1. gangs behandling - Detaljregulering boliger Stien, Sokndal kommune - gnr. 82 bnr. 9 Stien Privat forslagsstiller

Transkript

1 Sokndal kommune Saksbehandler ArkivsakID: 17/528 Arkivkode: Kommunalsjef Teknikk- og miljø Roger Egeli Saksnummer Utvalg Dato 017/18 Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk gangs behandling - Detaljregulering boliger Stien, Sokndal kommune - gnr. 82 bnr. 9 Stien Privat forslagsstiller Rådmannens innstilling Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk fremmer Detaljregulering boliger Stien, Sokndal kommune og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og Planbestemmelsene vil bli gjennomgått nøyere til 2. gangs behandling for å sikre et helt forutsigbart resultat av utbygningen. Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg Plankart Tilhørende reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse Fylkesmannen Statens vegvesen Fylkesrådmannen Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk Edel Karin Furuløkken Birkeland stilte spørsmål om egen habilitet. Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk vedtok at Edel Karin Furuløkken Birkeland ikke var inhabil. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. LMT- 017/18 Vedtak: Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk fremmer Detaljregulering boliger Stien, Sokndal kommune og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og Planbestemmelsene vil bli gjennomgått nøyere til 2. gangs behandling for å sikre et helt forutsigbart resultat av utbygningen. Klageadgang: Nei.

2 Faktiske opplysninger: Det ble gjennomført oppstartmøte med kommunen den Prosjektil As meldte på vegne av grunneierne (Per Albert Grure, Åse Støle og Espen Pettersen) oppstart av arbeidet med omregulering av plan for Stien, vedtatt av kommunestyret i 2003, den Hensikten med planen er å omregulere tre tomter for fritidsboliger til boligbebyggelse med kjøreveg frem til tomt innenfor planområdet. Formålet med planen er primært å endre utnyttelsen fra hytteformål til boligformål. Tiltakshaver ønsker romslige rammer for areal til bebyggelse og terrasser. Det reguleres inn tomtegrenser og nye byggesoner i ny plan. Planområdet er disponert til fritidsbebyggelse i gjeldende kommuneplan. Det vurderes av tiltakshaver at planendringen ikke utløser krav til konsekvensutredning, kommunen har heller ikke stilt krav om dette. Vedlagt melding om oppstart var varslingskart datert den Prosjektil AS fremmet Detaljregulering boliger Stien, Sokndal kommune den med Plankart, tilhørende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse (alle datert ), Kopi av varslingsbrev, varslingskart og varslingsannonse. Uttalelse fra Fylkesmannen i Rogaland, datert Uttalelse fra Rogaland fylkeskommune (Fylkesrådmannen), datert Uttalelse fra Statens Vegvesen, datert Det vises til følgende overordnede planer: Fylkesdelplan for areal og transport i Dalane Det fremkommer av planen (side 15) at de Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging skal bedre samordningen av planleggingen i kommunene og på tvers av kommuner, sektorer og forvaltningsnivåer. Retningslinjene redegjør bl.a. for nasjonale mål av betydning for areal- og transportplanleggingen og viktige prinsipper for hva som bør vektlegges i planleggingen. I denne fylkesdelplanen er retningslinjene forenklet og tilpasset Dalaneregionen. I planens mål og strategier fremkommer (på side at 16) mål for arealer utenfor tettstedene For å opprettholde bosettingen i distriktene, kan distriktskommuner gi tillatelse til spredt boligbygging i soner og eller etter retningslinjer fastsatt gjennom kommuneplanen. Styrke samarbeidet mellom landbruksmyndighetene og andre planmyndigheter med tanke på sambruk natur- og friluftsliv/landbruk. Utvikle en bosettingsstrategi for ytre områder/grender i Dalane-regionen. Det er dermed lagt som et grunnlag at bosetningen i distriktene skal planlegges og tilrettelegges gjennom prosessen i kommuneplanen. Dette fremkommer også naturlig i uttalelsene fra myndighetene nedenfor. Kommunen legger også denne planen til grunn og nettopp derfor har gitt anbefaling til tiltakshaver om at endring må skje gjennom en planprosess. Dette rådet har tiltakshaver imøtekommet ved den plan som er fremmet. I prosessen frem til endelig fastsettelse av planen for Nesvåg, er det klart at kommunen ønsker en bosetning langs denne veien ut til denne regionen.

3 For de av LMT-medlemmende av LMT som ikke var med å behandlet planen, kan de se denne på følgende link: Fylkesdelplan for friluftsliv, idrett, naturvern, kulturvern fra 2004 (FINK) Forslagsstiller viser i planbeskrivelsen pkt. 4.1 at nåværende og planlagt bebyggelse ligger utenfor FINK-området. Kommunen har ikke ytterligere merknader til dette punktet. Kommuneplanens arealdel med tilhørende bestemmelser Kommuneplanen viser at området er regulert til fritidsboliger og at det er en faresone i planområdet for ras- og skredfare. Hovedgrunnen til at forslagsstiller fremmer planendringen er å få et korrekt plangrunnlag slik at planverket stemmer med den bruk grunneier ser for seg at tomtene skal ha i fremtiden. Det er kjent for grunneierne at det foreligger en faresone for ras- og skredfare. Når dette ikke er avklart som del av planprosessen, må den (datagenererte) faresonen avklares senest i forbindelse med at det eventuelt fremmes søknad om tiltak i den aktuelle delen av planområdet. Gjeldende reguleringsplan: Reguleringsplan for Stien, vedtatt av kommunestyret den Tilgrensende planer: Reguleringsplan Måkehei/Vågan, PlanID , vedtatt Planen omfatter hyttefelt med (privat) sanitæranlegg og vannposter til hyttegjester og sportsfiskere. Det er varslet endring av reguleringsplanen for området ift festet/selveid tomt, endret utnyttelsesgrad på hyttestørrelse og kjørbar veg til hytter og nye parkeringsplasser. Reguleringsplan Igletjørn gnr 82, bnr 4, PlanID , vedtatt Planen omfatter fritidsboliger med veg, parkering og stier. Det er ikke varslet noen endring av denne reguleringsplanen. Temaplaner: Strekningsanalyse fv.33 parsell Rekefjord-Nesvåg, fra 2009, har resultert i nedsatt fartsgrense på strekningen. Det vises til Hovedutvalget for LMT sin andre gangs behandling av Detaljregulering Nesvåg havn den , i sak 004/18. Planen går til endelig fastsettelse i kommunestyret den Formålet med Detaljregulering Nesvåg havn som nå fastsettes, etter en prosess som har tatt svært mange år i tett dialog med overordnede myndigheter, har vært å utarbeide en reguleringsplan med formål å legge til rette for utvikling av Nesvåg bygda, herunder opprette

4 nye tomter for boligbygging, samt ivareta fiskerihavnen hvor både fastboende, lokale næringsinteresser, dagens og fremtidig fritidsbebyggelse og den fredete bebyggelsen skal ivaretas i sameksistens. Ved fastsettelse av planen viser kommunestyret at det ønsker boligbygging iht kommuneplanen i Nesvåg-området langs fv. 33. På strekningen Birkeland Åvendal skal kommunen utbedre og asfaltere deler av strekningen så snart som mulig våren 2018 for midler avsatt i Strekningen benyttes både av fastboende langs fylkesveien som skal nordover og alle hytteeiere som kommer nordfra og skal til hyttefeltene som grenser til planområdet Stien. Det vurderes at trafikkøkning til de tre helårsboliger i området Stien ikke medfører noen vesentlig merbelastning for et samlet trafikkbilde på fylkesveien nordover eller sørover. Tiltakshaver er svært godt kjent med begrensningene veien utgjør og fremmer planen for å etablere boliger til seg selv. Naturmangfoldsloven. Naturmangfoldloven fastsetter at prinsippene i 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet og ved forvaltning av fast eiendom. Søk i Naturbasekart gir ingen treff på kulturminner og kulturmiljø, arter eller naturtyper som det må tas særlig hensyn til planprosessen. Dette sammenfaller med Planbeskrivelsens pkt. 5.5 og 5.6. Statlige planretningslinjer/rammer/føringer: Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (SPR) Formålet med disse retningslinjene er å tydeliggjøre nasjonal arealpolitikk i 100-metersbeltet langs sjøen. Målet er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen, jfr. forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen i 1-8 i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 nr. 71. PÅ side 10 under pkt 6.2 finner vi regulering av 100-metersbeltet i vår region som blant annet sier: I 100-metersbeltet langs sjøen skal følgende retningslinjer legges til grunn: Bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljø, landskap, landbruk, fiskerinæring, havbruk eller annen samfunnsmessig betydning. Ved utarbeiding av reguleringsplaner som innebærer bygging i strandsonen på arealer som er delvis utbygd, skal ferdselshensyn og landskapstilpasning spesielt vektlegges. Administrasjonen vurderer at planområdet ikke har betydning for andre formål av betydning ved at arealet allerede er delvis utbygget. Det er kun en ledig tom innenfor planområdet. Terrengets utforming gjør at det ikke er mulig med noen ytterligere utbygging ut mot havet. Det er høy skrent ned til fylkesvei som klart avgrenser området. Link: anretningslinjer_for_differensiert_forvaltning_av_strandsonen_langs_sjoen_ pdf

5 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging. Retningslinjene skal sikre at arealplanleggingen ikke legger opp til en arealbruk som øker behovet for transport og trafikk på vegnettet. Det vises til administrasjonens vurdering under konsekvenser for folkehelsen til slutt i saken. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser. Retningslinjene skal sikre at det vurderes og tas høyde for barnas behov. I dette området er det ingen lekeplass, men det er som forslagsstiller skriver boltreplass for barn/unge på tomtene. Administrasjonen vurderer at lekeplass er mindre aktuelt i dette området for så få boliger. Det er gode områder tilgjengelig for fysisk utfoldelse både på egen tomt, i terrenget inn mot fastlandet, til svært nærliggende innlandsvann og havet med naturlige svaberg og etablerte bryggefasiliteter. Innkomne uttalelser og forslagsstillers kommentarer etter oppstartsvarsel 2017: Uttalelse fra Fylkesmannen i Rogaland, datert Fylkesmannen påpeker at den varslede omreguleringen er i strid med gjeldende kommuneplan for Sokndal kommune, der det aktuelle området er avsatt til fritidsbebyggelse. I området er det mange fritidsboliger, og en omregulering av de aktuelle tre fritidsboligene vil skape presedens og åpne for ytterligere omreguleringer. Fylkesmannen stiller spørsmål ved om det er ønskelig med omregulering til boliger i det aktuelle området. Omregulering til boliger fremfor fritidsboliger vil på sikt gi langt mer dominerende bygninger i landskapet. Sokndal kommune har gjennom sin kommuneplan satt av arealer til boligbebyggelse på egnede steder i kommunen, og kommuneplanen må følges for etablering av boliger. Boliger på det aktuelle arealet bryter med prinsippet i stalige planretningslinjer for samordna bolig-, areal og transportplanlegging. Forslagsstillers kommentar: Det var et bolighus på dette området før det ble bygd fritidsboliger her, så boligformålet er ikke av ny dato. Området har en gunstig beliggenhet i forhold til synlighet ved at boligene ligger inntrukket på kotenivå moh med en krapp kant ned mot sjøen. Det legges opp til 1.etasjes bolighus med bestemmelse om at husene skal ligge lavest mulig i terrenget og ikke komme i silhuett fra fylkesvegen eller sjøen. Det er kun tale om å bygge ett nytt hus, og det blir liggende tilbaketrukket i et naturlig søkk i terrenget. Tilskudd av nye boliger og dermed nye fastboende i en utkant av kommunen vil være positivt for det sosiale miljøet i bygda. Administrasjonen ser at dette et tiltak som i utgangspunktet er i strid med formål i kommuneplan og har derfor anbefalt at dette fremmes som en endring gjennom reguleringsplanprosess. Kommunen ønsker å være positiv til boligetablering der hvor dette kan være mulig, ikke har meget tungtveiende negative samfunnsmessige forhold og kan skje gjennom planprosess.

6 Tiltakshaver gjør dette nå ryddig ved en slik prosess hvor alle myndigheter får gitt uttalelser og blir tatt med. Administrasjonen registrerer fylkesmannens betenkelighet i forhold til presedensvirkning. I de tilstøtende hyttefeltene er omregulering til bolig en mindre relevant problemstilling da disse er bygget ut. En bruksendring må uansett omsøkes individuelt etter at planen er vedtatt. Fylkesmannens betenkelighet i forhold til mer dominerende bygninger i landskapet vurderer kommunen ut fra samme grunnlag som mindre relevent her, da det vil komme svært få nye bygg. For kommunen ville det på den annen side være svært positivt om hytteeiere trives så godt at de ønsket å melde flytting til kommunen. Administrasjonen viser på generelt grunnlag til kommuneplanen kapittel 4 om å bo og jobbe i Sokndal. Under punkt «4.1 bolig» har kommunen eksplisitt fastsatt et hovedmål som tilsier at Sokndal skal være et godt sted å bo, med attraktive boligområder og tomter som bidrar til befolkningsøkning. Om det kan tilrettelegges for befolkningsøkning eller forebygge fraflytting - i kommunen, vurderer administrasjonen at kommuneplanen tilsier at en skal være positiv til tiltak der dette er forsvarlig. Under avsnittet beskriver kommuneplanen videre at kommunen vil være positive til bruksendring fra fritidsbolig til bolig der infrastrukturen er på plass, og negative til bruksendring fra bolig til fritidsbolig. Sokndal kommune er for bolyst og mot boplikt. I dette tilfellet er området ikke regulert til bolig, men infrastrukturen ligger tilstrekkelig til rette for en mindre omregulering slik tiltakshaver søker. Administrasjonen vurderer videre at planendringen også må vurderes i lys at kommuneplanens kapittel 6 som viser at kommunen har klare begrensninger for å kunne utnytte sin kyststripe, men ønsker å forvalte også denne på en ansvarlig måte. Det fremkommer av kommuneplanen her at De deler av kystlinjen som er tilgjengelig for allmennheten, og som forvaltes ved næringsdrift til landbruk, fiske, utskipning av masse, utleie av kaiplasser og til bolig- og hytteformål, skal være underlagt bevisst og strategisk styring slik at unike verdier forvaltes, bevares og/eller videreforedles til samfunnets beste. Det foreligger klare føringer fra overordnet myndighet i forhold til forvaltning av kystsonen. Kommunen vil legge til grunn intensjonen med 100-metersbeltet, men vil legge til rette for bolig- og næringsutvikling der det er hensiktsmessig. Bosetninger langs kysten må videreføres som levende inkluderende miljøer hvor det gamle og historiske kan gå hånd i hånd med det moderne, dynamiske og nytenkende. Nødvendig at infrastruktur må legges til rette for dagens og fremtidens behov langs kysten. Kommunen ønsker at det er lys i hus langs kystveiene våre. Det kan tilrettelegge for en

7 positiv sameksistens mellom hyttegrender og boligområdet som her med noen fastboende i tilknytning til større hyttefelt som i dette området. Det vises også til momentene beskrevet under konsekvenser for kommunal beredskap. Uttalelse fra Statens vegvesen, datert Statens vegvesen har uttalt seg på vegne av Rogaland fylkeskommune som vegeier av fv. 33. med merknader gitt i 7 punkter. Forslagsstiller kommentar: Fv.33 danner planområdets avgrensning mot vest og sør og opprettholdes som i gjeldende reguleringsplan. Eventuell framtidig utvidelse ivaretas ved at det inntegnes 3 meters ekstra bredde til «annen veggrunn». Byggegrense 15 m ivaretas. Vegvesenets forslag til reguleringsbestemmelser inntas. Administrasjonen vurderer at Statens Vegvesen sine krav er imøtekommet av tiltakshaver ved at kulepunktene er imøtegått slik - Punkt 1 Grunnleggende for plankartets utforming, forslagsstiller skal ha lagt dette til grunn - Punkt 2 Det er ingen endring i avkjørselen fra dagens avkjørsel - Punkt 3 Tatt inn og vist i plankartet - Punkt 4 Tatt inn i bestemmelsene Punkt 5 Tatt inn og vist i plankartet - Punkt 6 Tatt inn og vist i plankartet - Punkt 7 Tatt inn i bestemmelsene 6.1 Uttalelse fra Rogaland fylkeskommune (Fylkesrådmannen), datert Fylkesrådmannen oppfordrer, på samme måte som fylkesmannen, om at endringer av denne karakter behandles gjennom kommuneplanen. Det vises til at Sokndal kommune har avklarte arealer satt av til bolig og at disse har blitt vurdert gjennom kommuneplanprosessen som legger til rette for god involvering. Endringene som det foreslås vil undergrave den prosessen og kan skape økt press for tilsvarende omreguleringer i tilsvarende områder. Områdets plassering tilsier videre at det ikke skal legges til rette for utbygging av boliger med bakgrunn i prinsipper for areal- og transportplanlegging. Plasseringen i 100- metersbeltet fra havet tisier at det ikke skal være noen større utbygging enn det som allerede ligger i godkjente planer. Fylkesrådmannen konkluderer med at foreslått planformål har høyt konfliktnivå og fraråder at man går videre med planen. Forslagsstillers kommentar: Viser til kommentarene til fylkesmannens uttalelse. Administrasjonen viser til kommentar gitt under fylkesmannens uttalelse ovenfor som berører mange av de samme momentene. I tillegg vises det til fremmet planbeskrivelse som viser at det ikke er et nytt forhold at det skal være bolig her, det har vært bosetning her tidligere. Forskjellen nå er at det økes fra en

8 bolig til tre, og at det i nyere tid kun kan vært regulert til fritidsbolig her. I tillegg er det kommet innskjerpelser på et overordnet nivå som definerer strenge kriterier for tiltak i 100-meters beltet. Kommunen vurderer her at dette ikke utelukker tiltak, men at tiltak skal kunne skje kontrollert gjennom avklaringer i planprosesser som denne (jfr SPR ovenfor) Administrasjonen vurderer at etablerte bygg i planen er godt tilrettelagt i terrenget og er lite skjemmende. Det er videre regulert klart i bestemmelsene klart hvordan den siste etableringen i planen skal kunne skje. Planen tilrettelegger ikke for noen betydelig større utbygging enn det som allerede fremkommer i gjeldende plan, forskjellen er bare at det nå blir bolig og ikke fritidsbolig. Når det gjelder prinsipper for areal- og transportplanlegging har kommunen fokus på denne veien og utbyggingen fordi veien har en redusert standard i dag. Planbestemmelsene vil bli gjennomgått nøyere til 2. gangs behandling for å sikre et helt forutsigbart resultat av utbygningen. Det er stor trafikkbelastning på veien som følge av hyttefelt og fastboende som er etablert i dette området. Reguleringsplan for Nesvåg legger opp til en begrenset økning i trafikk i begge retninger ved at det ligger inne flere boligtomter som vil bli etablert i den kommende tiden. Kommunen vurderer at tre boliger i Stien derfor ikke blir vesentlig utslagsgivende i samlet areal- og transportplanlegging. Forslagsstiller legger til rette for bolig som de selv skal bli brukere av. De er godt kjent med utfordringene tilkomst langs fylkesveien innebærer. Alternative løsninger: Alternativ 1: Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk fremmer ikke Detaljregulering boliger Stien, Sokndal kommune og legger den ikke ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og Administrasjonens kommentar til alternativ 1: Kommunen ville, om dette ble rådmannens innstilling i saken, ha varslet tiltakshaver tidligere med brev om et mulig slikt utfall etter pbl Administrasjonen har i tillegg vurdert det som lite aktuelt at en avvisning av planen vil bli utfallet etter den politiske behandlingen i LMT. Det er også administrasjonen selv som har anbefalt tiltakshaver å utarbeide og fremme planen. Alternativ 2 Hovedutvalg for Landbruk miljø og teknikk fremmer Detaljregulering boliger Stien, Sokndal kommune og legger den ut til høring og offentlig ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og etter at følgende endringer er tatt inn Endring i plankart: (settes inn av LMT) Endring i bestemmelser: (settes inn av LMT) Saksbehandlers vurdering og oppsummering: Forslagsstiller har fremmet en grunngitt reguleringsendring som sikrer en ryddig og åpen prosess ved den ønskede endringen. Det vises til administrasjonens kommentarer under det enkelte punkt.

9 Vurdering av fordeler og ulemper. Administrasjonen vurderer at det er en klar ulempe at tiltaket er i strid med kommuneplanens arealformål og ligger innenfor 100-meters beltet. Dette stiller krav til reguleringsplanens rammer. Det kan vurderes som en mindre ulempe at det vil bli øket transport til tre boliger, men dette ville det uansett ha blitt til hyttene i dette planområdet. På den annen side vurderer administrasjonen at det er en klar fordel at endringen kan gi åpning for etablering av flere fastboende i Sokndal kommune. I et samfunn sikkerhetsperspektiv er det videre en klar fordel at det kommer fastboende i tilknytning til større hyttefelter langs fylkesvei 33 som i deler av året har lite besøkende. Bestemmelsene imøtekommer statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen ved at det ikke legges inn bygninger nærmere sjø enn det som allerede er etablert. For utvidelse av eksisterende bygninger i 100-meters beltet generelt i kommunen, bør dette om mulig skje i retning bort fra sjøen. Det har ikke kommet signal/varsel om innsigelser til planen fra fylkesmannen, fylkesrådmannen eller Statens Vegvesen. Konsekvenser for folkehelsen: Sokndal kommune er en trafikksikker kommune. I kommuneplanens kap. 3.3, Beredskap og samfunnssikkerhet er det nedfelt at at «Sokndal kommune skal arbeide for at sannsynligheten for ulykker og konsekvensene av ulykker reduseres mest mulig» I Trafikksikkerhetsplan for Sokndal kommune har kommunen en null-visjon når det gjelder drepte og alvorlig skadde i trafikken i kommunen: «Det skal ikke forekomme drepte eller alvorlig skadde i trafikken i Sokndal kommune». Planområdet ligger til fv 33 som er smal og uoversiktlig med en fartsgrense på 50 km/t. Veien har ikke fortau eller gang- og sykkelsti. Det kjøres skolebuss, leveres post- og renovasjonstjenester på strekningen. Hjemmesykepleien må allerede i dag påregne å levere fagtjenester fra basen på Hauge til fastboende i området Nesvåg havn (forbi planområdet) og til besøkende i hyttefeltene tett ved Stien i perioder. Fastboende i tre helårsboliger i Stien vurderer kommunen som uproblematisk. Konsekvenser for kommunal beredskap Den fremmede planen viser ingen negative forhold i relasjon til kommunal beredskap På den annen side er en planmessig utvikling av kommunen er en stor fordel for den kommunalt beredskap da en gjennom dette får god oversikt over de enkelte områdene i kommunen. En reguleringsplan kan være et viktig strategisk verktøy å arbeide ut fra da den gir et godt overordnet bilde av den samlede risiko og sårbarhet innen et utvalgt område i kommunen. Det er avslutningsvis et positivt samfunn sikkerhetsaspekt ved å ha fastboende i tilknytning til hyttefelt. De fastboende kan mye hurtigere, enn om ingen skulle være der, kunne merke endringer i området og varsle nødetatene ved eksempelvis brann i hytte eller utmark, eller være kontaktpunkt for hytteeiere ved personskade eller samfunnsmessige forhold som strømutfall, uvær eller annet.