Saksframlegg. Saksb: Gunhild Stugaard Arkiv: PLAN 2005p162e01 16/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Gunhild Stugaard Arkiv: PLAN 2005p162e01 16/ Dato: REGULERINGSENDRING FOR DEL AV HOVEMOEN NORD - UTVIDELSE AV NÆRINGSAREAL. OFFENTLIG ETTERSYN... &&& Sett inn saksutredningen under &&& VEDLEGG: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Illustrasjonsplan, datert SAMMENDRAG: Hensikten med planen er å legge til rette for en utvidelse av næringsarealet på Hovemoen Nord. Byplansjefen anbefaler at privat forslag til reguleringsplan for del av Hovemoen Nord legges ut til offentlig ettersyn. FAKTA: Søker Structor fremmer på vegne av forslagsstiller/utbygger ASTO AS forslag til reguleringsplan for del av Hovemoen Nord. Planformål Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for utvidelse av næringsarealet tilknyttet eksisterende næringsvirksomheter på Hovemoen. Bakgrunnen er i utgangspunktet å få reetablert virksomheter som allerede er i området og som har behov for større plass. Reguleringen gjelder utvidelse av dagens reguleringsformål for området. Det betyr mulighet for handelsvirksomhet definert som tunge varegrupper eller plass- og transportkrevende i kommuneplanens arealdel. Området kan klargjøres på relativt kort sikt, noe som er viktig for å imøtekomme løpende næringslivsinteresser. Området er i gjeldende reguleringsplan avsatt til masseuttak/næringsformål, men det avsatte arealet er for lite i forhold til den planlagte virksomheten sitt behov og arealet må derfor utvides.

2 Planstatus/plangrunnlag Regional plan for attraktive byer og tettsteder i Oppland Planen skal bidra til å avklare lokalisering av handel og tjenestetilbud i fylket, og dermed skape forutsigbarhet for private aktører og offentlige myndigheter. Planen ble vedtatt av Fylkestinget , med rettskraftige bestemmelser. Disse gjelder da i prinsippet foran kommuneplanens arealdel som er av eldre dato. I planen endres definisjonen fra tidligere fylkesdelplan for lokalisering av varehandel ved at møbler, hvite - og brunevarer mv. nå ikke regnes som plass- og/eller transportkrevende varer. I tillegg er begrepet «storvarehandel» innført. Storvarehandel er handelsvirksomhet der den dominerende delen av vareutvalget når det gjelder omsetning er møbler, hvitevarer, brune varer og deler og utstyr til motorkjøretøy, og hvor virksomheten er over 1500 kvm BRA. I planen gis egne bestemmelser for storvarehandel i Lillehammer. Her er angitt at storvarehandel kan ligge utenfor sentrum, under blant annet forutsetning om at det er avsatt egne områder for dette i kommuneplanen. Gjeldende kommuneplan I kommuneplanens arealdel er området er avsatt til næringsformål og en mindre del til grøntstruktur/friområde. I tillegg gjelder hensynssone for friluftsliv, og området ligger innenfor restriksjonssone III for Korgen vannverk. Næringsområder i kommuneplanen er delt inn i fire typer, N1 til N4. Det aktuelle området i nordre del av Hovemoen er angitt under områdetype N2, dvs næringsarealer for kontor, service, og handel med såkalte tunge varer, definert som: motorkjøretøyer og landbruksmaskiner trelast og andre byggevarer varer fra planteskoler og hagesentre møbler, hvitevarer og brunevarer Arealformålet er i samsvar med gjeldende kommuneplan og anses også å imøtekomme bestemmelsen i regional plan for storvarehandel ved at området er avsatt til alle disse varegruppene i gjeldende kommuneplan. Gjeldende reguleringsplan I gjeldende reguleringsplan Hovemoen Nord, vedtatt er området er regulert til masseuttak/forretning/kontor/industri, friluftsområde og vegformål. Innenfor næringsarealet er handel tillatt med varegrupper som er plass- og transportkrevende, herunder: Motorkjøretøyer og landbruksmaskiner Trelast og bygningsartikler Varer fra planteskoler/hagesentre Møbler Hvitevarer og brunevarer (f.eks. Megaflis) Tilbehør beslektet med ovennevnte (f.eks. Megaflis) De etablerte virksomhetene i området anses å ligge innenfor disse varegruppene, og det tas sikte på å videreføre disse bestemmelsene i ny reguleringsplan.

3 Vurdering av behov for konsekvensutredning Krav om planprogram og konsekvensutredning fremgår av plan- og bygningslovens 4. Utvidelse av næringsarealet i forhold til gjeldende reguleringsplan skjer inn i et grøntområde som grenser inn mot Lågendeltaet naturreservat. Det er derfor vurdert om utvidelsen kan ha negative konsekvenser for dyrelivet i naturreservatet, dvs fuglelivet. Konklusjonen er at under forutsetning av at det blir stående igjen en skjerm med skog i den bratte skråningen ned mot Lågen og Balbergvika vurderes tiltaket ikke til å få noen innvirkning på fuglelivet i Lågendeltaet naturreservat. Det er ikke avdekket andre forhold som utløser krav om konsekvensutredning, og det er derfor konkludert med at planarbeidet ikke utløser krav om planprogram og egen konsekvensutredning etter forskriften. Beliggenhet/Planområdet Planområdet ligger i Hovemoen, nord for Gausdal Land sin virksomhet. Området er totalt på ca 18 daa. Av dette er næringsformålet på ca. 12,7 daa. Det er i dag tatt ut masser og planert et område på ca 9 daa, av dette er ca 6 daa regulert til næringsformål i gjeldende reguleringsplan. Utvidelsen utover det planerte arealet er på ca. 1 daa, dvs. en utvidelse av det regulerte arealet med ca. 4 daa. Planprosess Krav om planprogram og konsekvensutredning fremgår av plan- og bygningslovens 4. Ved oppstart ble dette vurdert og det ble konkludert med at forslag til reguleringsendring ikke ville omfattes av forskrift om konsekvensutredning og dermed utløse krav til planprogram og egen konsekvensutredning, men at dette skulle vurderes nærmere i utarbeidelsen av planforslaget. Oppstartmøte ble avholdt Spesielle forhold som ble tatt opp her var: Overflatevann kan ikke slippes ut i skråningen mot Lågendeltaet, vest for planområdet. Vurdering av om planen kunne behandles som en mindre endring av gjeldende reguleringsplan. Lillehammer kommune og tiltakshaver mente i utgangspunktet at planen innebærer relativt små endringer av gjeldende reguleringsplan, og at planen kunne behandles og godkjennes administrativt, i henhold til delegasjonsreglementet. Etter innspill fra Fylkesmannen er dette frafalt, dvs. at planen får en prosess med politisk behandling. Oppstartvarsel ble annonsert i Avisa GD og sendt ut til berørte myndigheter, interessenter og naboer , med frist for innspill den Det kom innspill til planarbeidet fra Fylkesmannen, Oppland Fylkeskommune, Statens vegvesen, Eidsiva og DNT Lillehammer. Innspillene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i vedlagte planbeskrivelse.

4 Planforslaget Arealregnskap Arealene innenfor planområdet er fordelt slik: Formål Areal i daa Forretning/kontor/industr 12,71 i Kjøreveg 0,68 Gang-sykkelveg 0,67 Annen veggrunn 2,64 Turveg 0,16 Friluftsformål 1,30 Sum 18,16 Reguleringsformålet Planforslaget er i stor grad basert på gjeldende reguleringsplan for området. I henhold til tidligere reguleringsplan, overordnede føringer gitt i den regionale planen og kommuneplanens arealdel, tillates handel med varegrupper som er definert som plass- og transportkrevende varer og storvarehandel: motorkjøretøyer og landbruksmaskiner trelast og bygningsartikler varer fra planteskoler og hagesenter møbler, hvitevarer og brunevarer tilbehør, varer beslektet med gruppene ovenfor Tillatt bebygd areal (BYA) er satt til 70 % av tomtas areal, inklusive parkeringsarealer i henhold til kommunale parkeringsbestemmelser. Ubebygde arealer av tomta kan brukes til kjørearealer og parkering. Bygninger med flatt tak kan ha en gesimshøyde på inntil 12 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Bygninger med saltak kan ha en mønehøyde på inntil 12 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Illustrasjonsplan løsninger Illustrasjonsplan og bildedokumentasjon finnes i vedlagte planbeskrivelse. Skissen viser et bygg på m 2, samt: 1. Adkomst via eksisterende kryssområde fra 255 Gausdalsarmen 2. Innkjøring for kunder, samtidig adkomst til kommunal pumpestasjon nord for området 3. Innkjøring for varelevering, frakt av søppelcontainere etc 4. Parkering for kunder og ansatte 5. Et mindre område for snølager 6. Eksisterende turveg som opprettholdes 7. Eksisterende sti + noe ny trasé Atkomst og vegsystem Hovedatkomsten til området er via kryssområdet fra Fv 255 Gausdalsvegen inn mot Hovemoen.

5 Veg V1 og gangsykkelveg 1 (GS1) er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Veg V2 gir en sekundær forbindelse inn til næringsområdet hvor varelevering forutsettes å skje. GS2 er en justert og bedre utgave av løsningen i gjeldende plan, som følge av at V2 er lagt inn i planen. Veg 3 er privat driftsveg for eier av områdene merket som friluftsformål. Vegen skal være åpen for alminnelig ferdsel som gangadkomst til friluftsområdene ned mot Lågen. E6 Vingrom Ensby er under planlegging, og det vil bli etablert nytt kryss på Storhove. Ut ifra de skisser som nå foreligger, ser det ikke ut til at planområdet vil bli direkte berørt. Parkering I kommuneplanens bestemmelser, er det stilt krav til parkeringsplasser i forhold til type og bruksareal på bygg: Areal Krav Type areal Krav til parkering i planen antall plasser Kontor- og forretningsbygg 1,0 plass pr 60m2 BRA ca m2 59 plasser Lager- og industribygg 1,0 plass pr 150 m2 BRA ca m2 15 plasser SUM Ca m2 74 plasser Parkeringskravene forutsettes ivaretatt i fremtidige utbyggingsplaner. Illustrasjonsplanen som viser 78 plasser dokumenterer at parkeringskravet kan tilfredsstilles. Snølager Området for snølager er på m 2 og forutsettes etablert med tett dekke og tett kant rundt, med avrenning til et sluk, som koples inn på overvannsystemet fra parkeringsplassene. Håndtering av overflatevann Avrenning fra tette arealer samles og ledes til en oljeutskiller. Deretter går vannet, sammen med takvannet, via en ny overvannsledning til Lågen. Øvrig infrastruktur Det legges opp til vannbåren varme, dvs fjernvarme fra Eidsiva. Elforsyning er lagt til nærområdet i forbindelse med tidligere utbygginger, og det er etablert dialog med Eidsiva om dette. Kommunale vann- og avløpsledninger ligger i adkomstvegen ned til den kommunale pumpestasjonen, og det er en forutsetning at utbyggingsprosjektene må kople seg på disse, eventuelt inn på ledninger som er lagt inn til eksisterende næringsarealer på sørsiden av planområdet. Friluftsliv

6 Området er noe brukt til friluftsliv og rekreasjon pr i dag, men utbyggingen vil i marginal grad påvirke slike interesser. Utbyggingen vil ikke endre på mulighetene for å utøve friluftsliv langs Lågen og reservatet. Grønnstruktur og turveg Eksisterende stier/turveger blir opprettholdt. Det er en eksisterende sti i det aktuelle området, som ikke blir berørt av en utfylling. Denne legges inn i reguleringsplanen med formål friluftsområde. Sti på vestsiden av det nye næringsområdet blir utbedret til en betydelig bedre standard enn den har i dag. I søndre del er det foreslått ny sti på en kort strekning, for å kople eksisterende sti inn på turvegen videre sørover i Hovemoen. Endelig plassering av denne skal skje i samråd med, og etter godkjenning av, Lillehammer kommune. Friluftsområdet er utover dette i samsvar med gjeldende plan. Landskap Området er i dag ubebygd. Det har vært brukt som snøtipp vinterstid. Utbygging av næringsbygg, veger og parkeringsplasser vil påvirke landskapet og endre den visuelle opplevelsen av landskapet, mest lokalt, i liten grad vil dette gi en fjernvirkning. Kulturminner Det er ikke kjente, automatisk fredete kulturminner i området. Ettersom nesten hele området er planert allerede, anses potensialet for funn som lavt. Naturmangfold Lågendeltaet naturreservat ligger nedenfor planområdet, men planens arealer er ikke i konflikt med reservatet, og utbyggingen vil ikke påvirke reservatet eller dyrelivet i reservatet. Landbruk Området er ikke brukt til landbruksformål. Korgen vannverk Området ligger innenfor restriksjonssone III i Korgen vannverk. Tiltaket anses ikke å medføre risiko for forurensing av vannkilden forutsatt nevnte overvannshåndtering og tilkopling til offentlig VA-nett. Trafikk og trafikkstøy Reguleringen, eller utbyggingstiltak som følge av denne, vil i liten grad påvirke den totale trafikksituasjonen i området. Det er ingen støyømfintlig bebyggelse i nærheten som kan bli påvirket av tiltaket. ROS-analyse En risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) er gjennomført som del av planarbeidet. Det er ikke avdekket potensielle risikofaktorer av betydning for planarbeidet eller behov for tiltak som følge av dette. Utfyllende opplysninger For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse.

7 VURDERING: Byplansjefen har ingen merknader til planprosessen så langt, og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å legges ut til offentlig ettersyn. Nedenfor følger faglige kommentarer til sakens mest sentrale problemstillinger. Reguleringsformålet I administrasjonens vurdering legges det vekt på at dette er en mindre utvidelse av allerede eksiterende næringsareal, at formålet er i samsvar med gjeldende kommuneplan og reguleringsplan, samt at prosjektet vil bidra til en bedre løsning for turstien med avgrensning og bearbeiding av denne. I regional plan tillates etablering av storvarehandel på egne områder avsatt til dette i kommuneplanen forutsatt at det er kollektivdekning og så nær sentrum som mulig. Kommuneplanen har avsatt området til mulig storvarehandel, og formålet anses da å være i tråd med bestemmelsen i regional plan. Lillehammer kommune vil, på grunn av endra rammebetingelser/forutsetninger med blant annet økt arealbehov til ny driftsbanegård og framføring av 4-felt E6 få redusert sine mest attraktive næringsarealer betydelig. Transformasjon av bydel Nord går langsomt og det er utfordringer å kunne tilby store nok næringsarealer raskt innenfor byggesonen. På denne bakgrunn er det nødvendig å kunne finne løsninger innenfor de gitte betingelser. Denne utvidelsen vil sikre at allerede etablerte virksomhet får mulig til å fortsette sin utvikling på Lillehammer, og opprettholde arbeidsplasser i tilknytning til virksomheten. Ved igangsatt revisjon av kommuneplanen vil vi midlertid legge til grunn nye føringer i regional plan når det gjelder endra definisjoner og avgrensning av storvarehandel. Trafikkforhold Det er god og oversiktlig adkomst fra Rv.255 til næringsområdet. Det bør vurderes å stramme opp kryssløsningen inn på næringsarealet noe, alternativ med kun en atkomst, slik at trafikkbildet framstår ryddig og oversiktlig. Friluftsliv og rekreasjon Planendringen vil ikke redusere muligheten for bruk av turvegnettet på Hovemoen. Det forutsettes at vegetasjonsskjermen mellom turstien og det utvidede næringsarealet opprettholdes. Det bør vurderes om det skal legges inn et smalt parkbelte mot byggeområdet i planen, alternativt at det settes en byggegrense mot stien i næringsformålet. Øvrig del av turtraseen vil ikke bli berørt direkte og byplansjefen mener den videre traseen er sikret gjennom grønnstrukturformålet i kommuneplanen. Landskap Hovemoen-området er i dag preget av grusuttak og næringsvirksomheter. I en arealbruksplan for Hovemoen (utarbeidet september 2005) ble det vektlagt å opprettholde eksisterende grønnstruktur mot Lågen, og i tillegg sikre noen grønne hovedstrukturer øst-vest gjennom området for lokal skjerming mellom virksomhetene. Det ble utarbeidet en prinsippskisse som viser slike strukturer i framtidige næringsområder på Hovemoen. Grønnstrukturene rundt det

8 utvidede næringsarealet er viktige i denne sammenheng. Nye næringsanlegg må innpasses i på en slik måte at ikke viktige landskaps- og grønnstrukturer brytes. Det er derfor viktig denne utbyggingen innpasses i eksisterende terreng. Det er ønskelig å utvide det planerte arealet med ca. ett daa for å få en hensiktsmessig tomteform og en riktig størrelse for det planlagte prosjektet. Byplansjefen mener dette er den maksimale utvidelsen av det planerte arealet som kan tillates og at eksisterende vegetasjon i størst mulig grad må opprettholdes. Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert automatisk freda kulturminner eller verneverdige kulturminner fra nyere tid innenfor planområdet. Potensialet for slike funn er alltid til stede, men vurderes som lite her. Naturmangfoldloven Virkning på biologisk mangfold er vurdert ut fra Naturmangfoldloven Etter kommunens vurdering er det svært begrenset potensiale for sårbare/krevende arter i tilknytning til arealet som omdisponeres, og kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig. Grunnforhold/skred/flom Grunnforholdene er vurdert å være stabile i området. Området er lite rasutsatt, og det er ikke registrert ras i nyere tid. Det er lite sannsynlig at tiltak i forbindelse med planen vil utløse ras eller flom. Dette er det også konkludert med i ROS-analysen. ROS-analyse Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført for planen. Relevante ROS-temaer er vurdert og hensyntatt i planforslaget. ROS-analysen avdekker ingen spesielle forhold som vil være til hinder for gjennomføring av planen. Det henvises til vedlagte ROS-analyse for nærmere beskrivelse av temaer, metodikk og risikovurdering. KONKLUSJON: Planforslaget viderefører i all hovedsak formål og plangrep fra gjeldende overordna planer og gjeldende reguleringsplan. Byplansjefen anbefaler at forslag til reguleringsendring for del av Hovemoen Nord med formål å utvide næringsarealet legges ut til offentlig ettersyn. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til... &&& Sett inn saksutredningen over &&& ::: &&& Sett inn innstilling /vedtak under &&& V E D T A K : Forslag til reguleringsendring for del av Hovemoen Nord, med planbeskrivelse datert , plankart datert og bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Inger Stubsjøen Gunhild Stugaard

9 Byplansjef Saksbehandler ::: &&& Sett inn innstilling /vedtak over &&&