VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Kommune: Adresse: Gnr. 51 Bnr. 9 m.fl. 929 ÅMLI Flaten 91, 4865 ÅMLI MARKEDSVERDI (normal salgsverdi) Kr 1 150 000 Eiet bolig Uthus Bruksareal (BRA): AREAL, P-ROM: 144,0 m² 156,0 m² 95,0 m² LÅNEVERDI: Kr 1 050 000 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Sertifisert takstmann Dato befaring: Rapportdato: 30.04.2014 07.05.2014
1. Om rapporten Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Generelle forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2007 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand.dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor.takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2007 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2009'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger for det aktuelle takstobjektet: Denne rapport er basert på en enkel visuell inspeksjon av utearealer, innvendige og utvendige overflater på bygg samt utstyr og innredninger. Det oppfordres rekvirenten å lese nøye igjennom takstrapporten og å gi tilbakemelding dersom det er feil eller mangler i rapporten som bør rettes opp. Eiendommen er ikke sjekket for eventuelle offentligrettslige krav eller mangler. 2. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 1 150 000 Anbefalt låneverdi: Kr 1 050 000 2 av 9
Markedsvurdering Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Følgende vurdering er lagt til grunn ved fastsettelse av markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen: Eiendommen har rommelig tomt, ligger usjenert og er relativt solrikt plassert. Området er imidlertid krevende å omsette eiendom i. Boligen er en del påkostet de siste 20 år men det er fortsatt et ikke ubetydelig behov for påkost og oppgradering for å kunne tilfredstille dagens krav. Uthus har også behov for tiltak og spesielt vedrørende grunnmur/fundamentering. Alle her omtalte forhold er reflektert i fastsatt markedsverdi. Eiendommen ligger på Flaten i Åmli Kommune og nesten i grense med Vegårshei Kommune. Avstand til Åmli sentrum og Myra, sentrum i Vegårshei er ca 25 km. Avstand til Arendal er i overkant av 40 km. Dette er en eiertomt med noe usikkert areal. Det er opplyst både 72 daa og 64 daa. Vi bruker arealet fra eiendomsverdi på 72823,7 m2. Området rundt bebyggelsen er normalt godt opparbeidet med plener og greie parkeringsarealer. Tomten er bebygget med uthus i tillegg til bolig ( se vedlagt foto ). I 1996 er det tilbygget en liten terrasse ved hovedinngang. Boligen har gjennomgående eldre overflater innredninger og utstyr. En del overflater er imidlertid oppgradert de senere år. 3 av 9
3. Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Bjørg Ragnhild Loftesnes Besiktigelse, tilstede Dato: 30.04.2014 - Bjørg Ragnhild Loftesnes Takstmann Tlf.: 90749514 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: Situasjonskart Forsikringsavtale Kvitt. off. avgifter EDR Eier Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 51 Bnr. 9 Gnr. 51 Bnr. 12 Hjemmelshaver: Bjørg Ragnhild Loftesnes Tomt: Eiet tomt. Areal 72 823,7 m² Areal hentet fre Eiendomsverdi. Konsesjonsplikt: Ikke konsesjonspliktig Adkomst: Offentlig vei Vann: Brønn Avløp: Privat tett tank på 3 m3. Offentl. avg. pr. år: Kr 6 235 Komm.kostn. inkl. eiend.skatt Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Tryg. Avtalenummer: 16033243 Forsikringstype: Fullverdi Forsikringssum: Kr 1 775 000 Premiebeløp: Kr 2 572 Kommentar: Fremvist dokumentasjon Ligningstakst Ligningstakst: Kr 288 125 År 2013 Opplyst av eier. 4 av 9
4. Bygninger på eiendommen Eiet bolig Bygningsdata Byggeår: 1959. Opplyst av eier. Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygging. Eiet bolig Utvendig Dette er en saltakskonstruksjon oppført i bindingsverk i halvannen etasje samt med sokkeletasje i mur på ukjent fundament. Yttertak er renovert i 2009 og fremstår uten synlige avvik ved vår befaring. Med unntak av endevegg nord er i følge eier yttervegger og deler av himling på loft etterisolert i 1996. Ytterkledning har stedvis fukt og råteskader ved vår befaring og utskiftninger må påregnes. Grunnmur har stedvis mye setninger som mest sannsynlig kommer av ustabile fundamenter samt fukt. Eier opplyser at det er etablert drenering og lagt tetteskikt på mur for å bedre på avvikene. Innvendig I hovedplan er det furugulv i stuer og venyl på toalett, kjøkken og gangareal. Vegger har malt panel og tapet og baderomsplater på toalett. Kjøkkeninnredning er eldre ( mest sannsynlig fra byggeår ) men det er montert nye dører og benkplate i 2006. Toalettrom mangler ventilasjon. Vinduer i hovedplan og på loft er i all hovedsak i 2 lag glass mens i kjeller har vnduer enkelt glass. I annen etasje har alle soverom furugulv med maskinpapp i himlinger og tapet på veggflater. Bad har venyl på gulv og baderomsplater og malt panel på veggflater. Det er badekar og dusjkabinett samt servant. Det mangler ventilasjon på bad, det er ujevnheter i gulv ved dusj og veggplater har stedvis svak faglig utførelse på montering. Arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje 60 Loft 45 Kjeller Sum bygning 59 164 Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 54 54 Stue, stue 2, kjøkken, spiskammer, wc rom, gang 41 41 Soverom, soverom 2, soverom 3, bad, gang, trapperom 49 49 Vaskekjeller/teknisk rom, bod, verksted 144 95 49 Totalt 5 av 9
Romfordeling Etasje 1. etasje Loft Kjeller Primærrom Stue, stue 2, kjøkken, spiskammer, wc rom, gang Soverom, soverom 2, soverom 3, bad, gang, trapperom Vaskekjeller/teknisk rom Sekundærrom Bod, verksted Uthus Bygningsdata Byggeår: 1959. Opplyst av eier. Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygging. Uthus Utvendig Dette er en saltakskonstruksjon med åstak tekket med metallplater fra 2001. Deler av konstruksjonen ble oppgradert samtidig. Begge endevegger på uthuset har ny panel i 2013. Grunnmur har stedvis betydelige setninger og avskalling ved vår befaring. Tiltak anbefales. Låvebrufundament har sprekkdannelser og må mest sannsynlig forsterkes. Innvendig Bygget er en enkel uisolert konstruksjon. Det er lagt inn strøm i bygget men ikke vann ved vår befaring. Arealer Etasje 1. etasje 2. etasje Sum bygning Bruttoareal BTA m² 84 84 168 Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom 76 76 Rom for dyrehold, lager, utedo, lager 2 80 80 Lager 156 156 Totalt Regler for arealberegning og måleverdige arealer se pkt. 'Om rapporten' og 'Forutsetninger' Romfordeling Etasje 1. etasje 2. etasje Primærrom Sekundærrom Rom for dyrehold, lager, utedo, lager 2 Lager 6 av 9
5. Beregninger Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Sum kostnader Kr: 6 235 2 572 8 807 Teknisk verdi bygninger Teknisk verdi er en beregnet verdi for bygningsmassen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Fremkommer ved å beregne teknisk nyverdi for tilsvarende bygninger bygget etter dagens tekniske krav, med fradrag for utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Vedlikeholdsmangler og skader er kun skjønnsmessig vurdert på bakgrunn av enkle visuelle observasjoner på befaringstidspunktet. Normale byggekostnader; utregnet som for nyverdi etter dagens tekniske krav. Fradrag; verdireduksjon utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Eiet bolig Sum normale byggekostnader: 2 130 000 2 130 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: 880 000 1 250 000 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: 250 000 Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: 1 500 000 6. Underskrift Nesgrenda, Tvedestrand, 07.05.2014 Takstmann, Nesgrenda 4900 Tvedestrand. Mobil 907 49514. Epost: hovland.kolbjorn@gmail.com (sign) 7 av 9
Uthus. 8 av 9
Kartutskrift av tomt. 9 av 9