Fritidsbolig til bolig Dispensasjon/planendring må være avklart før søknad om bruksendring (byggesaken) behandles.

Transkript

1 Fritidsbolig til bolig Dispensasjon/planendring må være avklart før søknad om bruksendring (byggesaken) behandles. Dersom fritidsbolig brukes til bolig uten tillatelse kan det gis pålegg om å søke bruksendring etter pbl, eventuelt pålegg om slutt på bruken. Sakstype Plan- og bygningsloven Kommunale avgifter/matrikkel Ansvarlig saksbehandler Formell saksbehandling: 1. Rene hyttebygg (kode 161) 2. Eldre bolighus som har vært endra til fritidsbolig (etter pbl vedtak) registreres i matrikkelen som Kode 161. Skal alltid behandles etter søknad - pbl 20-1 d. Krav til søknad: Oppfylle TEK 17, eventuelt dispensasjon fra TEK10 Hvis uforholdsmessig omfattende/dyrt (evt. 31-2) Krav om ansvarsrett: ansvarlig søker, prosjekterende/kontrollerende evt. Utførende. Vurdere krav om dispensasjon fra planformål/evt. planendring Ved flere samtidig søknader om dispensasjon eller når det tidligere er gitt dispensasjon i feltet, slår krav om planendring inn etter kapitel 12. Avkjørselstillatelse fra Statens vegvesen nødvendig pga. utvidet bruk. Krav til Vann og avløp for bolig: Endres i tråd med vedtaket. Matrikkel kode (111) Brukstype (B). NB: Tilknytningsavgifter til kommunale anlegg kan være nødvendig. Bygge- saksbehandler pbl. Endring i KOMTEK: Merkantil på teknisk etat. Matrikkelføring: Geodata/matrikkelfører Tilkobling: Merkantil på teknisk etat. Eldre bolig/våningshus brukt til fritidsbolig som det ikke har vært fatta vedtak om etter pbl (kode 111, 113) Ikke nødvendig med søknad etter pbl. Betraktes fortsatt som bolig, jfr. Matrikkelen, kode (111,113) Byggesaksbehandlerpbl/ Geodata/matrikkelfører

2 Bolig til fritidsbolig Sakstype Plan- og bygningsloven Kommunale avgifter/matrikkel I regulerte boligfelt og i LNF- tillatt Spredt bolig og tettbygde områder Dispensasjon/ evt. planendring kreves. Jf. Kap. 12 Søknad om bruksendring bør ikke godkjennes, jf pbl ledd. Vil være i strid med reguleringsplan og kommuneplan. Viktige samfunnshensyn taler i mot; utnyttelse av infrastruktur, opprettholdelse av levende lokalsamfunn. Hus ikke i bruk Midlertidig dispensasjon hus fraflyttet Kan vanligvis godkjennes etter søknad. Gjelder når hus blir fraflyttet av ulike årsaker, og står tomt. VA skal da stenges og plomberes. Gebyr for stenging og tilknytningsavgift når huset tas i bruk igjen ihht. yil gebyr regulativet for kommunale avgifter. Ingen endring i matrikkel Midlertidig bruksendring bør/skal ikke gis for mer enn 3 år. Avgifter må betales som helårsbolig: Vann Avløp Renovasjon Feiing Eiendomsskatt Avgiftene endres etter vedtak. Plombering av rør. Ansvarlig Formell saksbehandling Byggesaksbehandlerpbl Ending i KOMTEK: Merkantil Frakopling/tilkobling: Merkantil?

3 LNF-områder- Bolig til fritidsbolig Sakstype Plan og bygningsloven Kommunale avgifter Formell saksbehandling LNF-områder (utenfor regulerte Boligfelt/tettbygde strøk) Varig bruksendring Kan vanligvis gis etter søknad. Områder avsatt til framtidig boligområder i kommuneplanen skal Vurderes strengt. Avgiftene endres i tråd med vedtaket Byggesaksbehandlerpbl. Endring i KOMTEK: Merkantil Tiltaket vil ikke komme i ytterligere strid med teknisk forskrift Og dispensasjon kan gis etter kapitel 19 i pbl. Matrikkelkode (161), Brukstype (F) Matrikkelføring: Matrikkelfører/geodata Vedtak om endring av status fra bolig (B) til fritid (F) i matrikkelen medfører at seinere tilbakeføring til bolig utløser krav om boligstandard Etter dagens TEK (teknisk forskrift). Dette må tiltakshaver/søker gjøres oppmerksom på. Hus ikke i bruk midlertidig dispensasjon Kan vanligvis godkjennes etter søknad. Gjelder når hus blir fraflyttet av ulike årsaker, og står tomt. Vann/avløp skal da stenges og plomberes. Gebyr for stenging og tilknytningsavgift skal betales når huset tas i bruk igjen. Ingen endring i matrikkel Avgiftskrav frafalles for perioden Endring i KOMTEK: Merkantil Tilkopling: Merkantil

4 Matrikkelkoder: Kode 161: Fritidsbolig kode 162: Helårsbolig benyttet som fritidsbolig, Kode 163: Våningshus benyttet til fritidsbolig Kode 111: Bolig brukt som fritid Retningslinjer for behandling av søknad om bruksendring fra fritidsbolig til bolig i Drangedal kommune Retningslinjene skal være til hjelp ved søknadsbehandlingen i kommunen og medvirke til at det kan gis presise svar ved henvendelser vedrørende bruksendringer fra bolig til fritid og fritid til bolig, samt ikke minst bidra til likebehandling i slike saker. I alle sine behandlinger av dispensasjonssøknader skal Drangedal kommune framstå som forutsigbar, likebehandlende og med respekt for sine vedtatte reguleringsplaner. Administrasjonen i Drangedal kommune (byggesaksavdelingen) innkaller til forhåndskonferanse etter plan- og bygningsloven 21-1:,(for nærmere avklaring av rammer og innhold i tiltaket kan det avholdes forhåndskonferanse mellom tiltakshaver, kommunen og andre berørte fagmyndigheter. Andre berørte kan også innkalles. Forhåndskonferansen kan kreves av tiltakshaver eller plan- og bygningsmyndigheten/byggesaksavdelingen). Med utgangspunkt i den aktuelle saken vil kommunen informere søker om, hvilke bestemmelser som gjelder og hvilke krav som stilles til søknaden. På grunnlag av forhåndskonferansen vil kommunen eventuelt be om tilleggsdokumentasjon til søknaden. Etter at kommunen har mottatt komplett søknad om dispensasjon fra planbestemmelsene starter saksbehandlingen av denne. Søknaden behandles i tråd med bestemmelsene i pbl kapitel 19. Søknaden sendes til øvrige myndigheter (Regionale/statlige) for uttale. Vedlagt søknaden skal det foreligge: Konkret vurdering fra kommunalsjef for Helse om beliggenheten gjør det mulig å utføre helsehjelp på en kvalitetsmessig forsvarlig måte. Vurdering fra kommunalsjef området, skole om eventuelt krav til skoleskyss Annen relevant dokumentasjon

5 Etter at regionale og statlige myndigheter har gitt sin uttalelse, oversendes saken til formannskapet for politisk behandling. Etter den politiske behandlingen av dispensasjonssøknaden skal søker underrettes om vedtaket fra formannskapet. Når søknad om dispensasjon er ferdigbehandlet og da eventuelt innvilget, skal søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven 20-3, evt behandles. denne søknaden skal inneholde: Beskrivelse av eventuelle endringer i tiltaket og redegjørelse for hvilke avvik fra TEK 17 (teknisk forskrift) det søkes unntak fra etter pbl 31-2 fjerde ledd. Eventuelt søknad om utslippstillatelse der det ikke foreligger. Annen relevant dokumentasjon. På bakgrunn av saksbehandlingen fattes vedtak om godkjennelse, eventuelt avslag på søknaden. Avslag på søknaden skal begrunnes. En godkjennelse av søknaden skal inneholde hvilke vilkår tillatelsen er basert på Bruksendring gis midlertidig til nåværende eier av fritidsboligen. Det betyr at eier må/skal melde flytting til Drangedal kommune. Den midlertidige bruksendringen opphører ved eierskifte, ved eiers død eller ønske fra eier. Behandling av søknad om bruksendring skal faktureres etter gjeldende gebyrregulativ Kommunale avgifter faktureres etter kommunens gebyrregulativ for fritidsbolig (gjelder vedtak om midlertidig bruksendring). Drangedal kommuneplan vedtatt i november 2016: kommuneplanens arealdel består av plankart, bestemmelser med retningslinjer og planbeskrivelse. Plandokumentene gir rammer for forvaltning og planlegging av arealer og for søknad om tiltak. Plankart og bestemmelser er juridisk bindende for arealplaner og tiltak. Retningslinjene er markert i grå felt. Retningslinjene gir ikke direkte hjemmelsgrunnlag for vedtak, men er viktige fordi de utdyper kommunestyrets politikk og forventninger. Retningslinjene skal legges til grunn for arealplanlegging og ved søknad om tiltak, og vil i mange sammenhenger bli innarbeidet med rettsvirkning i etterfølgende reguleringsplaner.

6 Retningslinjene i kommuneplanens arealdel for bruksendring fra fritidsbolig til bolig i LNF: Ved søknad om bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig sier retningslinjene til arealplanen følgende. Den omsøkte fritidsboligen må: Kunne tilfredsstille krav til godkjent vann og avløpsledning. Kunne tilfredsstille krav til godkjent avkjørselstillatelse. Kunne tilfredsstille gjeldende støykrav. Kunne tilfredsstille tekniske krav som gjelder helårsbolig. Ikke medfører negative konsekvenser for viktige naturtyper og biologisk mangfold. Ikke føre til forringelse av kulturlandskapet, landskaps-, natur eller rekreasjonsverdier. Ikke medfører negative konsekvenser for landbruksdriften. Ligge i områder åpnet for spredt boligbygging. Ligge i område med opparbeidet infrastruktur som sikrer trygge skoleveier. Etter en samlet vurdering av alle kriterier skal fordelene ved en bruksendring være klart større enn ulempene, jfr plan- og bygningslovens 19-2 andre avsnitt. For at bruksendring skal kunne gis ved dispensasjon må det dokumenteres at samtlige kriterier nevnt ovenfor er ivaretatt eller blir ivaretatt gjennom vilkår. Bruksendring fra fritidsbolig til bolig i regulerte hyttefelt er uheldig. Ved flere søknader bør det stilles krav til formål- og reguleringsendring av feltet, særlig med hensyn til barn og unges oppvekstsvilkår. Lov og regelverk: Bruksendring fra fritidsbolig til bolig vil utløse krav om søknad etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav d. I tillegg må det søkes dispensasjon jf. Plan- og bygningsloven kapitel 19 da en slik endring vil være i strid med pbl andre avsnitt (arealformål) en søknad om dispensasjon må begrunnes, og man må varsle naboer om dette. Drangedal kommune ønsker å legge til rette for for å kunne innvilge en slik dispensasjon, men for at man ikke skal undergrave intensjonen med de gjeldende planene, vil midlertidig dispensasjon jf. Plan- og bygningsloven 19-3 bli vurdert. Det vil være en forutsetning at man vil måtte endre bostedsadresse i folkeregisteret til den aktuelle eiendommen hvor det blir innvilget dispensasjon. For informasjon se Endring av bostedsadresse vil bli satt som et vilkår i et eventuelt vedtak om bruksendring med tidsfrist for oppfyllelse jf. Plan- og bygningsloven 19-2 første ledd. Innsigelse/negativ uttalelse fra regionale myndigheter eller parter i saken medfører krav om behandling som planendring (pbl 12-14). Ved flere søknader i samme felt skal planendring benyttes.

7 Vedtak i hht plan- og bygningsloven om bruksendring(omkoding av bygninger) skal Matrikkelføres i hht Matrikkellova 25. Kommunale avgifter: Skal betales i forhold til bruk som er godkjent/tillatt på eiendommen og som er registrert i Matrikkelen. Det betyr at dersom en søknad om bruksendring fra fritidsbolig til bolig og omvendt godkjennes (med vilkår) endres gebyrene tilsvarende. Definisjoner bruk: Ved tvil vil eiendommens/bygningens status vurderes ut fra plan, tidligere vedtak (kommunens eiendoms/byggesaks arkiv), dagens faktiske bruk av eiendommen, opplysninger i folkeregisteret og i matrikkelen. Helårsbolig: dersom huset er bebodd mer enn halve året skal det være godkjent, og registrert i Matrikkelen som bolig (kode 111). Feilretting: Feil som skyldes tidligere åpenbare feilregistreringer i Matrikkelen kan rettes uten vedtak. Eier skal varsles, jf. Matrikkellova 26. Bruksendring fra fritidsbolig til bolig i regulerte felt og LNF: Dispensasjon (kap 19 i pbl) og planendring (pbl! 12-14) må være avklart før søknad om bruksendring (pbl 20-1 bokstav d) kan behandles. Det er en forutsetning at en slik bruksendring må søkes via fagfolk som har kjennskap til de nødvendige papirer som treng og som kan vurdere saken. Dersom fritidsbolig brukes som bolig uten tillatelse kan det gis pålegg om å søke bruksendring etter pbl, eventuelt pålegg om slutt på bruken. Ved søknadspliktige tiltak på eksisterende bygning vil gjeldende bygningstekniske krav kunne kreves oppfylt for bygningen i den grad de er relevante for den nye bruken (pbl 31-2). Kravene knyttes til arbeidet som utføres. Det vil si at konstruksjonen, bygningsdelen, rommet eller delen av bygget som berøres av arbeidet skal følge kravene i TEK 17. For bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig vil hele bygningen berøres, og kommunen legger derfor til grunn at samtlige krav til helårsbolig gjelder. De tekniske kravene til helårsbolig gjelder blant annet: opplistingen er ikke uttømmende: Sikkerhet, f.eks. i bærende konstruksjoner, spesielt takkonstruksjoner. Brann, f.eks.brannsikring, utførelse av pipe,energi, f.eks. isolasjon. Det er også mulighet å søke om dispensasjon fra de tekniske kravene. En slik søknad må utformes av fagfolk.

8 Veg Adkomst må bli vurdert med hensyn til utvidet bruk. Er det adkomst til privat veg, må det legges frem skriftlig avtale med grunneier der det fremgår at adkomsten gjelder bolig. Er det adkomst til offentlig veg, må det gis utvidet avkjøringstillatelse fra den aktuelle vegmyndighet. Det kan stilles krav til opparbeidelse av regulert veg. Søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven Hvilke skjemaer skal benyttes Søknadstypen som skal benyttes heter «Søknad om tillatelse til tiltak» (blankett 5174) og «Opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon» (blankett 5175). I sistnevnte skjema skal man også krysse av for dispensasjon og evt. fravik fra tekniske krav. Søknad om tillatelse og dispensasjon skal nabovarsles. For nabovarsel skal følgende blanketter benyttes: 5156 og (Husk å krysse av for dispensasjon her også). I tillegg skal det legges ved en redegjørelse hvor man oppgir hva som ønskes å fravikes og grunnen til dette. Et eksempel på dette, er at fritidsboligen er i en slik stand at det er forsvarlig å bo der uten behov for utbedringer. En slik søknad har krav til foretak som kan gis ansvarsrett for søknad, prosjektering og utførelse. Det vil også være mulig å søke som selvbygger i henhold til bygggesaksforkriften 6-8. Dersom man ønsker å være selvbygger skal man i tillegg til overnevnte skjemaer, fylle ut blankett Forhåndskonferanse: Det kan være komplisert å vite hva som skal fylles ut og hvilke blanketter som skal benyttes. Vi oppfordrer derfor den enkelte tiltakshaver/ ansvarlig søker til å be om en forhåndskonferanse jf. plan- og bygningsloven 21-1.