Sammendrag av innkomne innspill med forslagsstillers og rådmannens kommentarer

Transkript

1 Sammendrag av innkomne innspill med forslagsstillers og rådmannens kommentarer Innhold Generelt... 1 BANE NOR SF, , (jnr. 11/ )... 1 Hafslund Nett AS, , (jnr. 11/ )... 1 Statens vegvesen, , (jnr. 11/ )... 2 Bjørn Tore Pedersen, , (jnr. 11/ )... 3 Østfold fylkeskommune, , (jnr. 11/ )... 3 Advokatfirmaet Ytterbøl & co, , (jnr. 11/ )... 5 Fylkesmannen i Østfold, , (jnr. 11/ )... 6 Generelt Rådmannen har gjennom utarbeidelsen av planforslaget hatt et nært samarbeid med forslagsstiller. Begrunnelsen for de valg som er gjort vil derfor i hovedsak være sammenfallende. BANE NOR SF, , (jnr. 11/ ) Planområdet berører ikke jernbanens interesser Ingen kommentar Rådmannen har ingen kommentarer Hafslund Nett AS, , (jnr. 11/ ) HN viser til opplysninger gitt som uttalelse ved varsel om oppstart av planarbeidet. Nettselskapet ønsker at areal som avsettes til frittliggende nettstasjoner avsettes i planen til arealformål bebyggelse og anlegg, underformål «Andre typer bebyggelse og anlegg», energianlegg kode 1510, jfr. vedlegg I til kart- og planforskriften. Det er avsatt et eget felt i planen til frittliggende nettstasjon med formålet Hafslund Nett ønsker. 1

2 Statens vegvesen, , (jnr. 11/ ) Frisikt og veganlegg Det bør tegnes inn hensynssoner for frisikt i alle krysningspunkt også innenfor planområdet, slik som mellom snarveger og interne veger slik at disse ikke blir uoversiktlige som følge av hekker eller høye gjerder. Det bør også tegnes hensynssoner innenfor planavgrensningen mot Lekeveien. Disse må sikres i planbestemmelsene. Vi anbefaler at gang- og sykkelvegen i avkjørselen til området, mellom SKV6 og SKV7, trekkes litt inn i planområdet slik at det blir plass til en bil mellom gang- og sykkelvegen og Ordfører Karlsens veg dersom biler som kjører inn må vike for gående eller syklende. Vi ber om at svingradius i avkjørselen mellom SKV6-7 og SKV3 tallfestes i plankartet. Det er lagt opp til potensielt fire avkjørsler fra BKS1 til Lekeveien. Vi anbefaler at antall avkjørsler reduseres for å gjøre det enklere for trafikanter å forholde seg til hvor biler kan komme kjørende fra. Sykkelparkering Vi anbefaler at sykkelparkeringsplassene blir plassert nærmest bygningene for å legge mest mulig til rette for syklende. Det kan godt legges opp til flere enn to sykkelparkeringsplasser per boenhet (en i bod og en ute), slik at flere enn én person i boenheten kan parkere ute, og det kan også tilrettelegges for mer enn 25 % sykkelparkeringsplasser med tak. Reguleringsbestemmelser Enkel retting av 7.2 c) og 4.2 c). Ordfører Karlsens vei 3A Vi anbefaler at det i plankartet markeres at eksisterende avkjørsel til BFS1 stenges, og det bør spesifiseres i kartet hvor adkomsten til BFS1 skal plasseres. Frisikt og veganlegg Innenfor planområdet skjer parkering hovedsakelig i felles parkeringsanlegg f_spa1 og f_spa2. Veiene ellers er svært smale og vil ha begrenset trafikk. Veiene er i tillegg stengt for gjennomkjøring ved at det ligger en gang- og sykkelvei som kobling mellom f_skv4 og f_skv5. Avkjørselen fra Ordfører Karlsens vei er på en rett og oversiktlig strekning. Det er ikke en god løsning å trekke inn sykkelveien rett før avkjørselen ettersom det vil gi dårlig linjeføring for syklister. Dersom gang/sykkelveien trekkes inn tidlig for å gi god linjeføring vil den kreve mye areal. Dette anses ikke nødvendig ettersom strekningen er så oversiktlig som den er. Svingradier i avkjørselen mellom SKV6-7 og SKV3 er nå tallfestet i plankartet. Antallet avkjørsler til Lekeveien er nå redusert til tre. Sykkelparkering Endelig plassering av sykkelparkering gjennomføres i byggesaken. Intensjonen er at de skal plasseres nærmest bygningene. Bestemmelsene er ikke til hinder for at det etableres flere sykkelparkeringsplasser. Reguleringsbestemmelser 7.2 c) og 4.2 a) er rettet til henholdsvis 7.2 og 4.2 ettersom bestemmelsene kun inneholder ett avsnitt. Ordfører Karlsens vei 3A 2

3 Det er nå markert i kartet at avkjørselen skal stenges. Det er allerede gitt en bestemmelse ( 5.1b) om at eksisterende avkjørsel for BFS1 skal stenges og erstattes med avkjørsel via f_spa1 og f_skv 6-7. Plassering av ny avkjørsel er markert med avkjørselspil. Detaljert plassering skal framkomme av landskapsplan. Bjørn Tore Pedersen, , (jnr. 11/ ) Jeg synes bygning ut mot Lekeveien er for massiv. BKS1 omtales som kjedet bolig med carporter imellom, totalt 8 boenheter. Dersom vi tenker 1.5 biler pr. husstand blir det en betydelig økning av trafikken i Lekeveien. Dessuten er uttrykket for massivt med sammenhengende boligmasse som bryter med eksisterende bebyggelse, siden området forøvrig består av eneboliger med god plass og luft mellom boligene. Det gir utsyn og økt trivsel i bomiljøet. Mitt konstruktive forslag innebærer 3 bygningskropper med 2 boenheter, totalt 6 boenheter. Disse kan eventuelt gjøres marginalt større for å imøtekomme reduksjon av inntekter. Poenget er at det blir litt luft/avstand mellom boligene, og en betydelig reduksjon av biltrafikken. Det vil også være i tråd med økningen av utnyttelsesgraden for området som helhet, som siden forrige forslag til reguleringsplan er økt med ca. 50 %( fra 40 til 62 boenheter). Bebyggelsen langs Lekeveien er planlagt oppført i to etasjer. Det er arbeidet videre med utformingen av bebyggelsen etter planen ble sendt på høring. BKS1 lar seg ikke bebygge med åtte boliger i kjede uten at det går for mye utover kvaliteten på boligene. Det er derfor landet på en løsning med tre bygningsvolumer som mest sannsynlig vil bli tomannsboliger slik det her ønskes. Dette er tatt inn i bestemmelse 5.2a. Innspillet er dermed etterkommet når det gjelder oppdeling i tre bygningsvolumer. Det er i dag lave trafikktall i Lekeveien, og vil mest sannsynlig ikke etableres mer enn seks nye boenheter her. Innspillet er dermed etterkommet. Området ligger tett på både hovedsykkelveinettet og stamruter for buss, og er dermed godt egnet for høy utnyttelse. Antall boenheter som kan oppføres bør derfor ikke reduseres for området totalt sett, men for å gi best mulig kvalitet på boligene i BKS1 reduseres antallet boenheter her. Østfold fylkeskommune, , (jnr. 11/ ) Vi ga innspill til varsel om oppstart i brev datert Vi la spesielt vekt på utnytting og høyder, geotekniske forhold, barn og unge, trafikk, parkering og støy. I tillegg vektla vi forholdet til kulturminner, bekken og grøntstruktur i området. 1. Kulturminneinteressene i planen er ivaretatt. 3

4 2. Vi vil anbefale at bestemmelsene sikrer tilstrekkelig opparbeidet lekeareal samt minste uteoppholdsareal per boenhet i tråd med kommunens krav i overordnede planer, slik at planen blir entydig. Vi vil også anbefale at bestemmelsene sikrer varierte lekeareal for flere aldersgrupper enn bare de minste, med kun krav om sandlekeplass, benk og flatt dekke egnet for trehjulssykkel. 3. Det stilles krav i rekkefølgebestemmelsene om at det skal opparbeides en snarveg mellom Lekeveien og f_skv5. Illustrasjonene viser flere forbindelser. Siden illustrasjonene ikke er gitt juridisk verdi i bestemmelsene, vil vi anbefale at forbindelsene merkes i plankartet, spesielt med tanke på forutsigbarhet for nye beboere (som kanskje ikke ønsker forbindelsen ved egen eiendom.) 4. Planen viser turveg mot sør og vest. Det bør vurderes om det er avsatt tilstrekkelig areal til å få en god turveg (f_gt1) som også skal fungere som vegetasjonsskjerm og buffer mot næringseiendommen i sør, spesielt der det vil være behov for terrengtilpasning til tilgrensende arealer. 5. Etter vår vurdering bør det vurderes om bestemmelsenes 4.6 bør endres ved at det legges til bestemmelser om forurensning (fra tidligere gartneri) tilsvarende de utarbeidet for lekeplass og uteoppholdsareal i Dette kan bidra til økt aktsomhet fra forurensning i grunnen også fra plantevern- og innsektsmidler selv om prøvene ikke viser forurensning. Slik forurensning kan være lokalt knyttet til spesielle deler av det gamle gartneriet, samt ligge under nyere fyllmasser. 6. Det er redegjort i beskrivelsen for begrensninger på adkomster mot Lekeveien med 4 meters bredde. Vi ber om at dette sikres i bestemmelser eller plankart. Vår erfaring er at få og smale (men oversiktlige) innkjørsler gir større aktsomhet blant spesielt barn og unge, og det er positivt at dette er vurdert i prosjektet. 7. Vi vil spesielt kommentere at det er positivt at det er stilt krav til høyde på vegetasjonsskjermene. Vi vil anbefale at bestemmelsene endres, slik at det ikke kan etableres boder innenfor areal avsatt til vegetasjonsskjerm f_gv2 ( 5.2 j) siden det i liten grad vil være forenlig med opparbeiding og vedlikehold av vegetasjon slik at hovedinntrykk framstår som grønt. 8. Vi har ingen flere kommentarer til planen, og den kan for vår del egengodkjennes. Vi ber om kopi av godkjent plan. 1. Tas til orientering 2. Bestemmelsen 5.2 l) sikrer min. 100 kvm uteoppholdsareal pr. boenhet. Det er regulert inn store områder til lekeareal som det er gitt bestemmelser til innholdet i. f_blk 2 og 3 er regulert til naturlekeplass. Denne skal gi rom for aktivitet for eldre barn. Det er i tillegg kort gangavstand til stor ball-løkke og lekeplass i området mellom Lekeveien, Fjellhøyveien og Sven Olsens vei. 3. Endelig plassering av snarveien fastsettes i forbindelse med detaljprosjektering etter at reguleringsplanen er vedtatt. Ettersom snarveien skal koble seg til f_skv5 må den gå gjennom BKS3. Snarveien er sikret gjennom rekkefølgebestemmelsene 3.18, det gis ikke brukstillatelse for nye bygninger i felt BKS3 før snarveien er etablert. Plassering av snarveien vil være fastlagt før boliger selges innenfor området. 4. Turveien GT1 er ikke tenkt som vegetasjonsskjerm. F_GV6 som skal fungere som vegetasjonsskjerm er avsatt med 3 meters bredde. Dette anses å være tilstrekkelig. I 4

5 tillegg er eier av Gnr./Bnr. 2079/521, 2079/544 og 2082/319 pålagt å oppføre en levegg som følge bestemmelser i reguleringsplanen Fjellhøyveien 2 og 4. Det vil forsterke bufferen når denne oppføres. 5. Prøvesteder for grunnforurensing er valgt ut av fagkyndig. Gjennomførte prøver har ikke vist behov for ytterligere prøver eller tiltak. Det skal gjøres en vurdering av faren for grunnforurensing jamfør Det anses derfor ikke å være behov for å ta inn denne bestemmelsen også under Det er nå gitt en bestemmelse om maksimumsbredde på 4 meter for avkjørsler. 7. Plassering av bodene er ikke endelig avklart. Det er ikke aktuelt å plassere boder innenfor hele arealet avsatt til vegetasjonsskjerm i planen som var til offentlig ettersyn. Plankartet er endret slik at skillet mellom f_gv1 og f_gv2 går i forlengelsen av den søndre grensa for BFS1. Arealet hvor det kan etableres boder innenfor formålet vegetasjonsskjerm er dermed innsnevret. 8. Sarpsborg kommune vil oversende kopi av planen etter vedtak. Rådmannen har tatt ut fra bestemmelsens pkt 4.9 «maksimumsbredde på 4 meter for avkjørsler» fra BKS1 til Lekeveien, da dette ivaretas ved kommunens veinorm. Advokatfirmaet Ytterbøl & co, , (jnr. 11/ ) På vegne av selskapene Stensetting AS, Løkkeberg Eiendom AS og familien Løkkeberg: Merknader: - Sydspissen av eiendommen 2082/7 som er foreslått til grønt- og noe til boligformål, må reguleres til næringsformål i tråd med kommuneplanens arealdel Viser til kommuneplanens arealdel fra 2008 der sydspissen var avsatt til næringsformål, og nåværende kommuneplan der arealet er avsatt til bebyggelse og anlegg «nåværende». - Grensen mellom boligformålet og næringsformålet bør følge samme grense som kommuneplanens arealdel. Viser til arbeid med makebytte og erverv av 2079/586 (23) for makebytte i syd av 2082/7. Viser også til korrespondanser og referater fra Våre klienter har tidligere spilt inn en vegetasjonsskjerm mellom eiendommene jf. Vedlegg 1. Viser til at det har vært pågående prosesser mellom kommunen og hans klienter og få en hensiktsmessig grense mellom bolig og næringsformålet. Den foreslåtte grensen er ikke først og fremst for å legge til rette for en ekspansjon av Stensetting AS virksomhet, men dreier ser mer om å få areal til å drive dagens virksomhet effektivt og hensiktsmessig, samt å få en hensiktsmessig vegetasjon skjerming mellom formålene. Se vedlegg 2. - Opparbeidelse i henhold til foreslått regulering har som konsekvens at deler av næringsbebyggelsen på Stensetting AS eiendom må rives. Det må for enhver pris unngås. Viser her til at Stensetting AS har fra ca 1994 brukt deler av arealet i sin virksomhet. Grunnlaget for dette er bla. at selskapet har fått bruke deler av arealet av familien 5

6 Hovde. Stensetting AS kjøpte i sin tid det gamle renseanlegget av kommunen. Kommunen hadde etablert en kjøretrasè delvis på arealet 2082/7 som Stensetting AS benytter for å komme frem til verkstedet på egen eiendom. Mener kommunen har siden 2002 vært av en oppfatning at grensen mellom bolig- og næringsformålet skal være som i gjeldende kommuneplan Kommunens planavdeling gjøres i tillegg oppmerksom på at vår klient gjør gjeldende at de har rett til å kjøpe den del av 2079/586 (23) som omfattes av reguleringsplanområdet. Brev til kommunen om dette, uten vedlegg, vedlegges, jf vedlegg 2. Arealet det vises til er ikke avsatt til næringsformål i kommuneplanens arealdel. Dette arealet inngår ikke i reguleringsplanen for Stensetting (Fjellhøyveien 2 og 4). Det har heller aldri vært søkt brukt til næringsformål. I reguleringsplanen er det i tillegg stilt krav om at Stensetting skal etablere en levegg mot den nordre eiendomsgrensen innenfor Stensettings arealer. Det vises til punktet over. Det stemmer ikke at dette arealet er avsatt til næringsformål. Sarpsborg kommune har gått bort fra den tidligere tanken om makebytte. Arealet Sarpsborg kommune eide er nå kjøpt av tiltakshaver. Kommunen har valgt å selge eiendommen som kunne være aktuell for makebytte. De har dermed gitt fra seg det mest åpenbare virkemiddelet de satt på for å endre på eiendomsgrensene. Kommunen har dermed akseptert at eiendomsgrensene forblir som de er. Stensetting AS har oppført bygninger uten adkomst over egen grunn. Det er aldri inngått en avtale om å kjøre over eiendommen gnr./bnr. 2082/7. At det er etablert et bygg som ikke er sikret adkomst kan ikke brukes som argument for å begrense utnyttelsen av eiendommen gnr./bnr. 2082/7. Når det gjelder den påståtte retten til å kjøpe eiendommen påpekes det at Stensetting har forholdt seg svært passivt. I tillegg inneholder ingen av dokumentene det vises til noe tilsagn fra kommunen om å selge eiendommen til Stensetting. Tiltakshaver ønsker imidlertid å være fleksibel og bidra til en løsning både Stensetting og framtidige beboere på Yvenholen kan leve med. Det kan derfor åpnes for salg av areal, slik at Stensetting kan få kjøreadkomst til alle sine bygninger over egen grunn. Aktuelt areal for salg er lagt inn med formål kombinert industri/forretning, slik det er i reguleringsplanen for Stensetting. Salg av areal forutsetter imidlertid at det fortsatt er tilstrekkelig MUA for planlagt antall enheter også hvis areal selges. Fylkesmannen i Østfold, , (jnr. 11/ ) Vi har gitt innspill til planarbeidet, i vår brev datert og Vurdering Det ser ut til at våre innspill er fulgt opp på en god måte. Det er i utgangspunktet kommunen selv som bestemmer hvordan arealene skal brukes, så lenge arealbruken er innenfor rammene av nasjonal og regional politikk. Kommunen har også ansvaret for at plan- og bygningslovens formelle krav til innhold og planprosess oppfylles i planarbeidet. 6

7 Vi vil på generelt grunnlag anmode kommunen å kvalitetssikre plankart og bestemmelser før planforslaget eventuelt vedtas. Konklusjon Vi har vurdert planforslaget ut fra regionale og nasjonale hensyn innenfor våre ansvarsområder. Basert på tilsendt informasjon har vi ingen konkrete merknader til planforslaget. For øvrig viser vi til kommunens ansvar som planmyndighet. Ingen kommentar 7