SAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Arne Ingjald Lerum Arkiv: MTR 137/2/2 Arkivsaksnr.: 12/1961

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Arne Ingjald Lerum Arkiv: MTR 137/2/2 Arkivsaksnr.: 12/1961 Søknad om dispensasjon frå arealdelen av kommuneplanen for oppføring av tilbygg til eksisterande fritidsbustad - gnr. 137 bnr. 2 fnr. 2 Urodden ved Straumane. Rådmannen si tilråding: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Plan- og forvaltningsstyret viser til 19-2 i plan- og bygningslova, og avslår å gje dispensasjon frå arealdelen av kommuneplanen for oppføring av det omsøkte tilbygget/utviding av hytte på gnr. 137, bnr. 2, feste 2, på Urodden ved Hafslovatnet/Straumane. Avslaget blir grunngjeve med at omsyn som ligg til grunn for utforming av arealdelen ved ein dispensasjon ikkje kan setjast vesentleg til sides, jf. vilkår sette i ledd, i plan- og bygningslova. Dette vilkåret er, etter plan- og forvaltningsstyret si vurdering, ikkje oppfylt i denne saka, og dispensasjon kan derfor ikkje gjevast. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja

2 Saksutgreiing: Prenta vedlegg: Uprenta vedlegg: 1. Oversiktskart, målestokk 1: 5000, med markering av omsøkte tomt. 2. Søknad om dispensasjon, dat Situasjonsplan, planteikning og illustrasjonar, dat Foto av eksisterande hytte. 5. Saksutgreiing m/vedtak knytt til sak 16/ Fråsegn frå tenesteeining landbruk og naturforvaltning, dat Fråsegn frå fylkesmannen i Sogn og Fjordane, dat Brev av frå Arkitektkontoret 4B. Andre dokument i saka. Samandrag: Frå Arkitektkontoret 4B har kommunen motteke søknad om tilbygg til hytte på Urodden ved Straumane/Hafslovatnet. Søknaden inneber eit utviding frå om lag 60 m 2 til 112 m 2. Hytta ligg i dag m frå vasskanten, bygging i samsvar med søknaden vil redusere denne avstanden til om lag 14 m. Byggjeløyve er avhengig av at det blir gjeve dispensasjon frå gjeldande arealdel av kommuneplanen. Plan- og forvaltningsstyret stilte seg i utgangspunktet positive til søknaden og vedtok i møte å tilrå at saka blir sendt på høyring hjå aktuelle fagorgan. Tenesteeining landbruk og naturforvaltning rår i utgangspunktet frå at søknaden blir imøtekomen, men føreslår vilkår ved evt. dispensasjon. Fylkesmannen meiner at vilkåra for å gje dispensasjon ikkje er til stades og rår såleis frå at dispensasjon blir gjeven. Vilkåret om at omsyna som ligg til grunn for utforming av arealdelen, ikkje må bli vesentleg sett tilsidesett, jf. reglane i 19-2plan- og bygningslova, er etter rådmannen si vurdering ikkje oppfylt i denne saka, og det blir derfor rådd frå å gje dispensasjon. Utval som har vedtaksmynde: Plan- og forvaltningsstyret, jf. politisk delegeringsreglement knytt til 19-2 i plan- og bygningslova. Fakta: Bakgrunn for saka. Plan- og forvaltningsstyret gjorde i møte , sak 16/15, slikt vedtak: 1. Plan- og forvaltningsstyret viser til 19-2 i plan- og bygningslova, og avslår å gje dispensasjon frå arealdelen av kommuneplanen for oppføring av det omsøkte tilbygget/utviding av hytte på gnr. 137, bnr. 2, feste 2, på Urodden ved Hafslovatnet/Straumane. Avslaget blir grunngjeve med det her er tale om utviding eksisterande hytte med ei ny, sjølvstendig hytteeining, og at den ombygde hytta vil kome nærare strandlinja enn den som ligg der i dag, jf. retningslinjene knytte til arealdelen. Det blir også lagt vekt på den presedensen det vil skape å imøtekome søknaden, jf. moglege søknader knytte til dei mange eldre hyttene som ligg i området ved Straumane i dag. 2. Ved handsaming av tilsvarande søknader i framtida vil rådmannen leggje føresegnene i revidert arealdel til grunn, dvs. at det på kvar utbygd tomt framleis skal liggje ei hytteining og evt. eit mindre anneks/uthus. 3. Plan og forvaltningsstyret ber om at det blir framlagt fullstendige teikningar der hytta framstår som ei eining, jf. planteikning lagt fram under synfaring Når slike teikningar er mottekne, får administrasjonen fullmakt til å sende saka ut på høyring, jf. reglane for handsaming av dispensasjonssaker. Pkt. 1 og 2 utgjorde tilrådinga frå rådmannen, pkt. 3 vart framsett i møte, etter synfaring på tomta, jf. nedanfor.

3 Tilrådinga frå rådmannen var basert på teikningar, dat. oktober Planteikningane for ombygging av den eksisterande hytta, på 50 m 2, viste ei løysing med 2 soverom og stove. Planteikningane for den tilbygde delen, på 62 m 2, viste ei eining med alle funksjonar, inkl. sanitærrom. Dei 2 delane hadde var samanbygde med ein «svalgang», med kvar sin inngang. Rådmannen oppfatta dette som om det har var tale om ei utviding frå 1 til 2 hytteiningar som kunne brukast kvar for seg. Under synfaringa la tiltakshavarar fram ny planteikning. Her framstår hytta som ei eining, dei 2 delane er samanbygde, og den gamle og den nye delen har felles inngang m.m. Arkitektkontoret 4B har i E-post av , også presisert at delar av arealet i den gamle hytta vil bli nytta til uthusfunksjonar. Føresetnadene var dermed endra ein del i høve til det som var lagt til grunn for pkt. 1 i rådmannen si tilråding, jf. pkt. 3 i vedtaket, som er det gjeldande, knytt til dei nye teikningane. Når det gjeld bakgrunnen for saka elles, viser rådmannen til saksutgreiing, med vedlegg, knytt til PFV-sak 16/15. Ettersom plan- og forvaltningsstyret har ei ny samansetjing etter valet i år, legg ein ved denne saksutgreiinga. Rådmannen peikar likevel på at vurderingane i denne saksutgreiinga er knytte til dei opphavlege teikningane. Luster kommune mottok nye, fullstendige teikningar, Høyring. Ved brev av vart søknaden, med dei siste teikningane, sendt over til fylkesmannen og tenesteeining landbruk- og naturforvaltning i kommunen for vurdering. Nedanfor er det gjeve eit samandrag av fråsegnene. Fråsegnene er også lagde ved som prenta vedlegg. 1. Fråsegn av frå tenesteeining landbruk og naturforvaltning: I og med at dette gjeld ei utbygd hyttetomt, er dette ikkje ei sak som treng handsaming etter reglane i jordlova. Når det gjeld tilhøvet til Hafslovatnet fuglefredingsområde, skriv landbruk- og naturforvaltning slik: «Verneforskrifta for Hafslovatnet fuglefredingsområde: Ettersom vernegrensa for fuglefredingsområdet fylgjer strandkanten (ved høgste regulerte vasstand) er tiltaket i sin heilskap utanfor verneområdet. Verneforskrifta påverkar difor ikkje tiltaket direkte, men i samband med byggjesakshandsaminga er kommunen plikta til å vektleggja omsynet til verneverdiane i samsvar med naturmangfaldlova 49: Kan virksomhet som trenger tillatelse etter annen lov, innvirke på verneverdiene i et verneområde, skal hensynet til disse verneverdiene tillegges vekt ved avgjørelsen av om tillatelse bør gis, og ved fastsetting av vilkår.( ) Verneforskrifta for Hafslovatnet fuglefredingsområde: Ettersom vernegrensa for fuglefredingsområdet fylgjer strandkanten (ved høgste regulerte vasstand) er tiltaket i sin heilskap utanfor verneområdet. Verneforskrifta påverkar difor ikkje tiltaket direkte, men i samband med byggjesakshandsaminga er kommunen plikta til å vektleggja omsynet til verneverdiane i samsvar med naturmangfaldlova 49: Kan virksomhet som trenger tillatelse etter annen lov, innvirke på verneverdiene i et verneområde, skal hensynet til disse verneverdiene tillegges vekt ved avgjørelsen av om tillatelse bør gis, og ved fastsetting av vilkår.( ) Det er ikkje tvil om at byggjetiltaket vil påverka verneverdiane negativt; på kort sikt i byggjeperioden med auka trafikk og støy, men også i ettertid, med auka menneskeleg aktivitet og mogleg øydelagde reir- eller næringslokalitetar for fuglane. Konksekvensen av at vernegrensa fylgjer vasskanten er at samtlege hekkeplassar, samt gøymestader, næringslokalitetar og andre funksjonsområde på land ligg utanfor vernesona (gjeld nordsida av vatnet), fylgjeleg er det vesentleg at ein klarer å famna om verneomsyna i sakshandsaming også etter andre lovverk. Av omsyn til verneverdiane bør tiltak av denne typen haldast på eit absolutt

4 minimum. Presedensskapande vedtak kan medføra ei samla sett uforsvarleg belastning på økosystemet, jf nml 10. Det bør som eit minimum setjast vilkår som hindrar støyande byggjearbeid i hekketida frå ca. 15. mai og til utgangen av august.» 2. Brev av frå fylkesmannen i Sogn og Fjordane. I denne saka er det snakk om å utvide ei eksisterande hytte slik at arealet blir nær dobla. Tilbygget gjer at avstanden til Hafslovatnet på det næraste blir om lag m, mot om lag 20 m i dag. Fylkesmannen meiner at tilbygget vil føre til ei meirprivatisering av strandkanten på Urodden og at allmenne interesser såleis vil bli negativt påverka av tiltaket. Nærsona langs vassdrag er generelt attraktiv i samband med friluftsliv/fiske, området ved Straumane er ein populær fiskeplass, også frå land. Også ut frå landskapsomsyn vil det vere uheldig å opne for eit såpass stort tilbygg nær vasskanten her. Tilbygget, og evt. auka bruk av hytta, vil i mindre grad påverke fuglefredingsområdet. I området ved Straumane ligg det mange hytter av eldre dato nær vatnet. Ein dispensasjon som omsøkt vil gje ein klart uheldig presedens for handsaming av tilsvarande saker i området. Konklusjonen i fylkesmannen si fråsegn lyder slik: «Vi meiner ut frå dette at lova sine vilkår for å kunne gje dispensasjon ikkje er oppfylte, jf. pbl 19-2, og vil rå frå å gje dispensasjon for eit tilbygg som omsøkt.» Brev frå Arkitektkontoret 4 B. Vedlegg 8. Arkitektkontoret 4B har ved brev av kommentert nokre pkt. i brevet frå fylkesmannen. Arkitektkontoret 4 B vil i utgangspunktet understreke at det aldri har vore intensjonen å etablere 2 hytteeiningar. Dette har heller ikkje vore omtala i førehandskonferansar med Luster kommune. Når det ikkje er direkte lovforbod mot bygging i strandsona her, reagerer tiltakshavarane på at sakshandsaminga er noko unøyaktig og upresis med tanke på storleikar og avstandar. Arealet av hytta blir auka frå 62 m 2 til 112 m 2, utvidinga medfører såleis ikkje ei dobling av hyttestorleiken slik som fylkesmannen skriv. Fylkesmannen hevdar at hytta kjem m frå vatnet på det næraste. 14 m er den absolutte kortaste avstanden til vatnet, men skal ein gje ein rett omtale av situasjonen, må avstanden til etter tilbygg seiast å vere m der det i dag er m. Det er såleis ikkje ei så stor endring i situasjonen at det gjev grunn til å gje byggjeforbod i i ein situasjon der lova ikkje tilseier at det er eit direkte lovforbod mot bygging. Vurdering av dispensasjon frå kommuneplanens arealdel. Plansituasjon. Som det er skrive i saksutgreiinga knytt til PFV-sak16/15, må søknaden formelt sett handsamast i høve til plansituasjonen på søknadstidspunktet, dvs. arealdelen frå Her er området vist som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område), sone 1, der spreidd utbygging ikkje er tillate. 3 A: i dei bindande føresegnene for desse områda lyder slik: «I desse områda er det ikkje tillate med ny, eller vesentleg utviding av bygningar som skal nyttast til bustad-, nærings- eller fritidsføremål, eller frådeling til slike føremål. Forbodet gjeld ikkje utbygging som er knytt til stadbunden næring.» I tillegg til dei bindande føresegnene, inneheld arealdelen frå 2008 retningslinjer for handsaming av ulike tiltak. Her der det m.a. eit eige avsnitt knytt til allmenne interesser. Det lyder slik: «Allmenne interesser 1. Byggetiltaka må ikkje hindra fri ferdsel langs sjø og/eller vassdrag eller på stiar i utmark.

5 2. Dei generelle vilkåra for tiltak langs vatn og vassdrag skal også gjelda ved spreidd bustad og fritidsbygg, under dette også reglane om ein byggeavstand på min. 30 meter frå vatn og vassdrag. Dette gjeld ikkje der det er offentleg veg mellom bygning og strandlinja. Denne sona skal ivareta interesser knytt til: flaumtryggleik vegetasjonsbelte friområde» Vedteken arealdel av kommuneplanen er bindande for tiltak, og såleis jamgodt med lov. Det kunne etter reglane i plan- og bygningslova av 1985, ikkje leggjast inn byggjegrenser mot t.d. sjø eller veg, i LNF-område i arealdelen, dvs. i område der det i utgangspunktet ikkje skal byggjast noko. Revidert arealdel av kommuneplanen vart vedteken av kommunestyret , denne kan ikkje nyttast som heimel, men plansituasjonen i dag kan nyttast som grunngjeving i dispensasjonsvedtak. I ny arealdel er det fastsett at byggjegrensa mot Hafslovatnet skal vere 30 m, dette er ei bindande føresegn. Situasjon. Som det gå fram av situasjonsplan og stadnamn, ligg eksisterande hytte på ein odde i Hafslovatnet. Dette gjer at tilbygg i retning mot søraust, sør, sørvest og vest vil kome nærare vatnet enn hytta som ligg der i dag. Utan kjøp av tilleggsareal til tomta, vil det i praksis ikkje vere mogleg å byggje tilbygg i andre retningar, dersom dette skal ha 4 m avstand til nabogrense. Også det omsøkte tilbygget føreset utviding (makeskifte) av tomtegrensa mot vest, dessutan at det blir gjeve løyve til bygging i nabogrensa. Ettersom det ikkje er aktuelt å tillate nybygg i dette området, vil det vere relativt kurant å opne for bygging nærare nabogrense enn krav sette i 29-4 i plan- og bygningslova. Tiltaket det er søkt om. Tilbygget det er søkt om, må utan tvil reknast som ei vesentleg utviding av eksisterande hytte. Tiltaket er då i utgangspunktet forbode og avhengig av dispensasjon, evt. planendring for å kunne førast opp. Vilkår for å kunne gje dispensasjon. Det kan gjevast dispensasjon frå føresegner i lov eller gjeldande arealplan etter reglane i kap. i plan- og bygningslova. Vilkåra for å kunne gje dispensasjon er etter pbl at omsyna bak føresegna det vert dispensert frå, ikkje vert vesentlig tilsidesatt. Vidare er det eit vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Desse vilkåra er kumulative, noko som betyr at begge vilkåra må vere oppfylt for at dispensasjon skal kunne gjevast. Fordelen må vere tilstrekkeleg spesifisert og klart angjeve, og den må ligge innanfor dei rammene som plan- og bygningslova set. Formuleringa «klart større enn ulempene» inneber at interesseovervekta må vere kvalifisert. I Ot.prp.nr. 32 ( ) er det på side 242 sagt følgjande om dispensasjon frå planar, som ein må ta omsyn til ved dispensasjonsvurderinga: «Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan». Spørsmålet er så om omsyna det vert dispensert frå vert «vesentlig tilsidesatt» dersom dispensasjon vert gjeve i denne saka. Som det er skrive ovanfor, har rådmannen ikkje tidlegare vurdert søknaden med dei klargjeringar som no ligg føre, og som plan- og forvaltningsstyret la til grunn i sitt vedtak. Området er allereie utbygd med fleire fritidsbustader, jf. vedlegg 1, og dette dreg i retning av å gje dispensasjonar slik at eksisterande fritidshus i området blir tidhøvelege. Fylkesmannen si vurdering er at omsyna som ligg til grunn for arealdelen vert vesentleg tilsidesett dersom dispensasjon vert gjeve i denne konkrete saka, og at det såleis ikkje er

6 høve til å gje dispensasjon. Inn under denne vurderinga legg fylkesmannen mellom anna vekt på at tilbygget er plassert på vestsida, slik at tilbygget kjem enda nærmare strandkanten enn eksisterande fritidsbustad. Det vert også vektlagt at det omsøkte tilbygget vil føre til at fritidsbustaden vert nær dobbelt så stor som i dag. Etter gjennomført tiltak vil fritidsbustaden ha eit BYA på 112 m 2. Retningslinjene til arealdelen frå 2008 er utforma for å utdjupe kva omsyn som skal vektleggjast ved handsaming av søknader om tiltak. Luster kommune vurderer det slik at å gje løyve til oppføring av eit tilbygg som det er søkt om, med minste avstand til vatnet på om lag 14 m, vil verke privatiserande og hindrande for ferdsle lags vasskanten og såleis vil vere i strid med ei av dei viktigaste interessene kommuneplanen sin arealdel frå 2008 skal ivareta. Det ligg mange hytter nærare vatnet en 30 m ved Straumane i Hafslovatnet. Den nye arealdelen frå 2015 har fastsett forbod mot tiltak nærare vatnet enn 30 m, dette gjev endra heimelsgrunnlag i høve til seinare søknader om tilsvarande tiltak. Rådmannen er likevel usikker på kva presedens eit vedtak om å dispensere her, kan fastsetje for handsaming av framtidige søknader. Også for framtidige søknader i område nærare vasskant enn 30 m, vil rådmannen leggje til grunn at tilbygg m.m. må utformast/ plasserast slik at avstanden til vatnet blir oppretthalden. Luster kommune legg også vekt på pbl fjerde ledd, om at dispensasjon som hovudregel ikkje bør gjevast der statlege mynde har uttalt seg negativt om søknaden. Konklusjon: Vilkåret om at omsyna som ligg til grunn for utforming av arealdelen, ikkje må verte vesentleg sett tilsidesett etter plan- og bygningslova 19-2, er etter rådmannen si vurdering ikkje oppfylt i denne saka, og dispensasjon kan derfor ikkje gjevast. Det er ikkje naudsynt å vurdere vilkåret om at fordelane må vere klårt større enn ulempene då begge vilkåra må vere oppfylte for at dispensasjon skal kunne gjevast. Dato: Jarle Skartun rådmann Arne Ingjald Lerum plansjef Særutskrift skal sendast: Arkitektkontoret 4B Postboks SOGNDAL Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Njøsavegen LEIKANGER... Sett inn saksutredningen over denne linja