Kjære beboer! Du holder nå innkallingen til årets generalforsamling i hånden. Den inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2008. Vi ønsker deg velkommen til generalforsamling: mandag 4. mai kl. 17:30 i Ola Narr Forsamlingslokale Dette er muligheten du har til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Styret har lagt mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslag-, taleog stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen, kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det.
Side 2 16 Øvre Tøyen Borettslag INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING Ordinær generalforsamling i Øvre Tøyen Borettslag avholdes mandag 04.05.2009 kl. 17:30 i Ola Narr Forsamlingslokale. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to andelseiere til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2008 A) Årsberetning og regnskap for 2008 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Revisor C) Balkongkomité 4. FORSLAG A) Forslag fra styret om å inngå IN-ordning for lånet som gjelder nye balkonger B) Forslag fra styret om å vedta redigerte Husordensregler med ett tillegg Forslag er tatt inn bakerst i heftet 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av leder for 2 år B) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité for 1 år D) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Valgkomitéens innstilling sendes ut som eget vedlegg Oslo, 03.03.2009 Styret i Øvre Tøyen Borettslag Bård Sogge /s/ Kjersti Solsvik /s/ Velizar Zelenovic /s/
Side 3 16 Øvre Tøyen Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2008 TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: STYRET Leder Bård Sogge Frydens Gt 5 B Nestleder Kjersti Solsvik Frydens Gt 5 C Styremedlem Velizar Zelenovic Frydens Gt 5 B VARAMEDLEMMER TIL STYRET Varamedlem Gry Bråtømyr Frydens Gt 5 D Varamedlem Kyrre Bilben Frydens Gt 5 C Varamedlem Elisa Grindland Frydens Gt 5 A BALKONGKOMITÉ Gry Bråtømyr Bård Sogge Frydens Gt 5 D Frydens Gt 5 B DELEGERT TIL GENERALFORSAMLINGEN I OBOS Delegert Bård Sogge Frydens Gt 5 B Varadelegert Kjersti Solsvik Frydens Gt 5 C VALGKOMITEEN Hanna Torvinen Kaplon Frydens Gt 5 D FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er regnskapssjef Egil Havre, OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 954390039, ligger i bydel 2 Grunerløkka i Oslo kommune og har adresse: Frydens Gt 5 A-D Borettslaget består av 57 andelsleiligheter, fordelt på 1 bygning med 4 oppganger. Tomten, kjøpt i 1990 er på 3 535,9 m 2 og har følgende gårds- og bruksnummer : 229-10
Side 4 16 Øvre Tøyen Borettslag Første innflytting skjedde i 1939. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Selskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Av borettslagets 3 styremedlemmer er det 1 kvinne og 2 menn. Borettslaget er positiv til likestilling og tar sikte på at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. STYRET Styret har telefon 88 00 20 10 og e-post frydensgate5@gmail.com. RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid i borettslaget. Formålet med disse er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar for forvaltning av de økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering, attestasjon og anvisning av utbetalinger. VAKTMESTERTJENESTE Vaktmester Borettslags-Service AS ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i borettslaget i henhold til stillingsbeskrivelse. Vaktmester er hovedsakelig tilstede mandag og fredag og kan kontaktes på telefon 22 16 46 99. Det er ikke registrert skader eller ulykker i borettslaget i 2008. PARKERING Borettslaget har 4 P-PLASSER. De tildeles etter ansiennitet. Prisen er kr. 2.400,- per år. Plassene tildeles for et år av gangen. NØKLER/SKILT Nøkler/rekvisisjon kan kjøpes/bestilles ved henvendelse til portner. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos: Data-Call AS, Postboks 53, 1330 Lysaker Telefon 67 58 99 00 Telefaks 67 58 99 21 Styret henstiller til alle andelseiere å skaffe seg skilt.
Side 5 16 Øvre Tøyen Borettslag VASKERI Fellesvaskeriet er i Frydensgate 5C. Bruk av vaskeriet er inkludert i husleien. RENHOLD Firmaet T&J Renholdsservice (http://www.t-j.no/) er fra februar 2009 engasjert til å vaske trappeoppgangene og vaskeriet. Her har vi også inkludert matteservice. TV/MULTIMEDIA FRA CONSOLL Borettslaget har byttet fra Get til Consoll og har gått over til digitale signaler. Hele systemet leveres via fibernett hvilket gir hver andel en rekke mulige ekstratilbud. Mer informasjon på www.consoll.no. Ta gjerne kontakt med Consoll via e-post: kundeservice@consoll.no eller tlf: 815 68 400 (lokal takst). TELEFONI Borettslaget er tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS, som gjelder til 31.12.2009 og som gir beboere med telefonabonnement i Telenor betydelige rabatter. Det gis opp til 25% rabatt på bruken av telefonen (gjelder Basis-abonnementene) på fasttelefon og bredbåndstelefon : * Fri bruk av fasttelefon hver lørdag (kun startpris på 89 øre pr samtale uansett varighet) på samtaler til andre fasttelefoner i Norge. * Den enkelte beboer får dessuten fri etablering av ADSL Bredbånd og 15% rabatt på abonnementstypene ADSL Medium og ADSL Premium. (Rabatt ytes ikke på nybestilte abonnement på ADSL Basis og ADSL Turbo). For kunder som hadde ADSL-abonnement fra før 03.11.2008 fortsetter priser og rabatter som tidligere. * Det gis 30 minutter ekstra fri ringetid på alle mobilabonnement fra Telenor og Djuice (ikke kontantkort og Djuice Control). Ekstra ringeminutter gis uavhengig av om kunden er i en bindingsperiode, og aktiviseres ved at kunden selv sender en SMS fra sin egen mobiltelefon til nr 2000 med tekst OBOS. Med tre typer Telenor-abonnement gis en totalkunderabatt på 5% i tillegg til de øvrige rabattene. Bestilling av telefoni og internettjenester gjøres på www.obos.no, eller ved å sende en SMS til 2080 med kodeord OBOS. FJERNVARME Hafslund Fjernvarme (tlf: 09111) leverer i dag fjernvarme for oppvarming og varmvann i vårt borettslaget. Prisen på fjernvarme varierer gjennom året. Forutsatt likt forbruk i 2009 som i 2008, regner Hafslund Fjernvarme AS med en økning i fjernvarmekostnaden i år 2009 på ca 5%. Dette vil imidlertid avhenge av utviklingen i pris på elektrisk kraft og olje.
Side 6 16 Øvre Tøyen Borettslag AVTALE OM GARANTERT BETALING AV FELLESKOSTNADER (TEORETISK LEIE) Borettslaget har avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. BRUKSOVERLATING (FRAMLEIE) Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av leiligheten. Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS på telefon 22 86 56 63. Det er registrert 1 bruksoverlating i borettslaget per 01.01.2009. FORKJØPSRETT Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 22 86 55 00. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt faksnummer eller eventuell e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte frist. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på www.obos.no. Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende. FORSIKRINGER Borettslagets eiendommer er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 5400160. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger, med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tillegginnretninger og forbedringer i boligen bekostet av andelseier. Den enkelte andelseier må imidlertid ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre (det vil si utstyr/innredning som det er naturlig å ta med seg når en flytter). Oppstår det skade i leiligheten, sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge årsaken til skaden. Er flere leiligheter berørt, noter hvordan berørte andelseiere kan kontaktes og opplys om dette når skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 22 86 55 00, faks 22 86 57 04
Side 7 16 Øvre Tøyen Borettslag eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring krever, forsikringsselskapet en egenandel på kr 6 000,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiernes ansvar. BRANNSIKRINGSUTSTYR I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. HMS- INTERNKONTROLL Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar 1997. Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Viktige lover i henhold til dette er: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr Lov om brann- og eksplosjonsvern Lov om forurensning Lov om arbeidsmiljø Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Beboerne/andelseierne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD 2009 Rehabilitering av gesims 2008 2009 44 balkonger oppført, betongrehabilitering av eksisterende 8 balkonger, montert brannklassifiserte dører til fellesarealer Brannsikring av trapperom (alarmanlegg/trykksatte vifter) Iverksatt utskifting av radiatorer
Side 8 16 Øvre Tøyen Borettslag 2006 2007 Forprosjekt balkong 2005 Asfaltert utenfor oppgang B Opprettet 1 ny parkeringsplass Oppgradering av tørkeskap i vaskeriene 2004 Oppgradering av uteareale og oppussing av borettslagets leilighet Utskifting av et vindu i C-oppgangen 2000 Malt gulv i trappeoppgangene Utskifting av vinduer i tre leiligheter fasade sør 1999 VVS Rehabilitering 1998 Avfallshus, lys og oppgradering av kabelnettet 1996 Redskapsbod 1995 El-omtrekking, alle leiligheter og gårdslyset 1994 Nytt tak i 5A - B 1992 Nye leilighetsdører 1991 Ny El-kjele og rehabilitering balkonger 1989 Utskifting av vinduer STYRETS ARBEID Det er avholdt 6 styremøter i 2008, i tillegg har det vært kontinuerlig kontakt mellom styremedlemmene via telefon og e-post. Balkongkomiteen Ved borettslagets generalforsamling i 2008 ble det dannet en balkongkomité bestående av tidligere styreleder Gry Bråtømyr og eksisterende styreleder Bård Sogge. Balkongkomiteen ble opprettet pga det økende arbeidet balkong- og vedlikeholdsprosjektet påførte borettslaget. Balkongkomiteens arbeidsoppgaver har bestått av løpende møtevirksomhet med byggherreombud /prosjektleder, entreprenør, tilbydere og arkitekt, for å ivareta andelseiernes rettigheter/ ønsker samt føre dialogen mellom andelseiere og byggherreombud/prosjektleder, entreprenører, utforming av informasjonsskriv, oppfølging av andelseiere med behov for assistanse ved bla rydding og tildekking, representasjon av borettslaget ved viktige byggherrebeslutninger knyttet til valg, løsninger, økonomi m.m. Deltagelse i byggherremøter, byggemøter, fremdriftsmøter mv. Vaktmester Vaktmester er Borettslagservice AS. Vaktmesteren heter Connie Holm. Hun er i Frydens gate 5 to timer på mandag og fredag. Alle henvendelser til vaktmester rettes til Borettslagservice AS v/håvard Ekbør på tlf 22 16 46 99, mobil 916 70 720 eller e- post post@borettslag-service.no. Consoll I løpet av 2008 har vi gått over til Consoll som TV og Internett leverandør. Det har vært en dialog mellom Consoll og styret for å rette opp startvansker. Mer informasjon på www.consoll.no. Ta gjerne kontakt via epost kundeservice@consoll.no eller pr tlf 815 68 400 (lokaltakst).
Side 9 16 Øvre Tøyen Borettslag Fjernvarme Det ble skrevet kontrakt med Viken fjernvarme som ble kjøpt opp av Hafslund. Hafslund fjernvarme leverer i dag fjernvarme for oppvarming i vårt borettslaget. Rørlegger Olav Lærum AS har utført rørleggerarbeidet på sekundærsiden. Her har vi hatt en innkjøringsperiode. Dette vil over tid gi oss lavere utgifter på oppvarming. Balkonger Nye balkonger skal være ferdigstilt og overlevert i løpet av mai. Arbeidet har pågått siden høsten 2008. Hovedentreprenør er RK Teknik i Gusum AB. I denne forbindelse ble vinduer og radiatorer tilstøtende balkonger byttet. Rehabilitering/vedlikehold Brannbalkonger er fjernet. Eksisterende 8 balkonger betongrehabiliteres og rehabilitering av gesims er i gang. Dette grunnet tildels svært nedbrutt betong. Brannvarsleanlegg og trykksetting av trapperom Da vi fjernet brannbalkongene var vi forpliktet til å iverksette alternative brannsikringstiltak. Her ble brannvarsleanlegg og trykksetting av trapperom anbefalt av brannsikringskonsulent, Flo Brannsikring. Portnerbolig Det ble vedtatt salg av tjenestebolig på generalforsamlingen i 2008. Fire eiendomsmeglere (Obos-megleren, Eie-eiendomsmegling, Ring Eiendomsmegler og Eiendomsmegler1) ble hentet inn for tilbud på salg av leilighet. Eiendomsmegler1 v/hans Anders Skjølberg ble valgt grunnet pris og troverdighet. Han solgte leiligheten til prisantydning 1.490.000,- med overtagelse 15. november. Parkeringsplasser Borettslaget har fire parkeringsplasser som går på omgang mellom andelseierne. Balkongentreprenøren ytret ønsker om muligheten for å disponere parkeringsplassene i et tidsrom under byggeperioden. Dette så vi i etterkant ikke ble aktuelt. Bytte av leietakere av disse ble derfor utsatt. Innbrudd boder Vi har også i 2008 opplevd innbrudd i boder i oppgangene A og B. Styret anmoder beboerne om å ta forholdsregler. Vannlekkasjer Det har vært flere vannlekkasjer også i 2008. Styret ønsker en gjennomgang av byggets rørsystem. Renhold Medio februar skiftet vi vasketjenester fra Oslo vedlikeholdsservice til T&J Renholdsservice. Sklisikring trapper Sklisikker tape ble montert fra inngangsetasje opp og ned til neste etasje. Husordensregler Styret har redigert Husordensreglene datert 1993.
Side 10 16 Øvre Tøyen Borettslag Hjemmeside Styret har utarbeidet en hjemmeside for borettslaget. Dugnad Det ble bare arrangert vårdugnad i 2008. Høstdugnaden ble avlyst grunnet byggearbeider. BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2008 REGNSKAP FOR BORETTSLAG Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av selskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkter om kostnadsutvikling og budsjett for 2009. Årsregnskapet for 2008 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift. Det bekreftes herved at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. RESULTAT Årets resultat viser er underskudd på kr 661 287,- som fremkommer i resultatregnskapet, foreslås dekket ved overføring fra konto for egenkapital i balansen. DISPONIBLE MIDLER Borettslagets disponible midler per 31.12.2008 utgjør kr. 5 434 945,-. INNTEKTER Driftsinntektene i 2008 var totalt kr 1 743 231,- mot budsjettert kr 1 777 260,-. Det er ingen vesentlige avvik i forhold til budsjettet, verken hva gjelder totalbeløpet eller de enkelte inntektsposter. KOSTNADER Driftskostnadene i 2008 var totalt kr 2 076 372,- mot budsjettert kr 1 559 400,-. Dette er kr 516 972,- høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at kostnader for balkongprosjektet er tatt inn i resultatregnskapet. For øvrig vises til de enkelte tallene i resultatet og til balansen, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsregnskapet). Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2008 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.
Side 11 16 Øvre Tøyen Borettslag Kostnadsdiagram Avdrag 69 % Div. honorarer 1 % Andre driftskostn. 3 % Rep.vedlh./invest. 13 % Pers.kost./styreh. 1 % Kom.avg./forsikr. 3 % Energi og brensel 5 % Finanskostnader 5 % KOSTNADSUTVIKLING FOR 2009 KOMMUNALE AVGIFTER Vann og avløpsavgiften øker med 3,5%. Renovasjonsavgiften øker med 4,6%. Feieravgiften øker med 5,5%. LÅN Borettslaget har 1 lån i OBOS til en flytende rentesats 7,30% pr. 31.12.08. Det gamle lånet er slått sammen med nytt lån i forbindelse med balkongprosjektet. Det er ved årsskifte tatt ut kr 11 522 599,- av en innvilget ramme på kr 14 230 000,-. Lånet løper til 2038. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og aktuell restsaldo på borettslagets lån henvises det til note i regnskapet. RENTER PÅ BORETTSLAGETS INNSKUDD Renter på driftskonto i OBOS var 0,35% per 26.1.2009. Renter på sparekonto i OBOS var per 26.1.2009: 4,60% under 0,5 millioner 4,70% mellom 0,5 millioner og 2 millioner 5,00% over 2 millioner
Side 12 16 Øvre Tøyen Borettslag FORRETNINGSFØRERHONORARET Forretningsførerhonoraret for 2009 øker med 10% til kr 60 055,-. MEDLEMSKONTINGENTEN Medlemskontingenten til OBOS er kr 200,- per andelsleilighet for 2009. REVISJONSHONORARET Revisjonshonoraret øker tilsvarende konsumprisindeksen. FORSIKRING Bygningsforsikringen øker fra 2008 til 2009 med ca. 9,3%. Dette skyldes at indeksen som reflekterer prisoppgangen på håndverkstjenester har økt tilsvarende. Denne indeksøkningen er lik for alle forsikringsselskaper. Ut over dette foretar forsikringsselskapene individuell prisjustering med bakgrunn i boligselskapets egen skadesituasjon. Forsikringspremien for vårt borettslag gikk opp med 27%. STRØMPRISENE Strømprisen i Norge varierer med årstidene. Normalt stiger den i vinterhalvåret og reduseres i sommerhalvåret. Dette og andre faktorer som påvirker kraftprisene gjør det vanskelig å spå utviklingen i strømprisene. Den totale strømprisen til en forbruker består av tre komponenter: Kraftpris som dekker kostnadene ved å produsere og selge den elektriske kraften utgjør ca. 44% av total strømpris (betales til kraftleverandør). Nettleie for transport av den elektriske kraften utgjør ca. 22% av total strømpris (betales til nettselskapet). Statlige avgifter, det vil si forbruksavgift, avgift til Energifondet og merverdiavgift, utgjør ca. 34% av total strømpris. BUDSJETT 2009 Til orientering for generalforsamlingen har styret satt opp en oversikt over beregnede driftsinntekter og driftkostnader i 2009. Tallene er vist som egen kolonne lengst til høyre i resultatoppstillingen. Budsjettet viser et forventet driftsresultat på kr 54 636,- og et årsresultat på kr 694 636,-. Dette vil gi disponible midler pr. 31.12.09 på kr 4 404 756,-. Når det gjelder de øvrige kostnadene, er det regnet med en generell prisøkning på ca. 2,5% i 2009. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 1 471 588,- til normal drift samt kostnader forbundet med balkongprosjektet.
Side 13 16 Øvre Tøyen Borettslag Driften i 2009 forutsetter en økning av felleskostnadene på 31% fra 01.01.09. For de som får ny balkong påløper kr 799,- pr mnd. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet, som er utarbeidet på bakgrunn av de planer for 2009 som foreligger og de endringer neste år som er omtalt tidligere i årsberetningen. Oslo, 03.03.2009 I styret for Øvre Tøyen Borettslag Bård Sogge /s/ Kjersti Solsvik /s/ Velizar Zelenovic /s/
PricewaterhouseCoopers AS Postboks 748 NO-0106 Oslo Telefon 02 316 Telefaks 23 16 10 00 Til generalforsamlingen i Øvre Tøyen Borettslag Revisjonsberetning for 2008 Vi har revidert årsregnskapet for Øvre Tøyen Borettslag for regnskapsåret 2008, som viser et underskudd på kr. 661 287. Vi har også revidert opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet og forutsetningen om fortsatt drift. Årsregnskapet består av resultatregnskap, balanse, oppstilling over disponible midler og noteopplysninger. Regnskapslovens regler, forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag og norsk god regnskapsskikk er anvendt ved utarbeidelsen av regnskapet. Årsregnskapet og årsberetningen er avgitt av borettslagets styre. Vår oppgave er å uttale oss om årsregnskapet og øvrige forhold i henhold til revisorlovens krav. Vi har utført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder revisjonsstandarder vedtatt av Den norske Revisorforening. Revisjonsstandardene krever at vi planlegger og utfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. Revisjon omfatter kontroll av utvalgte deler av materialet som underbygger informasjonen i årsregnskapet, vurdering av de benyttede regnskapsprinsipper og vesentlige regnskapsestimater, samt vurdering av innholdet i og presentasjonen av årsregnskapet. I den grad det følger av god revisjonsskikk, omfatter revisjon også en gjennomgåelse av borettslagets formuesforvaltning og regnskaps- og intern kontrollsystemer. Vi mener at vår revisjon gir et forsvarlig grunnlag for vår uttalelse. Vi mener at årsregnskapet er avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av borettslagets økonomiske stilling 31. desember 2008 og av resultatet i regnskapsåret i overensstemmelse med norsk god regnskapsskikk ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av regnskapsopplysninger i samsvar med norsk lov og god bokføringsskikk opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet og om forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Uten at det har betydning for konklusjonen i avsnittet over, vil vi presisere at ingen av budsjettallene som fremkommer i regnskapet er revidert. Videre vil vi presisere at borettslaget har negativ egenkapital pr 31. desember 2008. Det vises til omtale i note 17. Oslo, 3. mars 2009 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern /s/ Statsautorisert revisor Kontorer: Arendal Bergen Drammen Fredrikstad Førde Hamar Kristiansand Mo i Rana Molde Måløy Narvik Oslo Stavanger Stryn Tromsø Trondheim Tønsberg Ålesund PricewaterhouseCoopers navnet refererer til individuelle medlemsfirmaer tilknyttet den verdensomspennende PricewaterhouseCoopers organisasjonen Medlemmer av Den norske Revisorforening Foretaksregisteret: NO 987 009 713 www.pwc.no
Side 15 16 Øvre Tøyen Borettslag 16 - ØVRE TØYEN INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven, forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag, samt god regnskapsskikk. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. Note Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett 2008 2007 2008 2009 A. DISP. MIDLER PR. 01.01 1 594 090 1 390 077 1 594 090 5 434 945 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskap) -661 287 353 875-65 540-694 636 Tillegg for salg tjenesteleilighet 1 450 196 Fradrag for gjennomført påkostn. -2 844 703 0 0-3 023 954 Tillegg for nye langsiktige lån 18 11 522 599 0 0 2 707 401 Fradrag for avdrag på langs. lån 18-5 625 950-149 861-149 861-19 000 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER 3 840 855 204 014-215 401-1 030 189 C. DISP. MIDLER PR. 31.12 5 434 945 1 594 090 1 378 689 4 404 756 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER Omløpsmidler 7 233 248 1 662 581 Kortsiktig gjeld -1 798 303-68 490 C. DISPONIBLE MIDLER PR. 31.12 5 434 945 1 594 090
Side 16 16 Øvre Tøyen Borettslag 16 - ØVRE TØYEN RESULTATREGNSKAP Note Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett 2008 2007 2008 2009 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader 2 1 743 481 1 767 660 1 777 260 2 667 852 Andre inntekter 3-250 13 950 9 600 0 SUM DRIFTSINNTEKTER 1 743 231 1 781 610 1 786 860 2 667 852 DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader 4-8 460-11 915-12 000-16 400 Styrehonorar 5-60 000-60 000-60 000-70 000 Revisjonshonorar 6-3 453-3 273-4 000-3 500 Forretningsførerhonorar -54 596-49 632-54 000-60 000 Balkongkomité 0 0 0-70 000 Konsulenthonorar 7-15 936-4 094-20 000-15 000 Kontingenter -11 400-11 400-11 400-11 400 Drift og vedlikehold 8-1 045 259-326 355-500 000-1 471 588 Forsikringer -70 180-67 051-73 000-76 700 Kommunale avgifter 9-143 724-127 762-145 000-149 300 Energi/ fyring 10-429 484-316 982-470 000-470 000 Kabel- / TV-anlegg -35 363-65 131 0-102 600 Andre driftskostnader 11-198 518-160 364-210 000-206 000 SUM DRIFTSKOSTN. -2 076 372-1 203 959-1 559 400-2 722 488 DRIFTSRESULTAT: -333 141 577 651 227 460-54 636 FINANSINNTEKT/ KOSTNAD: Finansinntekter 12 88 647 56 327 30 000 0 Finanskostnader 13-416 793-280 103-323 000-640 000 RES. FINANSINNT/KOSTN. -328 146-223 776-293 000-640 000 ÅRSRESULTAT -661 287 353 875-65 540-694 636 Overføringer: Udekket tap 661 287 Reduksjon udekket tap 353 875
Side 17 16 Øvre Tøyen Borettslag 16 - ØVRE TØYEN BALANSE EIENDELER Note 2008 2007 ANLEGGSMIDLER Bygninger 14 1 220 750 1 220 750 Rehabilitering 15 2 844 703 0 Tomt 1 086 440 1 086 440 Leiligheter/ lokaler 0 10 000 Varige driftsmidler 16 87 164 87 164 SUM ANLEGGSMIDLER 5 239 056 2 404 354 OMLØPSMIDLER Kundefordringer 0 310 Kortsiktige fordringer 0 14 384 Driftskonto i OBOS 6 601 521 372 310 Sparekonto i OBOS 631 727 1 275 577 SUM OMLØPSMIDLER 7 233 248 1 662 581 SUM EIENDELER 12 472 304 4 066 935 EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 57 * 100 5 700 5 700 Negativ egenkapital 17-2 429 393-1 768 106 Salg tjenesteleilighet 1 440 196 0 SUM EGENKAPITAL -983 497-1 762 406 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pant- og gjeldsbrevlån 18 11 522 599 5 625 950 Borettsinnskudd 19 134 900 134 900 SUM LANGSIKTIG GJELD 11 657 499 5 760 850 KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld 1 798 303 53 351 Skyldig offentlig myndigheter 0 14 480 Annen kortsiktig gjeld 0 660 SUM KORTSIKTIG GJELD 1 798 303 68 490 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 12 472 304 4 066 935 Pantstillelse 20 14 391 900 7 511 900 Garantiansvar 0 0
Side 18 16 Øvre Tøyen Borettslag OSLO, 03.03.2009 STYRET FOR ØVRE TØYEN BÅRD SOGGE /S/ KJERSTI SOLSVIK /S/ VELIZAR ZELENOVIC /S/
Side 19 16 Øvre Tøyen Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag og god regnskapsskikk. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader 1 701 437 Parkeringsleie 7 800 Framleietillegg 34 244 SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 1 743 481 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Fryser -250 SUM ANDRE INNTEKTER -250 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -8 460 SUM PERSONALKOSTNADER -8 460 Det har ikke vært noen ansatte i selskapet gjennom året. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2007/2008, og er på kr 60 000 NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er på kr 3 453 og er i sin helhet knyttet til revisjon. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand -6 875 Obos -3 155 Andre konsulenthonorarer -5 906 SUM KONSULENTHONORAR -15 936
Side 20 16 Øvre Tøyen Borettslag NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Arkitekthonorar kostnnad 2007 overført rehabilitering 186 735 Prosjektledelse kostnad 2007 overført rehabilitering 43 750 Andre konsulent honorar kostnad 2007 overført rehabilitering 18 750 Kostnadsføring prosjekt -1 223 520 SUM STØRRE BYGNMESSIGE VEDLIKEHOLD -974 285 Drift/vedlikehold bygninger -13 453 Drift/vedlikehold VVS -3 995 Drift/vedlikehold elektro -2 200 Drift /vedlikehold utvendig anl. -4 441 Drift/vedlikehold fyringsanlegg -26 589 Drift/vedlikehold fryseanlegg -2 138 Egenandel forsikring -16 051 Kostnader dugnader -2 108 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -1 045 259 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift -96 736 Renovasjonsavgift -46 988 SUM KOMMUNALE AVGIFTER -143 724 NOTE: 10 ENERGI / FYRING Elektrisk energi -28 736 Strøm oljefyr el.bereder -400 748 SUM ENERGI / FYRING -429 484
Side 21 16 Øvre Tøyen Borettslag NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie -250 Container -9 435 Skadedyrarbeid/soppkontroll -4 181 Driftsmateriell -106 Lyspærer og sikringer -5 024 Vaktmestertjenester -93 148 Renhold ved firmaer -63 960 Snørydding/gressklipping -12 406 Trykksaker -2 057 Aviser, tidsskrifter, faglitteratur -625 Andre kontorkostnader -2 584 Telefon/bredbånd -771 Porto -3 093 Bank og kortgebyr -650 Velferdskostnader -228 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER -198 518 NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS 17 496 Renter bank 71 151 SUM FINANSINNTEKTER 88 647 NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Obos delutbetalt lån 2 2008-62 862 Obos delutbetalt lån 1 2008-342 708 Tinglysningsgebyr og etableringsgebyr lån 2-10 635 gebyr lån 1-360 Oppbevaringsgebyr -228 SUM FINANSKOSTNADER -416 793 NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 1939 773 200 Oppskrevet 1972 447 550 SUM BYGNINGER 1 220 750 Tomten ble kjøpt i 1986 Gnr.229/bnr.10 Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert om tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold.
Side 22 16 Øvre Tøyen Borettslag NOTE: 15 REHABILITERING Arkitekthonorar 335 513 Hovedenterprise balkonger 2 790 626 Andre konsulent honorar 18 750 Prosjektledelse/Byggeledelse 423 000 Kopieringsutgifter 1 869 Andre kostnader 33 085 Fellesanlegg 465 380 Kostnadsføring prosjekt -1 223 520 SUM REHABILITERING 2 844 703 NOTE: 16 VARIGE DRIFTSMIDLER Redskapsbod Tilgang 1996 87 164 87 164 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 87 164 NOTE: 17 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser (historisk kost). Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen (virkelig verdi). Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdi. Dermed vurderes den faktiske egenkapital til å være positiv av styret i borettslaget. NOTE: 18 PANT- OG GJELDSBREVLÅN Obos Renter 31.12.08: 7,30%, løpetid 30 år Opprinnelig 1999-6 750 000 Nedbetalt tidligere 1 124 050 Nedbetalt i år 5 625 950 Obos Renter 31.12.08: 7,30%, løpetid 30 år Opprinnelig 2008-11 522 599 Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år 0 0-11 522 599 SUM PANT- OG GJELDSBREVLÅN -11 522 599
Side 23 16 Øvre Tøyen Borettslag NOTE: 19 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1939-127 600 Korrigert innskudd -7 300 SUM BORETTSINNSKUDD -134 900 NOTE: 20 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr 11 657 499,- sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2008 en bokført verdi på kr 5 151 893,-.
Side 24 16 Øvre Tøyen Borettslag FORSLAG TIL GENERALFORSAMLINGEN A) Forslag fra styret om å inngå IN-ordning for lånet som gjelder nye balkonger satt opp i 2008-2009 Styret fremmer forslag om at borettslaget inngår avtale med OBOS om Individuell Nedbetaling av fellesgjeld (heretter: IN-ordning). Hva går ordningen ut på? IN-ordningen er et avtaleverk som gjør det mulig for hver enkelt andelseier i vårt borettslag å innbetale sin andel av fellesgjelden. En andelseier som innbetaler sin andel av fellesgjelden vil etter innbetalingen få redusert månedlige felleskostnader tilsvarende reduksjonen i renter og avdrag som følge av innbetalingen av borettslagets fellesgjeld. Avtaleforholdene Styret inngår en avtale med OBOS om tilrettelegging av individuell nedbetaling av fellesgjeld. Avtalen innebærer at OBOS får fullmakt fra borettslaget til å gjennomføre ordningen samt inngå avtale med de enkelte andelseiere som ønsker å innbetale, administrere innbetalinger, dokumenthåndtering, etc. Borettslaget ved styret inngår avtale med banken/långiver om IN-ordningen. Gjennom avtalen vil den enkelte andelseiers innbetaling av fellesgjelden bli sikret ved pant i borettslagets faste eiendom som en del av bankens/långivers pantobligasjon (såkalt inntrederett i bankens/långivers obligasjon). De andelseiere som ønsker å innbetale sin andel av fellesgjeld må inngå en avtale med borettslaget. Det vil være OBOS som opptrer på borettslagets vegne i denne avtalen. Etter inngåelse av avtalen kan andelseieren innbetale hele eller deler av sin andel fellesgjeld. Minimumsbeløpet ved hver innbetaling er kr 60 000,- og det kan bare foretas innbetaling ved felleslånets terminforfall. Borettslaget må ha sikringsordning for betaling av felleskostnader i OBOS eller borettslagenes sikringsfond. Det er kun anledning til å innbetale gjeld innenfor IN-ordningen på lån med flytende rente. Hvilke konsekvenser får en eventuell IN-ordning for andelseierne Hvis forslaget blir vedtatt vil giroene for felleskostnader bli splittet i en del for felleskostnader (drift av bygninger, snømåking mv) og en del for kapitalkostnader (renter og avdrag). Kapitalkostnadene justeres opp eller ned som følge av rentejusteringer på lånet. Ellers får ordningen ingen praktiske konsekvenser for andelseiere som ikke ønsker å innbetale sin andel av fellesgjelden. Andelseiere som innbetaler hele eller deler av sin andel av fellesgjelden vil få redusert månedlige utgiftene til felleskostnader. Er det mulig å reversere innbetalingene? Nei, det er det ikke. Dersom man har innbetalt hele eller deler av sin andel av fellesgjeld kan dette ikke reverseres.
Side 25 16 Øvre Tøyen Borettslag Hva skjer ved nye låneopptak i borettslaget? IN-ordningen medfører ikke at borettslagets styre i fremtiden blir avskåret fra å ta opp nye lån i forbindelse med driften av borettslaget. Slike lån vil ikke være omfattet av INordningen uten at det inngås egne avtaler om dette. Kostnader Borettslaget må betale kr. 15.750,- i honorar til OBOS dersom avtale inngås. Andelseiere som ønsker å innfri sin andel av fellesgjelden må betale honorar på kr. 1.050,- til OBOS ved inngåelse av IN-avtale. Styrets vurdering Styret kan ikke se noen ulemper for borettslagets del ved å inngå en avtale om INordning. Styret mener det er positivt at andelseierne gjennom denne ordningen får større valgfrihet med hensyn til finansiering av egen bolig. Andelseiere som vurderer å innbetale hele eller deler av sin andel av fellesgjelden forutsettes selv å vurdere fordelene og ulempene for sin egen del ved en slik innbetaling. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen i borettslaget vedtar å gjennomføre ordning om Individuell Nedbetaling av fellesgjeld for lånet som gjelder nye balkonger. Styret i borettslaget sørger for å inngå de nødvendige avtaler for å gjennomføre ordningen. B) Forslag fra styret om å vedta redigerte Husordensregler med ett tillegg Styret har revidert Husordensreglene. Revisjonen er i hovedsak ett forsøk på å oppdatere de til dags dato med ett tillegg. En kopi av styrets forslag på reviderte Husordensreglene vil bli kopiert opp og distribuert før Generalforsamlingen. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen i borettslaget vedtar de nye reviderte Husordensreglene med ett tillegg som foreligger på Generalforsamlingen 2009.