Y 396750 Y 396900 Y 397050 TEIKNFORKLARING Y 397200 Y 397350 REGULERINGSFØREMÅL HENSYNSSONER I REGULERINGSPLAN X 6979500 BYGNINGAR OG ANLEGG BF1-BF5 FH1-FH3 FT1-FT2 SB1 N1 L1-L2 Bustader, frittliggjande småhus Fritidsbusetnad, frittliggjande Fritids- og turistformål Småbåtanlegg i sjø og vassdrag Uthus/naust/badehus Leikeplass BB1 LINJESYMBOL Frisikt Bevaring kulturmiljø Planavgrensing Formålsgrense Regulert tomtegrense Byggjegrense X 6979350 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR V1-V4 GS1-GS3 GV1-GV2 P1-P2 GRØNTSTRUKTUR FR1 Kjøreveg Gang-/ sykkelveg Gangveg/gangareal Annan veggrunn - grøntareal Parkeringsplassar Friområde PUNKTSYMBOL Regulert senterlinje veg Frisiktlinje Regulert parkeringsfelt Eigedomsgrense som skal opphevast Avkjørsel Regulert møneretning LANDBRUKS- NATUR- OG FRILUFTSFORMÅL FL1-FL3 FS1 Friluftsformål BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG Friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhøyrande strandsone Ekvidistanse: 1m. Kartmålestokk 1:1500 N 0 15 60 m REVISJONAR: DATO: SAKSNR. SIGN. Sist endra 03.11.11 SAKSHANDSAMING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN: DATO: SAKSNR. SIGN. X 6979200 Kunngjering av oppstart reguleringsarbeid: 1. handsaming i PLØK/ det faste utval for plansaker: Offentleg ettersyn i tiden: 2. handsaming i PLØK/ det faste utval for plansaker: Vedtak i kommunestyret - eigegodkjenning: 03.04.09 30.08.10 94/2010 10.09.-22.10.10 28.11.11 112/2011 09.01.12 5/2012 Fræna kommune REGULERINGSPLAN - DETALJREGULERING BERGSET - ATLANTERBRYGGA MED TILHØYRANDE REGULERINGSFØRESEGNER Planen er utarbeidd av: ARKITEKTKONTORET BBW A/S BENGT BRANDT ASBJØRN BUA SVEIN WALLE Tlf.: 71 24 02 60 Fax: 71 24 02 61 ARKITEKTER MNAL NPA Planident: 09015 Saksnr.: 2009/998 Dato: 11.08.10 Sakshandsamar: M.R./R.I.
Planident : 09015 Datert : 11.08.10 Sist revidert : 03.11.11 Vedtatt i Kommunestyret : 09.01.12 F R Æ N A K O M M U N E R E G U L E R I N G S B E S T E M M E L S E R F O R R E G U L E R I N G S P L A N, D E T A L J R E G U L E R I N G B E R G S E T - A T L A N T E R B R Y G G A 01 GENERELT 1.1 I henhold til Plan- og bygningslovens 12-7 gjelder disse reguleringsbestemmelsene for det regulerte området som er avgrenset med reguleringsgrenser på plankartet, datert 11.08.2010 og sist revidert 03.11.2011. 1.2 Området er etter Plan- og bygningslova 12-5 og 12-6 regulert til følgende formål og hensynssoner: Bebyggelse og anlegg - Boligbebyggelse, frittliggende eneboliger (BF1-BF5) - Fritidsbebyggelse - frittliggende (FH1-FH3) - Fritids- og turistformål (FT1-FT2) - Småbåtanlegg i sjø og vassdrag (SB1) - Uthus/naust/badehus (N1) - Lekeplass (L1-L2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Veg (V1-V4) - Gang- /sykkelveg (GS1-GS3) - Gangveg/ gangareal (GV1-GV2) - Annen veggrunn - grøntareal - Parkeringsplasser (P1-P2) Grønnstruktur - Friområde (FR1) Landbruks-, natur og friluftsområder - Friluftsformål (FL1-FL5) Bruk og vern av sjø og vassdrag - Friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone(fs1) Hensynssoner - Frisikt - Bevaring kulturmiljø (BB1) Detaljregulering Bergset Atlanterbrygga, Planident 09015, Side 1 av 7
02 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Plankrav 2.1.1 Ved byggesøknad for hele området (veg, vann, kloakk og fellesområde) skal det legges ved situasjonsplan i egnet målestokk. Planen skal vise lengdeprofil og tverrsnitt på veg (terrengprofil). Brannkummer skal plasseres i samråd med brannvernmyndighetene. 2.1.2 Ved byggesøknad for hver enkelt tomt skal det legges ved situasjonsplan i målestokk 1:500. Vedlagt søknad om oppføring av nye bygg skal tegninger vise et typisk tverrsnitt av tomta i to retninger fem meter inn på naboeiendommene, plassering av bygninger med kotehøyde for ferdig golv, møneretning, parkeringsplasser og eventuell framtidig garasje (garasjeplassering skal være vist), evnt. støttemurer, avkjørsel samt verdifulle tre. Konsekvenser for naboeiendommer der det er fare for økt støy skal vurderes spesielt. 2.2 Estetikk Kommunen skal ved behandling av byggesaker sikre at bygningene får en god form og materialbehandling og at bygninger i området får en helhetlig og harmonisk utføring med hensyn til takvinkel, takform, farge og materiale. 2.3 Terrenginngrep Nødvendige inngrep i eksisterende vegetasjon og terreng skal utføres skånsomt og beskyttes under anleggs- og byggearbeidet. Alle skjæringer og fyllinger skal gis ei utforming og overflate som demper den visuelle effekten av inngrepene. Verdifulle tre som ikke kommer i konflikt med bygg skal ikke fjernes fra tomta. 2.4 Universell utforming Prinsipper for universell utforming skal, så langt det er mulig, legges til grunn innenfor reguleringsformålet ved utforming av bygninger, trafikkanlegg, fellesarealer mm. 2.5 Kulturminne Dersom det under arbeid i området kommer fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i område, skal arbeidet stanses og melding sendes kulturvernmyndighetene jfr. Lov om kulturminne. 2.6 Private avtaler Etter at reguleringsbestemmelsene er vedtatt er det ikke tillatt ved private avtaler å etablere forhold som står i strid med disse bestemmelsene. 2.7 Tiltak i sjø er søknadspliktig etter Havne- og farvannsloven. 03 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Boligbebyggelse, frittliggende eneboliger (BF1-BF4) 3.1.1 Området er avsatt til boligbebyggelse, frittliggende eneboliger. 3.1.2 Maks bebygd areal (BYA) er satt til BYA = 220 m 2. Parkeringsareal skal medregnes i BYA. Terrasse med høgde under 0,5 meter fra terreng skal ikke regnes med i BYA. 3.1.3 Maksimalt tillatt mønehøyde er 7,5 meter over gjennomsnittlig opprinnelig terreng. Bygningene skal ha saltak. Takvinkelen skal være mellom 25 og 40 grader. Detaljregulering Bergset Atlanterbrygga, Planident 09015, Side 2 av 7
3.1.4 Der terrenget tilsier det kan det bygges enebolig med utleiedel/sekundærleilighet. Sekundærleiligheten skal ha maksimal grunnflate på 50 m 2. Det skal opparbeides egen biloppstillingsplass for sekundærleiligheten. Biloppstillingsplassen skal regnes med i den totale BYA for tomta. 3.1.5 Ved plassering av bolig, garasje og gjerde skal vegetasjon og naturlige terrengformasjoner vernes. Ny beplanting må ikke være til hinder for offentlig ferdsel. 3.1.6 Garasje skal ha maksimal grunnflate på 45 m 2. Maks tillatt bredde på garasje er 6,5 meter. Maksimalt tillatt mønehøyde er 5 meter fra golv i portåpning. Takvinkelen skal harmonere med eksisterende hus. 3.1.7 Garasje og andre sekundære bygg (under 50 m 2 ) kan plasseres utenfor byggegrensene og kan bygges inntil 1 meter fra eiendomsgrensen. Med innkjøring vinkelrett mot vegen kan garasjen plasseres minimum 6 meter fra kjørebanekant. Plassering av garasjen skal være vist på situasjonsplanen ved søknad om byggetillatelse. Dette gjelder også hvis garasjen ikke skal bygges samtidig med huset. 3.1.8 Antall biloppstillingsplasser som den enkelte byggherre må anlegge på egen grunn er minimum 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet. Minst en biloppstillingsplass kan være i garasje. Alle biloppstillingsplasser skal være tilgjengelig til enhver tid. 3.1.9 For hver tomt er det angitt ankomststed med pil på detaljreguleringsplan. Dersom det ved prosjektering av bygningene framkommer bedre atkomstpunkt til tomten kan dette endres i forhold til planen. Dette må framgå av situasjonsplanen. 3.2 Boligbebyggelse, frittliggende eneboliger (BF5) 3.2.1 Området er avsatt til boligbebyggelse, frittliggende eneboliger. 3.2.2 Alle boligene bør ha mønetak. Boligene kan føres opp i det antallet høyder som er vist i eksisterende reguleringsplan for Bergset (plannr 08056). 3.2.3 Der terrenget tilsier det, kan sokkelhøyden innredes til boligformål i samsvar med byggeforskriftene. 3.2.4 Garasje skal som hovedregel plasseres som vist i reguleringsplanen (jfr. reguleringsplan for Bergset plannr 08056). Der terreng, vegetasjon eller andre spesielle grunner tilsier det, kan kommunen gi tillatelse til andre løsninger. Garasje kan bare bygges i ei høyde og skal ha ei maksimal grunnflate ikke over 50 m2. Plassering av garasjen skal være vist på byggesøknaden. Dette gjelder også om garasjen ikke skal bygges samtidig med huset. 3.2.5 Hver bolig skal i tillegg til garasjeplass ha oppstillingsplass for en bil på egen grunn eller på fellesareal. 3.2.6 Ved behandling av byggesøknad skal kommunen se til at bygningen får ei god form og rett materialbruk. 3.2.7 Det skal ved plassering av bolig, garasje og gjerde legges vekt på å verne vegetasjon og naturlige terrengformasjoner. Om ny beplanting blir gjort må denne gjøres slik at den ikke er til hinder for den offentlige ferdselen. Detaljregulering Bergset Atlanterbrygga, Planident 09015, Side 3 av 7
3.3 Fritidsbebyggelse - frittliggende (FH1-FH3) 3.3.1 Området er avsatt til frittliggende hytter med tilhørende uthus. Hyttene bygges for salg. 3.3.2 Maks bebygd areal (BYA) for hver hytte er satt til BYA = 90 m 2. Maks bebygd areal (BYA) for tilhørende uthus er satt til BYA = 18 m². Parkeringsareal skal ikke medregnes i BYA, men er satt til 18 m². Terrasse med høgde under 0,5 meter fra terreng skal ikke regnes med i BYA. 3.3.3 Maksimalt tillatt mønehøyde er 5,5 meter over gjennomsnittlig opprinnelig terreng for tomt 1 og 8-11. For tomt 2-7 er det tillatt med mønehøyde på 6,0 meter over gjennomsnittlig opprinnelig terreng. 3.3.4 Bygningene skal ha saltak og takvinkelen skal være mellom 24 og 30 grader. 3.3.5 Antall biloppstillingsplasser, som den enkelte byggherre må anlegge på egen grunn eller på fellesareal innenfor reguleringsområdet, er 1,5 biloppstillingsplass pr. hytte. 1 biloppstillingsplass skal anlegges innenfor hyttetomten og 0,5 biloppstillings- plass pr. hytte skal opparbeides innenfor parkeringsplass P2. Alle biloppstillings-plasser skal være tilgjengelig til enhver tid. 3.3.6 For hver tomt er det angitt ankomststed med pil på detaljreguleringsplan. Dersom det ved prosjektering av bygningene framkommer bedre atkomstpunkt til tomten kan dette endres i forhold til planen. Dette må framgå av situasjonsplanen. 3.4 Fritids- og turistformål (FT1-FT2) 3.4.1 Området er avsatt til fritids- og turistformål. 3.4.2 Område FT1 er avsatt til fritids- og turistformål, på land. Her kan det føres opp et sjøhus med fritidsleiligheter og brygge. Fritidsleilighetene bygges for salg og/eller utleie. For øvrig skal sjøhuset brukes til servicefunksjoner for hyttefeltet og fritidsleilighetene, som for eksempel fiske-/ sløyerom, oppholdsareal, selskapslokale, dusj/bad og lignende. 3.4.3 Maks bebygd areal (BYA) for FT1 er satt til BYA = 300 m 2. Areal til brygge/kai er ikke medregnet i BYA, bare arealet sjøhuset opptar. Parkeringsareal er ikke medregnet i BYA da det blir anlagt på eget areal. 3.4.4 Bygningene skal ha saltak og takvinkelen skal være mellom 22 og 30 grader. 3.4.5 Maksimalt tillatt mønehøyde er cote +14.0. Det tillates høyere høyder for mindre bygningsdeler som for eksempel heissjakt, ventilasjonssjakter og piper. 3.4.6 Bygg som oppføres innenfor dette området må spesielt tilpasses det bratte terrenget slik at det ikke blir unødige sår i naturen. Sprenging skal skje på en særs skånsom måte. 3.4.7 Antall biloppstillingsplasser som byggherren må anlegge på fellesareal innenfor reguleringsområdet er 1,5 biloppstillingsplass pr. leilighet i sjøhuset. Alle biloppstillingsplasser skal være tilgjengelig til enhver tid. 3.4.8 Område FT2 er avsatt til fritids- og turistformål, i sjø. Det tillates å etablere brygge/ flytebrygge med levegger/ tak i sammenheng med arealet avsatt til fritids- og turistformål, på land. Bryggen/ flytebryggen skal brukes for båter og til diverse servicefunksjoner i tilknytning til sjøhuset. Som for eksempel fiske/ sløyerom, oppholdsareal, dusj/bad og lignende. Detaljregulering Bergset Atlanterbrygga, Planident 09015, Side 4 av 7
3.4.9 Område FT1 og FT2 skal utformes på en slik måte at allmennhetens rett til fri ferdsel i strandsonen blir ivaretatt innenfor området. Privatisering av arealet er derfor ikke tillatt. 3.4.10 Områdene FT1 og FT2 skal sees på som et felles område og kan ikke fradeles hver for seg. 3.5 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag (SB1) Området skal benyttes til småbåtanlegg i tilknytning til området avsatt til fritids- og turistformål, på land og i sjø. 3.6 Uthus/naust/badehus (N1) 3.6.1 Innenfor området avsatt til naust er det tillatt å føre opp to naust som skal brukes til båter og tilhørende redskap. 3.6.2 Hvert naust skal ha maksimal grunnflate på 45 m 2. 3.6.3 Det er ikke tillatt å innrede naustene. Naustene skal ikke benyttes som bolig eller fritidsbolig. 3.6.4 Maksimalt tillatt mønehøyde er 5 meter fra golv i naustet. Naustet skal ha saltak. Takvinkelen skal ligge innenfor 24-30 grader. 3.6.5 Naustene skal tilpasses lokal byggeskikk i farger og utseende. Som utvendig hovedmateriale brukes tre. Det er ikke tillatt med mer enn fire små vindu, hvert vindu på maks 0,5 m 2 glassflate. Vinduene kan ikke plasseres mot sjøen. 3.7 Lekeplass (L1-L2) 3.7.1 Lekeplass L1 er et tilleggsareal til lekeplass L7 i reguleringsplanen for Bergset og skal ferdigstilles samtidig med lekeplass L7. 3.7.2 Lekeplass L2 er felles for alle boligtomtene innenfor planområdet og skal eies, opparbeides og vedlikeholdes av disse. Byggverk og anlegg som fremmer områdets bruk som lekeareal kan oppføres. 04 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Veg (V1-V4) 4.1.1 Området er avsatt til veg. 4.1.2 På områder regulert som trafikkområder er det ikke lovlig med andre anlegg og innretninger enn de som er nødvendige for drift og vedlikehold av trafikkområdene. 4.1.3 Ytterligere behov for areal til skjæring og fylling skal dekkes av tilstøtende tomtegrunn. 4.1.4 Veg ov1 og ov2 er offentlig veg. Veg fv3 og fv4 er felles veg for hyttefeltet og sjøhuset. 4.2 Gang-/ sykkelveg (GS1-GS3) og gangveg/gangareal (GV1-GV2) 4.2.1 Arealene er avsatt til formålene gang- og sykkelveg og gangveg/gangareal. Gang- og sykkelvegen er offentlig samferdselsanlegg og gangveg/gangareal er privat samferdselsanlegg. 4.2.2 På regulert veggrunn er det ikke tillatt med andre anlegg og innretninger enn de som er nødvendige for drift og vedlikehold av veganlegget. Detaljregulering Bergset Atlanterbrygga, Planident 09015, Side 5 av 7
4.2.3 Ytterligere behov for areal til skjæring og fylling skal dekkes av tilstøtende tomtegrunn. 4.2.4 Det tillates å benytte gangveg/gangareal GV1 som kjørbar atkomst til hyttetomt nr. 2. 4.3 Annen veggrunn - grøntareal 4.3.1 Området er avsatt til annen veggrunn, grøntareal. 4.3.2 Ytterligere behov for areal til skjæring og fylling skal dekkes av tilstøtende tomtegrunn. 4.4 Parkeringsplasser (P1-P2) 4.4.1 Området er avsatt til felles parkeringsareal for hyttene og sjøhuset. 4.4.2 Parkeringsplass P1 er felles for arealet regulert til fritids- og turistformål og parkeringsplass P2 er felles for hyttetomtene. 4.4.3 Bruksrett til parkeringsplassen er ikke gitt gjennom denne bestemmelsen og må etableres i tillegg til detaljreguleringsplanen i form av private avtaler. 05 GRØNNSTRUKTUR 5.1 Friområde (FR1) Området er avsatt til friområde. 06 LANDBRUKS-, NATUR OG FRILUFTSOMRÅDER 6.1 Friluftsformål (FL1-FL5) 6.1.1 Området er avsatt til friluftsformål på land. 6.1.2 Området skal brukes som tur- og rekreasjonsområde og skal ikke opparbeides ut over stier av enkel standard. 07 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG 7.1 Friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (FS1) Området er avsatt til friluftsområde i sjø. 08 HENSYNSSONER 8.1 Frisikt 8.1.1 Området er avsatt til frisiktsone. 8.1.2 Frisiktsonene i vegkryss må ikke brukes slik at det på noe tidspunkt hindrer fri sikt. Areal innenfor frisiktsonene skal planeres ned til 0,5 m over nivået til tilgrensende veger. Høgstammede tre, trafikkskilt og lysmaster kan plasseres i frisiktsonen. 8.1.3 Kommunen kan kreve sikthindrende vegetasjon og gjenstander fjernet. Detaljregulering Bergset Atlanterbrygga, Planident 09015, Side 6 av 7
8.2 Bevaring kulturmiljø (BB1) 8.2.1 Innenfor det regulerte området skal bygg og anlegg bevares slik de ligger der i dag. 8.2.2 Ved eventuell påbygg, ombygging, modernisering og nybygg må eksteriøret herunder bygningenes målestokk, takform, fasader, vindusinndeling og materialbruk holdes uendret eller føres tilbake til det opprinnelige utseende. 8.2.3 Alle endringer må skje i samråd med Fylkeskonservatoren. 09 REKKEFØLGEKRAV 9.1 Opparbeiding av kommunaltekniske anlegg og fellesanlegg for boligene må være gjennomført før en kan fradele og gi byggetillatelse for hver enkelt boligtomt. 9.2 Opparbeiding av kommunaltekniske anlegg og fellesanlegg for hyttefeltet og sjøhuset med fritidsleiligheter må være gjennomført før en kan fradele og gi byggetillatelse for hver enkelt hyttetomt og sjøhuset. 9.3 Ved prosjektering av kommunaltekniske anlegg og fellesanlegg skal det vurderes om det er muligheter for å legge til rette for felles løsninger for de kommunaltekniske anleggene for boligene og hyttefeltet. 9.4 Det skal foreligge en godkjent utbyggingsavtale før en starter på opparbeiding av kommunaltekniske anlegg som kommunen skal overta drifta på. 9.5 Opparbeiding av lekeområde skal være ferdigstilt før byggetillatelse for boligtomtene blir gitt. 9.6 Annen veggrunn som grøft, skjæring og fylling skal opparbeides og ferdigstilles samtidig med veganlegget. 9.7 Før arbeidet med etablering av brygge og flytebrygger startes skal dybde- og grunnforhold kartlegges. Det må sendes inn egen søknad for oppføring av brygge og utlegging av flytebrygger. 9.8 Avbøtende tiltak for å få tilstrekkelig slokkevannforsyning i området må foreligge før en kan gi byggetillatelse for hver enkelt tomt og sjøhuset. Detaljregulering Bergset Atlanterbrygga, Planident 09015, Side 7 av 7