SAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Haakon Stauri Begby Arkiv: MTR 43/31 Arkivsaksnr.: 16/224

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Haakon Stauri Begby Arkiv: MTR 43/31 Arkivsaksnr.: 16/224 Søknad om dispensasjon frå byggegrensa i kommuneplanen sin arealdel for oppføring av molo og flytebrygge - Dale Rådmannen si tilråding: Med heimel i plan- og bygningslova 19-2 vert søknaden om dispensasjon avslegen. Saksutgreiing: Prenta vedlegg: -Søknad om dispensasjon med vedlegg motteke her Fråsegn frå Fylkesmannen i Sogn og Fjordane motteke her Utgåande brev frå Luster kommune med orientering til ansvarleg søkjar av E-post med vedlegg frå tiltakshavar med søknad frå tiltakshavar motteke her Utsnitt av kommuneplanen som syner byggegrense mot sjø. Samandrag: Saka gjeld søknad om dispensasjon frå byggeforbodet i kommuneplanen sin arealdel for oppføring av molo og flytebrygge på Dale i Luster. Rådmannen har vurdert søknaden og finn etter ei heilskapleg vurdering av tilhøva at vilkåra for dispensasjon ikkje er oppfylt. Etter rådmannen si vurdering vert omsyna bak føresegna det vert dispensert frå vesentleg sett til side dersom det vert gjeve dispensasjon i denne saka. Inn under denne vurderinga legg rådmannen mellom anna vekt på tiltaket inneber relativt store inngrep i strandsona på staden og at tiltaket, etter det opplyste, skal nyttast for ein eigedom. Det vert også vektlagt at Fylkesmannen har uttalt seg negativt til søknaden. Rådmannen finn at eit eventuelt anlegg for utlegging/skjerming av småbåtar i dette området, bør utformast og plasserast på ein stad der det blir meir ålment tilgjengeleg. Ein aktuell stad kan vere i tilknyting til friområdet på Ekservollen, der det er gjort inngrep i strandområdet og også er båtopptrekk. Dette vil bli på same staden der Vodlabryggja stod i si tid. Utval som har vedtaksmynde: Plan- og forvaltningsstyret, jf. delegeringsreglementet Fakta: Saka gjeld: Søknad om dispensasjon frå byggeforbodet i kommuneplanen sin arealdel for oppføring av molo og flytebrygge på gbnr. 43/31 ved Dale. Tiltaket inneber oppføring av molo ved utfylling i sjø. Bakgrunn for saka: Luster kommune mottok søknad om dispensasjon frå arkitektkontoret Oslo Tre AS på vegne av familien Hovland og Thomassen for oppføring av molo og flytebrygge på sin

2 eigedom i Dale i Luster kommune. Rådmannen gjer merksam på at det enno ikkje er søkt om byggeløyve. Det er difor berre søknaden om dispensasjon som skal handsamast no. Ein eventuell søknad om byggeløyve vert handsama og avgjort administrativt. Det går fram av saksdokumenta at tiltakshavar er i ferd med å restaurere det gamle hovudhuset kor dei skal bu. Det går også fram av saksdokumenta at Vodlabrygga tidlegare låg ved eigedomen og at oppføring av ny molo vert rekna som ei gjennoppretting av brygga. Av praktiske grunnar vert moloen lagt nærmare bustaden enn den opphavlege brygga. Yttarst på moloen vil det vere nedgang til ei lita flytebrygge. Ansvarleg søkjar har i søknaden om dispensasjon gjeve følgjande orientering om utforminga av tiltaket: En smal trapp legges diskret ned i hagen på eiendommen og når en støpt gange på 1 m bredde som går utover moloen. Molo lages så smal som mulig og legges så lavt som mulig slik at den omtrent fukter med vannfaten ved fo (20-30 cm over høyvann). Innerst ved muren blir moloen så lav at den kan skrittes rett over fra stranda. Ytterst på moloen, som en forlengelse av gangen, legges trapper slik at vannkanten kan nås på en viss dybde uavhengig av vannstand. Moloen får en 30º knekk 14 m ut. Dette gjør moloen mer interessant og den gir flytebryggen le for vestavinden. Moloen er bygget opp av stein som er murt. Fra gangen skrår moloen omtrent 70º for å beskytte mot ødeleggelser ved islegging. Det festes tømmerstokker utenpå steinen for ytterligere isbryting og dette er også ei forskjønning av moloen. Ansvarleg søkjar skriv følgjande om bygda: Det fins flere moloer i nærområdet, således bygger den altså videre på et eksisterende bygd miljø. Stranden er ikke tilrettelagt for bading og dekkes helt ved høyvann slik det er i dag. Moloen og flytebrygga vil tilrettelegge for bading og adkomst til vannkanten. Videre oppføres tiltaket i ei lita bygd med tilgang til storslått natur på alle kanter - det er ikke mangel på tilgang til strandsone. Heller er det ikke kultur i bygda for å være egen med slike installasjoner - det gjøres ikke forskjell mellom offentlig og privat på stranda. Rådmannen vise eller til søknaden i sin heilskap. Søknaden vart sendt Fylkesmannen i Sogn og Fjordane for uttale i brev av Luster kommune mottok svar frå fylkesmannen i brev av Når det gjeld utfylling i sjø for etablering av steinmolo for ein eigedom, rår fylkesmannen generelt i frå å gje dispensasjon for slike private anlegg. Fylkesmannen sitt fråsegn og følgjebrev frå Luster kommune vart sendt ansvarleg søkjar for pr. e-post Ved ein feil mottok ikkje ansvarleg søkjar dette og fekk det difor tilsendt på nytt pr. e-post Ansvarleg søkjar har ikkje kommentert fråsegna frå Fylkesmannen. Luster kommune mottok ny e-post frå tiltakshavar med søknad Av søknaden går det mellom anna fram følgjande: «Molo/brygge skal tilpassast nærområdet og den skal ikkje væra til hinder for ferdsel i strandsona. Det vil være 1 trinn opp i strandsona for å lett kunne krysse og bruke den. Den vil og kunne nyttast som gjeste brygge og badebrygge i nærheit til ekservollen almenning for allmuen. Einaste ønskje er at det blir tilrettelagt for ein privat båtplass for utbyggjar Kjetil Hovland. Kjetil Hovland ynskjer også å være «havnesjef» for denne brygga, for å sikre rett bruk og vedlikehold. Utfordringen ligg i å bygge stabilt for isbryting. Lustrafjorden er utsatt for is og harde værforhold om vinteren. Dette var også grunnen til at den gamle vart broten ned. Og sidan handelen på ekservollen opphøyrte gikk det likedan med brygga.

3 No er brygge meir for fritidsbruk, båt og badeplattform. Området mellom vår eigdom og ekservollen er populært for bygdefolk å bade i. Brygga her vil heve dette området til å bli enno meir atraktivt. Ved å bygge molo/brygge i tre med stein og betong innvendig kan vi innføre lik byggeskikk som gammal brygge, men med skrå lagde trestokkar som bryt is, og ein flyte pilar for båt feste på innsida(mot land) av brygga. (den blir fjerna om høsten)» Plansituasjonen: Gjeldande reguleringsplan for eigedomen er reguleringsplan for Dale, vedteken Eigedomen er regulert til landbruksføremål. I kommuneplanen frå 2015 er føremålet endra, jf. det som er skrive under «Tidlegare byggesak» nedanfor. I reguleringsplanen er det ikkje fastsett byggegrense mot sjø. Bakgrunnen for dette er at det i eldre reguleringsplanar ikkje vart fastsett byggegrense mot sjø. I kommuneplanen sin arealdel, vedteken av Luster kommunestyre , sak 13/15 er det difor fastsett/teikna inn byggegrense mot sjø i dette området, sjå vedlegg nr. 10. Tidlegare byggesak: Tiltakshavar har søkt om løyve til oppføring av tilbygg Ved Luster kommune sitt vedtak av vart det gjeve byggeløyve for tiltaket. I vedtaket er det gjort følgjande vurdering av byggegrense: «I arealdelen i kommuneplan er eigedomen avsett til bustadformål og det er teikna inn byggjegrense mot sjø. Omsøkt tilbygg kjem ikkje i konflikt med byggjegrense fastsett i kommuneplanen. Kommunen vurderar utifrå dette med grunnlag i kommuneplanen og etablert bruk av tomten at ein ikkje treng dispensasjonshandsaming for godkjenning av søknaden.» Rådmannen sine vurderingar: Utgangspunktet er at det gjeld ei generell byggegrense på 100 meter i strandsona, jf. pbl. 1-8 andre ledd. Det følgjer av føresegna sitt tredje ledd at dette gjeld «så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanen sin arealdel eller reguleringsplan». Som nemnt ovanfor er det i kommuneplanen sin arealdel fastsett/teikna inn byggegrense mot sjø i dette området. For at det skal kunne gjevast løyve til oppføring av tiltaket må det difor gjevast dispensasjon frå byggegrensa i kommuneplanen. Spørsmålet er så om det kan gjevast dispensasjon frå byggegrensa i kommuneplanen. Det kan gjevast dispensasjon frå føresegner i plan etter pbl flg. Vilkåra er etter pbl at omsyna bak føresegna det vert dispensert frå ikkje vert vesentlig tilsidesatt. Vidare er det eit vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkåra for å gje dispensasjon er kumulative. Det betyr at begge vilkåra må vere oppfylt for at dispensasjon skal kunne gjevast. Fordelen må vere tilstrekkeleg spesifisert og klart angjeve, og den må ligge innanfor dei rammene som plan- og bygningslova set. Formuleringa «klart større enn ulempene» inneber at interesseovervekta må vere kvalifisert. Dette inneber at det må vere ei overvekt av omsyn som talar for å gje dispensasjon. Vurderinga av om vilkåra for å dispensere etter pbl er oppfylt er eit rettsleg vurderingstema og ikkje kommunalt skjønn. Det går også fram av pbl fjerde ledd at kommunen ikkje bør gje dispensasjon når ein «direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om søknaden».

4 I det følgjande vert vilkåra for dispensasjon etter pbl vurdert. Vurdering av om omsyna bak føresegna det vert dispensert frå vert «vesentlig tilsidesatt» ved at det vert gjeve dispensasjon i denne saka. Omsyna bak å fastsetje byggegrenser i plan er å fastsetje kvar det kan tillatast bygging. Slik regulering kan vere eit viktig ledd for å sikre gode løysingar for framtidig bruk og utbygging av eit område. Eit anna formål med å fastsetje byggegrense i plan kan også vere at det er særskilde eigenskapar på staden som det er ønskjeleg å ivareta. I Ot.prp.nr. 32 ( ) er det på side 242 sagt følgjande om dispensasjon frå planar, som ein må ta omsyn til ved dispensasjonsvurderinga: «Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan». I denne saka er det tale om oppføring av ein molo med støypt betongdekke og flytebrygge. Det går fram av saksdokumenta at det skal festast tømmerstokkar utanpå den murte steinen. Føremålet med dette er å hindre at konstruksjonen vert øydelagt av is som dannar seg på fjorden. Det går fram av saksdokumenta at Vodlabrygga tidlegare låg ved eigedomen og at gjennomføring av det omsøkte tiltaket vert rekna som ei restaurering av denne. Det er lagt ved bilete av Vodlabrygga i søknaden og i e-post frå tiltakshavar av Etter rådmannen si vurdering skil det nye tiltaket seg frå den opphavlege Vodlabrygga i så stor grad at det ikkje kan vere tale om ei restaurering av den tidlegare brygga. Etter dette er det rådmannen si vurdering at oppføring av omsøkt molo må vurderast som eit nytt tiltak. Slik rådmannen vurderer det vil det omsøkte tiltaket, slik det no er utforma, innebere relativt store inngrep i det aktuelle området. Sjølv om tiltakshavar opnar opp for at fleire kan nytte seg av moloen framgår det også av søknaden motteke saman med e-posten av at: «einaste ønskje er at det blir tilrettelagt for ein privat båtplass». Rådmannen legg etter dette til grunn at moloen skal nyttast som båtplass for ein eigedom. Rådmannen vurderer det vidare slik at tiltaket, slik det er søkt om, vil verke privatiserande for strandsona i området. Inn under denne vurderinga legg rådmannen vekt på storleiken på tiltaket, at tiltaket etter rådmannen sitt syn inneber vesentlege inngrep i eksisterande strandsone, og at tiltaket skal nyttast for ein eigedom. Rådmannen vektlegg også den presedensen det vil skape å imøtekoma søknaden, jf. moglege søknadar knytt til resten av området. Tiltakshavar har imidlertid opna opp for at fleire kan nytte seg av moloen, jf. ovanfor. Etter rådmannen si vurdering bør ein slik bruk styrast gjennom reguleringsplan og ikkje gjennom meir eller mindre tilfeldige dispensasjonar. Det er også viktig at reguleringsplanen som styringsverkty ikkje vert undergrava ved at det vert gjeve mange dispensasjonar frå den aktuelle planen. Dette er også kome til utrykk i forarbeida til plan- og bygningslova, Ot.prp. nr. 32 ( ), på s.242 kor det heiter at «det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan» Ut i frå ei samla vurdering er det rådmannen sin konklusjon at omsyna bak føresegna det vert dispensert frå vert vesentleg sett til side dersom dispensasjon vert gjeve i denne saka. Tilhøve til pbl fjerde ledd:

5 Etter pbl fjerde ledd bør kommunen heller ikkje gje dispensasjon dersom ein «direkte berørt» statleg mynde har uttalt seg negativt om søknaden. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane gav fråsegn i saka Fylkesmannen skriv mellom anna: «Vi forstår det slik at flytebrygga er tenkt oppført til ein eigedom/brukar. I den grad det er behov for slike bryggjer/kaiar, så meiner vi at desse som ein hovudregel bør planleggjast og byggjast som fellesanlegg for fleire brukarar, slik at ein unngår spreidde og tilfeldige punktinngrep i strandkanten og sjøen. Slike anlegg vil verke privatiserande og, og vil kvar for seg og/eller i sum også gje negative landskapsverknader. Vi ser det soleis som viktig at kommunen fører ein restriktiv praksis i slike saker, slik at ein unngår at det over tid vert etablert mange private kai- og bryggjeanlegg i strandkanten/sjøen med bakgrunn i meir eller mindre tilfeldige dispensasjonssøknadar. (Rådmannen sin understreking) Når det gjeld utfylling i sjøen for etablering av steinmolo til bruk for ein eigedom, rår vi generelt i frå å gje dispensasjon for slike private anlegg.» Fylkesmannen tilrår «å gå for ei enkel bryggjeløysing, om mogleg ei flytebryggja med landgang, som kan takast på land om vinteren.» Rådmannen minner om at ingen har rettskrav på å få dispensasjon. Eit positivt vedtak om dispensasjon inneber at det vert gjeve løyve til å fråvike dei aktuelle føresegna i den konkrete saka som den aktuelle søknaden gjeld. Ein dispensasjon er soleis eit unntak frå regelverket. Rådmannen finn elles grunn til gjere merksam på at forarbeida til plan- og bygningslova (Ot. prp nr nr. 32, på s. 242) understrekar at det ikkje skal vere ein kurant sak å fråvike gjeldande plan. Når det gjeld realiteten i denne saka, finn rådmannen at eit eventuelt anlegg for utlegging/skjerming av småbåtar i dette området bør utformast for fleire båtar og plasserast på ein stad der det blir meir ålment tilgjengeleg. Ein aktuell stad kan vere litt lenger nord, i tilknyting til friområdet på Ekservollen, der det er gjort inngrep i strandområdet og også er båtopptrekk. Dette vil bli på same staden der Vodlabryggja låg i si tid, jf. foto. Avsluttande merknadar: Dersom plan- og forvaltningsstyret ikkje er samd i rådmannen si tilråding må utvalet grunngje si avvikande oppfatning. Rådmannen gjer merksam på at manglande grunngjeving er ein sakshandsamingsfeil som kan gjere at vedtaket vert oppheva ved ein eventuelle klagehandsaming hos Fylkesmannen, jf. prinsippet i forvaltningslova (fvl.) 41. Dato: Jarle Skartun Arne Ingjald Lerum rådmann plansjef Særutskrift skal sendast: Arkitektkontoret Oslo Tre AS, v. Birgitte Haug, Akersgata 45, 0158 Oslo. m/kopi til: Kjetil Hovland og Tone Thomassen, Øyri, 6872 Luster. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, Njøsavegen 2, 6863 Leikanger.

6