Saksbehandler: Jarle Stunes Arkiv: L13 Arkivsaksnr.: 17/5304. Formannskapet Kommunestyret

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Jarle Stunes Arkiv: L13 Arkivsaksnr.: 17/5304 Sign: Dato: Utvalg: Formannskapet Kommunestyret /7 - SPANNAHØYDEN - PRINSIPPFORESPØRSEL OM IGANGSETTING AV REGULERINGSARBEID Rådmannens forslag til vedtak: 1. Kommunestyret anbefaler at det gjennom detaljregulering kan fremmes forslag til arealbruk som fraviker kommuneplanens arealdel for «Spannahøyden», del av gnr. 149, bnr. 7. Arealer vist til LNF-område i gjeldende kommuneplan kan foreslås omdisponert til boligformål. Jf. plan- og bygningslovens 12-8, vedlagte kart og rådmannens begrunnelse i saksframlegget. 2. Endelig beslutning om arealbruk fattes etter ordinær behandling av et eventuelt forslag til detaljregulering med tilhørende konsekvensutredning. Jf. plan og bygningslovens Når en vurderer avgrensing av planområdet, bør en sikre at også tilgrensende, ubebygde arealer vest for fv. 47 blir sikret utbyggingsmuligheter.

2 149/7 - SPANNAHØYDEN - PRINSIPPFORESPØRSEL OM IGANGSETTING AV REGULERINGSARBEID Ved brev datert , ber Block Watne om en prinsippavklaring for omdisponering fra LNFområde til boligformål for del av gnr. 149, bnr. 7. Området var i forslag til kommuneplan for foreslått omdisponert. Statens vegvesen fremmet imidlertid innsigelse mot forslaget. Kommunen tok innsigelsen til følge og området ble beholdt som LNF-område. På det tidspunkt kommunen tok innsigelsen til følge, var en ikke kjent med at det var inngått en intensjonsavtale mellom Block Watne og eieren av 149/7. Slik kommuneplanprosessen er, blir berørte parter ikke gitt formell mulighet til å uttale seg til endringer i planforslaget som blir gjort i løpet av behandlingen. Se vedlagte brev. Arealet som foreslås omdisponert er ca. 46 da. Dette inkluderer også 6 uregulerte, men bebygde boligeiendommer som det er naturlig å inkludere i et framtidig planforslag. Rådmannens generelle vurdering: 1. Saksbehandling: Arealdisponeringen vist i kommuneplanens arealdel, kan fravikes gjennom behandling og godkjenning av reguleringsplan. Block Watne har i forbindelse med den forliggende forespørsel, i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser 12-8, avholdt oppstartsmøte med teknisk etat med tanke på igangsetting av reguleringsarbeid. Avklaring av oppstart av reguleringsarbeid er en prosess som i Karmøy kommune administrativt ivaretas av forvaltningsavdelinga, teknisk etat. Finner kommunen at et planinitiativ ikke bør føre fram, kan kommunen beslutte at initiativet skal stoppes. Jf. plan- og bygningslovens 12-8, 2. ledd. Det har kommunen i dette tilfellet gjort med henvisning til at området i gjeldende kommuneplan er vist til LNF-område. Denne beslutningen kan ikke påklages, men forslagsstilleren kan kreve å få beslutningen forelagt for kommunestyret til endelig avgjørelse. Jf. 12-8, 2.ledd. Den foreliggende forespørsel fra Block Watne innebærer et slikt krav og forespørselen må derfor behandles av kommunestyret. Siden planinitiativet fra Block Watne innebærer en endring av kommuneplanen, har rådmannen valgt å se prinsippforespørselen i sammenheng med det øvrige kommuneplanarbeidet. Dette innebærer en behandling i formannskapet som er kommuneplanutvalg, og deretter endelig avgjørelse i kommunestyret. 2. Kommunens planstrategi:

3 Gjeldende kommuneplan ble vedtatt i juni I kommunens planstrategi for framgår det at kommuneplanens arealdel ikke skal revideres i inneværende kommunestyreperiode. Dette betyr at første mulighet for revisjon av kommuneplanens arealdel er med grunnlag i planstrategien for neste periode. I praksis vil dette være planstrategi som vil bli vedtatt av kommunestyret som velges i Dette kommunestyret kan gjennom planstrategien vedta at arealdelen ikke skal revideres i perioden. Det har imidlertid til nå ikke skjedd at arealdelen ikke er revidert i to påfølgende kommunestyreperioder. Rådmannen har da også som svar på uformelle, konkrete spørsmål sagt at med stor grad av sannsynlighet vil arealdelen bli revidert i neste kommunestyreperiode. Under enhver omstendighet vil rådmannen anbefale for kommunestyret at arealdelen blir revidert. Med «standard framdrift» på dette arbeidet vil ny, godkjent kommuneplan foreligge i I den etterfølgende vurdering vil rådmannen, på bakgrunn av det som er sagt over, legge til grunn at revisjon av gjeldende kommuneplan vil bli startet i 2020 og at godkjent plan vil foreligge våren Rådmannens vurdering av den foreliggende anmodning om avklaring: I utgangspunktet mener rådmannen at man skal være tilbakeholden med å overstyre en godkjent kommuneplan gjennom utarbeiding av reguleringsplaner. Kommuneplanen har et langsiktig perspektiv og er blitt utarbeidet og endelig godkjent gjennom en omfattende planprosess. Saksbehandlingen som er gjort på teknisk etat bygger fullt ut opp under denne forståelsen, og er i samsvar med etablert forvaltningspraksis for arealspørsmål. På den andre siden er det en dynamikk i samfunnsutviklingen og tilhørende arealdisponering som gjør at det vil være begrensende for rasjonelle tilpasninger å betrakte en godkjent arealplan på overordnet nivå som et statisk dokument. Det en derfor må vurdere i det enkelte konkrete tilfelle, er om det har skjedd en utvikling som kan forsvare å fravike det generelle utgangspunktet om at en bør være tilbakeholden med å anbefale oppstart av en reguleringsprosess i strid med godkjent kommuneplan. For rådmannen er det flere forhold som taler for at en kan trekke en konklusjon som åpner for å anbefale planoppstart. Det ene er at Spannavegen er ferdig utbygd som miljøgate der målsetningen med tiltaket er å åpne for boligutbygging i Spanneområdet. De betydelige investeringene som er gjort i miljøgata har som siktepunkt å legge til rette for stedsutvikling i et bredere perspektiv enn som rent trafikksikringstiltak. For eksempel har en gang- og sykkelveg et mer begrenset fokus rettet mot trafikksikkerhet enn ei miljøgate. Rådmannens konklusjon er at det er gjort investeringer i infrastruktur i området som det kan være riktig å utnytte til urban boligetablering, og som derfor kan tilsi at det bør startes reguleringsarbeid som foreslått av Block Watne. Et annet forhold er at realiseringen av boligbygging i Kolnesområdet, som er det store, framtidige boligområdet innenfor fastlandsdelen av Karmøy, på mange måter har vist seg å være mer krevende enn det en opprinnelig så for seg. Det er derfor behov for å kunne tilrettelegge for boligbygging på fastlandsdelen av Karmøy i et omfang som dekker den etterspørselen som er i markedet. Det aktuelle området er, slik konsekvensutredningen tilknyttet kommuneplanen

4 dokumenterer, konfliktfylt i forhold til annen arealbruk. Dette understøttes av at verken fylkesmannen eller fylkeskommunen fremmet innsigelse mot forslaget til omdisponering. Det er ikke til å legge skjul på at en fra kommunens side stilte seg noe undrende til at Statens vegvesen fremmet innsigelse til kommunens forslag til arealbruk for den aktuelle eiendommen. En fant imidlertid at spørsmålet kunne tas opp på ny i neste revisjon av kommuneplanen. På dette tidspunkt var det ikke klart at det sannsynligvis ville gå åtte år før ny kommuneplan ville foreligge. Kommunens planstrategi, som nylig er ajourført, fastholder at kommuneplanens arealdel ikke skal revideres i inneværende kommunestyreperiode. Det betyr at kommuneplanen med ordinær framdrift vil foreligge i Rådmannen ser dette som et forhold som kan tale for at oppstart av reguleringsarbeid kan anbefales. Rådmannen vil også peke på det som er nevnt innledningsvis knyttet til inngått intensjonsavtale og prosessen rundt formell mekling til innsigelser til kommuneplanens arealdel. Til arealdelen i Spanneområdet forelå det to innsigelser. Den ene var fra fylkesmannen knyttet til Spanne seniorlandsby, den andre var fra Statens vegvesen knyttet til omdisponering av del av gnr. 149 bnr. 7 til boligformål. Prosessen rundt innsigelsene kan kort punktvis oppsummeres slik: 1. Kommunen argumenterte sterkt for at innsigelsen knyttet til etablering av Spanne seniorlandsby skulle frafalles. Som det vil være kjent, så førte kommunens argumentasjon fram i denne prosessen. 2. I en slik meklingsrunde er det, som ofte ellers i forhandlingssituasjoner, spørsmål om å finne fram til akseptable kompromissløsninger. I arealplansaker blir det ofte snakk om å ta ut noen foreslåtte utbyggingsområder, som kompensasjon for tilsvarende å innarbeide andre. I ettertid kan det nok hevdes at kommunen kunne argumentert sterkere for å opprettholde det området, som denne saksutredningen omhandler, som boligområde i kommuneplanens arealdel. Denne prosessen og kommunens vurderinger var nok lite kjent på teknisk etat når det ble besluttet at et planinitiativ fra Block Watne ikke kunne føre fram. Rådmannen ser derfor at når en vurderer alle forhold, både faktisk arealdisponering og meklingsprosess, er dette forhold som tilsier at anbefaling av oppstart av detaljregulering er en riktig konklusjon. For øvrig vil rådmannen gi sin tilslutning til den beskrivelsen av områdets plass i en regional sammenheng som Block Watne gir i sin anmodning om prinsippavklaring. Rådmannens konklusjon: På bakgrunn av det som er sagt over, vil rådmannen anbefale at kommunestyret gir sin tilslutning til at det kan startes reguleringsarbeid med tanke på å omdisponere deler av gnr. 149, bnr. 7 med tilleggende arealer til boligformål. Når avgrensingen av planområdet og innholdet i reguleringsplan fastlegges, må en påse at en sikrer en framtidig rasjonell utnyttelse av alle arealene mellom Spannavegen og fv. 47, T-forbindelsen.

5 Rådmannen i Karmøy, Sigurd Eikje sign. Oversikt over vedlegg: Anmodning om prinsippavklaring fra Block Watne Utsnitt av kommuneplanen

6

7 Postadresse: Noreveien Karmsund Besøksadresse: Noreveien 5542 Karmsund Telefon Karmøy Kommune Statråd Vinjesgt KOPERVIK Attn: Jarle Stunes Vår ref: Runar Lunde Deres ref: Dato: 08. desember 2017 Spannahøyden forespørse l om igangsetting av planarbeid Bakgrunn I forbindelse med utarbeidelse av gjeldende kommuneplan for Karmøy kommune ble området mellom Spannavegen og T-forbindelsen foreslått omd isponert fra LNF til boligformål, heretter kalt «Spannahøyden». Forslaget kom fra rådmannen i Karmøy kommune og ble innarbeidet som endring «5-13». Block Watne AS inngikk deretter en opsjonsavtale med grunneieren av området da vi så dette området som en naturlig utvidelse av Spanne. I sluttfasen ble området likevel tatt ut av kommuneplanen. Bakgrunnen var innsigelse fra Statens vegvesen hvor de fremmet innsigelse mot 13 områder rundt omkring i kommunen som var foreslått til bolig. Begrunnelsen var: «Statens vegvesen mener at de boligområdene som ikke ligger i gang eller sykkelavstand til sentrum ikke er i tråd med konseptvalg 2 som kommunen har gjort i regionplanarbeidet om tettstedutvikling». Etter administrative drøftinger ble området tatt ut av planen uten at Block Watne AS fikk mulighet til å imøtegå anførslene i innsigelsen før kommuneplanen ble ve dtatt. Kommunestyret skal senest innen ett år etter konstituering vedta en kommunal planstrategi. Dette betyr at neste kommuneplanrevisjon kan tidligst påbegynnes 2020 med ferdigstillelse i Det er også en mulighet for at kommunestyret ikke vil revidere kommuneplanen i denne perioden og da vil tidshorisonten forskyves perioden til rundt år 2027 før ny kommuneplan vil vedtas. Deretter må området detaljreguleres før feltet kan utbygges. På bakgrunn av dette ønsker Block Watne AS å starte planarbeid på området med tilhørende konsekvensutredning. Det ble derfor bestilt oppstartsmøte med Karmøy kommune den 4. september I møtet ble det klart av kommunen stanser planarbeidet jf. 12-8, 2. ledd i plan- og bygningsloven. Dette på bakgrunn av at området i gjeldende kommuneplan er avsatt til LNF område etter innsigelse fra Statens vegvesen. Hovedkontor: Munkedamsveien 45, Postboks 1817 Vika, 0123 Oslo. Telefon: Foretaksregisteret NO MVA

8 Statens vegvesen Det ble i etterkant avholdt møte mellom Block Watne, Cowi og Statens vegvesen der det fremgår at innsigelsen det ble referert til ble trukket som følge av at kommunen tok ut området av kommuneplanen. Statens vegvesen har dermed ingen grunnlag for å gå imot igangsetting av planarbeidet. Et annet poeng med møtet var å få frem til hva det mente var akseptabel avstand til sentrum og hva de anså som «sentrum». Det ble ikke gitt noe klart svar på dette, men det ble oppfattet at det var Haugesund sentrum som var tanken bak innsigelsen. Dersom dette blir lagt til grunn er det ikke særlig med utbygging som kan skje på fastlands-karmøy. Vi mener at det er naturlig å anse Norheim som «sentrum». Deler av Norheim er i kommuneplanen også vist med sentrumsformål. Det er derfor betenkelig at Statens vegvesen mener Spannahøyden er for usentralt, når verken fylkesmannen eller fylkeskommunen har samme oppfatning. For øvrig er det sistnevnte som har vedtatt regionalplanen som Statens vegvesen refererer til. Kort om kommuneplanens konsekvensutredning I forbindelse med utarbeidelse av kommuneplanen ble området konsekvensutredet på kommuneplannivå. Her fremgår det følgende: «Fastlands-Karmøy har behov for fremtidige boligarealer i påvente av realiseringen av kommunedelplanen Eike/Kolnes/Skre. Endringsforslaget er utvidelse av den eksisterende tettstedsbebyggelsen på Spanne (se også endringsforslag 5-9). Rådmannen anbefaler at endringsforslaget innarbeides i kommuneplanens arealdel». Utbyggingen av Eike/Kolnes/Skre er et prosjekt som Block Watne AS i sam arbeid med Berge Sag AS har investert tungt i. Området kan ikke bygges ut før ny Eikjeveg samt VAledninger blir bygget. Eikjevegen er ikke en del av Haugalandspakken enda, noe som betyr at boligutbygging i dette området har en lang tidshorisont. I mellomtiden er det derfor behov for andre gode utbyggingsområder på fastlands-karmøy, men det er mangel på områder som kan bygges ut uten at det har negativ innvirkning på matjord eller andre samfunnsinteresser. I henhold til kommuneplanens konsekvensutredning har «Spannahøyden» ingen negative konsekvenser for landbruk, landskap, biologisk mangfold og naturverdier. Samlet vurdering for alle fagfelt var følgende: «Tiltaket vurderes til å ha ingen vesentlige negative konsekvenser» Side 2 av 6 Hovedkontor: Munkedamsveien 45, Postboks 1817 Vika, 0123 Oslo. Telefon: Foretaksregisteret NO MVA

9 Forholdet til tidligere innsigelser Det var kun Statens vegvesen som fremmet innsigelse til Spannahøyden. Begrunnelsen var at området ikke var sentrumsnært i forhold til gang - og sykkelavstand. Området er lokalisert ca. 1.7 km fra Oasen storsenter, 1. 3 km fra Norheim Handelspark og ca. 1 km fra Raglamyr. D is se stedene må samlet kunne sies å ha gode sentrumsfunksjoner som handel, arbeidsplasser og offentlige tjenester. Hovedkontor: Munkedamsveien 45, Postboks 1817 Vika, 0123 Oslo. Telefon: Foretaksregisteret NO MVA Side 3 av 6

10 På andre siden av Spannavegen eier Karmøy kommune et område som heter «Stemmemyr etappe 3». Prosjektering i forhold til byggemodning pågår og skal i løpet av 2018 stå ferdig og solgt tomtevis til private. Området må kunne sies å være noenlunde likestilt i forhold til avstander til sentrumsfunksjoner. Side 4 av 6 Hovedkontor: Munkedamsveien 45, Postboks 1817 Vika, 0123 Oslo. Telefon: Foretaksregisteret NO MVA

11 A ndre f elter i området Haugesund kommune har vært offensiv i utbyggingsstrategien i området rundt Raglamyr og mot kommunegrensen til Karmøy kommune. Eksempelvis er feltet Vassbrekke som ligger øst for Amanda storsenter. Dette området har vært under utbygging de siste 10 årene og de siste trinnet er nå under utbygging. Feltet er sammenlignbart med omsøkte området i forhold til nærhet til sentrumsfunksjoner, men «Spannahøyden» har fordel med ny Miljøgate og nærhet til framtidig seniorlandsby. Spannavegen Spannavegen ble nylig ferdigstilt som «Miljøgate» og går fram til planområdet. Spannavegen vil også være adkomst til fremtidig seniorlandsby som går videre langs planområdet. Definisjonen på en miljøgate iht. TØI (transport økonomisk institutt»): «En miljøgate er en hovedveg i ett tettsted, som regel med gjennomgangstrafikk, med ulike fartsreduserende tiltak, tiltak som gjør vegen mer attraktivt for gående og syklende og tiltak som forbedrer stedsutviklingen og det estetiske inntrykket. I de fleste tilfellene reduserer miljøgater gjennomsnittsfarten og dermed også antall ulykker. For personskadeulykker ble det funnet en gjennomsnittlige reduksjon på 35% som trolig er noe overestimert. Fremkommeligheten i miljøgater er som regel forbedret for lokaltrafikk, fotgjengere og syklister, på bekostning av motorisert og gjennomgangstrafikk.» Vegen er dermed særlig tilrettelagt for gående og syklende. Denne vegen ble ferdigstilt etter at kommuneplanen ble vedtatt og forutsetningene for området med tanke på framkommeligheten til gående og syklende kan være endret. Det er få steder i Karmøy kommune hvor det er tilrettelagt for gående og syklende i en så stor utstrekning som det vil gjøre for fremtidige boliger på «Spannahøyden». I tillegg er det korte avstander til områder med arbeidsplasser, handel og offentlige tjenester, noe som gjør at det vil være enkelt å velge sykkelen eller beina framfor bilen. Landbruk og friluft Området er ikke benyttet til landbruk eller friluftsområde. I Karmøy kommunes kartlegging av landbruks-, natur- og friluftsområder er området definert som «øvrige LNF-områder». Utbygging av området vil dermed ikke ha noen negative konsekvenser for jordbruksområde, naturområde eller friluftsområde. Utbygging av området vil også bidra til å lette presset på områder som vil i mange tilfeller gå på bekostning av matjor d. Kort om skolebruksplanen I reviderte elevtallsprognoser for Norheim skole fremgår det at elevtallsutviklingen blir negativ i prognoseperioden ( ) og at det dermed vil være mye ledig kapasitet ved skolen innover prognoseperioden. I rapporten får nedgang i fødselstallene og fruktbarheten stor skyld for utviklingen. Side 5 av 6 Hovedkontor: Munkedamsveien 45, Postboks 1817 Vika, 0123 Oslo. Telefon: Foretaksregisteret NO MVA

12 Det kan nok tenkes at det er andre forhold som også spiller inn, blant annet er utbyggingstakten av nye boligområder redusert som følge av manglende egnede områder å bygge på. Konklusjon Det er viktig å påpeke at denne saken først og fremst handler om å få lov til å starte en planleggingsprosess. Første steg vil være en konsekvensutredning som skal utrede konsekvenser av en eventuell utbygging, blant annet de anførslene som Statens vegvesen hadde i sin innsigelse. Spannahøyden kan ikke sies å være usentralt i forhold til gang - og sykkelavstander til jobb, handel og service. Fv. 47 i øst danner en naturlig «markagrense» mot videre utbygging. Området er heller ikke en «satellitt» utbygging og grenser til eksisterende boliger, samt planlagt utbygging av kommunalt felt på Stemmemyr. Videre er det kort avstand til framtidig seniorlandsby på Spanne. Block Watne har flere prosjekter i området rundt Norheim og har dermed stor kjennskap til markedet samt framtidige boligbehov i området. Det vil være stor etterspørsel etter boliger på fastlands-karmøy og spesielt rundt Spanneområdene i de nærmeste årene. Da er det viktig å benytte arealer som er ikke vil være med å bidra til redusering av matjord eller gå på bekostning av andre viktige samfunnsinteresser. Det er viktig å løfte blikket opp å se området fra et regionalt perspektiv. Vil en utbygging i området skape gode bomiljøer, oppfordre til bruk av gange og sykkel, nærhet til offentlige tjenester? Alle forholdene tilsier nettopp dette, men for å kunne dokumentere dette er det en forutsetning å kunne sette i gang en planleggingsprosess. Basert på ovennevnte mener vi det er grunnlag nok til å si at dette området bør utredes gjennom å starte en planleggingsprosess. Selv om området per dags dato er i strid me d kommuneplanen mener vi at dette området kan bygges ut med positive virkninger. Med vennlig hilsen For Block Watne Runar Lunde Prosjektleder Telefon: E-post: runar.lunde@blockwatne.no Side 6 av 6 Hovedkontor: Munkedamsveien 45, Postboks 1817 Vika, 0123 Oslo. Telefon: Foretaksregisteret NO MVA

13 SAKSPROTOKOLL - 149/7 - SPANNAHØYDEN - PRINSIPPFORESPØRSEL Formannskapet behandlet saken den , saksnr. 27/18 Behandling: Innstillingen vedtatt med 10 stemmer mot 1 (Ap). Vedtak: 1. Kommunestyret anbefaler at det gjennom detaljregulering kan fremmes forslag til arealbruk som fraviker kommuneplanens arealdel for «Spannahøyden», del av gnr. 149, bnr. 7. Arealer vist til LNF-område i gjeldende kommuneplan kan foreslås omdisponert til boligformål. Jf. plan- og bygningslovens 12-8, vedlagte kart og rådmannens begrunnelse i saksframlegget. 2. Endelig beslutning om arealbruk fattes etter ordinær behandling av et eventuelt forslag til detaljregulering med tilhørende konsekvensutredning. Jf. plan og bygningslovens Når en vurderer avgrensing av planområdet, bør en sikre at også tilgrensende, ubebygde arealer vest for fv. 47 blir sikret utbyggingsmuligheter.