DETALJREGULERING AV RYGGSTRANDEN - 1. GANGS BEHANDLING PLANID

Transkript

1 Saksframlegg Arkivsak: 13/ Sakstittel: DETALJREGULERING AV RYGGSTRANDEN - 1. GANGS BEHANDLING PLANID K-kode: L13 Saken skal behandles av: Hovedutvalg for nærmiljø og kultur Rådmannens tilråding til vedtak: Hovedutvalg for nærmiljø og kultur vedtar Detaljregulering av Ryggstranden, med tilhørende bestemmelser, utlagt til offentlig ettersyn med minimum 6 ukers frist til uttale, i henhold til plan- og bygningsloven Grunnlagsdokumenter: 1. Plankart 2. Planbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet 5. Merknader Bakgrunnen for saken: I kommunestyrets behandling av Budsjett for 2014 og Økonomiplan ble det vedtatt at småbåthavnene i kommunen skal reguleres (se KST-sak 81/13). Eierskapet til disse havnene skal avklares i egen sak til kommunestyret etter at regulering er gjennomført. Rådmannen ønsker en optimalisering av området med hensyn til veisystem, småbåthavna og adkomst til friområdet nord for planområdet og adkomster til eiendommer, både nåværende og fremtidige. I tillegg ønsker kommunen å ligge i forkant med tanke på fortetting i området. De eksisterende reguleringsplanene i området er av eldre dato, og rådmannen ser det som naturlig å gjennomføre en reguleringsprosess for å optimalisere området og slik sikre at kommunen selv sitter i førersetet i utviklingen av området. Innenfor Reguleringsplanen for Fjellheim sør, er en del ting ikke realisert. En del av dette anbefales videreført i den nye planen. Dette gjelder mulig videreføring av Fjellmoveien, opparbeidelse av snuhammer i enden av denne, samt opparbeidelse av regulert adkomst til Ryggveien 74, 74A, 74B og 74C.

2 Lovverk/retningslinjer: Forslag til reguleringsplan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Frist for å gi uttalelse og eventuelt fremme innsigelse skal være minst 6 uker. Når fristen er ute, tar kommunen saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn (jf. Pbl Behandling av reguleringsplanforslag). Når forslag til reguleringsplan er ferdigbehandlet, legges det fram for kommunetyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Av saksfremlegget skal det framgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt (jf. Pbl Vedtak av reguleringsplan). Kommunestyrets endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages (jf. Pbl. 1-9 Forholdet til forvaltningsloven og klage). Saksopplysninger: Det vises til vedlagt planbeskrivelse for beskrivelse av planområdet, planforslaget og konsekvenser av planen. Varsel om oppstart: Varsel om oppstart av planarbeid ble utsendt med frist for tilbakemelding Kjente grunneiere/naboer og offentlige instanser ble tilskrevet direkte. Det ble avholdt informasjonsmøte Det kom inn 8 merknader, 5 offentlige og 3 private, samt at det er avholdt møte med naustlaget: Offentlige etater: Innspill: Kystverket, dat Området utenfor båthavnen er registrert som riggområde/ankringsområde for større installasjoner. Det må tas med i planbestemmelsene at tiltak som faller inn under havne- og farvannslovens bestemmelser skal godkjennes av havnemyndighet. Fylkesmannen i Rogaland, dat Utarbeiding av reguleringsplan fremstår som fornuftig, og vist planavgrensning er lite konfliktfylt ift. eventuelle nye inngrep i 100- metersbeltet. Sentralt for planarbeidet ift. fortetting er å videreføre/sikre mulighetene for ferdsel og øvrige kvaliteter i strandsonen. Lyse, dat Gjør oppmerksom på eksisterende kabler og linjer i planområdet. Fylkesrådmannen, Regionalplanavdelingen, Rådmannens vurdering: Planen legger ikke opp til tiltak som påvirker rigg-/ankringsområdet i vesentlig grad, og heller ikke fremkommeligheten i farvannet. Lagt inn i bestemmelsene. Tatt til orientering. Tatt til orientering.

3 dat Peker på viktigheten av at reguleringen ikke begrenser allmennhetens adgang til strandsonen, men heller legger til rette for aktiv bruk. Ivaretas i planen gjennom nytt fortau/turvei, samt vern av svaberg (hensynssone). I tillegg legger planen opp til en byggefri sone mellom naustene og havnebassenget. Det er ønskelig at et såpass sentralt plassert område får høyere tetthet, men potensialet for dette må vises i det videre arbeidet. Peker på at det ved en fortetting må sikres gode leke- og uteoppholdsareal for barn, unge og voksne. Viktig å stille strenge krav til utforming og plassering av bebyggelse for å begrense påvirkningen på nabobebyggelse. Innenfor planområdet ligger flere eldre naust, bl.a. verneverdig steinnaust (SEFRAK verneklasse B). Må vurderes om enkelte naust, evnt. flere i gruppe, bør reguleres til hensynssone bevaring av kulturmiljø. Det må tas nødvendig hensyn til de verneverdige naustene i den videre planleggingen. Fiskeridirektoratet, dat Kan ikke se at planforslaget vil medføre konsekvenser for de interesser direktoratet skal i vareta. Planen legger opp til en noe høyere tetthet enn det som karakteriserer området i dag. Det legges opp til en tetthet som ligger noe lavere enn Regionalplan for Jæren på grunn av hensynet til eksisterende bebyggelse. En del bebyggelse innenfor planområdet er av en nyere alder, slik at man ser for seg at det ikke vil skje fortetting her, mens det andre steder er bebyggelse av eldre alder, hvor man ser for seg at fortetting er naturlig. Etter det kommunen kjenner til er SEFRAKregistrert naust revet. I matrikkelen fremkommer det at dette ble revet i Nytt naust ble godkjent Det er vurdert at naustbebyggelsen ikke innehar såpass spesielle verdier at det reguleres med en slik hensynssone. Kommunen mener kulturmiljøet ivaretas tilstrekkelig ved at det reguleres til naustformål. Tatt til orientering. Private: Innspill: Ryggstranden båtforening, dat Mangler i dag nødhavn for fritids- og lystbåter. Ønsker utrustningskai som kan tåle tyngre kjøretøy, og midlertidig oppstillingsplass for båter på land. Rådmannens vurdering: Kan løses innenfor formålet småbåthavn. Rådmannen gjør oppmerksom på at det i denne planen ikke legges opp til en utvidelse av småbåthavnen utover dagens molo. Derfor må en eventuell nødhavn løses innenfor dagens område som småbåtforeningen forvalter. På grunn av småbåthavnens nærhet til boligområdene, er det ikke ønskelig med en ytterligere utvidelse av småbåthavnens arealbruk på land. En slik utvidelse med oppstillingsplass på land medfører mer støy,

4 samt ytterligere privatisering av områdene innimellom båtene som lagres på land. Slik rådmannen ser det, må slike behov for oppstillings-/lagringsplass på land løses på andre måter og steder enn her. Behovet for utrustningskai kan løses innenfor formålet for småbåthavn. Ønsker gjestehavn med toalett, dusj og vaskemuligheter, nytt klubbhus eventuelt som flerbrukshus med selskapslokaler etc. Område for miljøstasjon. Undervannsbørstestasjon for rensing småbåter. Kan løses innenfor formålet småbåthavn. Rådmannen gjør oppmerksom på at det i denne planen ikke legges opp til en utvidelse av småbåthavnen utover dagens molo. Derfor må en eventuell gjestehavn løses innenfor dagens område som småbåthavnen forvalter. Nytt klubbhus skal erstatte eksisterende innenfor VS1. Lagt inn i planen. Kan løses innenfor formålet småbåthavn. Dette er tiltak som faller under småbåtloven og forurensingsforskriften, og som må omsøkes iht. disse. Ny molo og flere båtplasser. Små naust/lagringsplasser for medlemmer. Ønsker et fornyet og større slippområde. Det legges ikke opp til ny molo eller ytterligere utvidelse av eksisterende molo i denne planen. Rådmannen ønsker ikke en utvidelse av småbåthavnen da småbåthavnen ligger så nær boligbebyggelse som den gjør. Ny molo vil dessuten komme i konflikt med ankringsområdene som ligger utenfor eksisterende molo. Eventuelle nye båtplasser må løses innenfor eksisterende område for småbåthavn. Rådmannen ser at behovet for båtplasser i distriktet er stort, men at løsningen på dette ikke ligger i dette området. Kan løses innenfor formålet småbåthavn. Rådmannen ønsker ikke ytterligere nedbygging og privatisering av området. Det er derfor ønskelig at en slik utbygging sees i sammenheng med nytt klubbhus innenfor VS1. Fornying av slippområdet løses innenfor formålet småbåthavn. Planen legger ikke opp til utvidelse av området for småbåthavn på

5 grunn av nærheten til boligbebyggelsen og oppankringsområdet øst for planområdet. Ønsker rekreasjonsområde med områder med sittegrupper, grillmuligheter, saltvannsbasseng og/eller salgsbod, i tilknytning til havnen. Naustlaget i Ryggstranden båtforening av 1981, dat og Foreslår å fullføre brygger, slik at det blir en promenadebryggevei foran naustene og mot båthavnen. Foreslår å anlegge en rampe for båttraller med tilhørende opplag på det som i plankartet vises som hensynssone. Rampen planlegges slik at den kan brukes for utsetting og opptak av båter på tilhengere. Planlegger å bygge et overbygg i indre del av opplagsplassen (dvs. vest for svaberg med hensynssone) med tilgang for rullestoler med Dette må løses innenfor formålet småbåthavn. Planen legger opp til at området med svaberg i dagen skal tas vare på og ikke nedbygges. I forbindelse med fortau/turvei lagt i kanten av dette er det avsatt område til opparbeidelse av benker etc. innenfor f_but2. Lagt inn i planen innenfor naustformålet (BUN1). Rådmannen ser det som fornuftig å fullføre bryggene foran naustene for å etablere en promenade. Slik kan man begrense privatiseringen av sonen mellom naustene og sjøarealene. Noe privatisering av sonen mellom naustene og sjøarealene vil forekomme, men siden planen legger opp til at naustsonen er en begrenset del av planområdet og at det åpnes for vern av svaberget (H550_1) samt fortau/turvei gjennom området, anses dette som et tilfredsstillende tiltak for å begrense privatiseringen av området. Det er satt byggegrense mot sjø for å ivareta ferdsel og opphold foran naustene. Rådmannen anser det som ikke ønskelig med en slik nedbygging av svaberget. Dette svaberget anses som et viktig landskapselement, siden resten av området er bygget ned med naust, brygger etc. Rådmannen ønsker å beholde dette svaberget i sin naturlige tilstand som en kvalitet som både barn, unge og voksne kan nyte godt av. Dette området er derfor lagt inn med hensynssone landskap (H550_1). Det vil være uproblematisk innenfor denne sonen å håndtere kajakker, kanoer, seilbrett og små joller, men det er ikke ønskelig med faste installasjoner som hindrer allmenn bruk og ødelegger landskapskvaliteten til dette området. Det avsettes et areal i området vest for svaberget (f_but2) hvor det tillates oppføring av et enkelt overbygg med benker

6 bord og benker under tak. Nyoppføring av inntil 10 naust, som trekkes inn fra bryggekanten slik at det åpnes for ferdsel og opphold foran naustene. Naustet på nausttomt 17 er tenkt til klubbhus. Grøntområder på fellesområdet, og bak naustene vil bli tilrettelagt til felles bruk. Beboere i Ryggstranden, dat Protesterer mot planlagt vei i den gamle bebyggelsen. Ettersom eksisterende vei er brukbar og må fremdeles brukes. Det er billigere og mer i tråd med Randabergs Grønn Landsby-teori, å ivareta og videreutvikle eksisterende veinett. Det må ikke planlegges at mer trafikk skal ledes inn i byggefelt hvor barn og øvrige skal ferdes. Et bedre alternativ er å lede trafikken vekk fra kjernen i byggefeltet, dvs. som eksisterende plan for Ryggveien gjør i dag. Tomtearealet som er tiltenkt benyttet til denne veien er i bruk av grunneierne i dag. Eksisterende vei har vært i bruk i 100 år og faller ikke inn under nye veiregler. Det er ingen som bor i dette området som ønsker en slik løsning. og bord. Dette skal byggegodkjennes av kommunen. Rådmannen anser det som svært uheldig å bygge ned svaberget (se tidligere resonnement), og derfor er ikke nytt naust her lagt inn i planen. Det åpnes for å bygge naust mellom formålsgrensen for naust og fastsatt byggegrense mot sjø. Tatt til orientering. Rådmannen ønsker å ligge i forkant i forhold til fremtidige fortettingssaker i dette området. En av utfordringene som må løses i forhold til dette er veisystemet i området. Planforslaget foreslår en forlengelse av Fjellmoveien, noe som er en videreføring av gjeldende reguleringsplan. Videreutvikling, det vil si utvidelse, av de smale delene av Ryggveien er utfordrende på grunn av avstanden til de eksisterende boligene rundt. I tillegg ønsker rådmannen å skape en bilfri gang- og sykkelpassasje fra områdene nord for planområdet, gjennom boligområdet og ned til småbåthavnen og fortauet langs Ryggveien, ved å stenge den smale delen av Ryggveien mellom gnr 48/114, 285 og 56. Dette vil være bra for barn og unge, som benytter denne bakken til blant annet lek og aking i dag. Denne delen er i tillegg såpass smal at det kan være utfordrende for brannvesenet og nødetatene å ta seg fram i området. Forlengelsen av Fjellmoveien vil følge gjeldende veinorm, noe som sikrer god fremkommelighet for brannvesenet og en mer oversiktlig trafikksituasjon i området. Brannvesenet selv ser positivt på forlengelsen av Fjellmoveien i forhold til fremkommelighet ved brann. Ved fremtidig fortetting av tomtene i området, da spesielt gnr 48/114 og 285, 48/34 og 48/25 (BFS2, BFS3 og BFS4), vil trafikken naturlig nok øke noe. Rådmannen anser det som en god løsning å fordele trafikken fra disse tomtene på Ryggveien og forlengelsen av Fjellmoveien, som begge vil være i henhold til gjeldende veinorm. Rådmannen vil gjøre

7 Naustlaget i Ryggstranden båtforening av 1981, møte Foreslår at det tillates utfylling og brygger på østsiden av dagens naustområde (på den delen som i dag ligger i sjø), i forbindelse opparbeidelsen av tidligere nevnte brygger (se illustrasjon). oppmerksom på at opparbeidelse av forlengelsen av Fjellmoveien vil ligge som rekkefølgekrav ved fremtidige fortettinger på overnevnte tomter, det vil si områdene BFS3 og BFS4. Eksisterende utfylling nord for naustene er lagt innenfor naustområdet. Det tillates brygger innenfor naustformålet. Men planen legger ikke opp til opparbeidelse av brygger innenfor hensynssonen, for å sikre bruken av dette området til lek, bading og rekreasjon. Det er ønskelig å opprettholde arealene for slik bruk så store som mulig for å sikre at disse arealene ikke fremstår som private, og for å minimere konflikten mellom badende, padlende og båtene i området. Ønsker at fellesområdet (f_but1) opparbeides slik at nausteierne kan komme til naustene med bil og eventuelt parkere ved disse. Det er mulig å opparbeide dette området slik at dette kan benyttes til lasting og lossing fra bil. Parkering skal gjøres på den offentlige parkeringen i området (o_spa1). Rådmannens vurdering: Deler av denne planen er en oppfølging av Kommunestyrets vedtak i sak 81/13. Nærmere bestemt småbåthavnen som ligger her. Rådmannen ser imidlertid nytten av å se denne i sammenheng med en del av boligområdet, der flere av eiendommer har en størrelse som tilsier at fortetting vil bli en realitet. Rådmannen anser det som viktig at kommunen ligger i forkant av slike fortettinger i forhold til veiløsninger, utnyttelse, tetthet osv. Det ble derfor bestemt å se på småbåthavnen og boligområdet i en plan. Småbåtforeningen har spilt inn en del ønsker i forhold til drift og bruk av småbåthavnen. De fleste av disse kan løses innenfor formålet småbåthavn. Det er også spilt inn ønske om utvidelse av området for småbåthavn med ny molo på grunn av stort behov for nye båtplasser i distriktet. Planen legger ikke opp til en utvidelse av områdene som småbåtforeningen har til disposisjon, blant annet på grunn av nærheten til boligområdet. En slik utvidelse ville videre kommet i konflikt med tilstøtende friområde og ankringsområdet. Rådmannen er klar over behovet i regionen, men mener at løsningen på dette behovet ikke ligger i dette området. Rådmannen anser det som viktig at området ikke privatiseres ytterligere, men fremstår som åpent og tilgjengelig for alle. Dette er løst gjennom å legge klare byggegrenser mot sjøen, samt at det legges opp til at kaifronten innenfor naustformålet fullføres til et sammenhengende område hvor alle kan oppholde seg. Det er viktig at dynamikken mellom småbåthavnen og boligområdet opprettholdes i forhold til områdets bruk til rekreasjon.

8 I forhold til fortetting av området anser rådmannen det som viktig at kommunen legger klare føringer for hva slags bebyggelse man ønsker her. Det er viktig å sikre forutsigbarhet for både innbyggere og utbyggere, men også la det være litt spillerom for de som vil utvikle tomtene sine. Det er viktig å finne gode løsninger for fortetting, spesielt med tanke på gode uteområder og tilpasning til eksisterende bebyggelse, noe som rådmannen anser som løst i denne planen. Saksbehandler: Olav Asbjørn Thorsberg Tjenesteområdesjef: Anne-Kristin Gangenes Hvilke planer har dette konsekvenser for: Reguleringsplan for Fjellheim sør, planid Reguleringsplan for Fjellheim, planid Reguleringsplan for industriareal i Dusavik, planid Særutskrift:

9 Saksprotokoll Utvalg: Hovedutvalg for nærmiljø og kultur Møtedato: Sak: 40/15 Resultat: Innstilling vedtatt Arkivsak: 13/1051 Tittel: SAKSPROTOKOLL - DETALJREGULERING AV RYGGSTRANDEN - 1. GANGS BEHANDLING PLANID Vedtak: Hovedutvalg for nærmiljø og kultur vedtar Detaljregulering av Ryggstranden, med tilhørende bestemmelser, utlagt til offentlig ettersyn med minimum 6 ukers frist til uttale, i henhold til plan- og bygningsloven Behandling: Rådmannens tilråding enstemmig vedtatt.