Detaljreguleringsplan for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre

Transkript

1 Detaljreguleringsplan for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre PLANBESKRIVELSE UTARBEIDET AV ASPLAN VIAK FOR APLAND OG HEIBØ AS 7.MAI 2015

2 1.BAKGRUNN Arbeidet med reguleringsplanen er gjennomført av Asplan Viak AS og fremmes på vegne av Apland og Heibø AS. Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for «seniorboliger» på et område som tidligere var båndlagt av høyspentlinje. Høyspentlinje er nå fjernet. Teknisk utvalg gjorde i 2007 et vedtak i saken, der det heter at: «Teknisk komite vil kunne stille seg positive til at søker utarbeider et forslag til omregulering av planen. Dette innebærer at det må forhåndsvarsles og at samtlige naboer og berørte parter gis anledning til å uttale seg i tidlig planfase». Figur 1 viser varslet planområde. Figur 1. Varslet planområde Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 2

3 2.PLANSTATUS 2.1 Kommuneplanens arealdel Planområdet er i gjeldende kommuneplan vist som friområde, se figur 2. Figur 2. Utsnitt av kommuneplanens arealdel. 2.2 Gjeldende reguleringsplaner Planområdet omfattes av en gjeldende reguleringsplan, plan nr 145, Omregulering del av Rafnesåsen Ringveien vedtaksdato Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 3

4 Figur 3. Gjeldende reguleringsplan 2.3 Konsekvensutredning Det er i oppstartsmøte avklart at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning selv om planforslaget ikke er i tråd med overordnet plan. Det er gitt at naturmangfold og kulturminner skal utredes. Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 4

5 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1. Beliggenhet i kommunen Planområdet ligger i Rafnesåsen på Herre. Figur 4. Planområdets beliggenhet Eksisterende bebyggelse og bruk Det er ikke eksisterende bebyggelse i planområdet Veg- og trafikkforhold Planområdet ligger langs Ringveien som er en samleveg i åsen Terrengforhold, landskap, vegetasjon Arealet er skrånende mot vest. Gode solforhold. I dag er det relativt tett blanding av løv og bartrær på arealet. Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 5

6 Figur 5. Bilde av planområdet Grunnforhold Fjell i dagen flere steder i planområdet. Løsmassedekke antas å være tynt Miljøbelastninger Det er ikke kjennskap til forurensning i grunnen. Det er ikke støykilder i området av betydning. Høyspentlinje er fjernet. 4. EIENDOMSFORHOLD OG FORHOLD TIL VEIRETT Følgende eiendommer ligger innenfor planområdet, jf figur 6: Gnr./bnr. Eier 4/91 Bamble kommune 4/224 Bamble kommune Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 6

7 Figur 6. Eiendomsforhold 5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 5.1 Oppstartsmøte/forhåndskonferanse Møte ble avholdt I møtet deltok Henning Karlsen for forslagsstiller, Henry Hvalvik og Eva S. Andersen fra Bamble kommune. 5.2 Forhåndsvarsling Varsel om oppstart ble kunngjort i TA og forhåndsvarsel ble sendt ut pr. brev til berørte og regionale myndigheter den Avklaringer med offentlige myndigheter Det har ikke vært ansett som et behov for avklaringer med regionale myndigheter. Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 7

8 6. INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER 6.1. Offentlige høringsinstanser Statens vegvesen, brev av Statens vegvesen har ingen merknader i saken. Telemark Fylkeskommune, brev av Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med reguleringsplanforslaget. Fylkeskommunen vurderer det også som lite sannsynlig at ikke kjente, automatisk fredete kulturminner er bevart i planområdet, og har derfor ingen innvendinger mot reguleringsplanarbeidet. Fylkeskommunen gjør oppmerksom på meldeplikten etter kulturminneloven 8 andre ledd og anbefaler tekst til bestemmelsene. Uttaler at det bør vurderes å legge til rette for et fellesområde i tilknytning til boligene. En godt tilrettelagt møteplass kan være attraktiv for både småfolk og «seniorfolk». Forslagsstillers kommentar: Det er stilt krav om deler av uteoppholdsareal skal være fellesareal. Deler av areal regulert til friområde i gjeldende reguleringsplan er nå regulert til offentlig grønnstruktur. Fylkesmannen i Telemark, brev av Viser til brev fra miljøvernministeren datert hvor Fylkesmannen blir bedt om å sikre en tilstrekkelig boligbygging i kommunene. Det skal bl.a. legges vekt på økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene i by og tettsteder. Dette er også nedfelt i RPR for samordnet areal og transportplanlegging. God arealutnyttelse på områder avsatt til boligbygging vil redusere framtidig arealpress på LNF-områder. Med bakgrunn i dette anbefaler Fylkesmannen at dersom det legges til rette for boliger, legges opp til høy utnyttelse, samtidig som det reguleres inn tilstrekkelige grøntområder. Minner om at min 70% av Bamble kommunes utbygging av boliger per 4. år skal skje innenfor bybåndsavgrensningen og at dette området ikke ligger innenfor avgrensningen. Minner om at alle offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal naturmangfoldlovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer. Konkret betyr dette at det må framgå av beslutningen hvordan det enkelte prinsipp i 8-12 er vurdert. Minner om kravet til risiko- og sårbarhetsanalyse. Viser til Stortingsmelding nr 26 om regjeringens miljøpolitikk, pkt 5.2.3, arealpolitikk for bedre miljø i byer og tettsteder, bl.a. i forhold til strengere håndheving av RPR for barn og unge. Viser spesielt til pkt 5b og 5d i retningslinjene. Uttaler at det i forbindelse med etablering av nye seniorboliger må gjøres en konkret vurdering av eksisterende bruk av friområdet som lekeareal. Dersom dette friområdet er i bruk som leke- og oppholdsareal, må det skaffes et fullverdig erstatningsareal som dekker behovet i nærmiljøet. Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 8

9 Minner om at leke- og oppholdsareal skal legges til områder skjermet for trafikk og forurensning, de skal være store nok og tilpasset barn og unges lek og opphold til ulike årstider. I forhold til universell utforming forventer Fylkesmannen at lokalisering av ulike funksjoner sees i sammenheng slik at ferdsel og adkomst blir enklest mulig, og at det ved utforming av områder og bebyggelse tas hensyn til alle brukergrupper. Fylkesmannen oppfordrer til at det vurderes mulighetene for energitilførsel basert på fjernvarme, og at ny bebyggelse får lavenergiprofil. Forslagsstillers kommentar: Det er gjennomført en befaring av biolog fra Asplan Viak As på stedet. Det er ikke funnet naturmiljø av spesiell verdi. Det er gjort en vurdering etter naturmangfoldloven basert på dette. Det er gjort en risiko- og sårbarhetsanalyse for planforslaget, denne er et særskilt plandokument. Det er gjort en vurdering av omdisponering av areal fra friområde til byggeområde, deler av arealet reguleres til offentlig grønnstruktur. Dette er de mest attraktive til lek og opphold, da dette er en skogbevokst knaus som ligger høyest i terrenget. TEK10 har bestemmelser i forhold til energiløsninger i nye bygg. 6.2 Direkte berørte parter og naboer Naboer til gnr. 4, bnr 224 og 91 v/stian Jahren, brev av Bemerker at dette er en sak som allerede var fremlagt i 2008, den gang av Aplandhus As, og viser til korrespondanse om denne sak i 2008 som er vedlagt brevet. Uttaler at det ikke sees at det har kommet noen nye momenter i saken som skulle gjøre at utfallet fra 2008 bør endres. Viser til at området fortsatt er friområde, og det har siden 2008 flyttet enda flere barn i gata. Viser til brev fra Fylkesmannen i Telemark datert hvor det henvises til rikspolitiske retningslinjer for barn og unge pkt 5b som sier at det i nærmiljøet skal finnes arealer der barn og unge kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Det vises også i samme brev til pkt 5d i RPR for BU der det heter at omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller i friområde som er i bruk, eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning for. Ønsker å påpeke at det ikke er skjedd noe nytt i så måte siden 2008, og at det fortsatt ikke finnes erstatningsarealer i nærheten som kan erstatte det aktuelle området. Forslagsstillers kommentar: Det er gjort en vurdering av omdisponering fra friområde til byggeområde, se kap Deler av dagens friområde beholdes som grønnstruktur for å imøtekomme naboenes ønske. Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 9

10 7. Beskrivelse av planforslaget 7.1 Avgrensning av planområdet Figur 7. Planens begrensning 7.2 Planen Planens navn er: Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre. Planforslaget består av: Plankart med målestokk og dato ( ) Reguleringsbestemmelser datert ( ) Planbeskrivelse med foto og illustrasjoner (dette dokumentet) ROS-analyse Illustrasjonsplan med snitt I tillegg er varslingsliste, varslingsbrev, varslingsannonse og kopi av merknader vedlagt saken. 7.3 Hensikten med planen Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for «seniorboliger» på et område som tidligere var båndlagt av høyspentlinje. Høyspentlinje er nå fjernet. Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 10

11 7.4 Delelementer i planforslaget Området foreslås regulert til følgende arealbruk: Bebyggelse og anlegg - Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse - Boligbebyggelse Grønnstruktur - Grønnstruktur Bebyggelse og anlegg Felt BKS1 er foreslått regulert til konsentrert småhusbebyggelse, der det åpnes for rekkehus, kjedehus og firemannsboliger. Utnyttelse er satt til maksimalt BYA=40%. Illustrerte bebyggelse på illustrasjonsskisse med parkeringsplasser gir en utnyttelsesgrad på ca 25%. Men for å gi rom for annen type bebyggelse, for eksempel rekkehus i en etasje eller liknende bør det gis rom for en høyere BYA i planen, derfor er BYA satt til 40%. Det er gitt en høyde begrensning i bestemmelsene på 6,5 gesimshøyde og 8,5 meter mønehøyde (øvre gesims ved pulttak) over gjennomsnittlig planert terreng rundt bygning. Det åpnes for saltak og pulttak. I figur 8 og 9 er det vist mulig bygningsutforming, som også ligger til grunn for illustrasjonsplan og snitt. Figur 8. Skissert ny bebyggelse, endefasade Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 11

12 Figur 9. Skissert ny bebyggelse, frontfasade Areal B1 er tatt med fordi dette er adkomst til eiendom 4/115 og bør inngå som tilleggsareal til denne tomten. Det er i bestemmelsene gitt at det skal sikres gangforbindelse mellom G1 og Ringveien via adkomstveg og/eller sti. 8. Konsekvenser av planforslaget 8.1 Forhold til barn og unges interesser RPR for barn og unge gir føringer for hvordan friområder og lekearealer bør vurderes ved omdisponering. Fylkesmannen er i sin uttalelse til varsel om oppstart klar på at dette må vurderes særskilt. I dag er det regulert to friområder ved planområdet. Selve planområdet det nå er snakk om og et areal på nedsiden av Ringveien. Disse arealene er vist i figur 10, jf også figur 3. Areal merket 1. er planområdet og areal merket 2. er tilgrensende friområde på nedsiden av Ringveien. Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 12

13 Figur 10. Friområder Ingen av disse friområdene er i dag opparbeidet som lekeareal og ved befaring er det ikke funnet tydelige «spor» etter at disse arealene er i aktiv bruk. Jf. figur 11 med ortofoto og bilder i figur 12 og 13. Figur 11. Ortofoto Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 13

14 Figur 12. Bilde av planområdet viser ikke tydelige spor av at det er i aktiv bruk som lekeareal. Figur 13. Bilde av friområde på nedsiden av Ringveien. Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 14

15 Ved delvis omdisponering fra friområde til byggeområde i det aktuelle arealet, vil areal til friområde bli redusert. Det ligger et annet friområde, område 2, i umiddelbar nærhet som er like godt egnet til lek, bl.a. med bakgrunn i at det ligger på nedsiden og skråner bort fra veien. Gjennom forslag til plan beholdes grønttraseer og den delen av område 1 som ligger høyst i terrenget opprettholdes som mulig lekeareal. Det vil på denne bakgrunn fortsatt være arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø i nærmiljøet (jf RPR for barn og unge pkt 5b). Arealet som reguleres til grønnstruktur omfatter en skogbevokst kolle som er egnet for frilek og med gode solforhold. Arealet på nedsiden av Ringveien vurderes å være stort nok og egner seg til lek og opphold, gir mulighet for lek på ulike årstider da det er godt egnet for aking og kan brukes av ulike aldersgrupper. Det er sikret passasje over BKS1 i reguleringsbestemmelsene. Figur 14. Grønttraseer og forbindelser. Som bl.a. figur 8 viser er det store friområder øst for Rafnesåsen/Rafneskåsa. Dette er sikret gjennom tilgrensende reguleringsplan, jf fig. 15. Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 15

16 Figur 15. Friområder i tilgrensende plan øst for Rafnesåsen/Rafneskåsa. En omdisponering eller ikke blir i første rekke en avveiing mellom bevaring av et grøntareal, som RPR for barn og unge vektlegger, eller tilrettelegging for bolig i eksisterende tettsted, som bl.a. RPR for samordnet areal og transportplanlegging vektlegger, jf. kap. 8.6 for samlet planfaglig vurdering. 8.2 Biologisk mangfold Det er gjennomført befaring av fagkyndig på naturmiljø på arealet. Vegetasjonen i planområdet består av ordinær blandingsskog av gran/furu og krattvegetasjon på grunnfjell. Det er ikke større enkelttrær på arealet. Det er ikke registrert naturmiljø/biologisk mangfold med noen vesentlig verdi i området. Typisk vegetasjon på arealet er vist i figur 16 og 17. Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 16

17 Figur 16. Vegetasjon i området. Figur 17. Vegetasjon i området. 8.3 Naturmangfoldlovens 8-12 De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet, og vi har gjort følgende vurderinger: Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 17

18 Til 8 om kunnskapsgrunnlaget: Da det er gjennomført befaring av fagkyndig på naturmiljø på arealet og det foreligger det god og oppdatert kunnskap om naturmiljøet i planområdet som et godt grunnlag for videre planlegging. Det er ikke gjort funn av verdifullt naturmiljø i planområdet. Til 9 om føre-var-prinsippet: Siden kunnskapsgrunnlaget er godt, er konsekvensene av tiltaket i forhold til naturmangfoldet godt kjent. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig, slik at det er liten fare for at tiltaket vil ha store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet. Til 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning: Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig, slik at det er liten fare for at tiltaket vil ha store og ukjente negative konsekvenser for økosystemet. Til 11 om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Planforslaget medfører ikke skade på naturmangfold. Avbøtende tiltak, hvor kostnad eventuelt skal bæres av tiltakshaver, er ikke nødvendig. Til 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Da det ikke er verdifullt naturmiljø i området er det ikke relevant å vurdere dette. 8.4 Kulturminner Det er ikke kjente automatisk fredete kulturminner i planområdet og Fylkeskommune har vurdert det som lite sannsynlig at ikke kjente, automatisk fredete kulturminner er bevart i området. Meldeplikten etter 8 i KML gjelder. 8.5 Samfunnssikkerhet risiko og sårbarhet Det er gjort en vurdering av risiko- og sårbarhet for planen. Det er ikke funnet hendelser som krever tiltak, utover at overvannsløsninger må sikres. Radon er ivaretatt gjennom krav i teknisk forskrift. 8.6 Samlet planfaglig vurdering Det aktuelle arealet er regulert til friområde, men er i dag i liten grad i bruk til friområde/lekeareal. Det har likevel potensiale for lekeareal og bruk, for eksempel hvis det blir økt andel barn i området. Det er hardt press på LNF-områder i bynære strøk i forhold til nye byggeområder. Det er derfor gitt retningslinjer om at eksisterende tettsteder skal gis god arealutnyttelse for å redusere press på LNFområder. I dette tilfellet ligger det to friområder tett opptil hverandre og begge arealene bærer preg av å være i lite bruk. Det vurderes derfor at utnyttelse av det ene arealet til boligformål totalt sett bør kunne forsvares, i og med at det finnes tilgrensende gode friareal/lekeareal. Den mest attraktive delen av friområde, som nå omfattes av forslag til planen, reguleres til grønnstruktur. Dette er en skogbevokst knaus med gode solforhold, og egnet til frilek for litt større barn. Arealet henger sammen med grønnstrukturtraseene i området. Det er stilt krav om at arealet skal gis en utnyttelse på minimum 2 boliger per dekar. En oppgradering/tilrettelegging av gjenværende friområde vil kunne være en god erstatning for tap av grøntarealet innenfor planområdet. Det er store tilgrensende friområder for frilek øst for Rafnesåsen/Rafneskåsa. Detaljregulering for del av gnr 4 bnr 224 og 91 Rafneskåsa på Herre 18