REGULERINGSBESTEMMELSER KNYTTET TIL REGULERINGSPLAN FOR DEL AV GNR. 5 BNR. 1, 5 OG 25 HJELLHAUGEN ØST, EMBLEM I ÅLESUND KOMMUNE GENERELT A. Disse bestemmelsene gjelder innenfor det området som på reguleringsplanen er vist med reguleringsgrense. B. Arealer innenfor reguleringsgrensene er avsatt til følgende formål: 1. Byggeområder (PBL 25, 1.ledd nr.1 ) - Frittliggende bebyggelse (FB) - Konsentrert bebyggelse (KB) 2. Offentlige trafikkområder (PBL 25, 1.ledd nr. 3) - Offentlige trafikkområde (Veg) 3. Friområder (PBL 25, 1.ledd nr. 4) - Friområde 4. Spesialområder (PBL 25, 1.ledd nr. 6) - Frisiktsone 5. Fellesområder (PBL 25, 1.ledd nr. 7) - Felles gangareal - Felles parkeringsplass - Felles lekeplass - Felles grøntanlegg C. Disse reguleringsbestemmelsene kommer i tillegg til plan- og bygningsloven, bygningsvedtektene samt lekeplassbestemmelser og gjeldende kommunalnorm for veger, vann- og avløpsanlegg i Ålesund kommune. Det er ikke tillatt ved private servitutter å etablere forhold som strider mot disse bestemmelsene. Det faste utvalg for plansaker i kommunen, heretter kalt FUP, håndhever og vurderer dispensasjonssøknader innenfor reguleringsplanens og reguleringsbestemmelsenes gyldighetsområde. Side 1/6
1. FELLESBESTEMMELSER A. Tomtenes utnyttelse, bygningers materialbruk og farge Ved byggemelding skal kommunen påse at bygninger i samme område får en enhetlig behandling med hensyn til materialbruk og farger. Skjemmende farger er ikke tillatt, og FUP kan i spesielle tilfeller stille krav til fargevalg. Det skal legges særlig vekt på at ny bebyggelse skal tilpasses den topografiske og landskapsmessige situasjonen i området og at uheldige silhuettvirkninger skal unngås. Planert terreng skal være angitt på byggets fasadetegninger som følger byggemeldingen. Tillatt bebygd areal samt møne- og gesimshøyde defineres og beregnes etter gjeldende måleregler. B. Tomtebehandling, utomhusplan Det skal ved byggemelding fremlegges en samlet situasjonsplan for det aktuelle delområde som byggemeldes. Situasjonsplanen skal vise bygningenes plassering på tomten, atkomstforhold og disponering av uteareal. Situasjonsplanen skal også vise interne lekeplasser/lekeareal som tilfredsstiller Lekeplassnormen i Ålesund kommune. Situasjonsplanen skal, ved siden av å vise bebygd areal, også vise terrengbehandling, eksisterende og evt. ny vegetasjon. Eksisterende vegetasjon, viktige terrengformer og kulturminner som f. eks. steingjerder og lignende, bør så langt som mulig bevares og innpasses i utomhusanleggene. I spesielle situasjoner kan også landskapstilpasning av bygninger være et overordnet mål. Utbygger må sørge for nødvendig drenering for overvatn og grunnvatn, og føre dette til avløp til bekk/vassdrag eller kommunalt/privat ledningsnett etter godkjenning av kommunen. Så langt mulig, bør det legges til rette for at overflatevann kan sige ned i grunnen på egen tomt. Overflaten bør bare forsegles så langt det er nødvendig (f.eks. for parkering). Kommunen skal ha rett til å nytte uteareal i forbindelse med nødvendig vedlikehold av kommunaltekniske anlegg som krysser eller ligger inntil byggeområdene. C. Beplantning, planering og inngjerding/forstøtningsmurer Ubebygde deler av tomten skal gis en tiltalende utforming. Ingen tomt må beplantes med trær eller busker som etter FUP's skjønn vil virke sjenerende. Innenfor frisiktsonene, som er vist på plankartet, er det ikke tillatt med vegetasjon eller andre innretninger som hindrer fri sikt. Unntatt fra dette er enkle trær, gjerder eller andre innretninger med høyde inntil 0,5 meter. De ubebygde områder på tomtene skal gis en tiltalende form og behandling. Hvor planering medfører forstøtningsmur mot nabotomt eller veg, kan FUP kreve at planeringshøyden senkes eller heves slik at forstøtningsmurens høyde reduseres. Side 2/6
Terreng, gjerde, hekker o.l. i formålsgrensa langs offentlige veger skal ikke være høyere enn 1,2 m over vegnivået, og 0,5 m ved kryss eller avkjørsler, jf. kommunens normer. Se ellers bestemmelsene vedrørende frisiktsone. D. Støyforhold For bebyggelsen gjelder miljøverndepartementets bestemmelser om utendørs støynivå på maks. L DEN 55 db. Skjermingstiltak skal utføres i henhold til støyvurdering utført av Asplan Viak, datert 25.06.2008. Jf. 6 Rekkefølgekrav. E. Høyspentlinje Det forutsettes at eksisterende luftspenn/høyspentlinje nordøst i reguleringsområdet bygges om og kraftlinja legges ned som ny jordkabel. Arbeidet skal være avsluttet før brukstillatelse blir gitt for 1. byggetrinn innenfor reguleringsområdet. Jf. 6 Rekkefølgekrav. F. Unntak Mindre vesentlige unntak fra disse bestemmelser kan, når særlige grunner taler for det, tillates av kommunen innenfor rammen av bygningslovgivningen og bygningsvedtektene i kommunen. 2.1 - Frittliggende bebyggelse, FB 2. BYGGEOMRÅDER A. Innenfor området FB1 og FB2 kan det bygges småhus (eneboliger eller tomannsboliger). Maksimal byggehøyde for gesims er 7 m og for møne 9 meter. Maksimal T-BYA er satt til 30 %. B. Innenfor området FB3 kan det bygges eneboliger. Maks byggehøyde for gesims er satt til 6 m og til møne 9 m. Maksimal T-BYA er 30 %. C. For FB-områdene skal det på egen grunn avsettes min. 2 biloppstillingsplasser for hver boenhet. Plassering av garasje/carport og biloppstillingsplass skal være vist på situasjonskart som følger byggemeldingen. Selv om garasjen/carporten ikke oppføres samtidig med bolighuset skal parkeringsplassene opparbeides. Frittliggende garasje/carport skal være tilpasset bolighuset med hensyn til materialvalg, form og farge. For hver hybel/hybelleilighet skal det i tillegg avsettes min. 1 biloppstillingsplass. Garasje eller carport med innkjøring parallelt med vegen kan tillates plassert inntil 1 meter fra regulert vegareal. D. Det skal tas hensyn til livløpsstandard for min. 20 % av boligene. Side 3/6
2.2 - Konsentrert bebyggelse, KB A. Innenfor området KB1 kan det tillates oppført lavblokker, rekkehus, kjedehus og lignende. Gesimshøyden skal ikke overstige 7,5 meter og maks mønehøyde skal ikke overstige 9,5 m. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til T-BYA= 40 %. B. Innenfor delområdene KB2 og KB3 kan det tillates oppført lavblokker, rekkehus, kjedehus og lignende. Gesimshøyden skal ikke overstige 8,5 meter og maks mønehøyde skal ikke overstige 10,5 m. Maksimal utnyttelsesgrad for delområdet KB2 er T-BYA= 40 %. Utnyttelsesgraden for området KB3 er satt til T-BYA= 50 %. C. For hver enkelt boenhet skal det på egen eller felles grunn, avsettes plass for min. 1,5 biloppstillingsplasser. Plassering av garasje/carport og biloppstillingsplass skal være vist på situasjonskart som følger byggemeldingen. Selv om garasjen/carporten ikke oppføres samtidig med bolighuset skal parkeringsplassen opparbeides. D. Det skal tas hensyn til livløpsstandard for min. 20 % av boligene. 3 Offentlige trafikkområder A. Offentlige veger skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for bebyggelsen i hvert av delområdene. Samtidig med ferdigstilling av den offentlige vegen må felles parkeringsplasser samt avkjørsler fra offentlig veg opparbeides og ferdigstilles. B. FUP kan godkjenne andre interne avkjørsler fra atkomstvegene enn det som er vist i reguleringsplanen. 4 Spesialområder Innenfor frisiktsonene som er vist på plankartet er det ikke tillatt med vegetasjon eller andre innretninger som hindrer fri sikt. Unntatt fra dette er enkle trær, gjerder og lignende med høyde inntil 0,5 meter over tilstøtende veg. Planeringshøyden for terreng innenfor frisiktsonene skal begrenses til maksimalt å være 0,5 meter over tilstøtende veg. Arealene innenfor frisiktssonene må heller ikke brukes på en slik måte at sikten hindres på noe tidspunkt. Side 4/6
5 Fellesområder 5.1 Generelt Samtlige fellesarealer eies av og kan benyttes av alle eiendommer innenfor reguleringsområdet. 5.2 Felles gangareal Felles gangareal gjennom området skal muliggjøre åpen ferdsel gjennom området for beboere og naboer. Plasseringen er bindende for felles gangareal som er vist på reguleringsplanen. Plassering av evt. interne gangveger innenfor delområdene skal vurderes nærmere i forbindelse med situasjonsplanen som sendes inn sammen med byggemeldingen. 5.3 Felles parkeringsplass Felles parkeringsplasser skal opparbeides og etableres samtidig med utbygging av det enkelte delområde som byggemeldes. Opparbeiding skal senest være avsluttet når delområdet skal tas i bruk. Det er tillatt med utbygging av felles carport- eller garasjeanlegg på felles parkeringsplasser, men totalt antall parkeringsplasser skal opprettholdes. 5.4 Felles lekeplass Felles lekeplass skal opparbeides parkmessig og gjerdes inne samtidig med utbyggingen av de omkringliggende boligområdene. Lekeplassnormen i Ålesund kommune og statlige retningslinjer for sikkerhet av lekeplassutstyr legges grunn for offentlige krav i forbindelse med opparbeidelse. Planlegging og utbygging skal basere seg på prinsippet om universell utforming/tilgjengelighet for alle. 5.5 Felles grøntareal Området kan benyttes til lek, rekreasjon, balløkke o.a. Innenfor området er det ikke tillatt å drive virksomhet eller oppføre bygg eller anlegg som etter FPU sitt skjønn er til hinder for bruk av området som felles grøntareal. Området skal beholdes med mest mulig naturlig vegetasjon, men skal ved inngrep opparbeides parkmessig i forbindelse med ny planering etter inngrep. Utbygger må sørge for nødvendig drenering for overvatn og grunnvatn, og føre dette til avløp til bekk/vassdrag eller kommunalt/privat ledningsnett etter godkjenning av kommunen. 6 Rekkefølgekrav 6.1 Høyspentlinje Eksisterende luftspenn/høyspentlinje nordøst i reguleringsområdet bygges om og kraftlinja legges ned som ny jordkabel. Arbeidet skal være avsluttet før brukstillatelse blir gitt for 1. byggetrinn innenfor reguleringsområdet. 6.2 Infrastruktur Det kan ikke gis brukstillatelse for nye boliger i boligområdene før tilkomstvegene til de enkelte eiendommene er opparbeidet i henhold til planene. Boligbyggingen kan likevel skje ved bruk av regulerte traséer med Side 5/6
anleggsvegstandard. Tilkomstvegene skal bygges ut etter detaljplaner godkjent av kommunen. Parkeringsplasser slik som krevd etter planen, skal være opparbeidet før det tilhørende byggearealet tas i bruk. Felles gangareal skal knyttes til Østremsvegen gjennom en forlengelse mot øst, og både gangarealet og forlengelsen skal være opparbeidet innen det gis brukstillatelse til boligene. 6.3 - Skolekapasitet Før det gis igangsettingstillatelse for hele eller deler av de viste boligområdene, skal virkningen av det aktuelle prosjektet vurderes av ansvarlig skolemyndighet med hensyn til skolekapasiteten. Rådmannen kan vurdere om hele eller deler av prosjektet må utsettes i påvente av nærmere angitte tiltak i skolesektoren. Endelig vedtak fattes av det faste utvalg for plansaker. 6.4 - Støyreduserende tiltak Det skal utføres støyskjermingstiltak i henhold til støyvurderinger dat. 25.06.2008. Før boligene i område FB2 og FB3 kan innflyttes, skal nødvendige støydempingstiltak være gjennomført gjennom avbøtende bygningsmessige tiltak for vegg/vindu/ventiler som vender mot støykilden. 6.5 - Felles leikeplasser De felles leikeplassene innenfor området skal opparbeides samtidig med utbygging av de forskjellige delområdene leikeplassene er felles for, og senest innen brukstillatelse for første bolig blir gitt. 6.6 Felles grøntanlegg Felles grøntanlegg opparbeides samtidig med utbygging av delområdene som anlegget er felles for, og senest innen brukstillatelse for første bolig blir gitt. 6.7 - Utbyggingsavtale Før det gis igangsettingstillatelse for opparbeiding av tekniske anlegg for området, skal det foreligge utbyggingsavtale mellom utbygger og Ålesund kommune som regulerer forhold som angår eksterntekniske og interntekniske anlegg. Egengodkjent av Ålesund bystyre i møte 10.12.2009, sak 140/09 Bjørn Tømmerdal Ragna Dahl Grønnevet - ordfører - - rådmann - Ålesund 14. mai 2007 revidert 11.11.2009 Side 6/6