PRE Kvartalsrapport 2-2012 PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS Organisasjonsnummer 993 941 042 12
PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS har som formål å investere alle sine midler i PRE Bolig-Privatisering AS ( PRE ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE. PRE har som formål å investere i eiendom som egner seg spesielt godt til seksjonering og videresalg til private investorer og andre aktører i det tyske markedet. Det er å anse som utviklingsprosjekter med relativ kort varighet hvor investert egenkapital frigjøres etterhvert som leilighetene selges. 100 90 80 70 60 50 Tysk eksport (EUR milliarder) Januar 2003 Tysk eksport juni 2012 (EUR (ujusterte milliarder) tall) Januar 2003 - juni 2012 (ujusterte tall) Etterspørselen etter eiendomsinvesteringer er for tiden høy i Tyskland. Det skyldes blant annet frykt for inflasjon kombinert med lav rente. Tyske myndigheter har gjennom skatteregler motivert til investering i og renovering av eldre verneverdige bygninger. En tysk investor som investerer i eiendom som oppfyller visse kriterier kan avskrive inntil 80 % av investerings- og oppussingskostnader mot egen inntekt over 12 år. Tyske banker tilbyr gode betingelser til sluttkjøper av slike investeringsobjekter. PRE har utviklet et samarbeid med en tysk eiendomsutvikler med spesialkompetanse innen denne type prosjekter. Samarbeidet inkluderer markedsføring og salg av ferdigseksjonerte leiligheter til sluttinvestor. PRE har til nå investert i to prosjekter, begge i Berlin i den østlige delen av Tyskland. Ledig investeringskapasitet vil bli søkt plassert i samme type prosjekter. Makroøkonomisk klima Tysk økonomi fortsetter mot strømmen Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, kunne rapportere om en kvartalsvekst i bruttonasjonalprodukt ( BNP ) på 0,2 % i perioden april juni, og den tyske økonomien fortsetter således å trosse den europeiske gjeldskrisen. Flere eksperter advarer derimot om at veksten i 2. kvartal vil kunne være de siste positive nyhetene fra tysk økonomi på en stund, og peker på at Tyskland i økende grad påvirkes av importnedgangen fra andre EU-medlemsland. Ujusterte tyske eksporttall viste en oppgang på EUR 1,9 milliarder i juni sammenlignet med mai. Sesongjustert endte utviklingen derimot med et fall på 1,5 % fra mai til juni, 0,2 prosentpoeng mer enn medianprognosen fra Bloombergs månedlige spørreundersøkelse. Christian Schulz hos Berenberg Bank i London sier til Bloomberg at tyskerne selv vil måtte dekke inn tapte eksportinntekter i form av et høyere innenlandsforbruk. Lønnsvekst og historisk lav arbeidsledighet skal kunne bidra til dette. 40 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Sesongjustert arbeidsledighet fortsetter å stige, men fremdeles historisk lavt Tysk arbeidsledighet steg for fjerde måned på rad i juli. Europeisk markedsuro smitter over på tyske bedrifter, som trapper ned eller utsetter større ansettelsesprogrammer. Antall tyskere uten arbeid økte med 7 000 personer til 2,89 millioner i følge den tyske arbeidsetaten, på linje med økonomiske prognoser. Prosentvis arbeidsledighet steg 0,2 prosentpoeng til 6,8 % i juli. 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% Ujustert prosentvis arbeidsledighet Ifo instituttets ansettelsesbarometer har hatt en nedadgående trend siden mars. Indeksens deltagende bedrifter er tilbakeholdne med å ansette ytterligere medarbeidere. Unntaket er selskaper innen konsumvarer som i august opplevde en marginal vekst i forhold til juli. Ujustert prosentvis arbeidsledighet Januar Januar 2005 2005 - juli juli 2012 2012 6% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 3 Kvartalsrapport PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS
120 Ifo ansattelsesbarometer Ifo ansettelsesbarometer Januar 2009 - august 2012 Januar 2009 - august 2012 Ifo-indeks (industriens sentiment) Ifo-indeks (industriens sentiment) August August 2010 -- august 2012 2012 Ifo-indeks Historisk gjennomsnitt 115 110 105 100 95 90 jan. 09 jul. 09 jan. 10 jul. 10 jan. 11 jul. 11 Investorsentiment betydelig svekket gjennom sommeren ZEW-indeksen, som måler økonomisk sentiment de kommende seks måneder blant tyske investorer og finansanalytikere, har falt 36,3 poeng fra forrige PRE-rapportering og gjennom sommermånedene. Resultatene for august endte på minus 25,5 poeng, det laveste nivået så langt i 2012. August-tallene tilsier vedvarende skepsis fra tyske finanseksperter til den økonomiske utviklingen de neste seks månedene, spesielt innenfor eksportorienterte sektorer. Investorenes og analytikernes vurdering av den nåværende økonomiske situasjonen har også sett en nedgang i løpet av sommeren. Indeksen landet i august på 18,2 poeng, en nedgang på 25,9 poeng fra forrige PRE-rapportering i mai. 115 110 105 100 95 90 aug.10 nov.10 feb.11 mai.11 aug.11 nov.11 feb.12 mai.12 aug.12 Den tyske innkjøpssjefsindeksen, utarbeidet av Markit og BME, har hatt en nedadgående trend så langt i 2012. Underindeksen for produksjonsindustrien hentet seg derimot inn igjen i august med en oppgang på 1,7 poeng til 44,7. Dette var underindeksens første oppgang siden januar. Bedrifter som rapporterte om fall i produksjonsaktiviteten i august pekte hovedsakelig på minkende ordrebøker og færre nye ordre, spesielt fra Sør-Europa. Underindeksen for tyske tjenestevirksomheter falt fra 50,3 poeng i juli til 48,3 poeng i august. Lavere aktivitetsnivå var fellesnevneren for majoriteten av indeksens deltagende bedrifter, som igjen forårsakes av fallende forbruk blant både bedrifter og privatpersoner. 100 ZEW-indeks (økonomisk sentiment) August 2010 - august 2012 ZEW-indeks (økonomisk sentiment) August 2010 - august 2012 Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt 60 Tysk innkjøpssjefsindeks (PMI) Tysk innkjøpssjefsindeks (PMI) Januar 2008 - august 2012 Januar 2008 - august 2012 PMI produksjon PMI service 50 50 0 aug.10 nov.10 feb.11 mai.11 aug.11 nov.11 feb.12 mai.12 aug.12-50 40-100 Ifo instituttets forretningsklima-indeks ( Ifo-indeksen ), som måler sentimentet de kommende seks månedene hos tysk industri, har falt 3,6 poeng fra mai til juli. Nedgangen vedvarte også i august, der indeksfallet var 0,9 poeng og svakere enn antatt. Det samme var tilfellet for tyske bedrifters syn på sin nåværende økonomiske situasjon, hvor indeksen falt marginalt. 30 2008 2009 2010 2011 2012 Vedvarende usikkerhet i EU har bidratt til at tyske bedrifter overordnet sett er mer pessimistiske til den videre forretningsutviklingen de neste månedene. 4 Kvartalsrapport PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS
Porteføljeoppdatering Berliner Wohnwelten PRE gjennomførte sin første porteføljeinvestering i Berlin mot slutten av 2010 med overtagelse 1. april 2011. Porteføljen består av totalt 137 leiligheter fordelt på flere separate eiendommer beliggende i bydelene Schöneberg, Zehlendorf og Wilmersdorf. Det totale arealet er 9 643 m 2 og kjøpsprisen var EUR 6,5 millioner. Brutto direkteavkastning (yield) på kjøpstidspunktet var i overkant av 8 %. Porteføljen var lånefinansiert tilsvarende 69 % av kjøpesum. Eiendommene var ferdig seksjonert av selger i forkant av overtakelsen. Leilighetene var i generell god stand da de ble overtatt og det vil kun bli gjort enkel oppussing der det er nødvendig. Salgprosessen ble igangsatt i juni 2011, og ultimo september 2012 er 129 enheter solgt. Ytterligere 2 kjøpere har avtalt møte for signering av kjøpekontrakt, og 2 leiligheter er reservert. I tillegg er det registrert interessenter for 2 av de siste 4 enhetene. Inntekter fra salg har blitt løpende innbetalt, og lånet på EUR 4,5 millioner ble tilbakebetalt i sin helhet mot slutten av mai 2012. Både salgsinntekter og prosjektkostnader har utviklet seg i henhold til budsjetterte kalkyler. Prosjektet består av historisk listede bygninger og oppfyller kriteriene som gir tysk sluttinvestor rett til skattemessig fradrag i sin inntekt. Investorer som påtar seg renoveringsarbeidet kan avskrive 60-80 % av oppussingskostnadene mot personlig inntekt over 12 år. I tillegg mottar investor inntekter fra utleie samt en eventuell verdiøkning på leiligheten. Denne type investeringsobjekter oppleves som spesielt attraktive blant tyske privatinvestorer med høy inntekt. Vår partner og ansvarlig eiendomsutvikler for prosjektet, Berner Group GmbH, har lang erfaring og spesialkompetanse innen privatiseringsprosjekter. Sammen med Forvalter markedsfører utvikleren individuelle leiligheter til skattemotiverte investorer. Kjøpekontrakt inngås før eiendomsutvikleren, på investors vegne, renoverer leiligheten etter de krav som stilles for å oppnå skattefordeler. På denne måten tilfaller retten til skatteavskrivninger investoren. Seksjonering og salg av leilighetene i første delprosjekt ble igangsatt ultimo mai 2012. Ved inngangen til september var totalt 13 enheter solgt. Ytterligere 9 enheter er reservert. Nedenstående er en illustrasjon av eiendomsmassen etter rehabilitering. Prosjektet forventes avsluttet i løpet av 4. kvartal 2012. Salgsprospekt med plantegninger og bilder av eiendommene er å finne på nettsiden www.berliner-wohnwelten.de. Mittelheide Kjøpekontrakten på PREs andre prosjekt ble signert i slutten av september 2011. Overtagelsen fant sted i desember samme år. Investeringen omfatter 239 enheter til en samlet kjøpspris på EUR 9,0 millioner. Totalt areal utgjør 14 111 m 2. Investeringen er gjort av PRE Eiendomsinvest Tyskland AS (46 %), PRE Eiendomsinvest Tyskland II AS (46 %) og PRE Bolig- Privatisering AS (8 %) i fellesskap. Eiendomsmassen skal totalrehabilitreres. I tillegg er det planlagt bygging av 54 nye loftsleiligheter (3 828 m 2 ). Brutto direktavkastning (yield) ved kjøpstidspunktet var 7,30 %. Prosjektet er delt i tre delprosjekter og total varighet er estimert til 3,5 år. Mer informasjon om prosjektet, inkludert bilder av leilighetene og en animasjonsfilm av prosjektet, er å finne på www.das-maerchenviertel.de/ 5 Kvartalsrapport PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS
Øvrig investeringsaktivitet PRE har fortsatt noe ledig investeringskapasitet som følge av at prosjektet Mittelheide ble betydelig redusert. Forvalter vurderer potensielle investeringsmuligheter fortløpende. Tilbakebetaling av innbetalt aksjekapital Salget av enheter i Berliner Wohnwelten resulterte i et konsolidert årsresultat etter skatt i 2011 på EUR 383 000 for PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS. Beløpet tilsvarer NOK 4,75 per aksje. Vedtak om nedsettelse av overkursfond ble truffet på ordinær generalforsamling 26. juni 2012, og kreditorfristen i forbindelse med innmelding av nedsettelse av overkursfond utløp 10. september. Utbetalingen er å anse som tilbakebetaling av innbetalt aksjekapital og utløser således ikke beskatning, jf. skatteloven 10-11 andre ledd punkt 2. Forvalter PRE Management igangsatte utbetalingsprosessen ved utgangen av september. Utbetalingen overføres til aksjonærenes VPS-registrerte kontonummer. 6 Kvartalsrapport PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS
PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS Kronprinsesse Märthas plass 1 0160 Oslo Design og produksjon: www.kursiv.no