DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV SANDVIKALANDET GBNR. 78/4 MED FLERE, 1.GANGSBEHANDLING.

Transkript

1 Arkivsak-dok. 13/ Saksbehandler Henry Hvalvik Saksgang Teknisk utvalg Møtedato DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV SANDVIKALANDET GBNR. 78/4 MED FLERE, 1.GANGSBEHANDLING. Rådmannens innstilling Teknisk utvalg befarte området forut for behandlingen. Teknisk utvalg har vurdert forslag til Detaljplan for Sandvikalandet med bestemmelser og planbeskrivelse datert , kommentarer og synspunkter på dette. Teknisk utvalg anbefaler den framlagte forslag med følgende endringer / justeringer: 1. Hyttetomt BFF 12 tas ut av planen og endres til LF Byggeformålsgrense for bygd eiendom som berører belte for sårbare naturtyper endres / reduseres til å unngå beltet. Dette gjelder BFF Vegbredden økes til 4.0 meter for fellesvegene. Det vises snu / vendeplasser i vegenes avslutninger. Det avsetter mer trafikkareal i omleggingstrassen. Formål justeres på ny hyttetomt BFF Det avsettes betydelig mer areal i LL 1 ved planlagt lagerbygg for hensetting av båthengere og vinteropplag for båt. Parkeringer holdes fri for opplag. 5. Parkering PA 2 reduseres i omfang og offentlig tursti innpasses i kant av denne. 6. Bestemmelsenes fjernes / endres. 7. Bestemmelsenes utvides med at tilstøtende areal i vest skal nyttes til henstilling av båthengere og båtopplag. 8. Det presiseres nærmere om høgspenningsanlegg / fare i bestemmelsenes 7.2 Etter at planen er rettet legges planen ut til offentlig ettersyn i henhold til regler for dette. Vedlegg 1. Varslingsannonse datert 2. Forslag til planbeskrivelse datert Forslag til bestemmelser datert

2 2 4. Forslag til plan datert Kartutsnitt av sårbare naturtyper under vann 6. Utsnitt av sjøkart Referanser i saken 1. Gjeldende reguleringsplan plan id 100 godkjent Plan og bygningsloven. Tiltakshaver: Tove og Per Stian Tangerud Forslagstiller: Asplan Viak v/aud Wefald. Bakgrunn: Arbeidet med reguleringsplanen er gjennomført av Asplan Viak AS i samarbeid med Arkitekt Henning Karlsen og fremmes på vegne av Tove og Per Stian Tangerud. Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for fortetting med fritidsbebyggelse innenfor eiendommen 78/4. Planområdet er med unntak av et lite areal i nordøst sammenfallende med gjeldende reguleringsplan for området. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte / forhåndskonferanse Møte ble avholdt I møtet deltok Henning Karlsen for forslagsstiller, Henry Hvalvik og Eva S. Andersen fra Bamble kommune. Det fremgår av referatet at intensjonen med planarbeidet er å gjentette til hytteformål/boliger. Forhåndsvarsling Varsel om oppstart ble kunngjort i TA og forhåndsvarsel ble sendt ut pr. brev og epost til berørte og regionale myndigheter den Området som ble varslet omfattet også eiendommen gbnr. 78/8. Planforslaget omfatter imidlertid ikke denne eiendommen. Avklaringer med offentlige myndigheter Det har ikke vært ansett som et behov for avklaringer med regionale myndigheter. Det har vært avholdt et møte med planavdelingen i Bamble kommune hvor utkast til plankart og bestemmelser ble drøftet. På grunnlag av tilbakemeldinger som ble gitt, er det gjort en ny vurdering av byggeområdenes utstrekning og avgrensing. Dette gjelder både eksisterende områder og forslag til nye byggeområder.

3 3 Saksfremstilling Planstatus Kommuneplanens arealdel Planområdet er i gjeldende kommuneplan vist som byggeområde / område som omfattes av gjeldende reguleringsplan, se figur 2. Områdene som nå foreslås tatt i bruk til utbygging av fritidsbebyggelse er i gjeldende reguleringsplan avsatt til landbruksformål eller spesialområde friluftsliv. Det meste av planområdet inngår i gjeldende reguleringsplan nr En mindre del med adkomst i nordøst inngår i plan nr Figur 1. Utsnitt av kommuneplanens arealdel.

4 4 Gjeldende reguleringsplaner Planområdet omfattes av gjeldende reguleringsplan, plan nr. 100, Sandviklandet vedtaksdato og vil ved stadfesting erstatte denne. Figur 2. Gjeldende reguleringsplan Sandviklandet, vedtatt Figur 3. Gjeldende reguleringsplan Stranda nr. 183, vedtatt omfatter kjøreadkomst til området.

5 5 Konsekvensutredning Det er i oppstartsmøte avklart at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning. Det er forutsatt at naturmangfold og kulturminner skal utredes. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet i kommunen Planområdet ligger i Sandviklandet på yttersiden av fv. 208, Valleveien og strekker seg ut til Trosbyfjorden. Figur 4. Planområdets beliggenhet. Eksisterende bebyggelse Området er i dag bebygget med 4 boliger og 25 hytter. Med unntak av tidligere gårdsbebyggelse, er hytter og hus plassert høyt i terrenget eller helt i sjøkanten.

6 6 Veg- og trafikkforhold Planområdet har adkomst fra Vallevegen i nord via privat veg som går over eiendommen 77/1. Adkomstvegen er regulert. Adkomstveg går gjennom tunet på boligeiendommen 78/10. Vann og avløp Det er etablert nytt vann- og avløpsanlegg i området. Alle hytter og hus er tilknyttet dette. Kyststi Planområdet krysses av kyststien som går mellom Valle og Trosby. Figur 5 Kyststi Terrengforhold, landskap, vegetasjon Arealet er kupert. Hovedformen er skrånende mot sør/sørøst. Det er meget gode solforhold. Vegetasjonen er variert, med til dels frodig og tettvokst skog i de lavereliggende partiene. Toppene har tynt jordlag og skrinn kystpåvirket furuvegetasjon. Markslagskart for eiendommen 78/4 viser at nær halve arealet består av uproduktiv skog, mens de lavereliggende områdene har skog av middels bonitet. Sentralt i området ligger et jorde med størrelse 2,2 daa. Dette dyrkes ikke i dag og er under gjengroing.

7 7 Figur 6. Gårdskart for eiendommen 78/4. Kilde Skog og landskap Figur 7. Bilder fra området, t.v. sjøutsikt fra toppene, t.h. lauvskog i rennene ned mot sjøen

8 8 Figur 8. Bilder fra området, t.v. jorde sentralt i området, t.h. opparbeidet sti mot sjøen. Grunnforhold Store deler av planområdet har fjell i dagen og stedvis tynt dekke. Det sentrale partiet i midten med dyrka mark består av tynt lag med marine avsetninger. Vurdert som byggegrunn har planområdet enkle grunnforhold. Figur 9. Løsmassekart, kilde NGU Miljøbelastninger Det er ikke kjennskap til forurensning i grunnen. Det er ikke støykilder i området.

9 9 Figur 10. Eiendomsgrenser og gårds- og bruksnummer INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER kommentert av forslagstiller: Offentlige høringsinstanser Statens vegvesen, brev av Statens vegvesen ber om at adkomstveg blir en del av reguleringsplanen. Krav til sikt i kryss med vallevegen er 6x84m i begge retninger. Frisiktsonene skal vises på plankartet og det skal knyttes bestemmelser til sonene. Det må gjøres en vurdering av skoleveg og det er trolig behov for busslommer på begge sider av fylkesvegen. Kommentar til merknaden fra planansvarlig: Adkomstveg er regulert i tilstøtende reguleringsplan. Det er regulert inn frisiktsoner med størrelse 4x64 m. Det ligger godt til rette for utvidelse av frisiktsonene fordi trasé for avløpsanlegg følger fylkesvegen på denne siden. Det er tatt inn bestemmelse om at det må dokumenteres at krav til sikt fra Statens vegvesen er tilfredsstilt, i kryss mellom adkomstveg og FV208, før nye boliger eller hytter kan tas i bruk.

10 10 Planen legger bare opp til en ny bolig. Tiltak for sikker skoleveg må ses i sammenheng med detaljregulering av boligområder som er regulert i tilstøtende reguleringsplan. Telemark Fylkeskommune, brev av Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med reguleringsplanforslaget. Fylkeskommunen vurderer det imidlertid som sannsynlig at slike kan være bevart og at det må utføres en arkeologisk registrering. Det er allerede gjennomført en registrering, men denne var begrenset til vann- og avløpstrasé. Fylkeskommunen kjenner ikke til nyere tids kulturminner i området. Det påpekes at blanding av fritidsboliger og hytter er en dårlig løsning for alle parter. Det må gjennom planprosessen tas tilstrekkelig hensyn til ulike grupper behov. RPR for barn og unge må legges til grunn for planarbeidet og leke- og oppholdsarealer skal legges til områder som er skjermet for trafikk og forurensing. Kommentar til merknaden fra planansvarlig: Det er gjennomført arkeologisk registrering og det ble ikke registrert automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket. Omfanget av nye boliger er redusert til en ny bolig i direkte tilknytning til eksisterende bolig. Fylkesmannen i Telemark, brev av Fylkesmannen viser til statlige planretningslinjer for kystkommunene i Oslofjordregionen. Nye bygninger skal trekkes så langt unna sjøen som mulig. Utbyggingstiltak skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Ytterligere privatisering og gjentetting av strandarealer skal unngås og allmenn tilgang til sjøen skal vektlegges. Trasé for kyststi bør sikres gjennom planen. Viser til at det er behov for nye utredninger vedr. naturmangfold og naturverdier og bemerker at det er opplyst at det skal gjennomføres i referat fra oppstartmøte og varsel om oppstart. Fylkesmannen ber om at en vurderer å samle enkeltbryggene ut fra hytteeiendommene i strandkanten i felles bryggeanlegg. Kommentar til merknaden fra planansvarlig: Det foreslås ikke nye inngrep som medfører ytterligere privatisering og gjentetting av strandarealer. Det legges ikke opp til tiltak i 100-metersbeltet på land langs sjøen. Eksisterende brygger som var regulert i gjeldende plan videreføres. Øvrige brygger samles i utvidet båthavn. Trasé for kyststi er vist på plankartet og sikret gjennom bestemmelsene. Administrasjonens syn: 100 meters belte er angitt i planen. Det er utfra særlige grunner vist tiltak innenfor 100 meters grense fra sjø. Det kommenteres senere. Når det gjelder båtplasser løses det ved en større felleshavn. De private strandbryggene til hytter langs strandsonen er i planen opprettholdt. Strandlinjen langs hyttebelte øst for felleshavn vises med grøntstruktur LF 3. Dette er endring utfra gjeldende plan.

11 11 Kystverket Sørøst, brev av Kystverket Sørøst har ingen vesentlige merknader til oppstartsmeldingen. Direkte berørte parter og naboer Per Lauritsen og Finn Th. Sletten v/kjell Sletten, epost av Opplyser om at det er kjøpt tilleggsareal til eiendommen 78/73. Ber om at arealet blir lagt inn med formål fritidsbebyggelse. Kommentar til merknaden: Anmodningen er fulgt opp i planforslaget. Bamble turlag v/ Kai Sæteren og Steinar Skilhagen, brev av Bamble Turlag har opparbeidet og merket kyststi gjennom planområdet. Ber om at stien innarbeides i plandokumentene. Kommentar til merknaden: Anmodningen er fulgt opp i planforslaget. Liv Astrid og Bjørn Kolle, brev av Som nabo langs strandlinjen i vest ønsker de informasjon om planarbeidet og mulighet til å komme med merknad når dette konkretiseres. Kommentar til merknaden: Tas til orientering.

12 12 Beskrivelse av planforslaget Avgrensning av planområdet Figur 11. Planens begrensning Planen Planens navn er: Detaljregulering for Sandvikalandet, plan id 243. Planforslaget består av: Plankart med målestokk og dato 2. juni 2015 Reguleringsbestemmelser datert 2. juni 2015 Planbeskrivelse med foto og illustrasjoner (dette dokumentet) ROS-analyse 2. juni 2015 Notat med naturfaglig vurdering datert 2. juni 2015 Illustrasjonsplan med snitt datert 2. juni 2015 I tillegg er varslingsliste, varslingsbrev, varslingsannonse og kopi av merknader vedlagt saken.

13 13 Hensikten med planen Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for fortetting med fritidsbebyggelse. Det er en forutsetning at det ikke skal gjøres nye tiltak i 100-metersbeltet mot sjøen. Forhold til gjeldende reguleringsplan Innhold i gjeldende plan, stadfestet i 1992, er videreført i planforslaget som nå legges fram. I hht gjeldende reguleringsbestemmelser er omriss av eksisterende hytte er å betrakte som byggegrense. Dette innebærer at det ikke kan etableres nye bygninger eller at eksisterende hytter kan utvides innenfor arealene som er regulert til fritidsbebyggelse. Tillatt bebyggelse innenfor de regulerte byggeområdene begrenses til det som er angitt med nummerering på plankartet. Figur 12. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan. Planen legger ikke til rette for ny bebyggelse innenfor arealene som er regulert til fritidsbebyggelse. Omriss av eksisterende hytte er å betrakte som byggegrense. Nye hytter er vist med egen signatur på plankartet fra 1992 (tomtene 24-27). Det er gjort en ny vurdering av byggeområdenes utforming og størrelse. Flere av områdene strekker seg langt på utsiden av hyttenes nærområder. Grensene er i ulik grad sammenfallende med gjeldende eiendomsgrenser. Byggeområdene foreslås derfor justert slik at de i hovedsak omfatter hyttene med tilstøtende tomteareal hvor det er gjort tiltak med opparbeiding. I gjeldende plan er arealene mellom byggeområder for fritidsbebyggelse i sør regulert som spesialområde friluftsområde, mens resten av arealet som grenser opp mot boligbebyggelsen i nord er vist som landbruksområde. Dette foreslås endret ved at det meste av området reguleres som LNF - landbruksformål, mens arealene langs sjøen og stiene som fører ned til felles badeplass og båthavn reguleres som LNF-friluftsformål. Det samme gjelder trasé for kyststi som krysser arealet. Administrasjonens syn: Vi mener det er et riktig plangrep i et gjentettingsområde med varierende terreng og landskap. Byggeområde- og formålsavgrensning vil bidra til en samling av byggeaktivitet i

14 14 det naturlige bruksarealet til hytta. Samtidig forsterkes arealformålet med LNF friluftsformål nær kysten. Planen fra 1992 viser brygger ut fra 5 av hytteeiendommene. Disse foreslås videreført, men justert i forhold til det som faktisk er utført. Figur 13 Hytterekka mot vannet med brygger på utsiden. Bryggene er faste konstruksjoner. Vurdering av potensiale for fortetting med fritidsbebyggelse Den etablerte fritidsbebyggelsen er lagt til de høyeste toppene med utsikt mot sjøen og langs store deler av strandlinja. Det er opparbeidet flere veger og parkeringsplasser som deler opp området. Kyststien mellom Valle og Trosby krysser området i øst/vestlig retning. Det er tilrettelagt parkeringsplass for dagparkering. Denne ligger i tilknytning til kyststien og med forbindelse til stier som fører ned til sjøen med opparbeidet badestrand og båthavn. Med unntak av kyststien og stiene mot sjøen bærer området lite preg av bruk til friluftslivsformål. Det vurderes at det ligger godt til rette for fortetting med fritidsboliger ut fra følgende prinsipper: Nye hytter skal bruke samme adkomst fra Vallevegen som eksisterende hytter. Det legges i meget begrenset grad opp til nye veganlegg. Parkering skal i hovedsak skje på angitte plasser langs adkomstveg. Nye hytter legges bak 100-meters grense fra sjøen.

15 15 Nye hytter plasseres lavere i terrenget enn dagens bebyggelse. Silhuettvirkning fra sjøen skal unngås. Det legges opp til inntil 25 nye fritidsboliger i tillegg til de 28 som allerede er etablert. Fig 14 Skisse som viser eks. bebyggelse med lys gul farge og forslag til nye bebyggelse med mørk gul farge. Regulerte byggeområder er vist med lys grønn farge. Delelementer i planforslaget Området foreslås regulert til følgende arealbruk: Bebyggelse og anlegg - Boligbebyggelse - Fritidsbebyggelse Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjøreveg, felles privat - Parkeringsplasser, felles privat Landbruks-, natur- og friluftsformål - Landbruksformål - Friluftsformål Bruk og vern av sjø og vassdrag - Ferdsel

16 16 - Småbåthavn - Friluftsområde i sjø og vassdrag Hensynssoner - Faresone høyspenningsanlegg - Faresone flom - Bevaring naturmiljø Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse Planforslaget viderefører de fire boligtomtene som er hjemlet i gjeldende plan. I tillegg er det lagt inn en ny tomt i tilknytning til eiendommen 78/62. Utnyttelse er satt til maksimalt BYA=35%. Fritidsbebyggelse Planen omfatter 13 byggeområder med eksisterende hyttebebyggelse. Gjeldende reguleringsbestemmelser videreføres. Dette innebærer at omrisset av eks. bebyggelse er å betrakte som byggegrense. Grensene for delområdene er justert i forhold til gjeldene reguleringsplan, i de aller fleste tilfelle ved at areal avsatt til bebyggelse og anlegg reduseres i størrelse. Det er lagt vekt på å lage avgrensinger som er sammenfallende med det arealet som er bebygd eller opparbeidet som tomt. Flere av tomtene strekker seg på utsiden av grense for byggeområdet. Disse arealene foreslås regulert til landbruksformål. Det foreslås 14 nye byggeområder for fritidsboliger med til sammen 25 tomter. Det tillates kun ett bygg pr. tomt, med størrelse maks 100 m 2 BTA. Terrasse skal være maks 30m 2. Dette er i samsvar med kommuneplanens bestemmelser om fritidsbebyggelse. Med unntak av området BFF7, som ligger langs adkomstvegen tillates det ikke opparbeidet kjørbar adkomst og parkeringsplass på hver enkelt tomt. Parkering skal skje på plasser som er regulert til formålet. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Vegtraséer er i hovedsak sammenfallende med dagens opparbeidede veganlegg innenfor planområdet. Det legges til rette for eventuell framtidig omlegging av den delen av adkomstvegen som går gjennom område BFS 4. Antall parkeringsplasser er økt for å dekke behovet til ny fritidsbebyggelse. Planen omfatter i alt 120 parkeringsplasser som skal betjene hytter. Parkeringsplassene kan også nyttes til båtopplag om vinteren og til oppstilling av båthengere om sommeren. Reguleringsbestemmelsene har krav om at alle boliger og hytter skal knyttes til felles vannog avløpsanlegg som er etablert i området. Trasé for vann- og avløpsanlegg er vist på plankartet. Administrasjonens syn: I dette temaet tas opp omlegging av et vegparti i planens nord-østside og en beskriver en arealutfordring knyttet til kombinert bruk av parkeringer til tilhengeroppstillinger og vinteropplag. Denne utfordringen begynner å bli generell i byggeområder langs kysten. Videre konstateres det at vegbredden følger om lag eksisterende som på mange måter er smal og uoversiktelig. Bredden varierer fra 3 meter til nærmere 4 meter på en gårdsveg definert som veg 1.

17 17 Vi vil anbefale at vegbredden økes og at en viser vende / snuplasser. Det bør settes av mer trafikkareal i omleggingstraseen. Det kan være riktig å vurdere en samtidighetskrav til vegomlegging. I planen framkommer at en har til hensikt å nytte parkeringene til vinteropplag av båt og som tilhenger opplag om sommeren. Parkeringene ligger sentralt inn mot kyststi og påtenkt hyttebebyggelse. Båt og båthengertiltakene vil ha en miljøforstyrrende effekt på bruken. I samtaler med grunneier / planansvarlig vi tatt opp temaet om båthangar / oppbevaringsområde noe utenfor bebyggelse og tursti. Planen viser et byggetiltak i LL 1 til det formålet. Område er et ikke driftet småkupert sletteland med et omfang som bør utnyttes til akkurat lagring. Vi vil foreslå en større utnyttelse der. Eksisterende renovasjonsordning med felles oppstillingsplass for søppelkasser ved fylkesveg 208 skal benyttes for eksisterende og nye boliger og fritidsboliger. Figur 15 Eksisterende oppstillingsplass for søppelkasser ved FV 208 forutsettes utvidet og skal benyttes av alle boliger og fritidsbebyggelse innenfor planområdet. Landbruks-, natur- og friluftsformål Landarealene som omfattes av planforslaget og som ikke inngår i hovedformål bebyggelse og anlegg eller samferdselsanlegg, foreslås regulert som LNF-områder. Områdene langs sjøen, stiforbindelser og kyststi reguleres med friluftsformål, øvrige arealer med landbruksformål. Bruk og vern av sjø og vassdrag Planen legger til rette for utvidelse av dagens småbåthavn slik at det til sammen blir plass til 52 båter. Utvidelsen skal skje i form av flytebrygge som forlenges østover parallelt med strandkanten. Områdene langs stranda som ikke nyttes som manøvreringsareal for tilkomst til brygger, reguleres som friluftsområder i sjø og vassdrag. Dette er en videreføring av gjeldende plan.

18 18 Gjeldende plan viser brygger på utsiden av hyttene i delområde BFF 25. Disse inngår i areal regulert med formål bebyggelse og anlegg. Dette foreslås endret til formål småbåthavn. Utstrekning på delområdet er tilpasset bryggene slik de er bygget. Administrasjonens syn: Planen inneholder en betydelig økning av tomter. Det gjenspeiles i havneutvidelsen. Havnekapasiteten økes betydelig med en vinkelbrygge. Fra land til ende på utriggere mot syd er avstanden på 50 meter. Gjeldende reguleringsplan viser bryggende i en avstand fra land på 35 meter. Vi har tatt utsjekk av registeringer av sårbare marine miljøer og gruntvannsområder. Det er ikke vist sårbare miljøer i havneutvidelsen. Utvidelsen er mot øst og lengre ut fra land. Etter vår oppfatning kan utvidelsen påvirke den historiske sjøferdselen langs land og bidra til noe innsnevring av kjøreruta mellom Grossholmen og land. Sjøkartene viser gruntvannsskjær nær planens grense i syd øst. Hensynssoner Planforslaget inneholder tre ulike hensynssoner: fareområde langs kraftledningstraséer, fareområde flom innenfor sonen som liggere lavere enn kote +3,0, samt hensynssone naturmiljø som omfatter naturtypelokaliteter som er registrert i forbindelse med dette planarbeidet. Konsekvenser av planforslaget Planfaglige vurderinger Overordnet plan Planområdet er i gjeldende kommuneplan vist som byggeområde fordi det inngår i en vedtatt reguleringsplan. Områdene som nå foreslås tatt i bruk til utbygging av fritidsbebyggelse er imidlertid i gjeldende reguleringsplan avsatt til landbruksformål eller spesialområde friluftsliv. I høringsutkast til ny kommuneplan er arealene vist med formål LNF. I samråd med Bamble kommune er det vurdert at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning. Det er snakk om tiltetting med flere enheter innenfor et område som allerede er tatt i bruk til fritidsbebyggelse og hvor infrastruktur med adkomstveger, båthavn og felles vann- og avløpsanlegg er etablert. Landskap / fjernvirkning Ved plassering av nye byggeområder er det lagt vekt på at nye inngrep i 100-metersbeltet langs sjøen skal unngås og at ny bebyggelse skal legges slik at det ikke oppstår uheldig silhuettvirkning sett fra sjøen. Området er relativt frodig, spesielt vurdert ut fra det sparsomme jordsmonnet på store deler av arealet. Vegetasjon etablerer seg imidlertid raskt i sprekker i fjellet. Dette bidrar til at hyttene som ligger bak selve strandsonen ikke er så synlige fra sjøen som i andre områder med tilsvarende sjøeksponering.

19 19 Figur 16 Skråfoto som viser søndre del av planområdet sett fra sjøen (Kilde: Grenlandskart). Området preges av mye vegetasjon som vokser i renner og sprekker i fjellet. Det foreslås at en hytte, innenfor delområde BFF 11, legges nærmere sjøen enn 100 meter. Hvis denne trekkes lenger fra sjøen, vil den komme høyere i terrenget og bli vesentlig mer eksponert. Den er plassert i en gruppe sammen med eksisterende hytter og ligger rett på oversiden av en opparbeidet veg.

20 20 Figur 17 Utsnitt av skråfoto sett fra sør. Forslag til plassering av hytte ca 90 m fra sjøkanten er vist med oransje ring. Hytta plasseres på en naturlig hylle i terrenget som i liten grad vises på kartgrunnlaget. Hvis hytta trekkes lenger fra sjøen, vil den komme høyere i terrenget og blir mer eksponert. Planforslaget inkluderer en ny boligtomt, BFS2, som er lagt nær planområdets høyeste punkt. Byggegrense er imidlertid utformet slik at ny bebyggelse må legges til en naturlig grop i terrenget. Reguleringsbestemmelsene angir maksimal byggehøyde for det aktuelle byggeområdet.

21 21 Figur 18 Ny bolig innenfor delområde BFS2 legges på en naturlig hylle i terrenget. Det er satt maks. byggehøyde for ny bebyggelse. Reguleringsbestemmelsene legger opp til svært moderate byggehøyder. Det er i tillegg krav om at eksisterende vegetasjon og terreng skal bevares i størst mulig grad. Det tillates ikke anlagt adkomstveg og parkering til den enkelte hytte. Dette innebærer at nye terrenginngrep blir begrenset. Det vurderes at en tiltetting med flere hytter og en bolig ikke vil resultere i mer negativ fjernvirkning enn i dagens situasjon. Det vises for øvrig til vedlagte illustrasjonsplan med terrengsnitt. Jordvern- og landbruksfaglige vurderinger Området er lite i bruk til landbruksformål i dag. Nye byggeområder er lagt til arealer med uproduktiv skog, lav eller middels bonitet. Arealer med dyrkamark er avsatt som landbruksområder. Adkomst til areal med fulldyrka jord hindres ikke av nye byggeområder. Det legges til rette for etablering av en ny driftsbygning. Konsekvensen for landbruket vurderes som ubetydelig. Miljøvernfaglige vurderinger Naturverdier I forbindelse med reguleringsplan for utbygging av hytter i Sandviklandet, Bamble kommune er det gjennomført naturtypekartlegging etter Miljødirektoratets håndbok 13 og konsekvensutredning etter Statens Vegvesen håndbok 712. Planområdet består av en bratt sørvendt li ut mot sjøen og et småkupert skogsterreng med småkoller og knauser i bakkant av denne lia. Det er betydelig med hytter og boliger innenfor planområdet. Spesielt i den sørvendte lia ut mot sjøen har det forut for hyttebyggingen vært en sammenhengende edelløvskog. Denne er nå delvis nedbygd, fragmentert og spredte eldre

22 22 trær er hogd. Verdifulle rester av denne edelløvskogen finnes fremdeles. I et mindre parti i øst skjærer det seg inn en kløft hvor rester av den gamle edelløvskogen står i et brattheng. I vest er det også et område med kraftig plukkhogd edelløvskog, men med partier med eldre trær og rik bakkevegetasjon. Videre vestover er det også en kløft med naturkvaliteter. Helt nord i planområdet er det også en liten sørvendt rik edelløvskog. Alle disse lokalitetene er naturtypelokaliteter. Totalt er dermed fire naturtypelokaliteter registrert innenfor planområdet. Fig 19: Kart som viser de fire naturtypelokalitetene Naturtypelokalitetene er planlagt regulert til hensynsområde naturmangfold. Naturtypelokaliteter ble tidlig kartlagt i prosjektet og det er foretatt enkelte justeringer av planen for å hensynta naturtypelokalitetene. Planen legger ikke opptil inngrep på naturtypelokalitetene, men det er allikevel risiko for uheldige inngrep på lokalitetene ved hogst av gamle trær, utfyllinger eller andre inngrep. Konsekvensvurdering for naturmangfold Tiltaket vil føre til nedbygging av en del koller og knauser med hovedsakelig fattige og lyngdominerte skogtyper samt gjengroende kulturlandskap. Stedvis er det noe rikere flora, spesielt i kanten mot tidligere beitemark/jorder. Her er det lågurtvegetasjon. Siden ingen naturtypelokaliteter blir nedbygd, men en del naturareal vil omdisponeres, også lågurtmark, er konsekvensgraden av tiltaket vurdert som middels til liten negativ for naturmangfold. I forhold til Naturmangfoldloven skal samlet belastning av tiltaket vurderes og

23 23 landskapsøkologiske forhold omtales. Tiltaket vil medføre en fortetting av hytter hvilket er positivt sett i forhold til å bygge ut hytter i et område som er lite påvirket av hytter. Avbøtende tiltak Reguleringsplanbestemmelsene forbyr tekniske inngrep og hogst innenfor områdene som er avsatt som hensynssone bevaring naturmiljø. Administrasjonens syn: En registrerer flere belter med sårbare naturtyper. Beltene er markert i planen med betegnelse H I planen er det foreslått tomter inn i partier av dette. Det syntes ikke riktig. Vi vil foreslå at byggeformål på eventuelt ny tomt reguleres inn til avgrensingen av de angitte beltene. Dette gjelder BFF 12 og BFF 18. Naturmangfoldloven De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet, og vi har gjort følgende vurderinger: Til 8 om kunnskapsgrunnlaget: Det er gjort registrering av naturtypelokaliteter i området i forbindelse med planarbeidet. Kunnskapsgrunnlaget vurderes å være tilstrekkelig. Til 9 om føre-var-prinsippet: Siden kunnskapsgrunnlaget er godt, er konsekvensene av tiltaket i forhold til naturmangfoldet godt kjent. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig, slik at det er liten fare for at tiltaket vil ha store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet. Til 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning: Planen sikrer lokalitetene gjennom hensynssoner bevaring naturmiljø og bestemmelser til disse. Til 11 om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Planforslaget medfører ikke vesentlig skade på naturmangfold. Avbøtende tiltak, hvor kostnad eventuelt skal bæres av tiltakshaver, er ikke nødvendig. Til 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Det legges som en forutsetning at de mest miljøforsvarlige teknikker legges til grunn. Strandsone Planforslaget med fører ikke nye inngrep eller ytterligere privatisering av strandsonen. Utvidelse av båthavn er plassert på utsiden av et område hvor det allerede er etablert byggeanlegg i dag. Administrasjonens syn: Det vil bli nye inngrep i strandsonen i form av større havn og derved økt bruk av havn og sjøflate. Bryggevinkelen vil bli lengre bort fra land og i en retning bort fra badeplassen i området. Vi viser til kommentarer til havn overfor.

24 24 Friluftsinteresser Trasé for kyststi er sikret i planen. Adkomst til sjøkanten er sikret ved at det er regulert korridorer langs stiene med friluftsformål. Administrasjonens syn: Etter en totalvurdering av gjentettingsvolumet og de kvaliteter området innehar, mener vi at det bør gjøres endringer som i større grad sikrer friluftsområder, natur og opplevelsesverdier. Dette gjelder særlig forholdet til tomt B FF 12, justering av formål og hensettelsesplasser for båter og utstyr. Vann, avløp og renovasjon Det er etablert felles vann- og avløpsanlegg i området. Reguleringsbestemmelsene har krav om at alle nye hytter og boliger skal kobles til anlegget. Renovasjon forutsettes løst som i dag med felles oppstillingsplass ved fylkesvegen. Kulturlandskap og kulturminner Den regionale kulturminneforvaltningen i Telemark fylkeskommune har foretatt registrering i planområdet. Det ble ikke registrert automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket. Det er utarbeidet rapport fra registreringen. Planforslaget har ingen konsekvenser for kulturminner eller kulturlandskap. Samfunnssikkerhet - risiko og sårbarhet Det er gjort en vurdering av risiko- og sårbarhet for planen. Det er ikke funnet hendelser som krever tiltak, utover at overvannsløsninger må sikres. Radon er ivaretatt gjennom krav i teknisk forskrift. Planforslaget inneholder tre ulike hensynssoner: fareområde langs kraftledningstraséer, fareområde flom innenfor sonen som liggere lavere enn kote +3,0, samt hensynssone naturmiljø som omfatter naturtypelokaliteter som er registrert i forbindelse med dette planarbeidet. Barn/unge-, funksjonshemmede- og eldres interesser Det er avsatt store arealer som er regulert til landbruksformål, herunder også friluftsformål. Barn og unge vil ha god tilgang på områder som er egnet til fri lek. Badeplass ved sjøen og tilgjengelighet til denne er sikret gjennom planen. Terrengforholdene er i området er slik at det er svært vanskelig å tilfredsstille ønske om tilgjengelighet for alle. Veg- og vegtekniske forhold/ trafikksikkerhet Vegnett i området skal nyttes som adkomstveg til hytter som i hovedsak benyttes i sommersesongen. Veger vil bli skiltet med lav hastighet. Det er avsatt rikelig med areal for parkering med sikte på at tilfeldig parkering langs vegene skal unngås. Reguleringsbestemmelsene har rekkefølgekrav som sikrer at før nye boliger eller hytter kan tas i bruk, må det dokumenteres at krav til sikt fra Statens vegvesen er tilfredsstilt i kryss mellom adkomstveg og FV208. Det ligger godt til rette for å oppnå tilfredsstillende siktforhold i kryss med fylkesvegen. Trasé for avløpsanlegg følger vegen og det er en bred korridor som er ryddet på begge sider av krysset.

25 25 Administrasjonens konklusjon: Forslag til plan for omregulering av gjeldende plan for Sandvikalandet egengodkjent den innebærer gjentetting til fritidsbebyggelse og utvidet havn. Eiendommen ligger i midtre del i Trosbyfjorden nordre del. Eiendommen har bebyggelse langs sjø og på høydetoppene. Det har fra tidligere tider vært et mindre gårdbruk med tilkomst til sjø. Tilkomsten til sjø er ned et markert daltrekk. Det er opparbeidet en attraktiv badeplass vest for brygge. Med unntak av strandbebyggelsen ligger eksisterende bebyggelse på et vesentlig høyere og tilbaketrukket nivå. Ny bebyggelse blir som gjenfyllingsområder. Hele planområdet er innenfor Statlige retningslinjer fro differensiert strandsone. Det er derfor viktig å påse at friluftslivskorridorer blir opprettholdt og sikret. Det er viktig at byggeformål og bestemmelser danner grunnlag for en kompakt utnyttelse i et variabelt terreng. Kyststien må opprettholdes og den må ha en god kvalitet. Etter vår oppfatning er det grunnlag for å anbefale planforslaget med noe forbedringspunkter. Slik vi ser det er det områdets belastning i form av økt bruk som er utfordrende. Dette gjelder bruk av parkeringer, båtoppstillinger, båtplasser og tilkomst til sjø. Rådmannens vurdering Omreguleringsforslaget av innebærer 25 nye fritidshytter og en bolig samt større havn. Dert er utarbeidet planbeskrivelse og forslag til bestemmelser. Forholdet til Naturmangfoldloven er utredet. Forslag til detaljregulering for Sandvikalandet anbefales med noen forbedringspunkter. Utvalget bør befare området.

26 26 Miljøkonsekvenser Se vurderingene opp mot Statlige retningslinjer og planbeskrivelsen. Økonomikonsekvenser Det er ikke offentlige kostnader i planen. Andre konsekvenser Det blir mer intensiv bruk av området. Ny bebyggelse vil ikke påvirke strandområde, men kystområde vil få en annen karakter.