Notat. Saknr. Løpenr. Arkivkode Dato 14/ /14 A

Transkript

1 RINGERIKE KOMMUNE Notat Til: Fra: Kommunestyret Rådmannen Saknr. Løpenr. Arkivkode Dato 14/ /14 A NOTAT TIL SAK 119/14; ENDELIG VALG AV SKOLETOMT HØNEFOSS SØR Bakgrunn for dette notatet: Under behandlingen av skoletomtsaken i formannskapet fremmet representanten Marit Bolstad på vegne av Høyre følgende: legges vesentlig vekt på høringsuttalelsen ved regulering av området. Det forutsettes at selger tar reguleringsrisiko ved at kjøpet kan heves ved manglende omregulering av området.» Formannskap fattet så følgende vedtak i saken: Saken går til kommunestyret med fremkomne forslag etter at rådmannen har fremlagt et utdypende notat. Dette notatet fra rådmannen består av to hoveddeler; den ene delen handler om spørsmål knyttet til regulering og flom, mens den andre delen omhandler gjenkjøp dersom regulering til skole blir umulig.. Avdelingsleder ved areal og byplankontoret, og leder ved kommuneadvokatkontoret har samlet de utdypende opplysningene.

2 1. Regulering og uttalelser fra offentlige myndigheter (NVE): legge vesentlig vekt på høringsuttalelsen ved regulering av området» Reguleringsplanprosesser følger plan- og bygningslovens bestemmelser. Når en ny reguleringsplan varsles og legges ut til høring og offentlig ettersyn, skal berørte offentlige myndigheter og andre interesserte varsles. For de fleste reguleringsplaner i Ringerike er NVE alltid en høringspart. Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan er nr. 0605_311 Boligområde for Benterud og ble vedtatt I forbindelse med reguleringsplanen ble flomspørsmålet utredet, og i reguleringsplanen ble det tatt hensyn til nærheten til elva og flomfaren. I reguleringsbestemmelsene står det at alle boliger skal ha gulv plassert over kote 70. I planbeskrivelsen for reguleringsplanen er følgende bestemt vedr. flom: Flomvann Terrenget ligger i dag hovedsakelig på kote 68. Nærheten til elva gjør den lave tangen utsatt for flom. Kommuneplanen stiller krav om sikring mot 100 års flom. Dette kan løses ved at det etableres en voll mot elva på kote 68,4. I tillegg foreslår NVE tiltak for å stabilisere foten av åsen på motstående elvebredd med en steinsokkel. Videre at man tynner blant de største trærne der for å hindre mulige ras i løsmassene. For elvebredden reguleringsområdet anbefales en skjøtselsplan som sikrer en ung og variert buskvekst med et tett rotsystem. Større trær ved elvebredden anbefales hugget. Utbygger ønsker å gå lenger enn kravet for å sikre området og planlegger at nederste gulvplan for boligbebyggelse legges på kote 70. Tiltaket sikrer bebyggelsen mot 200- årsflom. I tillegg vil det bli etablert terskler høyere enn kote 68 for innkjøring til parkeringsanlegg. Parkeringskjellere vil med sin vekt og sitt volum bidra til å forankre bebyggelsen og sikre den mot flom. Ved offentlig ettersyn av reguleringsplan for boligområdet på Benterud ble bl.a. NVE rutinemessig tilskrevet, og kommunen mottok en uttalelse fra NVE datert 9. mai 2005 (vedlagt). Her skriver NVE blant annet: «Planområdet er flomutsatt. Kommunen er bevisst problemstillingen og har innført bestemmelser for byggehøyde i tråd med NVEs anbefalinger i tidligere overlevert flomsonekart for Hønefoss.» Gjeldende kommuneplan (2007) Til opplysning ble kommuneplanen revidert i 2007 og 100-årsflom ble erstattet av 200- årsflom og krav om sikring av ny bebyggelse i forhold til flom er som følger: Flom Det tillates ikke etablering av ny bebyggelse langs vann og vassdrag lavere enn nivået for en 200 årsflom, med mindre det utføres tiltak som sikrer ny bebyggelse mot flom. Det samme gjelder ved fornying og eller reetablering av eksisterende bebyggelse.

3 Vurderingene og dokumentasjonen skal utføres av sakkyndig og være i henhold til Retningslinjer for planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag fra NVEs foreløpig utgave 1/2007. Retningslinjene er tilgjengelig på Kartlagte faresoner for 200 årsflom er for sentrale områder avmerket på temakart. Flomsonekart for Hønefoss som viser flomhøyder for en 200 årsflommen finnes på NVEs internettsider Endring av reguleringsplan i plan- og bygningsloven omhandler endring og oppheving av reguleringsplan. Her heter det at «For utfylling, endring eller oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan.» Det vil si samme prosess som ved oppstart av ny reguleringsplan. I tillegg har NVE utarbeidet retningslinje nr. 2/2011 Flaum- og skredfare i arealplaner, som kommunen nå må forholde seg til. Og når tiltakene skal byggesaksbehandles gjelder bestemmelsene i plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift (TEK10). 2. Spørsmål om gjenkjøp Forslag fra representant Marit Bolstad på vegne av Høyre. legges vesentlig vekt på høringsuttalelsen ved regulering av området. Det forutsettes at selger tar reguleringsrisiko ved at kjøpet kan heves ved manglende omregulering av området.» Rådmannens oppfølging av forslagets siste del Rådmannen oppfatter at det som ønskes avklart er om selger er villig til å omgjøre kjøpet dersom tomten ikke lar seg omregulere til skoleformål. Det er avholdt møte med Tronrudgruppen. Avgjørende for Tronrud Gruppen sitt tilbud er som angitt i brev av at utbyggingspotensialet i resterende del av området kan bygges ut til boliger i tråd med opprinnelig plan for området. Tronrudgruppen er villig til å ta inn som en opsjon at dersom tomten ikke lar seg regulere til skoleformål får kommunen rett og plikt til å selge tomten tilbake til Tronrudgruppen til samme pris som den ble kjøpt for, men med fradrag av Tronrudgruppens avkastningstap fra oppgjørstidspunktet og frem til tilbakesalg. Avkastningstapet settes til 6 % av kjøpesummen per år. Tronrudgruppen er villig til å la opsjonen gjelde frem til Frem til oppgjørstidspunkt angitt i intensjonsavtalens punkt 3.c) gjelder samme økonomiske godtgjørelse som angitt for gjenkjøp pga grunnforhold i punkt 3. d) ii, dvs. kr ,- pr mnd. For gjenkjøp etter som følge av manglende regulering gjelder betingelser som angitt over. Avslutningsvis vil rådmannen påpeke at tomten i dag er regulert til bolig og i den reguleringsprosessen ble alle kjente hensyn vurdert. Det er dermed lite sannsynlig at det under omregulering vil komme nye momenter eller innsigelser som formelt hindrer regulering, eller koster så mye å ta hensyn til at det i praksis hindrer bruk av Benterudtomten til skoleformål.

4 3. Rådmannens oppsummering Rådmannen har i dette notatet redegjort for hvordan offentlige instanser normalt blir involvert gjennom uttalelser i aktuelle reguleringssaker. Det vedlagte eksempelet fra reguleringsak i 2005 viser hvordan NVE da uttalte seg. Videre forklarer kommuneadvokaten hvordan Tronrudgruppen vil kjøpe tilbake arealet på Benterud, dersom tomten ikke lar seg regulere til skoleformål. Rådmannen mener dette notatet sammen saksframlegget og øvrige vedlegg til dette, gir kommunestyret tilstrekkelig beslutningsgrunnlag i denne saken. Vedlegg: Uttalelse fra NVE av ; offentlig ettersyn reguleringsplan for boligområde på Benterud Ringerike, NVEs merknader.

5