Detaljregulering for nordre del av Hovsveien, gbnr 80/52 m.fl. Møtedato: Kl: 09: Sted: Askim Rådhus/Kykkelsrud

Transkript

1 REFERAT ASKIM KOMMUNE Oppgave: Detaljregulering for nordre del av Hovsveien, gbnr 80/52 m.fl. Møtedato: Kl: 09: Sted: Askim Rådhus/Kykkelsrud Referent: Deltagere: Kopi til: Møtetittel: Vigdis Hilmo Oppdragsgiver: KM Eiendom og Sambygg AS Harald Skjørten Elin Brudalen Petter Kopperud Forslagsstiller: BAS Arkitekter AS Simonett Halvorsen-Lange KarolineBergdal Fra kommunen: Frøydis Kristiansen (Avd.leder) May Britt Gåseby Sigrun Gulin Kjellsen Vigdis Hilmo Alle OPPSTARTSMØTE E-post: Kontaktinformasjon Oppdragsgiver: Firma: KM Eiendom og Sambygg AS Kontaktperson: Elin Brudalen (KM eiendom) og Harald Skjørten (Sambygg AS) Telefon: E-post: / Plankonsulent: Firma: BAS Arkitekter AS Kontaktperson: Karoline Bergdal og Simonett Halvorsen Lange Adresse: St.Marie gate 96-98, 1706 Sarpsborg Telefon: E-post: / Bakgrunn og hensikt med planarbeidet Adresse gnr bnr Areal (m 2 ) P-areal mot Hovsveien kommunalt veiareal Hovsveien Furuveien

2 Gjennomgang av planinitiativ: Hensikten med planen er å legge til rette for utvikling av eiendommene over. Eksisterende bebyggelse rives og det bygges ny bebyggelse for hovedsakelig bolig og noe næring. Forslagsstillers vurdering mht kritiske faktorer mht gjennomførbarhet: Det er avgjørende med en viss utnyttelse for å kunne forsvare riving av eksisterende bygningsmasse og bygge nytt. Vi ser det pt. Ikke som noe kritisk punkt for gjennomførbarhet da eiendommene ligger innenfor sentrumsformål i høringsforslag til overordnet plan som åpner for fire etasjer eller mer innenfor dette formålet. Det er foreløpig ikke avdekket noen kritiske faktorer mht gjennomførbarhet. Vedlegg: Planinitiativ Prosjektgrunnlag Mulighetsstudie Tilbakemeldinger fra Askim kommune jf forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering Forskriften 1 (Tema som er omhandlet i planinitiativ) a) Formålet med planen Formålet med planen er å legge til rette for utvikling av eiendommene over. Eksisterende bebyggelse rives og det bygges ny bebyggelse for hovedsakelig bolig og noe næring. Foreløpig antas det at andelen næring vil ligge under 20% BRA, slik som det foreslås i retningslinjen 24 til arealplanens høringsforslag. Byggesak og regulering gir sin tilslutning til formålet med planen. b) Planområdet og virkninger utenfor planområdet Tiltaket omfatter i hovedsak Hovsveien 10, Furuveien 4 og parkeringsplassen mot Hovsveien. Det er i tillegg tatt med en del veiareal for å rydde opp i dagens kryssløsning. Eksisterende bebyggelse i Hovsveien 10 og Furuveien 4 rives og området bebygges med en mer urban bebyggelse med høyere utnyttelse. Det vil legges fokus på å skape en god overgang til eksisterende småhusbebyggelse i syd, som ligger utenfor sentrumsformål i høringsforslag til ny arealplan. Tiltaket vil kunne ha noen konsekvenser for solforhold for bebyggelse nord og øst for ny bebyggelse. Konsekvenser belyses i planbeskrivelsen. Veistrukturen i området har i dag blant annet et overdimensjonert kryss og noe uryddig inn- og utkjøringssituasjoner i området. Veiene benyttes som skolevei for elever ved Askim vgs, som blant annet går igjennom Hovsskogen. Veisituasjonen vil bli utbedret gjennom reguleringen ved å gjøres mer oversiktlig og med tydeligere og mer trafikksikre løsninger gjennom tiltak som fortau og avgrenset adkomst til eiendommene. Krysset Hovsveien X Osloveien anses å ha tilstrekkelig kapasitet for tiltaket. Utforming av bebyggelsen vil ha betydning for omkringliggende eiendommer som følge av endret sol- og skyggeforhold og endret karakter på strøket. Sol- /skygge-analyse og vurderinger omkring utforming av ny bebyggelse blir viktig i denne sammenheng. 2

3 Utforming av fasader mot Hovsveien vil ha betydning for hvordan dette offentlige gaterommet oppleves. Dette vil være sentrale tema i den videre prosessen. c) Planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak Tiltaket omfatter primært riving av eksisterende bebyggelse i Hovsveien 10 og Furuveien 4 og nybygg på disse eiendommene samt parkeringsplassen ut mot Hovsveien. I tillegg planlegges det å rydde opp i dagens overdimensjonerte kryss. Det ble vurdert å inkludere Roald Amundsens gate 5 i fortettingsprosjektet og de er derfor inkludert i mulighetsstudiet, men dette er ikke lenger aktuelt og eiendommen tas ut av planområdet. BSR er positiv til transformasjon og fortetting i det aktuelle området. Det må tas kontakt med virksomhet for Service- og teknikk og eiendom v/jannice Eriksen vedrørende krav til utforming av VA-anlegg og håndtering av overvann. Løsning for renovasjon må avklares med IØR i tidlig planfase. Varsel om planoppstart skal sendes til Indre Østfold brann og redning. d) Utbyggingsvolum og byggehøyder Det utredes ulike alternativer for å fortette de nevnte eiendommene. Det vurderes varierte typologier, både blokk, lavblokk og byvillaer med etasjehøyder på primært fire etasjer med noe variasjon +/- 2 etasjer. Byggesak og regulering synes alternativ 3 «Kombinert løsning» gir et godt utgangspunkt for det videre planarbeidet. e) Funksjonell og miljømessig kvalitet Formålet med planen er i hovedsak bolig, men med innslag av kontor, forsamlingslokale og café. Eventuelt lokaler tilpasset helsetjenester. Det foreslås å fortette de aktuelle eiendommene med mer urban karakter og mer definerte gateløp. Fortetting av området og parkering under bakken vil også være i tråd med kommunale og statlige mål om fortetting av sentrale strøk. Roald Amundsens gate mot syd leder videre til stiforbindelse til Askim videregående skole. En opprydding i vei- og kryssløsninger innenfor planområdet vil kunne bidra til en mer oversiktlig og tryggere vei for gående. Det vurderes å legge til rette for en felles parkeringsløsning med Filadelfia Askim (Furuveien 5) som foreløpig også er inkludert i forslag til planavgrensing. Området ligger utenfor rød og gul støysone i de nyeste støykartene for FV 128 /Osloveien. Det anses derfor ikke som nødvendig med ekstra utredninger av støy. Det er heller ikke registrert særskilte luftforurensingsutfordringer i området. I planutarbeidelsen vil det bli jobbet med å sørge for gode uteoppholdsarealer for bebyggelsen, både innhold, utforming og klimatiske forhold som vind og sol. Det vil også bli jobbet estetisk med bebyggelsens utforming med f.eks oppdeling av bebyggelsens volumer for å tilpasse seg omgivelsene. Det er enighet i møtet om hvilke problemstillinger som er relevante. Under det videre planarbeidet må det gjøres rede for aktuelle trafikkmengder i Hovsveien og avklares om situasjonen medfører behov for en støyfaglig utredning. f) Tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser 3

4 Området ligger i høringsforslag til ny arealplan for Askim i overgangen mellom sentrumsområdet og omlandet. Selv om hovedhensikten med planen er å fortette området vil dette bli gjort med fokus på å skape en god overgang til det veletablerte småhusområdet som grenser til planområdet i vest. Høyere utnyttelse av området vil ha konsekvenser for endrede solforhold for omkringliggende bebyggelse, men det vil være fokus på å gjøre disse virkningene så små som mulig, med særlig fokus på gode uteoppholdsarealer. Området er relativt flatt og krever derfor minimal tilpassing til terreng. Det er en bevaringsverdig furu innenfor planområdet. Furuen har en uhensiktsmessig plassering tett på veien og nærmest inni en trerekke som står i bakkant. Furuen har også en kappet topp og framstår ikke som en kvalitet for området. Vi ser derfor ingen grunn til at denne skal bevares. Bilde fra google maps viser furuen med trerekke i bakkant. Må avklare om det er mulig å fjerne furu ved veien. BSR mener at det kan være positivt om lindetrær kan beholdes, dette må vurderes i planarbeidet. g) Forholdet til kommuneplan, og evt. gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid Tiltaket er i strid med gjeldende kommuneplan, men er i tråd med føringer i høringsforslag til kommuneplanens arealdel Det foreligger ingen innsigelser eller kommentarer etter høringen til dette området. Det er to gjeldende reguleringsplaner som overlapper planområdet. Den nye reguleringsplanen vil erstatte de eldre reguleringsplanen der hvor det er overlapp. Informasjon om dette tas inn i varsel om planoppstart. 4

5 Gjeldende kommuneplan næring Høringsforslag - sentrumsformål REGULERINGSPLAN Omregulering Folkets hus (1983) PLAN ID ) Formål Parkering og offentlig bygg Betania (1994) PLAN ID Formål: Forretning/kontor og bolig Det nye planforslaget vil ikke være i samsvar med gjeldende kommuneplans arealdel, men samsvarer med forslag til ny arealdel som har vært på høring og som forventes vedtatt i BSR mener at det kan varsles oppstart av arbeid med detaljreguleringen på tross av avvik fra gjeldende kommuneplan. h) Vesentlige interesser som berøres av planinitiativet Parkeringsplassen ut mot Hovsveien er kommunens eiendom. Det har vært dialog med kommunen om dette og det forutsettes at denne blir en del av prosjektet for at det skal kunne gjennomføres. Roald Amundses gate 16 og 14 er også tatt med innenfor planområdet pga justering av vei. Disse informeres om dette før det varsles oppstart. 5

6 Utbygger sender en henvendelse til AK om kjøp av kommunens eiendom ved parkeringsplassen i Hovsveien. Spørsmålet vil så bli behandlet av Formannskapet. i) Ivaretakelse av samfunnssikerhet Det gjennomføres grunnundersøkelser for området og områdestabilitet utredes. Det er tilfluktsrom både i Hovsveien 10 og Furuveien 4. Det må avklares om disse er offentlig tilgjengelig og om de skal videreføres. Trafo i Furuveien 4 må flyttes og oppgraderes. Kapasitet sjekkes ut for alle nye bygg. Plassering av ny trafo må avklares. Det må gjøres utredning av geoteknikk ihht retningslinjer fra NVE. Det er ønskelig at trafo integreres i ny bebyggelse. Det skal utføres en ROS-analyse som belyser vesentlige sikkerhetsmessige forhold. Nærmere innhold i denne avklares i det videre planarbeidet. j) Berørte offentlige organer, parter i saken og andre interesserte Den offentlige parkeringsplassen ved Hovsveien er kommunens eiendom. Kjøp av denne må avklares med kommunen. Eksisterende trafo må flyttes og oppgraderes. Det må gjøres tidlig avklaring om ny plassering og kapasitet med netteier (Hafslund energi). Justert kryssløsning og fortau på kommunal vei BSR setter opp liste over berørte offentlige organer, parter i saken og eventuelle andre interesserte som bør varsles om planarbeidet. k) Prosesser for samarbeid og medvirkning I tillegg til lovpålagt medvirkning gjennom oppstartsvarsel og høring vil det etter behov være dialog med naboer. BSR kan bidra på eventuelt møte med berørte parter underveis i arbeidet med planforslaget. l) Vurdering opp mot forskrift om konsekvensutredninger Krav om utarbeidelse av konsekvensutredning i detaljregulering vurderes etter forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven. 6

7 PARAGRAF / PUNKT SOM ER VURDERT AKTUELT IKKE AKT. KAP 2 PLANER OG TILTAK SOM OMFATTES AV FORSKRIFTEN 6 Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes og ha planprogram eller melding 7 Planer og tiltak etter andre lover som alltid skal konsekvensutredes, men ikke ha melding 8 planer og tiltak som skal konsekvensutredes hvis de kan få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn Vedlegg 1 Pkt 24: Næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med et bruksareal på mer enn m2 (mindre tiltak omfattes av vedlegg II nr. 11j) Pkt 25: Nye bolig- og fritidsboligområder som ikke er i samsvar med overordnet plan (tiltaket er i tråd med formål i høringsforslag til ny arealplan for Askim kommune som har vært på høring) Vedlegg 2 Pkt. 10b: Utviklingsprosjekter for by- og tettstedsområder, inkludert kjøpesentre og parkeringsanlegg Pkt. 11 j: Næringsbygg, herunder kjøpesentre som ikke inngår i pkt. 10b, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttig formål Pkt. 12c: Feriebyer, hotellkomplekser utenfor bymessige områder og tilknyttet utbygging Det vurderes at det ikke er krav om konsekvensutredning for detaljregulering av området omkring Folkets hus i Askim. Planen vurderes ikke omfattet av forskriftens 6 da planen ikke vil åpne for mer enn m2 BRA til næring, tjenesteyting eller allmennyttige formål, og fordi ikke området anses som et nytt boligområde (jf vedl. I pkt. 24 og 25). Planen omfattes av forskriftens vedlegg II, pkt. 11 j) og er som følge av dette vurdert opp mot forskriftens 8 og 10. Planen anses ikke å ha vesentlige konsekvenser for miljø- og samfunn da det ikke er funnet særskilte miljøverdier som vil bli vesentlig berørt, og det ikke forventes vesentlige virkninger som følge av reststoffer, utslipp eller produksjon av avfall eller forventet vesentlige virkninger som følge av bruk av naturressurser. Det er ikke identifisert vesentlige avvik fra statlige planretningslinjer, statlige bestemmelser eller regionale bestemmelser eller rikspolitiske bestemmelser og rikspolitiske retningslinjer. Planmyndigheten har med bakgrunn i dette konkludert med at planarbeidet ikke utløser krav om konsekvensutredning. 7

8 Forskriftens 2 (Gjennomføring av oppstartsmøte) a) Andre utredninger, fordeling av ansvar for utarbeidelse Sammen med reguleringsforslaget skal det leveres Illustrasjonsplan i målestokk 1:1000 (event samme målestokk som plankartet) som viser maksimal utnyttelse i henhold til planforslaget. Terrengsnitt med riktig husplassering og høyder inkludert nabobebyggelse. Snittene markeres på illustrasjonsplanen. Nytt terreng skal fremgå av illustrasjoner. 3D-modell som viser mulighetsstudie for ny bebyggelse og omkringliggende bebyggelse Parkeringsløsning og uteoppholdsarealer skal dokumenteres i planbeskrivelse. ROS-analyse (risiko- og sårbarhetsanalyse), jf. pbl Utredninger og 3D modeller vil være på overordnet nivå med volumstudier. Annen dokumentasjon som må følge planforslaget: Sol-/skyggeanalyse Geoteknikk Overvannshåndtering Stedsanalyse / Egnethetsvurdering Forurenset grunn Lekeplasser i planbeskrivelse Påkrevd dokumentasjon skal vurderes opp mot retningslinje punkt 2.3 i kommuneplanens arealdel. Påkrevd dokumentasjon er vurdert og går frem av listen ovenfor. Dokumentasjonen skal utarbeides av forslagsstiller. b) Felles behandling av plan- og byggesak, jf pbl Det legges til rette for parallell behandling av plan- og byggesak. Dette varsles i oppstartsvarselet. Avklaringer og konklusjoner Opplysning om det legges til rette for felles behandling av plan- og byggesak tas til etterretning. c) Kommunens bidrag underveis Saksbehandler kommer med tydelige avklaringer og tilbakemeldinger underveis på innsendt materiale. Behovet for utbyggingsavtaler vurderes pga vei innenfor planområdet. Avklaringer og konklusjoner BSR oppforderer plankonsulent til å ta opp aktuelle problemstilliger underveis i planarbeidet. BSR undersøker om det er behov for utbyggingsavtale. d) Senere dialogmøter og fremdriftsplan Oppstartsmøte 1 februar Gjennomgang av merknader etter oppstartsvarsel med kommunen. Oppstartsvarsel i løpet av første halvdel av mars, legges på høring i 4 uker. Midtveismøte om forslag til planmateriell i juni 2018 (før sommerferie) Planforslag sendes inn oktober 2018 Avklaringer og konklusjoner 8

9 BSR har ingen kommentarer til ovennevnte. e) Byggesak og regulerings vurdering av planinitiativet Det er avgjørende for Byggesak og regulering at rammer og bestemmelser som er tatt inn i forslaget til kommuneplanens arealdel som har vært lagt ut til offentlig ettersyn, blir lagt til grunn for utformingen av planforslaget. BSR mener at vist skisse, alternativ 3, er et godt utgangspunkt for videre arbeid med planen. BSR gir tilslutning til at planoppstart kunngjøres og varsles. Avklaringer om innholdet i planen og anbefalinger ifht oppstart av planarbeid Forslag til planavgrensning, foreløpig Formål i planen blir hovedsakelig sentrumsformål/bolig og vei. Det legges opp til fortetting med en mer urban struktur med hovedvekt på bolig, med innslag av næring. Behovet for rekkefølgebestemmelser vurderes fortløpende i planutarbeidelsen. Avklaringer og konklusjoner BSR har ingen innvendinger til ovennevnte. Plannavn og planid Navnet på en plan bør vise til offentlige steds-, gårds- eller vegnavn. Det anbefales å kvalitetssjekke navnebruken opp mot Sentralt stedsnamnregister (SSR). Følgende navn skal brukes for planforslaget: Nordre del av Hovsveien, gbnr 80/52 m.fl. Byggesak og regulering gir planforslaget en planid ved kunngjøring av oppstart. Kunngjøring / Varsling av oppstart av planarbeid, jf. pbl Varsling av oppstart skal annonseres i Smaalenenes Avis, og via kommunens hjemmesider. Annonsetekst sendes på epost til may.britt.gaseby@askim.kommune.no. 9

10 Berørte grunneiere, rettighetshavere, naboer og velforeninger skal underrettes med brev. Eksempel på avisannonse og brev til berørte (grunneiere, naboer, offentlige etater, andre) kan fås fra Byggesak og regulering. May Britt Gåseby sender naboliste og liste over andre høringsparter til forslagsstiller. Varsel om planoppstart må vise avgrensning av planområdet. Digitalt kartgrunnlag bestilles hos Johnny Spernes på epost: Avgrensningen av planområdet skal avtales med avdeling for byggesak og regulering før det utarbeides planforslag. Forslag til planavgrensning i SOSI-format skal innsendes for kontroll før planen utarbeides. Askim kommunes tittelfelt på plankart (dwg) kan bestilles hos May Britt Gåseby. Ved samtidig behandling av plan- og byggesak, må varsel om oppstart inneholde opplysning om dette. Krav til utforming og dokumentasjon av planforslag Forslag til reguleringsplan skal omfatte reguleringsplankart med tilhørende bestemmelser, planbeskrivelse og ROS-analyse. Dokumentene skal utformes i samsvar med Askim kommunes maler for planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser, kravspesifikasjon for plankart, og Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister. BSR sender kommunens maler til plankonsulent. Det ble opplyst om følgende Når forslagsstiller er en annen enn planmyndigheten selv skal planspørsmålet i følge pbl 12-8, 1 ledd legges fram for planmyndigheten i møte. Dette ivaretas gjennom oppstartsmøte med Byggesak og regulering. I saker der Byggesak og regulering ikke anbefaler oppstart av et privat planinitiativ, eller i saker hvor prinsipielle forhold ikke avklares i oppstartsmøtet eller senere møter, kan forslagsstiller be om at det faste utvalg for plansaker får forelagt den aktuelle problemstillingen som en prinsippsak. Muligheten for felles behandling av plan- og byggesak, jf pbl Gebyr: For privat forslag til detaljregulering er gebyret for 2018: Private forslag til detaljregulering pbl 12-3, For arealer opp til m² For arealer mellom m² og m² For arealer større enn m² betales pluss et tillegg pr påbegynte m² på Vertikalnivåer i planen inngår i arealregnskapet. Følgende forslag til reguleringsformål er fritatt for gebyr: landbruks-, natur- og friluftsformål, grønnstruktur, herunder friområder, gjelder kun den del som ikke inngår i utbyggingsområde, arealer som unntas fra byggemulighet som følge av regulering til bevaring eller vern, områder/tilleggsarealer som kommunen har pålagt innsenderen å ta med i 10

11 planforslaget og som ikke er en nødvendig del av en de utbyggingsområder forslagsstiller ønsker å regulere Videre fremdrift Planarbeidet består grovt sett av 3 faser: Analyse av planområdet Konseptutvikling Utarbeidelse av plan I enkle planer vil konseptet kunne avklares i oppstartsmøte. For større og mer komplekse saker vil konsept måtte utvikles/videreutvikles etter nærmere analyser og vurdering av innspill ved oppstart. Forslagsstiller tar kontakt med saksbehandler for å avtale tidspunkt for underveismøte når innspillene fra oppstart og påkrevde analyser/utredninger er utført. Saksbehandler kan bidra med råd, veiledning og vurdering av plandokumenter underveis i arbeidet. Forslagsstiller må kontakte saksbehandler dersom det er behov for flere møter. Byggesak og regulering innhenter uttalelse fra barnas talsperson i plansaker før planforslaget sendes inn for behandling. Komplett forslag til reguleringsplan sendes til postmottak@askim.kommune.no. Saksbehandler sender bekreftelse til forslagsstiller på at planforslaget er mottatt, og gir beskjed om eventuelle mangler. Alle plandokumenter skal ha nødvendig kvalitet både kartdel og skriftlig del, inkludert bestemmelsene. Hvis materialet ikke har nødvendig kvalitet og/eller ikke er entydig, anses ikke planforslaget å være komplett. Forslaget sendes da tilbake til forslagsstiller for videre bearbeiding. Ved innsending av nytt revidert planforslag skal mangellisten fra kommunen gis en kort beskrivelse av hvordan de enkelte forholdene er løst. Kommunen skal melde fra om planforslaget er komplett så snart som mulig etter at forslaget er mottatt. Se vedlegg. Byggesak og regulering trenger om lag 3 uker på å forberede og legge frem sak til 1. gangs behandling i Det faste utvalget for plansaker. Dersom forslagsstiller eller interne møtedeltakere har oppfattet andre signaler i møtet må tilbakemelding om dette gis så raskt som mulig etter mottak av referatet. 11