Prime Office Germany AS

Prime Office Germany AS Årsrapport 2009

Porteføljeoversikt Per 31. desember 2009 Adresse Distrikt By Kjøpris inkl omk. (mill) Kjøpsyield før omk. Netto Leie p.a [IST] (mill) 1) Netto Leie p.a [SOLL] (mill) 2) Byggeår (omb.år) Areal Andel ledige arealer per 31.12.09 Vektet lengde (eks. ledighet) per 31.12.09 Ungererstrasse 67 69 Schwabing-Nord Munchen Overtatt 15.05.2009 EUR 33,0 5,0 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008/ 2009 7 920 kvm 0 % 9,3 år Steinstrasse 25 Innenstadt Hamburg Overtatt 28.11.2007 EUR 13,0 5,5 % EUR 0,7 EUR 0,7 1930 (2002) 3 983 kvm 0 % 1,5 år Bockenheimer Anlage 15 Westend Frankfurt Overtatt 31.12.2007 EUR 49,8 5,3 % EUR 1,1 EUR 2,4 1954 (1982/ 2003) 6 820 kvm 54 % 2,6 år Am Kaiserkai 62 Hafen City Hamburg Overtatt 01.11.2008 EUR 32,8 5,2 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008 5 718 kvm 0 % 8,8 år Friedrichstrasse 149 Mitte Berlin Overtatt 02.01.2008 EUR 63,8 4,65 % EUR 2,3 EUR 2,8 2003 11 501 kvm 18 % 3,9 år Zollhof 3 Medienhafen Düsseldorf Overtatt 01.09.2008 EUR 50,6 5,0 % EUR 2,2 EUR 2,5 1999 10 615 kvm 15 % 2,7 år Wisenau 36 40 Westend Frankfurt Overtatt 19.09.2008 EUR 15,0 5,7 % EUR 0,7 EUR 0,7 1970/ 2005 3 732 kvm 8 % 1,7 år SUM EUR 258,0 5,1 % EUR 10,1 EUR 12,3 50 290 kvm 16,5 % 4,9 år 1) Leie p.a. per 31. desember 2009. 2) Leieinntektspotensial ved 100% utleie per 31. desember 2009. Informasjonen i denne kvartalsrapporten er utarbeidet av Prime Office Germany AS etter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvaret dersom opplysningene er uriktige eller ufullstendige.

Årsrapport fra administrasjonen Selskapets drift, ledelse og administrasjon Administrasjonen i Prime Office Germany AS utføres av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, («Orkla Finans») i henhold til inngått avtale datert 9. mai 2007. Kaare M. Krane overtok fra og med 1. februar 2010 som selskapets daglige leder etter Per Richard Olsen, begge ansatt i Orkla Finans. Arbeidet som daglig leder innebærer blant annet å aktivt understøtte styret i dets arbeid, forestå selskapets investor relationsarbeid samt å være ansvarlig for at selskapet til enhver tid oppfyller sine løpende forpliktelser i henhold til lover og forskrifter, deriblant løpende regnskapsførsel og utarbeidelse av årsregnskap og likningspapirer. Administrasjon og forvaltning av Prime Office Germany AS tyske datterselskaper, hvor investeringene formelt er foretatt, ivaretas av Industrifinans Real Estate GmbH (tidl. BSA Real Estate GmbH) i henhold til inngått avtale om Asset Management datert 9. mai 2007. Arbeidet omfatter for tiden forvaltning av eiendommene samt løpende rapportering til styret/ administrasjonen i Prime Office Germany AS om driftsmessige og andre vesentlige forhold knyttet til de tyske datterselskapene/eiendommene. Selskapets formål og investeringsstrategi Prime Office Germany AS hentet inn kapital i mai/juni 2007 for å bygge opp en portefølje av førsteklasses kontoreiendommer med god beliggenhet, og leietakere i de fem store tyske byene Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg og München. Byene har ulik volatilitet, og den ønskede spredningen ville bidra til stabil verdiutvikling. Intensjonen var å kjøpe og strukturere eiendommer med henblikk på et mulig fremtidig porteføljesalg. Porteføljen skulle ha en blandet markedseksponering og derved bestå av a) en andel eiendommer med lange kontrakter som skulle danne grunnlaget for en langsiktig finansiering av porteføljen, og b) en andel eiendommer med korte og mellomlange kontrakter som var posisjonert for økning i leieinntekter i et stigende leiemarked. Porteføljesammensetning ~ 20 % Korte, 0 3 år ~ 30 % Mellomlange, 3 5 år ~ 50 % Lange kontrakter, 5 år + Strategien var forankret i den økonomiske situasjonen i Tyskland våren 2007, og prognosen om en fortsatt positiv utvikling i den tyske økonomien de kommende årene. Endringer i markedsforutsetningene I løpet av høsten 2008 forverret den globale makroøkonomiske situasjonen seg, med økonomisk resesjon i flere europeiske land. Dette gjaldt også tysk økonomi, som har en av verdens største eksportindustrier. Den negative utviklingen i den tyske økonomien hadde en klar negativ påvirkning på det tyske eiendomsmarkedet. Dette innebar at bak grunnen for sel skapets opprinnelige investeringsstrategi endret seg betydelig. I lys av at selskapets rammebetingelser endret seg betydelig i forhold til det som opprinnelig lå til grunn for selskapets investerings strategi, fant styret det riktig å overlate til aksjonærene å avgjøre hvorvidt selskapet burde avstå fra ytterligere investeringer og i stedet tilbakebetale likviditet til aksjonærene ved en kapitalnedsettelse. Vedtatt kapitalnedsettelse og tilbakebetalinger Ekstraordinær generalforsamling i Prime Office Germany AS ble avholt 17. desember 2008. Til sammen 9.724 aksjer av selskapets 16.000 aksjer var representert, noe som utgjorde 60,78 % av selskapets aksjekapital. Med støtte fra 75,90 % av aksjonærene som var representert, vedtok generalforsamlingen at selskapet skulle avstå fra å foreta ytterligere investeringer og i stedet tilbakebetale NOK 360 mill til aksjonærene ved en kapitalnedsettelse. Beslutningen om gjennomføring av kapitalnedsettelsen ble gjort betinget av at selskapet oppnådde tilfredsstillende finansiering for utdelingsbeløpet. Prime Office Germany Årsrapport 2009 3

Finansieringen av utdelingsbeløpet ble formalisert i mai måned 2009 ved at selskapets eksisterende låneramme i Helaba og HypoVereinsbank ble økt fra EUR 125 mill til EUR 150 mill. Tilbakebetaling av NOK 360 mill til aksjonærene ble foretatt i juni 2009. Ytterligere tilbakebetaling til aksjonærene med NOK 166,4 mill ble vedtatt i ekstraordinær generalforsamling den 23. desember 2009 og foretatt 30. desember 2009. Til sammen har selskapet således tilbakebetalt 32,9 % av aksjonærenes opprinnelige innbetalte kapital. Selskapets investeringer Prime Office Germany AS eier per 31.12.2009 sju eien dommer på ialt 50.290 m 2. Samlet kjøpesum for eiendommene var EUR 258 mill. Med bakgrunn i generalforsamlingens beslutning 17. desember 2008 om ikke å foreta ytterligere investeringer har selskapet ikke inngått avtaler om kjøp av nye eiendommer. Den eneste eiendommen som ikke var overtatt per inngangen til 2009 var MAN s nye hovedkvarter, som var under oppføring i Ungererstrasse 67-69 i Schwabing-Nord i München. Eiendommen ble noe forsinket overtatt i mai 2009. Eksterne verdivurderinger verdsatte eiendomsporteføljen per 1. desember 2009 til EUR 218 mill, noe som er 15,5 % lavere enn porteføljens opprinnelige kostpris. Basert på budsjetterte leier for 2010 tilsvarer dette en netto yield på 5,3 %. Rental Growth Slowing Rental Growth Accelerating Kilde: Jones Lang LaSalle Rents Falling Rents Bottoming Out Copenhagen, Edinburgh, Hamburg, Luxembourg Bucharest, Lisbon Milan, Rome, Budapest Athens, Barcelona Amsterdam, Brussels, Düsseldorf, Frankfurt, Madrid, St. Petersburg, Stuttgart Dublin, Stockholm, Prague Helsinki, Istanbul Berlin, Paris Munich, Lyon Moscow, Kiev Warsaw London West End, London City, Oslo Som andre land opplevde det tyske eiendomsmarkedet betydelig fall i transaksjonvolum i 2009; både for så vidt gjelder utleiet areal så vel som kjøp/salg. Det knytter seg derfor en viss usikkerhet til verdivurderingene. Ledende analytikere antar imidlertid at yieldøkningen har flatet ut og i enkelte segment registreres det synkende yield igjen. Denne utviklingen antas å forsterke seg etter hvert som investeringslyst og tilgang på finansiering normaliseres. Drift Som følge av strategivalget i desember 2008 gikk Prime Office Germany AS over i en driftsfase med fokus på utleie av ledige arealer og på å optimalisere drift av eiendommene. I 2009 ble det ialt reforhandlet, og leid ut 13.922 m 2, Leienivået for disse kontraktene har i snitt øket med 0,3 % i forhold til tidligere avtaler. Markedet oppleves som krevende, og prosessene tar lang tid. Per 31.desember 2009 var ledigheten i selskapets eiendomsportefølje på 16,5 %, noe som tilsvarer 8.273 m 2. Ledigheten er opp fra 10,6 % per 31. desember året før. Det er Bockenheimer Anlage i Frankfurt som har den største prosentuelle ledig heten, med ca 54 % per 31. desember 2009. Vektet gjenværende leietid per årsskiftet var 4,9 år. Det tyske eiendomsmarkedet antas å ha det største fallet i leiepriser bak seg, og økningen i ledigheten avtar. Omfanget av spekulativ nybygging er begrenset og dette bidrar til at en oppgang i leier kan forventes å komme i løpet av 2011. Driften av eiendommene løper normalt. I tillegg til normalt vedlike hold gjennomføres investeringer knyttet til reforhandling av leieforhold samt utleie av ledige arealer i den grad det vurderes nødvendig og riktig i forhold til en langsiktig verdiutvikling av den enkelte eiendom. Finansiering Prime Office Germany AS fem første investeringer ble finansiert ved bruk av egenkapital. De to siste eiendommene og tilbakebetaling av kapital til aksjonærene ble finansiert eksternt med eiendomsporteføljen som sikkerhet. I juni 2008 inngikk selskapet en låneavtale med Helaba og HypoVereinsbank. Låneavtalen hadde en ramme på EUR 125 mill med selskapets fem første eiendommer som pant. Den opprinnelige lånerammen hadde en margin på 105 basispunkter, løpetid på tre år fra opptrekk og en opsjon på forlengelse i ytterligere tre år på visse vilkår. I de tre første årene løper lånet uten avdrag, for deretter å ha en årlig amortisering på 1 %. Låneavtalen har en loan-to-value (LTV) covenant på 70 %/75 % og et krav til rentedekningsgrad (ICR) på 1,20/1,10. Etter innkjøp og pantsettelse av ytterligere to eien dommer ble lånerammen i Helaba og HypoVereinsbank i 2009 ut videt fra EUR 125 mill til EUR 150 mill på samme betingelser som tidligere, men med en margin på 114 basispunkter. Lånerammen ble trukket opp 15. desember 2009 i forbindelse med tilbakebetaling av NOK 166,4 mill til selskapets aksjonærer. Per 31. desember 2009 har således selskapet trukket hele lånerammen på EUR 150 mill. Inngåtte rentesikringsavtaler gjør at lånet frem til 30. juni 2014 løper til en rente inklusiv margin (114bp) på 4,58 %. Beregninger foretatt med basis i budsjettet for 2010 viser at selskapet etter det siste låneopptrekket har LTV på ca 69 %, og ICR innenfor låneavtalens bestemmelser på 120 %. Oslo, 15 april 2010 For Prime Office Germany AS Kaare M. Krane Daglig leder 4 Prime Office Germany Årsrapport 2009

Årsrapport fra Asset Manager Industrifinans Real Estate GmbH («Industrifinans Real Estate» er engasjert som selskapets Asset Manager, og er ansvarlig for å forestå løpende økonomisk og administrativ eiendomsforvaltning av Prime Office Germany AS eiendomsportefølje i Tyskland. Industrifinans Real Estate er et datterselskap av Industrifinans Forvaltning AS, Oslo. Fra BSA til Industrifinans BSA Forvaltning skiftet i desember 2009 navn til Industrifinans Forvaltning, samtidig som Arild Orgland kom inn som ny seniorpartner i selskapet. Navneendringen skjedde med full støtte fra Alfred Berg som kjøpte Industrifinans Forvaltning i år 2000. Organisering / bemanning Industrifinans har fire dedikerte ressurser som følger opp Prime Office Germany engasjementet: Einar Skjerven, Ansvarlig Partner Hans-Christian Birkedal, Asset Manager Boris Perlet, Operational Asset Manager Pascal Beeck, Business Support Manager Legal Boris Perlet og Pascal Beeck er ansatt i Industrifinans Real Estate GmbH, med kontor i Frankfurt a.m. Selskapet har knyttet til seg eiendomsforvaltere (Property Manager) for de enkelte eiendommene, og har i tillegg avtaler med utleiemeglere (Lead Agents) som opptrer som selskapets utleiemeglere i de byene hvor Prime Office Germany har ledige arealer og/eller korte leiekontrakter. Drift Driften av eiendommene har forløpt som forventet og i henhold til årets businessplan. Både BNP Paribas og Fontenay Management gjør en god jobb med hensyn til den tekniskeog kommersielle eiendomsdriften. Dette bekreftes også av leietakerne. Det er noen utfordringer i forbindelse med ferdigstillelse av Ungererstrasse 67-69, München, som ble forsinket overtatt 15. mai 2009. Per april 2010 gjenstår det mindre mangler som må utbedres av selger og utvikler FOM. Som følge av bl.a. dette har endelig avregning/pro&contra oppgjør blitt utsatt flere ganger, og er fortsatt ikke gjennomført. Bygget i Düsseldorf, Neuer Zollhof 3 har med sin karakteristiske arkitektur noen særegne driftsmessige utfordringer. Dette innebærer bl.a. annet at fasaden må vedlikeholdes noe oftere enn for mer ordinære bygg. I forbindelse med planlagt maling av fasaden våren 2009 ble det oppdaget at tidligere eier har påført feil type maling, noe som innebærer at fukt ikke slipper ut gjennom fasaden. Det gjennomføres nå en analyse av tiltak for å utbedre dette på best mulig måte. Det ble tatt høyde for ekstraordinære vedlikeholdsutgifter i investeringsanalysen, som ble bekreftet i due diligence prosessen, forut for kontraktsinngåelsen. Utover dette er det ingen ekstraordinære utfordringer knyttet til eiendomsporteføljen som sådan. Utleieaktivitet Prime Office Germany hadde ved utgangen av 2009 en ledighet på 8 273 kvm, som utgjør ca. 16 % av totalt utleibart areal Property Manager Lead Agent Steinstraße 25, Hamburg Am Kaiserkai 60-62, Hamburg Fontenay Management GmbH Bockenheimer Anlage 15, Frankfurt a.m. Wiesenau 36/Friedrichstr., Frankfurt a.m. Friedrichstraße 149, Dorotheenstr. 54, Berlin Neuer Zollhof 3, Düsseldorf BNP Paribas Real Estate Property Management GmbH Ungererstraße 67-69, München NAI Apollo Engel & Völkers Reese Consulting BNP Paribas Real Estate Prime Office Germany Årsrapport 2009 5

i porteføljen. Industrifinans Real Estate leide ut, på vegne av Prime Office Germany, 13 922 kvm i løpet av 2009, tilsvarende 28 % av totalt utleibart areal. Samlet ble det oppnådd en nominell prisstigning på 0,3 % i snitt for de forhandlede kontraktene i forhold til foregående kontrakt. Contract expiry profile 15 000 000 12 000 000 9 000 000 6 000 000 3 000 000 0 2009 Vacancy 2010 2011 Options 2012 Leases 2013 2014 2015 2016 2017 Per utgangen av mars 2010 har Prime Office Germany en ledighet på 8 677 kvm, og potensiell ledighet i porteføljen ved utgangen året er estimert til ca. 15 000 kvm gitt at det ikke forlenges eller tegnes noen nye leiekontrakter i perioden. Det er særlig i Frankfurt, Düsseldorf og Hamburg vi ser de største utfordringene i 2010. I Frankfurt har Prime Office Germany ca 4 000 kvadratmeter ledig per utløpet av 2009. I Hamburg forventer vi at det kan oppstå en ledighet på opptil 2 800 kvadrat meter i fjerde kvartal 2010 når Hamburger Hochbahn tar i bruk sitt nye bygg, og flytter deler av sin virksomhet fra bl.a. Steinstrasse 25. I Düsseldorf er ledighet per utgangen av 2009 ca. 1 500 kvm, som potensielt kan øke til 4 700 kvm mot slutten av året. Asset Manager er i forhandlinger med eksisterende leietakere om mulige forlengelser, og det er grunn til å tro at vi skal lykkes i flere av disse forhandlingene. Utleiemarkedet er normalt en sen-syklisk indikator, og selv om investerings- og finansieringsmarkedet ser ut til å være på bedringens vei, forventes et fortsatt krevende utleiemarket i 2010. Porteføljen som Prime Office Germany AS besitter er imidlertid av god standard og beliggenhet, og det er gode muligheter for å leie ut en større del av de ledige arealene til akseptable betingelser. Utvidet låneramme og tilbakebetaling av aksjekapital til investorene Som følge av vedtaket om å tilbakebetale deler av aksjekapitalen fattet på ekstraordinær generalforsamling i Prime Office Germany AS desember 2008, fremforhandlet Asset Manager en utvidelse av lånerammen fra EUR 125 til 150 millioner mot at det ble stilt sikkerhet i de to siste investeringene i Tyskland, Neuer Zollhof 3 og Wiesenau 36 40. Denne av talen Vacancy ble signert i 26. mai 2009, og utbetaling av NOK 22 Options 500 per aksje til aksjonærene ble gjennomført i juni 2009. På Leases det tidspunktet hadde Selskapet trukket opp ca. 121 millioner av rammen på 150 millioner. Aktivt og vellykket utleiearbeid gjennom 2009 tillot imidlertid å trekke hele lånerammen opp til EUR 150 millioner i desember uten å komme i brudd med låne betingelsene, særlig i forhold til rentedekningsgraden og loan-to-value («LTV»). I forbindelse med at Selskapet fikk tilført ny likviditet vedtok ekstraordinær generalforsamling den 23. desember en ytterligere tilbakebetaling av NOK 10 400 per aksje. Selskapet er nå inne i en aktiv forvaltningsfase, og Asset Manager arbeider aktivt med en ytterligere forbedring av kontrakts dekning og utløpsprofilen for å sikre Selskapet finansiell fleksibilitet. Utsikter for Investerings- og finansieringsmarkedet i Tyskland I motsetning til leiemarkedet er utsiktene for investeringsog ikke minst finansieringsmarkedene bedret. Flere av våre bankforbindelser melder om at de igjen har ambisiøse målsetninger for utlånsvolum, noe vi tror vil resultere i økt konkurranse fra bankene om å finansiere de gode objektene dvs. kvalitets eiendom med god beliggenhet og lange sikre kontantstrømmer. Større tilgang til finansiering på attraktive vilkår bør medføre økt etterspørsel av slike objekter. Dette i kombinasjon med en generell bedring i tysk økonomi, lavere enn ventet økning i arbeidsledigheten og lav nybygningsaktivitet kan gi en forsiktig oppgang i markedet for kontoreiendom i 2010 og de kommende år. For mer spesifikk markedsinformasjon henvises det til Prime Office Germany AS kvartalsrapporter, samt eiendomsrapporter utgitt av Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis m.fl. Utleibart areal (kvm) Ledighet per 31.12.09 Potensiell ledighet 31.12.10 (kvm) Munich Ungererstraße 67-69 7 921 Hamburg Steinstraße 25 3 983 18 2 808 Am Kaiserkai 60-62 5 718 Frankfurt Bockenheimer Anlage 15 6 820 3 712 3 712 Wiesenau 36/Friedrichstr. 3 732 333 1 055 Berlin Friedrichstraße 149 Dorotheenstr. 54 11 501 2 663 2 758 Dusseldorf Neuer Zollhof 3 10 615 1 546 4 751 Sum 50 290 8 273 15 084 6 Prime Office Germany Årsrapport 2009

Avsluttende kommentar Prime Office Germany AS besitter en portefølje av godt beliggende kvalitetseiendommer i de fem største byene i Tyskland. Dette gir selskapet en god konkurranseposisjon for å tiltrekke seg nye leietagere, noe den store utleieaktiviteten i 2009 har vist. Selskapet har i fjor inngått leiekontrakter på hele 28 % av samlet utleibart areal. Prime Office Germany har imidlertid likevel ikke en kontraktsprofil som tilfredsstiller krav til lange, solide kontantstrømmer, og en verdiøkning av porteføljen er derfor avhengig at videre godt utleiearbeid og økt risikovilje i investormarkedet. Industrifinans Real Estate har gode, dedikerte ressurser til å øke eiendomsverdiene fra dagens nivå ved å søke å videreføre utleieaktiviteten fra 2009. Prime Office Germany er videre i en likviditetsmessig tilfredsstillende situasjon til å kunne gjennomføre nødvendige leietakertilpasninger for å få på plass nye leietakere. Vi ser imidlertid at utleiemarkedet inn i 2010 fortsatt viser svake tendenser, slik at en vesentlig reduksjon av ledigheten gjennom 2010 ikke kan påregnes. Videre må man vurdere hensynet til kortsiktig reduksjon i ledighet opp mot inngåelse av leiekontrakter på lavere nivåer. I det lengre perspektiv vil dette begrense verdiutviklingen på eien dommene som følge av at eiendommene da vil verdikapitaliseres med basis i lange leiekontrakter på et lavt leienivå. Vi er forsiktig optimister for finansierings- og investeringsmarkedet for fast eiendom i Tyskland de kommende årene, men ser samtidig at det ligger mye arbeid foran oss med å løse de nåværende og kommende utleieutfordringene selskapet har. Oslo, 19. april 2010 For Industrifinans Real Estate GmbH Einar Skjerven Prime Office Germany Årsrapport 2009 7

Prime Office Germany AS Årsberetning 2009 Virksomhetens art og hvor den drives Prime Office Germany AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom datterselskaper i Tyskland har som formål å erverve, eie og drifte en portefølje av førsteklasses kontoreiendommer i de fem tyske byene Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg og München. Selskapet har kontoradresse i Oslo. Prime Office Germany AS forvaltes av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, som også innehar rollen som selskapets daglige leder. Juni 2007 gjennomførte Prime Office Germany AS en kapitalforhøyelse på NOK 1,6 mrd. Formålet med kapitalforhøyelsen var å innhente egenkapital for å foreta eiendomskjøp i tråd med selskapets ovennevnte formål og investeringsstrategi. Kapitalinnhentingen ble foretatt i henhold til inngått mandatavtale med bistand fra Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, og Industrifinans Capital AS (tidligere BSA Capital AS). I tillegg inn gikk Prime Office Germany AS særskilt Asset Manager avtale med Industrifinans Capital AS søsterselskap Industrifinans Real Estate GmbH (tidl. B. Skjerven Agerup Real Estate GmbH) som omfatter identifisering og analysering av investeringsobjekter, fremleggelse av beslutningsunderlag for styret, oppfølging av selskapets tyske rådgivere samt ansvar for den løpende økonomiske og administrative forvaltningen av selskapets eiendomsportefølje. Tilbakebetaling til aksjonærene I lys av at selskapets beslutning i desember 2008 om å avstå fra ytterligere investeringer, samt besluttingen om å nedsette kapitalen i selskapet, ble det i juni 2009 tilbakebetalt NOK 360 mill til aksjonærene. I desember 2009 ble det likeledes tilbakebetalt NOK 166,4 mill til aksjonærene. I løpet av 2009 har således selskapet tilbakebetalt i alt NOK 526,4 mill, eller 32,9 % av den opprinnelige innebetalte egenkapitalen i selskapet. Eiendomsporteføljen Pr 31. desember 2009 eier Prime Office Germany AS en eiendomsportefølje bestående av syv kontoreiendommer i Tyskland (kostpris inkl omkostninger i parentes): Ungererstrasse 67-69, München (EUR 33,0 mill) overtatt 15. mai 2009 Steinstrasse 25, Hamburg (EUR 13,0 mill) overtatt 28. november 2007 Bockenheimer Anlage 15, Frankfurt (EUR 49,8 mill) overtatt 31. desember 2007 Am Kaiserkai 62, Hamburg (EUR 32,8 mill) overtatt 1. november 2008 Friedrichstrasse 149, Berlin (EUR 63,8 mill) overtatt 2. januar 2008 Neuer Zollhof 3, Düsseldorf (EUR 50,6 mill) overtatt 1. september 2008 Wiesenau 36-40, Frankfurt (EUR 15,0 mill) overtatt 19. september 2008 Totalt har Prime Office Germany AS eiendomsportefølje en samlet kostpris på EUR 258 mill. Eiendommene er samlet på omlag 50.000 kvm, hvorav 83,5 % av arealet per årsslutt var utleid på i gjennomsnitt ca 4,9 års leielengde. Selskapets fem første investeringer ble i sin helhet finansiert ved bruk av egenkapital. Disse eiendommene ble deretter stillet som sikkerhet for et lån med ramme på EUR 125 mill som selskapet 25. juni 2008 inngikk med Helaba, og HypoVereinsbank. Selskapets senere investeringer har blitt finansiert ved trekk på denne lånerammen. Som følge av vedtaket om å tilbakebetale deler av den innskutte egen kapitalen ble det i mai 2009 fremforhandlet en utvidelse av lånerammen fra EUR 125 mill til EUR 150 mill. Per 31. desember 2009 hadde selskapet trukket hele lånerammen på EUR 150 mill. Låneopptrekkene i Helaba og HypoVereinsbank ble rentesikret ved inngåelse av rente bytteavtaler. Avtalene løper til 30. juni 2014 til en vektet gjennom snittsrente på 4,58 %, inkl. margin på 114 bp. I forbindelse med økningen av lånerammen fra EUR 125 mill til EUR 150 mill økte også marginen fra 105 basispunkter til 114 basispunkter. I forbindelse med inngåelse av kontrakter om kjøp av eiendommer i 2008 inngikk Prime Office Germany AS tre rentebytteavtaler med Nordea Bank Norge ASA på til sammen EUR 60 mill. Alle rentebytteavtalene med Nordea er i løpet av 2009 terminert. Redegjørelse for årsregnskapet Prime Office Germany hadde per 1. januar 2009 overtatt alle eiendommene i porteføljen, med unntak av MAN-bygget i München, som ble overtatt 15.mai 2009. Konsernets driftsinntekter i 2009 på NOK 88 mill reflekterer dette. Konsernets samlede driftskostnader i 2009 beløper seg til NOK 110 mill, hvorav NOK 79 mill skyldes av- og nedskrivninger knyttet til konsernets eiendommer. Eksterne verdivurderinger 8 Prime Office Germany Årsrapport 2009

foretatt av Keuncke & Stöher verdsetter eiendomsporteføljen per 1. desember 2009 til EUR 218 mill, noe som er 15,5 % lavere enn porteføljens opprinnelige kostpris på EUR 258,0 mill. Verdivurderingen er lagt til grunn for selskapets årsregnskap for 2009. Få eiendomstransaksjoner det siste året i dette tyske markedssegmentet gir imidlertid en viss usikkerhet knyttet til verdivurderingene. Konsernet har i 2009 en samlet finansnetto på NOK -124 mill. Foruten ordinære renteinntekter på NOK 3 mill og ordinære rentekostnader på NOK 47 mill i forbindelse med selskapets lånefasilitet i Helaba og HypoVereinsbank, består finansnettoen først og fremst av et valutatap på NOK 147 mill i forbindelse med bankinnskudd og langsiktig fordring/gjeld til datter selskaper i euro samt realiserte valutagevinster på NOK 68 mill i forbindelse med valutaveksling samt konvertering av gjeld til egenkapital i tyske datterselskaper. Morselskapets årsresultat for 2009 er på NOK -161 mill, hoved sakelig som følge av selskapets realiserte og urealiserte valuta justeringer. Selskapet er gjort opp med et skattemessig resultat på NOK 8 mill, som utløser en betalbar skatt på NOK 2,1 mill. Selskapets egenkapital er NOK 795 mill som utgjør 94 % av selskapets balanse per 31. desember 2009. Konsernets årsresultat for 2009 er på NOK -85 mill, hovedsakelig som følge av at konsernets disagio. Konsernets egenkapital per 31. desember 2009 er på NOK 755 mill som utgjør 37 % av konsernets balanse. Konsernets balanseførte eiendeler består hovedsakelig av eiendommer og bankinnskudd og er per 31. desember 2009 bokført til henholdsvis NOK 1.812 mill og NOK 138,5 mill. Gjeld til kredittinstitusjoner per samme tidspunkt beløper seg til NOK 1.247 mill som for øvrig utgjør 61 % av selskapets totalbalanse. Selskapet hadde en LTV («loan-to-value») på 69 %, og en rentedekingsgrad (ICR) på 1,226 per 31.desember 2009, beregnet ut fra eiendeler, gjeld og resultat i de tyske datterselskapene. Netto kontantstrøm for konsernet i 2009 var negativ med NOK 7 mill inkl valutaomregningsdifferanser. Kontant strømmen består av innbetaling ved konsernets låneopptak på NOK 694 mill minus utbetalinger i forbindelse med kjøp av eiendommer på NOK 253 mill samt NOK -108 mill i netto kontantstrøm fra konsernets operasjonelle aktiviteter, og tilbake betalingen av totalt NOK 526,4 mill til selskapets aksjonærer. Konsernets bankinnskudd per 31. desember 2009 beløper seg til NOK 138,5 mill. Styret mener at årsregnskapet og konsernregnskapet gir ett rettvisende bilde av selskapets og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2009 er satt opp under denne forutsetning. Store endringer det siste året i ulike makroøkonomiske rammebetingelser knyttet til eiendomsinvesteringer i Tyskland gir høyere usikkerhet knyttet til selskapets og konsernets virksom het enn tidligere. Selskapets attraktive eiendomsportefølje gjør imidlertid at styret er av den oppfatning at selskapet er posisjonert for å klare seg gjennom lavkonjunkturen. Hendelser av betydning etter regnskapsårets avslutning Den underliggende vekst i Tyskland har latt vente på seg, og makrotallene for tysk økonomi i Q4 kom svakere ut en først antatt. Det forventes imidlertid en positiv BNP-vekst i 2010, og eiendomsmarkedet ser allerede tegn til synkende yieldkrav for eiendommer i prime-segmentet. Selskapet mottok i mars 2010 et varsel om endring av ligningen for 2008 i fra Skatt Øst. Saken gjelder skattemessig inntektsføring av valutagevinster. Selskapet bestrider endringen, og er i dialog med Skatt Øst vedrørende dette. Styret er for øvrig av den oppfatning at det ikke har inntrådt andre forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet eller konsernet. Eiendomsmarkedet og fremtidsutsikter Konsernet er eksponert for effekter knyttet til makroøkonomiske konjunkturer. Dette vil kunne gi endringer i leienivåer, utleiegrad, og derigjennom verdien på eiendommene. De viktigste faktorene er tilbud og etterspørsel av eiendom, og det avkastningskrav som investorer legger til grunn ved kjøp av eiendom. Siden Prime Office Germany AS hentet inn kapital i mai/juni 2007 har rammebetingelsene for eiendomsmarkedet hvor selskapet har foretatt sine investeringer endret seg, noe som har ført til lavere avkastning for aksjonærene i Prime Office Germany AS enn det som var forventet i informasjonsmemorandumet som ble utarbeidet i forbindelse med kapitalinnkallingen. Lavere avkastning skyldes først og fremst at veksttakten i tysk økonomi er sterkt redusert i forhold til det som lå til grunn ved kapitalinnhentingen, men også finanskrisens påvirkning på kredittmarkedet med økte rentemarginer og lavere låneutmåling. Den tyske økonomien, som for øvrig er Europas største, er blant de hardest rammede av den globale økonomiske krisen blant europeiske økonomier. Etter fall i tysk BNP på 5 % i løpet av 2009 estimeres BNP i Tyskland for 2010 å øke med 1,7 %. Det er særlig den tyske eksportindustrien, samt finans-/ bankmarkedet som forventes å bidra til oppgangen i den tyske økonomien i 2010. I lys av markedssituasjonen i Tyskland fokuserer selskapet for tiden maksimalt på utleie av nåværende ledige arealer i sel skapets eiendomsportefølje samt å optimalisere selskapets drift. Finansiell risiko Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko dreier seg i hovedsak om risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakere ikke betaler leie som avtalt. Selskapet har investert i førsteklasses kontoreiendommer med solide leietakere. Resesjonen som Tyskland for tiden opplever fører til noe høyere kredittrisiko på denne type eiendom/leietakere enn normalt. Prime Office Germany Årsrapport 2009 9

Likviditetsrisiko Konsernet hadde per årsskiftet en likviditetsbeholdning på tilsvarende NOK 138,5 mill. Fremtidig kontantstrøm forventes å være positiv. Styret anser at selskapets og konsernets likviditets risiko per i dag er tilfredsstillende. Valutarisiko Konsernets eiendomsinvesteringer og den fremtidige fremmedfinansieringen av disse skjer gjennom datterselskaper i Tyskland i valutaen euro. Så lenge selskapet ikke har inngått sikringsforretninger mht valutarisiko, innebærer det at selskapet er eksponert for valutarisiko på egenkapitalen som umiddelbart etter emisjonen i juni 2007 ble vekslet om til euro. Regnskapsmessig resultatfører imidlertid selskapet og konsernet kun valuta differanser som oppstår i forbindelse med omregning av bankinnskudd og langsiktig fordring/gjeld i euro til datterselskaper. Omregningsdifferanser føres mot egenkapitalen i selskapet. I 2009 har kronen styrket seg betydelig mot euro, noe som innebærer at konsernet for året fikk et netto valutatap på til sammen NOK - 214,6 mill. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i rentenivået i euro og norske kroner ved at overskuddslikviditeten per årsskiftet står på bankkonti med rentebetingelser som endres i takt med endringer i det generelle rentenivået i disse valutaene. Siden selskapet løpende har inngått rentebytteavtaler som tilsvarer selskapets fremmedfinansiering, er konsernet ikke eksponert for endringer i rentenivået i denne perioden. Arbeidsmiljø og likestilling Selskapet har ikke hatt ansatte i 2009. Det er følgelig ikke ført noen statistikk over sykefravær gjennom året. Styret bekrefter at det derfor heller ikke har vært noen arbeidsulykker i løpet av året. Styret består per 31. desember 2009 av 7 menn. Styret har likevel ut fra en vurdering ikke funnet det nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Baard Haugen erstattet 26. november 2009 Unni Tenold som styremedlem i Prime Office Germany AS. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet er ikke berørt av forhold som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i Prime Office Germany AS: Overført fra annen egenkapital NOK 161.383.000 Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK 12.400.000 Overkursfond NOK 551.313.000 Annen egenkapital NOK 231.319.000 Sum egenkapital NOK 795.032.000 Selskapets frie egenkapital pr 31.12.09 er NOK 169.914.000. Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i konsernet: Overført fra annen egenkapital NOK 84.930.000 10 Prime Office Germany Årsrapport 2009

Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2008 2009 Note 2009 2008 Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter 12 79,554 55,261 0 0 Andre driftsinntekter 8,424 822 0 0 Sum driftsinntekter 87,978 56,083 Resultat Driftskostnader 1 267 932 Lønnskostnader 9 932 1 267 0 0 Av- og nedskrivninger 2 79 449 256 500 2 402 4 802 Andre driftskostnader 9 29 429 20 147 3 669 5 734 Sum driftskostnader 109 810 277 915-3 669-5 734 Driftsresultat -21 831-221 832 Finansinntekter og finanskostnader 68 193 51 248 Renteinntekter fra foretak i samme konsern 5 0 0 10 669 992 Andre renteinntekter 11 2 774 14 021 337 388 67 520 Andre finansinntekter 5, 13 67 519 165 990 323 938 42 302 Nedskrivninger av finansielle anleggsmidler 3 0 0 0 36 Rentekostnad til foretak i samme konsern 5 0 0 0 2 118 Andre rentekostnader 11 46 988 6 939 37 721 291 927 Andre finanskostnader 5, 13 147 019 37 762 54 591-216 587 Sum finans -123 715 135 310 50 922-222 358 Ordinært resultat før skattekostnad -145 546-86 522 1 729-60 975 Skattekostnad på ordinært resultat 8-60 616 1 729 49 193-161 383 Ordinært resultat -84 930-88 251 49 193-161 383 Årsresultat -84 930-88 251 Overføringer: 49 193 0 Avsatt til annen egenkapital 0 0 0 161 383 Overført fra annen egenkapital 84 930 88 251 49 193 161 383 Sum overføringer 84 930 88 251 Prime Office Germany Årsrapport 2009 11

Balanse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2008 2009 EIENDELER Note 2009 2008 Anleggsmidler Immaterielle eiendeler 0 61 405 Utsatt skattefordel 8 61 405 0 0 61 405 Sum immaterielle eiendeler 61 405 0 Varige driftsmidler 0 0 Tomter og fast eiendom 2 1 812 128 1 941 104 0 0 Driftsløsøre 1 422 0 0 0 Sum varige driftsmidler 1 813 550 1 941 104 Finansielle anleggsmidler 70 608 28 306 Investeringer i datterselskap 3 0 0 1 378 814 658 590 Lån til foretak i samme konsern 4, 5 0 0 1 449 423 686 896 Sum finansielle anleggsmidler 0 0 1 449 423 748 301 Sum anleggsmidler 1 874 955 1 941 104 Omløpsmidler Kortsiktige fordringer 0 0 Kundefordringer 5 367 10 084 326 164 Andre kortsiktige fordringer 16 093 1 357 326 164 Sum kortsiktige fordringer 21 460 11 441 73 893 96 627 Bankinnskudd m.v. 10 138 550 145 140 74 219 96 791 Sum omløpsmidler 160 010 156 581 1 523 641 845 092 SUM EIENDELER 2 034 965 2 097 684 12 Prime Office Germany Årsrapport 2009

Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2008 2009 EGENKAPITAL OG GJELD Note 2009 2008 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 16 000 12 400 Aksjekapital (16 000 aksjer à kr. 775) 6, 7 12 400 16 000 1 407 713 551 313 Overkursfond 6 551 313 1 407 713 1 423 713 563 713 Sum innskutt egenkapital 563 713 1 423 713 Balanse Opptjent egenkapital 59 102 231 319 Annen egenkapital 6 191 227 39 347 59 102 231 319 Sum opptjent egenkapital 6 191 227 39 347 1 482 815 795 032 Sum egenkapital 754 941 1 463 060 Gjeld Avsetning for forpliktelser 1 729 0 Utsatt skatt 8 0 1 729 37 713 0 Andre avsetninger for forpliktelser 14 0 53 547 39 442 0 Sum avsetninger for forpliktelser 0 55 276 Annen langsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner 4 1 247 250 553 624 0 46 837 Gjeld til selskap i samme konsern 4 0 0 0 46 837 Sum annen langsiktig gjeld 1 247 250 553 624 Kortsiktig gjeld 101 132 Leverandørgjeld 14 540 6 408 0 2 158 Betalbar skatt 8 2 158 0 153 104 Skyldige offentlige avgifter 100 153 1 130 829 Annen kortsiktig gjeld 15 975 19 163 1 384 3 223 Sum kortsiktig gjeld 32 774 25 724 40 826 50 060 Sum gjeld 1 280 024 634 624 1 523 641 845 092 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2 034 965 2 097 684 Prime Office Germany Årsrapport 2009 13

Kontantstrømananlyse Morselskapet (Beløp i TNOK) Konsernet 2008 2009 2009 2008 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 50 922-222 358 Resultat før skattekostnad -145 546-86 522 0 0 Ordinære avskrivninger 43 751 23 140 323 938 42 302 Nedskrivninger 35 698 233 361 0 0 Endring i kundefordringer 4 717-8 382 75 31 Endring i leverandørgjeld 8 132-6 296 646-37 902 Endring i andre tidsavgrensingsposter -55 172 70 136 375 581-217 927 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter -108 420 225 437 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -252 519-1 585 482-124 294 0 Utbetalinger ved kjøp av aksjer, obligas. / konsernbidrag til DS 0 0-956 441 0 Utbetalinger på andre lånefordringer (korts./langs) 0 0 0 767 061 Innbetalinger fra andre lånefordringer (korts./langs) 0 0-1 080 735 767 061 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -252 519-1 585 482 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved låneopptak 693 626 553 624 0-526 400 Tilbakebetalinger av egenkapital -526 400 0 0-526 400 Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 167 226 553 624-705 154 22 734 Netto kontantstrøm for perioden -193 713-806 421 779 047 73 893 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 145 140 779 793 0 0 Valutaomregningsdifferanser 187 123 171 768 73 893 96 627 Kontanter og kontantekvivalenter ved periodens slutt 138 550 145 140 Denne består av: 73 893 96 627 Bankinnskudd m.v. 138 550 145 140 14 Prime Office Germany Årsrapport 2009

Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for øvrige foretak. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Prime Office Germany AS og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Se note 3 for oversikt over datterselskap som inngår i konsernregnskapet. Morselskapet ble stiftet i 2006, øvrige konsernselskaper ble dannet i 2007-2009. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved valutaomregning av balanseregnskapet for datterselskaper er det benyttet kurs pr 31.12.2009, for resultatregnskapet er gjennomsnittskurs for 2009 benyttet, henholdsvis 8,3150 og 8,7285. Konsernet resultatfører agio/disagio knyttet til konsernfordringer i utenlandsk valuta, for den delen av fordringen som, sammen med datterselskapets bokførte egenkapital, overstiger 30 % av datterselskapets totalbalanse. Inntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av eventu elle tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Inntekter som knytter seg til fremtidige tjenester balanseføres som uopptjent inntekt og inntekts føres deretter i takt med levering av ytelsene. Renteinntekter resultatføres i den perioden de er påløpt. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kort siktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etablerings - tidspunktet. Datterselskaper og tilknyttede selskaper Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene/andelene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte, konsernbidrag og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskap. Overstiger utbytte/konsernbidrag andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, regnskapsføres den overskytende del som tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene trekkes da fra regnskapsført verdi av investeringene i balansen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. For øvrige kundefordringer foretas det ved behov en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Kortsiktige plasseringer Kortsiktige plasseringer (aksjer og andeler vurdert som omløpsmidler) vurderes til laveste av gjennomsnittlig anskaffelseskost og virkelig verdi på balansedagen. Mottatt utbytte og andre utdelinger fra selskaper som ikke konsolideres inn i konsernregnskapet inntektsføres som annen finansinntekt. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, er begrunnet med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres er oppført netto i balansen. Noter Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke for ventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre av setninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Skatt på avgitt konsernbidrag som er ført som økt kostpris på aksjer i andre selskaper, og skatt på mottatt konsernbidrag som er ført direkte mot egenkapitalen, er ført direkte mot skatt i balansen (føringen skjer mot betalbar skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på betalbar skatt og mot utsatt skatt hvis konsernbidraget har hatt virkning på utsatt skatt). Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med forfallsdato kortere enn tre måneder fra anskaffelsesdato. Prime Office Germany Årsrapport 2009 15

Note 2 Varige driftsmidler Morselskapet Morselskapet har ingen aktiverte varige driftsmidler Konsernet (TNOK) Varige driftsmidler Tomter og fast eiendom Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost 01.01. 2 197 717 2 197 717 Tilgang 251 803 251 803 Avgang 0 0 Anskaffelseskost 31.12. 2 449 520 2 449 520 Akkumulerte avskrivninger 31.12. 67 003 67 003 Akkumulerte nedskrivninger 31.12. 269 059 269 059 Omregningsdifferanse -301 330-301 330 Balanseført verdi 31.12. 1 812 128 1 812 128 Årets avskrivninger 43 751 43 751 Årets nedskrivninger 35 698 35 698 Forventet økonomisk levetid* 50 år Avskrivningsplan* Lineær * Tomter avskrives ikke da disse ikke verdiforinges. Note 3 Datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Investeringene i datterselskap, tilknyttet selskap og felles kontrollert virksomhet regnskapsføres etter kostmetoden. Morselskapet (TNOK) Prime Office Germany AS har eierandeler i følgende selskaper Datterselskap: Forretningskontor Eierandel Egenkapital (100 %) Resultat (100 %) Balanseført verdi BSA+OFK Real Estate GmbH Tyskland 100,0 % -1 278-675 223 BSA + OFK Immobilien 1 KG Tyskland 100,0 % -8 313-4 225 4 BSA + OFK Immobilien 2 KG Tyskland 100,0 % -2 768-831 4 BSA + OFK Immobilien 3 KG Tyskland 100,0 % -14 462-6 260 4 BSA + OFK Immobilien 4 GmbH Tyskland 100,0 % 29 810-2 196 27 827 BSA + OFK Immobilien 4 SPV Eins GmbH Tyskland 100,0 % 26 403-5 581 0 BSA + OFK Immobilien 4 SPV Zwei GmbH Tyskland 100,0 % 26 403-5 581 0 BSA + OFK Immobilien 4 SPV Drei GmbH Tyskland 100,0 % 26 403-5 581 0 BSA + OFK Immobilien 5 KG Tyskland 100,0 % -9 518-5 506 4 BSA + OFK Immobilien 6 KG Tyskland 100,0 % -5 043-3 609 4 BSA + OFK Immobilien 7 KG Tyskland 100,0 % -5 055-3 609 4 BSA + OFK Immobilien 8 KG Tyskland 100,0 % -5 052-3 609 4 BSA + OFK Immobilien 9 KG Tyskland 100,0 % -547-17 4 BSA + OFK Immobilien 10 KG Tyskland 100,0 % -556-52 4 BSA + OFK Immobilien 11 GmbH Tyskland 100,0 % -4 894-4 440 220 Sum 28 306 Det er i 2009 nedskrevet TNOK 46 880 og reversert tidligere nedskrivning TNOK 4 578 på aksjer i datterselskaper, totalt NOK 42 302. 16 Prime Office Germany Årsrapport 2009

Følgende selskaper inngår i konsolidering av konsernregnskapet: Prime Office Germany AS har eierandeler i følgende selskaper Konsernselskap: Forretningskontor Eierandel/ stemmeandel Erversår BSA+OFK Real Estate GmbH Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 1 KG Tyskland 100,0 % 2007 Ungererstraße Objekt GmbH & Co. KG Tyskland 100,0 % 2009 Ungererstraße Vermögensverwaltung GmbH Tyskland 100,0 % 2009 Ungererstraße Beteiligungs-GmbH Tyskland 100,0 % 2009 BSA + OFK Immobilien 2 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 3 KG Tyskland 100,0 % 2007 Mozartpl KG Tyskland 100,0 % 2008 OG Mozartpl Tyskland 100,0 % 2008 BSA + OFK Immobilien 4 GmbH Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 4 SPV Eins GmbH Tyskland 100,0 % 2008 BSA + OFK Immobilien 4 SPV Zwei GmbH Tyskland 100,0 % 2008 BSA + OFK Immobilien 4 SPV Drei GmbH Tyskland 100,0 % 2008 DBR Friedrichscarre KG Tyskland 94,9 % 2008 DBR Friedrichs-LV KG Tyskland 100,0 % 2008 BSA + OFK Immobilien 5 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 6 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 7 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 8 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 9 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 10 KG Tyskland 100,0 % 2007 BSA + OFK Immobilien 11 GmbH Tyskland 100,0 % 2008 Note 4 Morselskapet (TNOK) Fordring og gjeld Konsernet 2008 2009 2009 2008 Fordringer med forfall senere enn ett år 1 378 814 658 590 Lån til konsernselskaper 0 0 1 378 814 658 590 Sum 0 0 Langsiktig gjeld med forfall senere enn 5 år 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner 1 247 250 553 624 0 46 837 Lån fra konsernselskaper 0 0 0 46 837 Sum 1 247 250 553 624 Pantstillelser 0 0 Gjeld sikret ved pant 0 0 Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 0 0 Tomter og fast eiendom 1 812 128 1 941 104 0 0 Bankinnskudd 41 923 0 0 0 Sum 1 854 051 1 941 104 Konsernet har ytterligere pansatt leiekontrakter, salgssum ved fremtidig salg av eiendom/eiendomsselskap, potensielle gevinster på rentebytteavtaler, aksjer og andeler i de lånende selskaper, forsikringsutbetalinger og forretningsføreravtaler. Prime Office Germany Årsrapport 2009 17

Note 5 Morselskapet (TNOK) Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Fordringer 2009 2008 Langsiktige fordringer før nedskrivning, valutajustering og årets renter 826 644 1 248 264 Nedskrivninger på langsiktige fordringer -240 035-240 035 Årets renteinntekter fra selskaper i samme konsern 51 248 68 193 Urealisert valutagevinster/-tap på fordringer på selskaper i samme konsern 20 733 302 392 Sum 658 590 1 378 814 Gjeld 2009 2008 Langsiktig gjeld før valutajustering og årets renter 46 801 0 Årets rentekostnader til selskaper i samme konsern 36 0 Urealisert valutagevinster/-tap på fordringer på selskaper i samme konsern 0 0 Sum 46 837 0 Totalt netto valutatap knyttet til fordringer i utenlandsk valuta mot datterselskaper beløper seg til TNOK 281 608. Av dette utgjør TNOK 145 027 valutatap knyttet til fordringer som vurderes som nettoinvesteringer i datterselskaper i henhold til IAS 21. Dette valutatapet er ført mot konsernets egenkapital. Resterende valutatap på TNOK 136 581 er resultatført til IAS 21. Dette valutatapet er ført mot konsernets egenkapital. Resterende valutatap på TNOK 136 581 er resultatført som andre finanskostnader i konsernregnskapet. Note 6 Morselskapet (TNOK) Egenkapital Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital 01.01. 16 000 1 407 713 59 102 1 482 815 Kapitalnedsettelse -3 600-856 400 333 600-526 400 Årets resultat 0 0-161 383-161 383 Egenkapital 31.12. 12 400 551 313 231 319 795 032 Konsernet (TNOK) Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital 01.01. 16 000 1 407 713 39 347 1 463 060 Kapitalnedsettelse -3 600-856 400 333 600-526 400 Årets resultat 0 0-84 930-84 930 Valutajustering 0 0-96 790-96 790 Egenkapital 31.12. 12 400 551 313 191 227 754 941 18 Prime Office Germany Årsrapport 2009

Note 7 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på kr 12 400 000 består av 16 000 aksjer à kr 775. Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene pr 31.12. Antall aksjer Eierandel KLAVENESS EIENDOMSINVEST AS 600 3,75 % NORWEGIAN HULL CLUB 600 3,75 % LØRENSKOG KOMMUNE 355 2,22 % CENTRA EIENDOM AS 300 1,88 % WENAAS KAPITAL AS 300 1,88 % ASTRON AS 250 1,56 % AT SKOG BA 250 1,56 % F H LORENTZEN AS 250 1,56 % GC RIEBER AS 250 1,56 % GREENWAY AS 250 1,56 % HAI INVEST AS 250 1,56 % NORTURA KONSERNPENSJONSKASSE 250 1,56 % OPPLYSNINGSVESENETS FOND 250 1,56 % OTTO OLSEN INVEST AS 250 1,56 % REDNINGSSELSKAPET 250 1,56 % STIFTELSEN UNI 250 1,56 % VARNER INVEST AS 250 1,56 % LISE OG ARNFINN HEJES FOND 202 1,26 % Sum 5 357 33,48 % Øvrige (eierandel < 1%) 10 643 66,52 % Totalt antall aksjer 16 000 100,00 % Note 8 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet (TNOK) Konsernet 2008 2009 2009 2008 Midlertidige forskjeller 62 357-219 302 Fordringer -219 302 62 357 62 357-219 302 Netto midlertidige forskjeller -219 302 62 357-56 182 0 Skattemessig underskudd til fremføring 0-56 182 6 175-219 302 Grunnlag for utsatt skatt i balansen -219 302 6 175 1 729-61 405 28 % utsatt skatt/utsatt skattefordel -61 405 1 729 0 0 Herav ikke balanseført utsatt skattefordel 0 0 1 729-61 405 Utsatt skatt/skattefordel -61 405 1 729 For at morselskapet skal få benyttet den utsatte skattefordelen i forbindelse med eventuelt tap på fordringer på datterselskaper, må lånet være ytet «i næring» i henhold til Skattelovens bestemmelser. Selskapet anser at lånene er ytet i næring. Prime Office Germany Årsrapport 2009 19