Oppdragsgiver: Primahus Eiendom AS Oppdragsnr.: Planbeskrivelse: 1 Versjon: 2. Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent

Transkript

1 Oppdragsnr.: : 1 Versjon: 2 Detaljregulering av Kvartal BS8 (deler av Yrkesvegen) PLANBESKRIVELSE Norconsult AS, avd Plan og Arkitektur Kunngjøring av planarbeid Jann T. Fossum Til oppstartsmøte Jann T. Fossum Marte Bjerke Marte Bjerke Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier.

2 Oppdragsnr.: : 1 Versjon: 2 1. Bakgrunn 1.1 Innledning For Primahus Bolig AS har Norconsult AS, avd Plan og Arkitektur utarbeidet forslag til ny bebyggelse for kvartal BS8 (jfr. forslag til områderegulering). Forslaget er presentert for administrasjonen i Stjørdal kommune, som har bedt om utarbeidelse av detaljregulering av kvartalet. Det er lagt vekt på å utforme forslaget mest mulig i tråd med retningslinjene i forslag til ny sentrumsplan. Hvor alternativ D og E i sentrumsplanen har avvikende forslag til bestemmelser for dette kvartalet: er det stort sett alternativ E som er lagt til grunn for forslaget. 1.2 Tiltakshaver og forslagsstiller Tiltakshaver: Primahus Bolig AS, Kjøpmannsgata 26, 7500 Stjørdal, Forslagstiller: Norconsult AS, avd. Plan og Arkitektur, Klæbuveien 127B, 701 Trondheim. 1. Tidligere vedtak i saken Denne plansaken eller planspørsmålet er ikke tidligere behandlet i politiske utvalg/råd mv. Planlagt utbygging ble presentert for administrasjon i møte Planprogram/krav om konsekvensvurdering. Forslagsstiller vurderer at planarbeidet ikke kommer under reglene for planprogram og konsekvensutredning. Se vurdering/begrunnelse gjort under pkt Planstatus og rammebetingelser 2.1 Overordnede planer (kommuneplaner, fylkeskommunale planer) Kvartal BS8 er i kommuneplanens arealdel (KPA ) avsatt til sentrumsformål. 2.2 Gjeldende reguleringsplaner For område gjelder reguleringsplan for Stjørdal sentrum, vedtatt Omsøkte kvartal er avsatt til boliger/forretning, se utsnitt under. Planområde

3 Oppdragsnr.: : 1 Versjon: 2 2. Forslag til ny sentrumsplan Forslag til ny sentrumsplan er under utarbeidelse og lagt ut til off. ettersyn i flere alternativer, hvor alternativ D og E har avvikende forslag til bestemmelser for dette kvartalet. 2.4 Regionale føringer Ved utbygging i sentrum og ved kollektivknutepunkt skal det legges opp til fortetting og transformasjon. I sentrumskjernen kreves høyere tetthet enn ved utbygging i omkringliggende boligområder. Ved utbygging i sentrumskjernen bør minimum 6 boenheter per dekar legges til grunn, med avtrapping til boenheter per dekar i tilstøtende områder med kort avstand til kollektivknutepunkt. Parallelt med fortettingsprosesser må sammenhengende grøntstruktur, friområder og egnede parker for felles bruk sikres. Virksomhet med stor persontrafikk og viktige servicefunksjoner bør lokaliseres inntil kollektivakser og knutepunkt for persontrafikk. Ved nybygging og omforming (transformasjon) i sentrum skal nye parkeringsløsninger tilstrebes etablert under bakken eller i parkeringshus. Publikumsorienterte handels- og servicevirksomheter bør lokaliseres innenfor sentrumskjernen, transportorienterte virksomheter bør lokaliseres i ytre del av sentrumsavgrensingen Stjørdal kommune har også et forpliktende samarbeid med Trondheimsregionen gjennom IKAP (Interkommunal arealplan for Trondheimsregionen). Gjennom IKAP er kommunene enig om en felles utbyggingspolitikk for næringsareal og boliger. I tillegg skal IKAP gi grunnlag for miljøvennlige valg for næringslivet og beboere, og være rollemodell for et konkurransedyktig og bærekraftig utbyggingsmønster. 2.5 Statlige retningslinjer/rammer/føringer Følgende kommer til anvendelse i planarbeidet: statlige planretningslinjer for samordnet bolig- areal- og transportplanlegging, retningslinjene skal bidra til et godt og produktivt samspill mellom kommuner, stat og utbygger for å sikre god steds- og byutvikling. Det skal bl.a. i by- og tettstedsområder og rundt kollektivpunkter legges særlig vekt på høg arealutnyttelse, fortetting mv. Planleggingen skal videre bidra til å styrke sykkel og gange som transport. rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. sikre kvalitet på arealer og anlegg av betydning for barn og unge, bl.a. arealer i nærmiljøet hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Hvis et område som brukes aktivt av barn tas til utbygging, er regelen at det skal skaffes erstatningsarealer. 2.6 Føringer og krav som fremkommer i oppstartsmøte med Stjørdal kommune Det ble gjennomført oppstartsmøte med Stjørdal kommune den , som bl.a. fastsetter: ikke krav om planprogram og KU, men det ligger føringer i vedtatt planprogrammet for områdereguleringsplan Stjørdal sentrum (plan-id: 1-251) føringer mht funksjon og utforming det må påregnes utbyggingsavtale mht til risiko og sårbarhet vil tema knyttet til trafikksikkerhet, brannsikkerhet og energi/tele, VVA sikkerhet være viktig generelle krav til samråd og medvirkning

4 Oppdragsnr.: : 1 Versjon: 2. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Området består i dag av mindre boliger, henholdsvis eneboliger, tomannsboliger og mindre leilighetsbygg. Dagens formål er sentrumsformål innenfor felt S1 i kommuneplanens arealdel Beliggenhet, og eierforhold. Området ligger vis a vis Kimen kulturhus og 50 meter fra Torgkvartalet, og begrenses av Ole Vigs gate i nord, øst av Yrkesvegen, vest av Stokkanvegen og i sør av planlagt forbindelse mellom Yrkesvegen og Stokkanvegen. STOKKANVEGEN 99/489 99/4 99/51 99/95 99/45 99/142 99/98 99/15 Regulert gate 99/467 Gnr/bnr/Hjemmelshaver Dagens bruk Forslag til ny bruk 99/467 Bolig - bebygd Sentrumsformål 99/98 Bolig bebygd Sentrumsformål 99/142 Bolig/forretning Sentrumsformål ubebygd 99/15 Bolig bebygd Sentrumsformål 99/45 Bolig - bebygd Sentrumsformål 99/4 Bolig/forretning - Sentrumsformål ubebygd 99/51 Bolig - bebygd Sentrumsformål 99/489 Bolig bebygd Sentrumsformål 99/95 Bolig bebygd Sentrumsformål

5 Oppdragsnr.: : 1 Versjon: 2.2 Dagens bruk og tilstøtende arealbruk Dagens bruk av eiendommene innenfor kvartalet er boliger, med unntak av to eiendommer som er ubebygd, Sistnevnte eiendommer gis status som bolig- og forretningseiendommer med henvisning til gjeldende sentrumsplan. Tilstøtende områder i nord og øst benyttes til boliger, arealene i sør benyttes til off. bebyggelse og arealene mot vest benyttes til tjenesteyting (Kimen kulturhus). Stedets karakter; struktur, estetikk/byform, eksisterende bebyggelse. Stjørdal sentrum er består i stor grad en organisert kvartalsstruktur som er gjenkjennelig i flere sentrumsplaner utarbeidet av byplanlegger Sverre Pedersen. Utnyttelsen er blanding fra villabebyggelse med hage til bebyggelse for næring i tre til fire etasjer. Det er noen nyere bygg opp i 5-6 etasjer med næring i etasajer nærmest gateplan og boliger over..4 Landskap; topografi, landskap, solforhold, lokalklima, estetisk og kulturell verdi Stjørdal sentrum ligger like ved Trondheimsfjorden på et elvedelta mellom elvene Gråelva og Stjørdalselva. Området er tilnærmet flatt med kotehøyde mellom + 7 og +12 moh. i hele planområdet. Det er lang avstand fra sentrum til åser og lave fjell som avgrenser det store landskapsrommet som åpner seg mot fjorden. Dette gir spesielt gode solforhold. Det er ikke landskapet, men bygninger og vegetasjon som kaster skygger i sentrum. På dette stadiet er det ikke foretatt egen studie/vurdering av lokalklima. Imidlertid er det ingen indikasjon på at området må planlegges og formes ut i fra spesielle værhensyn. Ved søk i tilgjengelig databaser (askeladden.ra) foreligger det ingen registreringer for dette kvartalet. Det er ingen SEFRAK registrerte bygg på tomta..5 Natur og miljøverdier Ved søk i tilgjengelige databaser (Stjørdal kommune og DN), tema viltart, miljøregistrering skog, artsdatabank, naturbasen, verdifulle kulturlandskap, naturvernområder, foreligger det ingen registeringer mht. truet eller freda arter som blir berørt av planlagt utbygging..6 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk, uteområder Omsøkte arealer betraktes ikke å ha noen form for rekreasjonsverdi..7 Trafikkforhold; kjøreadkomst, vegsystem, trafikkmengde, trafikkstøy, ulykkessituasjon, trafikksikkerhet for myke trafikanter, kollektivtilbud: Planområde

6 Oppdragsnr.: : 1 Versjon: 2 Kartet viser dagens gatehierarki. De røde linjene er samlegater, de blå linjene er adkomstgater og grønn linje er gågate (kilde: ny sentrumsplan) Som nevnt under pkt. 2. er forslaget til sentrumsplan lagt ut i flere alternativer. Alternativ D forutsetter at deler av planområdet skal ha adkomst fra Yrkesvegen. Alternativ E forutsetter at deler av området skal ha adkomst fra Yrkesvegen med forbindelse nordover til Ole Vigs gate. Rutenettet for kvadraturen ligger som en base for veisystemet. Viktige målepunkter i sentrum i dag er kulturhuset Kimen, rådhuset, torget, Torgkvartalet, gågata og togstasjonen. I dag fungerer Stokmovegen som hovedatkomst til sentrum, og deler av denne har den største trafikkbelastningen i sentrum for utenom E14. Stokmovegen går over torget. Trafikkvolum på tilstøtende gater som kan ha betydning for støyforholdene (trafikkstøy): Ole Vigs gate Ådt Stokkanvegen 000 Ådt På dette stadiet er det ikke innhentet data mht. politiregisterte ulykker. Stjørdal har et godt utbygd kollektivtilbud. Fra planområdet er det gangavstand til bl.a. Stjørdal stasjon og andre kollektivknutepunkter i sentrum..8 Barn og unges bruk av området Tomta benyttes ikke til lekeområde av barn og unge..9 Sosial infrastruktur; skolekapasitet mv. Barn og unge innenfor planområdet sogner til Halsen barneskole og Stokkan ungdomskole. Det er gangavstand til disse skolene. Ole Vig videregående skole ligger i nærområdet, som førøvrig er en av Nord-Trøndelags største skoler med ca. 240 ansatte og ca. 100 elever. Det finnes ingen barnehager innenfor planområdet, men det finnes tre barnehager i en avstand på ca. 50 meter fra torget utenfor planområdet.10 Universell tilgjengelighet Planområdet er flatt, og er derfor i prinsippet lett tilgjengelig for fysisk funksjonshemmede..11 Veg- vann og avløp, trafo, energiforsyning, alternativ energi, fjernvarme Sentrum har god og sikker vannkilde, og under bakken bygges, erstattes og vedlikeholdes rør i takt med utbyggingen og brannvannstilgangen er bra. Det stilles krav om lokal fordrøyning av overvann. Kapasitet på el.- og telenettet er foreløpig ikke innhentet. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for Stjørdal fjernvarme. Det er tillatt å benytte alternative varmeløsninger da det kun er tilknytningsplikt for fjernvarme, ikke bruksplikt. Det antas at energibehovet, som ikke dekkes av fjernvarme, i all hovedsak er basert på elektrisk..12 Grunnforhold; stabilitetsforhold, ledninger, rasfare Multiconsult har gjennomført geoteknisk vurdering av Yrkesvegen 1,15 og 17 samt Ole Vigs gate 26 og Stokkanvegen 10. Se notat av Notatet omhandler vurderinger og

7 Oppdragsnr.: : 1 Versjon: 2 fundamenteringsforhold og gjennomførbarhet av planlagt utbygging i forbindelse med detaljregulering. På reguleringsplannivå ansees det ikke som nødvendig med videre kartlegging, jfr. pkt. 4. i NVE s veileder 7/14 «Sikkerhet mot kvikkleireskred». Det er ikke registret skred i området (NVE skredhendelser) Aktsomhetskart for radon ( viser «usikker» forekomst..1 Miljøforhold i grunnen Foreligger ingen registreringer. Tidligere bruk tilsier liten til ingen fare for forurenset grunn..14 Miljøforhold, støy- og luftforurensning Ut i fra kjent trafikkvolum antas at støy fra vegtrafikk overskrider tillatte grenseverdier. Det foreligger ingen registeringer mht. luftforurensning i dette området. Det foreligger lite kunnskap om hvordan utslipp fra flytrafikk påvirker den lokale luftkvaliteten. Det er derfor knyttet stor usikkerhet til vurderinger rundt spredning av luftforurensing fra flytrafikken. For øvrig vil utslipp fra vedfyring være en faktor som påvirker luftkvaliteten..15 Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) I tilknytning til anmodning om oppstartsmøte er det utarbeidet ROS-vurdering. Forslag til utredninger mv. fremgår i vedlagt ROS-analyse. Se for øvrig pkt Næring Det er ikke registret næringsbebyggelse innenfor foreslått planområde..18 Eksisterende analyser og utredninger Da planområdet ligger innenfor forslag ny sentrumsplan, vil analyser og utredninger på områdeplannivå være relevante. 4. Beskrivelse av planinitiativet 4.1 Innledning Det er lagt vekt på å utforme forslaget mest mulig i tråd med retningslinjene i forslag til ny sentrumsplan. Hvor alternativ D og E i sentrumsplanen har avvikende forslag til bestemmelser for dette kvartalet: er det stort sett alternativ E som er lagt til grunn for forslaget. Forslaget til ny bebyggelse legges til grunn for utarbeidelse av forslag til detaljplan for BS Beskrivelse av planforslaget. I henhold til kommunens ambisjoner om å utvikle Stjørdal sentrum med en tydelig kvartalsstruktur med høy utnytting foreslås området utviklet med en tydelig definert karrèbebyggelse som følger bygge- og formålsgrenser slik disse er vist i forslag til ny sentrumsplan. Forslaget viser næringsarealer i første etasje ut mot Stokkanvegen, sykkelparkering mot Ole Vigs gate og leiligheter mot Yrkesvegen. I de øvre etasjene foreslås det boliger i tråd med forslag sentrumsplan. Bebyggelsen er orientert i en hesteskoform mot sør i tråd med forslaget til sentrumsplan.. Slik oppnår man best mulig solforhold på uteområdene inne i kvartalet og kvartalet åpnes mot den nye gangvegen mot sør.

8 Oppdragsnr.: : 1 Versjon: 2 Foreslått bebyggelse viser rundt 100 boenheter, samlet ca kvm BRA for hele kvartalet inkl. næring i 1. etasje men eks. p-kjeller. Uteoppholdsareal dekkes av balkonger, takterrasser og felles uteområder i gårdsrommet. Renovasjonsløsninger utformes i samsvar med gjeldende krav. Forslag til plassering er vist på utarbeidet situasjonsplan (mulighetsstudie). Det samme gjelder forslag til plassering av løsninger for overvann. Primahus Bolig AS ønsker å utrede muligheten for at deler av bebyggelse mot Yrkesveien kan utvikles med små utleieleiligheter. Dette vil være en gunstig beliggenhet da det vil være i umiddelbar nærhet til sykehjem/ helsehus og skoleområdet. Forslaget åpner for at leilighetene kan være ensidig belyst fra øst. Det må understrekes at leilighetene vil få relativt stor ytterveggsflate i forhold til gulvarealet med tilsvarende muligheter for stort glassareal. Videre legges det opp til felles vestvendt stue med utgang til bakgården i tillegg til at det også er utgang fra korridor på bakkeplan til bakgården. 4. Forholdet til nytt forslag til områderegulering (sentrumsplan) Byggets utforming følger forslaget til sentrumsplan bortsett fra følgende punkter: Det tillates sammenhengende balkong i 2. etasje mot Stokkanvegen som krager 1m utenfor byggelinjen. Bakgrunnen for dette er et ønsket fasadeuttrykk og at balkongen vil danne en sammenhengende baldakin over fortauet. Mot Ole Vigs gate og Yrkesvegen tillates svalganger. Svalgangene skal gis et uttrykk som i størst mulig grad fjerner den tradisjonelle og monotone svalgangsløsningen og med åpne og tettere felter som gir fasaden en god rytme mot gatene. Et positivt resultat av dette er at det også mot Ole Vigs gate vil skapes en overdekning langs fortauet. Når det gjelder tilbaketrekking av 5. etasje er alternativ E lagt til grunn, altså m tilbaketrekking. Videre foreslås å tillate at heis og trappehus kan legges helt ut til gatelivet. Bakgrunnen for dette er at heis- og trappehus kan utnyttes som elementer i fasaden og dermed gi bygget en mindre målestokk ved å dele opp og strukturere fasadene mot gata. I tillegg vil en slik løsning gi økt antall parkeringsplasser i kjelleren. Isometri forslag til sentrumsplan Kilde: Stjørdal kommune Isometri nytt planinitiativ Kilde: Norconsult AS

9 Oppdragsnr.: : 1 Versjon: 2 I oppstartsmøte fremgår følgende konklusjoner mht planinitiativets tilpassing til forslaget til ny sentrumsplan: hovedtrekk ser utbyggingsønsket ut til å samsvare med foreliggende planer og planforslag. kuttede hjørner er viktig for siktforhold og det tillates ikke søyler her. Evt. utkraging kan vurderes over 1 etg. trappehus kan tillates ut til fasade i begrenset omfang, men må integreres i fasade slik at det blir et visuelt godt uttrykk. Dette av hensyn til god logistikk i parkeringskjeller. Det er viktig at trappehus begrenses i bredde. svalganger skal også begrenses. Viser til forslag til områdereguleringsplan for Stjørdal sentrum. Det vil være viktig å jobbe godt med fasadeuttrykket for å integrere evt. partier med svalganger, utstikkende trapp/heisrom osv. Tomta ligger eksponert til med Kimen kulturhus og Kirke som nærmeste nabo i vest. 4.4 Parkering Parkering foreslås i parkeringskjeller under hele kvartalet. Felles nedkjøringsrampen for hele kvartalet legges mot Yrkesvegen som foreslås med innkjøring fra Ole Vigs gate. Parkeringsdekningen er i tråd med Sentrumsplanens alternativ D slik kjelleren er tegnet her kvartalet sett under ett. Trapper og heiser er trukket ut til yttervegg, og kjeller er bygd under fortau mot Yrkesvegen for å øke parkeringseffektiviteten. Skissen under er ikke helt i samsvar med føringer gitt i oppstartsmøte, bl.a. om ikke å tillate parkering under fortau. Plassering av fordrøyning kan ha betydning for størrelsen på p.kjeller. 4.5 Uteoppholdsareal Egen tomt: Nabo Sum Privat på balkong og terrasser 1080 m2 210 m m2 Felles areal i bakgården 1145 m2 800 m m2 Krav til leikeplass 85 m2 70 m2 455 m2

10 Oppdragsnr.: : 1 Versjon: Vesentlige interesser som berøres av planinitiativet. Planinitiativet ansees ikke å berøre vesentlige interesser utover det som er rimelig å forvente i et sentrumskvartal. Gjennom overordna planer (KPA), utredninger i ny sentrumsplan og regionale- og sentrale føringer, er det et klart mål om høg utnytting. 5. Avvik fra overordna planer Fremlagt planforslag avviker ikke fra gjeldene kommuneplan (KPA) og er i samsvar med intensjonene i ny sentrumsplan, og i samsvar med alternativ E. Øvrige krav, bl.a. til parkering og uterom forutsettes å være i samsvar med gjeldende normer og krav. Fremlagt planinitiativ anses å være i samsvar med overordna planer og retningslinjer, og faller derfor ikke under kravet om planprogram (KU), se avklaring fra oppstartsmøte. 6. Risiko- og sårbarhetsanalyse For å forebygge risiko og sårbarhet, ble det utarbeidet ROS-analyse til oppstartsmøte. I referatet fra oppstartsmøte fremgår følgende: «Området har ingen kjent naturbase sårbarhet (herunder rasfare, flomfare, havstigning og jordstråling), virksomhetsbasert sårbarhet (herunder trafikksikkerhet, brannfare, forurensing og stråling) eller infrastrukturell sårbarhet (herunder energiforsyning, VVA, telekommunikasjon og terminaler). Det viktigste vil være trafikksikkerhet, brannsikkerhet og energi/tele, VVA sikkerhet». Analysen er gjennomført med egen sjekkliste basert på rundskriv fra DSB, og sjekkliste utarbeidet av NVE. Vurderingen er basert på planlagte tiltak slik de er beskrevet i denne planbeskrivelsen og visualisert i vedlagt mulighetsstudie. 7. Planområde Grenser for planområdet ble fastsatt i oppstartsmøte, se skissen under. 8. Planprosess/samråd og medvirkning Forventet fremdrift, som foreløpige milepæler: kunngjøring av planarbeid uke 1 Innspill til planarbeid, innen planarbeid, utredninger/analyser, samråd og medvirkning august/sept./okt. 18. Innlevering komplett plan 15.okt. 2018