OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst RAPPORTANSVARLIG: Gnr 58 Bnr 39 Kommune: 1931 LENVIK Anders Killie Solli Laukhellaveien 3C, Befaringsdato: 25072012 Rapportdato: 11082012 anders@takstforumtromsno Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono
Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Egne premisser Takstforum Troms AS ved byggmester og takstingeniør Anders Killie Solli har fått oppdrag med å utarbeide en boligsalgsrapport over overnevnte eiendom Boligsalgsrapporten er utført i hht NITOs statutter Kunden/rekvirenten plikter å lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding dersom dokumentet inneholder faktafeil Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger som innvirker på taksten Opplysninger om tomteforhold og grenser er hentet fra GIS/LINE Lenvik kommune Grensemerker er ikke besiktiget Taksten er basert på en visuell besiktigelse av objektet, uten fysiske inngrep i konstruksjoner eller bygningsdeler Denne rapporten er utarbeidet av uavhengig takstmann og tenkes brukt i forbindelse med salg og tegning av eierskifteforsikring Befaring Rekvirent: Tom Sverre Nikolaisen Takstingeniør: Anders Killie Solli NITO Takst Anders Killie Solli Befaringsdato: 25072012 Tilstede: Tom Sverre Nikolaisen, Tor Nikolaisen og Anders Killie Solli Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): Tom Sverre Nikolaisen 2 Tomteareal: 7668m Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 58 Bnr 39 Adresse: - Dokumentkontroll Ingen dokumenter fremlagt for takstmannen Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Registrerte avvik fra eiers egenerklæring: Det opplyses at byggeår er 1957 i egenerklæring, men i henhold til matrikkelutskrift av 250712 er byggeår 1954 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Enebolig med vedlikeholdsbehov Særlige områder som må vurderes er: - Utvendig kledning med vindskier og vannbord - Taktekking - Takrenner og nedløp - Drenering/rom under terreng - Luftebalkong Eventuelle kjøpere anbefales å lese rapporten i sin helhet Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Enebolig 1954 1978 Underskrifter Silsand, 110812 Takstingeniør Anders Killie Solli Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Bygg : Enebolig Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM U etg 42 36 0 36 1 etg 48 44 44 0 2 etg 28 26 26 0 Sum bygning 118 106 70 36 Bygg A: Enebolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) U etg Gang, to boder, vaskerom og toalettrom 1 etg VF, gang, bad, kjøkken og stue 2 etg Gang og to soverom Sum alle bygg 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger 118 106 70 36 Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt på stedet med Bosch DLE 40 avastandsmåler Etasjehøyde i underetasjen er ca 2,2 m Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Boligen er fundamentert på betongsåle under opprinnelig del og betongsøyler under tilbygg Byggegrunn er ukjent Det ble registert tegn til sprekkdannelser i mur samt skjevheter i etasjeskillet i overgang mellom tilbygg og opprinnelig del, dette kan tyde på setninger i grunn Elementet gis på dette grunnlag tilstandsgrad to Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Opprinnelig del: Grunnmur av pusset og malt betong Sprekkdannelser i mur ved vindu i front Tilbygg: Tilbygget er etablert på betongsøyler Det ble påvist skjevheter i etasjeskillet i overgang mellom opprinnelig del og tilbygg noe som tyder på at betongsøyler ikke er etablert på stabil byggegrunn Det ble påvist sprekkdannelse i betongsøyle Fuktsøk med Protimeter MMS fuktindikator viser økende verdier ved søk fra topp av vegg mot gulv Søket er utført på yttervegger i bod Det anbefales ikke å gjøre bruksendring av rom under terreng før årsak til fukt i nedre del av grunnmur er påvist og eventuelt utbedret Se forøvrig pkt grunn og fundamenter og punkt for drenering Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Drenering Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle Drenering for boligen antas å være fra byggeår Fuktsikring i form av knastepapp ble ikke påvist Manglende eller feil montering av utvendig fuktsikring kan føre til økt vannpåstand mot grunnmur, noe som så kan lede til fukt i konstruksjonen Det er ikke foretatt undersøkelser omkring dreneringens funksjon, da dette fordrer inngrep i terreng Det ble registrert tegn som kan tyde sviktende drenering under befaringen Økende fuktindikasjoner i grunnmur ved søk fra topp av vegg mot gulv i boder Ved bruksendring av underetasjen som medfører bruk av organiske materialer samt laging av gjenstander må oppgradering av drenering påregnes Levetid Antatt normal levetid for drenering 20-60 år Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Vurdering Veggkonstruksjoner av typen bindingsverk pålagt liggende malt kledning utvendig Kledningen er ikke ventilert, noe som øker risikoen for skader på treverk Det ble påvist sprikende skjøter på bordkledning, dette øker risikoen for vanninnsig i konstruksjonen og sett i sammenheng med begrenset eller ingen ventilering av kledning er uheldig Det ble ved bruk av Protimeter MMS elektriskmotstandsmåler ikke registrert skadelige fuktverdier i kledning Målingene ble utført ved tilfeldige taknedløp og steder med erfaringsmessig høy skadefrekvens Takkonstruksjon i saltaksform Levetid Antatt normal levetid for trepanel 20-60 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Vinduer og dører Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Vinduer i underetasje er fra byggeår Disse er av typen koblet glass med liten isolasjonsevne og vedlikeholdsbehov i form av overflatehandling Vinduer i 1- og 2 etg er i all hovedsak skiftet i perioden 1978-1995 Disse er to-lags isolerglass med varierende isolasjonsevne Vinduene er malt / lakkert Generelt om vinduer: Det ble ikke registrert punkterte glass under befaringen Slike observasjoner krever ofte helt spesielle lysforhold, noe som ikke var tilstede under befaringen Punkteringer kan således ikke utelukkes med hensyn på alder Ytterdører og dører i underetasje: Ytterdør til hovedinngang av typen behandlet tredør med glassfelt av ukjent alder Balkongdør i stue med to-lags isolerglass etablert ca 1978, det ble påvist treghet i døren som følge av setninger i grunnen Det ble registrert fuktmerker både inn- og utvendig på døren Fuktmåling med Protimeter MMS elektrisk motstandsmåler viste ingen negative fuktverdier under befaringen Balkongdør i gang 2 etg med ett-lags glass Døren må på bakrunn av alder og materialvalg antas å ha dårlig isolasjonsevne TG: 1 Dører: Dører i hovedetasjen og 2 etg av typen formpressede dører med speil Døren er montert ca 2005 Enkle, stedvise funksjonstester viser ingen svikt i funksjon for disse Vedlikeholdsbehov i form av stedvise justeringer av disse kan ikke utelukkes Levetid Antatt normal levetid for vinduer av tre 20-60 år Antatt normal levetid for innvendige tredører 30-50 år Antatt normal levetid for utvendige dører 20-40 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Takkonstruksjon Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Saltak av plassbygde sperrer Konstruksjonen er begrenset inspisert fra loftsluke på grunn av manglende tilkomst Det ble registrert fuktmerker stedvis i trobord Ved bruk av Protimeter MMS elektrisk motstandsmåler ble det ikke registrert skadelige fuktverdier ved tilfeldige prøver i taktro og sperrer Det ble observert at en stein i pipens lufteløp mangler Dette kan medføre at varm fuktig luft fra ventilator blåses ut i takkonstruksjonen og bidrar til å øke kondensering på kaldt loft Tilførsel av fuktig luft på kaldt loft øker risikoen for sopp og råteskader Se punkt for piper og ildsteder for ytterligere informasjon Det anbefales at hele området over hanebjelke inspiseres før avhending Taktekking TG: 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Vurdering Taktekking på opprinnelig del av shingel Alder for taktekkingen antas å være ca 20 år Taktekking er inspisert fra bakkenivå På bakgrunn av antatt alder settes tilstandsgrad 2 Levetid Antatt normal levetid for papptekking 10-30 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Renner, nedløp og beslag Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Renner, nedløp og beslag av sink på hoveddel og plast på tilbygg Nedløp for takvann er avsluttet over bakkenivå Det er ikke etablert nedløpsrør fra hovedtak mot tilbygg, noe medfører at takvann renner fra takrenne på hovedbygg og ned på tak til tilbygg Ved en slik løsning økes vannpåkjenningen på kledning noe som igjen kan øke risikoen for skader i skjulte konstruksjoner Takfotbeslag spriker i skjøter noe som kan føre til vanninnsig i konstruksjonen Generelt behov for vedlikehold/utskiftninger av renner, takfotbeslag og nedløp På bakrunn av alder og tilstand settes TG 2 Levetid Antatt normal levetid for renner / nedløp av plastbelagt metall 22-35 år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Luftebalkong 4 m2 med adkomst fra gang i 2 etg Balkong antas å være etablert ca 1978 Balkongen er tettbygget og tekket med sinkbeslag på oversiden Tettbygget rekkverk og håndløper Fallforhold på balkongen er ikke underøkt Balkonger over oppvarmede rom er en risikokonstruksjon, da det ofte oppstår lekkasjer i tekking på dekket med konsekvenser for underliggende boligrom På bakgrunn av antatt alder og materialvalg anbefales det å skifte tekking på balkongen for å redusere risikoen for skader Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Piper og ildsteder Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale Pusset teglsteinspipe med lufteløp, ett ildsted tilknyttet Det ble påvist at en stein mangler i pipens lufteløp på kaldt loft, denne anbefales murt inn slik at lufteløpet oppnår tiltenkte funksjon Lufteløpet brukes i dag som avkastkanal for ventilator Slik bruk frarådes Ildsted i stue 1 etg er vedovn Ubrennbar plate under ildstedet er i henhold til forskrifter Sotluke er ikke åpnet for inspeksjon Undertegnede takstingeniør har ikke spesiell kompetanse for vurdering av piper og ildsteder, og henviser til det lokale brann og feiervesen om ytterligere informasjon ønskes Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik Etasjeskiller i opprinnelig del og tilbygg av typen trebjelkelag med henholdsvis gulvbord og plater Det ble registrert skjevheter i etasjeskillet i forbindelse med bærevegger og overgang til tilbygg Skjevhetene utarter seg som svikt i bjelker mellom opplagringspunkter på bærevegger, samt setninger i grunnen under tilbygg Det oppleves stedvis knirk i gulvkonstruksjonen Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt Alle rom i underetasje ansees som rom under terreng Ingen rom med utforet vegg eller tilfarergulv Fuktsøk med Protimeter MMS fuktindikator fra topp av vegg mot gulv i underetasjen viser økende verdier Se forøvrig punkt "Drenering" Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Bad, Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Bad i 1 etg med fliser på gulv og vegger samt malte plater i himling Rommet inneholder innredning med servant, WC og dusj med dusjvegger Naturlig avtrekk i vegg med tilluft til rommet fra spalte i dør Det kunne ikke påvises membran under klemring i sluk Opplysninger om utførelsen av membranarbeidet fra hjemmelshaver samt observasjoner gjort i underliggende rom gir ingen indikasjoner på utettheter i overgang gulv/sluk Fuktsøk med Protimeter MMS fuktindikator ga ingen indikasjoner på fukt i gulv- og veggkonstruksjon På bakgrunn av at arbeidet er utført som egeninnsats av ufaglærte øker risikoen for skader Av denne grunn settes tilstandsgrad to på rommet Levetid Antatt normal levetid for plastsluk 30-50 år Antatt normal levetid for fliser med tettesjikt 10-20 år Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet Toalettrom i underetasje med WC og servant med kaldvannstilførsel Ved opprettholdelse av toalettrom må oppgradering påregnes Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Kjøkken Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Kjøkkeninnredning med folierte fronter, fabrikkproduserte skrog og laminert benkeplate Innredningen fremstår som normalt brukspreget med behov for justering av dører Ventilator ført ut gjennom lufteløp i pipe over tak Fuktsøk med Protimeter MMS fuktindikator ga ingen indikasjoner på fukt i gulvkonstruksjonen Fuktsøket er utført ved oppvaskbenk, kjøleskap og pipe Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Gulv: Fliser, belegg og malt betong Vegger: Koreapanel, malte plater og tapetserte plater Himling: Malte plater Innvendige overflater fremstår som utidsmessige med vedlikeholdsbehov Spesielt fremstår overflater på gulv som slitte Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert Bratt trapp til underetasje Det er ikke etablert rekkverk i henhold til dagens forskrift Tettbygget tretrapp til andre etasje Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 13 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
VVS Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Vannrør av typen kutilex kobber rør Hovedinntak av plast Avløpsrør av soil Varmtvannsbereder 115 L av ukjent alder Det er ikke etablert kontrollert avrenning fra bereder til avløp Alder vurdert opp mot antatt normal levetid gir tilstandsgrad 2 Septiktank og utvendige avløpsrør fra boligens tilbygg til tank er skiftet i 2009 Levetid Antatt normal levetid for vannrør av kobber 25-50 år Antatt normal levetid for avløpsrør av soil 25-50 år Antatt normal levetid for varmtvannsbereder, elektrisk 10-25 år TG: 1 Elektrisk anlegg Vurdering Automatsikret åpen installasjon med syv kurser Sikringsbokser er plasser i 2 etg ved trapp Elektrisk anlegg er oppgradert i sin helhet 2007 i henhold til egenerklæring og opplysninger gitt av hjemmelshaver under befaringen Undertegnede har ikke spesiell kompetanse for vurdering av elektriske anlegg, og henviser til det lokale eltilsyn om ytterligere informasjon ønskes Elementet gis på dette grunnlag ikke tilstandsgrad Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget Vurderingene er basert på visuelle observasjoner Tomt i lett skrånende terreng Det ble registrert begrenset fall mot grunnmur på boligens bakside Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 14 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Verdi- og lånetakst Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen Ja Nei livsløpsstandard Driftsutgifter pr år alle bygg Bto-inntekt årsleie (egenleie ikke vurdert) Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger i regulert område Øvrige opplysninger omkring reguleringen kan innhentes fra Lenvik kommune Kommentarer til grunnboksblad (evt sameiekontrakt) Oppdatert utskrift av grunnboken er ikke innhentet og kontrollert for heftelser av økonomisk eller ikke økonomisk art Finansinstitusjoner må på eget initiativ kontrollere grunnbok Tomt / område / miljø 2 Tomteareal (m ) Type tomt 767 Festet Punktfestet Eiet Beskrivelse Boligen er etablert i et område med spredt småhusbebyggelse på Laukhella ved Silsand Avstand til Silsand med barnehager, skoler, lege, bensinstasjon, kolonialbutikk og post er ca 2,5 km Til Finnsnes med alle byfunksjoner er det ca 4,5 km Til islandsbotn med idrettspark er det 800m Eiendomen ligger ved Rv86 som er hovedfartsåre mot sør- og yttersiden av Senja med tidvis stor trafikkbelastning Lett skrånende tomt med opparbeidet hage og trafikkarealer Opplysninger om adkomst, vann og avløp Felles privat asfaltert adkomst fra RV86 Boligen er tilknyttet offentlig vanntilførsel og privat septiktank Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 15 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012
Gnr: 58 Bnr: 39 Laukhellaveien 3C, anders@takstforumtromsno Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr 1 491 000 -Verdireduksjon -Hovedbygg 34 % kr 506 940 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 984 060 Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 984 060 +Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr 350 000 Sum beregnet teknisk verdi = kr 1 334 000 Markedsanalyse Boligen er etablert i et område med spredt småhusbebyggelse og jevn etterspørsel etter eneboliger Tidligere omsettinger av boliger i område viser at disse selges under teknisk verdi Bygningens vedlikeholdsbehov tilsier at dette også vil være tilfelle for denne enheten Boligen kan således ikke påregnes omsattbar opp mot teknisk verdi Markedsverdi er satt ut fra sammenlignbare salg i området Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 1 250 000 Anbefalt låneverdi: kr 1 000 000 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 16 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund 11082012