Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget 27.10.2015 103/15 Arkivnr: GBR - 33/366, GBR - 33/367 Arkivsaksnr.: 13/3697-24 Saksbehandler: Esben Gundersen Tittel: avdelingsingeniør Dok.dato: 21.09.2015 Detaljregulering Kristian Lofthusgate 16 Administrasjonens forslag: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til detaljregulering for Kristian Lofthusgate 16, datert 20.02.2015 med tilhørende bestemmelser datert 20.02.2015, sist revidert 21.09.2015 og planbeskrivelse ut til offentlig ettersyn. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må planbeskrivelse, plankart og utomhusplan endres slik at det reflekteres at det ikke lengre er krav om opparbeidelse av sandvolleyballbane på kvartalslekeplass men at det er avsatt plass til sandlek innenfor planavgrensingen. I tillegg skal det innarbeides et punkt om rekkefølgebestemmelse som lyder: 5 Rekkefølgebestemmelse. Det skal ikke gis brukstillatelse før sandlekeplass er ferdigstilt. 27.10.2015 Behandling i Planutvalget Espen Hovde ba om vurdering av sin habilitet, han har eierforhold i prosjektet, han ble erklært inhabil. som var møtte Marianne Gauslaa Ap Cecilie Pedersen Hille ba om vurdering av sin habilitet, hun er venninne med Hovdes samboer. Hille ble erklært habil. Administrasjonens forslag entemmig vedtatt PUV- 103/15 Planutvalgets vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til detaljregulering for Kristian Lofthusgate 16, datert 20.02.2015 med tilhørende bestemmelser datert 20.02.2015, sist revidert 21.09.2015 og planbeskrivelse ut til offentlig ettersyn.
Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må planbeskrivelse, plankart og utomhusplan endres slik at det reflekteres at det ikke lengre er krav om opparbeidelse av sandvolleyballbane på kvartalslekeplass men at det er avsatt plass til sandlek innenfor planavgrensingen. I tillegg skal det innarbeides et punkt om rekkefølgebestemmelse som lyder: 5 Rekkefølgebestemmelse. Det skal ikke gis brukstillatelse før sandlekeplass er ferdigstilt. Saksopplysninger: Sammendrag Kristian Lofthusgate 16 ligger på Rosenberg og er i dag en enebolig oppført på 60-tallet. Planforslaget åpner for riving av eksisterende bygning og oppføring av en firemannsbolig med tilhørende anlegg på eiendommen. Planområdet omfatter eiendommene 33/366 og 33/367. Eiendommene er uregulert og er i kommuneplanen avsatt til boligformål. Det er lagt vekt på at tiltaket skal innpasses i områdets struktur i forhold til bygningsvolum og form. Tiltaket er i tråd med ønsket utvikling om fortetting i sentrumsnære områder jamfør målene i eksisterende kommuneplan. Det er ingen spesielle problemstillinger knyttet til tiltaket. Tiltaket er i tråd med bestemmelser i kommuneplanen med hensyn til krav til uteareal, parkering, adkomst, siktlinjer og livsløpsstandard. Planen er utredet på et høyt nivå fra forslagsstiller og administrasjonen har et godt grunnlag for saksbehandling. BAKGRUNN FOR SAKEN Planforslaget fremmes av Kaldvell Byggtjeneste på vegne av hjemmelshavere. Planens innhold Planen hjemler riving av eksiterende enebolig oppført på 60-tallet og oppføring av 4- mannsbolig på de to eiendommene.
Dagens situasjon Området ligger på Rosenberg ca. 500 meter fra Lillesand sentrum i et etablert boligområdet. Området er etablert uten reguleringsplan og de fleste boliger er oppført på 60-tallet. Området har plankrav i kommuneplanen ved oppføring av ny søknadspliktig bygningsmasse. Vurdering: Planstatus Statlige planer og føringer Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene (2009) Den statlige retningslinjen setter nasjonale mål for klima- og energiplanleggingen i kommuner og fylkeskommuner. De skal gjennom planlegging og øvrig myndighets- og virksomhetsutøvelse stimulere og bidra til reduksjon av klimagassutslipp, samt økt miljøvennlig energiomlegging. Kommunene skal i kommuneplanen eller i en egen kommunedelplan innarbeide tiltak og virkemidler for å redusere utslipp av klimagasser og sikre mer effektiv energibruk og miljøvennlig energiomlegging i tråd med denne retningslinjen. Revisjon av planer som behandler klima- og energispørsmål, skal vurderes regelmessig og minst hvert fjerde år i forbindelse med kommunal planstrategi. Rikspolitisk retningslinje for barn og unge (1995) Retningslinjene er en av Norges oppfyllelse av forpliktelsene i FNs barnekonvensjon og skal synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan og bygningsloven. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det avsettes tilstrekkelige, store nok og egnet areal til barnehager. Ved omdisponering av arealer som er i bruk eller egnet til lek, skal det skaffes fullverdig erstatning.
RPR samordnet areal- og transportplanlegging RPR ATP (1993) Hensikten med retningslinjene er å oppnå en bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging både i kommunene og på tvers av kommuner, sektorer og forvaltningsnivåer. Det bør legges vekt på å få til løsninger som kan gi korte avstander i forhold til daglige gjøremål og effektiv samordning mellom ulike transportmåter. Det bør tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og landbruks-, natur- og friluftsområder. Hensynet til effektiv transport må avveies i forhold til vern av jordbruks- og naturområder. Ved utforming av boligområder og trafikksystem skal det tas hensyn til statlige normer og retningslinjer for miljøkvalitet. I regioner eller områder der befolkningstettheten kan gi grunnlag for kollektivbetjening som et miljøvennlig og effektivt transportalternativ, skal det ved utformingen av utbyggingsmønsteret og transportsystemet legges vekt på å tilrettelegge for kollektive transportformer. Regionale publikumsrettete offentlige eller private servicetilbud skal lokaliseres ut fra en regional helhetsvurdering tilpasset eksisterende og planlagt senterstruktur og kollektivknutepunkter. Kommuneplan I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til boligformål med krav om detaljregulering av nye søknadspliktige tiltak. Reguleringsforslaget er i tråd med arealbruk og bestemmelser i kommuneplanen. Reguleringsforslaget forholder seg til kommuneplanens to satsningsområder som følger: Sikre en bærekraftig utvikling og ressursforvaltning Sikre trygghet, livskvalitet og gode oppvekstvilkår
Reguleringsstatus Det pågår ikke reguleringsarbeid i tilstøtende områder som har betydning for dette reguleringsforslaget. Planen grenser til Reguleringsplan for Rosenberg (1972) og Verneplanen Lillesand sentrum B (1996). Førstnevnte plan har bestemmelser om bebyggelsens høyde, utnyttelsesgrad og takvinkel. Dette planforslaget utfordrer ikke tilgrensende plan hva form og volum angår. Tematisk vurdering Konsekvensutredning/ Planprogram Administrasjonen anser ikke at planforslaget utløser krav til konsekvensutredning jamfør "Forskrift om konsekvensutredinger for planer etter plan- og bygningsloven" Naturmangfold I henhold til naturmangfoldlovens 7 plikter kommunen å gjøre rede for prinsippene for offentlig beslutningstaking, jf. NML 8-12, i saker som kan berøre naturgrunnlaget. Tiltaket ligger på gnr 33/366 og 367. Etter undersøkelser i kommunens databaser over naturregistreringer, DNs naturbase og artsportalen er det ikke funnet registreringer av viktige naturtyper, arter aller annet viktig naturgrunnlag i området som kan påvirkes av tiltaket. Omkringliggende natur er av en slik karakter at det ikke er grunn til tro at det finnes sårbare naturtyper som ikke er registrert som vil kunne bli skadelidende som følge av gjennomføring av tiltaket. En finner at kartleggingen som er gjennomført er foretatt på et tilfredsstillende detaljnivå for å ivareta verdifulle naturtyper og/eller arter i området, og at det følgelig ikke er behov for ytterligere kartlegginger. En kjenner heller ikke til erfaringsbasert kunnskap som tilsier at naturmiljøet vil bli skadelidende i urimelig stor grad som følge av tiltaket. På bakgrunn av informasjonen i nevnte baser og føringene om at beslutningen skal treffes på eksisterende kunnskapsbehov, mener kommunen å ha tilfredsstilt kravet til kunnskapsgrunnlaget som skal ligge til grunn for beslutningen, jf. NML 8. Det er heller ikke grunn til å vise ytterligere til "føre-var-prinsippet", jf. NML 9 i denne saken, da det ikke kan vises til sårbare forekomster som kan bli skadelidende. NML 10-12 er følgelig ikke relevante.
Miljøvern Støy Området er undersøkt for støybelastning og rapporten ( se pkt. 3.15 i planbeskrivelsen) viser at området ikke er spesielt utsatt for støy. Tiltaket i seg selv er heller ikke støyproduserende og ingen ytterligere støytiltak er påkrevd. Forurensing Tiltaket produserer ikke forurensning som faller inn under "Forskrift om begrensning av forurensning." Klima Området er sentrumsnært og man er ikke avhengig av biltransport til sentrumsfunksjoner og barneskole. Området ligger ca. 2 km fra ungdomsskole og ca. 500 meter fra offentlig regional kollektivtransport. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner i området. Området er et eksisterende boligfelt. Estetikk Reguleringsbestemmelsene gir bestemmelser om estetikk. Takform og volum. Universell utforming Forslaget tilfredstiller rundskriv "T-5/99 B Tilgjengelighet for alle" og kommuneplanens bestemmelse 2-5 a). Transport og infrastruktur og trafikk Forslaget hjemler en ubetydelig trafikkøkning fra tre nye boliger. Det er i dag ca. 100 boliger som bruker vegnettet i området og økninger anses derfor som marginal og uten stor betydning for belastningen av vegnettet. Planen inneholder også juridiske siktlinjer som ivaretar sikkerhet ved utkjøring fra området.
Risiko- og sårbarhetsanalyse I planbeskrivelsen ligger det vedlagt en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS). ROS-analysen tar for seg de problemstillinger som er aktuelle. Særlig i forholdet til sulfid berggrunn er det viktig å foreta en en vurdering. Vi har i kommuneplanen bestemmelser om grenser for volum og prøvetakning av sulfide masser. Dette tiltaket ligger godt under disse grensene da behovet for sprengning er minimal eller ikke til stede. Derfor er også sannsynligheten for en eventuell forurensing tilsvarende lav. Trafikksitusjonen i området er også analysert i ROS-analysen og gir ikke spesielle utslag som kan ha alvorlige konsekvenser. Det er avsatt siktlinjer som forbedrer sikkerheten og regnes som tilfredstillende som avbøtende tiltak. Fare for radonstråling er alltid tilstede i bygg. Tekniske forskrifter gir bestemmelser om avbøtende tiltak for radon. Barn og unges interesser Det er en eksisterende lekeplass på 2600 m² ca. 100 meter fra tiltaket. Denne lekeplassen har god kapasitet og avstandskravet til lekeplass er oppfylt. Tiltakshaver har foreslått et rekkefølgekrav om å oppgradere deler av denne lekeplassen til sandvolleyballbane. Dette er ikke tatt med som krav da det ikke er et formelt grunnlag til det. Forslagsstiller har imidlertid ikke foreslått et mindre lekeareal for små barn innenfor planområdet. Det er krav til at små barn skal ha lekeareal i umiddelbar nærhet, innenfor sikt fra boligen. Planavdelingen oppfatter tilbudet om opparbeidelse av sandvolleyballbane som et kompenserende tiltak for bortfall av nærlekeplass (sandlek). Da det kompenserende tiltaket ikke treffer målgruppen, små barn, legges det inn et krav om opparbeidelse av sandlek innenfor planavgrensning i henhold til Lillesand kommunes utomhusnormal av slik lekeplass. Rekkefølgekrav slik det er foreslått av forslagsstiller er tatt ut av vedlagte bestemmelser. Se for øvrig vedlagte sjekkliste for barn og unges interesser. Skole- og barnehagesituasjon Eiendommen ligger mellom Borkedalen og Brentemoen barneskole som har tilfredsstillende skolekapasitet. For boliger på Rosenberg har det vært tilfeller der barneskoleelever enkelte år sogner til Brentemoen og andre Borkedalen. Lillesand ungdomsskole ligger ca 2 km unna på Møglestu. Kapasiteten her må også kategoriseres som tilfredsstillende. Barnehagedekningen i Lillesand kommune er god med tilnærmet full dekning.
Økonomiske konsekvenser for kommunen Ingen umiddelbare økonomiske konsekvenser innenfor teknisk sektor er å forvente av tiltaket. Det er ny VA-løsning med god kapasitet i området. Også annen infrastruktur er eksisterende. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Melding om oppstart Det kom inn fem merknader til oppstartsmeldingen. Det kom ikke noen varsler om innsigelser i oppstartsmelding. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Konklusjon: Planen hjemler fire leiligheter i et bygg i et område som allerede er bebygd med boliger. Bygget erstatter en enebolig og tiltaket representerer således kommuneplanens mål om fortetting i nære sentrumsstrøk. Planforslaget er godt gjennomarbeidet men administrasjonen savner at det etableres en liten sandlekeplass innenfor planavgrensningen som ivaretar behovet til de aller minste barna. Forslagsstillers vilje til å oppgradere områdets lekeplass med en volleyballbane er positivt, men kompenserer ikke for behovet for lekeareal til de minste barna. Det stilles dermed krav om at det opparbeides sandlekeplass innenfor planområdets avgrensning. Trykte vedlegg Forslag til detaljregulering for Kristian Lofthusgate 16 datert 20.02.2015 Tilhørende bestemmelser datert 20.02.2015, sist revidert 11.09.2015 Planbeskrivelse datert 20.02.2015 Sol/skyggeanalyse Forslag til utomhusplan Uttalelser til varsel om oppstart Sjekkliste for barn- og unges interesser Illustrasjon av dagens situasjon
Saksdokumenter: 2015-02-20_Planbeskrivelse Kristian Lofthusgate.pdf 2015-09_15 Bestemmelser Kristian Lofthusgt. 16 2015-02-20_Detaljregulering_KristianLofthusgate16.pdf 7 Sjekkliste barn og unges interesser (L)(690177) Vedlegg 3 - Solskygge analyse.pdf Vedlegg 4 - Forslag til utomhus.pdf Vedlegg 5 - Uttalelser til varsel om oppstart.pdf 13-11-13_Kristian lofthus gate 16 - dagens situasjon.pdf Forslag til reguleringpslan for Lofthusgate Ang. deres merknad til reguleringsarbeid for Kristian Lofthusgt.16 Merknad - Kristian Lofthusgate Ingen merknader Merknad til regulering Mottatt uttalelse for detaljregulering Merknad til tiltak Mottatt uttalelse for detaljregulering Uttalelse Uttalelse Spørsmål om møte Fylkesmannens uttalelse til varsel om oppstart av detaljreguleringsplan Varsel om oppstart av reguleringsplan Referat fra oppstartsmøte Svar på henvendelse Ønsker snarlig avklaring om møte Svar på forespørsel om oppstartmøte Anmodning om oppstartsmøte Opplysninger om gnr og bnr Svar på søknad om utvidet bruk av eksisterende kryss Referat fra forhåndskonferanse Anmodning om forhåndskonferanse