OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 5-2008
EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs BOLIGUNDERSØKELSE I UKE 19/2008 (05.05. - 11.05.2008): side 2/11 OPAK AS har siden mai 1981 foretatt undersøkelser vår og høst av prisene i boligmarkedet i Oslo og omegn, dvs. Oslo, Asker, Bærum, Akershus nord og Akershus syd. Vårundersøkelsen er gjennomført i uke 19, og vi har registrert de opplysninger som fremkommer i salgsannonsene i Aftenpostens morgenutgave. Undersøkelsen baserer seg på annonsenes opplysninger om verditakst, eventuelt prisantydning, og reflekterer selgers forventninger til pris ved et forestående salg. Det er ikke undersøkt til hvilken pris boligene faktisk er solgt, eller om de i det hele tatt er blitt solgt. Fra 1. januar 2008 trådte nye retningslinjer for markedsføring av boligers areal i kraft. Dette innebærer bl.a. at boligareal (BOA) som begrep utgår helt og erstattes av areal av primærrommene (P-ROM). Primærrom er for eksempel oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad og entre, samt ganger og trapper mellom denne type rom. Arealet av P-ROM er primærrommenes nettoareal og arealet av innvendige vegger mellom disse. Undersøkelsen i uke 19/2008 er basert på i alt 672 annonser, fordelt på 89 eneboliger, 73 rekkehus / tomannsboliger, 279 selveierleiligheter, 18 aksjeleiligheter og 213 leiligheter i borettslag. I tillegg til de registrerte annonser er det flere utbud som ikke kan registreres på grunn av manglende opplysninger og annonser med flere ledige boligenheter på samme felt. Tallene fra boligundersøkelsen i Oslo og omegn er: Prisene er ikke justert for prisstigning. Andel av fellesgjeld som påhviler borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter er tillagt prisene. Fellesgjelden er den gjeld som kjøper forplikter seg til å overta i tillegg til kjøpesummen.
Kommentarer til boligundersøkelsen: side 3/11 OPAKs boligundersøkelse i uke 19/2008 (05.05.-11.05.2008) for Oslo og omegn viser at: - prisene for eneboliger var 29.852,- kr./m² i uke 19/2008. Prisene var 4,6 % høyere enn i uke 48/2007 og 6,1 % lavere enn i uke 19/2007. Fra toppnivået høsten 1987 har denne type boliger hatt en prisoppgang på 235 %. Gjennomsnittlig boligareal er 188 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 5,6 mill. kr. - prisene for rekkehus/tomannsboliger var 28.906,- kr./m² pr. uke 19/2008. Prisene var 3,2 % lavere enn i uke 48/2007 og 2,6 % høyere enn i uke 19/2007. Fra toppnivået høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 226 %. Gjennomsnittlig boligareal er 110 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 3,2 mill. kr. - prisene for selveierleiligheter var 39.891 kr./m² i uke 19/2008. Prisene var 0,6 % lavere enn i uke 48/2007 og 1,4 % høyere enn i uke 19/2007. Fra toppnivået høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 272 %. Gjennomsnittlig boligareal er 81 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 3,2 mill. kr. - prisene for aksjeleiligheter var 38.034,- kr./m² i uke 19/2008. Prisene var 7,9 % høyere enn i uke 48/2007 og 0,7 % høyere enn i uke 19/2007. Fra toppnivået høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 281 %. Gjennomsnittlig boligareal er 72 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 2,7 mill. kr. - prisene for borettslagsleiligheter var 32.706 kr./m² i uke 19/2008. Prisene var 3,0 % høyere enn i uke 48/2007 og 5,7 % høyere enn i uke 19/2007. Fra toppnivået høsten 1987 har disse boligene hatt en prisoppgang på 273 %. Gjennomsnittlig boligareal er 67 m², og gjennomsnittsprisen er ca. 2,2 mill. kr. - vi har registrert 2 tomter for salg litt utenbys, og gjennomsnittsprisen for disse er ca. kr. 2.938,- pr. m² Som det fremgår over var prisene i uke 19/2008 mellom +7,9 % og -3,2 % i forhold til i uke 48/2007. Likeledes var prisene i uke 19/2008 mellom +5,7 % og - 6,1 % i forhold til i uke 19/2007. EIENDOMSMEGLERBRANSJENS BOLIGPRISSTATISTIKK I OSLO, MAI 2008 Ifølge eiendomsmeglerbransjens boligstatistikk (Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes Forening) har prisutviklingen i Oslo de siste tolv måneder vært: - prisene for eneboliger i Oslo var 33.600,- kr./m² pr. mai 2008. Prisene var 2,1 % høyere enn i mai 2007 (landsgjennomsnittet var 17.700,- kr./m² og +2,9 %).
side 4/11 - prisene for delte boliger i Oslo var 31.700,- kr./m² pr. mai 2008. Prisene var 3,3 % høyere enn i mai 2007 (landsgjennomsnittet var 21.500,- kr./m² og +1,4 %). - prisene for leiligheter i Oslo var 34.400,- kr./m² pr. mai 2008. Prisene var 4,4 % lavere enn i mai 2007 (landsgjennomsnittet var 28.800,- kr./m² og - 3,5 %). OBOS PRISSTATISTIKK FOR BORETTSLAGSLEILIGHETER I OSLO OG OMEGN, MAI 2008 Statistikken er basert på faktisk registrerte overdragelser i de nær 60.000 boligene i OBOS-tilknyttede borettslag i Oslo og omegn. I mai 2008 ble det foretatt 569 eierskifter mot 628 i april 2008, og 711 i mai 2007. OBOS prisstatistikk for mai 2008 viser at: - prisene for brukte borettslagsleiligheter var 30.104,- kr./m² pr. mai 2008, og prisene er 0,9 % lavere enn i april 2008 og 4,6 % lavere enn i mai 2007. STATISTISK SENTRALBYRÅS BOLIGPRISINDEKS FOR OSLO MED BÆRUM, 1. KVARTAL 2008 Ifølge Statistisk Sentralbyrås (SSB) boligprisindeks for Oslo med Bærum har prisutviklingen for boliger fra 1. kvartal 2007 til 1. kvartal 2008 vært: - prisene for eneboliger var 2,0 % høyere i 1. kvartal 2008 enn i 1. kvartal 2007. - prisene for småhus var 3,5 % høyere i 1. kvartal 2008 enn i 1. kvartal 2007. - prisene for blokkleiligheter var 6,8 % lavere i 1. kvartal 2008 enn i 1. kvartal 2007. Boligprisene på landsbasis har imidlertid steget mellom 5,1 og 3,8 % for henholdsvis eneboliger og småhus fra 1. kvartal 2007 til 1. kvartal 2008. Prisene for blokkleiligheter har imidlertid sunket 5,3 % på landsbasis fra 1. kvartal 2007 til 1. kvartal 2008. KOMMENTAR TIL BOLIGUNDERSØKELSENE, OSLO OG OMEGN OPAKs prisundersøkelse gjelder for Oslo, Bærum, Asker og de mest sentrale deler av Akershus mot Ski og Jessheim. Statistikkene viser en utvikling i boligprisene det siste halvår. Disse varierer fra nedgang til oppgang, avhengig av boligtype. Det kan se ut som prisene for eneboliger nå vokser raskere enn prisene for selveierleiligheter. Prisene i Oslo-området er for tiden, i gjennomsnitt i hht. de ovennevnte undersøkelser: - prisene for eneboliger er ca.30.000,- til ca. 33.600,- kr./m². - prisene for rekkehus/tomannsboliger er ca. 29.000,- til ca. 31.700,- kr./m². - prisene for selveierleiligheter er ca. 34.400,- til ca. 40.000,- kr./m². - prisene for borettslagsleiligheter er ca. 30.100,- til ca. 32.700,- kr./m².
side 5/11 INNSPILL OM UTVIKLINGEN I BOLIGMARKEDET Norges Bank (22.05.2008): I et innlegg til høringen i Stortingets finanskomite 22. mai 2008 om pengepolitikken i Norge, uttalte sentralbanksjef Svein Gjedrem bl.a. følgende: Statistisk sentralbyrå: "Det er tegn til at boligmarkedet kjølner i hele landet. Veksten i boligprisene nådde en topp for om lag ett år siden. På landsbasis har boligprisene vært om lag uendret de siste tolv månedene. Det er likevel forskjeller mellom regionene. Boligprisene stiger mest i Rogaland, og fallet er størst i Hordaland og i innlandsfylkene. Høyere renter, flere usolgte boliger og økte byggekostnader bidro til at veksten i boliginvesteringene gradvis avtok i løpet av fjoråret. Flere store boligprosjekter legges nå på is. Vi venter også at igangsetting av næringsbygg etter hvert vil avta. Pengepolitikken gjenspeiler nå at inflasjonen er nær 2,5 % og at det er lite ledige ressurser. Det har vært riktig med en høy kapasitetsutnytting også for å få inflasjonen opp. Kapasitetsutnyttingen må nå dempes for å unngå at inflasjonen blir for høy. Renten vil bli satt med sikte på at inflasjonen holder seg nær 2,5 %." Vi er kommet i en periode med noe mindre aktivitet, også i boligmarkedet. Boliginvesteringene har falt gjennom de siste fire kvartaler, boligprisveksten har stoppet opp, byggekostnadene har økt og rentene har økt. SSB prognoser sier at: - renten skal ned - kronen vil styrke seg - oljeprisen forblir høy - ledigheten vil stige svakt - inntektsveksten vil avta - boligprisene vil øke svakt Kredittilsynet: Kredittilsynet ser faresignaler i dagens boligmarked. Det er nå en stor usikkerhet i boligmarkedet, og det er usikkert om markedet har stabilisert seg. Den fulle virkningen av rentehevningene de siste årene vil sannsynligvis ikke gi fullt utslag i boligmarkedet ennå. Prognosesenteret: Det underliggende etterspørselspresset, på grunn av befolkningsvekst og et kraftig fall i boligproduksjonen, vil vedvare. Hovedrisikoen for markedet og kortsiktig prisfall er nå linket tett til renteutviklingen fremover. Prognosesenterets modell peker fortsatt i retning av 5 prosent prisvekst fra 2007 til 2008. Dette forutsetter imidlertid at konkurransen i markedet hindrer bankene i å øke rentemarginene ytterligere.
side 6/11 Noen "eksperter": Her er noen av enkeltaktørenes uttalelser om prognoser for utviklingen i boligmarkedet for dette og neste år, pr. juni 2008: DnB Nor Markets, Kyrre Aamdal - prognose 2008: 0 % vekst prognose 2009: 3,7 % vekst DnB Nor Eiendom, Liv Hansteen - prognose 2008: 2,0 % vekst prognose 2009: 4,0 % vekst Prognosesenteret, Kjell Senneset - prognose 2008: 0 % vekst prognose 2009: 5,0 % vekst Eiendomsinvestor Ola Mæle - prognose 2008: 3-5 % vekst prognose 2009: 3,0 % vekst Econ Pøyry, Lisa Reiakvam - prognose 2008: 0 % vekst prognose 2009: 2-3 % vekst First Securities, Harald Magnus Andreassen - prognose 2008: 1-2 % vekst prognose 2009: 0-2 % vekst OPPSUMMERING Hittil i år melder de fleste aktører i meglerbransjen om en negativ utvikling for salgstall for boliger eksklusive prosjektsalg. I tillegg er salget i mange nye igangsatte leilighetsbygg sterkt redusert eller stoppet helt opp. Den for tiden negative psykologien i boligmarkedet har en stor påvirkning på prisutviklingen, og dette medfører at mange av de nye boligprosjektene sliter med å få solgt unna det som er igangsatt. Når det gjelder Oslo-markedet er det usikkert i hvor stor grad de oppjusterte tall for den sterke netto befolkningstilvekst i Oslo-området vil påvirke prisutviklingen på boliger. Det er ikke signaler om at entreprenørenes byggekostnader vil synke som følge av endringene i markedet. Det er mer sannsynlig at vi vil kunne oppleve en utflating av kostnadsnivået de nærmeste måneder. Oslo, 25.06.2008 for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør Vedlegg 1: Prisutvikling for boliger i Oslo og omegn Vedlegg 2: Antall medtatte annonser Vedlegg 3: Boligenes gjennomsnittlige størrelse, arealer i m² Vedlegg 4: M²-priser for selveierleiligheter og borettslagsleiligheter Vedlegg 5: Prisindekser pr. 15.05.2008
side 7/11 VEDLEGG 1
side 8/11 VEDLEGG 2
side 9/11 VEDLEGG 3
side 10/11 VEDLEGG 4
side 11/11 VEDLEGG 5