Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr - 41/4

Transkript

1 Saksframlegg Arkivnr. 41/1 Saksnr. 2009/639-3 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Aril Røttum Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr - 41/4 Dokumenter i saken: 1 I Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr - 41/1 2 U Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr - 41/1 3 S Søknad om konsesjon på erverv av fast eiendom - gbnr - 41/1 Kos Bygg og Eiendom AS Helen Dragseth Saksopplysninger Kos Bygg og Eiendom as v/olav Sand, 7288 Soknedal søker om konsesjon for erverv av eiendommen gbnr 41/4 ved Ramstadsjøen i Hauka. Eiendommen består av 3 egne parseller på totalt 282 dekar. I tillegg er det i kartverket registrert at eiendommen er med i et stort felleseie med mange andre eiendommer på ca 950 dekar opp mot Ølshavdtjønnan. Dette arealet består av skog og utmark hvor andelene fordeles etter skyldmark på hovedbruket. Eneste hus på eiendommen er en hytte/bolig på 60 m2 oppført i en etasje i Det oppgis at standarden på denne er god, med innlagt vann og godkjent avløp med mer. I følge kart fra Skog og Landskap består eiendommen av disse arealene: 8 daa dyrkajord, 222 dekar produktiv skog og 52 dekar annet areal, samt andel i felleseie. Verdien av arealene kan sammenfattes slik: 8 dekar dyrkajord à kr 2.000, ,- 222 dekar skog à kr. 500, ,- 52 dekar annet areal à kr. 250, ,- sum ,- Verdien av andelen i fellesarealet er vanskelig å fastslå. Eiendommen ble overdratt til dagens eier i Èn av parsellene ble tillagt eiendommen i nyere tid, Eiendommen har opprinnelig kommet fra eiendommen Rogstad på Støren.

2 Etter det gamle navnet Ramssletten, kan det tyde på at dette fra starten av var slåtteområder under hovedbruket, og det antas at det aldri har vært bosetting der. Kjøper oppgir at eiendommen skal nyttes i fritidssammenheng. Kjøpesummen er kr ,-. Eiendommen oppfattes som landbrukseiendom med dyrkajord og skogarealer, selv om den ikke har tradisjonell landbruksbebyggelse. Flere av eiendommene rundt Ramstadsjøen ligner på dette konsesjonsobjektet mht arealer og bebyggelse. Søker har oppgitt at han har eiendommene gbnr 61/3 og 41/46 fra før i det samme området. Eiendommen 61/3 består av 8,1 dekar skog og er utbygd med flere hytter. 41/46 er fradelt eiendommen gbnr 41/4, eiendommen som det søkes om konsesjons på. Disse eiendommene er fritidseiendommer. Viser til reguleringsplan for Ramstadsjøen vedtatt , hvor området konsesjonseiendommen ligger i, er regulert til jordbruk og skogbruk. Fellesparsellen ligger utenfor reguleringsplanen. I denne er det ikke regulert inn ny fritidsbebyggelse på eiendommen gbnr 41/4. Men det er fradelt flere hyttetomter, disse er 41/40 og 41/46. I tillegg kan det synes som om det tidligere er opprettet et gbnr 41/44 ut fra konsesjonseiendommen, som senere er utgått. Denne tomta er registrert i Skog og Landskap sine kart, men har senere fått gbnr 41/46. Søkeren oppgir at formålet med ervervet er å kunne utvikle eiendommen i fritidssammenheng, med framtidige salg av hyttetomter. Det antydes at det kan være aktuelt å søke om reguleringsendring for 10 nye framtidige hyttetomter på eiendommen. Rettslig utgangspunkt Det er generell avtalefrihet ved overdragelse av fast eiendom. Hovedregelen er likevel at erverv av fast eiendom ikke kan skje uten konsesjon. Konsesjonslovens formål er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer, og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet. Dette bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov 2. landbruksnæringen 3. behovet for utbyggingsgrunn 4. hensynet til miljø, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. hensynet til bosettingen Lovens virkemidler er konsesjonsavslag og konsesjonsvilkår. Virkemidlene kan kun brukes dersom de gir en samfunnsmessig klart bedre løsning enn den søknaden legger opp til. Ved konsesjonssøknader som gjelder landbrukseiendommer skal det til fordel for søker legges særlig vekt på at: 1. avtalt pris tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. erververens formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. erververen anses skikket til å drive eiendommen Konsesjonslovens 9 inneholder bestemmelser som sier at konsesjon i alminnelighet ikke skal gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antall sameiere økes. Dette kommer ikke til anvendelse i denne saken.

3 Avgjørelsesmyndigheten i konsesjonssaker er fra lagt til kommunene. Landbruksdepartementet har fra fastsatt kapitaliseringsrentefoten til 4 % for alt areal. Videre er bebygde landbrukseiendommer hvor kjøpesummen er under kr ,- unntatt prisvurdering. Vurdering I samsvar med dagens regelverk mtp konsesjonsplikt og bo- og driveplikt, er denne eiendommen en selvstendig landbrukseiendom. Arealene omkring Ramstadsjøen er innlemmet i reguleringsplan som ivaretar særlig fritidsbebyggelse og utbygging av fritidseiendommer. Vurderingen må derfor ta hensyn til arealer for utbyggingsformål. Det er et hovedmål for landbrukspolitikken å skape et robust landbruk med stabile arbeidsplasser og god lønnsomhet. Større og mer rasjonelle eiendommer er viktige faktorer for å oppnå dette. Søknaden gjelder erverv av eiendom med relativt begrensede arealressurser i kommunal sammenheng. I tillegg er det ikke beboelig hus på eiendommen. Hovedformålet med ervervet er fritidsbruk. I forhold til om dette blir en driftsmessig god løsning, har vi ut fra en konkret vurdering funnet at konsesjonssøkerens formål med ervervet er forenlig med drifts- og arronderingsmessige forhold ellers omkring Ramstadsjøen. Konsesjonslovens virkemidler kan kun brukes dersom de gir en samfunnsmessig klart bedre løsning enn den søknaden legger opp til. I dette ligger det bl.a. at myndighetene skal ha meget gode grunner for å gripe inn i en eiendomshandel, og at konsesjonsloven ikke er noen spesifikk landbrukslov som ensidig skal tilgodese landbruksnæringens interesser. Landbruksforvaltningen mener at eiendommen med bakgrunn i ressursgrunnlaget, ikke framstår som en egen selvstendig enhet i landbrukssammenheng. Det må erkjennes at mye av arealet rundt Ramstadsjøen er nyttet til fritidsbebyggelse og at det i framtiden vil være slik jfr reguleringsplanen. Dette gjør at flere slike eiendommer etter hvert vil komme på salg i dette området. Det er mest ønskelig at disse arealene kan tilbakeføres til de som driver aktiv landbruksnæring i området. Dyrkajorda på konsesjonsobjektet leies bort til nabobruk i området, og må derfor sies å være i bruk. Rundskriv fra Landbruksdep. gir retningslinjer for vurdering av pris på landbrukseiendommer ved konsesjon. Verdien av jord, skog og utmark skal vurderes ut fra avkastningsverdi (bruksverdi), mens bygninger skal vurderes ut fra kostnadsverdi. Verdien av jord og skogressurser kan settes til omkring ,- inklusive andel i felleseie, og verdien av fritidshuset kan settes til omkring ,- i dette tilfellet. Dette gjør at totalverdien ligger på omkring kr ,-. Kjøpesummen kan synes høy ut fra rene landbruksmessige hensyn. I dette tilfellet kan vi vektlegge noe at eiendommen også framstår som fritidseiendom uten tradisjonell landbruksbebyggelse. Med bakgrunn i oppgitt kjøpesum og verdioversikt innstiller landbruksforvaltningen kommunen på at det gies konsesjon for erverv av eiendommen gbnr 41/4 inkl andel i felleseie. Kjøpesummen vurderes å være akseptabel. Erververen anses skikket til å drive eiendommen. Når det gjelder konsesjonspørsmål til ansvarlige selskaper, må eierne i konsesjonssammenheng behandles som irdinære sameiere, men det skal tas hensyn til selskapsform og selskapsavtale. I aksjeselskap er det vanligvis gode bestemmelser om hvordan aktiva skal fordeles ved oppbrudd.

4 Det settes vanligvis vilkår om 5 års bo- og driveplikt ved erverv av landbrukseiendommer. Når et gjelder boplikt skal det etter den nye loven gjennomføres en konkret og individuell vurdering av om det skal fastsettes vilkår for personlig boplikt. Det har ikke vært bosetting på denne eiendommen tidligere. Det finnes ikke bolighus. Det er derfor urimelig å pålegge boplikt på denne type eiendommer, som kun består av i hovedsak utmark. Det er viktig at dyrkajorda holdes i hevd. Det settes krav om 5 års driveplikt. Denne kan oppfylles gjennom bortleie av arealet i minst 10 år. Denne kontrakten om bortleie av dyrkajord skal være skriftlig, og skal legges fram for kommunen. Økonomiske konsekvenser Saken har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Rådmannens innstilling Med hjemmel i konsesjonsloven av gir Midtre Gauldal kommune Kos Bygg og Eiendom as v/olav Sand, 7288 Soknedal konsesjon for erverv av eiendommen gbnr 41/4 til en pris på kr ,-. Det settes som vilkår at; Søkerne driver eiendommen i 5 år. Driveplikten begynner å løpe fra og med Dette begrunnes med at eiendommen ikke har tradisjonell gardsbebyggelse, den ligger i et område som har karakter av å være et utpreget friluftsområde i vedtatt reguleringsplan. Eiendommen er ikke tidligere bebodd, og det er ikke påregnelig at andre vil erverve eiendommen for å bruke den til helårsbolig. Saksprotokoll i Utvalg for næring, plan og miljø Leder foreslo å utsette saken til neste møte. Enstemmig vedtatt. Vedtak Saken utsettes til neste møte. Saksprotokoll i Utvalg for næring, plan og miljø Forslag om utsetting av saken til møte den Ønsker forslag på begrunnelse for evt avslag. Enstemmig vedtatt. Vedtak Saken utsettes til møtet den

5 Ny behandling Administrasjonen la fram et notat for utalget på siste møte som vurderte om det kan gies konsesjon til aksjeselskap. Dette refereres her: Aksjeselskap oppfattes som juridisk person i denne sammenhengen, og et aksjeselskap har begrenset ansvar i motsetning til ANS, som er et ansvarlig selskap og DA er et selskap med delt ansvar. Selskapet er eieren og det oppfattes slik at antallet eiere ikke økes, jf fylkesmannens juridiske kompetanse i møte den 17. april Konsesjonslovens 9, nest siste setning, sitat: Det kan gies konsesjon til selskaper med begrenset ansvar sitat slutt. Sentrale myndigheter mener at landbrukseiendommer i størst mulig grad bør eies av fysiske personer som i størt mulig grad selv bebor og driver sine eiendommer. Dette fordi dette har vist seg å være en stabil og rasjonell eierform. Det er videre uttrykt i forarbeidene til loven at dette er regelen for vanlige landbrukseiendommer (med gardsbebyggelse og jordressurser i et visst omfang), men at det også er ment å legge til rette for fleksible løsninger i tilfeller der AS vil by på fordeler sammenlignet med den tradisjonelle eierformen. Det sentrale i denne saken er derfor om det skal være vanlig landbruksdrift eller om det skal være alternativ/moderne driftsform f.eks fritidsbruk eller annet. Viser til saksframstilling. Som eksempel kan nevnes at det er gitt konsesjon til tomter for samdriftsfjøs som eies i selskapsform. Det er derfor ikke tvil om at det kan gies konsesjon til aksjeselskap i denne saken. I reguleringplanen for Ramstadsjøen er området regulert til landbruksformål. Dersom området skal nyttes til fritidsbebyggelse, må reguleringsplanen endres. NPM utvalget ba i siste møte om at det blir framsatt et forslag til begrunnelse for avslag. Administrasjonen har derfor kommet til at det fremmes alternativ innstilling. Rådmannens innstilling Alternativ 1. Med hjemmel i konsesjonsloven av gir Midtre Gauldal kommune Kos Bygg og Eiendom as v/olav Sand, 7288 Soknedal konsesjon for erverv av eiendommen gbnr 41/4 til en pris på kr ,-. Det settes som vilkår at; Søkerne driver eiendommen i 5 år. Driveplikten begynner å løpe fra og med Dette begrunnes med at eiendommen ikke har tradisjonell gardsbebyggelse, den ligger i et område som har karakter av å være et utpreget friluftsområde i vedtatt reguleringsplan. Eiendommen er ikke tidligere bebodd, og det er ikke påregnelig at andre vil erverve eiendommen for å bruke den til helårsbolig. Alternativ 2.

6 Midtre Gauldal kommune avslår søknaden om konsesjon for erverv av eiendommen gbnr 41/4 fra Kos Bygg og eiendom as v/olav Sand, Soknedal til en pris på kr ,-. Dette begrunnes med at NPM utvalget mener at landbrukseiendommer skal eies av fysiske personer som bebor og driver sine eiendommer, da dette er den mest stabile og rasjonelle eierformen. Ervervet er ikke i samsvar med konsesjonsloven 1, hvor formålet er å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: pkt 2 landbruksnæringen og hensynet til bosettingen pkt 5.