FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: ARENDAL HERREGAARD GBNR. 215/42 M.FL. OG 211/37 M.FL. ARENDAL KOMMUNE

Transkript

1 FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: ARENDAL HERREGAARD GBNR. 215/42 M.FL. OG 211/37 M.FL. ARENDAL KOMMUNE Dato: , sist rev.: Avgrensning Det regulerte området er vist på plankart merket kartnummer og datert dato. Kartnummer og dato vil bli utfylt av Arendal kommune v/ Planavdelingen. 2 Arealformål og hensynssoner Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr.1) Frittliggende småhusbebyggelse (BF) Konsentrert småhusbebyggelse (BK) Fritidsbebyggelse (F) Annen næring - galleri Andre anlegg renovasjon/ energi/ teknisk Kombinert bebyggelse og anleggsformål (KF) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr.2) Offentlig kjørevei (OV) Privat vei (PV) Fortau (Fu) Gang-/ sykkelvei (G/S) (privat) Parkeringsplasser (P) Annen veggrunn teknisk anlegg Annen veggrunn - grøntareal Grønnstruktur ( 12-5 nr.3) - Grønnstruktur Hensynssone sone med angitte særlige hensyn ( 12-6): Faresone høyspent, jfr. PBL 11-8 a) Bevaring kulturmiljø, jfr. PBL 11-8 c) 3 Fellesbestemmelser 3.1 Utforming og plassering av ny bebyggelse Bebyggelsen innenfor områdene BF, BK, F og KF skal når det gjelder volumer, materialbruk og farger utformes på en slik måte at det oppnås et helhetlig preg både i fjernvirkning og innenfor områdene. Bebyggelse innenfor samme gruppe skal ha en harmonisk og samspillende arkitektur med hensyn til størrelse, form og materialbruk. Byggenes utforming og plassering på tomten skal gi optimal tilgjengelighet i forhold til atkomst til inngangsparti og bruk av uteoppholdsarealer. 3.2 Utomhusplan Sammen med søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1, skal det innsendes utomhusplan i målestokk 1:200 for den ubebygde del av byggeområdet. Utomhusplanen skal godkjennes samtidig med rammetillatelse og skal vise stigningsgrad og tilgjengelighet til gang- og oppholdsarealer. Planen skal utformes iht. prinsipper for universell utforming og skal vise atkomster, bil- og sykkelparkeringsplasser på terreng, oppholdsarealer, interne gangveier, belysning, overvannshåndtering, nytt terreng og beplantning. Planen skal redegjøre for

2 materialbruk for faste belegg, kantmarkeringer og møblering. Utomhusarealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjente planer før midlertidig brukstillatelse gis. 3.3 Avkjørsel Byggeområdene skal ha atkomst som vist med pil på plankartet. 3.4 Universell utforming Universell utforming skal legges til grunn for gjennomføring av samtlige tiltak innenfor planområdet, herunder også opparbeidelse av uteområder. 3.5 Støy og forurensning Miljøverndepartementets rundskriv T-1442 eller den til enhver tid gjeldende retningslinje for utendørs støy skal tilfredsstilles. Til grunn for avbøtende tiltak skal det foreligge en støyfaglig utredning som skal ligge ved søknad om tillatelse til tiltak. Videre må kravet til luftforurensing være iht. gjeldende nasjonale mål. 3.6 Overflatevann Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltaket. Det skal redegjøres for behandling av alt overvann ved søknad om tillatelse til tiltak. 3.7 Energiforsyning Bebyggelsen innenfor områdene merket BK, F og KF skal ha vannbåren varme til oppvarming eller annen alternativ energikilde. For de øvrige byggeområder skal vannbåren varme til oppvarming tilstrebes. 3.8 Parkering Parkering skal skje på P1, P2 og i parkeringskjellere og for øvrig innenfor oppmerkede plasser. Gjeldende parkeringsnorm for Arendal kommune legges til grunn. 3.9 Hensyn til kulturminner Dersom det under anleggsarbeidet eller annen virksomhet i planområdet dukker opp automatiske fredete kulturminner, må arbeide straks stanses og overordnet kulturvernmyndighet må varsles, jfr. Lov om kulturminner 8. Det er viktig at de som utfører arbeid i marken gjøres kjent med denne bestemmelse Bevaringsverdig bebyggelse Eksisterende bygninger som er særskilt avmerket som bygg som bevares på plankartet tillates modernisert eller omarbeidet med en utforming tilpasset det bevaringsverdige miljøet i området. Før det gis tillatelse til igangsetting av ombygging eller eksteriørforandringer skal det foreligge uttalelse fra fylkeskommunens kulturminneavdeling Elektrisitets-, tele- og signalanlegg Det forutsettes at deler av høyspentanlegget innenfor planområdet flyttes eller legges som jordkabel. Det fremgår av plankartet hvilke områder/ strekninger dette gjelder. Innenfor planområdet kan det innpasses nødvendige traseer og anlegg for vei, vann, avløp og andre tekniske installasjoner. Anleggene skal ha god terrengtilpasning og utforming som er tilpasset området for øvrig. Slike anlegg tillates utbygd etter godkjent teknisk plan. Tilhørende bygninger og installasjoner (inkl. evt. belysning for vei/ fellesarealer) skal ha god estetisk utforming

3 4 Bebyggelse og anlegg 4.1 Frittliggende småhusbebyggelse (BF) Maks tillatt bebygd areal %-BYA= 25%, inkl. garasje og biloppstillingsplasser på den enkelte tomt. Byggegrenser framgår av plankartet. Anneks og uthus/garasje skal tilpasses hovedbygget med hensyn til materialvalg, form og farge. Gesimshøyde inntil 6,5m og mønehøyde inntil 9,0m. For bebyggelse med flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0m. Alle høyder måles ut fra ferdig planert terrengs gjennomsnittnivå rundt bygningen. Parkeringsplasser på terreng skal medregnes i bebygd areal (BYA) med 18m 2 pr. plass. Min. 25% av parkeringskravet pr. tiltak, dog minst èn plass, skal ligge på terreng. 4.2 Konsentrert småhusbebyggelse (BK) Område er regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Samlet tillatt utnyttelse i bebygd areal, BYA = 800m 2. Bebyggelsen skal brytes opp i flere bygningsvolumer. Ny bebyggelse skal oppføres innenfor byggegrenser som vist på plankart. Maks kotehøyde +25. Maks. tillatt mønehøyde er h=9,5m, målt ut fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt hver bygning. Takvinkel grader. Takvinkel kan fravikes på mindre partier. Parkeringskjeller tillates etablert innenfor angitt byggelinje. Inntil det foreligger igangsettingstillatelse for bygningstiltak på området er det tillatt med parkering på terreng innenfor avgrensningen for parkeringskjeller. 4.3 Fritidsbebyggelse (F) F1 Fritidsbebyggelse Område er regulert til fritidsbebyggelse for eie/ utleie. Tillatt utnyttelse i bebygd areal, BYA = 500m 2. Ny bebyggelse skal oppføres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Maks kotehøyde +29. Maks. tillatt mønehøyde er h=12m målt ut fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Takform som saltak med takvinkel grader. Takvinkel kan fravikes på mindre partier F2 Fritidsbebyggelse Område er regulert til fritidsbebyggelse for eie/ utleie. Tillatt utnyttelse i bebygd areal, BYA = 700m 2. Ny bebyggelse skal oppføres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Maks kotehøyde +25. Maks. tillatt mønehøyde er h=10m målt ut fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Takform som saltak med takvinkel grader. Takvinkel kan fravikes på mindre partier. 4.4 Annen næring (galleri) Innenfor område tillates det etablert galleri med tilhørende kaféfunksjon og offentlig toalett. Maks tillatt bebygd areal, BYA = 500m 2. Maks kotehøyde +21. Maks. tillatt byggehøyde h = 10m. Byggverkets utforming, herunder takform og vinkel, samt plassering på tomten skal skje etter nærmere avtale med kommunen. Bygget skal være av høy estetisk kvalitet, og skal være et signalbygg. 4.5 Andre anlegg renovasjon/ energi/ teknisk Område er regulert til andre anlegg som enheter for energiforsyning, renovasjonsanlegg, tekniske anlegg og lignende. Maks tillatt bebygd areal, BYA = 600m 2. Maks kotehøyde +27. Maks. tillatt mønehøyde er h=7m målt ut fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Ny bebyggelse skal oppføres innenfor byggegrenser som vist på plankartet

4 Disse anlegg skal primært betjene de ulike områdene merket BK, F og KF. Byggene skal tilpasses øvrig bebyggelse. Anleggene skal ha god terrengtilpasning og utforming som er tilpasset bebyggelsen og området for øvrig. 4.6 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (KF) KF1 Hotell/ tjenesteyting/ fritidsbebyggelse Område er regulert til hotell med tilhørende tjenesteyting som treningssenter, servicenæring, servering, spa etc. samt fritidsbebyggelse for eie. Tillatt utnyttelse i bebygd areal, BYA = 3000m 2. Ny bebyggelse skal ta hensyn til eksisterende bebyggelse, og skal oppføres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Maks kotehøyde er hhv. kote +40 hvor maks. tillatt mønehøyde er h=15m. Hvor maks mønehøyde h=11m skal maks. kotehøyde være hhv. kote +36 og kote +34. Alle mønehøyder målt ut fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. De ulike krav til byggehøyder framgår av byggegrenser/ byggelinjer på plankartet. Takvinkel 0 30 grader. Takvinkel kan fravikes på mindre partier. Det tillates mindre takoppbygg for heistårn, kanalføringer og tekniske installasjoner inntil 2m over den tillatte bygningshøyden. Innenfor byggegrenser i delområdets østlige del (der hvor maks mønehøyde h=11m) tillates det etablert parkeringskjeller KF2 Tjenesteyting/ fritidsbebyggelse Område er regulert til tjenesteyting og fritidsbebyggelse for eie og/ eller utleie. Tillatt utnyttelse i bebygd areal, BYA = 1300m 2. Ny bebyggelse skal ta hensyn til eksisterende bebyggelse, og skal oppføres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Maks kotehøyde +34. Maks. tillatt mønehøyde er hhv. h=9,5m målt ut fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Takvinkel 0 30 grader. Takvinkel kan fravikes på mindre partier. Det tillates mindre takoppbygg for heistårn, kanalføringer og tekniske installasjoner inntil 2m over den tillatte bygningshøyden KF3 Fritidsbebyggelse/ næringsbebyggelse Område er regulert til næringsbebyggelse og til fritidsbebyggelse for eie og/ eller utleie. Samlet tillatt utnyttelse er i bebygd areal, BYA = 5000m 2. Ny bebyggelse skal oppføres innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Maks kotehøyde er kote +27 hvor maks. tillatt mønehøyde er h=10m. Hvor maks mønehøyde h=7m skal maks. kotehøyde være hhv. kote +25 og kote +22. Alle mønehøyder målt ut fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. De ulike krav til byggehøyder framgår av byggegrenser på plankartet. Bebyggelsen skal brytes opp i bygningsvolumer. Takform som saltak med takvinkel grader. Takvinkel kan fravikes på mindre partier for bygg hvor maks mønehøyde h=10m. Innenfor områdene er det kun tillatt med korttidsparkering. P-plasser og bryggeanlegg inngår ikke i beregning av grad av utnytting. For ett av byggene med maks mønehøyde h=10m kan det etableres næringsvirksomhet som bevertning, servering, service, kulturvirksomhet etc. For bygg med maks mønehøyde h=7m kan det tillates mindre næringsvirksomheter/ mindre håndverksbedrifter (som glassblåser, skomaker, maler og lignende) i 1.etg. 5 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 5.1 OV1 med fortau (Fu) og OV2 regulert til område for offentlig kjøreveg. OV1 skal være hovedatkomst inn til hotellområdet. Terrenginngrep for veganlegg skal utføres på en skånsom måte, tilpasset eksisterende terreng og vegetasjon. Fyllinger skal tilsås og beplantes med stedegen vegetasjon eller steinsettes med robuste materialer tilpasset omgivelsene og utføres samtidig med veganlegget. Det tillates mindre justeringer på traseene for å sikre god tilpasning

5 5.2 Områder avsatt til annen veggrunn teknisk anlegg skal fortrinnsvis benyttes som grøftareal for veger. Frisiktsoner skal ivaretas i tråd med kommunens veinormaler. 5.3 Innenfor områder avsatt til annen veggrunn grøntareal er det tillatt å etablere vegetasjon, samt oppføre nødvendig informasjon (skilting) tilknyttet virksomheten innenfor KF og P. Ingen vegetasjon eller informasjon skal være til hinder for trafikken på KF. Frisiktsoner skal ivaretas i tråd med kommunens veinormaler. 5.4 Parkeringsplass P1 og P2 skal benyttes som parkeringsplass for besøkende til områder avsatt innenfor formålet KF og til galleriet. Ansatte innenfor KF skal benytte oppmerkede p-plasser i parkeringskjellere. Minst 5% av nylagte p-plasser skal tilrettelegges og merkes for funksjonshemmede. 5.5 PV1 og PV2 er regulert til private kjøreveger tilknyttet virksomheten innenfor KF. PV3 er regulert til privat felles atkomstvei for gnr. 215 bnr. 6, 132, 140, 141, 287 og gnr. 216 bnr. 37, 85. Det tillates mindre justeringer på traseene for å sikre god tilpasning. Det er tillatt for gnr. 211 bnr. 36 å benytte gang- og sykkelvei som kjøreatkomst til sin eiendom. 6 Grønnstruktur Innenfor områdene er det ikke tillatt med tiltak som hindrer områdenes funksjon som et område som skal ivareta grønnstrukturen. 7 Rekkefølgebestemmelser 7.1 I forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak innenfor ett eller flere av områdene avsatt til KF, skal det foreligge trafikkanalyse, som også skal omfatte en støymessig vurdering mht. trafikk. 7.2 Før det gis ferdigattest for bygninger innenfor ett eller flere av områdene avsatt til KF, skal de tilhørende felles uteoppholdsareal og uteanlegg samt P1 og P2 være ferdig opparbeidet. 7.3 Før det gis ferdigattest for bygninger innenfor BK, F, KF1 eller KF2 skal ny hovedatkomst med tilhørende anlegg til denne og fortau langs Fv.192 fram til hovedatkomst, samt PV1 og PV2 være ferdig opparbeidet. 7.4 Før det gis ferdigattest for bygninger innenfor BK, KF1, KF2 eller området for annet anlegg (teknisk/ renovasjon/ energi) skal eksisterende høyspentlinje som vist på plankartet legges i bakken som jordkabel