Nytt boligområde på gårds- og bruksnummer 67/1 og 67/3 eller videreføring av reguleringsplan "Torød nord"

Transkript

1 JournalpostID: 18/9120 Arkiv: Saksbehandler: Magnus Campbell Telefon: Kommuneutvikling Nytt boligområde på gårds- og bruksnummer 67/1 og 67/3 eller videreføring av reguleringsplan "Torød nord" Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for kommunalteknikk /18 Rådmannens innstilling 1. Hovedutvalget for kommunalteknikk stiller seg positive til oppstart av regulering av nytt boligområde innenfor avgrensning i vedlagte konsekvensutredning og imøteser forespørsel om planoppstart. 2. Ved oppstart av detaljregulering som nevnt i punkt 1, nedlegges midlertidig forbud mot tiltak jf plan- og bygningsloven kapittel 13, innenfor områdene B1-B3 og B7-B14 innenfor planforslaget Torød Nord plan_id , inntil ny kommuneplan med arealdel er vedtatt. 3. Reguleringsplan sluttbehandles for gang- og sykkelvei langs Oserødveien. Det vises til de vurderinger og den begrunnelse som fremkommer av saksfremstillingen. Hovedutvalg for kommunalteknikk : Behandling: K. Lie (Ap) fremmet følgende forslag på vegne av Ap. Mdg og FSVR: Saken utsettes. Sak om foreslått erstatningsareal "Haukemyr Sør" for det fremtidige boligområdet "Torød Nord" sendes på høring med frist 20. mai. Sak om boligområde på "Haukemyr Sør" behandles i Hovedutvalget 6. juni. Votering Lies forslag falt 5 mot 6 stemmer (Ap, Mdg og FRSV) Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt HFK- 104/18 Vedtak: 1. Hovedutvalget for kommunalteknikk stiller seg positive til oppstart av regulering av nytt

2 boligområde innenfor avgrensning i vedlagte konsekvensutredning og imøteser forespørsel om planoppstart. 2. Ved oppstart av detaljregulering som nevnt i punkt 1, nedlegges midlertidig forbud mot tiltak jf plan- og bygningsloven kapittel 13, innenfor områdene B1-B3 og B7-B14 innenfor planforslaget Torød Nord plan_id , inntil ny kommuneplan med arealdel er vedtatt. 3. Reguleringsplan sluttbehandles for gang- og sykkelvei langs Oserødveien. Det vises til de vurderinger og den begrunnelse som fremkommer av saksfremstillingen.

3 Vedlegg: Konsekvensutredning Haukemyr sør Sak Nøtterøy kommunestyre Møtereferat regionalt planforum Landbruksfaglig vurdering, mulig omdisponering av deler av gbnr og 67-1 Plankart Torød nord Torød nord - dyrka jord Torød nord, regulering landbruksfaglig vurdering Tegninger/øvrige saksdokumenter er tilgjengelige på kommunens hjemmeside. Kortversjon Saken gjelder et foreslått erstatningsareal for boligområdet for det fremtidige boligområdet «Torød nord». «Torød nord» har ligget inne i Nøtterøy kommunes kommuneplan siden Planforslag for detaljregulering av «Torød nord» var ute til offentlig ettersyn sommeren 2017, og i høringsperioden kom det inn forslag om å regulere et annet areal (i denne saken kalt «Haukemyr sør») i nærheten av Torød til boligformål istedenfor «Torød nord». Nøtterøy kommunestyre (KS-sak 17/050) har gitt sin tilslutning til å konsekvensutrede en utbygging av dette erstatningsarealet. Hovedhensikten har vært å unngå nedbygging av dyrka mark på «Torød nord» samtidig som utbygger får realisert sine planer. De to alternativene er i samme størrelsesorden som byggeområde. «Torød nord» er i samsvar med kommuneplanens arealdel og beslaglegger ca. 24 dekar dyrket mark. «Haukemyr sør» er ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel og beslaglegger ikke dyrket eller dyrkbar mark. Innledning Hovedutvalg for miljøvern og kommunalteknikk (HMK) i tidligere Nøtterøy kommune førstegangsbehandlet 7. juni 2017 reguleringsplan for Torød nord. I kortversjonen til saken er planforslaget beskrevet slik: «Planforslaget tilrettelegger for inntil 59 nye boenheter med tilhørende anlegg innenfor gbnr. 59/2, 59/18 og 59/45 på Torød. Totalt utgjør planområdet ca 41 dekar. Hovedandelen av boenhetene planlegges som tett lavbebyggelse i form av kjede- og rekkehus. Området vil ha adkomst fra Oserødveien. I tillegg reguleres Oserødveien med fortau inn fra krysset Oserødveien/Torødveien. Planforslaget er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Forslagsstiller er SPIR Arkitekter AS. Tiltakshaver er FG Bolig AS.» Under høringsperioden tok private parter initiativ til dialog om eventuelt makebytte av areal, slik at et annet areal kunne bebygges med et boligområde i samme størrelsesorden som «Torød nord». Dette erstatningsarealet er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område og en utbygging som foreslått vil derfor være i strid med overordnet plan, arealfromålet i kommuneplanens arealdel. Initiativet til makebyttet ble fremmet skriftlig i brev til Nøtterøy kommune Spørsmålet var oppe til behandling i HMK , formannskapet og kommunestyret Kommunestyret fattet i sak 17/050 følgende vedtak: 1. Det igangsettes konsekvensutredning av del av gbnr.67/3 og gbnr.67/1 som vist i kartutsnitt datert , for oppstart av detaljregulering til boligformål dersom de samlede konsekvensene er positive. Størrelsen på arealet som eventuelt omdisponeres fra LNF til boligformål bør være i størrelsesorden 40 daa. 2. Ved eventuell oppstart av detaljregulering som nevnt i punkt 1, nedlegges midlertidig forbud mot tiltak jf plan- og bygningsloven kapittel 13 innenfor områdene B1-B3 og B7-B14 innenfor planforslaget Torød Nord Plan ID inntil kommuneplanens arealdel

4 er revidert. Det vises til de vurderinger og den begrunnelse som fremkommer i saksfremstillingen. Konsekvensutredningen kommunestyret bestilte foreligger nå, den har tatt noe lenger tid enn først beregnet på grunn av kapasitetsutfordringer i kommuneadministrasjonen. Sammen med den landbruksfaglige utredningen for «Torød nord» utgjør dette beslutningsgrunnlaget for om Færder kommune skal gå videre og sluttbehandle hele planen for «Torød nord» eller starte opp reguleringsplanprosess for alternativt utbyggingsområde «Haukemyr sør». Utbyggingsforslaget har oppe i Regionalt planforum og ble drøftet med plankompetanse i Vestfold fylkeskommune, Fylkesmannen i Vestfold og Statens vegvesen. Referat fra planforum ligger ved saken. Kort oppsummert er signalene fra regionale myndigheter følgende: Fylkesmannen i Vestfold er positiv til at kommunen tar plangrep for å unngå nedbygging av dyrka mark. Tiltaket er i tråd med de nye strengere nasjonale føringene for bevaring av matjord. Vestfold fylkeskommune støtter kommunens plangrep. Unngå nedbygging av matjord er i tråd med den regionale planen for bærekraftig arealpolitikk RPBA og de nye strengere nasjonale føringene for bevaring av matjord. Statens vegvesen anerkjenner at hensynet til jordvernet veier tungt i saken, men ser at erstatningsarealet ikke er like egnet med hensyn til de målene i de statlige planretningslinjer for bolig, areal- og transportplanlegging (SPR-BATP). Statens vegvesen gir også noen signaler om hva de vil være opptatt av ved eventuell videre planlegging av «Haukemyr sør». Faktagrunnlag Planforslag reguleringsplan «Torød nord». Forskrift om konsekvensutredning. Sak 17/050 i Nøtterøy kommunestyre. Konsekvensutredning Haukemyr sør. Kommunedelplan (tidligere Nøtterøy kommunes kommuneplan) med utfyllende bestemmelser av Alternative løsninger Hovedutvalget kan avvise videre planprosess for «Haukemyr sør» basert på den konsekvensutredningen som foreligger. Det anbefales da at reguleringsplanen for Torød nord sluttbehandles. Andre alternativer enn de to skisserte vil som hovedregel høre hjemme i en kommuneplanprosess. Her kan det tenkes så vidt forskjellige alternativer som ikke å bygge ut noen av områdene og/eller bygge ut begge og enda flere i samme område. I sak 17/050 til Nøtterøy kommunestyre ble det presisert at det må påregnes at utarbeidelsen av et nytt kommuneplankart for Færder vil ta lenger tid enn det som er normal tidsintervall mellom kommuneplanrulleringer. Dette er en viktig grunn til at saken fremmes utenom normal kommuneplanrevisjon, selv om den reduserer antall aktuelle alternativer til de to foreliggende. Vurderinger Med den vedlagte konsekvensutredningen anses utredningsplikten på overordnet plannivå som oppfylt, og dersom hovedutvalget gir sin tilslutning til å regulere det angitte LNF-området til boligformål, kan planoppstart varsles.

5 Vedlagte konsekvensvurdering dreier seg kun om eventuell utbygging av «Haukemyr sør». Utbygging av «Torød nord» har vært klarert i overordnet plan gjennom flere kommuneplanrulleringer i Nøtterøy kommune (siden 2003). I denne delen av saken veies konsekvensene av de to ulike forslagene mot hverandre. At kun det ene området er i samsvar med overordnet plan er i det følgende ikke tillagt vekt, men generelt er det en fordel for alle parter i samfunnsutviklingen med forutsigbarhet og at utbygging skjer i samsvar med langsiktige overordnede planer, slik som kommuneplanens arealdel. Landbruk Utbygging av «Torød nord» innebærer nedbygging av 24 dekar matjord av verdiklasse A, som også ligger i enden av et større sammenhengende jordbruksområde og er definert som «kjerneområde landbruk». Dette er hovedårsaken til at spørsmålet å regulere et annet sted har kommet opp. Alternativet «Haukemyr sør» ligger i et skogsområde og har liten landbruksverdi. Nedbygging av landbruksjord innebærer et produksjonstap og en lavere matproduksjon for samfunnet i all fremtid. Siden byggeområdet for bolig på «Torød nord» første gang kom inn i kommuneplanens arealdel i 2003 har jordvernet blitt sterkere vektlagt i arealplanleggingen, både nasjonalt, gjennom «nasjonal jordvernstrategi» fra 2015 og regionalt i «Regional plan for bærekraftig arealpolitikk» (RPBA) fra I kommuneplanens samfunnsdel er delmål 7.5 formulert som følgende: - «Færder kommune forvalter naturressurser bærekraftig og langsiktig, med et særskilt fokus på langsiktig vern av arealer til matproduksjon». Det er også vist til de nasjonale jordvernmålene i de utdypende veivalgene under delmålet. For temaet landbruk er det svært stor forskjell på de negative konsekvensene av utbygging av de to alternativene, der «Haukemyr sør» er vurdert til liten negativ konsekvens i konsekvensvurderingen. Jordbruksarealene på Torød nord er gitt høyeste verdi i de klassifiseringene som er gjennomgått. Friluftsinteresser Friluftsinteresser er også flere steder omtalt i kommuneplanens samfunnsdel, først og fremst er det delmål 3.4 som omhandler dette hensynet: - «Færder kommune har tilrettelagt for naturopplevelser og rekreasjon for alle, både i skog, strandsone og skjærgård». I de utdypende veivalgene under dette delmålet i samfunnsdelen er det lagt vekt på å «sikre sammenhengende grønnstruktur og naturområder for fremtiden». Det alternative utbyggingsforslaget innebærer nedbygging av naturområde egnet for lek og friluftsliv og konsekvensutredningen peker på negative konsekvenser for naturmangfold, landskap, barn og unge og rekreasjon og friluftsliv. I vurderingen vektlegges det at nedbygging av området ikke medfører gjenbygging av sammenhengende grønnstruktur samt at det vil gjenstå arealer egnet til lek i umiddelbar nærhet. Kommuneplanens utfyllende bestemmelser og retningslinjer vedtatt er det i retningslinjene til kapittel 25.7 gitt følgende retningslinje om stier og snarveier: «Stier og gangforbindelser er en del av kommunikasjonssystemet i kommunen. Tilgang på turmuligheter langs stier og turveier er også viktige for folkehelsa. I alt planarbeid skal stier og snarveier for myke trafikanter identifiseres og opprettholdes eller forbedres. Der det ligger til rette for å etablere kortere avstander for gående/syklende til målpunkter som friområder, skoler, barnehager, sentrumsområde/butikk eller bussholdeplasser, skal slike løsninger innarbeides i reguleringsplaner.»

6 I det eventuelt videre reguleringsplanarbeid vil derfor målpunkter som turstier i nærheten av planområdet identifiseres og det planlegges for korte avstander til slike gjennom planområdet. Utbygging av «Haukemyr sør» representerer ihht til konsekvensutredningen middels til stor negativ konsekvens for temaet «rekreasjon og friluftsliv». Torød nord er i dag dyrket mark og i mindre grad i bruk som friluftsområde. Løypekart viser imidlertid at det kjøres skiløyper på «Torød nord» og at også dette området har verdi for rekreasjon og friluftsliv. I utgangspunktet kunne en utbygging av arealet vært negativt for skiløyper osv. I saksfremlegget til førstegangsbehandlingen av sto det om planområdet: «Dagens landbruksvei beholdes og reguleres inn som turvei (f_tv), noe som sikrer gangforbindelse mellom Oserødskogen i øst og lysløypa i vest. Lysløypetrase er regulert inn.». Dette illustrerer at potensielt negative konsekvenser innfor dette temaet kan hensyntas i en detaljregulering og at begge alternativer som ses på i denne saken potensielt kan ha negative konsekvenser for rekreasjon og friluftsliv. Samordnet areal- og transportplanlegging Det fremkommer av konsekvensutredningen at planområdet «Haukemyr sør» har 1,3 km til Torød skole og Torød barnehage. Dette er noe lenger avstand enn fra «Torød nord», der skolen ligger i tvers over Oserødveien og avstanden til Torød barnehage er cirka 500 meter. Også andre nærmiljøfunksjoner som butikk og idrettsanlegg ligger nærmere det opprinnelig foreslåtte «Torød nord» enn erstatningsarealet. Lokalt kan det derfor påregnes at «Haukemyr sør» vil medføre noe mer biltrafikk og i mindre grad er i samsvar med føringer om samordnet bolig, areal- og transportpolitikk, slik Statens vegvesen har uttalt i regionalt planforum. I tidligere Nøtterøy kommunes senterstruktur, som var førende arealstrategi fra midten av 1990-tallet, har Torød siden strategien ble definert blitt definert som nærsenter. Konsekvensutredningen viser at «Haukemyr sør» har en løs tilknytning til Torød nærsenter, mens Torød nord i sin tid ble lagt inn i kommuneplanens arealdel for å styrke Torød som nærsenter. I en større geografisk sammenheng er avstand til relevante målpunkter for arbeids- og fritidsreiser som Borgheim, Teie og Tønsberg sentrum ganske like for de to områdene. Begge områdene har gangavstand til bussholdeplasser med 4 avganger i timen (113-bussen). Det vurderes at det først og fremst er for de helt lokale reisene at det er noe forskjell på områdene innenfor dette perspektivet, der utbygging av «Torød nord» peker seg ut som det beste utbyggingsområdet av de to alternativene på dette teamet. Naturmangfold Utbygging av «Haukemyr sør» er i konsekvensutredningen vurdert å ha middels til stor negativ konsekvens for naturmangfoldet. Denne verdivurderingen er gitt på bakgrunn av omfanget på omdisponeringen, da det ikke registrert naturtyper med spesiell beskyttelse i området. I planbeskrivelsen for Torød nord het er det: «De største naturverdiene er knyttet til Hjemsengbekken, som delvis ligger innenfor planområdet. Bekken har i dag en antatt moderat status, men det er viktig at vannkvaliteten ikke forringes ytterligere som følge av utbyggingen. Bevaring av den naturlige kantvegetasjonen er viktig, slik at den kan fange opp partikler og lignende.» Dette gir ikke grunnlag for å konkludere med at nedbygging av ett av områdene er spesielt mye mer negativt for naturmangfoldet enn det andre. Landskap Utbygging av «Haukemyr sør» er i konsekvensutredningen vurdert til å ha stor negativ konsekvens» på bakgrunn av at området har svært høy verdi i Nøtterøy kommunes grønnstrukturanalyse og at utbygging vil gi endring av landskapsbilde. Avgrensningen av området er imidlertid gjort for å unngå at de høyeste toppene ligger innenfor utbyggingsområde og vil virke avbøtende. «Torød nord» er i samme analyse gitt verdi av laveste score og vil landskapsmessig fremstå som en forlengelse av

7 eksisterende boligområde i nord. Innenfor dette tema vil derfor utbygging av «Torød nord» være det minst negative tiltaket. Samlet vurdering Det er rådmannens vurdering at det som i hovedsak skiller de to alternativene når det gjelder negative konsekvenser er hensynet til matproduksjon/jordvern på den ene side og hensynet til landskap samordnet bolig, areal- og transportplanlegging på den andre siden. Vern av matjord er fremhevet som spesielt viktig i både nasjonale, regionale og lokale føringer og veies svært tungt i denne saken. Det er også for dette temaet det er størst forskjell i verdien mellom de to områdene. For samordnet bolig, areal- og transportplanlegging er det først og fremst for de lokale reisene at det må påregnes noe mer bilbruk ved utbygging av «Haukemyr sør» fremfor «Torød nord», i et regionalt perspektiv er det lite som skiller de to områdene innenfor dette perspektivet. Videre prosess for reguleringsplan «Torød nord» Dersom det reguleres boligområde på «Haukemyr sør» som erstatning for «Torød nord», vil det følge av rådmannens innstilling pkt. 2 at den dyrkede marka som ville blitt nedbygget ved gjennomføring av planforslaget for Torød nord, ikke nedbygges. Reguleringsplanen for Torød nord inneholder imidlertid også andre elementer som kan være ønskelig å regulere og gjennomføre uavhengig av problemstillingen i denne saken for øvrig. Dette dreier seg om boligutbygging innenfor planen som ikke berører dyrket mark og som heller ikke er avhengig av tekniske løsninger som i reguleringsplanen legges på dyrket mark. Det dreier videre om gang- og sykkelvei langs Oserødveien fra Torødveien til Torød skole som er svært viktig for trafikksikkerhet og folkehelse. Det vil trolig ikke lenger være i forslagsstillers interesse å sluttføre de deler av «Torød nord»-planen dersom det nå vedtas at reguleringen av nytt boligområde skal foregå et annet sted. Spesielt er det gang- og sykkelveitraséen fra krysset Oserødveien x Torødveien og langs planområdet (spesielt fram til Torød skole) som det vil være av interesse å få ferdig regulert. Rådmannen anbefaler at denne delen av planen sluttbehandles. Fremdrift Rådmannen vil informere tiltakshaver om hovedutvalgets vedtak. Ferdigregulering av «Torød nord» kan skje relativt raskt, mens regulering av «Haukemyr sør» vil ved normal fremdrift ta cirka ett år. Konklusjon Det anbefales at hovedutvalget anmoder tiltakshaver om å igangsette planprosess av foreslått boligområde «Haukemyr sør», da det samlet sett vurderes som bedre for samfunnsutviklingen at matjorda på «Torød nord» beholdes og tilbakeføres til LNF ved neste kommuneplanrullering, og at et boligområde av tilnærmet lik størrelse reguleres og oppføres på den foreslåtte lokaliseringen på gbnr 67/1 og 67/3.