Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr 187/3 og 5, og 193/9 - søker Turid Røe

Transkript

1 Saksframlegg Arkivnr. 187/3 Saksnr. 2011/ Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Aril Røttum Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr 187/3 og 5, og 193/9 - Dokumenter i saken: 1 I Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr 187/3 og 193/9-2 S Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr 187/3 og 193/9 - Saksopplysninger Søker: Overdrager: Turid Røe, Ilevolden 2, 7018 Trondheim. Maren Røe, Stubbanvn. 34, 7037 Trondheim. Det søkes om konsesjon for erverv av eiendommen Jamtli gbnr 187/3 og 193/9 i forbindelse med at vilkår om bosetting i konsesjonssak NPM 3/11 ikke er oppfylt. Dette betyr at overdrageren ikke har sitt konsesjonsforhold i orden. Selgeren kan derfor ikke overdra eiendommen konsesjonsfritt til ny eier. Kjøper har oppgitt i konsesjonssøknaden at bosetting vil skje innen Søkeren har bekreftet i telefonsamtale at det er ment innen utgangen av I egenerklæring av har erververen krysset av for at hun er klar over at hun må søke konsesjon dersom hun ikke skal bosette seg på eiendommen innen ett år og bo der i minimum 5 år. Erververs planer for eiendommen er bolig og næringsformål. Søkeren overtar eiendommen fra sin mor Maren Røe som fikk konsesjon for erverv av samme eiendom i NPM sak 3/11 den , med vilkår om fast bosetting innen Det ble satt vilkår om personlig boplikt. Det ble videre satt vilkår om at driveplikten for alt jordbruksareal i hht jordlovens 8 begynte å løpe fra og med 2011.

2 Det ble også bestemt at, sitat: Dersom det ikke etableres bosetting innen , skal eiendommen overdras til kjøpere som vil oppfylle vilkårene om bosetting. Dette er bakgrunnen for at eieren Maren Røe ønsker å overdra eiendommen til sin datter. I og med at selgeren ikke har oppfylt konsesjonsvilkårene i NPM sak 3/11, og kjøperen ikke skal bosette seg på eiendommen innen ett år etter overdragelsen av eiendommen, må kjøperen søke konsesjon for ervervet. Eiendommen ligger i Endalen i Budalen, ca 6 km sør for Enodd og består av totalt 367 dekar, herav 38 dekar dyrkajord, 315 dekar produktiv skog og 14 dekar andre arealer. I tillegg eksisterer det feste på tilleggsjord i Endal statsallmenning. Eiendommen har vanlig gardsbebyggelse med bolig, fjøs, låve og stabbur samt seterbu og seterfjøs og andre hus som sommerfjøs og løe. Det er oppgitt at alle hus med unntak av seterhus er i dårlig forfatning. Våningshuset trenger omfattende rehabilitering da det mangler innlagt vann, godkjent avløp og sanitæranlegg, og i tillegg har det dårlig grunnmur som mangler tilfredsstillende drenering. Søkeren har startet opp med rehabilitering av bolighuset på eiendommen. I 1975 ble det gitt byggetillatelse til oppføring av ny bolig med 2 leiligheter på eiendommen. Viser til godkjent tunplan av Dette prosjektet ble det ikke noe av. Som alternativ til dette ble det igangsatt et restaureringsarbeid på den eldre boligen i tunet. Boligen ble isolert utvendig og pålagt nytt utvendig panel. I tillegg ble det innsatt nye vinduer. Det var bosetting på eiendommen til omkring år Når huset er ferdig rehabilitert går vi ut fra at huset får standard som tilfredsstiller dagens krav. Rettslig utgangspunkt Det er generell avtalefrihet ved overdragelse av fast eiendom. Hovedregelen er likevel at overdragelse av fast eiendom ikke kan skje uten konsesjon. Konsesjonslovens formål er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer, og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet. Dette bl.a. for å tilgodese: 1. Framtidige generasjoners behov. 2. Landbruksnæringen. 3. Behovet for utbyggingsgrunn. 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser, fritidsinteresser. 5. Hensynet til bosettingen. Lovens virkemidler er konsesjonsavslag og konsesjonsvilkår. Virkemidlene kan kun brukes dersom de gir en samfunnsmessig klart bedre løsning enn den søknaden legger opp til. Ved konsesjonssøknader som gjelder landbrukseiendommer skal det til fordel for søker legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververens formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning, og kulturlandskapet.

3 Konsesjonslovens 9 inneholder bestemmelser som sier at konsesjon i alminnelighet ikke skal gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antall sameiere økes. Hvis samboere erverver eiendommen sammen oppstår det i realiteten et sameie. Lever samboere i et ekteskapelig forhold, jf. Arveloven 28 a, skal de imidlertid likestilles med ektefeller. Konsesjonslovens 9 er derfor ikke til hinder for at en kan gi konsesjon til samboere. Avgjørelsesmyndigheten i konsesjonssaker er fra lagt til kommunene. Landbruksdepartementet har fra fastsatt kapitaliseringsrentefoten til 4 % for alt areal. Videre er bebygde landbrukseiendommer hvor kjøpesummen er under ,- unntatt prisvurdering. For jordbruksarealer og skog er det viktig at verdsettingsmåten avspeiler produksjonsegenskapene. Dette kommer over tid til uttrykk gjennom årlig avling for jordbruksarealer, og påregnelig avvirkningskvantum for skog. Pkt. 1 og 4 om pris og skikkethet skal ikke vurderes i denne sammenhengen. Spesielt i forhold til boplikt. Fra 1. juli 2009 er det gjort en rekke endringer i odelslov, jordlov og konsesjonslov. Det er gjort endringer som har sammenheng med konsesjonsplikten, boplikten og driveplikten. Arealgrensen for konsesjonsplikt for bebygd eiendom er endret fra mer enn 20 dekar fulldyrka jord eller 100 dekar totalareal, til mer enn 25 dekar fulldyrka jord eller overflatedyrka jord eller 100 dekar totalareal. Reglene om boplikt er nå bare fastsatt i konsesjonsloven, og de gjelder for bebygd eiendom over arealgrensen for odling. Den som selv ikke kan eller vil oppfylle lovbestemt boplikt, må søke konsesjon. Boplikten varer i 5 år. Boplikt oppstår ved erverv av eiendommen. Den lovbestemte boplikten er en betingelse for at odelsberettigede eller nær slekt kan erverve landbrukseiendom konsesjonsfritt. Grunnlaget for lovbestemt boplikt ved overdragelse til odelsberettigede eller nær slekt er knyttet til arealgrense på mer enn 25 dekar fulldyrka jord og/eller 500 dekar produktiv skog. I denne saken er det søkt om konsesjon for ervervet fordi overdrager ikke har sitt konsesjonsforhold i orden. I tillegg ønsker kjøperen å tilflytte eiendommen innen utgangen av Dette er etter fristen, og over ett år etter at hun har overtatt eiendommen. Kommunen har gjort vurderingene ut fra Landbruksdep. Rundskriv M-2/2009, pkt Konsesjonslovens 9, fjerde ledd sammenholdt med første ledd angir de momentene som tillegges vekt dersom en odelsberettiget eller nær slekt søker konsesjon fordi boplikten etter konsesjonslovens 5 annet ledd ikke skal oppfylles. Det står at det i tillegg til første ledd nr. 2, 3 og 5 skal legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som en korrigerende faktor. Vurdering Vurdering i forhold til konsesjonslovens 9, første ledd nr. 2,3 og 5. Første ledd nr 2, om erververens formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området: Det har ikke vært bosetting på eiendommen de siste åra. Eiendommen har kun èn boenhet. Slik situasjonen er akkurat i dag, ivaretas ikke hensynet til bosettingen i området. Søkeren opplyser at hun vil bosette seg på eiendommen innen utgangen av Dette betyr at tilflytting vil skje etter at våningshuset er rehabilitert. Søkeren har startet opp arbeidet med å restaurere huset.

4 Dette viser at det er vilje til å gjøre noe med standarden på våningshuset slik at det er mulig å foreta tilflytting. Kommunen har forståelse for at det er behov for noe mer tid til å få gjennomført forberedelsene for tilflytting til eiendommen. Det er derfor rimelig å akseptere at tilflytting til eiendommen vil skje innen utgangen av år Dersom dette ikke skjer, må eiendommen selges til kjøpere som vil oppfylle vilkårene om bosetting. Første ledd nr. 3, om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning:. Kommunen har registrert at 28 dekar dyrkajord på eiendommen er bortleid til nabobruk. Vi har ikke kjennskap til om det eksisterer langsiktig leieavtale i tråd med loven, som krever 10 års avtaletid. Kommunen har ikke kjennskap til om det eksisterer leieavtale eller drift på de resterende 10 dekar med dyrkajord. Vi antar at disse arealene er for bratte til å kunne høstes maskinelt. Der er viktig at dyrkajorda holdes i hevd. Den nye drivepliktsbestemmelsen i jordlovens 8 fastslår at jordbruksareal skal drives. Begrepet jordbruksareal omfatter fulldyrka jord, overflatedyrka areal og innmarksbeite slik disse er beskrevet i AR5, arealklassifiseringen fra Skog og Landskap. Fra 1. juli 2009 er driveplikt en varig plikt for alle som eier eiendom med jordbruksarealer. Driveplikten kan oppfylles av eieren selv, eller ved bortleie på bestemte vilkår som er fastsatt i loven. Dette betyr at ervervet innebærer en delvis driftsmessig god løsning. Det må ut fra dette sørges for ar dyrkajorda enten drives av eier eller at det etableres leiekontrakter som er i tråd med jordlovens 8. Første ledd nr 5, om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet:. Slik situasjonen er i dag ivaretar ikke ervervet hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet i forhold til dyrkajord ressursene. Skogen kan driftes av f.eks Allskog uavhengig av om eieren bor på eiendommen. Forholdet til dyrkamarka kan endre seg til det positive den dagen det etableres bosetting. Søkeren har ikke tatt opp spørsmålet om boplikten kan oppfylles upersonlig. Kommunen har derfor vurdert søknaden ut fra at boplikten skal oppfylles personlig. Eiendommen har begrenset med jordressurser. Eiendommens størrelse mtp jordbruk er under gjennomsnittet for landbrukseiendommer i kommunen, og kan vanskelig danne vesentlig grunnlag for selvstendig drift. Eiendommens avkastningsevne blir derfor liten slik eiendommen framstår i dag. Søkeren har tilknytning til eiendommen. Ut fra en samlet vurdering mener kommunen at det kan gis konsesjon for ervervet med vilkår om bosetting innen utgangen Dette betyr at det settes vilkår om personlig boplikt. Det må derfor etableres fast bosetting innen utgangen av Dette innebærer videre at selgeren blir løst fra sine vilkår om bosetting og drift gitt i vedtak i sak NPM 3/11. Økonomiske konsekvenser Saken har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen.

5 Rådmannens innstilling Med hjemmel i konsesjonsloven av med endringer av , gir Midtre Gauldal kommune Turid Røe, Ilevolden 2, 7018 Trondheim konsesjon for erverv av eiendommen Jamtli gbnr 187/3 og 5, og 193/9 til en pris på kr ,-. Det settes som vilkår at eiendommen skal være fast bosatt ev eieren innen utgangen av 2013, og hun skal selv bebo eiendommen i minst 5 år. Driveplikten for alt jordbruksareal i hht jordlovens 8 begynner å løpe fra og med Driveplikten kan oppfylles ved egen drift eller ved at det etableres langsiktige leiekontrakter i samsvar med jordlovens 8. Ved vurderingen er det lagt vekt på at eiendommen ikke har beboelig våningshus i dag, og at det derfor er nødvendig med noe mer tid for å rehabilitere dette til en standard som tilfredsstiller dagens krav. Dersom det ikke etableres bosetting på eiendommen innen utgangen av 2013, skal eiendommen selges til kjøpere som vil oppfylle vilkårene om bosetting.