se kommentaren ovenfor. Tanken om å kunne legge til rette for gjestebåtplasser sentralt i Feda er god, men er mer krevende å løse på dette tidspunktet i planarbeidet. Rådmannen finner derfor ikke å ville tilrå at det blir innarbeidet gjestebåtplasser langs elva som skissert av fylkeskommune. NGI har på oppdrag fra Kvinesdal kommune nå foretatt skredkartlegging av alle byggeområdene innenfor planområdet. Se kommentar til merknad nr. 4. Som nevnt har alle sider av planen vært gjenstand for fornyet vurdering etter 1. gangs offentlig ettersyn. Dette har resultert i at det nå er kun 1 område med plankrav. Problemstillingen fylkeskommunen her belyser er således ikke aktuelt lengre. Forholdet til byggegrenser er omhandlet i ny 2.1. Der planen åpner for ny bebyggelse vist som planlagt bebyggelse i plankartet skal den forholde seg til angitte byggegrenser. Alle høydebestemmelsene er utformet på nytt og angis nå i gesims-/mønehøyde. 7

8 åpnet for 3-etasjes bebyggelse, men da med gesims-/mønehøyde som tilsvarer 2- etasjebebyggelse. Dette bør kvalitetssikres. Det gis for øvrig råd om at høyde på bebyggelsen konsekvent angis som gesims-/mønehøyde og ikke uttrykt i etasjeantall. Takvinkel varierer en del fra delområde til delområde. Fylkeskommunen har ikke gjennomgått hvert enkelt ormåde og der forskjellene mellom områdene virker noe umotivert. Takvinkler bør kvalitetssikres. I område BFS12 er det stilt krav til høyder m.m. som ser ut til at de var ment for flomutsatte områder. Fylkeskommunen kan ikke se at det er aktuelt for BFS12. Det mangler enkelte steder byggegrense mot sjø. Det gjøres oppmerksom på at det her vil være byggeforbud i 100-metersbeltet om byggegrense ikke inntegnes. En del av den gamle postvegen innenfor BFS12 har status som automatisk fredet kulturminne (ID ). Denne må markeres på plankartet. I bestemmelser som inneholder føringer på takvinkler er disse gjennomgått og utformet på nytt. Her gjøres det oppmerksom på at der tankvinkler er angitt i reguleringsplaner som skal oppheves som følge av ny områdeplan, er disse gjennomgående fastholdt i forslag til ny områdeplan. Alle byggeområdene har fått nye feltnavn. Tidligere BFS12 er nå erstattet med 8 nye feltnavn. For områder som er flomutsatte (dvs. omfattes av H320) vil fellesbestemmelsen i ny 2.7 om flomfare og byggehøyder gjøre seg gjeldende. Byggegrenser mot sjø er omhandlet i ny 2.2 hvor det heter at for hele planområdet gjelder at byggegrenser mot sjø ligger i formålsgrensen mot sjø, men med unntak av arealformål etter pbl 12-5 nr. 3 og nr. 5 (grønnstruktur og LNF-formål). Forholdet er nærmere omhandlet i kapittel i planbeskrivelsen. Automatiske fredede kulturminner skal angis med hensynssone H730 båndlegging etter lov om kulturminner. Plankartet er korrigert og den gamle postvegen er nå angitt i henhold til Askeladden med hensynssone båndlegging etter lov om kulturminner (H730). Automatisk fredet kulturminne på Birkeland må markeres i planen (ID 51170). Automatisk fredet kulturminne på Birkeland er nå innarbeidet og angitt i henhold til Askeladden med hensynssone båndlegging etter lov om kulturminner (H730). 8

9 Utsnitt fra Askeladden over automatisk fredet kulturminne ID (den gamle postvegen) og automatisk fredet kulturminne ID Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder Fylkesmannen som samordningsmyndighet skal påse at innsigelser fra øvrige statlige fagetater er tydelig forankret i lov, forskrift eller retningslinje. Fylkesmannen skal foreta en samlet vurdering av alle innsigelsene og ta stilling til hvilke som skal fremmes. Det er fremmet innsigelse fra fylkesmannens miljøvernavdeling og fra NVE. Fylkesmannen har ikke funnet grunn til å avskjære innsigelsene. Innsigelsene oversendes derfor i sin helhet. Innsigelsene fra fylkesmannens miljøvernavdeling kommenteres under merknad nr. 3, mens innsigelsen fra NVE kommenteres under merknad nr Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, Miljøvernavdelingen Innsigelse: Det reises innsigelse til byggeområde BFS22 Sandsåsen på grunn av manglende undersøkelse av naturverdier og klarlegging av konsekvenser for naturmangfoldet i byggeområdet. Det opplyses om at miljøvernavdelingen ved befaring av området den registrerte sannsynlig forekomst av truet naturtype, lågurt-eikeskog og konstaterte flere trær som er omfattet av forskrift om naturtyper. Det vises til naturmangfoldloven 53, 2. ledd som slår fast at før det treffes beslutning om å gjøre inngrep i en forekomst av en utvalgt naturtype må konsekvensene kartlegges og ny kunnskap innhentes der det er nødvendig. Miljøvernavdelingen vurderer at det på nåværende tidspunkt ikke foreligger tilstrekkelig kunnskap om naturverdiene i området. Innsigelsen kan løses ved at det foretas feltundersøkelser i henhold til DNhåndbok av personer med relevant faglig kompetanse. Naturverdiene og konsekvensene for Agder naturmuseum og botanisk hage IKS har på vegne av Kvinesdal kommune gjennomført en feltundersøkelse i henhold til DN-håndbok Rapporten fra feltundersøkelsen konkluderer med følgende: «De biologiske verdiene er knyttet til gammel skog med bestående og liggende død ved, som er gode biotoper for spettefugl og andre organismer knyttet til død ved. Sansåsen bør legges inni Naturbasen som område for arter av «særlig stor forvaltningsinteresse». Store deler av Sandsåsen har vi vurdert til naturtype «gammel fattig edelløvskog» med verdi B, det vil si regionalt verneverdi. Det bør settes i verk tiltak for bekjempe edelgran på Sandsåsen. 9

10 naturmangfoldet må deretter vurderes opp mot tiltakets samfunnsmessige nytte og muligheter for alternative løsninger og/eller avbøtende tiltak. Miljøvernavdelingen mener at omdisponering av Sandsåsen til boligformål vil være svært uheldig for det helhetlige kulturlandskapsbildet på Feda og ut fra landskapshensyn gis det faglig råd om å ta byggeområdet BSF22 ut av planen. Det gis faglig råd om at arealer med fulldyrka mark i byggeområdene BSF01 og BSF10 (Geiteknuten) angis til LNF-jordbruksformål ut fra hensyn til jordvern. I følge markslagskartet AR5 legger byggeområdene beslag på ca. 5 daa fulldyrka mark dersom de blir fullt utbygd. Det bemerkes at det i KU opplyses at byggeområdet er på 5 daa, men at dette ikke stemmer med oversendt plankart der det fremgår at området er vesentlig større. Den svarte stiplete linja viser avgrensningen til den registrerte naturtypen «gammel fattig edelløvskog» som er av regional verdi. Den røde markeringen ut kjernen i naturtypen, og har de fleste store eikene.». Kommunens skog- og miljørådegiver har i internt notat av vurdert funnene i undersøkelsen, og reiser der tvil om de samfunnsmessige hensynene er sterke nok til å kunne forsvare utbygging. Mulig avbøtende tiltak (redusere byggeområdet) drøftes. Saksbehandlers tilrådning er likevel at man ikke kan gå videre med prosjektet. Rådmannen fant det riktig og konferer med fylkesmannen om innholdet i feltundersøkelsen. I e-post av gir fylkesmannen uttrykk for at undersøkelsen støtter deres innsigelse. Fylkesmannens råd er at kommunen forsetter arbeidet med områderegulering uten BFS22 Sandsåsen. Det vises i denne forbindelse til intern notat av fra kommuneplanleggeren. På bakgrunn av ovennevnte har rådmannen konkludert med at boligområde på Sandsåsen tas ut av planen. Kommunen som planmyndighet har etter naturmangfoldloven ansvar for å ivareta/sikre naturtyper/naturverdier som avdekkes gjennom naturmangfolds-undersøkelser. Innsigelsen fra fylkesmannen imøtekommes. I internt notat datert har kommuneplanleggeren foretatt en vurdering av visualisering utarbeidet av Asplan Viak. I punktet ovenfor fremgår det at rådmannen tilrår at boligområde på Sandsåsen tas ut av planen ut fra hensynet til naturmangfoldet. KU utgår som følge av endringer i Forskrift om konsekvensutredninger som trådte i kraft med virkning fra Forholdet er omhandlet i kapittel 1.5 i planbeskrivelsen. Når det gjelder byggeområde tidligere kalt BSF01 er dette i gjeldende reguleringsplan og den gamle kommunedelplanen for Feda avsatt til LNF-formål. Hovedtyngden av den fulldyrka jorda befinner seg her, jfr. utsnitt fra markslagkart AR5 nedenfor. 10

11 Etter 1. gangs offentlig ettersyn er det foretatt fornyet vurdering av de to områdene (tidligere kalt BFS01 og BFS10) ut fra jordvernhensyn. Kommunens landbruksfaglige vurdering knyttet til disse to områdene er at det i planen legges opp til boligbebyggelse på fulldyrka jord av høy kvalitet, ca. 12 daa. Det bør unngås. Det aktuelle området er markert med gult i utsnitt nedenfor. Ut fra strengere nasjonale føringer/mål knyttet til jordvern og det forhold at det i planen åpnes for fortetting, et nytt boligområde, samt at det er en rekke ikke-utbygde regulerte områder (Lindeland og Sandsåsen syd) innenfor planområdet, finner rådmannen det riktig å ta ut de boligene som er 11

12 lokalisert på fulldyrka jord av høy kvalitet, til sammen 7 boliger. Arealet endres til LNF-formål, og innebærer at arealbruken i gjeldende reguleringsplan og tidligere kommunedelplan for Feda videreføres. Bilder av det aktuelle området: Byggeområde BSF01 omfatter de nærmeste boligområdene nord for Feda kirke. Her legges det samlet opp til 18 nye boliger. Miljøvernavdelingen er av landbrukshensyn skeptiske til den skisserte bebyggelsen langs østsiden av Fv. 804 i BSF01 og det gis derfor faglig råd om å ta disse boligene ut av planen. Når det gjelder foreslåtte byggeområde BSF17 Lindlandsbakken øst har miljøvernavdelingen ingen kommentarer til omdisponeringen, da det her dreier seg om et lite areal (ca. 3 daa) som i dag ikke er i hevd. Miljøvernavdelingen er positiv til fortetting og utvidelse av boligområder ved Birkelandsstranda Tidligere forslåtte boligområde kalt BFS10 er som nevnt tatt ut av planen, dog med unntak av eksisterende boliger regulert i reguleringsplanen fra 1985 ( ). Årsaken til at området er tatt ut i sin helhet omfatter mer enn hensynet til dyrka jord. Det er også knyttet til egnethet, muligheten til faktisk å kunne innplassere nye boliger og atkomst. Ut fra en fornyet vurdering av området, er det kommunens landbruksfaglige vurdering at 7 av de 18 boligene bør utgå ut fra hensynet til dyrka jord, jfr. rådmannens kommentar i punktet ovenfor. Som følge av fornyet vurdering av planen etter 1. gangs offentlig ettersyn kan det bemerkes at av de 18 boligene som inngikk i tidligere BFS01 er kun 2 av boligene fastholdet. Som det fremkommer av kommentaren til uttalelsen fra fylkeskommunen (merknad nr. 1) ovenfor tilrår rådmannen at området tas ut av planen ut fra hensynet til det helhetlige kulturlandskapet. Arealene med fylldyrka jord i området tidligere kalt BFS12 er en videreføring av gjeldende reguleringsplan 12

13 og i Birkelandsbakken, men det gis faglig råd om at arealer med fulldyrka mark i byggeområdene BSF12 og BSF15 angis til LNF-jordbruksformål ut fra hensyn til jordvern. for Feda ( ), der arealene er regulert til boligformål. Rådmannen har derfor i utgangspunktet ikke funnet det riktig å endre planen. Imidlertid er det funnet automatisk fredede kulturminner i området med fulldyrka jord som tilser at området har blitt vurdert på nytt. I tillegg er det sett hen til mulighet for fortetting innenfor de nye feltene BFS31 og BFS32. På denne bakgrunn er nødvendige endringer i planen foretatt og deler av den dyrka jord inngår nå i LNFformålet, angitt ved de nye feltene L06-L09. For nytt felt BFS33 er intensjonen i reguleringsplanen fra 1985 opprettholdt og det er åpnet opp for 1 ny bolig i form av fortetting. Når det gjelder det tidlige område kalt BFS15 har kommunen foretatt en fornyet vurdering av området ut fra hensynet til dyrka jord. Kommunens landbruksfaglige vurdering er at det meste av arealet bærer preg av hage og at det ikke er store jordbruksressurser i området. På dette grunnlag finner rådmannen ikke at det er grunnlag for å endre omfanget på område, men som del av planarbeidet har feltet endret status fra boligformål til LNF-formål med spredt boligbygging. Bilde fra området: Til det foreslåtte byggeområde for boliger BSF18 Lindlandsbakken sør bemerker miljøvernavdelingen at det i KU er oppgitt at det går tapt ca. 3-4 daa fulldyrka jord ved omdisponering av arealet til boligformål, men at målinger utført i markslagskartet AR5 viser at det går tapt ca. 10 daa fulldyrka jord og 10 daa innmarksbeite. På grunn av de strenge nasjonale føringene når det gjelder omdisponering av dyrka mark, gis det faglig råd om at arealer med fulldyrka mark i BFS18 angis til LNF-jordbruksformål. I bestemmelsene er det angitt at det skal foreligge godkjent detaljregulering før ny bebyggelse kan tillates. Ved en evt. detaljregulering av dette området vil miljøvernavdelingen stille krav om at KU utgår som følge av endringer i Forskrift om konsekvensutredninger som trådte i kraft med virkning fra Forholdet er omhandlet i kapittel 1.5 i planbeskrivelsen. Kommunens målinger basert på AR5 viser at det er 13,5 daa fulldyrka jord og 8,2 daa innmarksbeite. Befaring av områdene viser at arealene er veldig oppstykket og lite effektive for jordbruksdrift. Det er likevel snakk om dyrka jord og bevaring av de beste delene av jorda er ut fra jordvernhensyn høyst aktuell. Utsnitt fra AR5: 13

14 det tas tilstrekkelig hensyn til den dyrka marka. Ut fra de strengere nasjonale føringene/mål om bevaring av dyrka jord finner rådmannen det riktig at områdene med fulldyrka jord angis til LNF-formål. Det innebærer at området i planforslaget er justert i omfang. Området har fått nytt feltnavn og benevnes nå BFS49. Bilder fra området: 14

15 Miljøvernavdelingen gir uttrykk for at de vurderer at omdisponering av Sandsåsen til boligformål vil være svært uheldig for det helhetlige kulturlandskapsbildet på Feda. Såndsåsen er et karakteristisk landskapstrekk og er omfattet av registreringen av Feda som helhetlig kulturlandskap med nasjonal verdi. Det gis derfor faglig råd om at byggeområde BSF22 Sandsåsen tas ut av planen. Gitt det nasjonalt viktige kulturmiljøet på Feda vurderer miljøvernavdelingen at anleggelsen av nye sjøboder/båthus først og fremst er en sak for Fylkeskonservatoren å vurdere, men avdelingen er skeptisk til det totale antallet båthus (totalt 58 nye båthus). Store deler av Fedaelva er allerede privatisert og utilgjengelig for allmennheten. Som det fremkommer av rådmannens kommentar overfor er boligområde på Sandsåsen anbefalt tatt ut av planen. Rådmannen deler fylkesmannens synspunkt når det gjelder viktigheten av å sikre allmennhetens tilgang til elva. På bakgrunn av den prosessen som har ledet frem til antall nye sjøboder/naust, har rådmannen funnet det riktig og ikke foreslår vesentlige endringer her. Imidlertid innebærer de endringer rådmannen nå 15

16 Eksisterende grøntområder langs elva bør derfor holdes fri for inngrep og åpnes opp for allmennheten. Det minnes her om intensjonen bak byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag nedfelt i pbl 1-8. Det gis derfor faglig råd om at ubebygd del av BUN2 som ligger på gnr. 12/1 og urørt del av BUN1 som ligger på gnr. 10/25 spares for utbygging av sjøboder og angis som grønnstruktur-friområde. foreslår at antall sjøbuer/naust reduseres med 9, dvs. at planen nå åpner opp for 49 nye sjøbuer/naust, der 2 representerer riving og gjenoppbygging. Tidligere o_gf4, nå felt o_gf1 er trukket lengre sør og to at de skisserte sjøbuene i tidligere BUN2 (gnr. 10/25) er tatt ut av planen. I tidligere BUN1 (gnr. 12/1) er antall nye sjøbuer/naust fastholdt. Nå felt BUN25 og BUN26. 12/1 10/25 Det gis faglig råd om å oppdatere hensynssone flomfare (H320) i henhold til nytt flomsonekart fra NVE med klimapåslag. Miljøvernavdelingen gir uttrykk for at kommunen bør unngå å etablere ny bebyggelse innenfor disse hensynssonene. Det gjøres oppmerksom på at kommunen som plan- og bygningsmyndighet har et ansvar når det gjelder sikring og forebygging mot naturskade. Deler av BFS25 og BFS26 ser på plankartet ut til å gå inn på arealene til det statlig sikra friluftsområdet Sandebukta/Bines-området. Omdisponering av de delene av områdene det gjelder til boligformål er etter miljøvernavdelingen ikke i tråd med sikringsformålet og vil kreve samtykke fra Miljøverndirektoratet. Det gis derfor faglig råd om at avgrensningen av statlig sikra friluftsområde avklares med Miljødirektoratet og tegnes inn på plankartet som grønnstruktur friområde. Hensynssone flomfare (H320) er innarbeidet på bakgrunn av NVE rapport med 20 % klimapåslag. I forvaltningsplan for statlig sikra friluftsområder er området på henholdsvis Sande og Bines avgrenset slik: 16

17 Miljøvernavdelingen er for øvrig positiv til at det legges til rette for etablering av offentlig park ved Søyla med tilhørende badestrand. Kommunen bør av jordvernhensyn vurdere nødvendig størrelse på parkområdet. Byggeområdene som er innarbeidet i planen berører ikke deler av de statlig sikra friluftsområdene på Sande og Bines. Disse områdene er i planen avsatt til offentlig friområder, offentlig parkområde og offentlig badeplass. I gjeldende reguleringsplan, reguleringsplan for Sandebukta-Bineset ( ), er arealet med fulldyrka jord som inngår i o_gf7 avsatt til friområde (badeplass). Utsnitt fra AR5: Planforslaget er en videreføring av vedtatt arealbruk tilbake til 1986 (friområde). Etter kommunens beregninger inngår det ca. 0,7 daa fulldyrka jord i o_gf7. Resterende areal er løvskog med middels bonitet. Totalt utgjør arealet i underkant av 3 daa. Området ligger i forlengelse av badestranden på Sande som i 2012/2013 ble rustet opp i regi av Lister Skjærgårdspark med toalettanlegg, trillerampe ut i sjøen, oppgradering av brygge, gangveg og generell opprydding i området. Området fremstår som et 17

18 helhetlig rekreasjonsområde som kommunen ønsker å opprettholde. Arealet som fylkesmannen ønsker å sikre ut fra jordvernhensyn er dyrket og dyrkbar jord. Kommunen vurderer imidlertid at arealet er beskjedent og delt fra resterende dyrket område med offentlig veg. Etter en samlet vurdering er det rådmannens vurdering at området bør fastholdes som offentlig friområde. 4 NVE Innsigelse: Med planforslaget følger det to skredfarevurderinger, datert henholdsvis og Skredfarevurderingene tar ikke for seg alle byggeområder som overlapper med aktsomhetsområde for skred på NVE Atlas. I skredrapporten fra 2013 er det kun vurdert/laget faresone for årlig nominell sannsynlighet på 1/1000 (tilsvarende sikkerhetsklasse S2), mens skolen faller inn under sikkerhetsklasse S3 med krav om faresone for årlig nominell sannsynlighet på 1/5000. Skredfaren er derfor ikke tilstrekkelig Kommunen engasjerte NGI på nytt for å foreta skredkartlegging av alle nye byggeområder innenfor planområdet. Hensynssone ras- og skredfare (H310) baserer seg på funnene i rapportene fra NGI: Rapport TN Rapport R Tilleggsutredning knyttet til gjennomført skredvurdering datert Rapport TN Innsigelsen fra NVE vurderes som imøtekommet som følge av ny skredvurderinger: utredet og innarbeidet i planen for skoletomta, o_bop1. For å løse innsigelsen knyttet til skredfare - Felt o_bop1 er nå er kartlagt og angitt riktig i forhold til sikkerhetsklasse S3. på skoletomta må det utredes skredfare i henhold til sikkerhetsklasse S3 og inntegnes hensynssone i henhold til faresone 1/5000. Alternativt kan det hele skoletomta angis som hensynssone ras og skred. - Alle nye byggeområder er kartlagt. Det legges ikke opp til bygging i skredutsatte områder. ROS-analysen har imidlertid avdekket eksisterende bebyggelse i skredutsatte områder. Dette er nærmere omtalt i kapittel 5.3 i planbeskrivelsen. - Bestemmelsene vedr. ras- og skredfare (H310) Innsigelse: Skredvurderingene legger dagens vegetasjonsforhold til grunn for opptegning av faresonene. Det er angitt at hogst eller annen vesentlig reduksjon i skogen reduserer skogens bremsende effekt på skred. Faresonene vil da ikke lengre gjelde. Det er i skredvurderingene ikke angitt hvorvidt det er tilstrekkelig å bevare vegetasjon innenfor faresonene, eller om den også må bevares utenfor faresonene. I plankartet er faresoner for ras angitt som hensynssoner. Planens bestemmelse 7.2 angir at det før hogst eller lignende innenfor faresonene må foretas ny farekartlegging. Planen sikrer ikke bevaring av skog utenfor faresonene. Bestemmelsen angir at det kan være skredfare i hensynssonen, men angir ikke et forbud mot tiltak eller krav om skredvurdering der dette ikke er gjennomført. Skredfare er derfor ikke tilstrekkelig belyst og ivaretatt i planen generelt. For å løse innsigelsen knyttet til skredfare generelt, må det er endret. For å løse innsigelsen knyttet til skredfare generelt er planens planområde utvidet slik at skog som er kritisk i forhold til rasfare nå er innarbeidet. Videre er det i planbestemmelsene inntatt begrensninger i forhold til hogst innenfor områdene angitt med hensynssone H190. NGI har bistått kommunen i å identifisere skog som er kritisk i forhold til skredfare, jfr. punktet ovenfor. Bestemmelsene vedr. ras- og skredfare (H310) er endret. Innsigelsen fra NVE vurderes imøtekommet. 18

19 dokumenteres hvorvidt det er skog utenfor hensynssonene som må bevares for å opprettholde faresonenes avgrensning. Dersom så er tilfellet, må denne skogen sikres i planen. Videre må planens bestemmelse for hensynssone (7.2) angi forbud mot tiltak som ikke har dokumentert tilstrekkelig sikkerhet mot skred i henhold til TEK10. I desember 2015 var Feda utsatt for flom med store skader på bebyggelse og infrastruktur. Flomsonekart er under ferdigstillelse og vil bli oversendt kommunen i løpet av kort tid. NVE ber kommunen om å gjennomføre eventuelle justeringer av hensynssone flom i henhold til det nye flomsonekartet, og det anbefales på det sterkeste om at flomsone med klimapåslag (år 2100) legges til grunn for hensynssonen. Det bør også fremkomme av bestemmelse 7.3 (hensynssone flomfare) at høyrer flomnivå som følge av klimaendringer skal legges til grunn for nye tiltak. Hensynssone flom (H320) i planen bygger på NVE rapport , der 20 % klimapåslag er innarbeidet. Bestemmelsene knyttet til hensynssone flomfare (H320) er endret (ny 5.1). 5 Statens vegvesen Innsigelse: Formålet med planarbeidet var bl.a. å sikre en utvidet eller ny atkomst til Sande. Vegvesenet kan ikke se at foreslått regulering av Sandevegen, fv. 843, er i tråd med dette. I planforslaget forslås vegen med en total bredde, inklusiv sidearealer for grøfter og skråninger, på bare 6 m. Bredden er ikke i samsvar med gjeldende plan fra 1985 og ikke i tråd med innspill gitt i møte med Multiconsult i Minste vegbredde for aktuelle vegtyper i håndbok N100 er 4 m. For sidearealer skal det, etter retningslinjer for erverv av grunn til fylkesveger i Vest-Agder for veganlegg eller opprustning-/utbedringsarbeid, erverves grunn i en minstebredde av 3 m i utmark og 2 m i innmark utenfor vegkanter på hver side av veg. Langs fv. 843 vil sidearealer stort sett kunne betraktes som innmark. Med unntak av nordre strekning på ca. 250 m på fv. 843 og en kort strekning ved område BSF23 kan ikke vegvesenet se at det er noe vesentlig til hinder for å regulere minst samme bredde på trafikkområde/samferdselsanlegg som i plan fra På strekning fra H730_6 og sørover må reguleres for en kjørevegsbredde på minst 4 m der nåværende veg er smalere enn dette, og annen veggrunn med bredde på minst 2 m på begge sider av vegen. Denne merknaden om bredde på fv. Det er riktig som påpekt at ett av formålene med planen var å sikre en bedre atkomst til Sande. Det gjøres ikke ved å gjøre vegen smaler enn hva som er tilfellet i gjeldende reguleringsplan fra 1985 ( ). Rådmannen anbefaler derfor at innsigelsen fra vegvesenet imøtekommes ved at Sandevegen, fv. 843, videreføres som i gjeldende reguleringsplan. Videre at på nordre del tilpasses sidearealer for annen veggrunn bevaringsverdig bygg som i reguleringsplanen fra

20 843 er å betrakte som en innsigelse. På nordre del vil sidearealer for annen veggrunn kunne tilpasses bevaringsverdige bygg som i plan fra Innsigelse: Det anføres at de foreslåtte nye boligene på nordre del av området BSF06 vil komme på en smal og bratt arealstripe mellom fylkesveg og elv. Atkomst til boligene fremgår ikke av planen, men ut fra forholdene på stedet legger vegvesenet til grunn at avkjørsel tenkes direkte fra fylkesveg. En åpning i rekkverk for avkjørsel på denne strekningen vil være uheldig, og en avkjørsel fra fylkesveg vil også være uheldig med tanke på gangtrafikk fra g/s-veg på motsatt side av fylkesvegen. Vegvesenet vil sterkt fraråde disse boligene. Dersom boligene ikke tas ut av planen forutsetter vegvesenet at byggegrenseavstand blir økt til minst 10 m fra midten av fylkesveg, og dersom atkomst tenkes direkte fra fylkesveg at det dokumenteres at det vil være mulig å oppnå krav til avkjørsler og snumuligheter inne på tomtene før planen vedtas. Merknad om byggegrenseavstand og dokumentasjon er å betrakte som en innsigelse. Ut fra forholdene på stedet vil eneste mulige atkomst være direkte fra fylkesvegen. Etter rådmannens vurdering bør de skisserte nye boligene tas ut av planen ut fra hensyn til terreng, atkomst, trafikksikkerhet og flomfare. Flommen i Fedaelva i desember 2015 vist at dette området er særlig flomutsatt og det vil derfor være betenkelig å skulle åpne opp for ny bebyggelse her. Rådmannen kan vanskelig se at det vil være mulig å kunne sikre tilfredsstillende avkjørsel og snumuligheter inne på tomtene som krevd av vegvesenet. Rådmannen tilrår derfor at boligene tas ut av planen og at området begrenses til å omfatte eksisterende bebyggelse. Innsigelsen fra vegvesenet vurderes som imøtekommet. Innsigelse: Nye sjøbuer i område BUN2 må plasseres minst 8 m fra senterlinje fra fylkesvegen, fv. 843, dersom de skal basere seg på parkering i tilknytning til sjøbuene, jfr. byggegrense i gjeldende plan. En avstand på 6,5 m kan tillates dersom planen legger til rette for tilfredsstillende parkering et annet sted nær sjøbuene. Når det gjelder parkering i tilknytning til sjøbuene er det i bestemmelsene angitt at det forutsettes at 1 biloppstillingsplass skal være sikret innenfor planområdet før det kan gis brukstillatelse. Rådmannen ser ingen annen mulighet enn å imøtekomme vegvesenets innsigelse om at sjøbuene skal plasseres minst 8 m fra midten fylkesveg. Konkret innebærer det at 4 sjøbuer/naust (2 på gnr. 14/190, 1 på gnr. 14/189 og 1 på gnr. 14/22) tas ut av planen, dvs. at det for disse ikke vært mulig å foreta endringer som har gjort det mulig å imøtekomme innsigelsen fra vegvesenet. For 6 andre sjøbuer/naust er det foretatt nødvendige endringer/justering for å 20

21 Innsigelse: Kryss mellom fv. 804 og o_skv02 må forskyves slik at det oppnås en frisiktsone på 20x45m på sørsiden av krysset. Det vises til krav til sikt for uregulert T-kryss i håndbok N100. påse at byggene overholder byggegrensen. Etter 1. gangs offentlig ettersyn er det foretatt endringer slik at vegen nå er regulert til privat kjøreveg, SKV04. Bakgrunnen for dette er at den tidligere innarbeidede veien til Geiteknuten nå er tatt ut av planen. Dermed er siktravene redusert til 4x45 m etter håndbok N100. Grunnlaget for vegvesenet innsigelse er dermed bortfalt. Merk nytt feltnavn på vegen; SKV04. Innsigelse: Frisiktsone på sørsiden av kryss mellom fv. 804 og fv. 803 og på sørsiden av kryss med kommunal veg til skole, må endres til minst 20x30m. Byggegrenser på tilstøtende områder må ikke komme i konflikt med frisiktlinjer. Rådmannen anbefaler at innsigelsen imøtekommes. Frisiktsonen endres til minst 20x45 m etter håndbok N100. Byggegrenser er justert slik at de ikke kommer i konflikt med frisiktlinjer. For å legge til rette for vegutvidelse i Lindlandsbakken bør planen omfatte samme Rådmannen deler vegvesenets vurderinger om at bredden på kjørevegen i Lindlandsbakken, fv. 804, 21

22 bredde på kjøreveg som i plan fra 1985, 6 m, og på østsiden av vegen må det reguleres inn annen veggrunn på 2 m ved innmark og 3 m ved utmark. Det pekes på at i reguleringsplan fra 1985 var inntatt bestemmelser om at plassering av bevaringsverdige bygg ved gjenoppbygging etter eventuell brann eller annen skade skulle trekkes 2 m fra kjørebanekant på fylkesveg i områder ved bro, og 3 m på øvrige fylkesvegstrekninger. Vegvesenet vil sterkt tilrå at det blir tatt inn en tilsvarende bestemmelse i ny plan. Ettersom det nå vil bli bygd ny bro etter flommen i desember 2015 bør 3 m fra kjørebanekant vurderes også for bebyggelse i områder ved bru. Det gjøres oppmerksom på at for foreslått gangog sykkelbro over Fedaleva må det ved tilknytning til fylkesveg reguleres inn frisiktsoner på minst 3x20m. Det bemerkes at med en kjørevegbredde på 4 m for fv. 843 bør det reguleres inn møteplasser, spesielt for strekninger der avkjørsler/parkering for sjøbuer ikke kan benyttes. Det bemerkes at for nye boliger som tenkes med atkomst direkte fra fylkesveg, må avkjørsler fremgå av plankartet. Det bemerkes at avkjørsel fra fv. 803 til f_skv12 er inntegnet ca. 20 m nord for nåværende avkjørsel. Det bemerkes at atkomster til BFS17 og BFS22 bør fremgå av planen. De vil evt. kunne avklares i detaljreguleringer. Det bemerkes at byggegrense på nordre del av BFS13 ikke bør reguleres nærmere E39 enn nordre eksisterende bygg i området, ca. 80 m fra midten av E39. Den avstanden vil være mer i tråd med beslutning i regionledermøte i Statens vegvesen Region sør i 2011, om at det gjennom kommunale planprosesser skal arbeides for å sikre 100 m byggegrense langs E18 og E39. reguleres til 6 m, og at det reguleres inn annen veggrunn på østsiden av vegen på 2 m ved innmark og 3 m ved utmark for hele strekningen. Merk nytt feltnavn o_skv23. Problemstillingen har vært forelagt Vest-Agder fylkeskommune i arbeidsmøte Fylkeskommune stiller seg positiv til en videreføring av bestemmelsen, men med unntak av Sandevegen, fv Bestemmelsene er endret, jfr. ny Det reguleres inn frisiktsoner på minst 3x20 m i tilknytning til gang- og sykkelbroa over Fedaelva ved fv Problemstillingen har vært vurdert. Rådmannen ser ikke hvordan dette faktisk skal kunne la seg gjøre i det berørte området. Veien slik den var regulert i reguleringsplanen fra 1985 er videreført. Planen er gjennomgått og avkjørsler er innarbeidet hvor dette er forutsatt å være løsningen. Rådmannen legger til grunn at det her har oppstått en feil ved digitalisering av plankartet. Planen skal nå gi et riktig bilde (angitt ved symbol for avkjørsel). De omtalte områdene er nå foreslått tatt ut av planen. Problemstillingen bortfaller dermed. Rådmannen vurder det som riktig å planlegge på en måte at 100 m byggegrense langs E39 for nye bygg er sikret. Arbeidet med å planlegge ny E39 pågår og det er ikke ønskelig å foreta planmessige grep som vil kunne vise seg å være ugunstig i den sammenheng. Dette innebærer at de to nordligste av de nye tomtene må tas ut av planen. Grunneier hvor disse to byggene er plassert (gnr. 11/32) har i merknad til planforslaget (merknad nr. 29) gitt uttrykk for at de ikke ønsker nye boliger her, og at anleggelse av boliger her vil ødelegge muligheten for dyrking av frukt, bær og grønnsaker som forutsatt ved kjøp av eiendommen i sin tid. Det vises også til rådmannens vurdering til merknad nr. 34 knyttet til området, der det konkluderes med at alle de skisserte nye boligen tas ut av planen. Aktuelt areal er nå forslått regulert til LNF-formål (L17). 22

23 Det bemerkes at byggegrense på østsiden av krysset mellom fv. 804 og 803 bør tilpasses en trekant med sidekanter på minst 40 m, målt fra skjæringspunkt for midtlinjer. Det vises her til vegloven 29, 4. ledd. Rådmannen ser det som naturlig å følge opp plantekniske merknader. Byggegrensen er gjennomgått på nytt og er nå i samsvar med kravene i vegloven 29, 4. ledd. Det bemerkes at inntegnede byggegrenser langs fv. 804 gjennom bevaringsverdige bygg er selvmotsigende. Byggegrenser bør avsluttes mot markerte fasader som i plan fra Det bemerkes at der o_skgs4 krysser o_skv21 må det reguleres inn frisiktsone på 8x20m på vestre side av kryss. Det vises her til figur E.30 i håndbok N100. Rådmannen deler vegvesenets vurdering. Planen endres slik at byggegrensene avsluttes mot markerte fasader. Rådmannen ser det som naturlig å følge opp plantekniske merknader. Manglende frisiktsoner er innarbeidet. Merk ny feltnavn. 23

24 Det bemerkes at frisiktsoner på nordre side av vegene o_skv05 og o_skv07 må endres til 20x45m dersom disse skal omklassifiseres til offentlige veger. Det er etter 1. gangs offentlig ettersyn foretatt endringer som tilsier at vegene ikke lengre skal være offentlige. I områdene er det ikke lengre avsatt areal til offentlig friområder. Det bemerkes at på sørsiden av SKV05 kan frisiktsonen reduseres til 4x45m. Det bemerkes at på sørsiden av SKV08 kan frisiktsonen reduseres til 4x30m. Det bemerkes at for øvrige felles avkjørsler fra fv. 804 kan frisiktsoner endres til 4x45 m på begge sider av avkjørsler der fartsgrense er 50 km/t og til 4x30m der fartsgrense er 40 km/t. Det bemerkes at nåværende veger i området o_gp1 og området BFS01, som antas å være fellesveger, ikke fremgår av planen. Rådmannen ser det som naturlig å følge opp plantekniske merknader. Frisiktsonen er endret. Merk ny feltnavn. Rådmannen ser det som naturlig å følge opp plantekniske merknader. Frisiktsonen er endret. Merk nye feltnavn. Rådmannen ser det som naturlig å følge opp plantekniske merknader. Frisiktsonene er endret. Etter rådmannens vurdering bør de to eksisterende vegene innarbeides i planen. Når det gjelder område o_gp1 var det i bestemmelsene inntatt at «Adkomst til 10/18, 10/84 og 10/53 skal opprettholdes». Rådmannen vurder imidlertid ikke dette som en god planløsning. Det er en langt bedre løsning at dagens veg i omfang og lokalisering sikres i planen, enn at planen kun sikrer 24

25 gnr. 10/18, 84 og 53 en rett til atkomst. Dette kan enkelte gjøres ved at vegarealene (kjøreveg F3a og felles avkjørsel F7a) i gjeldene reguleringsplan for Feda, endring 7 ( ) videreføres. Eksisterende veg er da også atkomstveg til Bøkkerbua, der det er tilrettelagt for offentlig parkering. Arealene til offentlig parkering er nedfelt i gjeldende reguleringsplan. Denne delen av reguleringsplanen videreføres også. Eksisterende veg i område o_gp1 innarbeides som offentlig kjøreveg. Den skal også omfatte eksisterende atkomst til gnr. 53/10 som angis som kjøreveg. Korrekte frisiktsoner er innarbeidet i planen. I området som tidligere var kalt BFS01, er det nå innarbeidet felles kjøreveg, f_skv03. Merk nye feltnavn. Det bemerkes at det av plankart ikke kan sees hvilke veg(er) som er omfattet av o_sv1. Det bemerkes at kollektivholdeplass o_skh1 kan endres til et repos nærmere plangrense, som godkjent i byggeplan for omlegging av fylkesveg ved Feda Brygge. Etter 1. gangs offentlig ettersyn er alle sider ved planen vurdert på nytt. Det innebærer at problemstillingen som vegvesenet her påpeker er ryddet oppi. Merk nye feltnavn. Arbeidet som er utført i forbindelse med omlegging av fylkesveg ved Feda Brygge er gjort i henhold til detaljregulering for Feda brygge og småbåthavn ( ). Det må skyldes en feil at kollektivholdeplass o_skh1 innarbeidet i områdereguleringen ikke er i samsvar med detaljreguleringen. Kollektivholdeplass o_skh1 endres i samsvar med detaljregulering for Feda brygge og småbåthavn. 25

26 Det bemerkes at foreslått fotgjengerfelt over fv. 804 ved kryss ved SKH1 må utgå. Ut fra gangfeltkriterier i håndbok V127 vil det neppe være tilstrekkelig grunnlag for å anlegge gangfelt der. Det bemerkes at eksisterende gangfelt for kryssing av fv. 803 ved kryss med fv. 804 bør fremgå av planen. For dette gangfeltet må det reguleres inn frisiktsoner på minst 2x35m langs fv Gangfeltet er en videreføring av detaljregulering for Feda brygge og småbåthavn ( ). Kommunen ønsker ut fra trafikksikkerhetsmessige hensyn at gangfeltet opprettholdes. Kommunen ser da også for seg økt bosetting og aktivitet i området. Eksisterende gangfelt er innarbeidet med frisiktsoner som angitt fra vegvesenet. Det bemerkes at det i bestemmelsene om byggegrenser (pkt ) må fremgå at plassering av garasje nær veger ikke gjelder garasjer med atkomst fra fylkesveger. Etter forskrift til vegloven 43, er 5 m fra eiendomsgrense mot veg ikke tilstrekkelig for garasje ved port mot offentlig veger. Omtalt som «perpendikulær plassering» i pkt i bestemmelsene. For forståelse av bestemmelsen bør «perpendikulær plassering» endres til «plassering med port mot veg». Det bemerkes at i siste del av bestemmelse om byggegrenser (pkt ) bør «og i retningslinje for bl.a. byggegrenser langs fylkesveger i Vest-Agder» Rådmannen deler vegvesenets vurdering og tilrår at bestemmelsene endres. I ny 2.2 er punktet innarbeidet. Rådmannen deler her ikke vegvesenets vurdering og mener at dette er en unødvendig detaljering av bestemmelsene. Skissert endring innarbeides derfor 26

27 tilføyes etter «plan- og bygningsloven». Det bemerkes at det i bestemmelse om «annen veggrunn tekniske anlegg» må krav til helning på grøfteskråninger endres til 1:2, jfr. pkt i håndbok N200. Det bemerkes at i rekkefølgekrav om fortau o_sf2 bør det tas inn at byggeplan for fortau, med tegninger i henhold til håndbok R700, skal godkjennes av Statens vegvesen før bygging av fortauet blir igangsatt. Det bemerkes at det må tas inn en bestemmelse om at nye avkjørsler fra fylkesveger skal utformes i henhold til krav i håndbok N100 og at avkjørsler skal ha frisikt i henhold til siktkrav i håndbok. Det vil bli aktuelt å vurdere større avstand mellom brukar ved bygging av ny bru over Fedaelva. Nedenfor brua, spesielt på vestre side av elv, bør byggegrense mot elv for nye bygg vurderes. ikke. Rådmannen finner ikke at det er grunnlag for å endre bestemmelsene slik som skissert. Det vurderes å være en unødvendig detaljering av bestemmelsene. Ny omhandler annen veggrunn-tekniske anlegg. Gjeldende vegnormaler vil gjøre seg gjeldende for denne typen anlegg. Planen er endret etter 1. gangs offentlig ettersyn og omfatter ikke lengre nytt fortau. Rekkefølgekravet som det her vises til er således bortfalt. Plankartet hjemler de avkjørsler planen åpner for i form av juridiske linjer. Bestemmelsen som vegvesenet her ønskes innarbeidet vurderes derfor som unødvendig detaljering av bestemmelsen og tilrås derfor ikke. I planforslaget er ny kjørebro over Fedaelva innarbeidet basert på data fra Statens vegvesen Region sør som har forestått prosjektering av ny bro. 6 Opplysningsvesenets fond Ingen merknader. 7 Kystverket Sørøst Planforslaget inneholder en gang-/sykkelbro. Det Tas til etterretning. påpekes at etablering av broer krever tillatelse fra Kystverket, jfr. Forskrift om tiltak som krever tillatelse fra Kystverket 1 d. Det bemerkes at det i i bestemmelsene er inntatt at det minimum skal være fri seilingshøyde på 4,5 m i minimum 5 m bredde under broa. Formuleringen gir inntrykk av at seilingshøyden er vurdert og avklart. Utforming av broen, herunder fastsetting av fri seilingshøyde skal avklares i forbindelse med Kystverkets behandling av søknaden. Det gis derfor faglig råd om å stryke den siste setningen i Kystverket minner om at alle tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i kommunens sjøområde krever tillatelse av kommunal havnemyndighet, jfr. havne- og farvannsloven 27, 1. ledd. Rådmannen vurderer det som naturlig å stryke punktet om fri seilingshøyde i bestemmelsene som anbefalt av Kystverket, da fastsetting av fri seilingshøyde skjer ved søknadsbehandlingen. Tas til etterretning. 8 Norsk Maritimt Museum Med unntak av flytebrygge i område BBS3 planlegges Tas til etterretning. 27

28 det ikke for nye tiltak i sjøen. Flytebrygga er et tiltak med begrenset omfang og innvirkning på sjøbunnen. Dersom planen ikke åpner for nye inngrep i sjøen vil NMM ikke kreve å gjennomføre arkeologisk registrering av sjøbunnen. NMM ber likevel om å bli holdt oppdatert om det videre planarbeidet. 9 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne Rådet har meddelt at de forventer at kravet til universell utforming følges. Ved utforming/gjennomføring av tiltak vil bestemmelsen om universell utforming og tilgjengelighet nedfelt i byggeteknisk forskrift gjelde (TEK17). 10 Ove Stanley og Cindy Liland, 10/ Mener at deler av o_skv02 bør flyttes da deres hus blir omringet av veger. Foreslår ny plassering av veg, der vegen er lagt sørover og vil treffe krysset ved kirka. I kommentaren til merknad fra fylkesmannen (merknad nr. 5) har rådmannen ut fra hensynet til dyrka jord konkludert med at boligene som det var åpnet for i dette området tas ut av planen. Av det føler at også veien da også utgår. Rådmannen registrerer at eksisterende veg til den etablerte bebyggelsen i området ikke er innregulert, og mener at det bør gjøres. Vegen inngår i gjeldende reguleringsplan for Feda ( ). Eksisterende veg er imidlertid ikke bygget helt i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Det anbefales derfor at vegen slik den er bygget innarbeides i planen. 11 Alf Tore Aase, 14/ Den delen av SKV37 som går fra sør til nord er ikke veg Rådmannen har ingen merknader til at den delen og må utgå fra planen. Gnr. 14/141 har parkering ved av vegen som Aase ønskes tatt ut av planen, 28

29 fylkesvegen. Motsetter seg at den delen av LJO13 som ligger langs fjorden endres fra naust (gjeldende plan reguleringsplan for Sandebukta-Bineset) til jordbruk. Motsetter seg at byggbar tomt nord i LJO13 endres fra bolig (gjeldende plan) til jordbruk. Opplyser at det tidligere er fremmet søknad for å få bygge på areal avsatt til jordbruk ( ), men har fått avslag. Ønsker fortsatt å kunne benytte areal avsatt til jordbruk til boligformål og at eiendommen reguleres til boligformål. Gjeldende plan ( ): utgår. Merk nytt feltnavn SKV54 på vegen. Etter rådmannens vurdering bør området angitt som jordbruk i gjeldende plan ikke utvides slik som i planforslaget. Området forslås derfor redusert med utgangspunkt i reguleringsplanen fra 1986 (felt L28 og L29). Når det gjelder arealet avsatt til naustbebyggelse i gjeldende reguleringsplan ( ) foreslås det opprettholdt som LNF-formål (L29) som ved 1. gangs offentlig ettersyn av planen. Rådmannen er av den formening at jordbruksområdet angitt i gjeldende reguleringsplan legges til grunn. Det har vært vurdert om det er mulig å få til å innplassere en boligtomt i nord, men det har ikke vist seg å være mulig. Ny vei (SKV55) til bolig på gnr. 14/14 og terrenget kompliserer vanskeliggjør dette.. Etter søk i kommunens arkiv har det kun lykkes å finne en sak knyttet til prinsippsøknad om oppføring av bolig på gnr. 14/77 på vegen av Tor Egil Skadberg der Alf Tore Aase stod som eier. Skadeberg fikk i 2005 tillatelse til oppføring av bolig som omsøkt (i dag gnr. 14/141). Arealet som Aase ønsker omdisponert til boligformål er i reguleringsplan for Sandebukta- Bineset avsatt til jordbruk. I oppslag i Kilden Arealinformasjon, arealressurskart AR5 (NIBO) fremkommer det at den aktuelle jorda er dyrkbar jord, dvs. jord i dag som ikke er dyrket, men som kan fulldyrkes. Som det fremkommer ovenfor tar rådmannen til orde for å begrense omfanget av jordbruksarealet i samsvar med reguleringsplanen fra 1986, dvs. en reduksjon i forhold til hva som har vært innarbeidet i områdeplanen ved 1. gangs offentlig ettersyn. Å omregulere hele jordbruksarealet på gnr. 14/77 til boligformål er etter rådmannens vurdering ikke ønskelig ut fra jordvernhensyn og ut fra ønske om å bevare kulturlandskapet. Planforslag: 29

30 12 Arnvid Eikeland, 14/ , Ønsker å legge til rette for fire tomter på gnr. 14/55 med tanke på å bygge hus eller selge. Har skissert plassering av disse. Har muntlig presisert at han ønsker å trekke de to bakerste boligene lengre opp i skråningen og samtidig vurdere muligheten for terrasseleiligheter. Etter 1. gangs offentlig ettersyn ble det foretatt en ny gjennomgang av alle tidligere foreslåtte boligområder som har resultert i en rekke endringer. I forhold til Eikelands eiendom åpner planen nå for 2 nye boliger vist som planlagt bebyggelse i plankartet i felt BFS68. Det er ikke funnet rom for å kunne imøtekomme Eikelands ønske om antall nye boliger (4) og type bebyggelse. Merknad levert i ettertid: Ønsker at tomtene på sørsiden av bolighuset kan selges som fritidsbolig eller bolig. Rådmannen ser det ikke som aktuelt å åpne opp for kombinert formål i dette området. 13 Edle Egeland, 13/ Egeland formidlet ved planoppstart ønske om tre mindre evt. to større sjøbuer på sin eiendom. I referat fra prosjektgruppas befaring er det kommentert «Ok» på innspillet, men det er ikke foreslått nye sjøbuer på eiendommen i planforslaget. Tidligere forslag ønskes innarbeidet i planen. Det vises Problemstillingen har vært drøftet med Vest- Agder fylkeskommune. Årsaken til at det ikke er innarbeidet sjøboder på gnr. 13/25 er at eiendommen er fredet med hjemmel i kulturminneloven 15 og 19. Utsnitt fra Askeladden, lokalitet Lindland, 30

31 til at sjøbua som er på eiendommen i dag er fredet og bare kan brukes til å huse små båter. områdefredning: Å åpne opp for sjøbuer på eiendommen vurderes ikke å være forenlig med formålet med fredningen som er å sikre virkningen av bygningene i miljøet, å sikre anleggets karakter og å opprettholde samspillet mellom bygningene og det omkringliggende kulturlandskapet slik det fremstår med eng, frukthage, murer samt hellelegging på tunet. Videre skal områdefredningen sikre utsyn fra eiendommen og innsyn til eiendommen. Av denne grunn er det ikke aktuelt å åpne opp for sjøbuer på eiendommen. Det er beklagelig at grunneier her har fått et feilaktig signal og at dette ikke er korrigert i løpet av prosessen. 14 Kåre I. Birkeland m.fl., 10/ Deler av eiendommen inkluder hagen er foreslått Rådmannen deler grunneiernes vurdering om at 31

32 regulert til offentlig parkområde (o_gp1). Formålsgrensen ligger helt inn til hovedbygningen. Det er urimelig og uakseptabelt. Ber om at eiendommen frem til atkomstvegen til Bøkkerbua videreføres til hage/privat bruk. foreslått planløsning her ikke er god. Etter rådmannens vurdering bør gjeldende reguleringsplan for Feda, endring 7 ( ) danne utgangspunktet for avgrensning av det offentlige parkområdet. Dette innebærer at formålsgrensen endres som ønsket, men i noe mindre grad da planen må ivareta frisiktsone knyttet til veg (H140). Reguleringsplan for Feda, endring 7 ( ): 15 Sameie Hanssen, 14/ Det gis uttrykk for at det er vanskelig å finne en uttalt begrunnelse for det fremtidige skillet på nybygg mellom små buer på vestsida av elva og store buer på østsiden. Tvert imot understreker plandokumentene sterkt verdien av å ta vare på det spesielle med sjøbumiljøet, nemlig variasjon i utforming, en variasjon som i dag finnes på begge sider av elva. For at intensjonen i planen om å ivareta variasjon i utformingen av naust, må det tillates begge størrelser på buene på begge sider av elva (både 70 og 90 m²). Slik planen forelå ved 1. gangs offentlig ettersyn var den selvmotsigende i forhold til hva som var angitt når det gjaldt størrelse på sjøbuene/naustene. For å rette opp i dette forholdet har ENO Arkitekter på vegen av Kvinesdal kommune fastsette maks byggehøyde, maks gesims-/mønehøyde, takvinkel og maks bebygd areal (m²-bya) for alle nye sjøbuer/naust som kan bebygges direkte med hjemmel i planen (nedfelt i ny ). Dette innebærer at det nå er variasjon i størrelsen på sjøbuene/naustene på begge sider av elva. Men det er viktig å være oppmerksom på at størrelsen på omkringliggende sjøbuer/naust er bestemmende På parsell 2 på gnr. 14/4 (14/190) er det foreslått to buer. Den som ligger lengst nord er plassert slik at ca. halve ligger på nabotomta. Ber om at hele denne bua flyttes over på 14/4. for størrelsen for nye sjøbuer/naust. Som følge av innsigelse fra Statens vegvesen (jfr. merknad nr. 5) er den 1 av de 2 sjøbuene som var innarbeidet her tatt ut av planen. Det er sjøbua lengst nord (BUN37) som er fastholdt. Lokaliseringen av sjøbua er endret slik at den nå ligger kant i kant med eksisterende sjøbu for å overholde byggegrensen mot fylkesveien og dermed imøtekomme innsigelsen fra Statens vegvesen. Å endre lokaliseringen av sjøbua i tråd med sameiet Hansens ønsker lar seg dessverre ikke gjøre. Ny sjøbu i BUN37 blir nå liggende på to 32

33 Forslag om endring: eiendommer. Rådmannen ser at dette ikke er heldig, men har valgt og fastholdet sjøbua. Alternativet er at den utgår i sin helhet. Planforslag: På parsell 3 (14/190) er det foreslått to sjøbuer. Det bes om at det tegnes inn tre buer istedenfor to. Forslag om endring: Som følge av innsigelse fra Statens vegvesen (jfr. merknad nr. 5) er de to sjøbuene/naustene tatt ut av planen. Planforslag: Plassering av buer på parsell 3 (jfr. punkt ovenfor). Ber om at buene flyttes ut i elva til en tenkt byggelinje mellom ytterpunktene av nabobuene. Dette muliggjør parkering mellom buene og vegen. Som det fremgår av kommentaren ovenfor er de to sjøbuene nå foreslått tatt ut av planen. Rådmannen vil for øvrig bemerke at det etter rådmannens vurdering er helt uaktuelt å tillate og flytte sjøbuene ut i elva som skissert. Dette fordi sjøbuene ville bli liggende lengre ute i elva enn omkringliggende sjøbuer og bryte opp den helhetlige byggelinjen i elva som planen baserer seg på og med de farer de kan representere ved flom. 33

34 16 Frank Lund og Ingrid Hegland Lund, 14/ Ønsker å skille ut en parsell i 6 meters bredde målt fra sørenden av eiendommen. Det skal kunne bygges naust på både gjenværende del av eiendommen og ny parsell. I plane er det åpnet for 1 ny sjøbu på gnr. 14/46 (BUN33). Skal merknaden imøtekommes må det åpnes opp for ytterliggere 1 ny sjøbu. Etter rådmannens vurdering bør det ikke åpnes for flere sjøbuer enn det planen allerede åpner for, fordi planen allerede legger til rette for et stort antall nye sjøbuer/naust. Ut fra hensynet til det nasjonalt viktige kulturmiljøet på Feda og hensynet til å bevare gjenværende grøntområder langs elva er det svært lite ønskelig å åpne for flere sjøbuer/naust. Forslag om endring: Planforslag: For ny parsell er det ønskelig å bygge et naust med andre dimensjoner enn det som er gitt i forslaget som er vedlagt byggeskikkveilederen, men er innenfor bestemmelsene. Ønsker å opparbeide området/deler av området vest for fylkesvegen til parkering eller lignende (markert med blått). Rådmannen vil presisere at utforming av sjøbuene langs elva baserer seg på en helhetlig tilnærming, der intensjonen er å bevare det særegne bygnings- og kulturmiljøet. I ny er inntatt de føringer og premisser som er ment å sikre bygnings- og kulturmiljøet og som nye sjøbuer/naust må forholde seg til dersom en av hovedintensjonene med planen skal være en realitet, nemlig å fremheve og bevare det særegne og godt bevarte bygnings- og kulturmiljøet på Feda og særlig sjøbuene som er en viktig del av Fedas bygningsmiljø og identitet. Det legges til grunn at ønsket arealformål er parkering. Rådmannen er i utgangspunktet positiv til å legge til rette for parkering på vestsiden av fylkesvegen, men er av den formening at det da bør avsettes et større areal til parkering. Det vil være et plangrep som gjør det mulig å løse kravet til parkering som utløses av nye sjøbuer der det ikke er mulig å løse på den enkelte eiendom. I planforslaget er det innarbeidet to parkeringsareal (f_spa10 og f_spa11) vest for Sandevegen i samsvar med gjeldende reguleringsplan for Feda ( ). 34

35 17 Hans Ottar Fjær Lindland, 13/18 Eleonora Fjær Lindland 13/65 Kristiane Fjær Lindland, 13/66 Merknader til foreslåtte byggeområde for boliger på Sandsåsen, BFS22: Reagerer med forskrekkelse på at det åpnes for boligbygging på Sandsåsen, da det er ett av de viktigste, romdannende elementene som former det sentrale landskapsrommet på Fedasletta. Artsmangfoldet her må grundig dokumenteres før det vurderes å åpne for boligfelt. Ser heller ikke at en utbygging vil være økonomisk bærekraftig. Eiendommen gnr. 13/18 må i sin helhet inkluderes i LSK2 dvs utelukkes fra BFS Se rådmannens kommentar til merknad nr. 1 og 3, der det fremgår at rådmannen tilrår at området tas ut av planen. Merknader til foreslått byggeområde for boliger, BFS18: I BFS18 er gamle teiger godt bevart med bl.a. steingjerder, murer og veifar som fremdeles er tydelig i landskapet. Det vil være et tap for Feda om dette kulturlandskapet bygges ned til fordel for en boligutbygging som man vanskelig kan se det er behov for. Området bør reguleres til landbruksformål. Se rådmannens kommentar til merknad nr. 3, hvor det fremgår at planforslaget er endret ved at området er justert i omfang og fått nytt feltnavn BFS49. For nærmere begrunnelse vises det til rådmannens kommentarer til merknad nr

36 Merknader til foreslått byggeområde for boliger, BFS17: Fire boenheter vil være for mye i forhold til tålegrense for bebyggelsen på Lindland. Området ligger inntil H730_6 og det bør derfor også tas spesielt hensyn til kulturlandskapet som strekker seg over i dette feltet. Som det fremgår av rådmannens vurdering til merknad nr. 1 ovenfor, tilrår rådmannen at området tas ut av planen ut fra hensynet til kulturlandskapet. 18 Hanne Turid Jansson, 10/ Merknad til veg SKV09: Iht. planbeskrivelsen er gjeldende plan innarbeidet ( ). Vegbredden på SKV09 er i gjeldende plan 4 m (3 m kjørebredde), mens den i forslaget er 5-6 m. Ber om at bredden justeres iht. gjeldende plan. Etter 1. gangs offentlig ettersyn er alle sider av planen gjennomgått på nytt. I området er det gjort funn av automatisk fredet kulturminner (angitt med H730i plankartet). Det har resulter i at område i planen er gitt en ny utforming. Vegen er nå offentlig kjøreveg (o_skv18) da den leder ned til et offentlig friområde (o_gf1). Vegen er utformet i samsvar med gjeldende vegnormaler Merknad til veg f_skv11: Vegen vil gå over fire etablerte tomter samt den tilknyttes eksisterende veg forbi ytterligere to eiendommer. Jansson er i mot at vegen legges over hennes eiendom. Det er naturlig at det etableres en egen felles vei for de nye boligene for eksempel mellom gnr. 10/25 og 10/29, som vist i skisse. Vedlagt skisse: for denne typen veg. Tidligere f_skv11 er nå o_skv18, dvs. offentlig kjøreveg og er endret som angitt i kommentaren ovenfor knyttet til tidligere veg, SKV09. Planforslag: 36

37 Bolig: Tillatt BRA er svært lite. Alle bygg bør oppføres i 2 (1,5) etasjer. BRA bør være større når det ikke kan bygges kjeller/lagring. Av estetiske/terrengmessige grunner bør det vurderes om byggene kan ha lavere gulv i 1. etasje. I Janssons hus ligger gulv i 1.etasje på kote 2,3. Flomanalysen bør være grunnlaget for fastsetting av høyden. Merknader til BUN1: Det går ikke klart frem av bestemmelse om det er lov å rive eksisterende båtgarasje og sette opp kombinert naust/hytte/leilighet. Som gitt i tidligere innspill er det ønske om å bygge naust med boenhet over. Kan tenke seg å rive båtgarasje og bygge nytt i 2 etasjer samt å trekke bygget 4-5 m lengre vekk fra elva. Merknad til BUN1: Sjøbuene på østsiden av elva bør ha samme krav til takfall og høyder som boligene. Høydene bør defineres ut fra vannivå k 0. Illustrasjonene fra E&N eller bestemmelsene må være feil. Gjennomsnitts terrengnivå kan ved tilfylling variere mellom 0 og 2-3 m (og da vil buene bli svært høye). Byggehøyde for nye boliger og sjøbuer/naust langs elva vil måtte basere seg på flomsonekartlegging gjennomført av NVE og kravene i byggeteknisk forskrift. For eksisterende boligbebyggelse i BFS22 (nytt feltnavn) hvor gnr. 10/154 er lokalisert, gjelder føringene i ny , her heter det at: «For bebyggelse som er ferdig utbygd etter tidligere reguleringsplan eller som ikke har vært regulert, skal det ved søknad om endringer vedlegges plan og snitt som viser forholdet til nabobebyggelsen. Denne bebyggelsen skal være tilpasset omkringliggende bebyggelse med hensyn til takform, materialbruk og farge.». Det gjøres oppmerksom på at byggeskikksveilederen ikke lengre vil bli gjort juridisk bindende. Ved utformingen av planen er det lagt til grunn at det kan åpnes for fritidsbolig i 2. etasje på nye sjøboder og i eksisterende sjøboder. Når det gjelder eksisterende sjøboder er det imidlertid en forutsetning at sjøbuene/naustene skal fremstå som sjøbu/naust, dvs. at eksteriøret ikke skal endres gjennom store glassflater, balkonger, utvendige trapper og lignende. Videre at kravene i TEK17 kan innfris. Dersom bruksendring til fritidsenhet i 2. etasje forutsetter utvidelse/påbygg/tilbygg av eksisterende sjøbu/naust er det i strid med planen og betinger dispensasjon etter pbl 19-2 for å kunne la seg realisere. Disse forholdene er tydeliggjort i ny og nærmere beskrevet i kapittel i planbeskrivelsen. Planen er på dette punktet nå helt entydig. Årsakene til disse føringene ligger i at planen skal ivareta og bevare bygnings- og kulturmiljøet på Feda. Det gjøres oppmerksom på at byggeskikksveilderen ikke lengre vil være juridisk bindende. Utforming av sjøbuene følger av ny og fellesbestemmelsene i kapittel Robert Jansson, 10/ Merknad til veg SKV09: Iht. planbeskrivelsen er gjeldende plan innarbeidet. Vegbredden på SKV09 er i gjeldende plan 4 m (3 m kjørebredde), mens den i forslaget er 5-6 m. Frisiktsonen i gjeldende plan er 4x50 m, mens den i forslaget er 10x50 m. Ber om at vegbredde og frisiktsone justeres iht. gjeldende plan. Se rådmannens kommentar til merknad nr. 18 ovenfor knyttet til vegen (nå o_skv18). 37

38 Merknad til veg f_skv11: Vegen vil gå over fire etablerte tomter samt den tilknyttes eksisterende veg forbi ytterligere to eiendommer. Jansson er i mot at vegen legges over hans eiendom. Det er naturlig at det etableres en egen felles vei for de nye boligene for eksempel mellom gnr. 10/25 og 10/29. Merknad til BUN1: Det går ikke klart frem av bestemmelse rom det er lov å rive eksisterende båtgarasje og sette opp kombinert naust/hytte/leilighet. Han vil at det presiseres at eksisterende båtgarasjer kan rives og at det blir mulighet til å bygge naust med boenhet over. Se rådmannens kommentar til merknad nr. 18 ovenfor knyttet til vegen (nå o_skv18). Se rådmannens kommentar til merknad nr. 18 ovenfor. 20 Kjell Gunnar Lohne, 14/ Ønsker at parsell av gnr. 14/27 «Lykkeknudsstykket» og resten av LSK3 blir regulert til boligformål. Parsellen ligger mellom BFS20 og BFS22. Det påpekes at det ikke er naturlig at skogsdrift skal ligge mellom to regulerte boligformål. Skredkartlegging utført av NGI viser at det er reell skredfare for deler av gnr. 14/27 (angitt med H310_22 i plankartet). Det er derfor uaktuelt å tilrettelegge for bygging på arealet. Boligområde på Sandsåsen er da også tatt ut av planen. Videre er tidligere tomter i reguleringsplan for Sandåsen syd justert for å unngå bygging i områder med reell skredfare. I planforslaget ved 1. gangs offentlig ettersyn var landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF-formål) delt opp i underformålene: landbruksformål (LL), jordbruk (LJO) og skogbruk (LSK). Fagansvarlige innenfor jord og skog har konkludert med at inndelingen slik den var gav liten mening og som følge av det er underformålene erstattet med hovedbenevnelsen LNF (L). Området som var kalt LSK3, nå L22 er f.eks. ikke primært et skogbruksområde, men et naturområde, altså et LNF-område, der naturinteressene er dominerende. 38

39 Den parsellen av gnr 14/27 ved stranda på Sande hvor gangbrua kommer over, ønskes ikke regulert til offentlig park (o_gf6). Kommunen kan kjøpe grunnen der brua lander, men resten av arealet er en del av hagen til gnr. 14/27. Merknaden er avgitt i desember Etter den tid har det funnet sted eierskifte og i den forbindelse er det avklart at de omtalte arealene i merknaden eies av Kvinesdal kommune. Når det er sagt ønsker rådmannen likevel å påpeke at det ikke er formålstjenlig å endre område sør for gangbroa som er avsatt til offentlig park (nå felt o_gf5 og o_gf6). Dette fordi eksisterende turveg i området etter rådmannens vurdering bør forlenges frem til ny gangbro og på den måten sikre et helhetlig turvegnett. Når det gjelder areal nord for gangbrua og areal i umiddelbar nærhet av gangbrua, også sør for, er det rådmannens vurdering at deler av disse arealene bør avsettes til annen veggrunn. 39

40 Vedrørende skisser for utforming av sjøbuer på vestsida av elva. Bredden er maks 7 m, som er en m for smalt for 2 båter. Ønsker at skissen utvides med bredde 8 m. Ønsker at det ved utbedring av Sandevegen må planlegges vann og kloakk i grunnen. Å krysse elva med private ledninger har vist seg sårbart ved flom. Byggeskikkveilederen er foreslått tatt ut av bestemmelsene og vil da kun være et vedlegg til planen. Det vil være reguleringsbestemmelsene som vil være bestemmende for størrelsene på sjøbuene, jfr. ny Etter å ha konferert med teknisk drift er det rådmannens vurdering av omlegging av evt. vann og kloakk i grunnen ved utbedring av Sandevegen ikke er et tema i områdereguleringen. 21 Geir Henry Solhaug, 14/22,26 Eiendommen har to teiger, en på hver side av Sandevegen. Teigen på vestsida er foreslått regulert til grønnstruktur. Denne blir nok oppfattet som møteplass/offentlig parkeringsplass, men den er privat. Utskiftningsforretning er vedlagt. Rådmannen vil presisere at det ikke er foreslått endring i eiendomsforhold for denne teigen (privat grønnstruktur, G22). 40

41 «Sjøbua» var et 3 etasjers naust, langsgående med elva, som en av få buer på Feda. På grunn av størrelsen og møneretningen satte den sitt særpreg på området. Se vedlagte bilder. Som følge av innsigelse fra Statens vegvesen er det tatt ut 1 sjøbu, slik at planen nå åpner for 3 nye sjøboder i området (BUN38-1, BUN38-2 og BUN38-3). Kommunen har tilskrevet Solhaug for å få klarhet i hva som ligger i merknaden, men har ikke mottatt noen form for tilbakemelding. 22 Sameiet Martin Briseids Eftf. 10/26 m.fl. v/helge Briseid Risnes Merknad til foreslått gang-/sykkelbro: Broa vil med seilingshøyde på 4,5 m sperre innløpet til Feda for alle større fartøyer. Det er handel og skipsfart som har skapt Feda og en ny bro vil vise forakt for Feda og stedets historie. En bro vil hindre sightseeingbåter å besøke Feda og begrense det potensial for næringsutvikling som sjøbuene representerer ved å ekskludere den mest kjøpesterke kundegruppen (med store båter). Damskipsbrygga som ligger like innenfor planlagt bro, er det eneste stedet hvor større fartøyer kan legge til kai på Feda. Den teknologiske utvikling innen havbruksnæringen vil på sikt kunne gi nye muligheter for oppdrett i fjorden og både damskipsbrygga og den store sjøbua vil i en slik setting kunne bli verdifulle. Det gis uttrykk for at dersom broa blir realisert som planlagt vil grunneier vurdere et mulig erstatningskrav mot kommunen. Merknad til BFS01: Er usikre på hvordan bestemmelsene skal forstås. Ønsker at planen legger til rette for at det gamle uthuset, som ble revet i 1992, kan gjenoppbygges. Ønsker at huset tegnes inn på kartet (vist med grønt i kartet under) Som det fremkommer av uttalelsen fra Kystverket Sørøst (merknad nr. 7) avklares ikke fri seilingshøyde i reguleringsplanen, men ved søknadsbehandlingen hos Kystverket og punktet er følgelig tatt ut av bestemmelsene. Rådmannen vil understreke at foreslått gangbro er et virkemiddel for å styrke Feda som boområde. Etter rådmannens vurdering vil gjenoppføring av uthuset ikke stride mot arealformålet, men der utforming og plassering vil måtte avklares gjennom en konkret byggesøknad som forelegges Fylkeskonservatoren til uttalelse. Det vil si at det ikke er aktuelt å inntegne uthuset i plankartet. 41

42 Merknad til Dampskipsbrygga: Er usikre på hvor langt vegen ned til brygga er offentlig. Det har vært et gammelt ferjeleie like sør for brygga og de har antatt at den offentlige vegen har gått frem til den. Påpeker at selve brygga er privat og at kommunen i skriv har lovet at brygga skal få status tomt/naust ved revisjon av plan. Briseid Risnes gir uttrykk for egne erfaringer og utfyllende opplysninger. Som følge av de signaler Kvinesdal kommunen har gitt i form av formannskapsvedtak tilbake i mars 2007 (sak ) anbefaler rådmannen at selve Dampskipsbrygga innarbeides i areal for sjøbu/naust (BUN03). Rådmannen finner å ville understreke at det ikke innebærer en åpning for oppføring av naust på brygga. Det må sees i sammenheng med den prosessen som har ledet frem til det antall nye sjøboder/naust som er innarbeidet og det samlede antall nye sjøboder/naust som planen åpner for. Etter rådmannens vurdering er det ikke rom for å åpne for flere sjøboder/båthus uten at det går på bekostning av de gjenværende grøntområdene og allmennhetens tilgang til elva. Som en naturlig konsekvens av at Dampskipsbrygga nå vil inngå i arealformålet sjøbod/naust vil vegen ned til området ikke lengre angis som offentlig veg. Det samme vil være tilfellet for gang-/sykkelveg ned til området. Rådmannen finner det ikke naturlig og kommenterer denne delen av uttalelsen. For de som ønsker å gjøre seg kjent med innholdet kan brevet fås i sin helhet ved henvendelse til Servicekontoret ved å be om å få doknr. 184 i sak 2009/ Arne Tobiasen, Anne Katrine Lohne, Susan Tobiasen, 10/29 Sameiet til gnr. 10/29 eier fire parseller i gården Feda og har merknader til planforslaget knyttet til parsellene samt en generell betraktning rundt byggehøyde over havet. Parsellene ved Kleivan, som i planen er foreslått regulert til grønnstruktur (G04), ønskes regulert til bolig Deler av parsellen som ønskes bebygd inngår i område med skredfare (angitt med H310_09i plankartet). Det er derfor uaktuelt å tilrettelegge for bygging på parsellen/arealet. 42

43 Parsellen i sentrum ønskes regulert til BUN-område. Arealet er i dag hage til gnr. 10/107 og gnr. 10/29. Det er imidlertid ikke ønskelig at det reguleres inn to nye sjøbuer i BUN1 nord ved BFS04. Det foreslås derfor å flytte disse til nord i o_gf4-området. Ønsker at øverste del av BUN1 reguleres til bolig som i gjeldende plan. Bolig i gjeldende plan ønskes også videreført. Området som foreslås til offentlig friområde er i dag en del av den private hagen til bolighuset på gnr. 10/107 og deler av gnr. 10/29. Forslaget vil legge et friområde på trappetrinnene til et bolighus og frata samme bolig uteområdet og hage. Dette vurderes som urimelig. Området er i planen regulert til sjøbu/naust (BUN12 og BUN13), frittliggende småhusbebyggelse (BFS23) og offentlig friområde (o_gf1) og LNF-formål (L05). Merk nye feltnavn. Hvor det tidligere var åpnet for ny boligbebyggelse er det gjort funn av automatisk fredet kulturminne (angitt ved H730 i plankartet). Dette har resultert i at det i området ikke kan åpnes for ny boligbebyggelse, dvs. at BFS23 er fullt utbygd med hensyn til antall boliger, jfr. ny Det offentlige friområde (o_gf1) er nå trukket lengre bort fra boligen på gnr. 10/29. Friområdet er innarbeidet i planen for å sikre allmennheten tilgang til elva. Det er særdeles viktig å sikre at allmennheten har tilgang til noen områder langs elva gjennom offentlige friområder. Område o_gf1 er gunstig ut fra sin sentrale beliggenhet i sentrum, herunder kort avstand til butikken. Å ta område o_gf1 ut av planen er etter rådmannens vurdering helt uaktuelt. Etter rådmannens vurdering er det krevende å regulere arealer i privat eie til offentlige formål, men kommunen som planmyndighet har etter pbl 1-8 et særlig 43

44 Parsell i sentrum: ansvar for å ta hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser i 100-metersbelte langs sjøen og langs vassdrag. Planforslaget åpner for et betydelig antall sjøboder etter en omfattende prosess. Å foreta endringer er derfor ikke uten videre ukomplisert. De to nevnte sjøbuene kan tas ut av planen, men det er ikke uten videre mulig å erstatte de et annet sted. Å forskyve område ved å trekke det lengre sør vil måtte gå på bekostning av det antall nye sjøboder som det åpnes opp for der. Gjeldende plan: Planforslaget: Parsell mellom skolen og fotballbanen: Ønsker at halvparten av det nordligste arealet regulert til o_bia1 reguleres til bolig og inngår i BFS07. Ønsker også at det åpnes for én ny bolig her. Dette gjelder gnr. 10/188. På deler av denne eiendommen er det registrert en automatisk fredet boplass, lokalitet 11704, jfr. utsnitt fra Askeladden: 44

45 Parsell mellom skolen og fotballbanen: Rådmannen ser det derfor ikke som aktuelt å imøtekomme de endringene som her ønskes. Plankartet her har vært mangelfullt da automatisk fredet kulturminne ikke har vært angitt. Hensynssone båndlegging etter lov om kulturminner (H730) er nå innarbeidet. Planforslaget: Bemerker at kommunen har definert flomkoten til 3 meter og at ved å sette høyden så høyt på nedsiden av brua vil man båndlegge store delere av Feda sentrum for bebyggelse. Det vises her til at NVE i sitt forslag foreslår en maks flomkote 2,5 m nedenfor broa og 3 m ovenfor broa. Krever at minimum høyde på gulv i 1. etasje bør senkes med 0,5-1 meter. I Birkelandstrand eier kommunen en parsell like inn til sydsiden av broa med strandline (gnr. 11/8). Denne bør legges ut til offentlig friområde og tilrettelegges for båter i turistsesongen. Byggehøyde som følge av flomfare er nå regulert i ny 2.7 og følger av NVEs flomsonekartlegging med 20 % klimapåslag. Som følge av endringer ved etablering av ny kjørebro over Fedaelva vil det ikke være mulig å benytte kommunens eiendom her til offentlig friområde. 45

46 Kommunens eiendom, gnr. 11/8, marker med grått: 24 Roy Sælør, 10/108,222 Vedr. gnr. 10/108: Viser til vegrett til sjøbu som fremgår av pkt. nr. 2 i skjøte av Ber om at parkeringsplassen SPA3 endres slik at det blir 2 m bred veg langs bekken slik at vegretten fastsatt i skjøtet opprettholdes. Planforslaget har her innarbeidet gjeldende reguleringsplan, , reguleringsplan for gnr. 10, bnr. 86, vedtatt i 2005 og rådmannen vurderer det ikke som aktuelt å foreta endringer her. Vegretten er en privatrettslig avtale som reguleringsplanen ikke setter til side. Vedr. gnr. 10/222: Ønsker å få utvidet utearealet rundt det gamle bedehuset ved at areal nord for bedehuset utvides noe mot øst, se utsnitt nedenfor. Anmoder videre om at eiendommen reguleres til kombinert bolig/næring da han har planer om kafe/restaurantdrift. Rådmannen har ingen merknader til at uteområdet rundt det gamle bedehuset utvides som angitt i vedlegg til innspillet da det her dreier seg om et begrenset areal. Rådmannen har heller ingen merknader til at det åpnes opp for kombinert formål boligbebyggelse/ bevertning (BAA1). 46

47 25 Brit Jansson, 10/ Merknad til veg f_skv11: Vegen vil gå over fire etablerte tomter samt den tilknyttes eksisterende veg forbi ytterligere to eiendommer. Jansson er i mot at vegen legges over hennes eiendom. Det er naturlig at det etableres en egen felles vei for de nye boligene for eksempel mellom gnr. 10/25 og gnr. 10/29. Merknad til veg SKV09: Jansson har vegrett over gnr. 10/154 fram til SKV09. Ønsker at vegen blir tegnet inn med en totalbredde på 4 m. Merknad til bestemmelser knyttet til utforming av bolig: Tillatt BRA er svært lite. Alle bygg bør oppføres i 2 (1,5) etasjer. BRA bør være større når det ikke kan bygges kjeller/lagring. Av estetiske/terrengmessige grunner bør det vurderes om byggene kan ha lavere 1. etasje på eiendommen, hvor gulv i 1. etasje ligger på ca. k 2,3. Flomanalysen bør være grunnlaget for fastsetting av høyden. Merknad til BUN1: Det går ikke klart frem om det er lov å rive eksisterende båtgarasje og sette opp kombinert naust/hytte/leilighet. Ønsker å ha mulighet for å bygge naust med boenhet over. Merknad til plassering av naust i BUN1: Naust nord for Janssons eiendom er plassert i tomtegrensen. Ønsker at det blir minimum 4 m mellom grense og naust. Se rådmannens kommentar til merknad nr. 18 ovenfor knyttet til vegen (nå o_skv18). Se rådmannens kommentar til merknad nr. 18 ovenfor knyttet til vegen (nå o_skv18). Se rådmannens kommentarer til merknad nr. 18 knyttet til byggehøyder. Se rådmannens kommentarer til merknad nr. 18. Rådmannen vurder det ikke som aktuelt å flytte plassering av sjøbu/naust. Dette fordi den fortettingsstrategien som ligger til grunn for å åpne opp for 4 nye sjøbuer på naboeiendommen til Jansson (gnr. 10/25) ikke gir spillerom for den forskyvning som det her er tale om. 47

48 26 Terje S. Jakobsen og Arvid Solhaug, 10/23 og 10/ Ønsker å kunne heve taket på sjøbod på eiendommene på grunn av problemer med båt ved høy vannstand. I planen er sjøbua foreslått bevart. Dette innebærer at det ikke vil være adgang til å heve taket. 27 Feda Eiendom v/hans Jørgen Samuelsen, Bjarne Meland, Terje Petter Tellefsen, Alf Kåre Egeland, Børge Hansen Feda Eiendom eier gnr. 14/6 som er en 52 m lang strandeiendom langs Fedaelva. Det vises til at det tidligere er gitt innspill om å bygge naust og brygge for salg på hele gnr. 14/6. I planforslaget er det lagt inn 3 naust. Halve arealet er regulert til friareal. Feda Eiendom protesterer mot dette og ønsker at hele strandlinjen kan bebygges med naust. Det pekes på at det er en stor åpen strandlinje på gården Lindlandsstrand rett nord for gnr. 14/6 som egner seg ypperlig til friområde. Merknad til størrelse og utforming av naus/sjøbuer på vestsiden av elva: Mener det er merkelig at det er satt begrensninger på størrelse og utforming av naust samtidig som det etterspør variasjon i bygningsmassen. Mener at der det er plass, må en få bygge store naust og der det er liten plass må det bli Planen åpner opp for et stort antall nye sjøboder/naust. Som påpekt av rådmannen gjentatte ganger er det et resultat av en omfattende prosess. Det er ikke uten videre uproblematisk å åpne opp for ytterligere nye naust. Det henger nært sammen med at Feda er et av de viktigste og mest verdifulle kultur- og bygningsmiljøer i Vest-Agder og av nasjonal betydning. Sjøhusmiljøet og den historiske bebyggelsen langs Fedaelva er derfor forslått avsatt til hensynssone bevaringsverdig bebyggelse. Forslaget om å åpne opp for nautsbebyggelse på hele gnr. 14/6 har vært gjenstand for vurdering tidligere og rådmannen finner ikke at det er grunnlag for å åpne opp for ytterligere naust. Når det gjelder det resterende arealet på gnr. 14/6 er ikke det regulert til friareal, men grønnstruktur (G20, med privat eierform). Omfanget av grønnstruktur langs elva må sees i en helhetlig sammenheng og opp mot formålet med planen, nemlig å fremheve og bevare det særegne og godt bevarte bygningsmiljøet på Feda. Det vises til at gården Lindland (gnr. 13/25) er velegnet som et offentlig friområde. Her vil rådmannen vise til kommentarene til merknad nr. 13 ovenfor. Se rådmannens kommentarer til merknad nr. 18 knyttet til byggehøyder. 48

49 små naust. Det må tillates sjøbuer som er m lange. Merknad til gnr. 10/221 Riverside: Ønsker mulighet for å ha vegger/tak over 4 båtplasser i sjø. Etter rådmannens vurdering bryter skissene her med kunnskapen om bygningsmiljøet nedfelt i byggeskikksveilederen, og som nå er innarbeidet i ny og bestemmelsene til H570, bevaring kulturmiljø. Merknader til bestemmelen om byggehøyde over havet: Foreslår at kotehøyde for gulv nord for Feda bro settes til C+2,4 og at nedenfor broa settes C+2,0. Se rådmannens kommentar til merknad nr. 15 knyttet til utforming av sjøbuene. 28 Elisabeth Omland Lundberg, 10/ Det vises til merknaden gitt av eier av gnr. 10/66, Nils Se kommentarer til merknad nr. 32. Erik Olsen, og det gis tilslutning til denne. Det bemerkes at kartene er til dels vanskelige å forstå, da grense ikke er inntegnet i forhold til planene. Dersom det i merknaden her refereres til eiendomsgrenser fremgår denne type data ikke av reguleringsplankart. 29 Bjørn Røhme Berger, 11/ Røhme Berger gir uttrykk for at det var et sjokk å oppdage at det var regulert inn flere boliger i frukt- og grønnsakshagen på Øisteingården. I uttalelsen gis det en kort redegjørelse for bakgrunn for kjøp og investeringer i eiendommen. Røhme Berger krever at de 5 foreslåtte boligene på hans eiendom tas ut av planen og at området endrer status til LNF-formål. Det anførers at gården ikke vil tåle foreslått utbygging rett inn på tunet og at planen må tilpasses bomiljøet og kulturlandskapet på Birkeland. Det anføres at dersom kulturlandskapet rundt klyngetunet skal ivaretas, må det gjøres med en mer skånsom utbygging. Trafikkavviklingen må også utredes bedre da den i dag har sine begrensninger hvor bl.a. to biler ikke kan passere hverandre vinterstid. Det er heller ikke fortau på strekningen. Det pekes på at ny trase for E39 enda ikke er fastsatt. Som det fremgår av rådmannens kommentarer til uttalelsen fra Statens vegvesen (merknad nr. 5) ovenfor vil de to nordligste av de nye boligtomtene utgå av hensyn til å sikre 100 m byggegrense langs E39 for nye bygg. Når situasjonen er slik at grunneier selv ikke ønsker å benytte eiendommen til boligformål, men til frukt- og grønnsakshage, ser ikke rådmannen at det er grunnlag for å opprettholde de 3 andre boligtomtene på gnr. 11/32. Realiteten vil da være at realisering av boligene vil måtte skje gjennom ekspropriasjon. Et virkemiddel rådmannen vanskelig kan se at det kan være grunnlag for ut fra antall tomter/boliger som finnes i og i nærheten av planområdet. Rådmannen tilrår at de 5 nye boligene som er inntegnet på gnr. 11/32 utgår og at arealet omreguleres til LNF-formål (L17). Det vises for 49

50 øvrig til rådmannens kommentar til merknad nr. 34 det det fremgår at rådmannen anbefaler at hele boligområdet tas ut av planen. 30 Anne Marie Hegland, 10/ Merknad til o_gf1: Gravhaugen merket o_gf1 ligger på eiendommen og benyttes i dag til å dyrke blomstereng. Det er ønskelig å beholde området som privat. Det bemerkes at i friområdene er det åpnet opp for uteplass, møteplass, grillhytte ol. Det vil oppleves som sjenerende/invaderende med et offentlig friområde. I gjeldende reguleringsplan, reguleringsplan for gnr. 10, bnr. 46 ( ) er området i dag regulert til boligformål, jfr. utsnitt nedenfor. Etter rådmannens vurdering vil det være en bedre planløsning å legge til rette for privat grønnstruktur (G05) der automatisk fredet kulturminner er angitt i form av H730 i plankartet (automatisk fredede kulturminnet er båndlagt etter lov om kulturminner). Rådmannen kan ikke se det er mangel på offentlige friområder i omkringliggende områder som tilsier at det må anlegges et offentlig friområde akkurat her. Planforslag: Gjeldende plan ( ): 50

51 Merknad til f_skv03: Gnr. 10/42 har ikke kjørerett for bil fra gnr. 10/42 og ned til sjøboden, dvs. nederste del av f_skv03. Dette er ivaretatt i gjeldende plan og det bes om at dette videreføres. Den øvre delen av vegen er felles for gnr. 10/42, 10/46 og 10/225. Den nedre delen er felles for gnr. 10/46 og 10/225, samt gangveg for gnr. 10/42. Det vises til at det siden 1930-årene har vært flere rettsaker mellom gnr. 10/42 og gnr. 10/46 angående gnr. 10/42 sine rettigheter på gnr. 10/46. Etter at Lister Tingrett avsa sin dom i 2008 ble stridsøksene begravd. Videreføres ikke bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan frykter man at konflikten igjen vil gjenoppstå. Merknad til f_blk1: Lekeplassen f_blk1 skal i henhold til gjeldende reguleringsplan ( ) være felles for boliger på gnr. 10/46 og ikke for gnr. 10/46 og gnr. 10/42 som foreslått. Ber om at bestemmelser i gjeldende plan videreføres og at ny tekst blir: BLK1: Området f_blk1 er felles for boligene på 10/46. Det vises til dommen fra 2008 som slår fast at gnr. 10/42 ikke har rettigheter på gnr. 10/46 utover sjøboden. Som følge av ønsket endring vil det måtte foretas endringer i bestemmelsene knyttet til rekkefølgekrav: f_blk1: Før det gis ferdigattest på nye boliger på 10/46, skal lekeplassen f_blk1 være opparbeidet. Merknad til BFS01 om garasje: I bestemmelsene er det anført at «På hver tomt kan det oppføres 1 garasje med maksimalt tillatt bruksareal, BRA, på 18 m². Garasjen skal for bevaringsverdig bebyggelse plasseres i bakkant av bebyggelsen, bort fra veien.». Hegland har vært i dialog med arkitekt og fylkeskonservator vedrørende reparasjon av løe/bygging av garasje som vil passe inn. Konklusjon så langt har vært at forlengelse av løe er beste alternativ. Utvidelse vil bli mindre enn 18 m², men det totale arealet større. Det Nytt feltnavn på felles kjøreveg f_skv09. I bestemmelsene, ny fremgår det at f_skv09 er felles kjøreveg for boliger i BFS08 og BFS10. Kjørevegen innebefatter ikke kjøring til sjøbu/naust i BUN6 (nytt feltnavn). Privatrettslige forhold avklart gjennom rettsapparatet settes ikke til side av reguleringsplanen. I bestemmelsene, ny fremgår det at lekeplassen f_blk1 er felles for boligene på eiendommen gnr. 10/46. I rekkefølgebestemmelsene, ny 6.3 fremgår det at lekeplassen f_blk1 skal være opparbeidet før bebyggelsen i felt BFS10 (boliger på gnr. 10/46) tas i bruk. Boligbebyggelsen har fått nytt feltnavn, BFS10. I bestemmelsene til BFS10 er det nå innarbeidet følgende knyttet til garasjer: «Garasjer skal oppføres med maks mønehøyde på 4,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng og skal tilpasses bolighuset med hensyn til materialvalg, form og farge. Maksimal tillatt bruksareal, BRA, 50 m².». 51

52 antas at det vil kunne komme samme problemstilling for andre innenfor BFS01. Det fremmes derfor forslag til ny tekst: «På hver tomt kan det oppføres 1 garasje med maksimalt tillatt bruksareal, BRA, på 18 m². Dersom garasjen etableres gjennom endring av eksisterende bygning, kan totalarealet utgjøre mer enn 18 m²». Og videre: «Garasjen skal for bevaringsverdig bebyggelse primært plasseres i bakkant av bebyggelse, bor fra vegen.» eller «Garasjen skal for bevaringsverdig bebyggelse plasseres i bakkant av bebyggelse, bort fra vegen, såfremt ikke annen plassering gir bedre tilpasning til eksisterende bebyggelse.». Ny 2.1 regulerer forholdet byggegrenser. 31 Kirsten Hegland-Grimm, 12/ Merknad til at eiendommen gnr. 12/7 er foreslått regulert til skogbruksformål (LSK1). Det vises til at da eiendommen ble overtatt i 70-årene var det for å bygge bolig. Tidligere var det vanskelig å få til adkomst, men nå er det oppkjørsel fra vegen på selve tomten. Ønsker at tomten reguleres til bolig. I planforslaget var landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF-formål) delt opp i underformålene: landbruksformål (LL), jordbruk (LJO) og skogbruk (LSK). Fagansvarlige innenfor jord og skog har konkludert med at inndelingen gav liten mening og er derfor erstattet med hovedbenevnelsen LNF. I gjeldende reguleringsplan ( ) er eiendommen regulert til jordbruk. I opphevet kommunedelplan for Feda var eiendommen avsatt til LNF-formål. Utsnitt fra Kilden Arealinformasjon, arealtype (AR5) viser at eiendommen består av skog: Etter rådmannens vurdering inngår eiendommen naturlig i LNF-formålet, der naturinteressene er det mest fremtredende. Etter en samlet vurdering finner rådmannen at eiendommen bør forblir LNFområdet som foreslått i planen (L19). 52

53 Planforslag: Gjeldende plan ( ): 32 Nils Erik Olsen, 10/ Generelle betraktninger: Bevaring av dyrka mark og kulturlandskap synes ikke tillagt særlig vekt i planen. Planen representerer en vesentlig fortetting med sjøbuer som vil begrense atkomst og sikt til elva. Dette er svært negativt for Fedas egenart og særpreg. Kommunen bør sikre tilgang på båtplasser ved å etablere ny båthavn lengre inne i fjorden (Breivika/ Naudenes). Merknad til ROS-analysen pkt. 6.4: Hvordan har man tatt inn forventet havnivå/stormflo i vurderingen? Er man sikker på at kote +3,0 m nok i et 50 års pluss perspektiv? Merknad til ROS-analysen vedrørende trafikk: I områder hvor det foreslås å bygge flere boliger inntil vegen, må det komme fartsreduserende tiltak. Generelt mener Olsen at det bør komme av/påkjøring mot øst på Lindland/Tveita for å redusere nødvendig gjennomgangstrafikk på Feda. Merknad til KU pkt. 7.3: Det er vanskelig å forstå annet enn at planen innebærer en ytterligere fortetning med sjøbuer langs elva. Olsen vurderer det som negativt for området som helhet og egenart. Merknad til KU pkt. 7.7: Det pekes på at byggeskikkveilederen er gjort juridisk bindende. Det bør gjøres rede for hvordan byggeskikkveilederen skal forstås i praktisk bruk. Olsen er i mot at veilederen er gjort juridisk bindende, og er av den formening at den bør være veiledende. Merknad til i bestemmelsene: Olsen mener det er uakseptabelt at det generelt tillates at garasjer bygges 1 m fra nabogrensen. Dette må behandles individuelt i forhold til eksisterende bebyggelse. ROS-analysen er utarbeidet på nytt. Byggehøyde langs elva er nå regulert av ny 2.7. Byggehøyde på øvrige steder i planområdet er nå regulert av ny 2.8. Det vises her til kapittel 3.10 i planbeskrivelsen for en nærmere redegjørelse. Fartsreduserende tiltak er ikke en del av reguleringsplanen/reguleringsplanarbeidet. Som det fremgår av rådmannens kommentar til fylkeskommunens uttalelse ovenfor (merknad nr. 1) tilrår rådmannen at byggeskikkveilederen tas ut av bestemmelsene, dvs. at den ikke vil bli gjort juridisk bindende. Bestemmelsen knyttet til byggegrenser er endret; ny 2.1 omhandler avstand mellom garasjer og fylkesveg. Merknad til BFS01 i bestemmelsene: Olsen Se rådmannens kommentar til merknad nr. 3, 53

54 foreslår at nye boliger på østsiden av fylkesvegen får avkjørsel direkte fra fylkesvegen. Det er foreslått ny bolig i sørenden av Søyla: Her er det ikke tatt hensyn til eiendomsgrenser og området er utsatt for stormflo. Anser bygging her som lite aktuelt. Merknad til 3.3 Fortau i bestemmelsene: Olsen forutsetter at fortauet utformes slik at det fortsatt er mulig med atkomst fra fylkesvegen med landbruksmaskiner. Merknad til GP1 (Søyla) i bestemmelsene: Det anføres at det er vanskelig å ha meninger om forslaget da det er lite informasjon om utforming av området. Olsen forventer at tidligere avtaler gjort med kommunen vedrørende kommunens eiendom fortsatt gjelder. Formålsgrenser må tilpasses eiendomsgrenser. Ved tilbakeføring av vannspeil, må tilkomst til sjøbu gnr. 10/5 og gnr. 10/66 sikres. Merknad til 7.3 Flomfare (H320): Det anføres at det er vanskelig å lese noen begrensning av området H320 ut fra kartet. Olsen antar derfor at dette gjelder innenfor hele det «røde skraverte» feltet mot elva, på østsiden av denne. hvor det fremgår at disse boligene nå er tatt ut av planen. Planen regulerer kun eksisterende fortau. For disse gjelder at disse skal utformes i samsvar med gjeldende vegnormaler, jfr. ny Områdereguleringen setter ikke private avtaler til side, men det gjøres oppmerksom på at arealbruken vil være styrt av juridisk bindende plankart. Det vises til rådmannens kommentarer til merknad nr Betty Ann Westerlund Egenes, 10/ Ønsker mulighet for å få bygget om sjøbu på gnr. 10/93 for å få økt bruksvennlighet. Når sjøbu i planen ikke er angitt som bevaringsverdig vil eventuelle endringer måtte omsøkes på ordinære måte. Det gjøres oppmerksom på at sjøbua ligger innenfor hensynssone bevaring kulturmiljø (H570). 34 Jan Magne Fundal, 11/ Merknad til kap. 4.1 i planbeskrivelsen: Fundal avviser at jordsmonnet i planområdet er «skrint som setter begrensninger for plantevekst og jordbruk». Maskinjorda er av meget god kvalitet, lettdrevet, selvdrenerende og grøderik. Merknad til kap. 4.2 i planbeskrivelsen: Her bør det nevnes at Briseidbekken er en viktig gytebekk for ørreten i elva. Merknad til kap. 4.3 i planbeskrivelsen: Nevnte gårdstun ligger i Lindlandstrand, ikke på Lindland. Den gamle vegen mellom Birkelandstrand og Birkeland er gammel ferdselsveg som delvis er bevart den delen som inngår i planområdet bør sikres som kulturminne. Klyngetunet på Birkeland har kulturhistorisk interesse og bør spesielt markeres på kartet. Merknad til kap. 4.4 i planbeskrivelse: Foruten fylkesvegen gjennom Feda, tilfredsstiller vegsystemet ikke dagen krav. Tøffelgata, Sandevegen og Planbeskrivelsen er i sin helhet utformet på nytt. Merknaden er dermed ikke relevant. Planbeskrivelsen er i sin helhet utformet på nytt. Merknaden er dermed ikke relevant. Planbeskrivelsen er i sin helhet utformet på nytt. Merknaden er dermed ikke relevant. Klyngetunet er markert ved hensynssone for bevaring av kulturmiljø (H570). Etter 1. gangs offentlig ettersyn har alle sider av planen vært gjenstand for ny vurdering. Som følge av dette foreslås det nå kun å åpne for 1 ny 54

55 Birkelandsbakken trekkes fram. Det anføres at dersom det blir ny boligbygging på Birkeland i den størrelsen som planen legger opp til må Kvinesdal kommune først skaffe området en tilførselsveg av akseptabel standard, inklusiv fortau for å sikre de myke trafikantene. Fundal gir uttrykk for at det er meget kritikkverdig at planen ikke lever opp til de gode vedtak og intensjoner Kvinesdal kommune har på områdene trafikksikker skoleveg, infrastruktur og lokalmiljø. Boligbygging på dyrka mark: Nede på selve Feda (gnr. 10) må man kanskje på sikt godta at den dyrkede jorda bygges ned, men det er med stor forbauselse Fundal konstaterer at også en stor del av den beste jorda på Birkeland legges ut til boligformål. Dette er jord med meget god kvalitet og i tillegg gode lysforhold. Fundal registrerer at man på Sande og i Lindlandstrand har beholdt tilsvarende jord til jordbruk, men ikke på Birkeland hvor planområdets to gjenværende gårdsbruk befinner seg. Fundal anmoder sterkt om at maskinjorda i BFS13 og BFS14 beholdes som jordbruk. Den inntegnede atkomstveg til BFS13 er i praksis nesten umulig å utvide til akseptabel standard. Vegen er privat og svært smal. Alt dette tilsier at nye boliger i BFS13 bør utgå. bolig på Birkeland i form av spredt boligbygging. Det er riktig som påpekt at en rekke av veiene innenfor planområdet ikke er i samsvar med dagens krav. I planen videreføres dagens infrastruktur, med unntak av de utbedringer som finner sted ved etablering av ny kjørebru over Fedaelva. Utsnitt fra Kilden Arealinformasjon, arealtype (AR5) nedenfor viser at flertallet av de foreslåtte boligene vil bli liggende på det som er definert som fulldyrka jord. I kommuneplanens arealdel , som er en videreføring av kommunedelplan for Feda, er området avsatt til nåværende boligområde med krav om reguleringsplan før utbygging. I det ligger det at det må foretas en konkret vurdering i forhold til egnethet for boligbygging vurdert opp mot andre interesser i området. Etter rådmannens vurdering bør den delen av arealet hvor det er åpnet opp for 11 nye boliger endres til LNF-formål (L11, L12 og L17). Det er flere grunner til det. Som det fremgår av rådmannens kommentarer til merknaden fra Statens vegvesen (merknad nr. 5) vil de to nordligste av de nye tomtene måtte utgå for å sikre 100 m byggegrense langs E39 for nye bygg. Eier av gnr. 11/32 motsetter seg at deler av eiendommen skal benyttes til boligbygging slik planen skisserer. Det omfatter 5 av de forslåtte boligene (inkludert de to nordligste). Det vises for øvrig til rådmannens kommentarer til uttalelse merknad nr. 29 ovenfor. I området kalt BFS13 er det innregulert 11 nye boliger/tomter som alle baserer sin atkomst gjennom Birkelandstunet samt at ny boligbebyggelse i områdene kalt BFS14 og BFS12 også skulle benytte samme atkomstveg. Etter rådmannens vurdering har man her skissert en planløsning der de de trafikkmessige konsekvensene ikke er utredet, og som fort kan føre til trafikkfarlige situasjoner. Kvinesdal kommune er godkjent som trafikksikker kommune. Det innebærer at alle arealplan må være gjenstand for en grundig vurdering med hensyn til trafikksikkerhet. Rådmannens er også av den vurdering at arealene med fulldyrka jord ikke bør bygges ned ut fra hensynet til jordvern. Å åpne for 11 nye boliger er etter rådmannens vurdering ikke av så stor samfunnsinteresse at hensynet til jordvernet bør vike. Særlig ikke når man ser antall nye boliger som finnes innenfor 55

56 Utsnitt fra Kilden Arealinformasjon, arealtype (AR5): planområdet og i nærheten av planområdet. Rådmannen er også av den formening at det faktum at området Birkeland inngår i område hvor det skal utøves særskilt hensyn til kulturmiljøet (H570), er tillagt for liten vekt og at det er lagt opp til en for intensiv utbygging av et viktig kulturmiljø. Etter en samlet vurdering er det rådmannens vurdering at de 11 nye boligene i område kalt BFS13 tas ut av planen og at arealet reguleres til LNF-formål. Som følge av denne endringen anbefaler rådmannen at området avsatt til privat grønnstruktur endres til LNFformål. De samme vurderingene gjør seg gjeldende for område kalt BFS14, dvs. at ut fra hensynet til dyrka jord og trafikksikkerhet anbefaler rådmannen at området tas ut av planen og endres til LNF-formål (L12 og L17). Det vises her til kapittel i planbeskrivelsen for en nærmere utdyping. Det er diverse merknader knyttet til skrivemåten av stedsnavn og angivelse av steder på kart i planbeskrivelsen. Planbeskrivelsen er i sin helhet utformet på nytt. Merknaden er dermed ikke relevant. 35 Kristiansen & Selmer-Olsen for Odd Tore Haddeland Vedr. gnr. 14/40 og gnr. 14/56: Det vises til at ønsket om 2 fritidsboliger på vestsiden av vegen ikke er imøtekommet i planforslaget. Som et alternativ forslås det nå at det åpnes for 2 garasjer isteden for. Parkering på egent tomt vil imidlertid gi en ryddigere og bedre trafikkløsning Som det fremgår av rådmannens kommentarer til merknad nr. 16 ovenfor, ser rådmannen det som naturlig at det legges til rette for parkering på vestsiden av fylkesvegen. Dette gjøres ved at gjeldende reguleringsplan fra 1985 videreføres. Vist ved f_spa10 og f_spa11 i plankartet. 56

57 Vedr. gnr. 14/70 og gnr. 14/72: De to sjøbodene er foreslått bevart. Tiltakshaver ønsker å ha mulighet for å endre takform og høyde for å få plass til fritidsbåt og fritidsbolig. Synes det er underlig at sjøbod på naboeiendom gnr. 14/71 er foreslått bevart da den er kun 15 år. Når sjøbuene er foreslått bevart innebærer det at det ikke vil være adgang til å endre utforming av sjøbuene. Det er Fylkeskonservatoren som forestår de faglige vurderingene knyttet til spørsmålet bevaring/ikke-bevaring. Når det er sagt er det imidlertid viktig å ha klart for seg at det dreier som bevaring av et helt bygningsmiljø/kulturmiljø og da kan man ikke utelukkende se på alderen til hver enkelt sjøbu. Merknad til BFS15: Haddeland ønsker at området utvides mot øst. Det bemerkes at området har gode solforhold, flott utsikt og ligger greit til for tilknytning til veg og annen infrastruktur. Forslag om utvidelse: Etter 1. gangs offentlig ettersyn er alle sider av planen vurdert på nytt. Tidligere boligområde BFS15 et tatt ut av planen og er nå erstattet med LSB01. Det vises til kapittel 4.2 i planbeskrivelsen for en nærmere utdyping. Ønsket utvidelse vil heller ikke være mulig da deler av arealet omfattes av H190_08 skog av betydning for å avdempe rasfare. Planforslag: 57

58 Etter uværet som rammet Feda og skapte store oversvømmelser stiller det spørsmål om planlagte byggehøyder er tilstrekkelige. Byggehøydene for bygg langs elva er nå regulert av ny 2.7 og baserer seg på flomsonskartlegging med 20 % klimapåslag utført av NVE. 36 Stein Ove og Bjørg Torunn Lohne, 12/ Merknad til Sandevegen: Vegen går tvers over eiendommen. I planforslaget er det tegnet inn bredere veg enn hva som er tilfelle i dag. Ønsker å opprettholde tidligere planer om smalere veg med møteplasser, fremfor utvidelse av veg. Merknad til sjøboder/naust, størrelsesbegrensning: BRA må enten endres til 90 m² som på østsida eller at det åpnes for å fravike 70 m²-begrensningen der det er naturlig for å tilpasses eksisterende bebyggelse. Merknad til antall sjøboder på gnr. 12/1: Ber om antall planlagte naust økes fra 2 til 4. Ønsker at jordbruksområdet som ligger mellom to boligområder (BFS03 i nord) reguleres til bolig og at det kan åpnes for to tomter. Atkomst tenkes da fra «Strånna», hvor de har vegrett. Sandevegen, fv. 843, er nå regulert som i i gjeldende reguleringsplan, reguleringsplan for Feda ( ). Rådmannen vil i denne forbindelse vise til kommentarene til uttalelsen fra Statens vegvesen (merknad nr. 5). Se rådmannens kommentar til merknad nr. 15. Planen åpner opp for et stort antall nye naust/sjøboder. Som påpekt av rådmannen gjentatte ganger er det et resultat av en omfattende prosess. Det er ikke uten videre uproblematisk å åpne opp for ytterligere nye naust. Det henger nært sammen med at Feda er et av de viktigste og mest verdifulle kultur- og bygningsmiljøer i Vest-Agder og av nasjonal betydning. Sjøhusmiljøet og den historiske bebyggelsen langs Fedaelva er derfor forslått avsatt til hensynssone bevaring kulturmiljø. I planprosessen har det vært foretatt en konkret vurdering av antall sjøboder på gnr. 12/1, der man har konkludert med mulighet for fortetting med inntil 2 sjøboder. Rådmannen finner derfor ikke grunnlag for å åpne opp for ytterligere 2 sjøboder. Utsnitt fra Kilden Arealinformasjon, arealtype (AR5) nedenfor viser at det her dreier seg om fulldyrka jord. Arealet er i gjeldende reguleringsplan ( ) avsatt til 58

59 jordbruksareal og er foreslått opprettholdt. Rådmannen ser ingen tungtveiende grunner til at jordbruksarealet/fulldyrka jord her skal bygges ned til fordel for to boligtomter. Hensynet til jordvern bør her veie tyngre, jfr. rådmannens kommentarer til merknad nr. 34 ovenfor. Utsnitt fra Kilden Arealinformasjon, arealtype (AR5): 37 Liv Rafoss, 14/30 og 14/ Merknad til privat grønnstruktur, G19: Ber om at området vest, sør og øst for gnr. 14/98 endres fra grønnstruktur til fritidsbebyggelse. Området deler gnr. 14/30 og begrenser utnyttelse, atkomst, parkeringsmuligheter og vann- og kloakk. Forslag til regulering av Bineset innarbeidet i områdereguleringen baser seg på gjeldende planer i området; reguleringsplan for Sandebukta-Bineset ( ), bebyggelsesplan for del av 14/30 på Bines ( ) og bebyggelsesplan for gnr. 14, bnr. 114, 143 på Bines ( ). Planen innebærer således ingen endringer. Når det gjelder den delen av G26 (nytt feltnavn) som ønskes endret ble denne vedtatt tilbake i Rådmannen fraråder de endringer som her skisseres. 59

60 Merknad til BUN2, gnr. 14/122: Består av sjøbod og grunn i tre meters bredde mot nord. Tillatelse til utvidelse av båthus ble omsøkt og tillatt i Tiltaket er påbegynt. Det bes om at området medtas i planen som BUN2. Det gjøres oppmerksom på at byggetillatelse etter plan- og bygningsloven bortfaller etter 3 år. Det samme gjelder dersom arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år (pbl 21-9). Rådmannen finner ikke å kunne tilrå at ønsket endring innarbeides med henvisning til den omfattende prosess som har ledet frem til nye sjøbuer/naust. Merknad til offentlig friområde, o_gf7: Rafoss er i mot at sørlig del av o_gf7 som tilhører gnr. 14/30 reguleres til offentlig friområde. Det bemerkes at området er tilgrodd og ikke tilgjengelig for publium og egner seg derfor ikke til formålet. Området foreslås lagt under BFF4 eller evt. det tilgrensende BFF1. Eiendommen er i gjeldende bebyggelsesplan for gnr. 14 bnr. 114, 143 på Bines ( ) fra 2007 regulert til offentlig parkering og badeplass. Områdereguleringen er en viderefører av gjeldende arealbruk. Rådmannen ser ikke at det er anført grunner som tilsier at det arealet som er avsatt til offentlig friområde (o_gf7) bør reduseres i omfang. 60

61 Merknad til BFS24: Ber om at den delen av gnr. 14/30 som er omfattet av BFS24 endres til BFS25, slik at eiendommen gis tilsvarende mulighet for utvikling som eiendommene sør for denne. I område BFS65 (nytt feltnavn) åpnes det for 1 ny bolig vist som planlagt bebyggelse i planen og der området BSF65 inngår i et større område for bevaring kulturmiljø. I BFS66 (nytt feltnavn) er området ferdig utbygd med hensyn til antall boliger, jfr. ny Planen er på dette punktet endret etter 1. gangs offentlig ettersyn. På den aktuelle eiendommen gnr. 14/30 er et bygg foreslått bevart, jfr. utsnitt nedenfor. Slik rådmannen ser det er det foretatt en konkret vurdering som tilsier at eiendommen naturlig hører innunder BFS65 og inngår der i et større sammenhengende kulturmiljø hvor det er begrensninger i forhold til nye tiltak. Merknad til privat parkering, SPA8: Området må videreføres som privat avkjørsel/parkering. Er ikke omtalt i bestemmelser. Etter 1. gangs offentlig ettersyn er alle sider av planen vurdert på nytt. Tidliger innarbeidet området kalt SPA8 (parkering) er tatt ut av planen. Årsaken til det er at det befinner seg automatisk fredet kulturminne i området (angitt som H730 i plankartet). Aralet som var angitt som SPA8 omfattes av båndlegginsssonen til kulturminnet. Gjeldende reguleringsplan for det berørte området ( ) har ikke fanget 61

62 opp dette. Det kan bemerkes at gjeldende reguleringsplan heller ikke er realisert på dette punktet. I området legger planen opp til offenttlig parkeringsplass (o_spa15) som vil dekke vedkommendes parkeringsbehov. 38 Tom Erik Tesdal, 10/ Tesdal opplyser at han siden 2009 har hatt kontakt med kommunen vedr. bygging av naust/bolig/garasje på sin eiendom gnr. 10/136. Prosjektgruppa stilte seg positiv til tiltaket (jfr. møtereferat ) og ønsket var innarbeidet i forslaget som ble lagt frem for 1. gangs behandling. Under behandlingen ble det vedtatt en endring som førte til at det aktuelle arealet ble regulert til naust. Endringen baserte seg på et innspill fra gnr. 10/86 som ønsket å beholde sin eiendom som i den opprinnelige reguleringsplanen fra 2005 ( ). Tesdal ber om at hele eiendommen reguleres til BFS-område, som i planforslaget som ble lagt frem for 1.gangsbehandling. Prosjektgruppa og Fylkeskonservator har i planprosessen vært positiv til at Tesdal skulle få anledning til å kunne utnytte sin eiendom til boligformål. Rådmannen ser ingen gode grunner til at Tesdal ikke skal kunne få realisert sitt ønske. Rådmannen tilrår at eiendommen ved elva avsettes til kombinert formål bolig/naustbebyggelse (felt BKB2 i plankartet) og at den øvrige delen av eiendommen inngår i BFS18. Rådmannen ser det som positivt at eiendommen ønskes benyttet til boligformål og vil styrke Feda som et levende bomiljø. Rådmannen kan heller ikke se at ved og tillatte at gnr. 10/136 benyttes til kombinert formål vil skape motsetninger i forhold til arealene langs elva som ønskes benyttet til sjøbod/naust. Reguleringsplan fra 2005 ( ): Områderegulering for Feda, forslag til 1. gangs behandling: Utsnitt av Tesdal eiendom, gnr. 10/136 (marker med grått): Områderegulering for Feda, forslaget endret etter 1. gangs behandling: 62

63 39 Bjørn og Marit Frestad, 10/ Frestad er deleier i båtstøa gnr. 10/126 og motsetter seg at båtstøa reguleres til bevaring. Begrunnelsen for at en «yngre» bygning, ca. 40 år, er blitt foreslått vernet som kulturminne på samme måte som bl.a. de gamle store bøkkerbuene langs elva. Det er Fylkeskonservatoren som forestår de faglige vurderingene knyttet til spørsmålet bevaring/ikke-bevaring. Når det er sagt er det imidlertid viktig å ha klart for seg at det dreier som bevaring av et helt bygningsmiljø/kulturmiljø og da kan man ikke utelukkende se på alderen til hver enkelt sjøbu. 40 Mai Elisabeth Tjessheim Willumsen, 10/ Willumsen er deleier av gnr. 10/232. Eiendommen består av bolig, uthus og sjøbod. Det er ikke parkering eller mulighet for garasje på tomta. Willumsen ønsker derfor å ha mulighet for å bygge om uthus til garasje og oppbevaringsrom, samt rom i 2.etasje. Omtalte bygninger er i planforslaget foreslått bevart. Dette innebærer at det i utgangspunktet ikke vil være anledning til å foreta endringer. Det vil tilligge Fylkeskonservatoren å foreta en vurdering av hvorvidt det vil være mulighet til å foreta endringer i den eksisterende bygningsmassen basert på en konkret søknad. 63

64 Sjøboden består av 2 båtplasser. Ves høy vannstand i fjorden går vannet langt over gulvet og presser båtene nærmere trev og taket. For å kunne bruke sjøbodene er det derfor ønskelig å heve gulvet og dermed også taket, samtidig som at åpningen ønskes utvidet slik at sjøboden kan benyttes til båt med kalesje/overbygg. Det er også ønskelig å bygge oppholdsrom i 2. etasje. Hovedhuset har ingen overbygg av inngangspartier. For å redusere værbelastning på inngangsparti, er det ønskelig å foreta en fasadeendring ved å kunne bygge skjerming over trapp og inngangsdør. Den aktuelle sjøboden er foreslått bevart. Dette innebærer at det i utgangspunktet ikke vil være anledning til å foreta endringer Som det fremkommer ovenfor er bygningene på gnr. 10/232 foreslått bevart. Det innebærer at det i utgangspunktet ikke vil være anledning til å foreta endringer. Evt. endringer må avklares gjennom en søknadsprosess. 41 Vidar Kristensen, 10/ Kristensen ønsker at sjøbod på gnr. 10/218 reguleres fra naust til kombinert fritidsbolig/bolig (BKB1) som sjøbodene på gnr. 10/200. Sjøboden som ønskes regulert til kombinert formål fritidsbolig/bolig er i planen foreslått bevart. Det innebærer at det ikke vil være mulig å legge de samme føringene som er gjort for bebyggelsen i BKB1. Rådmannen ser det derfor ikke som mulig å imøtekomme Kristensens ønske. 42 Styret for Huset, Feda Bedehus og kirketun v/ styreleder Ove Larsen Styret for Huset ønsker at området avsatt til LJO02 skal kunne benyttes til parkering. Det opplyses at Huset har betydelige utfordringer med parkering ved arrangementer som samler mye folk, og det har vist Kommunens landbruksansvarlig har vurdert ønske om å endre arealformålet fra LNF-formål til parkeringsformål. Vurderingen er entydig på at nedbygging av dyrka jord (ca. 1 daa) til 64

65 seg krevende å få folk til å benytte parkeringsplassen på sørsiden av Feda kirkegård. Det har vært kontakt med grunneier, som er innforstått med innspillet. parkeringsformål er helt uaktuelt, når det er parkeringsplasser i umiddelbar nærhet. Rådmannen vil her minne om kommunens ansvar i forhold til det nasjonale jordvernmålet. 43 Turid Noraas, 11/ Noraas gir uttrykk for at siden det er planlagt 11 nye boliger på Birkeland, at Birkelandsbakken må utbedres. Ved Noraas bolig er grøftene for små ved siden av vegen og asfaltkanten for lav. Det fører til at det renner vann inn kjelleren ved mye nedbør. Vegen er smal og to biler kan ikke passere hverandre, noe som har ført til at en bil har kjørt inn i Noraas hus. Som det fremgår av rådmannens kommentarer til merknad nr. 5, 29 og 34 ovenfor foreslår rådmannen at de nye boligene i området tas ut av planen. Dette blant annet fordi planforslaget ikke har hensynstatt de trafikkmessige konsekvensene. 44 Olav R. Hanssen, 14/ Ønsker avklart om tidligere ønske om innregulering av en tomt mellom huset på gnr. 14/4 og den gamle sorenskrivergården, nå fritidsbolig, er hensyntatt. Rådmannen registrer at det er lagt til rette for at det kan oppføres 1 ny bolig på gnr. 14/4, i område BFS65 (nytt feltnavn), vist som planlagt bebyggelse i plankartet, se utsnitt nedenfor. 65