Vedlegg 3 Nasjonal planid: 010527028 Detaljregulering for Sandbakken skole Reguleringsbestemmelser Plan-ID: 010527028 Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Sarpsborg bystyre: Datert: 14.12.2012. Revidert: Planforslaget er utarbeidet av Rambøll AS
1 FORMÅLSPARAGRAF a) Formålet med reguleringsplanen er å sikre et godt skole- og idrettsområde for alle generelt og med fokus på trygge trafikkløsninger og gode uteoppholdsarealer for barn og unge spesielt. Planen skal legge til rette for et variert skole- og fritidstilbud med høye krav til bebyggelsens estetiske uttrykk. 2 REGULERINGSFORMÅL (Pbl 12-5) Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål: a) Bebyggelse og anlegg, jfr. PBL 12-5 nr. 1: - Frittliggende småhusbebyggelse (B1-4) - Offentlig eller privat tjenesteyting (OPT) - Barnehage (BH) - Undervisning (U) - Idrettsanlegg (I1-3) - Renovasjon (R1-2) - Bolig/Forretning (B/F) - Forretning/Kontor (F/K) b) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, jfr. PBL 12-5 nr. 2: - Kjøreveg (V1-3) - Fortau (F1-7) - Gang-/sykkelveg (GS1-3) - Annen veggrunn tekniske anlegg (AVT) - Leskur (L) - Kollektivholdeplass (KH) - Parkeringsplasser (på grunnen) (P1-4) - Energinett (E1-2) c) Grønnstruktur, jfr. PBL 12-5 nr.3: - Grønnstruktur (G1-15) - Turveg (T1-2) d) Landbruk-, natur- og friluftsområde, jfr. PBL 12-5 nr.5: - Landbruk (LB) e) Hensynssoner, jfr. PBL 12-6 Rambøll AS Side 2 av 10
- Frisiktsone - Støysone, rød - Støysone, gul - Fareområde, høyspenningsanlegg 3 REKKEFØLGEBESTEMMELSER (Pbl 12-7 nr. 14) 3.1 Trafikkområder a) Kjørevei V1 og V3, fortau F4-7, parkeringsplass P2, P3 og nødvendig del av P4, skal være opparbeidet som vist i planen før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for ny bebyggelse eller idrettsanlegg innenfor OPT, BH eller I3. b) GS3 mellom U og OPT skal være opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest for ny bebyggelse innenfor OPT. 3.2 Grønnstruktur / Utomhusarealer a) Grønnstruktur G3 og G5 skal være opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest for ny bebyggelse innenfor BH. b) Turveg T1 og grønnstruktur G4 skal være opparbeidet før idrettsanlegg innenfor I3 tas i bruk. c) G6-7 skal være opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest i område OPT. d) G8 skal opparbeides samtidig med parkeringsplass P3. Tilgrensende del av G9 skal opparbeides samtidig med parkeringsplass P2. Tilgrensende del av G9 og G10 skal opparbeides samtidig med P1. e) Utomhusarealer skal være ferdig opparbeidet ihht. godkjent utomhusplan før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for bebyggelse innenfor BH eller OPT, eller i løpet av første vårsesong etter innflytting hvis innflytting skjer i vinterhalvåret. 3.3 Støyskjerming a) Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak innenfor gul støysone skal det dokumenteres at støyretningslinje T-1442/2012 er overholdt. Eventuelle avbøtende tiltak skal være utført før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest gis. 4 FELLESBESTEMMELSER (Pbl 12-7) 4.1 Estetikk a) Kommunen skal påse at alle tiltak får en god estetisk utforming, både i seg selv og i forhold til omgivelsene. 4.2 Støy og luftkvalitet Rambøll AS Side 3 av 10
a) Støynivået skal ikke overstige anbefalte verdier i Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2012). Ekvivalent støynivå på uteoppholdsarealer og utenfor vinduer til rom med støyfølsomt bruksformål skal ikke overstige L den 55 db. Dokumentasjon skal følge byggesaken. b) Luftforurensning skal ikke overskride anbefalte verdier gitt i retningslinje for luftkvalitet (T- 1520). Forekomster av svevestøv (PM 10 ) skal ikke overskride 35 µg/m 3 7 døgn per år, og nitrogenoksid (NO 2 ) skal ikke overskride 40 µg/m 3 vintermiddel (1. nov. til 30. april). Dokumentasjon skal følge byggesaken. 4.3 Trafostasjon a) Evt. ny trafostasjon tillates plassert innenfor planområdet etter netteiers anvisning. Særskilte lover og forskrifter for slike anlegg skal gjelde. Trafostasjonen skal ha god arkitektonisk og estetisk utforming med tilpasset materialbruk. 4.4 Kulturminner a) Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jfr. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, 8. 4.5 Forurenset grunn a) Før det foretas bygge- og gravearbeider innenfor BH, OPT eller I3 skal grunnen undersøkes med tanke på forurensning. Påvises overskridelse av normverdier skal tiltak gjøres i henhold til forurensningsforskrift av 1. juli 2004, kapittel 2. For øvrig vises til veiledning utarbeidet av Klima- og forurensningsdirektoratet (KLIF). 4.6 Geotekniske forhold a) Før det gis igangsettingstillatelse til ny bebyggelse innenfor BH, OPT eller I3 skal det foretas geotekniske undersøkelser eller på annen måte dokumenteres at tiltaket er forsvarlig i forhold til geotekniske forhold på stedet. Dokumentasjon skal innsendes i forbindelse med søknad om rammetillatelse. 4.7 Vann og avløp a) Takvann og overflatevann (nedbørsvann fra tette flater) skal infiltreres i grunnen, ledes bort i eget avløp til vassdrag eller fordrøyes, og må ikke tilføres kommunens ledninger uten samtykke Rambøll AS Side 4 av 10
fra kommunen. Bortledning av overvann og drensvann skal skje slik at det ikke oppstår oversvømmelse eller andre ulemper ved dimensjonerende regnintensitet. 4.8 Energi og miljø a) All ny bebyggelse over 200 m 2 som har behov for oppvarming innenfor U, BH og OPT skal være tilrettelagt for vannbåren varme. b) All offentlig bebyggelse skal tilfredsstille kravene til energiklasse A. 4.9 Eierform a) Områdene BH, U, I1-3, R1-2, V1-3, F1-8, GS1-3, AVT, L, KH, P1-4, E1-2, G1-15 og T1-2 er offentlige. b) Område OPT kan benyttes til både offentlig og privat tjenesteyting. c) Øvrige områder er private. 4.10 Utomhusplan a) Ved søknad om tillatelse til tiltak innenfor BH og OPT skal det fremlegges utomhusplan i hensiktsmessig målestokk. Utomhusplanen skal redegjøre for eksisterende og framtidig terreng, parkering, interne gangveier med angivelse av høyder/stigning for kritiske partier, plass for utvendig sykkelparkering med sykkelstativer, sone for varelevering med nødvendige adkomst, behandling eller beplantning av fyllinger og skjæringer, evt. forstøtningsmurer med høydeangivelser, evt. andre arealavgrensende tiltak (gjerder etc.) og støyskjermingstiltak, plassering av nettstasjon(er), vegetasjon som skal bevares eller fjernes, ny beplantning, materialbruk på flater, utforming av/utstyr på lekeplasser, overvannshåndtering, utomhusbelysning, renovasjonshåndtering og frittstående skilt. b) Kravet gjelder tilsvarende ved vesentlige endringer eller utbygginger (over 200 m 2 ) innenfor område U. c) Utomhusplanen skal som et minimum omfatte de arealer som blir direkte påvirket av tiltaket. 4.11 Byggeplaner for veganlegg a) Byggeplaner for tiltak som direkte berører Skjebergveien skal godkjennes av Statens vegvesen. Dette gjelder AVT, KH, kryss V1 / Skjebergveien og deler av F1, F7 og F8. 5 BEBYGGELSE OG ANLEGG (Pbl 12-5 nr. 1 og 12-7) 5.1 Frittliggende småhusbebyggelse (B1-4) a) B1-2 omfatter arealer tilhørende gnr. 1040, bnr. 74 og gnr. 1040, bnr. 3. Arealene tillates ikke ytterligere bebygd. Rambøll AS Side 5 av 10
b) Innenfor B3-4 er maks. tillat BYA = 30 %. Maks. tillatt mønehøyde er 8,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel 25-40 grader. 5.2 Offentlig eller privat tjenesteyting (OPT) a) Område OPT tillates benyttet til flerbrukshall. b) Maks. BYA = 65 %. Maks. gesims- og mønehøyde er 13 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Heis/trapperom og tekniske anlegg kan tillates med høyde inntil 14,5 meter over ferdig planert terreng. c) Det skal opparbeides min. 1 parkeringsplass pr. 50 m 2 BRA. Parkeringsplassene skal opparbeides innenfor P4. d) Det skal opparbeides min. 1 sykkelparkering pr. 50 m 2 BRA. Sykkelparkering skal opparbeides innenfor delområdet. Plassering og utforming skal framgå av utomhusplan. e) Det skal legges vekt på estetisk utforming i forhold til eksponering mot kulturlandskap og kulturmiljø. Bebyggelsen skal ha dempet fargebruk og minst mulig bruk av reflekterende materialer mot sør og sørøst. For å unngå kontrastvirkning i forhold til omgivelsene tillates ikke lyse/hvite farger som hovedfarge eller farge på staffasje. Bebyggelsen skal trekkes lengst mulig nord og vest på området. Uteområdene skal i størst mulig grad beplantes for å skjerme mot eksponering, særlig mot sør og sørøst. f) Kommunen kan ut fra en helhetsvurdering gi tillatelse for evt. sammenhengende solcellepanel over takflaten. 5.3 Barnehage (BH) a) Område BH tillates benyttet til barnehage. b) Maks. BYA = 35 %. Maks. gesims- og mønehøyde er 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. c) Det skal opparbeides 0,6 p-plasser/ansatt og 0,15 p-plasser pr. barn i barnehagen. Parkeringsplassene skal opparbeides innenfor P4. d) Det skal opparbeides min. 1 sykkelparkering pr. 50 m 2 BRA. Sykkelparkering skal opparbeides innenfor delområdet. Plassering og utforming skal framgå av utomhusplan. e) Det skal legges vekt på estetisk utforming i forhold til eksponering mot kulturlandskap og kulturmiljø. Bebyggelsen skal ha dempet fargebruk og minst mulig bruk av reflekterende materialer mot sør og sørøst. For å unngå kontrastvirkning i forhold til omgivelsene tillates ikke lyse/hvite farger som hovedfarge eller farge på staffasje. Bebyggelsen skal trekkes lengst mulig nord og vest på området. Uteområdene skal i størst mulig grad beplantes for å skjerme mot eksponering, særlig mot sør og sørøst. Rambøll AS Side 6 av 10
f) Kommunen kan ut fra en helhetsvurdering gi tillatelse for evt. sammenhengende solcellepanel over takflaten. 5.4 Undervisning (U) a) Område U tillates benyttet til barneskole og ungdomsskole med tilhørende leke- og uteoppholdsarealer. b) Maks BYA = 20 %. Maks. gesims- og mønehøyde er 12,0 m over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Takoppbygg for tekniske anlegg tillates med maks. høyde 1,5 m over byggets gesimshøyde. Nødvendig høyde for heishus og overdekket trapperom kan tillates over gesimshøyde. c) Det skal opparbeides min. 0,6 parkeringsplasser pr. ansatt. Parkeringsplassene skal opparbeides innenfor P1 og P2. d) Det skal opparbeides min. 0,7 sykkelparkeringer pr. elev. Sykkelparkering skal opparbeides innenfor delområdet eller innenfor P2. Plassering og utforming skal framgå av utomhusplan. e) Kommunen kan ut fra en helhetsvurdering gi tillatelse for evt. sammenhengende solcellepanel over takflaten. 5.5 Idrettsanlegg (I1-3) a) Område I1-3 tillates benyttet til idrettsanlegg. b) Innenfor arealene tillates kun enkel bebyggelse i form av leskur, bod/lager el.l. som har naturlig tilknytning til idrettsanlegget, med maks mønehøyde 5 m. Garderobeanlegg tillates opprettholdt i nødvendig utstrekning inntil flerbrukshall innenfor OPT er oppført. Det kan tillates opparbeidet enkle tribuneanlegg. c) Anleggene skal i nødvendig utstrekning sikres med gjerder/sikkerhetsnett. 5.6 Renovasjon (R1-2) a) Område R1-2 tillates benyttet til renovasjon. b) Områdene skal til enhver tid være tilgjengelige for renovasjonsbiler. 5.7 Bolig/Forretning (B/F) a) Området tillates benyttet til bolig og forretning med tilhørende kontor- og lagerarealer. Boliger tillates ikke i første etasje. b) Maks. BYA = 60 %. Gesimshøyde skal ikke overstige 7,5 m og mønehøyde skal ikke overstige 9,0 m over gjennomsnittlig ferdig planert terreng. c) Samlet forretningsareal med tilhørende kontor, lager osv. skal ikke overskride 850 m 2 BRA. Rambøll AS Side 7 av 10
d) Det skal opparbeides min. 1 biloppstillingsplass pr. boenhet og 1 biloppstillingsplass pr.100 m² BRA forretning. 5.8 Forretning/Kontor (F/K) a) Området tillates benyttet til forretning med tilhørende kontor- og lagerarealer. Forretningsarealet skal benyttes til plasskrevende varegrupper. b) Maks. BYA = 50 %. Maks. gesimshøyde er 6 meter og maks. mønehøyde er 11 meter. c) Samlet forretningsareal med tilhørende kontor, lager osv. skal ikke overskride 2.150 m 2 BRA. d) Det skal opparbeides min. 1 biloppstillingsplass pr. 100 m 2 BRA forretning. e) Utendørs lager skal i størst mulig grad skjermes. f) Faste installasjoner/sager for kapping av materialer skal monteres innendørs slik at omgivelsene ikke påføres støy og støvplager fra slik virksomhet. g) I forbindelse med søknadspliktige tiltak skal det fremlegges en utomhusplan som skal godkjennes av kommunen. Planen skal vise hvordan den ubebygde delen av tomten skal utnyttes med tanke på utendørs lagring, takoverbygg, parkering, gjerder og skjerming. Det skal legges spesiell vekt på å skjerme nabobebyggelse mot støy, støv og innsyn. Mot boligbebyggelsen i øst/sydøst skal det være et gjerde som utformes som støyskjerm. Mellom gjerde/støyskjerm og tilgrensende boligtomter, skal det være beplantning med busker/trær for å dempe den visuelle virkningen av gjerde/støyskjerm. Det kan ikke gis brukstillatelse for nye tiltak før arealet er opparbeidet i samsvar med godkjent utomhusplan. 6. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (Pbl 12-5 nr. 2 og 12-7) 6.1 Kjøreveg (V1-3) a) Kjøreveg V1-3 skal opparbeides som vist på plankartet. 6.2 Fortau (F1-7) a) Fortau F1-8 skal opparbeides som vist på plankartet. 6.3 Gang-/sykkelveg (GS1-3) a) GS1-3 skal være åpne for allmenn ferdsel til fots og på sykkel. Rambøll AS Side 8 av 10
6.4 Annen veggrunn tekniske anlegg (AVT) a) AVT skal fungere som fysisk skille mellom KH og Skjebergveien. Det fysiske skillet skal utformes på en måte som ikke er sikthindrende i forhold til inn- og utkjøring for kollektivtransport. 6.5 Leskur (L) a) Arealet tillates benyttet til leskur for KH. 6.6 Kollektivholdeplass (KH) a) Arealet tillates kun benyttet til kollektivtransport. Arealet tillates ikke benyttet til annen hente- og bringesone eller parkering. 6.7 Parkeringsplasser (P1-4) a) Parkeringsplass P1 tillates benyttet til langtidsparkering for ansatte. b) Parkeringsplass P3 tillates benyttet til hente- og bringeløsning for skole og barnehage. c) P2 og P4 tillates benyttet til parkering for skole, barnehage, flerbrukshall og idrettsanlegg. 6.8 Energinett (E1-2) a) E1-2 tillates benyttet til høyspenningsanlegg trafo. Områdene skal i nødvendig grad sikres i forhold til barns ferdsel i området. 7. GRØNNSTRUKTUR (Pbl 12-5 nr. 3 og 12-7) 7.1 Grønnstruktur (G1-15) a) Grønnstruktur skal fungere som buffer mot omgivelsene og for å dempe bebyggelsens eksponering i forhold til både fjern- og nærvirkning. Grønnstrukturen skal også skjøttes som viktige landskapselementer i området. b) Innenfor G1-2 og G13-14 skal vegetasjonen ha et naturlig preg med stedegen vegetasjon. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad opprettholdes. Det tillates ikke flatehogst. c) G3-6 skal opparbeides slik at de demper bebyggelsens eksponering mot omgivelsene. For G4-6 (langs Fossegata) skal det etableres en trerekke (ensidig allé). Endelig utforming av områdene skal framgå av utomhusplan. d) G7 skal opparbeides slik at den demper bebyggelsens eksponering mot omgivelsene. Mot F/K skal det opparbeides vegetasjon i flere sjikt med innslag av vintergrønn vegetasjon for å gi en god skjerming hele året. Det skal benyttes naturlig, stedegen vegetasjon. Mot F/K skal det til enhver tid være oppført gjerde for å hindre ferdsel av barn inn mot F/K. Rambøll AS Side 9 av 10
e) G8-10 skal fungere som innramming av trafikkområder, og skal opparbeides samtidig med tilgrensende trafikkområde. 7.2 Turveg (T1-2) a) T1-2 skal opparbeides som en del av, og knyttes sammen med, eksisterende turveger/stier i området. b) Turvegene tillates opparbeidet som enkle, natur- og terrengtilpassede stier. De kan ha gruset overflate, og forutsettes ikke vinterbrøytet eller opparbeidet med belysning. 8. LANDBRUKS-, NATUR- OG FRILUFTSOMRÅDER (Pbl 12-5 nr. 5 og 12-7) 8.1 Landbruk (LB) a) Arealet skal benyttes til landbruksformål. b) Arealet tillates ikke bebygget. 9. HENSYNSSONER (Pbl 12-6 og 12-7) 9.1 Frisiktsoner a) Innenfor skal det ikke være sikthindrende elementer høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegers planum. 9.2 Rød støysone a) Arealer innenfor rød støysone tillates ikke benyttet til støyømfintlig bebyggelse eller uteoppholdsarealer. 9.3 Gul støysone a) Arealer innenfor gul støysone tillates ikke benyttet til støyømfintlig bebyggelse eller uteoppholdsarealer med mindre det gjennomføres avbøtende tiltak og framlegges dokumentasjon på at retningslinje T-1442/2012 er overholdt. 9.4 Høyspenningsanlegg a) Arealer innenfor fareområde tillates ikke benyttet til bebyggelse beregnet for varig opphold eller uteoppholdsarealer. Rambøll AS Side 10 av 10