Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr 131/2 - Odd Reitan Private Holding AS

Transkript

1 Saksframlegg Arkivnr. 131/2 Saksnr. 2017/ Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Aril Røttum Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr 131/2 - Odd Reitan Private Holding AS Dokumenter i saken: 1 I Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - 2 U Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - 3 N Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - 4 S Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - Ernst & Young advokatfirma AS Ernst og Young advokatfirma as Kari Nybjerkan Refseth Ingress Behandling av søknad om konsesjon fra Odd Reitan Private Holding AS for erverv av landbrukseiendommen Anshusflotten gbnr 131/2. Saksopplysninger Erverver: Selger: Odd Reitan Private Holding as Odd Reitan, Tidemandsgt. 40, 7030 Trondheim Det søkes om konsesjon for ervervet av landbrukseiendommen slik at selgers aksjeselskap Odd Reitan Private Holding (ORPH) blir eier av eiendommen. Søker er eier av eiendommen i dag, men den er registrert som enkeltmannsforetak i Br.reg. Han er eneaksjonær, styreleder og daglig leder i selskapet som søker om konsesjon.

2 Eiendommen består av totalt 1397 dekar, herav 107 dekar fulldyrka jord, 31 dekar innmarksbeite, 746 dekar produktiv skog, 160 dekar uproduktiv skog, 330 dekar myr, 6 dekar bebygde arealer samt 17 dekar andre arealer som vann, jorddekt fastmark og veier. Søkeren oppgir at eiendommens dyrkede arealer er bortleid på langsiktig avtale til naboeiendom, jf. vedlagt kopi av avtale med Knut Solberg. Driveplikten etter jordlovens 8 oppfylles derfor gjennom å leie bort jordbruksarealene. Eiendommens skog drives i tråd med skogbruksplan fra Jakt og fiskerettigheter leies ut. Eiendommen har setervoll på Håkkådalen, på Soknedal statsallmenning. Det foreligger tanker om å rehabilitere deler av seterbygningene. Søker har ved flere anledninger vært positiv i forhold til å avstå arealer til andre grunneiere for oppdyrking, og arealer til disposisjon for utkjøp til erstatningstomter for boliger som blir berørt av ny E6. Eiendommens bygningsmasse har gjennomgått stor renovering. Viser til rammetillatelse gitt av kommunen i sak 58/12 den som omhandler våningshus, fjøs, nytt mellombygg, eldhus, kårstue og stabbur m.fl. Oversikt av viser hvordan bruken av bygningene fordeles mellom næring, vrimle og privat. Av den totale bygningsmengde på 3223 m2 bruker Reitan 543 m2 privat. Bygningene er verdsatt til kr ,-, slik at totalverdien på eiendommen er satt til tilnærmet ,-. Verdsettelse av bygningsmassen som kurs, og konferansesenter framkommer som et resultat av foreliggende leiekontrakter med Reitangruppen AS med et realavkastningskrav på 5,5 %. Kommunen har gitt dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for endring fra jordbruksformål til forretningsformål for bygningsmassen på tunet i NPM sak 41/12. Bostedsattest fra Oslo skattekontor av viser at eiendommen er bosatt av Morten Undlien fra Reitan søkte om konsesjon for ervervet av eiendommen i des med bakgrunn i at han ikke skulle bosette seg på eiendommen. Det ble satt vilkår om upersonlig boplikt i sak 7/10 i NPM utvalget den I brev av bekrefter kommunen at gården har fast bosetting. Søker oppgir at upersonlig boplikt utløper Jordbruksinntektene på eiendommen oppgis til å være kr ,- i årlig leieinntekt på jordbruksarealene. I tillegg mottar eier kr ,- i årlig inntekt for leie av utmark til jakt. Ut over dette er det sporadiske inntekter fra skogsdrift. Bruken av gården har i de senere år i hovedsak vært næringsvirksomhet gjennom utleie av det vesentligste av bygningsmassen til kurs- og konferansesenter for Reitangruppen. Omfanget av virksomheten er betydelig, med årlige leieinntekter for 2017 på kr ,- eks. mva. Det er særlig Reitangruppens verdiskole, som er en lederskole som skal bevisstgjøre, utforske og trene de ansatte som er hovedaktør. Dette fører til ringvirkninger i lokalsamfunnet som levering av mat, blomsterpynt, vask og større renhold samt vintervedlikehold på veger mm. Det oppgis at leieavtalen med Reitangruppen er inngått på standard markedsmessige vilkår for leie av næringseiendom. Avtalen viser at gården i det aller vesentligste har et driftsgrunnlag basert på næringsvirksomhet som kurs- og kompetansesenter. Dette har kun vært mulig gjennom de betydelige investeringene som har vært gjort på eiendommen. Dette hadde ikke vært mulig uten sikker inntektsstrøm fra Reitangruppen. Konsesjonssøker vil få overført leieavtalen med Reitangruppen. Driveplikten vil også videreføres gjennom ved overdragelse av dagens avtale med Knut Solberg. Samtlige med odelsrett vil frasi seg odelsretten ved denne overdragelsen. Kjøpesummen er i henhold til avtale av satt til kr ,- inkl. inventar og løsøre. Verdien på landbrukseiendommer beregnes ut fra summen av verdien på jord- og

3 skogressurser samt bygninger, ekskl. inventar og løsøre. Landbrukstaksten beskriver at landbruksressursene har en verdi på kr ,-. Verdien på bebyggelsen samsvarer i det vesentligste med rehabiliteringskostnadene for eiendomsmassen. Bakgrunnen for overdragelsen. Det oppgis at aksjeselskapet ORPH ble stiftet i 2015 for å samle Odd Reitans (OR) eierinteresser i all hans næringsvirksomhet. Selskapet eies 100 % av Odd Reitan personlig i dag. Det samme selskapet eier andeler i andre aksjeselskaper som; Reitangruppen as, Reitan eiendom as. I hht ORPHs vedtekter kan aksjer i selskapet kun eies av OR, Ole Robert Reitan, Magnus Reitan eller deres respektive etterkommere i rett nedstigende linje, eller aksjeselskaper heleid av de nevnte personer. Det er vedtektsfestet forbud mot at aksjene i selskapet kan skifte eier mv. Dersom det blir gitt konsesjon, vil gården bli liggende som en eiendel direkte i ORPH. Vedtektsbegrensningen vedrørende aksjesalg vil også forhindre senere overdragelser av gården gjennom salg av aksjene i ORPH. Gårdens samlede virksomhet er i all hovedsak knyttet til utleieaktivitet i forbindelse med kursog konferanser. Eieren har et klart ønske om å samle all næringsvirksomhet i hans heleide holdingsselskap, fordi det har strukturelle fordeler for OR og vil sikre helhetlig og profesjonell organisering av hans næringsvirksomhet. Hans private bruk av gården vil være knyttet til begrenset disponering av en mindre leilighet, når han deltar på de kurs som holdes på gården. OR driver gården for egen regning og risiko. Det er klart at gården skal være i familiens eie, hvilket en overdragelse til ORPH vil ivareta. Overdragelsen vil ikke innebære vesentlige skattemessige endringer for OR. Det betales eiendomsskatt til kommunen som næringseiendom. Det er ikke lagt opp til vesentlig endring av omfanget på aktiviteten som gjennomføres på gården i dag. Ordinær landbruksaktivitet blir marginal i denne sammenhengen. Drifta av landbruksarealene ivaretas på en tilfredsstillende god nok måte gjennom bortleie, og avtaler med skogsentreprenører. Det anmodes om at eventuell boplikt gjøres upersonlig. ORPH vil i så tilfelle søke oppfyllelse av boplikten på tilsvarende vis som OR i dag har gjort. Videre har OR kommentert konsesjonslovens regler om konsesjon til aksjeselskaper. Dette er forhold som kommunen vil kommentere og diskutere i sine vurderinger. Det oppsummeres med følgende fra OR og ORPH: Det er selger og kjøpers vurdering at vilkårene for å innvilge konsesjon for ORPH er oppfylt for overdragelsen. Det må legges betydelig vekt på gårdens svake driftsgrunnlag som landbrukseiendom. Den helt sentrale verdien i gården er knyttet til eiendomsmassen som kursog konferansested, og den verdien som leieavtalen med Reitangruppen gir. Ervervet er søknadspliktig etter konsesjonsloven. Ved lov 21. juni 2017 nr. 99 om endringer i konsesjonsloven, jordloven og odelsloven mv. (konsesjonsplikt, odlingsjord, priskontroll, deling og driveplikt mv.) ble det vedtatt nye endringer i konsesjonsloven. Endringene innebærer at: - Arealgrensen for konsesjonsplikt, priskontroll og boplikt på bebygd eiendom ( 4 første ledd nr. 4, 5 andre ledd og 9a) knyttet til fulldyrka og overflatedyrka jord heves fra 25 dekar til 35 dekar. I og med at eiendommen er bebygd og over 100 dekar, er ervervet konsesjonspliktig etter konsesjonsloven. Eiendommen er bebodd på søknadstidspunktet. Det er boplikt knyttet til ervervet. Driveplikten etter jordlovens 8 er oppfylt gjennom bortleie av jordbruksarealene.

4 Videre er bebygde landbrukseiendommer etter Rundskriv M-3/17 hvor kjøpesummen er under kr ,-, unntatt prisvurdering. Det er følgelig ikke priskontroll ved overdragelse av landbrukseiendommer med bolighus o.a. med mindre overdragelsessummen overstiger 3,5 mill. kr. Avtalt kjøpesum er kr ,-. Kommunen skal derfor vurdere prisen på eiendommen. Etter delegasjonsreglementet er rådmannen delegert myndighet til å treffe vedtak der myndighet er overført til kommunen etter Landbruksdep. vedtak FOR , og i saker som ikke er av prinsipiell art. Saken innehar deler som kan oppfattes å ha prinsipiell karakter. Dette gjelder i hovedsak om det skal gis konsesjon til aksjeselskaper for erverv av landbrukseiendommer. Saken legges derfor fram for politisk behandling i NPM utvalget. Rettslig grunnlag Det er generell avtalefrihet ved overdragelse av fast eiendom. Hovedregelen er likevel at overdragelse av fast eiendom ikke kan skje uten konsesjon. Konsesjonslovens formål er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer, og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet. Dette bl.a. for å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov. 2. Landbruksnæringen. 3. Behovet for utbyggingsgrunn. 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser, fritidsinteresser. 5. Hensynet til bosettingen. Lovens virkemidler er konsesjonsavslag og konsesjonsvilkår. Virkemidlene kan kun brukes dersom de gir en samfunnsmessig klart bedre løsning enn den søknaden legger opp til. Ved konsesjonssøknader som gjelder landbrukseiendommer skal det til fordel for søker legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververens formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning, og kulturlandskapet. Konsesjonslovens 9 inneholder bestemmelser som sier at konsesjon i alminnelighet ikke skal gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antall sameiere økes. Hvis samboere erverver eiendommen sammen oppstår det i realiteten et sameie. Lever samboere i et ekteskapelig forhold, jf. Arveloven 28 a, skal de imidlertid likestilles med ektefeller. Konsesjonslovens 9 er derfor ikke til hinder for at en kan gi konsesjon til samboere. Avgjørelsesmyndigheten i konsesjonssaker er fra lagt til kommunene.

5 Landbruksdepartementet har fra fastsatt kapitaliseringsrentefoten til 4 % for alt areal. Videre er bebygde landbrukseiendommer hvor kjøpesummen er under ,- unntatt prisvurdering. For jordbruksarealer og skog er det viktig at verdsettingsmåten avspeiler produksjonsegenskapene. Dette kommer over tid til uttrykk gjennom årlig avling for jordbruksarealer, og påregnelig avvirkningskvantum for skog. Vurdering Det er et hovedmål for landbrukspolitikken å skape et robust landbruk med stabile arbeidsplasser og god lønnsomhet. Det er et nasjonalt mål at landbrukseiendommer i størst mulig grad eies av fysiske personer som selv bebor og driver eiendommene, da dette har vist seg å være en stabil og rasjonell driftsform. Konsesjonsloven åpner likevel for at det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det er dermed åpnet for at landbrukseiendommer kan erverves av et aksjeselskap som eier. Dette kan være fordelaktig i tilfeller hvor det er behov for å utnytte ressursene gjennom felles tiltak. Det må sees på mulighetene for påregnelig utvikling av forholdene på gården framover med den aktuelle eierformen. Kommunen mener at konsesjonsloven åpner for at aksjeselskapet i denne saken kan få konsesjon. Dette gjelder spesielt når ressursgrunnlaget og påregnelig driftsform tilsier at annet enn tradisjonell landbruksvirksomhet vil være den dominerende virksomheten. Det er gjort store investeringer i bygningsmassen på gården som tilsier at annen virksomhet enn tradisjonell gårdsdrift vil være hovedvirksomheten i lang tid framover. Eiendommens landbruksressurser forvaltes på en god nok måte i dag gjennom bortleie av jord til nabobruk på langsiktig leiekontrakt. Dette er i tråd med jordlovens krav om driveplikt. Skogressursene forvaltes i samsvar med gjeldende skogbruksplan gjennom Allskog. Kjøper oppgir i søknaden at han skal bruke eiendommen tilsvarende som overdrager har brukt den. Vi kan derfor ikke se at det blir noen vesentlig endring på dette punktet. Det er gjennomført store investeringer på bygningsmassen på gården. Bygningene har et betydelig omfang som derfor krever vedlikehold utover hva som er normalt på et gjennomsnittlig gårdsbruk. Inntekter fra landbruksdrifta kan vanskelig forsvare disse investeringene, og det vedlikeholdsbehov som vil komme etter hvert. Det vurderes derfor at gårdsdriften alene ikke vil kunne gi tilstrekkelig avkastning for å ivareta all bygningsmasse. Med tanke på den virksomhet som foregår på eiendommen, vurderes det at aksjeselskapsformen er den mest naturlige organisasjonsformen med tanke på å skaffe nødvendig kapital. Utvikling av kurs- og konferansevirksomheten gir gården et sikkert driftsgrunnlag. Størrelsen og kvaliteten på dyrket mark, beite og produktiv skog oppfattes relativt gjennomsnittlig for området, og kan ikke gi tilstrekkelig næringsgrunnlag for eiendommen som selvstendig driftsenhet. Eiendommen har flere spredte parseller. Drifta av jordressursene kan gjøres like tilfredsstillende om eierformen er aksjeselskap. Konsesjonsloven har ikke noe absolutt forbud mot at aksjeselskaper kan erverve landbrukseiendommer, noe som kommer til uttrykk i konsesjonslovens 9 tredje ledd. Det er derfor relevant for kommunen å vurdere om aksjeselskapsformen vil by på fordeler i forhold til den tradisjonelle eierformen. Kommunen mener at aksjeselskap er gunstig, og en naturlig eierform for en slik blandingsnæring som i denne saken. Planene for drifta av eiendommen er kapitalkrevende med hensyn til bygningsmassen. Det er enklere å få finansiert kapitalbehovet denne eiendommen fordrer gjennom et selskap. Med bakgrunn i den verdi som er satt for eiendommen, er det ikke realistisk å anta at det finnes privatpersoner som har økonomisk evne til og interesse av, å erverve eiendommen, med den personlige økonomiske risiko dette innebærer. Det skal være en reell mulighet for at et selskap med begrenset ansvar til å få konsesjon. Dette betyr at en søknad ikke kan avslås kun med henvisning til det landbrukspolitiske målet om at

6 landbrukseiendommer bør eies av fysiske personer. Kommunen mener at søkers formål med ervervet ikke vil medføre vesentlige uheldige samfunnsmessige konsekvenser. Eiendommen er ikke lagt ut for salg i markedet. Kommunen kan vanskelig se at det finnes andre som kan erverve denne eiendommen og kontinuere kombinert drift mellom tradisjonelt landbruk og kurs- og kompetansesenter på samme måte som søker. Eiendommen vil bli drevet på samme måte som tidligere. Landbrukstaksten av er gjort med tanke på å finne markedsverdiene på jord og skog. Bygningene på eiendommen er i dag benyttet som opplæringssted innen Reitangruppen, og er ut i fra mandatet til takstmannen ikke vurdert i taksten. Verdien på landbruksressursene er vurdert til en samlet verdi på kr ,-. Bygningene er ikke fradelt fra landbruksarealene, og er derfor en del av landbrukseiendommen. Samlet verdi utgjør kr ,- inkl. rehabiliteringskostnadene på bygningene. Det må sies at det er vanskelig å vurdere verdien på denne eiendommen. Vanligvis er det ikke mulig å få igjen investert kapital på landbrukseiendommer ved salg i det åpne marked. I noen sammenhenger har det vært antydet at det kanskje er mulig å verdsettes investeringer i bygninger i samsvar med 1/3 av kostnadene når det gjøres takst. I denne saken gjør en slik sammenligning likevel at totalverdien på eiendommen blir over 40 mill., og vanskelig realiserbar i det frie marked. I denne saken har det derfor mindre betydning hvilken pris det er satt på ervervet. Spesielt med tanke på at det ikke finnes mange tilsvarende eiendommer i Norge med tanke på de store investeringene som er gjort, og at denne saken derfor ikke vil åpne for endring av den praksis som gjelder for å gi konsesjon til aksjeselskaper. Det finnes ingen andre kjente seriøse interessenter til denne eiendommen. Eiendommen blir neppe solgt til andre om erverver ikke får konsesjon. Leieinntekt på kr ,- sammen med inntekter fra landbruksdriften tilsvarer en kapitalisert verdi på over 160 mill. kr. Kommunen har ingen videre kommentarer til kjøpesummen. Dersom man skal innvilge konsesjon til et aksjeselskap, er det rimelig at man aksepterer at en eiendomsbestyrer eller forpakter oppfyller boplikten på vegne av selskapet. Erverver ønsker å kontinuere den praksis som tidligere eier har hatt med tanke på boplikt. Kommunen mener at denne løsningen vil ivareta hensynet til bosettingen i området på en tilfredsstillende måte. Etter en samlet vurdering har kommunen kommet til at ervervet utgjør en driftsmessig tilfredsstillende god nok løsning, og at ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Rådmannens innstilling Midtre-Gauldal Kommune innvilger søknaden fra Odd Reitan Private Holding as og gir konsesjon for erverv av landbrukseiendommen Anshusflotten gbnr 131/2 som omsøkt i medhold av konsesjonsloven av med senere endringer. Det settes som vilkår at driveplikten i hht jordloven gjelder fra og med sesongen Det settes videre vilkår om at eiendommen skal være upersonlig bosatt i 5 år fra det er gitt konsesjon for ervervet. Dette begrunnes med at ervervet er en driftsmessig tilfredsstillende god nok løsning, og at ervervet ivaretar ressursgrunnlaget og kulturlandskapet i området på en tilfredsstillende god måte. Kommunen har vurdert at det kan gis konsesjon for dette ervervet med bakgrunn i at drifta på gården i det aller vesentligste omhandler utleievirksomhet til annen næring som kurs- og

7 konferansested, og at landbruksvirksomheten er av marginal betydning sett i relasjon til totaldrifta på gården.