NEAS ASA 2010 ÅRSRAPPORT

NEAS ASA 2010 ÅRSRAPPORT 1

Viktige hendelser 2010 Ny administrerende direktør Oppstart egenproduserte tjenester Oppstart kantine i egen regi Oppstart første renholdskontrakt i egen regi Lansering ny profil, visjon og verdier Oppkjøp av Alanti AS INNHOLD Viktige hendelser 2010 2 Innhold 2 Nøkkeltall 3 Fra administrerende direktør 4 Utvikling av nye konsepter 4 Oppstart av egenproduserte 4 Oppkjøp av alanti as 4 God kontraktslønnsomhet 4 Fra prosjekt til portefølje 4 Ny visjon og verdier 4 Lovende markedsutsikter 5 Godt rustet for videre satsning 5 Presentasjon av styret 6 Presentasjon av ledelsen 8 Om NEAS 10 Struktur 10 Enhetene 11 NEAS Megling 11 NEAS Leietakerrådgivning og Flytting 11 NEAS Brann og Sikkerhet 11 NEAS Prosjekt- og Byggeledelse 11 NEAS Property Management 11 NEAS Eiendomsdrift 11 NEAS Facility Services 11 Alanti AS 11 Forretningsåret 2010 12 Resultat, balanse, kontantstrøm 12 Organisasjon og miljø 12 Risikofaktorer 15 Erklæring til årsregnskapet 19 Eierstyring og selskapsledelse 20 Årsregnskap Innhold konsernregnskap 24 Oppstilling av totalresultatet 25 Oppstilling finansiell stilling 26 Endringer i konsernets egenkapital 28 Oppstilling av konsoliderte kontantstrømmer 29 Noter til konsernregnskapet 30 Balanse 62 Resultatregnskap 64 Kontantstrømoppstilling 65 Noter til regnskapet 66 Revisjonsberetning 82 2

Nøkkeltall DRIFTSINNTEKTER Alle tall i MNOK 2010 2009 Inntekter 520,0 516,4 EBITDA 5,1 16,0 Driftsresultat (EBIT før avskr. merverdier) (7,0) 5,8 Driftsresultat (EBIT) (10,3) 3,6 EBITDA margin % 1,0 % 3,1 % EBIT margin % (før avskr. merverdier) -1,4 % 1,1 % EIENDELER Alle tall i MNOK 2010 2009 Immatrielle eiendeler og utsatt skatt 119,8 120,4 Anleggsmidler 22,7 28,9 Langsiktige fordringer 0,6 1,0 Kundefordringer og andre fordringer 128,8 121,9 Varelager 0,4 0,2 Kontanter/ Likvider 18,6 26,9 Sum eiendeler 290,9 299,3 GJELD / EGENKAPITAL Alle tall i MNOK 2010 2009 Innskutt egenkapital 150,6 146,9 Opptjent egenkapital (19,5) (10,2) Langsiktig gjeld 12,7 17,5 Kortsiktig gjeld 147,0 145,0 Sum gjeld/egenkapital 290,9 299,3 KONTANTSTRØM Alle tall i MNOK 2010 2009 Kontantstrøm fra drift 8,8 4,8 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter (7,2) (5,1) Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter (9,9) (2,5) Kontantstrøm i perioden (8,3) (2,8) 3

Fra administrerende direktør Vi skal gi mennesker en bedre arbeidsdag NEAS visjon er å gi mennesker en bedre arbeidsdag. For våre kunder betyr denne visjonen at vi skal levere alt innen eiendomsrelaterte tjenester med så stor grad av service, kompetanse og innovasjon at våre kunder får en bedre arbeidsdag. Som en av landets ledende leverandører av FM-tjenester, fokuserer vi alltid på å videreutvikle våre tjenester og tjenesteområder så våre kunder mottar leveranser av høyeste kvalitet til enhver tid. I mitt første år som leder for NEAS har jeg hovedsakelig fokusert på å tilpasse selskapet enda bedre til etterspørselen i markedet. Økt andel av egenproduserte tjenester, lønnsom drift og fokus på selskapets bedriftskultur er nøkkelord for de tiltakene som ble gjennomført i 2010. Selskapet tilbyr nå et bredere tjenestespekter og en økt andel av egenproduserte tjenester. NEAS skal i 2011 øke lønnsomheten ved å levere bedre kvalitet til konkurransedyktige priser og selv produsere flere av tjenestene. Konsernet møter nå etterspørselen i markedet bedre og salgsinnsatsen økes. UTVIKLING AV NYE KONSEPTER Det ble utviklet og lansert flere nye konsepter som bedrer tilbudet til selskapets kunder i 2010. Hovedsatsningen var oppstart av egenproduserte tjenester innen Facility Services. Men med bakgrunn i etterspørsel etter nye tjenester, både på konsulentsiden og innen eiendomsforvaltning, ble det utviklet og lansert nye konsepter også innen disse forretningsområdene. Konsulentdivisjonen utviklet i 2010 nye konsepter innen leietakerrådgiving, energimerking av næringsbygg i henhold til ny forskrift, samt et konsept innen brannrådgivning oshore. Nye konsepter under utarbeidelse innen eiendomsforvaltning innbefatter teknisk forvaltning for å sikre eierverdier og et nytt konsept for håndtering av felleskostnader. OPPSTART AV EGENPRODUSERTE TJENESTER I FACILITY SERVICES NEAS nye kantinekonsept ble godt mottatt av kunder og brukere da det ble lansert i andre kvartal i 2010. Fokus i NEAS kantinekonsept er ren, frisk og sunn Nordisk mat, servert brukerne på en delikat og innbydende måte. NEAS startet også opp med leveranser av renhold i egen regi i løpet av annet halvår 2010. Her fokuseres det på gode leveranser til riktig pris. NEAS stiller høye krav til personellet i tjenesteleveransene, som skal ha høy serviceinnstilling og overgå kundenes forventninger. Den første kantinen driftet i egen regi, ble startet opp i juni. I løpet av andre halvår startet NEAS opp ytterligere tre kantiner, samt leveranser av renholdstjenester på åtte kontrakter. OPPKJØP AV ALANTI AS NEAS inngikk i desember en avtale om kjøp av 70 % av aksjene i Alanti AS, med opsjon for kjøp av de resterende 30 % av aksjene i 2014. Kjøpet ble gjennomført i januar 2011. Alanti er et serviceselskap med sterk vekst innenfor kantine- og renholdstjenester og ble kåret til gasellebedrift i 2007, 2008 og 2009. Selskapets virksomhetsområde er på Østlandet. Alanti er kjent for sine gode og lange kunderelasjoner og har et meget godt rykte i markedet. Selskapet har vært underleverandør til NEAS i flere år. Oppkjøpet gir NEAS et godt grunnlag for selskapets videre satsning på egenleveranser av kantine- og renholdstjenester. NEAS vil nå få større kapasitet innen kantine og renhold og vil kunne ta på seg større oppdragsmengde innen dette segmentet, samt gi en stor merverdi til NEAS eksisterende kundemasse. GOD KONTRAKTSLØNNSOMHET I løpet av første halvår 2010, ble lønnsomheten i alle selskapets avtaler gjennomgått. Ulønnsomme kontrakter ble reforhandlet eller avsluttet. NEAS kunne ved utgangen av 2010 vise til en kontraktlønnsomhet på over 30 %. FRA PROSJEKT TIL PORTEFØLJE Ved utgangen av andre kvartal stod prosjekter for 58 % av konsernets omsetning, mens porteføljeavtalene stod for 42 % av inntektene. Fra og med annet halvår 2010, har det vært fokusert på å øke andelen porteføljeavtaler i selskapet. Hensikten er å sikre bedre stabilitet og forutsigbarhet i selskapet. Konsernets målsetning er at porteføljeavtalene skal utgjøre 70 % av konsernets omsetning i fremtiden. Ved utgangen av 2010, stod prosjekter for 50 % av konsernets omsetning, mens porteføljeavtalene stod for 50 % av inntektene. Hoveddelen av kontraktene til Alanti AS er porteføljekontrakter og oppkjøpet av dette selskapet bidrar til å øke andelen av porteføljeavtaler ytterligere. NY VISJON OG VERDIER NEAS utarbeidet ny profil, visjon og verdier i første halvår. I juni ble nytt konsept lansert eksternt og internt i organisasjonen. Målet var å skape en tydeligere profil for selskapet og utvikle en sterk og enhetlig bedriftskultur. 4

Nytt konsept ble godt mottatt, både hos ansatte og i markedet. LOVENDE MARKEDSUTSIKTER Markedets kjennskap til og kunnskap om FM-tjenester er sterkt økende. Profesjonaliseringen av FM-markedet har bidratt til at flere norske bedrifter velger å fokusere på egen kjernevirksomhet og velger å sette ut tjenester som ikke anses som en del av selskapenes kjernevirksomhet. Markedet for FM-tjenester i Norge er stort. Det forventes økning i kjøp av FM-løsninger fra eksterne leverandører i det norske markedet, både av private og oentlige foretak. Dette underbygges av undersøkelser som viser at stadig flere eiere og leietakere vurderer tjenestekonsepter innen FM. NEAS har etablert seg som en av de tre store leverandørene av tjenester innen Facility Services og drift i Norge Selskapet er også en stor leverandør av konsulenttjenester innen eiendom og tjenester innen eiendomsforvaltning i det norske markedet. Med bakgrunn i lovende markedsutsikter, har NEAS som målsetting å nå NOK 1 milliard i omsetning med 7 % EBIT i Norge. Omsetningsøkningen planlegges i vesentlig grad å være organisk med tillegg av mindre og mellomstore oppkjøp. Selskaper som vil bli vurdert er solide selskaper som vil øke kritisk masse i Bergen, Stavanger og Trondheim. Så snart lønnsomheten i Norge er tilfredsstillende planlegges etablering i de øvrige Nordiske land. GODT RUSTET FOR VIDERE SATSNING Jeg er fornøyd med de tiltakene som ble gjennomført i 2010 og mener at NEAS nå leverer et bedre tjenestetilbud til selskapets kunder. Det er lagt et solid grunnlag for videre vekst, og konsernet er godt rustet for å møte fremtidige utfordringer og videre satsning i markedet. Jeg ser optimistisk på fremtiden og gleder meg til å ta tak i nye utfordringer sammen med over 600 motiverte og gode kollegaer i NEAS og Alanti AS i tiden fremover. Thorbjørn Graarud Administrerende direktør NEAS ASA 5

NEAS ASA Presentasjon av styret NARVE REITEN GYRID SKALLEBERG INGERØ ANNE BRUUN-OLSEN TROND HATLESTAD Styreleder Styremedlem Styremedlem Styremedlem Narve Reiten har bred erfaring innen investering og ledelse og startet Reiten & Co i 1992. Reiten & Co har utviklet seg til å bli et av Nordens ledende private equity selskaper, med en samlet forvaltningskapital på NOK 3,5 milliarder. Reiten har lang erfaring i styrearbeid gjennom ulike styreverv. Reiten eier totalt 1 193 304 aksjer i NEAS ASA, direkte og indirekte, via Reiten Investment Company AS, Ingerø Reiten Investment Company AS, Nordic Capital Partners IV AS og JBN Partner Invest AS pr. 31.12.2010 (se note 32 for detaljer). Reiten har ingen Gyrid Skalleberg Ingerø har erfaring fra bank og finans. Fra 2008 har hun vært ansatt som finansdirektør og investorkontakt i Opplysningen AS. I tillegg er hun styreleder i Pearl Consulting AS og styremedlem i Sporveien og Unison Forsikring. Tidligere har Ingerø arbeidet som finansdirektør og investorkontakt i Komplett ASA, finansdirektør i Reiten & Co ASA og Senior Manager hos KPMG og Nordea ASA. Ingerø eier totalt 2 683 aksjer i NEAS ASA via Nordic Capital Partners IV AS pr. 31.12.2010 (se note 32 for detaljer), og er nærstående til Bård Brath Ingerø. Ingerø har ingen Anne Bruun-Olsen er administrerende direktør og partner i DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS, hvor hun har vært ansatt siden 1997. Tidligere har hun hatt stillinger som markedssjef og soussjef i DnB Finans. I tillegg til sitt styreverv i NEAS, er hun styremedlem i Odin Forvaltning AS, Stranden 1 Invest AS, Forum for Næringsmeglere, og styreleder i B-O Invest AS. Hun har tidligere vært styremedlem i Rom Eiendomsutvikling AS og NSB Eiendom AS. Hun er i tillegg fast medlem av Dagens Næringslivs ekspertpanel for næringseiendom. Bruun-Olsen har ingen aksjer eller Trond Hatlestad har vært konsernsjef i Malthus AS fra 1996 og lang erfaring fra ledelse. Hatlestad har bakgrunn fra entreprenørvirksomhet, med erfaring fra prosjektledelse og som administrerende direktør i en produksjonsbedrift og et eiendomsutviklingsfirma. Hatlestad har ingen aksjer eller 6

BÅRD BRATH INGERØ HEIDI ORDERUD ØIAN PREBEN ALEXANDER JENSEN KENNETH WESTBY Styremedlem Ansattrepresentant Ansattrepresentant Ansattrepresentant Bård Brath Ingerø har bred erfaring fra finans- og private equity markedet. Han er partner i Reiten & Co, hvor han også var Managing Partner fra 1998 til 2003. I tillegg til styrevervet i NEAS, er Brath Ingerø styremedlem i Brubakken AS og Malthus AS. Brath Ingerø eier totalt 501 351 aksjer i NEAS ASA, direkte og indirekte, via Ingerø Reiten Investment Company AS, Nordic Capital Partners IV AS og JBN Partner Invest AS pr. 31.12.2010 (se note 32 for detaljer), og han er nærstående til Gyrid Skalleberg Ingerø. Heidi Orderud Øian er ansattrepresentant i styret og ble valgt inn i 2008. Hun er senioringeniør i NEAS Brann og Sikkerhet og har vært ansatt i NEAS siden 2004. Øian har ingen aksjer eller Preben Alexander Jensen er ansattrepresentant i styret og ble valgt inn i 2010. Han er prosjektkoordinator i NEAS Leietakerrådgivning og Flytting og er hovedtillitsvalgt for de ansatte i NEAS. Tidligere har han vært ansatt som montør og lastebilsjåfør i NEAS. Han har vært ansatt i NEAS siden 2004. Jensen har ingen aksjer eller Kenneth Westby er er ansattrepresentant i styret og ble valgt inn i 2010. Han er Key Account Manager i NEAS, og har tidligere vært ansatt som Prosjektleder innen Facility Services i selskapet. Westby var ansatt som prosjektleder i Posten Norge AS i fem år og arbeidet i Periscopus (Hegnar Eiendom) i to år før han kom til NEAS. Westby har ingen aksjer eller Brath Ingerø har ingen 7

NEAS ASA Presentasjon av ledelsen THORBJØRN GRAARUD FINN RUNE KRISTIANSEN ANDERS BJERKE BJØRN FORWALD Administrerende direktør Økonomidirektør Salgs- og Markedsdirektør Divisjonsdirektør Property Management Thorbjørn Graarud har vært administrerende direktør i NEAS siden 01.01.2010. Graarud har over 20 års erfaring fra Facility Management markedet via ulike stillinger i ISS-konsernet, herunder konsernsjef i Norge samt konserndirektør i Nord Europa og Asia. Han kom til NEAS fra stillingen som administrerende direktør i Synnøve Finden ASA og har tidligere også vært ansatt i Ragnar Evensen AS, Evonor AS og Viking Askim AS. Graarud eier pr. 31.12.2010 676 000 aksjer (se note 31 for detaljer). Finn Rune Kristiansen har vært økonomidirektør i NEAS siden 2008. Kristiansen har bred erfaring fra økonomi og regnskap. Han kom til NEAS fra stillingen som økonomisjef i Telenor Satellite Services AS, hvor han også var ansvarlig for implementeringen av IFRSregnskapsprinsipper i deler av Telenor-systemet. Kristiansen eier 53 500 aksjer i NEAS pr. 31.12.2010. Han har 50 000 Anders Bjerke har lang erfaring fra ledelse- og styrearbeid og kom til NEAS fra Totalreform AS, hvor han var administrerende direktør da selskapet ble kjøpt opp av NEAS i 2005. Han har vært en del av ledergruppen i NEAS siden 2005. Tidligere har han vært daglig leder i Norwegian Promotion Group og prosjektleder på Info-Rama Senteret. Bjerke eier totalt 160 246 aksjer i NEAS ASA, direkte og indirekte, via Totalreform Management AS pr. 31.12.2010 (se note 32 for detaljer). Han har 50 000 Bjørn Forwald er direktør NEAS Property Management. Han har lang erfaring fra ledelse og eiendomsbransjen. Forwald har vært ansatt i NEAS siden 2006 som direktør for forvaltning, drift og forretningsutvikling. Han kom til NEAS fra Basale Oslo AS hvor han var eiendomssjef. Tidligere har han vært ansatt i blant annet Bravida ASA, TAC Control Systems AS, Solberg & Andersen AS og ABB Miljø Norsk Viftefabrikk AS (nå: YIT). Forwald eier totalt 30 000 aksjer i NEAS ASA pr. 31.12.2010. 8

9

NEAS ASA Om NEAS NEAS ASA er en av landets ledende aktører innen Facility Management. Vi har mer enn 20 års erfaring fra eiendomsbransjen i Norge og er alene om å kunne tilby et totalkonsept innen eiendomsrelaterte tjenester. Vårt tjenestespekter spenner fra drifts- og servicetjenester til forvaltning og rådgivning innen eiendom. NEAS visjon er: Vi skal gi mennesker en bedre arbeidsdag. STRUKTUR NEAS ASA består av tre divisjoner; NEAS Consulting, NEAS Property Management og NEAS Operations. NEAS Consulting er et konsulenthus med mer enn 100 rådgivere som arbeider med eiendomsrelatert rådgivning, med fokus på tekniske fag og prosjektledelse. Divisjonen består av følgende enheter: Megling, Leietakerrådgivning og Flytting, Brann og Sikkerhet, samt Prosjekt- og Byggeledelse. NEAS Property Management leverer alle tjenester innen eiendomsforvaltning. De ansatte i divisjonen har høy kompetanse og lang erfaring fra bransjen. NEAS Operations er en av Norges største leverandører av kantine, renhold, vaktmester, drifts- og vedlikeholdstjenester. Divisjonen er satt sammen av følgende enheter: Eiendomsdrift, Facility Services og renholdsog kantineselskapet Alanti AS. FACILITY MANAGEMENT CONSULTING PROPERTY MANAGEMENT OPERATIONS Næringsmegling Taksering Plan- og byggesak Prosjekt- og byggeledelse Brann og sikkerhet Energimerking Leietakerådgivning Relokalisering Asset Management Administrativ forvaltning Økonomisk forvaltning Teknisk forvaltning Juridisk rådgivning Facility Services* Kantine Renhold Vaktmestertjenester Post og dokumentsenter Fasaderengjøring Utendørs vedlikehold Vedlikeholdstjenester *Kantine, renhold, vaktmestertjenester, kontorstøttetjenster og sikkerhet i samme leveranse. 10

NEAS ASA Enhetene NEAS MEGLING NEAS Megling tilbyr tjenester innen næringsmegling. Som en del av NEAS har Megling umiddelbar tilgang til et særdeles godt fagmiljø. Dette gir et unikt utgangspunkt, i forhold til tradisjonelle meglerforetak, når det gjelder kompetanse innen næringseiendommer. Megling tilbyr følgende tjenester: Utleie av lokaler for gårdeiere Fremleie av lokaler for leietakere Reforhandling av leiekontrakter Søkeoppdrag etter nye lokaler for leietakere som skal flytte Rådgivning innen næringseiendom NEAS LEIETAKER- RÅDGIVNING OG FLYTTING NEAS Leietakerrådgivning og Flytting (tidligere Totalreform AS) er en langsiktig partner. Avdelingen tilbyr en bred tjenestemeny som ivaretar leietakeres behov og interesser gjennom alle faser i leieforholdet. De ansatte har erfaring fra 4000 flytteprosjekter og flytter ca 10 000 ansatte hvert år. Leietakerrådgivning og Flytting leverer tjenester innen følgende områder: Prosjektledelse Byggteknisk rådgivning Interiør og layout Flytting Montasje og lager NEAS BRANN OG SIKKERHET NEAS Brann og Sikkerhet (tidligere NEAS Brannconsult AS) tilbyr faglig bredde og spisskompetanse innen brannteknisk rådgivning og prosjektering. Brann og Sikkerhet leverer følgende tjenester: Statusrapport med forslag til løsninger Tegning (DAK), digitalisering Dokumentasjon av brannsikkerheten Opplæring, kurs via web Brannteknisk prosjektering (uavhengig kontroll) Risiko- og sårbarhetsanalyser Digital brannbok Oshore NEAS Plan og Bygg er en enhet i Brann og Sikkerhet og leverer følgende tjenester: Eiendomsrådgivning Rådgivning innen byggesaker Ansvarlig søker Juridisk rådgivning NEAS PROSJEKT- OG BYGGELEDELSE NEAS Prosjekt og Byggeledelse (F. Holm AS) er Norges eldste prosjekt- og bygge-lederfirma. Avdelingen har lang og bred erfaring innen byggteknisk rådgivning. De ansatte bistår eiendomsbesittere og leietakere med utvikling og rehabilitering av eiendommer. Prosjekt- og byggeledelse leverer følgende tjenester: Prosjektledelse Byggeledelse Teknisk byggeledelse (elektro, VVS) Taksering/verdivurdering Energimerking av bygg Arkitekttjenester Prosjekt- og byggesaksbehandling HMS/SHA arbeide på byggeplass NEAS PROPERTY MANAGEMENT NEAS Property Management tilbyr eiendomsforvaltning for gårdeiere eller leietakere, som inkluderer enkeltstående eiendommer, porteføljer, eiendomsfond, syndikeringsprosjekter eller kjeder. Enheten leverer tjenester innen følgende områder: Asset Managagement Dette innbefatter rådgivning knyttet til eiendom, kapitalforvaltning, eiendomsinvestering, eiendomsutvikling, samt bistand ved kjøp og salg av eiendommer. Administrativ forvaltning Property Management representerer gårdeier overfor leietakere og det oentlige, samt besørger faktura, administrasjon, oppfølging av leietakere, og administrerer kontrakter og felleskostnader. Økonomisk forvaltning Dette innebærer regnskapsførsel, likviditetsstyring, skatt og avgiftsadministrasjon og rapportering til eiendommens eiere. Teknisk forvaltning Tjenestene innbefatter administrasjon av service- og leverandøravtaler, kontroll iht lovpålagte regler, Ik og HMS, utarbeidelse av vedlikeholdsplaner, tilstandsvurderinger og oppfølging av drift. NEAS EIENDOMSDRIFT NEAS Eiendomsdrift utfører drifts- og servicetjenester på over 4 millioner m 2 bolig og næringseiendom. Enheten har driftsansvaret for noen av Norges største eiendomsselskaper. Eiendomsdrift leverer tjenester innen følgende områder: Vaktmestertjenester Teknisk drift Tilstandsrapporter og vedlikeholdsplaner Servicetjenester Håndverkstjenester Prosjekter Landscaping Fasaderengjøring Fasadeimpregnering Istappfjerning Garasjevask NEAS FACILITY SERVICES NEAS Facility Services leverer flere av NEAS tjenester samlet i en kontrakt. Konseptet implementeres på kontrakter hvor det kan leveres en pakkeløsning med Site Manager som leder. Alle leveransene skreddersys etter kundenes behov. Konseptet er basert på hotelltankegang og inkluderer følgende tjenester: Kantine Renhold Kontorstøttetjenester Post og dokumentsenter Vaktmestertjenester Resepsjon Kae Facility Services har som hovedmål å overgå kundens forventinger. ALANTI AS Alanti AS er et datterselskap av NEAS. Selskapet er kjent for sine gode og lange kunderelasjoner og har et meget godt rykte i markedet. Fleksible løsninger med dokumentert kvalitet er deres varemerke. Alanti leverer tjenester innen følgende områder: Renhold Kantine Pluss service Drikkeløsninger Planteservice Alanti er svært opptatt av å skape trivsel for sine kunder på deres arbeidsplass og deres motto er; det er vi som gir deg dagens høydepunkt. 11