0. INNLEDNING... 3 0.1. SAMMENDRAG... 3 1. PROSJEKTET FINSTAD HAGEBY... 4 1.1. REGULERINGSBESTEMMELSENE... 5

Rapport til Husbanken Skanska Bolig utvikling av UU-verktøy og etablering av UU-koordinator Boligprosjekt: Finstad Hageby - Ski kommune 1 av 24 11.12.2008

INNHOLDSFORTEGNELSE 0. INNLEDNING... 3 0.1. SAMMENDRAG... 3 1. PROSJEKTET FINSTAD HAGEBY... 4 1.1. REGULERINGSBESTEMMELSENE... 5 2. UU KOORDINATOR OG VERKTØY... 8 2.1. UU KOORDINATOR... 8 2.2. UU VERKTØY... 8 2.3. IMPLEMENTERING/VIDEREFØRING AV UU I SKANSKA... 10 3. HVA HAR VI GJORT HITTIL... 10 3.1. OPPSTART... 10 3.2. UU KOORDINATOR... 11 3.3. KOMPETANSEKARTLEGGING... 13 3.4. REKRUTTERING AV LARK... 13 3.5. SAMORDNINGSGRUPPEN... 13 3.6. SKISSEPROSJEKT... 13 3.7. PROSJEKTERING OG DETALJPROSJEKTERING... 14 4. HVA HAR VI FÅTT TIL HITTIL... 14 4.1. UTOMHUS... 15 4.2. INNOMHUS... 17 5. UTFORDRINGER VI HAR STÅTT OVERFOR OG AVDEKKET... 21 5.1. NYTT TEMA IKKE MANGE Å HENTE ERFARINGER FRA... 21 5.2. BRUK AV BEGREPET I MARKEDSFØRINGEN... 21 5.3. STIGNINGSFORHOLD... 21 5.4. MASSEFORFLYTNING... 21 6. ORGANISATORISK LÆRING I SKANSKA MED UU SOM TEMA... 21 6.1. UNDERVEISRAPPORT NO 1... 22 6.2. UNDERVEISRAPPORT NO 2... 22 7. FORMIDLING/DELING AVKUNNSKAP... 23 8. KONTAKTPERSONER... 24 2 av 24 2008-12-11

0. INNLEDNING 0.1. Sammendrag Skanska Bolig jobber med et pilotprosjekt i universell utforming. Dette er et boligprosjekt på Finstad i Ski kommune. I den anledning har Skanska Bolig søkt Husbanken om tilskudd til utvikling av kompetansetilskudd for utvikling av UU verktøy/uu koordinator i prosjektet. Dette er også for en videreføring av Skanskas arbeid med temaet universell utforming i sine boligprosjekter. Finstadprosjektet har bidratt til økt fokus på temaet universell utforming og en økt kunnskap i organisasjonen. Skanska Bolig er nå på god vei til å implementere dette i sitt prosjekteringsverkøy. Vår erfaring er at å ha en case som Finstad med fokus på universell utforming, har gjort at man har en stor kompetanseheving rundt temaet i organisasjonen. Ikke bare prosjektgruppen som har jobbet med prosjektet har fått økt kompetanse, men det har vært flagget som et av de største prosjektene og medført læring rundt temaet utover i hele organisasjonen. Finstadprosjektet og Skanskas satsning på universell utforming har vakt interesse også utover organisasjonen. Prosjektet har vært synlig og presentert utover i nordisk sammenheng. Prosjektet er et unikt pilotprosjekt som vil gi økt kompetanse og høste mange erfaringer, og ikke minst bli et utstillingsvindu for et godt boligprosjekt. Slik skal prosjektet på Finstad se ut. 3 av 24 2008-12-11

1. PROSJEKTET FINSTAD HAGEBY Skanska Bolig AS skal bygge ca 400 boliger på Ski. Boligene fordeler seg på småhus og boligblokker. I reguleringsplanen deles tomten inn i to benevnelser; felt B3 og felt C1. På det som kalles felt B3 skal det bygges småhus, fordelt på 2 bolighustyper samt at det skal bygges boliger fra BoKlok konseptet til Skanska. På det som kalles felt C1 skal det bygges blokker i 4 etasjer. Prosjektet er et pilotprosjekt for universell utforming; og et samarbeidsprosjekt med flere aktører. Skanska Bolig er i samarbeid med: o Ski kommune o Nordisk Ministerråd (inngår i prosjektet Stadsplanering för Alla ) o Husbanken o Byggekostnadsprogrammet o Informasjonsprogrammet for Universell Utforming Ski kommune er inne i en fase der det er et stort behov for kunnskaps- og videreutvikling av rutiner. I sin deltagelse ønsker kommunen å sette fokus på forvaltningspraksis og utvikling av nye arbeidsformer. Nordisk Ministerråd delfinansierer prosjektet stadsplanering for alle der fokus er Universell Utforming. Prosjektet på Finstad er en del av dette, og knyttes til et erfaringsprosjekt for å høste erfaringer. Byggekostnadsprogrammet delfinansierer prosjektet organisatorisk læring der Universell Utforming er temaet for organisatorisk læring. Informasjonsprogrammet for Universell Utforming er et samarbeid mellom Bygningstekniske etat (BE) og Husbanken. Disse har ansvar for den nasjonale Opplærings og informasjonsprogrammet innen stasingen på økt tilgjengelighet. BE vil medvirke i prosjektet. Husbanken skal stimulere kommuner og byggebransjen til økt måloppnåelse på Universelt Utformede boliger, utemiljø og bygde omgivelser. Gjennom samarbeidet med planlegging, prosjektering og framtidig bygging av boligområdet vil det høstes erfaringer og utvikles målrettede arbeidsmetoder. Husbanken vil være prosjektleder for det felles formidlingsprosjektet. Skanska Bolig. Dette er et utviklingsprosjekt som vil gå over flere år. Skanska utvikler et felt med småhus og et felt med blokkbebyggelse; samt uteområder. I prosjektet har Skanska Bolig blant annet som mål å samle erfaring, samt øke kompetansen på temaet universell utforming. Man skal tilstrebe varig endring av atferd gjennom organisatorisk læring i organisasjonen. Forbedre prosesser, rutiner og verktøy; og dele denne kunnskapen med resten av Skanska norden. 4 av 24 2008-12-11

1.1. Reguleringsbestemmelsene Reguleringsbestemmelsene for boligprosjektet var i utgangspunktet på plass før det ble besluttet at dette skulle være et prosjekt med fokus på UU. Underveis i prosjektet ble det søkt om en endring av bestemmelsene. Fig: Reguleringsplan Nordre Finstad. o UU som eget punkt i bestemmelsene (fordi dette er premisset for søknad om endring i bestemmelsene). o Lavere parkeringsdekning for boligblokker pga. en større andel småleiligheter. I forbindelse med arbeide med bebyggelsesplanen fikk Asplan Viak på oppdrag fra Skanska Bolig AS utarbeidet en rapport for vurdering av parkeringsbehovet for boligblokkene. Konklusjonen i rapporten var, basert på erfaringer fra andre kommuner, at det for Finstads vedkommende vil være tilstrekkelig med 1,5 til 1,6 p-plass pr boenhet hvorav 0,2 p-plass reserveres besøkende. o For blokkleiligheter ble det foreslått: Det skal avsettes plass til 1,7 parkeringsplasser pr blokkleilighet. For den øvrige bebyggelsen, rekkehus osv, som i den gjeldende bestemmelsen: Det skal avsettes plass til en garasje + 1,0 gjesteparkeringsplasser pr. bolig; dvs. 2,0 som faktor for denne type bebyggelse. 5 av 24 2008-12-11

o Tomteutnyttelsen for småhusfeltet er i henhold til reguleringsplanen satt til maksimalt tillatt bebygd areal 20% BYA. Garasjer under terreng regnes ikke med i BYA. o Universell utforming skal vektlegges i utformingen av planområdet og det var derfor naturlig å legge parkering på samme nivå og i nær tilknytning til boligenes inngangsplan. Gjeldende reguleringsplan er i henhold til illustrasjonsplanen basert på at en større del av garasjeringen er lagt under terreng. Parkeringsplasser regnes da ikke inn i utnyttelsen av området. Når garasjeplasser, for å ivareta universell utforming, inngår disse i beregningen av utnyttelsesgraden av området og reduserer det byggbare boligarealet. For å justere for deler av dette arealet ble det foreslått tomteutnyttelsen økt til maksimalt 24 % BYA. o Maks tillatt bebygd areal (BYA) for C1 er i henhold til reguleringen satt til: 25 %. Til grunn for beregningen av tomteutnytting legges byggeområdets samlede areal. Utkragede balkonger og karnapper med fri høyde over terreng på minimum 3 m og garasjer i parkeringskjellere og åpen parkering på terreng medregnes ikke i bebygd areal. o For felt C1 ble det søkt gesimshøyden økt med 1m til 13,5m. Bakgrunnen var et ønske om å benytte ferdige moduler i byggeriet samt gi mulighet for større fri romhøyde enn forskriftenes minimumskrav på 2,4 m. Blokkene oppføres i 4 etasjer. Modulene har større konstruksjonshøyder enn utførelser med standard betongdekker. Kombinasjonen av fri romhøyde på 2,6 m og bruk av volummoduler av tre gir en bruttohøyde ca. 3,2 m. Kombinert med tilleggselementer for tak og eksponering av fasade ved nedkjøring til garasje eller terrengtilpassing vil det være hensiktsmessig med en gesimshøyde på maksimalt 13,5m. Mønehøyden er uendret, maksimalt 15,5m. o I midtre og østre del av tomteområdet er terrenget tilnærmet flatt. I vestre del i overgang mot eksisterende gangvei har terrenget en stigning på ca 1:15. Blokk i skrått terreng mot vest (blokk C 4) ble foreslått utført med sokkeletasje. Med dette oppnås kravet om enkel og likeverdig tilgjengelighet for bevegelseshemmede fra inngangsside/uteområde på østsiden av blokken, samtidig som leiligheter på plan 01 mot vest vil bli liggende på nivå med eksisterende terreng/gangvei. Dette gir gode lys- og utsiktsforhold for leiligheter på bakkeplan og minimale inngrep i/bearbeidelse av terreng mot gangvei i vest og rundkjøring mot nord. o Arealer i sokkeletasje utnyttes primært til boder og tekniske rom. Hjørneareal med dagslys mot sydøst foreslås disponert og utnyttet til grendehus for området C1. o For B3 ble det søkt om økt gesimshøyden for bebyggelsen sydøst på feltet og for deler av bebyggelsen syd på feltet. o Grøntdraget mellom turveien i øst og Vellingberget deler området i to deler. På den øvre delen, B3C, mot eksisterende bebyggelse i nord legges 6 av 24 2008-12-11

sammenkjede hus og rekkehus med maksimal gesimshøyde 6,5m. Nedre delen av området heller svakt øst, syd-øst. I østre delen tilrettelegges det for 4 BoKlok hus i 3 etasjer og på den søndre delen, B3A, for en andel av rekkehus over 3 plan som har en loftsetasje med utgang til takterrasse. BoKlok husene som ligger på den laveste delen av tomta vil være med på å danne en overgang mellom den fireetasjes bebyggelsen på C1 og den konsentrerte småhusbebyggelsen på B3A. Endringen berører i liten grad naboer. o For deler av bebyggelsen syd på feltet, delområde B3A, er det et ønske å kunne tilby rekkehus med mulighet til en loftsetasje med utgang til terrasse. Loftsetasjen vil bidra til flere boligtyper og dermed et variert boligtilbud. Arealmessig bidrar også loftet positivt i forhold til redusert BYA som følge av garasjeplasser på terreng. o I delområde B3C søkes det om oppføring av sammenhengende småhusbebyggelse i form av rekkehus, kjedehus, atriumhus mv. Maks. gesimshøyde er 6,5m. Maks. mønehøyde er 8,5m. o For inntil 60 % av boligene tillates maks. gesimshøyde 10,5m og maks. mønehøyde er 11,6m. Øverste tillatte etasje skal her maksimalt utgjøre 60 % av underliggende etasjes bruksareal. o Bebyggelsen sydøst på feltet, delområde B3B, ønskes bebygd med boliger fra BoKlok konseptet til Skanska. Dette er en prisgunstig boligtype rettet mot familier i etableringsfasen og småhusholdninger. Boligene som vil utgjøre et mindre område, oppføres i 3 etasjer og får heisatkomst. Hus i 3 etasjer med heis oppfyller krav om Universell Utforming. Markparkering inngår som en del av konseptet for å redusere kostnadsbildet. o På B3C tas det sikte på å benytte et byggesystem basert på ferdige moduler. Disse modulene har en bruttohøyde som krever en gesimshøyde på over 6m. Gesimshøyden foreslås derfor endret til 6,5m. Mønehøyden er uendret, 8,5m. I feburar 2008 ble reguleringsbestemmelsene endret, og det ble også besluttet at 70 % av boligene og boligområdet skal utarbeides etter prinsippene for universell utforming. 7 av 24 2008-12-11

2. UU KOORDINATOR OG VERKTØY 2.1. UU koordinator Da prosjektet ble et pilotprosjekt for universell utforming nedsatte Skanska Bolig en egen ressursperson i prosjektet; en universell utformingskoordinator (UUkoordinator). Dette er en rolle som er adoptert fra et annet prosjekt Skanska Bolig hadde, hvor miljø var en satsning. Her satte man ned en miljø-koordinator. Man så at det var nyttig og nødvendig å sette en egen koordinator for universell utforming. Mål for UU-koordinator: o Tilegne kunnskap om UU o Følge opp prosjektet i forhold til UU o Følge opp entreprenører og leverandører o Delta på prosjekteringsmøter o Spre kunnskap o Delta i relevante fora o Hente erfaringer fra andre o Være med på å konkretisere for eksempel vha. verktøy og funksjonsbeskrivelser o Kartlegge faser når er det kritiske faser mht UU og for hvem 2.2. UU verktøy Man så at det å utarbeide et verktøy var nødvendig, som en del for å sikre UU i prosjekter. Dette ble også dokumentert gjennom annet arbeide hvor dokumentasjon på organisatorisk læring i Skanska. Et verktøy er nyttig for å sikre at UU er implementert, eller forsøkt implementert. Som en del av verktøyet ser man også nytte av en avvikshåndtering. Verktøy i form av sjekklister utarbeides og implementeres i hver av fasene. Blant annet i fase 3 kommer vi til en milepæl hvor man har prosjektgransking. På lik linje med miljø, HMS, og andre viktige oppføligings og prosjektgranskingspunkter bør også universell utforming være et tema. Prosjektet får da en bråstopp og man vurderer alle punktene innenfor prosjektgranskingen for å kunne gå videre ut i fra det man kommer frem til og eventuelle korrigerende tiltak. Dette kommer gjerne rett før man søker om rammetillatelse i prosjektet. 8 av 24 2008-12-11

Prosjektgransking Gruppe av ressurspersoner: Økonomi, kostnader etc. Miljø HMS Universell utforming Sjekkliste Arkitektur Salg og marked Fig: Sjekkliste inn i prosjekteringsverktøyet. 9 av 24 2008-12-11

2.3. Implementering/videreføring av UU i Skanska 2.3.1. Prosjekteringsverktøy Det ligger allerede en sjekkliste inne i Skanskas prosjekteringsverktøy. Denne vil bli evaluert og bearbeidet etter erfaringene på Finstadprosjektet. For Finstad prosjektet er det også utarbeidet en sjekkliste (verktøy) som går mer i dybden i forhold til UU spørsmål. Denne sjekklisten vil også bli implementert i prosjekteringsverktøyet. Dette skjer i prosjekteringsfasen, men det er allerede tilegnet en kunnskap rundt temaet hos flere aktører i organisasjonen, og denne vil bli videreført og implementert i tidligere faser. UU koordinator har utarbeidet en prosjektoppgave i forbindelse med videreutdanning ved NTNU Videre, og her er det fokusert på når er det kritisk å komme opp med UU sjekklister og for hvem er det kritisk. Oppgavens tittel var Hvordan skal Skanska sikre UU i sine boligprosjekter. Her kom det blant annet frem at gode verktøy er med på å sikre UU i de ulike fasene i et prosjekt. Fagansvarlig for UU i Skanska Bolig vil jobbe med å evaluere allerede implementerte rutiner og innføre de nye, sett ut i fra de ulike fasene i et prosjekt. 2.3.2. UU kunnskap i produktutvikling Skanska Boligs interne arkitekt har vært involvert i Finstad prosjektet og har også tilegnet mye kunnskap rundt universell utforming. Arkitekten har også hatt innspill overfor Boligprodusentene og det nye utkastet til den nye norske standarden for universell utforming som er på vei. Den interne arkitekten sitter i PD-avdelingen (product development), og jobber for en standardisering av Skanskas produkter og dermed også fokus på å utvikle boligene mot universell utforming, og da høstet av erfaringene man har blant annet gjort gjennom Finstadprosjektet. 3. HVA HAR VI GJORT HITTIL 3.1. Oppstart Skanska Bolig hadde allerede en tomt på plass før det ble bestemt at dette skulle bli et pilotprosjekt i universell utforming. Prosjektet ble startet opp med en kick off i Ski i november 2006. Da samarbeidet med Husbanken ble inngått, ble universell utforming et premiss helt fra starten. Vi sa derfor at overordnet mål for prosjektgruppen skulle være: 10 av 24 2008-12-11

Motivasjon og status Vi skal skape holdninger hos Skanskas internt, hos våre arkitekter, konsulenter og entreprenører underveis, med mål om at det skal gi status å ha interesse og kunnskap om UU. Skanska Bolig ble med på dette pilotprosjektet fordi: o Skanska ønsker å være i forkant innenfor et tema som er kommet for å bli o Vi tilegner oss kunnskap o Vi vil være med på å skape gode boliger og gode levevilkår 3.2. UU koordinator Nedenfor UU koordinators oppgaver og rolle: 3.2.1. Tilegne seg kunnskap om UU UU koordinator har tilegnet mye av kunnskap gjennom ressurser i Husbanken. I tillegg er mye av kunnskapen innhentet gjennom internett og annet brosjyremateriell. UU koordinator har også utvekslet erfaringer med andre aktører som har jobbet med UU i andre sammenhenger, både boligprosjekter og offentlig rom. UU koordnator tok også videreutdanning innen temaet gjennom NTNU Videre, og skrev to prosjektoppgaver gjennom dette kurset. Hovedprosjektoppgaven hadde som tittel: Hvordan skal Skanska sikre UU i sine prosjekter. 3.2.2. Følge opp prosjektet i forhold til UU UU koordinator har blant annet gjennomgått teknisk funskjonsbeskrivelse før den ble utsendt til anbydere. I den sammenheng ble verktøy testet ut, samt at temaveiledningen Bygg for Alle ble benyttet. Utover dette sikret man at UU ble et fast punkt i alle prosjekteringmøter, og UU koordinator har deltatt i noe av dette. 3.2.3. Oppfølging av prosjektdeltakerne Prosjektdeltakerne kunne forespørre UU koordinator dersom det var spørsmål rundt UU. Det var også tett dialog med både interne og eksterne prosjekterende, samt også overfor Ski kommune. 3.2.4. Spre kunnskap UU koordinator har spredd kunnskap gjennom aktiv deltakelse i prosjektet, gjennom kompetansedager (kommer nedenfor), og gjennom flere innlegg om prosjektet og temaet i flere ulike sammenhenger. Noen eksempler på fora hvor prosjektet er presentert: o Nordisk Erfaringskonferanse i København o Standard Norge 11 av 24 2008-12-11

o Høyskolen på Gjøvik o Ullensaker kommune o NTNU Videre arkitektur og byggverk o Høyskolen i Oslo o Konferanse for Nordiska Handicaprådet i Helsinki o Miljøverndepartementet o Sørbø Hove, Sandnes o Interne seminardager i Skanska 3.2.5. Deltakelse i relevante fora UU koordinator har deltatt på ulike fora som har med UU å gjøre. For eksempel i regi av Husbanken, BE, etc. UU koordinator har også tatt videreutdanning i faget. 3.2.6. Hente erfaringer fra andre Utvekslet erfaringer med: o Sintef som også jobber med utarbeidelse av verktøy o Statsbygg som også jobber med utarbeidelse av verktøy o Follo Boligbyggelag som har hatt UU på dagsorden i flere prosjekter o Trondheim kommune pilotkommune o Andre 3.2.7. Konkretisere funsksjonsbeskrivelse og verktøy Verktøyet ble startet opp tidlig. Da med utgangspunkt i høringsutkastet til den nye norske standarden som skulle komme. Denne standarden er blitt utsatt opptil flere ganger. Samtidig så man underveis at et verktøy basert på denne ville bli svært omfattende og lite brukervennlig. Vi vil nå innarbeide dette i våre eksisterende prosjekteringsverktøy som en fordypning i universell utforming. Verkøyet vil bli evaluert underveis som det blir benyttet, og en egen fagansvarlig for universell utforming i Skanska vil ha ansvar for dette. 3.2.8. Kartlegge faser når er det kritiske faser mht UU og for hvem Som nevnt har UU koordinator skrevet en prosjektoppgave ved NTNU Videre. I denne oppgaven ble det kartlagt hvor de kritiske fasene for UU i et boligprosjekt er og for hvem. UU koordinator og fagansvarlig har nå i første omgang implementert UU verktøyet i fase for prosjektering. Her er det prosjektleder som har ansvaret for å følge sjekkliste og føre eventuelle avvik man måtte ha i forhold til UU. UU spørsmål blir avdekket og diskutert før man har en prosjektgranskning og kan gå videre. Man vil gå gjennom og evaluere etter hvert som regelverket endres og nye lover, forskrifter og standarder kommer. Det er fagansvarlig som er dokumenteier for selve verktøyet/sjekklisten, og at den sist oppdaterte utgaven ligger i prosjekteringsverktøyet slik at prosjektleder benytter det som er gjeldende. Prosjektleder må også sørge for at alle prosjektdeltakere følger samme verktøy. Fase: Prosjektering o Sjekkliste for universell utforming både overordnet og på detaljnivå o Ansvarlig: prosjektleder o Prosjektgransking 12 av 24 2008-12-11

3.3. Kompetansekartlegging Vi satte opp en kompetansedatabase med en oversikt over kunnskapen og behovet for mer kunnskap i prosjekteringsgruppa. Alle skulle si noe om hva de hadde av erfaringer rundt temaet universell utforming og om man ønsket en heving av kompetansen. Vi kjørte da som et resultat av dette, to kompetansedager. Blant annet var Husbanken en ressurs som vi benyttet oss av. Den første kompetansedagen var teori; hvor vi dro inn eksterne forelesere. Den andre kompetansedagen, var vi ute på befaringer på prosjekter som både hadde hatt UU på dagsorden og som ikke hadde det. Det var nyttige dager for alle som skapte fruktbare diskusjoner. 3.4. Rekruttering av LARK Landskapsarkitekten (LARK) har vært med i prosjekteringen helt fra oppstart, og i ettertid er dette et av de mest riktige beslutninger man tok. Det å få med så mange som mulig, helt fra starten gjør at man får avdekket tverrfaglige spørsmål helt tidlig i prosjektet. LARK-utvelgelsen ble gjort ved hjelp av intervjuer, hvor det lå UUkompetanse/kriterier til grunn for at man valgte den endelige LARK. Når det gjelder valg av arkitekter, har Skanska; i tillegg til sin interne arkitekt som er med i prosjektet, valgt to eksterne arkitekter for henholdsvis felt B3 og C1. Felles for begge feltene er en aktør for LARK-tjenester. 3.5. Samordningsgruppen Gjennom det første året av prosjektet har vi hatt møter hver andre måned med det vi har kalt samordningsgruppen. Denne bestod av Skanska Bolig, Husbanken, Ski kommune og Informasjonsprogrammet. Her ble erfaringer delt underveis. Hva har vi gjort hittil? Hva har vi lært? Hvordan skal vi bruke det? Det ble skrevet referater fra hvert møte. Gjennom samordningsgruppen er det også utarbeidet Nyhetsbrev som ble sendt ut til ulike grupper; alt fra interessorganisasjoner til andre som jobber med boligutvikling. 3.6. Skisseprosjekt Skisseprosjektet forløp seg i perioden hvor vi jobbet med bebyggelsesplanen. Den ble levert i mai 2007. Kort oppsummert fra skisseprosjektet: o Synliggjøring av UU i bestillinger o Landskapsarkitekt inn fra starten o UU tema på prosjekteringsmøter o Fokus på godt lesbare bebyggelsesplaner 13 av 24 2008-12-11

o Fokus på høyder og stigninger på interne veier o Valgt hustyper o Felt B3 småhusfelt med rekkehus og BoKlok o Felt C1 Lavblokker med underjordisk garasjekjeller o Involvert vår ProduktDesign-avdeling/intern arkitekt o Levert bebyggelsesplan mai 2007 o Godkjent bebyggelsesplan februar 2008 o Endrede reguleringsbestemmelser, hvor vi fikk øket utnyttelsesgrad for å få til nok areal i første etasje på rekkehusene og hvor kommunen fikk inn at vi skulle jobbe etter prinsippene for universell utforming 3.7. Prosjektering og detaljprosjektering Vi har bestemt hustyper og planløsning, og det har vært salgsstart. Nylig har vi fått byggestart på første trinn. Arkitektene har benyttet utkastet til den nye norske standarden for universell utforming. UU-koordinator har gått gjennom funksjonsbeskrivelsen som har gått ut til entreprenørene. I tillegg til teknisk funksjonsbeskrivelse, ble det lagt med et notat som forteller om at prosjektet er et prosjekt hvor universell utforming er et premiss og som sier litt overordnet hva universell utforming er. Det vil også bli kompetanseformidling ut mot entreprenøren og dette legges inn i fremdriften. Vi er inne i detaljprosjekteringen. Her vil UU-koordinator og arkitekt gå gjennom en beskrivelse som skal gå ut til entreprenører og leverandører; med basis i verktøyet som er utarbeidet. Vi skal gå i detalj på det som har med: o Bevegelse o Orienterbarhet o Miljøhemninger 4. HVA HAR VI FÅTT TIL HITTIL Fra prosjektet startet opp har vi hatt jevnlig kontakt med Husbanken, som har vært en stor ressurs i forhold til kunnskapshevingen i Skanska Bolig. Vi satte tidlig ned UUkoordinator som har tilegnet kunnskap, også gjennom formell utdannelse ved NTNU Videre. Nedenfor har vi satt ned hva vi har fått til i denne omgang både utomhus og innomhus i prosjektet. 14 av 24 2008-12-11

4.1. Utomhus Målsettingene utomhus: Målsettingen utomhus for prosjektet på Finstad er å legge seg så nært opp mot de kravene som vil bli en del av kommende Norsk Standard for universell utforming. 4.1.1. Effektiv bebyggelsesplan Helt fra starten har vi hatt fokus på at bebyggelsesplanen skal ligge til rette for effektiv drift i prosjektet. Da for eksempel på punkter som strøing, brøyting og stigninger inne på området. Dette har vært hensyntatt hele veien. Vi har i tillegg fått til en godt lesbar bebyggelsesplan. 4.1.2. Beliggenhet Finstad Hageby ligger flott til i skogkanten og med idyllisk turvei som nærmeste nabo. Fra boligene vil man få vakker utsikt over grønne tretopper. Det tas sikte på å bevare noe av det eksisterende terrenget og vegetasjon på tomta. Det er valgt ut områder hvor naturen er spesielt fin og hvor det ligger til rette for bevaring. I disse områdene er det eksisterende furuer og fjell i dagen som er et fint naturinnslag i boligområdet. 4.1.3. Orienterbarhet Vi har fra første stund jobbet mot en godt lesbar bebyggelsesplan. Bebyggelsen på feltet er organisert i tun. Dette deler inn bebyggelsen i mindre områder og gjør det lettere å finne frem og kjenne seg igjen. Tunene vil få ulik beplantning som vil bli visuelle kjennetegn og bidra til å gjøre hvert tun gjenkjennbart. Feltet har også en stram grønnstruktur som letter orienteringen internt på området. Det er grøntforbindelser i øst-vest retning og i nord-sør retning. Grøntområdene opparbeides med gangstier og denne strukturen vil også gi god orienterbarhet. 4.1.4. Adkomst/vegsystem Hovedadkomstveien går gjennom området med mindre adkomstveier inn på hvert tun. Hovedadkomstveien har gjennomgående stigning 1:35 og fortau. Til et av tunene er siste stigningen 1:18.. Både veibane og fortau har asfaltdekke. Hovedadkomstveien får gatebelysning i henhold til kommunens krav og normer. Internveiene på tunene har maks stigning 1:35. På hvert tun er det snuplass som er dimensjonert for liten lastebil. Store arealer skal være fremkommelig for bil og veien inne på tunene skal ha bredde på 6 meter for å gjøre det mulig å rygge ut fra parkering/carport. For å unngå store sammenhengende asfaltflater, er gatesnittet brutt opp med grårøde 1,5 meter brede grusarealer på sidene og asfalt i 3 meter bredde på midten. Grusen som velges er tett parkgrus som er brukbar for rullestoler. Grusdekket er gjennomtrengelig og vil ta i mot overvann slik at regnvannet håndteres lokalt. Adkomstveiene til husene (fra internvei til inngangsdør) har gjennomgående stigning 1:50-1:-70. Noen hus med korte adkomster (kortere enn 10 meter) har stigning 1:20. 4 hus på det bratteste partiet på et av feltene, har stigning 1:12 over en strekning på 7 meter. Ingen hus har trapp som adkomst. Adkomstveien har bredde 1,5 meter og 15 av 24 2008-12-11

dekke av store jevne betongheller i lys grå farge som skiller seg ut fra den grårøde grusen og markerer hver inngang. Gangstier Det er satt av plass til romslige grøntkorridorer gjennom boligområdet. Det vil gå stier gjennom disse områdene som binder hele feltet sammen og sikrer forbindelse ut i skogen og ved friområdet like ved. Med unntak av den øvre bratte delen hvor naturmark skal bevares, vil stisystemet ha universell utforming. Disse gangstiene har bredde på 1,8 meter og dekke i fast parkgrus. 4.1.5. Ledelinjer Når det gjelder ledelinjer skiller vi, og har fokusert på, både ledelinjer i form av farger/overganger og belysning. Grusen langs internveiene har grårød farge som skiller seg ut fra asfalten. Grusarealene er adskilt fra asfalten med brosteinsbånd. Dette blir både taktil og visuell ledelinje. Internveiene belyses med belysning med høyde 2,2 meter som plasseres sammen med trær langs veikanten. Dette vil også gi visuell leding. Gangstiene etableres med dekke av tett parkgrus. Den vil skille seg ut i farge fra gressarealene omkring og gi visuell leding. 4.1.6. Hindre og farer Langs internveiene plasseres lyktestolper og trær i overgangen mot hagearealet slik at sonen på 1,5 meter er fri for hindre. Inngangspartiene er åpne og oversiktlige. 4.1.7. Inngangspartier Foran inngangene til småhusene er det flat treterasse i nivå med innegulv. Tredekket går 2-3 meter ut fra husliv og etableres i hele husets bredde. 4.1.8. Uteplasser/lekeplasser Det mest sentrale grøndtdraget har en romslig. Flat gresslette som er velegnet for lek. Som del av dette grøntområdet anlegges det også en stor sentral lekeplass med asfaltløype rundt lekeapparatene, og hvor det er valgt gummiheller som fallunderlag og lekeapparater med god tilgjengelighet. Det skal blant annet settes opp fugleredehuske. Hvert tun har også felles utearealer. På innertunene vil det bli lekeplass for de minste og en sitteplass med benker og bord slik at dette vil kunne bli en hyggelig møteplass for beboerne. Disse sitteplassene møbleres slik at det er godt tilgjengelighet med plass til rullestol inntil bordet og med ryggstø på benkene. 4.1.9. Private hager Hvert hus på småhusfeltet har sin tomt med en inngangssone og en hageside. Hagesiden er orientert mot sør eller vest. På hagesiden har hvert hus også en romslig treplatting i nivå med innegulv slik at tilgjengeligheten innefra er god. Hver hage rommer også en gressplen og avgrenses med lave hekker mot naboen. 16 av 24 2008-12-11

4.1.10. Vegetasjonsbruk Som et ledd i universell utforming benyttes vegetasjon som er god for astmatikere og allergikere. På tomta står det en rekke flotte bjørketrær som må fjernes. Bjørka har stor pollenproduksjon og effektiv pollenspredning og bør derfor unngås. Gran og furu som finnes i skogen omkring boligområdet er allergivennlige. Det plantes trerekke langs adkomstveien. I tillegg vil det bli treplanting langs de mindre veiene inne på tunene. Det er tenkt at hvert tun får sitt karaktergivende tre. I tilknytning til felles sitte- og lekeplasser på tunene plantes frukttrær. Privathager skjermes med hekker. Det er lagt vekt på et mangfold av busker og hekker slik at det vil bli blomstring til ulike tider. 4.1.11. Parkering Det er 2 parkeringsplasser pr bolig og bilene får plass på boligens tomt på småhusfeltet. Den ene plassen er under tak (carport med bredde 3,0 meter) og den andre ved siden av carport på et grusareal som også vil fungere som forplass for de som ikke har 2 biler. På blokkfeltet, vil det bli underjordisk garasjeanlegg. 10 % av første 100 p-plasser er HC plasser, 5 % av de neste. På felt B3, småhusfeltet, er HC plasser lagt på fellesområdene til tunene. For BoKlok er det parkering på terreng på fellesområde for alle beboere, og HC vil bli lagt i tilknytning til dette. For felt C1, blokkfelt, vil noen HC plasser ligge i garasjeanlegg, men også noen ute på terreng. 4.1.12. Praktiske funksjoner Avfall plasseres i sentrale og godt tilgjengelige avfallshus i forbindelse med hvert tun. Avfallshusene har tak, fast og jevnt dekke og det er bredde på 1,5 meter mellom containerrekkene. Det ble diskutert hvorvidt man skulle legge avfallshåndteringen nærmere boligene, men dette var i konflikt med krav fra de som håndterer avfall i kommunen. Derfor er det lagt i sentrale deler rundt på området. 4.2. Innomhus Målsetting innomhus: Målsettingen innomhus er å oppnå så stor grad av tilgjengelighet som mulig for alle boliger, og tilrettelegge for alle hovedfunksjoner på grunnplan der dette er mulig. Ambisjonsnivået for rekkehusene vil bli vurdert opp mot grad av utnytting og hva markedet for disse boligene verdsetter (målgruppe: barnefamilier). 4.2.1. Rekkehus type Ramstad 2 etasjer, (99,5 m2) Hustypen er et av Skanska Boligs standard hustyper og er utviklet i forkant av prosjektet på Finstad. Hustypen er i utgangspunktet utviklet med hensyn til snusirkel på 1,4 og uten soverom på grunnplan. 17 av 24 2008-12-11

Tilgjengelighet boligen har adkomst via rampe/terreng til terrasse foran inngangsparti. Terrassen har tilfredsstillende nivå i forhold til innvendig gulv. Terskel vil bli maks 2,5 cm avfaset. Entre vil ha snusirkel for rullestol med diameter 1,4 meter. Bad i 1. etasje vil ha tilgjengelighet for rullestol med snusirkel 1,5 meter. Stue har tilgjengelighet for rullestol og videre til kjøkken er det ingen hindre. Det er mulighet for å avdele et rom med plass for enkeltseng i denne etasjen, med tilgjengelighet for rullestol og snusirkel 1,5 meter. Mot hagesiden er det tilgjengelighet for rullestolbrukere ut på terrassen. Dør skal være 10M og terskelhøyder tilpasset. Boligen vil slik vi ser det kunne defineres som besøksstandard etter Husbankens definisjon. 4.2.2. Rekkehus type Finstad 2 og 3 etasjer (127 og 152 m2) Hustypene er utviklet med tanke på Finstad prosjektet. Produktutviklingen startet en tid før det ble regulert og bestemt at dette skulle være et pilotprosjekt for universell utforming. Huset er utviklet med utgangspunkt i å kunne produseres av prefabrikerte volumelementer i tre. Hustypen er i utgangspunktet utviklet med hensyn til en snusirkel på 1,4 meter, men er som Ramstad videreutviklet for å oppnå 1,5 meter snusirkel. Boligen har mulighet for å etablere et par-soverom på grunnplan. Tilgjengelighet boligen har adkomst via rampe/terreng til terrasse foran inngangsparti. Terrassen har tilfredsstillende nivå i forhold til innvendig gulv. Terskel vil bli maks 2,5 cm avfaset. Entre vil ha snusirkel for rullestol med diameter 1,5 og tilstrekkelig sideareal ved dører. Entre gir adgang til bod som er tilgjengelig. Dør til bod utføres som skyvedør eller eventuelt vanlig dør. Bad i 1. etasje. Vil ha tilgjengelighet for rullestol, med snusirkel 1,5 meter. Stue og videre til kjøkken har tilgjengelighet for rullestol. Terrasse mot hagesiden er det tilgjengelighet for rullestol ut til terrasse. Dør skal være 10M og terskelhøyder er tilpasset. Boligen vil slik vi ser det kategoriseres som Livsløpsstandard i henhold til Husbankens definisjon. 4.2.3. BoKlok Konseptet BoKlok var satt i bestilling og lå på lager før vi visste at dette kom til å bli et prosjekt hvor vi vektlegger UU. Likevel har vi lagt inn heis, selv om dette er bare 3 etasjer. Samt at svalgangene er utvidet slik at vi har fått til en snusirkel på 1,5 og dermed tilgjengelig for rullestol. 18 av 24 2008-12-11

4.2.4. Målsettinger Boligene er beskrevet med en rekke tiltak som vil gi økt kvalitet i UU-sammenheng. Disse tiltakene ble stilt som krav til leveransen i forkant av kontraktsinngåelse med entreprenører. Disse kvalitetene vil bli fulgt opp videre detaljprosjektering. Skanska Bolig har i forbindelse med prosjektet utviklet et oppfølgingssystem i form av sjekklister (verktøy) for å sikre at disse kvalitetene blir med gjennom hele prosjektet frem til ferdig produkt. Noen av kvalitetene som er tatt med i prosjektet for øvrig (gjennomgått nøye i teknisk funksjonsbeskrivelse som er gått ut til entreprenør): Elektro o Stikkontakter i sitteøyde i alle rom (minst ett sted i hvert rom) o Lysbryter i sittehøyde i alle rom o Riktig belysning o Fokus på riktig plassering av sikringsskap og andre installasjoner Inneklima o Sentralstøvsuger o Balansert ventilasjon o Rent bygg ved overlevering o Skanska har fokus på riktig materialbruk i sine boliger Lesbarhet o Overdekket og godt belyste inngangspartier Salgskontor o Salgskontoret som står ute på byggeplassen er også tilgjengelig for alle. Ramstadhuset med trinnfri adkomst Finstadhuset med trinnfri adkomst 19 av 24 2008-12-11

Illustrasjon som viser orienterbarheten på området. Lek, utfordringer og sanseopplevelser er lagt inn som en naturlig del av uteområdene. Området er delt inn i tun/grupper for bedre orienterbarhet. Salgsbrakke med tilgjengelighet. 20 av 24 2008-12-11

5. UTFORDRINGER VI HAR STÅTT OVERFOR OG AVDEKKET 5.1. Nytt tema ikke mange å hente erfaringer fra Det har først og fremst vært en utfordring at dette var et nytt tema og ikke mange å hente erfaringer fra. Vi var ute på et tidlig tidspunkt, hadde liten erfaring og ingen visste helt hva vi skulle legge i begrepet universell utforming helt konkret. Det gjelder både internt i prosjekteringsgruppen, men også mellom utbygger og kommune. Samtidig var det uklart hva vi skulle forholde oss til av regelverk. Man savnet det konkrete hvor alle visste hva man skulle forholde seg til. Etter hvert tilegnet man seg en felles kunnskap og forståelse for temaet internt i prosjekteringsgruppen. Vi har en langt tyngre kompetanse og er også på god vei til å innarbeide rutinger for å håndtere universell utforming i kommende prosjekter. Samtidig har vi sannsynligvis snart en norsk standard på banen, som gjør det mer konkret hva vi har å forholde oss til. Det vil med andre ord bli lettere å avklare hva vi legger i begrepet. Det har vært en lang vei å gå med mange uklare punkter fra regulering til byggesak, og mye bunner i at man ikke har noe konkret avklart seg i mellom for hva man legger i UU. 5.2. Bruk av begrepet i markedsføringen Vi unngår å benytte begrepet universell utforming i markedsføringen. Dette fordi det har skapt mange kritiske røster for at dette ikke er UU, og fordi vår målgruppe er ukjent med begrepet. Vi forsøker likevel å fremheve de kvaliteter vi ser UU bringer med seg. 5.3. Stigningsforhold Det mest krevende har vært å få til tilfredsstillende stigningsforhold frem til alle boliger. En annen utfordring har vært å utvikle løsningen for trinnfri adkomst der vi har sett at UU-hensyn er blitt stilt opp mot tekniske hensyn. Dette er imidlertid løst. I tidlig fase har vi også brukt mye tid og ressurser på å få til en godt lesbar bebyggelsestruktur. 5.4. Masseforflytning Tomten på Finstad er tilsynelatende flat, men når man ser på dette i UU sammenheng ser man at det gir enorme konsekvenser for masseforflytning. 6. ORGANISATORISK LÆRING I SKANSKA MED UU SOM TEMA Byggekostnadsprogrammet har initiert et program som heter organisatorisk læring. Dette ble for Skanska etprosjekt i prosjektet, fordi det var universell utforming som ble valgt som tema for den organisatoriske læringen. Dette ble igangsatt samtidig som man startet opp Finstadprosjektet. 21 av 24 2008-12-11

Organisatorisk læring innebærer en strukturert tilegnelse av ny kunnskap gjennom egne eller andres erfaringer, nedfelt i bruk av nye eller endrede systemer, rutiner, organiserings- og ledelsesformer og teknologi. Skanska Boligs prosjekt i Ski kommune er valgt som et av to byggeprosjekter hvor det settes fokus på organisatorisk læring i Skanskas organisasjon. Formålet med prosjektet er å skape prinsipper for at organisasjoner raskere kan endre seg og ta i bruk ny kunnskap. Det finnes mye erfaringskompetanse og ny kunnskap som ikke blir brukt i byggeprosjekter. Leder for et byggeprosjekt har ansvar for å styre etter definerte suksesskriterier og avtalte rammebetingelser, men har også ansvaret for at kunnskap blir delt og kommunisert. Skanska Bolig var med på dette, representert av UU koordinator. Det ble utarbeidet to rapporter: 6.1. Underveisrapport no 1 Underveisrapport no 1 (av 29.10.2007) - dekket avslutning av prosjektets fase 2; reguleringsfasen og starten på fase 3 prosjekteringsfasen; internt også kalt skisseprosjektet. I denne rapporten kom vi frem til at i prosjektet på Finstad synes det som om grunnlaget for systematisk erfaringsdeling er godt på plass. Det kom også frem at UU-koordinatoren trolig vil være en viktig pådriver og samarbeidspartner med den avdelingen som har ansvaret for fagbasen i Skanska Bolig (PD-avdelingen). Underveisrapport no 1 pekte på to utfordringer: o å finne en hensiktsmessig form for erfaringsoverføring mellom prosjekter o å få opp møteplasser på tvers av prosjektene 6.2. Underveisrapport no 2 Underveisrapport no 2 - Sett ut i fra vår eksempelcase; prosjektet på Finstad; har vi i Underveisrapport no 2 lagt vekt på å dekke fase 3; prosjekteringsfasen og oppstart av fase 4 salgsfasen. For å få så bredt dekket spekter som mulig har vi plukket ut personer med ulike roller i organisasjonen og som har hver sine roller i forhold til verdikjeden. o Problemstilling i Underveisrapport no 2 o Hvordan har Skanska Bolig sikret at planleggingen inkluderer UU-løsninger på Nordre Finstad? o Har prosjektet gitt læringseffekt og grunnlag for lønnsomhet i dette prosjektet og for framtidige prosjekter? 22 av 24 2008-12-11

7. FORMIDLING/DELING AVKUNNSKAP Gjennom pilotprosjektet på Finstad og har læringen i prosjektet vært noe av det viktigste vi har med oss videre. Eksempler på deling av kunnskap som vi både har gjennomført og vil gjøre fremover er: Ex 1 Prosjektledersamlinger Kunnskapsspredning gjennom: Praktiske erfaringer Gjennom UU-koordinators erfaringer Andre miljøer Kompetansehveing Ex 2 Forum for erfaringsdeling Erfaringsdeling internt i regionen Skape andre forum for erfaringsdeling Lessons learned underveis i prosjektet Finstad Hageby Vi har allerede hatt to kompetansedager som har vært vellykket og fått gode tilbakemeldinger videreføre disse ved å innhente foredragsholdere fra andre miljøer rundt temaet også senere i prosjektet når nye aktører kommer inn Formidle egen erfaring gjennom kurs, prosjekt eller andre områder hvor universell utforming har en verdi som økning av kompetanse internt. For Skanska Bolig internt. Annet Produktutvikling allerede kunnskap i avdelingen. Kunnskap om UU benyttes i videre produktutvikling og standardiseringsarbeide. Intranett Foregangsprosjekt - prosjektet på Finstad er et foregangsprosjekt for Skanska Bolig. Verktøy/sjekkliste - verktøy i form av sjekklister tilpasset de enkelte fasene på grunnlag av prosjektet skal settes i drift Prosjektoppgave Hvordan skal Skanska Bolig sikre UU i sine boligprosjekter? Gjennom prosjektoppgave vil erfaringer og resultater formidles; også underveis i arbeidet gjennom denne ved å innhente erfaringer og diskusjoner så vel internt som eksternt. Skape rom for diskusjoner Erfaringsdeling - I relevante fora; formidle erfaringer og kunnskap rundt temaet og prosjektet organisatorisk læring; f.eks. prosjektleder konferanse, eget initiativ etc. Skanska Bolig kjører erfaringsutvekslingsdager internt; og naturlig vil være å kjøre en slik dag med basis i tilegnet kunnskap gjennom dette kurset. 23 av 24 2008-12-11

8. KONTAKTPERSONER Prosjektsjef: Prosjektleder: UU-koordinator: Lars Lund-Mathisen lars.mathisen@skanska.no Mobil: 928 51 474 Camilla Krogh camilla.krogh@skanska.no Mobil: 982 10 069 Nina Asphaug Selboskar nina.selboskar@skanska.no Mobil: 922 51 138 24 av 24 2008-12-11