Trones og sentrum bydelsutvalg 15.06.11 sak 19/11 Adressater i henhold til vedlagt liste Byggesak Sandnes, 29.04.2011 Deres ref.: Vår ref : 201001163-8 Saksbehandler: Paul Korsberg Arkivkode : O: : 111-802 Høringsbrev - Søknad om dispensasjon fra krav i kommunedelplanens 2 om utarbeiding av ny reguleringsplan for deling av en eksisterende leilighet i 2. etasje til to leiligheter i Solaveien 1, gnr 111, bnr 802. SAKEN GJELDER Ansvarlig søker, Arkitektkontoret Vest AS, søkte den 04.02.2010 om tillatelse til tiltak for delingen av den eksisterende leiligheten til to leiligheter, men det manglet en søknad om dispensasjon fra det generelle plankravet i kommunedelplanen for Sandnes sentrum. Tiltakshaver, Torgrim Idland, søkte derfor om dispensasjon fra kravet om å utarbeide en ny reguleringsplan i brev datert den 08.03.2010. Leiligheten befinner seg i 2.-3. etasje i den nyeste delen av Smiegården. Kfr. 2 til kommunedelplan for sentrum 2007-2020. Et vesentlig argument fra tiltakshaver for å få dispensasjon er at leiligheten er for stor, og den passer ikke så godt til å leie ut til barnefamilier pga. beliggenheten. Den eneste brukergruppen som det har vært aktuelt å leie ut til nå er 3-4 yngre mennesker som spleiser på husleien, men dette viser seg å bli urolig og ustabilt. Opplysninger om søkerens prosjekt, hvilke rammebetingelser som gjelder og hva som er bygningssjefens foreløpige vurderinger, gir den enkelte part grunnlag for uttalelse. GJELDENDE REGULERING Gjeldende reguleringsplan 79112 er satt til side av kommunedelplan for sentrum 2007-2020. Bestemmelsenes 2 med generelle plankrav, medfører at arbeid og tiltak nevnt i plan- og bygningslovens 93 ( 20-1) i utgangspunktet ikke kan gjennomføres uten ny reguleringsplan, eventuelt etter godkjent dispensasjon fra plankrav, med vilkår for gjennomføringen. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51975000 Telefaks 51975426 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byplan@sandnes.kommune.no
OM DISPENSASJON Plan- og bygningsloven setter som vilkår at dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt, og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. I kommunedelplanens bestemmelse 2 heter det bl.a: Ved søknad om dispensasjon fra plankrav skal det vurderes om tiltaket har betydning for en framtidig gjennomføring av en samlet plan for kvartalet. Retningslinjene til 2 fremhever følgende: Dersom det vurderes å gi dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan, skal det alltid legges vekt på estetiske hensyn, jfr. Pbl. 74 nr. 2, første ledd og bestemmelser i gjeldende kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer. For øvrig er det formulert retningslinjer for dispensasjonsbehandling relatert til de ulike tiltak som 20-1* nevner (bruksendring, nybygg, tilbygg, påbygg og underbygg, riving, deling av eiendom, anlegg av vei og parkeringsplass, landskapsinngrep og andre tiltak). Tiltak som angår boligformål og deling av eiendom danner unntak i forhold til disse retningslinjene, og slike tiltak bør ikke behandles som en dispensasjon. *(Tidligere 93). SØKNADEN Beliggenhet vil fremgå av vedlagte materiale. Vedleggene inneholder grunnkart, perspektiv fra luften, plantegninger samt gjenpart av rekommandert nabovarsel. Det foreligger ingen merknader fra naboer til tiltaket. KVARTALET, EIENDOMMEN OG BEBYGGELSEN Eiendommen, Solaveien 1 (111/802) ligger innenfor kvartal 6 i sentrumsplanen. Kvartalet er omgitt av Langgata i sørøst, Solaveien i sørvest, Storgata i nordvest og Erling Skjalgsonsgate i nordøst. Solagaten 1 ligger i den sørvestre delen av kvartalet. Eiendommen har en rektangulær form. Eiendommen rommer butikker i 1. etasje, og det er til sammen 3 eksiterende boliger i 2.-3 etasje. Hele delkvartalet med 7 eiendommer dekker et areal på ca. 3.300 m 2, hvorav Solaveien 1 utgjør 263 m 2, eller ca. 8 % av kvartalet. Bygningene på eiendommen dekker hel tomtens areal (BYA). Saksnr. 201001163 Side 2 av 5
KOMMUNEDELPLAN FOR KULTURMINNER OG MILJØER 2005-2017 Den eldste bygningen i Smiegården er oppført på slutten av 1800-tallet og er registrert i verneklasse 2 i kulturminnevernplanen, men det er ikke i denne bygningen hvor leiligheten som skal deles befinner seg, men i den nyere smien som ble oppført på et senere stadié. KOMMUNEDELPLAN FOR SENTRUM 2007-2020 Bestemmelsene til denne planen har flere føringer for hvordan byutviklingen i sentrum skal styres. Grunnleggende er kravet om ny reguleringsplan før tiltak etter pbl. 93 ( 20-1) kan tillates. Det legges imidlertid til rette for at mindre tiltak kan behandles som dispensasjoner og det er gitt retningslinjer for slik behandling. Premissene for behandling som dispensasjon er nevnt innledningsvis. Det må tas stilling til:. om tiltaket har betydning for en framtidig gjennomføring av en samlet plan for kvartalet positivt eller negativt. om estetiske hensyn er tilstrekkelig vektlagt Administrativ behandling av dispensasjoner kan være mulig innenfor gitte retningslinjer. For nybygg, tilbygg, påbygg og underbygg er det for eksempel satt en grense ved 50 m 2 BRA areal og 6 m byggehøyde. Følgende kan nevnes som viktig grunnlag for å fastsette vilkår ved en eventuell dispensasjon: Formål og henvisninger grunnleggende for planens hensikt Rekkefølgekrav ( 3.1) følges opp i avtale Universell utforming ( 3.3) i forhold til omgivelsene og interne løsninger Kulturminnevern ( 3.5) relatert til kommunedelplan for kulturminner Alle tiltak ( 4.1) utvalg av føringene Sentrumskjernen ( 4.4) utvalg av føringene Parkering ( 4.10) frikjøp aktuelt PROSJEKTFORSLAGET I SOLAVEIEN 1 Leiligheten som skal deles i to enheter befinner seg i en bygning som er opprinnelig oppført i på begynnelsen av 1900-tallet. Den går over to plan, 2.-3. etasje. Det planlegges med en kombinert stue og kjøkken for hver av leilighetene i 2. etasje samt bad og hvor de har hvert sitt soverom på loftet (3. etasje). Det er en større takterrasse over butikken i 1. etasje som leilighetene kan benytte. Det er ikke parkering på egen eiendom. FORELØPIG VURDERING Forslagets omfatter deling av en eksisterende leilighet i 2.-3. etasje til to leiligheter. Økningen av antall boenheter krever derfor at saken behandles som en dispensasjon fra kravet om regulering i 2 i kommunedleplanen. Saksnr. 201001163 Side 3 av 5
Bygningssjefen mener at det her bør vektlegges at det her ikke er snakk om å øke boligarealet, men at en eksisterende leilighet på 115 m 2 deles i to boligenheter. I prosjekter hvor boliger er kombinert med annen virksomhet skal boligene både ha egen adkomst og tilgang til uteoppholdsareal, kfr. sentrumsplanens 4.1 og 4.3. Det er både egen adkomst til leilighetene, og til en felles takterrasse i 2. etasje som er på ca. 35 m 2. Bygningssjefen er av den oppfatning at dette vil være tilstrekkelig uteareal for de to leilighetene. Det er ikke parkering på egen eiendom slik at det må entes frikjøpes fra det økte kravet om ytterligere en biloppstillingsplass, eller det må inngås en tinglyst leieavtale om dette som ikke kan sies opp uten bygningssjefens samtykke. Bruksendringen og utbygging på eiendommen må bidra til å oppnå intensjonene i kommunedelplanen for sentrum, og vil være avhengig av utbyggingsavtale. Når endelig innstilling skal formuleres, må det fremkomme hva som anses som særlige grunner for å gi dispensasjon fra krav om reguleringsplan. De føringer som finnes i kommunedelplanen for sentrum vil i denne sammenheng være sentrale. UTTALELSER Eventuelle kommentarer kan sendes til Sandnes kommune v/ bygningssjefen, postboks 583, 4305 Sandnes innen 15. juni 2011. Innkomne uttalelser blir referert og vurdert. Dersom det innkommer vesentlige merknader i høringsrunden vil saken bli lagt frem for utvalg for byutvikling, UBU, men dersom ingen vesentlig merknader mottas vi den bli behandlet administrativt av bygningssjefen med en melding om vedtak til UBU. Merknader vil ikke bli besvart direkte med brev fra bygningssjefen. Saksframstillinger til utvalg for byutvikling er offentlig tilgjengelig i rådhuset og på biblioteket en uke før møtene. Klagemulighet på endelig vedtak i utvalg for byutvikling/bystyret vil bli annonsert i lokale aviser. Berørte grunneiere vil få skriftlig melding om klagemulighet. En vil be om at eventuelle leietakere blir informert. For offentlige høringsinstanser med innsigelsesrett må det i uttalelsen klart framgå hva som er en generell uttalelse, og hva som eventuelt er krav til endring av planforslaget. Ola T. Solheim Bygningssjef Paul Korsberg Fagkoordinator plan- og byggesak Vedlegg: Kopi: Se vedleggsliste og høringsadresser neste side: Arkitektkontoret Vest AS, Postboks 565, 4304 Sandnes. Jakob Idland AS, Langgata 2A, 4306 Sandnes. Saksnr. 201001163 Side 4 av 5
Melding til utvalg for byutvikling Vedleggsliste ved høring sak 2010 01163 ang. Solaveien 1 (111/802): Oversiktskart Situasjonsplan Søknad 4 fotografier av kvartalsbebyggelsen Fasader nå/opprinnelig K-plan sentrum plan/bestemmelser-retningsl. Antall kopisett sak + vedlegg 1 2 3 4 5 6 7 Eksterne: 2 Fylkesmannen i Rogaland 1 Rogaland fylkeskommune, kulturseksjonen Lyse Energi A/S, Lyse nett Næringsforeningen i Stavangerregionen 1 Sandnes Sentrum AS 6 Grunneiere (grunneierliste vedlagt) Interne: 1 Kommunalteknikk, v/dagfinn Risa Utbygging 1 Rådmannens stab v/ Sidsel Haugen 1 Byantikvaren 1 Kommuneoverlegen Næringssjefen Eiendom Funksjonshemmedes råd, politisk sekretariat 1 Trones og sentrum bydelsutvalg v/ leder Sigbjørn Flørli 1 Sentral sekretær for bydelsutvalgene, Britt Sandven 1 Brannvesenet Sør-Rogaland IKS, Brannforebyggende avdeling Byplan: 1 Seksjon oppmåling 1 Seksjon transportplan 1 Seksjon arealplan Søker: 1 Arkitektkontoret Vest AS, Postboks 565, 4304 Sandnes. 1 Jakob Idland AS, Langgata 2A, 4306 Sandnes. 22 totalt antall kopisett sak + vedlegg Saksnr. 201001163 Side 5 av 5