BEHOVET FOR NÆRINGSAREAL I LEVANGER SENTRUM

Transkript

1 Levanger kommune Enhet Arealforvaltning BEHOVET FOR NÆRINGSAREAL I LEVANGER SENTRUM Foto: Levanger kommune

2 BAKGRUNN Utredning Levanger, 2018 Behovet for nytt sentrumsnært næringsareal utredes i forbindelse med utarbeiding av ny kommunedelplan for Levanger sentrum Utredningen omfatter en beskrivelse av næringslivet i Levanger i dag samt resultater og konklusjoner fra en spørreundersøkelse som ble distribuert til ulike næringsaktører i desember-januar, av 11

3 Næringslivet i Levanger Dagens sentrumsstruktur Dagens sentrumsstruktur ble vedtatt i kommunestyret den 15. oktober Sentrumssonen i Levanger kommune omfatter både bykjernen med den midlertidige fredete trehusbyen, havna, Røstad, Trekanten, Leira, Elberg, sykehuset og Moan. Havna, Trekanten og Moan er såkalte avlastningsområder for mer plass- og transportkrevende varehandel. Sysselsetting Næringslivet i Levanger kjennetegnes av stor grad av sysselsetting innenfor helse- og sosialtjenester (29 %). Dette skriver seg stort sett ut fra tilstedeværelsen av Levanger sykehus. Innenfor sektoren varehandel og privat tjenesteyting, er hele 17 % av kommunens yrkesaktive sysselsatt. I tillegg arbeider en stor del av befolkningen innenfor bygge- og anleggsvirksomhet, industri og undervisning. Landbruket står også sterkt i Levanger; ifølge kommunedelplanen for næring er hver sjuende sysselsatte i levanger og Verdal direkte eller indirekte tilknyttet landbruket. 3 av 11

4 Befolkningsframskriving for Levanger forespeiler befolkningsvekst inntil 3000 personer allerede innen Sysselsettingsbehovet i kommunen vil dermed øke i tiden fremover. Da er det viktig at kommunen tilrettelegger for næringsutvikling. Overordna føringer Overordna føringer for næringsutvikling i Levanger er gitt i Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag, kommuneplanens samfunnsdel og arealdel og kommunedelplan for næring De to førstnevnte fremhever fortetting og transformasjon som en viktig forutsetning ved utvikling av næringsareal. I tillegg er det gitt føringer om steds- og byutvikling i Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP). SPR-BATP fremhever at utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. Kommuneplanens bestemmelser går inn på at det skal stimuleres til fortetting, transformasjon og høy arealutnyttelse i eksisterende næringsområder gjennom reguleringsplaner og ved øvrig tilrettelegging. I Regional plan for arealbruk går det frem at det bør satses på fortetting og omforming (transformasjon) når dette kan forsterke klynger og samlokalisering av virksomheter som kan nyttiggjøre seg av hverandre. Videre anbefalinger går ut på at det bør legges ytterligere vekt på planleggingskapasitet, interkommunalt plansamarbeid og forutsigbare prosesser for tilrettelegging ved konkrete etableringssaker. Kommunedelplanen for næring fastslår at arealplanlegging for næringslivet skal prioriteres, kommunen skal alltid etterstrebe å være i forkant av de behovene næringslivet har. Et delmål i kommunedelplanen er å legge til rette for videreutvikling av handel i big-boxsegmentet/ plasskrevende varehandel. Samtidig går det frem at det skal tungtveiende samfunnsmessige grunner til for å omregulere landbruksareal til andre formål. 4 av 11

5 I Levanger sentrum er det fullt mulig å løse en del av fremtidig behov for næringsareal som fortetting i eksisterende næringsområder. Spesielt på Moan benyttes mye areal til bakkeparkering, (gul markering i kartutsnittet til høyre). Bakkeparkering har tradisjonelt sett vært en del av konseptet kjøpesenter, men presset på dyrkamark og andre naturressurser er gode argumenter for å kreve at dagens næringsarealer blir bedre utnyttet før en begynner å utvikle nye arealer for næring. I SPR-BATP er det et mål at behovet for transport reduseres, og at det legges til rette for bærekraftige byer, verdiskapning og næringsutvikling. Ved å tilrettelegge for variert næring i byene reduseres behovet for transport av handlende til andre tettsteder og byer. En sammenfatning av noen relevante råd og strategier i SPR-BATP fremgår av boksen under. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Behovet for transport reduseres og grunnlaget for klima- og miljøvennlige transporter styrkes. Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer Planleggingen skal legge til rette for tilstrekkelig boligbygging i områder med press på boligmarkedet, med vekt på gode regionale løsninger på tvers av kommunegrensene. Det er nødvendig å ta vare på god matjord, men jordvernet må balanseres mot storsamfunnets behov. 5 av 11

6 Spørreundersøkelse Gjennomføring og oppslutning For å utrede behovet for nye næringsareal i Levanger kommune, ble det utarbeidet en spørreundersøkelse som ble distribuert ut til ulike næringsaktører ved hjelp av Levanger næringsforum og Magneten AS. Spørreundersøkelsen ble sendt ut i uke 49, 2017 til ca. 300 mottakere. Ved undersøkelsens slutt hadde vi mottatt 45 besvarelser. Dette gir en svarfrekvens på 15 %, som jo er ganske lavt. Lav svarfrekvens gjør resultatene mindre representative. Med et konfidensnivå på 90 % og et antatt antall næringsaktører i sentrumssonen på 300, opererer vi med en usikkerhet på ca. ± 11 %. Vi ser at respondentene har en god fordeling over ulike typer næring, både små forretninger og store kjeder, samt god fordeling over ulike næringslokasjoner i sentrumssonen. 6 av 11

7 Resultater Arealbehov Fire næringsaktører mener de behøver mer enn 10 dekar mer næringsareal i et års perspektiv. To aktører ser for seg at de trenger mellom 5 og 10 dekar, seks aktører mener de trenger mellom 1 og 5 dekar, og fire aktører mener de trenger mellom 0 og 1 dekar. De som har størst fremtidig arealbehov er hovedsakelig varehandel og bygge- og anleggsvirksomheter. En stor andel, 16 aktører mener de ikke har behov for mer næringsareal innenfor det angitte tidsrommet, 16 mener at de trenger mer areal, mens 13 har svart vet ikke. Dersom en går ut ifra at næringsaktørene som har besvart dette spørsmålet har svart nært opp mot det de faktisk trenger av tilleggsareal i et års perspektiv, er det et behov for mer enn 58 dekar med nytt næringsareal. Tallet 58 er beregnet ut fra minimumsverdien i hvert svaralternativ, dvs. fire har svart at de trenger minimum 10 dekar, to har svart at de trenger minimum 5 dekar, seks har svart at de trenger minimum 1 dekar, og fire har svart at de trenger minimum > 0 dekar. Det siste omgjøres fra 0 til 0,5 ettersom 0 ikke er en reel størrelse i dette eksemplet. Det egentlige arealbehovet er trolig større enn 58 dekar, ettersom tallet er et minimumstall som kun representerer andelen av næringsaktører i Levanger som har svart på undersøkelsen. Tallet 58 dekar kommer dessuten med en feilmargin på 11 % grunnet svarfrekvensen på undersøkelsen vår og konfidensnivået på 90 % som vi har valgt å legge oss på. Dette vil si at det riktige tallet er 58 ± 6 dekar. Dersom en skal forsøke å generalisere dette tallet til å gjelde for hele populasjonen vår, dvs. et anslag på 300 næringsaktører innenfor sentrumssonen, må vi multiplisere 58 ± 6 dekar med en faktor på 6,67, hvilket blir ca dekar. Altså et minimumsbehov på rundt 390 dekar næringsareal i Levanger i løpet av de neste årene. Antageligvis er dette tallet overestimert ettersom det kan tenkes at næringsaktører som er interesserte i utvikling av nytt næringsareal var mer interessert i å svare på undersøkelsen. Hele 11 av 45 respondenter i undersøkelsen ble definert som plasskrevende næringsaktører 1. Fire av de elleve var kategorisert under plasskrevende varehandel og salg/reparasjon av motorkjøretøy. Tre var bygge- og anleggsvirksomheter. De resterende fire var transport og lagring, industri, renovasjon, og opplevelsesnæring. En del av det reelle arealbehovet kan nok løses som fortetting i eksisterende næringsarealer. 1 I forslag til ny kommunedelplan er plasskrevende varehandel definert som handelsnæring knyttet til følgende varegrupper: motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre byggevarer, varer fra planteskoler/hagesentre, møbler, hvitevarer og brunevarer. Vi har også definert noen flere næringsaktører i undersøkelsen som plasskrevende virksomheter, bl.a. transport/lagring, industri osv. 7 av 11

8 Valg av lokasjon De fleste som svarte på undersøkelsen har lokaler i bykjernen/sentrum. Det var nesten like mange som svarte at de har lokaler på Moan. Det er en del overlapp mellom de ulike lokasjonene, da åtte av respondentene opplyser at de har lokaler på flere steder i Levanger. Vi fikk også inn en del svar fra næringsaktører utenfor planavgrensningen til kommunedelplanen for Levanger sentrum, eksempelvis fra Mule, Rinnleiret, Gråmyra og Skogn. Ønsket fremtidig lokasjon samsvarer i stor grad med eksisterende lokasjon. Respondentene har i dette spørsmålet hatt mulighet til å velge flere svaralternativ. Flere av respondentene opplyser at de ønsker holde til i bykjernen/sentrum - dette omfatter 15 av 16 som allerede har lokaler i sentrum og som ønsker å fortsette å være der, og 4 aktører som ikke holder til i sentrum fra før, men som ønsker å etablere seg der. Blant de som svarte at de ønsker å være lokalisert på Moan, holder 11 næringsaktører allerede til på Moan i dag, mens 2 ønsker å nyetablere seg der. Vi ser at bykjernen/sentrum, Moan og Trekanten er de mest attraktive lokasjonene. 8 av 11

9 I flervalgsspørsmålet over, har 29 % svart at mulighet for fremtidig utvidelse av virksomheten er viktig for valg av lokalisering av virksomheten. Tilgjengelighet for kunder er ifølge respondentene den viktigste faktoren i valg av lokalisering, 62 % hadde krysset av dette alternativet. Ut fra kommentarene som var lagt ved besvarelsene regnes tilgjengelighet for kunder stort sett å dreie seg om parkeringsmuligheter. For øvrig var de viktigste faktorene ved valg av lokalisering attraktiv beliggenhet (40 %), nærhet til sentrum (38 %), og stort areal/mye lagerplass (29 %). Fordelingen av hvilken type næringsaktører som har svart hva er forholdsvis lik for de sju viktigste faktorene. 9 av 11

10 Mye av debatten om utviklingen av Levanger sentrum har dreid seg om hvor vidt det er riktig å flytte viktige sentrumsfunksjoner ut av bykjernen til Moan. Undersøkelsen viser at både bykjernen og Moan er attraktive lokasjoner for næringsaktørene, samtidig er det en god del av respondentene som svarer at det er uaktuelt for dem å etablere seg i sentrum/bykjernen - hele 36 %. Dette gjelder i stor grad aktører som driver innenfor bygge- og anleggsvirksomhet og elektrisitet, vann og renovasjon, men også en del aktører som driver innenfor varehandel/reparasjon av motorvogner. Dette er naturlig da dette stort sett er virksomheter som er plasskrevende og kanskje ikke har kundepågang. Flere av næringstypene er imidlertid underrepresentert i undersøkelsen, slik at dette kanskje ikke gjenspeiler situasjonen i virkeligheten. Aktører fra nesten samtlige næringstyper mener at det må bli bedre muligheter for parkering for at det skal være attraktivt å etablere seg i bykjernen - 31 % krysset av dette alternativet. I tillegg må det bli enklere å tilpasse lokalene til næringsaktørenes behov, (20 %). Én respondent har lagt til alternativet: trafikken må ut av bykjernen, hvilket strider mot øvrige besvarelser. Andre synspunkter fra deltagerne i undersøkelsen I tillegg til å svare på kommunens spørsmål om behovet for næringsareal, fikk respondentene muligheten til å legge igjen generelle kommentarer. Hovedpunktene er opplistet her: En del kommenterer at fredningsarbeidet som foregår i trehusbyen begrenser mulighetene for næringsutvikling. Dette begrunnes med at oppussing og tilpasning av lokaler kan være svært kostnadskrevende. Noen påpeker at de ikke har god nok kunnskap om hvordan begrensningene i trehusbyen er mtp. restaurering og endringer i konstruksjonen innendørs. Andre påpeker at det må jobbes med å bevisstgjøre lokalbefolkningen om at de må ta i bruk byen for at den skal bli levende. Treshusbyen er unikt for Levanger og viktig å ta vare på for å skape en bykjerne som er attraktiv for både beboere og turister. Evt. fredning kan være identitetsskapende. Man må gjøre det beste ut av fredningsstatusen og lage en realistisk plan for trehusbyen. Trafikken er en stor utfordring som må tas tak i. Flere av respondentene kommenterer at parkeringsdekningen i sentrum må forbedres. Noen peker på at kommunen må satse på parkeringshus i sentrum, slik at ansatte på rådhuset kan parkere der slik at parkeringsarealet på torget frigjøres i større grad til handlende. Flere peker på at Levanger kommune må vise større interesse for næringsutvikling, og at kommunen er defensiv og legger lite til rette for ny næringsvirksomhet. Flere synes samtidig det er positiv at Levanger satte i gang en prosess med ansettelse av næringssjef. Berg Eiendom ettersendte et eget innspill til Levanger kommune i forbindelse med utredningsarbeidet til ny kommunedelplan. BE hevder i innspillet at de opplever pågang fra kjeder som ønsker å leie lokaler til varehandel, uten at det i dag fins egnede arealer til dette. Pr i dag mangler det areal til arealkrevende detaljhandel, og dette har en negativ påvirkning på Levanger som handelsby. En av farene ved å ikke gi forretninger og kontorer et tilbud om lokaler nært opp til der handel og andre næringer allerede foregår er at de ikke lenger ønsker å være i Levanger. Videre skriver BE at de har registrert at enkelte hevder at å bygge boliger på Moan ekskluderer næring, men BE erfarer det motsatte. Bolig og næring gir bedre utnyttelse enn «bigboxer». Strandlinjen på Moan har en god beliggenhet som det hadde vært synd å ikke utnytte til bolig. Gjennom å bygge boliger får en til å bygge næringsareal i 1. etasje og parkeringskjellere i underetasjen. 10 av 11

11 Hovedfunnene fra spørreundersøkelsen Ifølge næringsaktørene selv har Levanger kommune behov for mer enn 60 dekar nytt næringsareal i løpet av de nærmeste årene. De som har størst fremtidig arealbehov er hovedsakelig varehandel og bygge- og anleggsvirksomheter. Av de som har svart på spørreundersøkelsen ønsker de fleste å ha lokaler i sentrum/bykjernen, på Moan og/eller Trekanten, hvilket gjenspeiler dagens lokaliseringssituasjon. Det viktigste for næringsaktørene når det gjelder valg av lokalisering er tilgjengelighet for kunder. Spesielt gruppen varehandel- og reparasjon av motorvognnæringen fremhevet dette over andre mulige svaralternativ. For andre typer næring som ikke har den store kundepågangen, f.eks. transport og lagring og elektrisitet, vann og renovasjon, var andre faktorer viktigere, f.eks. stort areal/lagerplass og nærhet til E6, eller havn/jernbane. Mange hevder at parkeringsmulighetene i sentrum er for dårlig og at dette gjør det utfordrende å drive kundebasert virksomhet i bykjernen. Bedre muligheter for parkering er angivelig det som må til for at flere næringsaktører vil etablere seg i sentrum. Dette gjelder stort sett alle typer næringsvirksomheter som er representert i undersøkelsen, med unntak av transport og lagring, elektrisitet vann og renovasjon, informasjon og kommunikasjon, og i stor grad bygge- og anleggsbransjen, altså næringstyper som ikke har videre stor pågang av kundebesøk. Trehusbyen Levanger og fredningsarbeidet oppfattes som positivt og identitetsskapende av noen næringsaktører, mens andre opplever at den midlertidige fredningen legger begrensninger på bebyggelsen som gjør det svært kostnadskrevende og utfordrende å etablere seg i sentrum. Flere av deltagerne i undersøkelsen mener at Levanger kommune ikke satser nok på næringsutvikling, og ønsker at kommunen tar sikte på å utvikle mer areal til næring. Konklusjon Kommunedelplan for næring uttrykker tydelig at arealplanlegging for næringslivet skal prioriteres, og kommunen skal alltid etterstrebe å være i forkant av de behovene næringslivet har. Overordna føringer som kommuneplanen og Regional plan for Arealbruk i Nord-Trøndelag legger vekt på at ved regulering av næringsarealer skal det legges opp til effektiv og høy utnytting av arealene. Utredningen viser at næringsaktørene mener at det er behov for utvikling av mer næringsareal i Levanger. Behovet er trolig minimum 60 dekar innen en års periode. Det er viktig for næringsaktørene at tilgjengelig næringsareal er tilgjengelig for kunder, er sentrumsnært og har attraktiv beliggenhet. Noe av fremtidas behov for næringsareal kan løses ved å legge mer av dagens bakkeparkering i kjeller og bygge nye næringslokaler over disse. 11 av 11