Reguleringsplan del av Hovemoen. Planbeskrivelse. Sist revidert 6. april ASTO AS

Transkript

1 Reguleringsplan del av Hovemoen for nord PlanID 2005P1162E01 Planbeskrivelse Sist revidert 6. april ASTO AS

2 REGULERIN GSPLAN FOR DEL AV H OVEM OEN N ORD PLAN BESKRIVEL SE SIDE 3

3 REGULERIN GSPLAN FOR DEL AV H OVEM OEN N ORD PLAN BESKRIVELSE SIDE 3 IN N H OLD 1. TILTAKSHAVER OG BAKG RUN N FOR PLAN ARBEIDE T PLANOMRÅDET PLANPROSESSEN RAM MEBETI N GELSER PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLAN FORSLAGET Type Oppstartvarsel til reguleringsplan Oppdragsgiver: ASTO AS Utarbeidet av: Structor Lillehammer AS ved Harald Snippen Dato Revisjon Revisjon gjelder Forslag p lanbeskrivelse Justert etter offentlig ettersyn og gjennomgang med Lillehammer kommune.

4 REGULERIN GSPLAN FOR DEL AV H OVEM OEN N ORD PLAN BESKRIVELSE SIDE 4 1. TILTAKSH AVE R OG BAKGRU N N FOR PLAN ARBEID E T ASTO har i dette området en bygningsmasse med et samlet gulvareal på ca m2. Herav er ca m2 leid ut til Gausdal Landhandleri, og øvrige arealer til Megaflis, Møbelringen, Motek, Norfloor og Skog og Hage. Til sammen har disse bedriftene ca 180 ansatte og en omsetning på ca 560 mill.kr pr år. MegaFlis har varslet at det kan bli aktuelt å flytte virksomheten ut av Lillehammer, dersom ikke større lokaler kan fremskaffes på relativt kort tid. Det ble der for oppstartet et planarbeid for et nybygg på området mellom E6 og Dovrebanen, begrenset av Hovearmen og eksisterende jernbanegodsterminal. Imidlertid har Jernbaneverket gitt beskjed om at hele dette området må disponeres til en fremtidig driftsbanegård. P lanene om nybygg for MegaFlis måtte derfor skrinlegges. Et aktuelt område som kan klargjøres på relativt kort sikt, er området vist i skissen nedenfor. Her er det i gjeldende reguleringsplan avsatt et område til masseuttak/næringsformål. Dette er for li te til Megaflis sine behov, og arealet må derfor utvides. ASTO som grunneier ønsker å regulere og tilrettelegge området som er beskrevet ovenfor, slik at dette kan tilfredsstille arealbehovet for en virksomhet som MegaFlis, dvs en tomt på minimum 10 daa. ASTO har derfor starte t en reguleringsprosess for det aktuelle arealet. Krav om planprogram og konsekvensutredning fremgår av plan - og bygningslovens 4. Ved oppstart ble dette vurdert og det ble konkludert med at planarbeidet ikke utløser krav om planprogram og konsekvensutredning. O ppstartvarsel i hen hold til plan - og bygningsloven ble sendt ut 13. juli 2016, med frist for innspill den 31. august 2016, se kap 3. Ingen av innspillene var av en slik karakter at de har vesentlige følger for planarbeidet, og ASTO fremmer derfor forslag til reguleringsplan for området. Spørsmål til plan arbeidet kan rettes til: Lillehammer kommune ved Marthe Torset telefon Structor ved Harald Snippen telefon

5 REGULERIN GSPLAN FOR DEL AV H OVEM OEN N ORD PLAN BESKRIVELSE SIDE 5 2. P LAN O M RÅD E T Ved oppstart av planarbeidet nedenfor. ble ø nsket utvidelse av planert og regulert område skissert som i figuren e Det er i dag tatt ut masser og planert et område på ca 9 daa, av dette er ca 6 daa regulert til næringsformål i gjeldende reguleringsplan. For å få en hensiktsmessig tomteform, og en riktig størrelse for MegaFlis, er det ønskelig med en utvidelse av det planerte arealet med ca 1 daa, dvs en utvidelse av det regulerte området med ca 4 daa. Som følge av at nærings om rådet er noe utvidet mot øst, mot lokalveg/fv255, og skråningen ned mot vest er medtatt i formålet, er regulert område til næring nå på ca 12,7 daa, se figur nedenfor.

6 REGULERINGSPLAN FOR DEL AV HOVEMOEN NORD PLANBESKRIVELSE SIDE 6 3. PLAN PROSE SSE N 3.1 Oppstartmøte med Lillehammer kommune Oppstartmøte ble avholdt 11. mai Av spesielle forhold som ble tatt opp her, kan nevnes: Overflatevann kan ikke slippes ut i skråning en mot Lågendeltaet, vest for planområdet. Planen behandles som en mindre endring av gjeldende reguleringsplan. 3.2 Opp startvarsel O ppstart av plan arbeidet ble varslet i avisa GD den 13. juli 201 6, se utklipp til høyre. Samtidig ble det sendt ut varsel til aktuelle etater, naboer og grunneiere i n ærområdet. Frist for innspill var satt til 31. august Innspill til planarbeidet Det kom innspill til planarbeidet fra: 1. Fylkesmannen (FM) 2. Oppland Fylkeskommune (OFK) 3. Statens vegvesen (SVV) 4. Eidsiva 5. DN T Lillehammer Fylkesmannen (FM) Fylkesmannen anser ikke planarbeidet som en mindre endring av gjeldende reguleringsplan. Fylkesmannen mener a t reguleringsplanen må følge opp regional planbestemmelse i Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland. Fylkesmannen mener en regulering av området som allerede er utfylt kan være akseptabelt, men at en videre utfylling a nses som konfliktfylt i forhold til å ivareta friluftsverdier i området. En eventuell løsning kan være å regulere inn eksisterende sti med et parkbelte inn mot byggeområdet i planen. Kommentar fra tiltakshaver: Innspillene tas til følge. Det er en eksisterende sti i det aktuelle området, som ikke blir berørt av en utfylling. Stien er ikke vist i gjeldende arealplaner, men denne legges inn i reguleringsplanen med eget formål Oppland Fylkeskommune (OFK) Henviser til regionalplan for attraktive byer og tettsteder i Oppland når det gjelder retningslinjer og bestemmelser for varehandel, og forutsetter at disse blir lagt til grunn for utforming av planforslaget. Har ikke kjennskap til at planområdet er i konflikt med automatisk fredete kulturminner, og området er for en del planert allerede. Potensialet for funn av automatisk fredete kulturminner anses derfor ikke som så høyt at det er behov for registrering, jf. kulturminneloven 9. Tiltakshavers kommentar: Reguler ingsplanen må utformes i samsvar med Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland.

7 REGULERINGSPLAN FOR DEL AV HOVEMOEN NORD PLANBESKRIVELSE SIDE Statens vegvesen (SVV) Har ikke merknader til utvidelsen av næringsområdet Viser til at regional plan for attraktive byer og tettsteder må legges til grunn når bestemmelser om handel skal settes i planbestemmelsene. E6 Vingrom Ensby er under planlegging, og det vil bli etablert nytt kryss på Storhove. Ut ifra de skisser som nå foreligger, ser det ikke ut til at planområdet vil bli direkte berørt. Tiltakshavers kommentar: Reguleringsplanen utformes i samsvar med Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland Eidsiva Eidsiva Nett (EN) har eksisterende anlegg i områd et som vist på skissen til høyre, dvs langs eksisterende gang - sykkelveg øst i planområdet, langs Fv255. Det er sannsynligvis behov for en nettstasjon/trafo i området. Tiltakshavers kommentar: Det er etablert god dialog med Eidsiva vedrørende disse forhold DN T Lillehammer DN T Lillehammer gjør oppmerksom på at det på nordsida av eksisterende næringsområde går ut en merka turveg, som fører sørover gjennom Hovemoen og like til Strandtorget. Traseen er tenkt brukt i kommunens planer om en sammenhengende turveg videre til Sundgården og Fåberg. Ved ny regulering av det nordlige området er det viktig at det settes av en brei grønnstruktur rundt denne traseen. Tiltakshavers kommentar: Eksisterende sti er blir opprettholdt. Sti på vestsiden av det nye næringsområdet blir utbedret til en betydelig bedre standard enn den har i dag. 3.4 Offentlig høring av planforslaget Etter en vurdering av innkomne innspill, jfr pkt 3.3, ble det utarbeidet reguleringsplan. Planutvalget vedtok i møte (sak 65/16) å legge planen ut til offentlig ettersyn. Dette ble gjennomført i perioden til Det kom innspill til planarbeidet fra: 1. Fylkesmannen (FM) 2. Oppland Fylkeskommune (OFK) 3. N VE 4. Statens vegvesen (SVV) 5. Lillehammer kommune, tjenesteområde Vann og avløp Fylkesmannen (FM) Fylkesmannen anbefaler at kommunen endrer følgende i planforslaget: Ta ut formålet storvarehandel fra bestemmelsene Det bør r eguler es en bredere sone med grønnstruktur mot v est. Det stilles krav i rekkefølgebestemmelsene om at sti vest i planområdet opparbeides før det gis brukstillatelse til bebyggelsen. S tien bør reguleres inn oppe på kanten hele veien med en buffersone/parkbelte inn mot byggeområdet. Det kan være risiko for at masse sklir/ruller ned i skråningen mot Lågen. FM mener videre at planen burde behandles etter forskrift om konsekvensutredninger, da planområdet er på mer enn 15 daa.

8 REGULERINGSPLAN FOR DEL AV HOVEMOEN NORD PLANBESKRIVELSE SIDE 8 Kommentar fra tiltakshaver : Storvarehandel er tatt ut av bestemmelsene. Den grønne sonen mot vest er utvidet med ca 5 meter i søndre del av næringsområdet. Det er lagt inn rekkefølgebestemmelse hovedsak er en eksisterende sti. på etablering stien. Plassering av stien blir ikke endret, da dette i Selve næringsområdet er ca 12,7 daa. For å få en logisk avgrensing mot tilgrensende trafikkarealer og friområder, som inngår i tidligere reguleringsplan, ble medtatt et noe større område, totalt ca 18,2 daa. Tiltakshaver mener det er ikke er rimelig å hevde at dette utløser vurderin ger etter forskrift om konsekvensutredninger. Da er det eventuelt mer aktuelt å redusere planområdet til under 15 daa. Fare for utrasing av masse ned mot Lågen anses som liten ut fra grunnforholdene i området, men det er lagt inn en bestemmelse om at stab iliteten i skråningen skal vurderes i forbindelse med søknad om tiltak Oppland fylkeskommune (OFK) OFK påpeker at planforslaget åpner for storvarehandel mens kommuneplanen ennå ikke har definert slike områder. Formålet er imidlertid i samsvar med formåle ne i gjeldende reguleringsplan og bedrifter som er etablere i samme område, lengre sør. OFK vil derfor ikke motsette seg disse formålene i planforslaget. OFK stiller spørsmål ved sikkerhet mot utglidning og ras ut mot Lågen, og at det er trangt for stien i området. OFK ber forslagsstiller og kommunen om å vurdere en noe redusert parkeringsdekning, en komprimering av parkeringsplassen nå østsiden, og en mindre forskyvning av hele eller deler av ny bygningsmasse mot øst/sørøst. Området merkes FL er friluft sområde. Innenfor området kan drives plukkhogst eller forsiktig gjennomhogst dersom dette er nødvendig for å utvikle en stabil skogskjerm. OFK foreslår at bestemmelsen skjerpes noe ved å fastslå i tillegg at bestående trevegetasjon i hovedsak skal bli ståe nde, for å sikre skråningen mot utglidning, og som en vegetasjonsskjerm mot naturreservatet i Lågen. Kommentar fra tiltakshaver : Storvarehandel er tatt ut av bestemmelsene. Den søndre del av bygningsmassen er forskjøvet ca 5 meter mot øst, og antall park eringsplasser noe redusert. Stabiliteten på skråningen mot Lågen blir vurdert, jfr innspill/kommentar fra FM/tiltakshaver. Trevegetasjon i skråningen mot Lågen, dvs at denne i hovedsak skal bli stående, er tatt inn i bestemmelsene N VE N VE påpeker at ROS - a nalysen er for dårlig i forhold i forhold til flom, da det ikke er påpekt at området ikke var utsatt for flom i N VE mener også at skråningsstabilitet ut mot Lågen burde vært omtalt. Kommentar fra tiltakshaver : ROS - analysen er oppdatert i forhold til innspillet. Stabiliteten på skråningen mot Lågen blir vurdert, jfr innspill/kommentar fra FM/tiltakshaver Statens vegvesen (SVV) SVV tar opp forholdet til begrepet storvarehandel, tilsvarende det som er gjort av FM og OFK. SVV påpeker videre at byggegrenser mot FV255 og gang - sykkelveger må tegnes inn på plankartet. Kommentar fra tiltakshaver : Byggegrenser er lagt inn på plankartet Lillehammer kommune, Tjenesteområde Vann og avløp Har ingen kommentarer til utvidelsen, utover at det ligger til rette for tilkobling til offentlig vann og avløp. 3.5 Videre prosess og framdrift Planen skal behandles for andre gang i planutvalget, med vedtak om å sende planen til Kommunestyret for endelig vedtak. Kommunestyret vedtar planen og Lillehammer ko mmune sende r ut melding om dette, med klagefrist. Tiltakshaver kommune håper at reguleringsplanen kan andregangs - behandles i formannskapet og godkjennes av kommunestyret i april 2017.

9 REGULERIN GSPLAN FOR DEL AV H OVEM OEN N ORD PLAN BESKRIVELSE SIDE 9 4. RAM M E BE TIN GE LSE R 4.1 R egional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland De tte er en revisjon av fylkesdelplan for lokalisering av varehandel fra 2004 og de fylkeskommunale retningslinjer for stedsforming fra Planen skal bidra til å avklare lokalisering av handel og tjenestetilbud i fylket, og dermed skape forutsigbarhet for private aktører og offentlige myndigheter. Planen ble vedtatt av Fylkestinget den 15. juni 2016, og gjelder da i prinsipp foran kommuneplanens arealdel. I planen endres definisjonen fra planen, ved at møbler, samt hvite - og brunevarer mv, nå i kke r egnes som plass - og/eller transportkrevende varer. I planens kap 5.4, ledd 2, er plass - og/eller transportkrevende storvarehandel definert slik: varer og Regler for lokalisering av handelsvirksomhet er gitt i planens kap 5.4, ledd 3: For det aktuelle området i Hovemoen tillates ikke handelsvirksomhet definert som storvarehandel, på grunn av områdets lokalisering.

10 REGULERINGSPLAN FOR DEL AV HOVEMOEN NORD PLANBESKRIVELSE SIDE Gjeldende kommuneplan Utsnitt av kommuneplanens arealdel ( ) er vist til høyre, med forslag til planområde grovt avmerket. Området er avsatt til næringsformål (blått) og grøntstruktur/friområde (grønt). I tillegg gjelder hensynssone for friluftsliv, og området ligger innenfor restriksjonssone III for Korgen vannverk. N æringsområder ( 1.6) er delt inn i fire typer, N1 til N4. Det aktuelle området i nordre del av Hovemoen er spesifikt angitt under områdetype N2, dvs næringsarealer for kontor, service, og handel med såkalte tunge varer, definert som: motorkjøretøyer og landbruksmaskiner trelast og andre byggevarer varer fra planteskoler og hagesentre møbler, hvitevarer og brunevarer 4.3 Gjeldende reguleringsplan Utsnitt av gjeldende reguleringsplan 162, Hovemoen Nord, er vist til høyre, med fors l ag til plangrense grovt avmerket. O mrådet er regulert til infrastruktur (grått ), friluftsområde (grønt), og masseuttak/forretning/kontor/industri (skravert). Innenfor næringsarealet er handel tillatt med varegrupper som er plass - og transportkrevende, så som: Motorkjøretøyer og landbruksmaskiner Trelast og bygningsartikler Varer fra planteskoler/hagesentre Møbler H vitevarer og brunevarer Tilbehør beslektet med ovennevnte 4.4 Vurdering av behov for konsekvensutredning Krav om planprogram og konsekvensutredning fremgår av plan - og bygningslovens 4. Ved oppstart ble dette vurdert. Utvidelse av næringsarealet i forhold til gjeldende reguleringsplan skjer inn i et grøntområde som grenser inn mot Lågendeltaet naturreservat. Det er derfor vurdert om utvidelsen kan ha negative konsekvenser for dyrelivet na turreservatet, dvs fuglelivet. Ornitolog Jon Opheim har vurdert dette. Det aktuelle næringsarealet vannstanden i Lågen, og hans konklusjon er ut fra dette: ligger meter over «Under forutsetning av at det blir stående igjen en skjerm med skog i den bratte skråningen ned mot Lågen og Balbergvika mener jeg at tiltaket ikke vil få noen innvirkning på fuglelivet i Lågendeltaet naturreservat.» Det er ikke avdekket andre forhold som utlø ser krav om konsekvensutredning, og det ble derfor konkludert med at planarbeidet ikke utløser krav om planprogram og konsekvensutredning.

11 REGULERIN GSPLAN FOR DEL AV H OVEM OEN N ORD PLAN BESKRIVELSE SIDE P LAN FORSLAGE T 5.1 Illustrasjonsplan løsninger Skissen viser e t bygg på ca m2, samt: 1. Adkomst via eksisterende kryssområde fra 255 Gausdalsarmen. 2. Innkjøring for kunder, samtidig adkomst til kommunal pumpestasjon nord for området. 3. Innkjøring for varelevering, frakt av søppelcontainere etc 4. Parkering for kunder og ansatte 5. Et mindre område fo r snølager 6. Eksisterende turveg som opprettholdes 7. Eksisterende sti + noe ny trasé

12 REGULERINGSPLAN FOR DEL AV HOVEMOEN NORD PLANBESKRIVELSE SIDE Parkeringsplasser I kommuneplanens bestemmelser, del 2, 1.11, er det stilt krav til parkeringsplasser i forhold til bruksareal på bygg: Type areal Krav til parkering Areal i planen Krav antall plasser Kontor - og forretningsbygg 1,0 plass pr 60 m2 BRA ca m2 59 plasser Lager - og industribygg 1,0 plass pr 1 50 m2 BRA ca m2 1 5 plasser SUM Ca m2 74 plasser Noe lavere parkeringsdekning kan tillates i byggesaks behandlingen, ned mot 67 plasser. Min. 5 % av disse skal være tilpasset personer med nedsatt funksjonsevne Snø lager Området er på m2 og forutsettes etablert med tett dekke og tett kant rundt, med avrenning til et sluk, som så koples inn på overvannsystemet fra parkeringsplassene Håndtering av overflatevann Det har vært avholdt befaring sammen med representanter fra kommunens VA - avdeling for å se på aktuelle løsninger for bortledning av overflatevann. Konklusjonen ble en løsning hvor vann fra tette arealer, dvs veger, parkeringsplasser og snølager, samles og ledes mot sør, til en oljeutskiller. Deretter går dett e i en overvannsledning ned til Lågen, i en tidligere vegtrasé. Takvann betraktes som rent, og koples på samme ledning, etter oljeutskilleren Grønnstruktur turveg Dette er i hovedsak en eksisterende turveg, nærmest et tråkk. Sidebratt terreng gjør at det ikke er vurdert som aktuelt å utbedre stien, men denne ryddes for vegetasjon, og får således bedre fremkommelighet. Tilsvarende må da gjøres på den kommunale eiendommen nord for planområdet. I søndre del er det foreslått ny sti på en kort strekning, fo r å kople eksisterende sti inn på turvegen videre sørover i Hovemoen Øvrig infrastruktur Det legges opp til vannbåren varme, dvs fjernvarme fra Eidsiva. Elforsyning er lagt til nærområdet i forbindelse med tidligere utbygginger, og det er etablert god dialog med Eidsiva om dette. Kommunale vann - og avløpsledninger ligger i adkomstvegen ned til den kommunale pumpestasjonen, og det bør være relativt enkelt å kople seg på disse, eventuelt inn på ledninger som er lagt inn til eksisterende næringsarealer p å sørsiden av planområdet.

13 REGULERIN GSPLAN FOR DEL AV H OVEM OEN N ORD PLAN BESKRIVELSE SIDE Reguleringsplan FKI V 3 GS1 V 2 V Forretning/kontor/industri (FKI) Planforslaget er i stor grad basert på gjelde nde reguleringsplan for området, hvor Megaflis er etablert. Området for næring utvides, da dette jo er hovedformålet med planarbeidet. Området er på ca 12,7 daa. Som følge av at skråningen i vest inngår i formålet, ned til den regulerte stien, og at området er noe utvidet mot øst, er området større enn ca 10 daa, som ble anslått på et tidligere stadium. Det tillates plass - og transportkrevende handel, etter følgende definisjon: Plass - og/eller transportkrevende varehandel er handelsvirksomhet der den dominerende delen av vareutvalget når det gjelder oms etning, er biler, båter, landbruksmaskiner, trelast og større byggevarer, utsalg fra hagesentre og planteskoler. Handelskonseptet «Megaflis» anses for eksempel å falle innenfor denne definisjonen. Tillatt bebygd areal (BYA) er satt til 70% av tomtas areal, inklusive parkeringsarealer i henhold til kommunale parkeringsbestemmelser. Ubebygde arealer av tomta kan brukes til kjørearealer og parkering. Bygninger med flatt tak kan ha en gesimshøyde på inntil 12 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Bygni nger med saltak kan ha en mønehøyde på inntil 12 meter over gjennomsnittlig planert terreng Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg V1 og gangsykkelveg 1 (GS1) er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Veg V2 gir en sekundær forbindelse inn til nærings området hvor varelevering forutsettes å skje. GS2 er en justert og bedre utgave av løsningen i gjeldende plan, som følge av at V 2 er lagt inn i planen. Veg 3 er privat driftsveg for eier av områdene merket som friluftsformål. Vegen skal være åpen for alminnelig ferdsel som gangadkomst til friluftsområdene ned mot Lågen.

14 REGULERIN GSPLAN FOR DEL AV H OVEM OEN N ORD PLAN BESKRIVELSE SIDE Friluftsformål og turveg Dette er i hovedsak en eksisterende turveg som ligger i et regulert friluftsområde. I søndre del er det foreslått ny sti på en kort strekning, for å kople eksisterende sti inn på turvegen videre sørover i Hovemoen. Endelig plassering av denne skal skje i samråd med, og etter godkjenning av, Lillehammer kommune. Friluftsområdet er utover d ette i samsvar med gjeldende plan Arealbruk AR5 Arealene innenfor planområdet er fordelt slik: Formål Areal i daa Forretning/kontor/industri 12,71 Kjøreveg 0,68 Gang - sykkelveg 0,67 Annen veggrunn 2,64 Turveg 0,16 Friluftsformål 1,30 Sum 18,16 Reguleringsplan AR5 AR5 AR 5 Skog av h ø y bonitet Jorddekt fastmark AR5 AR 5

15 REGULERIN GSPLAN FOR DEL AV H OVEM OEN N ORD PLAN BESKRIVELSE SIDE KON SE KVE N SE R AV P LAN FORSLAGE T 6.1 Miljø Landskap Området er i dag ubebygd og ubenyttet, dvs det har vært brukt som snøtipp vinterstid. Utb ygging av næringsbygg, veger og parkeringsplasser vil påvirke landskapet og endre den visuelle opplevelsen av landskapet, mest lokalt, i liten grad vil dette gi en fjernvirkning. Viktigst i forhold til dette er at en forsøker å tilpasse nye anlegg til eksi sterende terreng og opprettholder vegetasjon i den g rad dette er mulig Kulturminner Det er ikke kjente, automatisk fredete kulturminner i området. Ettersom nesten hele området er planert allerede, anses potensialet for funn som lavt. Oppland Fylkeskommune, kultur arvenheten, har derfor konkludert med at det d erfor ikke vil være behov for arkeologisk registrering, jf. kulturminneloven 9, av området Naturmangfold Lågendeltaet naturreservat ligger nedenfor planområdet, men planens arealer er ik ke i konflikt med reservatet, og utbyggingen vil ikke påvirke reservatet eller dyrelivet i reservatet Landbruk Området er ikke brukt til landbruksformål Korgen vannverk Området ligger innenfor restriksjons sone III i Korgen vannverk, forurensing av vannkilden. men anses ikke å medf øre risiko for Håndtering av overflatevann utslipp i Lågen Løsning for overflatevann er beskrevet under punkt Overflatevann fra kjørearealer samles opp og går gjennom en oljeutskiller. Deretter går vannet, sammen med takvannet, via en ny ledning til Lågen. Vann fra tak/kjørearealer betraktes som rent, og slippes ut i en sterkt strømførende del av Lågen. Dette skal derfor ikke forringe vannkvaliteten i Lågen. 6.2 Samfunn Friluftsliv Området er noe brukt til friluftsliv og rekreasjon pr i dag, men utbyggingen vil i marginal grad påvirke slike interesser. Utbyggingen vil ikke endre på mulighetene for å utøve frilufts liv langs Lågen og reservatet Barn og unges interesser O mrådet er ikke brukt til lek etc Beredskap og samfunnssikkerhet En r isiko - og sårbarhetsanalyse (ROS - analyse) er gjennomfør t som del av planarbeidet. Det er ikke avdekket potensielle risikofaktorer av betydning for planarbeidet eller tiltak som følge av dette Trafikk og trafikkstøy Reguleringen, eller utbyggingstiltak som følge av denne, vil i liten grad påvirke den totale trafikksituasjonen i området. Det er ingen støyømfintlig bebyggelse i nærhet en som kan bli påvirket av tiltaket.