SveaReal AS Årsrapport 2009

SveaReal AS Årsrapport 2009

SveaReal AS Årsberetning 2009 Virtksomhetens art og hvor den drives SveaReal AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom det heleide datterselskapet SveaReal AB eier en portefølje på 79 eiendommer i Sverige. Eiendommene er 100 % eiet gjennom 52 selskaper og forvaltes av SveaReal AB som har sitt hovedkontor i Gøteborg. Investeringsselskapet SveaReal AS forvaltes av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, avdeling Management, og har kontoradresse i Oslo kommune. Selskapets hovedformål er, med et langsiktig perspektiv, å eie og utvikle eiendommene gjennom å utvikle kunderelasjoner, forbedre leiekontrakter, redusere areal ledigheten, samt effektivisere driften av eiendommene. Eiendomsporteføljen består totalt av ca 742 000 kvm kontor- industri- og lagerarealer som er lokalisert i Øresundregionen, Borås, Jönköping, Norrköping, Linköping, Västerås og i Stockholmsområdet. Virksomhetsdriften i 2009 Året 2009 har vært preget av stort fokus på markedsaktiviteter, kunder og utleie, samt kostnadsreduksjoner. Det er lagt stor vekt på at organisasjonen er kommersiell i alle ledd og har fokus på driftsnetto på eiendommene, det vil si eiendommens leieinntekter og driftskostnader. En stor del av eiendommene er logistikkeiendommer med sentral beliggenhet i forhold til logistikk og transport. Selskapet legger derfor vekt på å fordype og øke kunnskaper og kontaktnett innenfor denne bransjen for å kunne utvikle de eksisterende kunderelasjonene, samt etablere nye. Totalt har konsernet 19 ansatte per 31.12.2009, hvorav 7 kvinner. Fire medarbeidere er ansatt i løpet av året. Sykefraværet har vært lavt i 2009 og selskapet har ikke rapportert om arbeidsulykker. Selskapet har etablerte systemer for virksomhetsstyring. Arbeidsmiljøet i organisa sjonen anses å være godt. Det er ingen kvinner i selskapets styre, men styret anser det ikke nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Sveareal AS har ikke hatt ansatte i 2009. Det ble i 2009 investert omlag NOK 27 mill i 54 ulike investeringsprosjekter. Størstedelen av prosjektene var knyttet til leietakertilpasninger forbundet med ny tegnede og reforhandlede leiekontrakter. Tre av selskapets eiendommer ble avhendet i 2009. Eiendommen Smedjan 3 ble solgt gjennom salg av selskapet Smedjanhuset AB og eiendommene Pelikanen 24 og 25 ble avhendet ved salg av selskapet Magnentus Fastigheter AB. Eiendommene er lokalisert i henholdsvis Borlänge og Norrköping. Det inngår i selskapets strategi å avhende eiendommer som ikke ligger innenfor sel skapets geografisk prioriterte områder eller som avkastnings messig ikke ansees å være tilstrekkelig gode investeringsobjekter. Eiendommene er solgt til nivåer over siste eksterne verdivurdering og bokførte verdier, og gir en samlet netto gevinst på omlag NOK 0,8 mill. Verdivurdering av eiendommene Selskapet har innhentet to eksterne verdivurderinger per 31.12.2009 av selskapets eiendommer. Disse vurderingene angir en markedsverdi på porteføljen på omlag SEK 4 400 mill, noe som er omlag i samsvar med vurderingen per 31.12.2008. På grunn av en fortsatt lav aktivitet i transaksjonsmarkedet foreligger det få referanseobjekter i forhold til verdivurderingene som selskapet har innhentet. Risikoen for arealledighet har økt, noe som påvirker vurderingenes underliggende forutsetninger om kontantstrøm. Likevel er det mye som tyder på at økningen i direkteavkastningskrav som ble observert fra høsten 2008 til første halvår 2009, har stabilisert seg. Dette innebærer at direkte avkastningskravet for SveaReals eiendommer er vurdert til å ligge på omlag 7,7 % 8 %. 2 SveaReal AS Årsrapport 2009

God regnskapsskikk tilsier at en forandring av eiendommenes verdi skal være av vesentlig og av varig karakter for at bokført verdi av eiendommene skal nedskrives i selskapets regnskap. Det er styrets vurdering at verken de eksterne verdivurderingene eller markedsforholdene tilsier en ytterligere nedskrivning av verdiene i regnskapet per 31.12.2009. Verdiutviklingen for selskapets eiendommer vil følges gjennom innhenting av eksterne verdivurderinger på minst halvårlig basis. Redegjørelse for årsregnskapet Inntekter Konsernets driftsinntekter var på NOK 381,5 mill. Den økonomiske utleiegraden per 31. desember 2009 var 93,6 %, basert på estimert markedsleie for ledige lokaler. Gjennomsnittlig leienivå var på NOK 486 per kvm. I 2009 ble det inngått leiekontrakter på totalt 44 000 kvm med en årsleie på til sammen NOK 20,0 mill. Leiekontrakter på til sammen 42 000 kvm og NOK 20,7 mill i årsleie er i samme periode oppsagt for fraflytting. Det ble reforhandlet leiekontrakter tilsvarende NOK 63 mill, noe som ga en økning i leie på omlag 4 % (NOK 2,6 mill). Årlige leieinntekter ble redusert med NOK 1,2 mill som følge av konkurser. Nettoøkningen i årlige leieinntekter i løpet av 2009 var således NOK 0,7 mill. Morselskapet SveaReal AS hadde ingen driftsinntekter i 2009. Kostnader Kostnadene forbundet med drift av konsernets eiendommer var i 2009 NOK 101,6 mill. Konsernets administrasjonskostnader beløp seg til NOK 47,5 mill, mens avskrivninger var på NOK 37,6 mill. Finansposter utgjorde til sammen NOK -178,7 mill. Morselskapets driftskostnader beløp seg til NOK 20,7 mill. Resultat Konsernets resultat før skatt ble NOK 21,5 mill. I resultatet inngår tilbakeføring av nedskrivninger på NOK 2,8 mill som følge av salg av eiendom ved salg av aksjeselskaper, samt NOK 2,7 mill i reduksjon av opprinnelig kjøpesum etter avtale med tidligere selger. Resultatført kurstap på valutaposter utgjør NOK 3,7 mill. Resultatet etter skatt ble NOK 11,0 mill. Morselskapets resultat før skatt ble NOK -26,2 mill før inntekt fra datterselskap. Resultatet før skatt inkludert inntekt fra datterselskap ble NOK 11,0 mill, som også utgjorde resultat etter skatt. Nøkkeltall Soliditeten, målt i egenkapitalens andel av totalkapitalen utgjorde 19 % per 31.12.2009 mot 21 % per 31.12.2008. Avkastning på totalkapitalen og egenkapitalen ble per 31.12.2009 henholdsvis 5,2 % og 2,9 %, mot - 4 % og - 36 % per 31.12.2008. Likviditet Per 31. desember 2009 var konsernets bankinnskudd NOK 160,9 mill. Av konsernets bankinnskudd er NOK 77 mill plassert på en sperret bankkonto som selskapet ikke kan disponere så lenge selskapet befinner seg i en «cash trap event» i henhold til den gjeldende låneavtalen. Mer informasjon angående klausuler i låneavtalen, likviditet og finansiering presenteres i avsnittet nedenfor, «Finansiering og låneavtaler». Morselskapets bankinnskudd per 31. desember 2009 var NOK 1,6 mill. Netto kontantstrøm for konsernet i 2009 var negativ med NOK 22,8 mill, noe som innebærer at selskapets likvider ble redusert fra NOK 183,7 mill til 160,9 mill. Den negative kontantstrømmen skyldes investeringer på NOK 29,0 mill. Den underliggende driften av eiendommene er imidlertid positiv og konsernet hadde i 2009 en positiv kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter på NOK 64,1 mill. Selskapet budsjetterer med en marginalt positiv kontantstrøm, forutsatt at selskapet fortsatt er i «cash trap event» og opprettholder dagens investeringsnivå på i underkant av NOK 30 mill årlig. Utsatt skattefordel I forbindelse med nedskrivning på SEK 400 mill i regnskapet til SveaReal AB per 31.12.2008, ble det i konsernregnskapet til SveaReal AS bokført en utsatt skattefordel på NOK 101,27 mill per 31.12.2008. Denne er reversert i regnskapet per 31.12.2009, da nedskrivningen ikke vil få skattemessig effekt i SveaReal AB og således heller ikke for SveaReal AS. Finansiering og låneavtaler Egenkapitalen i SveaReal AS på NOK 1 200 mill ble etablert i 2007 med bistand fra Orkla Finans Kapitalforvaltning AS og DnB NOR Markets i henhold til inngått mandatavtale. SveaReal AS Årsrapport 2009 3

Det svenske datterselskapet SveaReal AB vedtok en kapitalforhøyelse på SEK 1 200 mill, hvor SveaReal AS tegnet seg for samtlige aksjer. Ytterligere SEK 75 mill ble tilført datterselskapet fra SveaReal AS i løpet av 2008 og 2009. Fremmedkapitalfinansieringen ligger i et bankkonsortium bestående av DnB NOR og Swedbank. Banklånet er per 31.12.2009 på NOK 2 712 mill (SEK 3 348 mill) og løper til 10.01.2013. I tillegg til bankfinansieringen har selskapet to lån fra henholdsvis Kungsleden AB og Fortin AS (tidligere DnB NOR Eiendomsfond I AS), som per 31.12.2009 er på NOK 130 mill hver (SEK 160,6 mill). Bankfinansieringen er sikret med fire swap avtaler på til sammen NOK 2 752 mill (SEK 3 398 mill). Tre av swap avtalene løper til 10.10.2018, mens én avtale løper til 10.01.2010. Swap avtalene har per 31.12.2009 en negativ markedsverdi på NOK 253,5 mill (SEK 313 mill). Eiendommenes belåning i bank overstiger 75 % av den estimerte markedsverdien av eiendommene, såkalt «loan to value» (LTV). I tillegg tilfredsstiller selskapet ikke låneavtalens krav til kontantstrøm i forhold til betjening av renter og avdrag, såkalt «cash flow to debt service ratio» (CFTDS). I henhold til låneavtalens klausuler innebærer dette at selskapet befinner seg i en såkalt «cash trap event». Dette innebærer i henhold til låneavtalen at bankene har sperret deler av selskapets likvidtet, samt at eiendommer ikke kan selges uten bankens godkjennelse. Videre utbetales ikke rente på topplånene, men akkumuleres på lånenes hovedstol. Utbytte kan ikke betales og rapporteringskravene fra bankene er mer omfattende og innebærer blant annet månedlige likviditetsprognoser. Selskapets dialog med bankene er god og selskapet har utarbeidet en strategiplan hvor selskapet blant annet utreder mulighetene for å komme ut av «cash trap event» og tilfredsstille klausulene i låneavtalen. Dette vil kunne gjennomføres blant annet gjennom investeringer som øker kontantstrømmen uten å belaste beregningen av CFTDS og som igjen øker verdien av selskapets eiendommer. Virksomhetsrelaterte risiki og finansiell risiko Leietakerrisiko Den største virksomhetsrelaterte risikoen er eventuelle konkurser blant eiendommenes leietakere. Totalt har selskapet omlag 550 leietakere, noe som tilsier at gjennomsnittsleietakeren leier 1 300 kvm og at det er omlag 7 leietakere per eiendom. 20 av leietakerne står for 48 % av det utleibare arealet og 44 % av de totale leieinntektene. 19 av de 79 eiendommene har én leietaker, som gjennomsnittlig leier et areal på 9 500 kvm. Av leietakerne er enkelte bransjer sterkere representert; det er industriselskaper som leier lager/logistikk eller produksjonslokaler, mens de aller største lagerarealene leies av aktører innen tredjepartlogistikk. Selskapets leietakere er generelt gode betalere og tap på kundefordringer var kun 0,8 % i 2009. Låneavtalen med bankene spesifiserer at kontantstrømmen fra virksomheten ikke skal utgjøre mindre enn 105 % av rentekostnadene samt amortisering på banklånet (Cash flow to debt service). Et forholdstall lavere enn dette vil sette selskapet i en såkalt «default» i henhold til låneavtalen, noe som kan inntreffe ved større frafall av leieinntekter. For selskapet innebærer dette at bankene kan innføre ytterligere begrensninger i selskapets løpende drift, samt at bankene har rett til å si opp låneavtalen. CFTDS ratio per 31.12.2009 var 119,7 %. Fall i eiendomsverdier En annen risiko for selskapet er at markedsverdien av selskapets eiendomsportefølje reduseres til et nivå som gjør at selskapet ikke tilfredsstiller låneavtalens krav for forholdet mellom gjeld og eiendomsverdier (LTV). Dersom selskapets banklån overstiger 80 % av markedsverdien på eiendommene, vil dette sette selskapet i default-situasjonen som nevnt ovenfor. LTV forholdet utgjorde 76,4 % per 31.12.2009. Valutarisiko Selskapet er eksponert for valutarisiko på egenkapital som er vekslet om til svenske kroner og overført SveaReal AB, i tillegg til SveaReal AS bankbeholdning i svenske kroner. Det er ikke foretatt noen sikring av selskapets valutaeksponering mot svenske kroner. Endringer i valutakursen påvirker i størst grad konsernregnskapet ved at SveaReal ABs resultat omregnes med basis i den gjennomsnittlige SEK/NOK kursen i 2009, mens balansen omregnes til kursen på balansedagen, noe som skaper en omregningsdifferanse som bokføres mot konsernets egenkapital. I tillegg oppstår det en valutaeffekt i konsolideringen ved at underliggende verdier i SveaReal AB omregnes til kursen per 31.12.2009, mens SveaReal AS aksjepost i det svenske datterselskapet er omregnet til den faktiske 4 SveaReal AS Årsrapport 2009

kursen ved veksling av egenkapitalen i desember 2007. Differansen som oppstår som en følge av dette er ikke en resultatpost og føres mot egenkapitalen i konsernregnskapet. SEK/NOK kursen per 31.12.2008 var 0,90, mens kursen per 31.12.2009 var 0,81. Kursen har således svekket seg betydelig i 2009, noe som har ført til en reduksjon av selskapets egenkapital på NOK 76,9 mill i løpet av 2009. I morselskapet er NOK 60,7 mill tilført datterselskapet SveaReal AB som såkalt «aktieägartilskott». Denne kapitalen er i morselskapets regnskap bokført som et lån, noe som fører til at det i årsregnskapet for 2009 oppstår et kurstap på NOK 3,7 mill som føres over resultatet. Kapitalinnskuddet i datterselskapet er planlagt konvertert til egenkapital i løpet av 2010. Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i rentenivået i Norge og Sverige ved at overskuddslikviditet er plassert på bankkonti med rentebetingelser som endres i takt med det generelle rentenivået. Det er per 31.12.2009 ingen innskuddsrente på selskapets overskuddslikviditet i Sverige. Per 31.12.2009 er hele konsernets fremmedkapitalfinansiering sikret gjennom renteswap- og fastrente avtaler til en vektet rente inklusiv margin på 5,76 %. Selskapets margin på banklånet er på 97,5 basispunkter og er bundet for hele finansieringsperioden. Sett i forhold til dagens situasjon i kredittmarkedet, anses dette som tilfredsstillende. Marked og fremtidig utvikling Fallet i eiendomsverdier våren 2009 og få eiendomstransaksjoner i perioden, har ført til at eiendomsmarkedet i 2009 har vært preget av usikkerhet. Fortsatt uro i kredittmarkedet har også bidratt til dette. SveaReals kundesegmenter har ikke vært blant de hardest rammede i konjunkturnedgangen som har preget den svenske så vel som den internasjonale økonomien i 2009. Det har vært relativt få konkurser blant selskapets leietakere og mange leietakere har valgt å utsette planer om flytting eller endring av lokaler. Leienivåene er imidlertid under press, fremfor alt innen lager og logistikklokaler og en rekke faktorer tilsier en økning i arealledighet i 2010. SveaReals målsetning for 2010 er å øke inntektsnivået og balansere kostnadene slik at forsvarlig vedlikehold gjennomføres og lokalenes attraktivitet opprettholdes. 1. kvartal 2010 viser fortsatt ingen dramatiske forandringer i forhold til selskapets målsetninger. Strømprisene har imidlertid ligget på historisk høye nivåer i 1. kvartal 2010 og den kalde og snørike vintersesongen forventes å påvirke selskapets kostnader, spesielt hva gjelder energikostnader. Svenske leiekontrakter er vanligvis strukturert slik at gårdeier belastes denne typen kostnader, mens det kun gis anledning til å belaste leietaker deler av kostnadene. SveaReals fremtidige utvikling forutsetter tilgjengelig kapital til leietakertilpasninger, vedlikehold og utviklingsprosjekter. Muligheten til å gjennomføre slike investeringer er i dag imidlertid begrenset som følge av at selskapet p.t. ikke oppfyller låneavtalens betingelser. Likviditeten og transaksjonstakten i det svenske eiendomsmarkedet forventes fortsatt å være lav i 2010. Aktiviteten tok seg imidlertid noe opp mot slutten av 2009, men ligger fortsatt på et svært lavt nivå i forhold til tidligere år. Fortsatt drift Styret mener at årsregnskapet for selskapet og konsernet gir ett rettvisende bilde av selskapets og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2009 er satt opp under denne forutsetning. Vesentlige hendelser etter regnskapsårets utgang Selskapet har avhendet en eiendom i Norrköping. Det har ikke inntrådt andre forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet eller konsernet. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet har ikke aktiviteter som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. SveaReal AS Årsrapport 2009 5

Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i SveaReal AS: Overført til annen egenkapital: NOK 11 024 000 Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK 2 400 000 Overkursfond NOK 1 123 362 000 Annen egenkapital NOK 385 365 000 Sum egenkapital NOK 740 397 000 Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i konsernet: Overført til annen egenkapital: NOK 11 024 000 6 SveaReal AS Årsrapport 2009

Morselskap Konsern 31.12.09 31.12.08 Alle tall i 1.000 NOK Note 31.12.09 31.12.08 Resultat Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter 8 377 404 369 259 0 0 Annen driftsinntekt 4 061 4 587 0 0 Sum driftsinntekter 381 465 373 846 Driftskostnader 0 0 Driftskostnader eiendom 101 555 110 540 1 251 0 Selskapsadministrasjon 9 27 862 29 222 12 188 12 344 Rådgivningsavtaler 12 188 12 344 6 383 6 250 Management 6 383 6 250 0 0 Avskrivninger 1 37 645 35 840 0 0 Nedskrivninger 1-5 530 341 902 851 943 Andre driftskostnader 9 1 082 943 20 672 19 536 Sum driftskostnader 181 184 537 041-20 672-19 536 Driftsresultat 200 280-163 195 Finansposter 37 201-232 192 Inntekt fra investering i datterselskap 2 0 0 200 5 285 Renteinntekt 1 678 10 202 0 4 159 Kursgevinst utenlandsk valuta 0 4 159 0 0 Andre finansinntekter 1 115 21 2 000 2 001 Rentekostnader 177 256 186 089 3 704 0 Kurstap utenlandsk valuta 3 704 0 0 0 Andre finanskostnader 568 0-31 696 224 749 Sum finansposter (- = inntekt) 178 735 171 708 11 024-244 286 Ordinært resultat før skattekostnad 21 545-334 903 0 28 730 Skatt på ordinært resultat 7 10 522-61 887 11 024-273 016 Ordinært resultat 11 024-273 016 SveaReal AS Årsrapport 2009 7

Balanse Morselskap Konsern 31.12.09 31.12.08 Alle tall i 1.000 NOK Note 31.12.09 31.12.08 EIENDELER Anleggsmidler Immaterielle eiendeler 0 0 Utsatt skattefordel 7 0 92 370 0 0 Sum immaterielle eiendeler 0 92 370 Varige driftsmidler 0 0 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 1, 4 3 688 763 4 137 314 0 0 Maskiner, biler, inventar og datautstyr 1 3 317 4 909 0 0 Sum varige driftsmidler 3 692 081 4 142 223 Finansielle anleggsmidler 697 099 838 089 Investeringer i datterselskap 2 0 0 60 743 40 725 Lån til foretak i samme konsern 3 0 0 3 000 4 000 Andre langsiktige fordringer 4 3 000 4 000 760 841 882 814 Sum finansielle anleggsmidler 3 000 4 000 760 841 882 814 Sum anleggsmidler 3 695 081 4 238 593 Omløpsmidler Fordringer 0 0 Kundefordringer 8 133 13 652 22 20 Andre fordringer 10 20 447 74 639 22 20 Sum fordringer 28 580 88 292 1 536 29 623 Bankinnskudd 10 160 909 183 692 1 558 29 643 Sum omløpsmidler 189 489 271 984 762 399 912 457 SUM EIENDELER 3 884 569 4 510 577 8 SveaReal AS Årsrapport 2009

Morselskap Konsern 31.12.09 31.12.08 Alle tall i 1.000 NOK Note 31.12.09 31.12.08 Balanse EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 2 400 2 400 Aksjekapital 5, 6 2 400 2 400 1 123 256 1 123 362 Overkursfond 5 1 123 256 1 123 362 1 125 656 1 125 762 Sum innskutt egenkapital 1 125 656 1 125 762 Opptjent egenkapital -385 365-218 198 Annen opptjent egenkapital 5-385 365-218 198-385 365-218 198 Sum opptjent egenkapital -385 365-218 198 740 291 907 564 Sum egenkapital 740 291 907 564 GJELD Avsetning for forpliktelser 0 0 Utsatt skatt 7 18 932 0 0 0 Sum avsetninger for forpliktelser 18 933 0 Annen langsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner 4 2 918 824 3 343 670 0 0 Øvrig langsiktig gjeld 0 1 352 0 0 Sum annen langsiktig gjeld 2 918 824 3 345 022 Kortsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner 4 53 226 54 313 10 522 2 063 Leverandørgjeld 28 575 36 524 0 0 Betalbar skatt 7 0 20 566 0 0 Skyldige offentlige avgifter 15 551 12 616 11 586 2 830 Annen kortsiktig gjeld 109 169 133 971 22 108 4 893 Sum kortsiktig gjeld 206 522 257 991 22 108 4 893 Sum gjeld 3 144 279 3 603 013 762 399 912 457 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 3 884 569 4 510 577 SveaReal AS Årsrapport 2009 9

Kontantstrømoppstilling Morselskap Konsern 2009 2008 Alle tall i 1.000 NOK 2009 2008 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 11 024-244 286 Resultat før skattekostnad 21 545-334 903 0 0 Periodens betalte skatt -17 593 0 0 0 Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler 152 0 0 0 Ordinære avskrivninger 37 645 35 840-37 201 232 192 Effekt av egenkapitalmetoden datterselskap 0 0 0 0 Nedskrivning anleggsmidler -5 530 341 902 0 0 Effekt av valutakursendringer ved konsolidering -16 394 72 460 3 688 0 Effekt av valutakursendringer 3 688 0 0 0 Endring i kundefordringer 4 158-13 653 8 458-92 629 Endring i leverandørgjeld -4 551-58 168 9 754-11 294 Endring i andre tidsavgrensningsposter 41 023 80 516-4 276-116 017 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 64 144 123 994 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 234 0 0 0 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler -29 042-4 541 816 0 0 Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler i andre foretak 0-1 015 728 Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler i andre foretak 14 901 0 0 0-23 706-40 725 Utbetalinger ved ansvarlig lån datterselskap 962 0-23 706-1 056 453 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -12 946-4 541 816 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld 0 3 345 022 0 0 Innbetalinger ved opptak av ny kortsiktig gjeld 4 647 54 313 0 0 Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld -78 522 0-106 0 Kostnader ført mot egenkapital -106 0-106 0 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -73 980 3 399 335-28 088-1 172 470 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter -22 782-1 018 487 29 623 1 202 093 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse 1 536 29 623 Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter periodens slutt 183 692 1 202 179 160 909 183 692 Spesifikasjon av kontantbeholdningen ved periodens slutt 1 536 29 623 Bankinnskudd, kontanter og lignende 160 909 183 692 10 SveaReal AS Årsrapport 2009

Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk Alle tall i notene er oppgitt i 1.000 NOK med mindre annet fremkommer. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Sveareal AS, datterselskapet Sveareal AB samt 52 datterdatterselskaper. Konsernregnskapet utarbeides som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet elimineres. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Datterselskapet vurderes etter egenkapitalmetoden i morselskapet. Balansetall fra datterselskap i Sverige er omregnet iht. valutakursen ved regnskapsårets slutt. Resultattall fra datterselskap i Sverige er omregnet iht. gjennomsnittlig valutakurs i regnskapsåret. Omregningsdifferanser er ført mot fond for vurderingsforskjeller. Omløpsmidler vurderes til det laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld i norske kroner balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall i den grad regnskapsreglene krever det. Avsetninger neddiskonteres hvis renteelementet er vesentlig. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger NOK 15.000. Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Nedskrivning av anleggsmidler Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for verdifall. Testen foretas for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie), foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp. Tidligere nedskrivninger reverseres hvis forutsetningene for nedskrivningen ikke lenger er til stede. Noter til regnskapet 2009 I kontantstrømoppstillingen er alle kontantstrømmer i datterselskapet i Sverige er beregnet ut i fra gjennomsnittlig valutakurs i regnskapsåret på nettoendringene i de enkelte hovedpostene. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk klassifiseres som anleggsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld legges analoge kriterier til grunn. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Rentesikring Konsernet rentesikrer sine langsiktige lån. SveaReal AS Årsrapport 2009 11

Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd and andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med forfallsdato kortere enn tre måneder fra anskaffelsesdato. Note 1 Varige driftsmidler Konsernet Varige driftsmidler Bygninger og tomter Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost 01.01. 4 119 590 5 622 4 125 211 Tilgang 28 389 217 28 606 Avgang 14 856 539 15 395 Anskaffelseskost 31.12. 4 133 122 5 300 4 138 422 Akkumulerte avskrivninger 31.12. 125 846 1 983 127 829 Akkumulerte nedskrivninger 31.12. 318 513 318 513 Balanseført verdi 31.12. 3 688 763 3 317 3 692 081 Årets avskrivninger 36 714 931 37 645 Årets tilbakeførte nedskrivninger 5 530 5 530 Forventet økonomisk levetid 20 100 år 5 Avskrivningsplan Lineær Lineær Alle inngående saldoer er omregnet i henhold til valutakurs 31.12.2009. 12 SveaReal AS Årsrapport 2009

Note 2 Datterselskap Investeringen i datterselskap regnskapsføres i morselskapet etter egenkapitalmetoden Datterselskap Forretningskontor Eierandel Stemmeandel Sveareal AB Gøteborg 100 % 100 % Opprinnelig anskaffelseskost 97 Balanseført egenkapital på anskaffelsetidspunktet 97 2009 2008 Inngående balanse 838 089 90 Korrigering av inngående balanse -101 270 Emisjon 2008 1 015 728 Inntektsført resultat 37 201-232 192 Valutajusteringer -76 920 54 464 Bokført verdi 31.12. 697 099 838 089 Det er ingen merverdier eller goodwill knyttet til kjøpet av datterselskapet. Note 3 Mellomværende konsernselskap Sveareal AS har ytet datterselskapet Sveareal AB et ansvarlig lån på SEK 75.000.000 bokført til NOK 60.742.500. Lånet regnes som et aksjonærtilskudd og er ikke rentebærende. Det er ikke avtalt nedbetalingsplan på lånet. Note 4 Fordringer og gjeld Morselskapet Konsernet 2009 2008 2009 2008 Fordringer med forfall senere enn ett år 3 000 4 000 Andre langsiktige fordringer 3 000 4 000 3 000 4 000 Sum 3 000 4 000 Ingen del av selskapets gjeld forfaller senere enn 5 år etter balansedagen. 2009 2008 2009 2008 0 0 Gjeld sikret ved pant 2 972 051 3 397 984 Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 0 0 Varige driftsmidler 3 688 763 4 137 314 0 0 Sum 3 688 763 4 137 314 Konsernets langsiktige gjeld er rentesikret gjennom 4 swap avtaler. Totalt rentesikret beløp er pr. 31.12.2009 på TSEK 3.397.900 hvilket utgjør TNOK 2.751.959. Beregnet urealisert tap på disse avtalene er samlet TSEK 313.000 hvilket omregnet tilsvarer TNOK 253.499. Tapet er ikke resultatført pr. 31.12.2009. SveaReal AS Årsrapport 2009 13

Note 5 Egenkapital Morselskapet Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Fond Udekket tap Sum Egenkapital 01.01. 2 400 1 123 362-177 736-40 463 907 564 Tilbakeføring av utsatt skattefordel -101 270-101 270 Emisjonskostnader -106-106 Årets resultat 37 201-26 177 11 024 Vurderingsforskjeller valuta -76 921-76 921 Egenkapital 31.12. 2 400 1 123 256-318 725-66 640 740 291 Konsernet Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Fond Udekket tap Sum Egenkapital 01.01. 2 400 1 123 362 54 463-272 661 907 564 Tilbakeføring av utsatt skattefordel -101 270-101 270 Emisjonskostnader -106-106 Årets resultat 11 024 11 024 Vurderingsforskjeller valuta -76 920-76 920 Egenkapital 31.12. 2 400 1 123 256-22 457-362 907 740 291 I forbindelse med regnskapsavslutningen for 2008 ble det avsatt for utsatt skattefordel på nedskrivninger av eiendeler i datterselskapet. Dette er i 2009 korrigert direkte mot egenkapitalen. Jfr. også note 7. Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på NOK 2.400.000 består av 2.400 aksjer á NOK 1.000. Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene 31.12. Antall aksjer Eierandel Fortin AS 960 40,0 % Trondheim Kommunale Pensjonskasse 188 7,8 % Sum 1 148 47,8 % Øvrige (eierandel < 5 %) totalt 334 aksjonærer 1 252 52,2 % Totalt antall aksjer 2 400 100,0 % Selskapet eier ikke egne aksjer. Fortin AS (tidligere DnB NOR Eiendomsfond 1 AS) og Trondheim Kommunale Pensjonskasse er representert i selskapets styre ved Knut Styrvold, Erik Gjellestad og Jon Steinar Eide. I tillegg til disse eier styrets leder Widar Salbuvik 10 aksjer gjennom sitt selskap Wisa Holding AS. 14 SveaReal AS Årsrapport 2009

Note 7 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet Konsernet 2009 2008 2009 2008 Midlertidige forskjeller -3 000-4 000 Aktiverte lånekostnader -3 000-4 000 0 0 Midlertidige forskjeller eiendom -146 077-131 123 0 0 Nedskrivning eiendom 0 361 680-3 000-4 000 Netto midlertidige forskjeller -149 077 226 557 143 999 118 716 Underskudd til fremføring 218 090 218 054 140 999 114 716 Grunnlag for utsatt skatt/ skattefordel i balansen 69 013 444 612 39 480 32 120 28 % utsatt skatt/utsatt skattefordel (Norge) 39 480 32 120 26,3 % utsatt skatt/utsatt skattefordel (Sverige) -18 932 92 370-39 480-32 120 Herav ikke balanseført utsatt skattefordel -39 480-32 120 0 0 Utsatt skatt/utsatt skattefordel -18 932 92 370 Utsatt skattefordel i morselskapet er ikke balanseført. SveaReal AS Årsrapport 2009 15

Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt Morselskapet Konsernet 2009 2008 2009 2008 Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt 11 024-244 286 Resultat før skattekostnad 58 029 114 365-37 307 232 193 Permanente forskjeller -40 796-42 -26 283-12 093 Grunnlag for årets skattekostnad 17 233 114 323 26 283 12 093 Endring i midlertidige resultatforskjeller -17 233-45 226 0 0 Skattepliktig inntekt 0 69 096 0 0 Endring i midlertidige resultatforskjeller 0 0 0 0 Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) 0 69 096 Fordeling av skattekostnaden Betalbar skatt (28 % av grunnlag 0 0 for betalbar skatt i resultatregnskapet) 0 19 347 0 0 For mye, for lite avsatt i fjor 15 0 0 0 Sum betalbar skatt 15 19 347 0 28 730 Endring i utsatt skattefordel 111 302-63 638 0 0 Herav skatteposisjoner ved kjøp av datterselskap -1 093-22 837 0 0 Tilbakeføring av utsatt skattefordel IB -101 270 0 0 0 Vurderingsforskjeller valuta 1 568 5 241 0 28 730 Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) 10 522-61 887 0 0 Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt (28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) 0 19 347 0 0 Betalbar skatt tidligere år ikke utlignet 0 1 219 0 0 Skattevirkning av konsernbidrag 0 0 0 0 Betalbar skatt i balansen 0 20 566 Note 8 Leieinntekter Samtlige leieinntekter i konsernet opptjenes i Sverige gjennom datterdatterselskapene. 16 SveaReal AS Årsrapport 2009

Note 9 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Morselskapet Konsernet 2009 2008 Lønnskostnader 2009 2008 0 0 Lønninger 10 212 6 882 0 0 Sosiale avgifter 3 546 2 367 0 0 Pensjonskostnader 1 036 514 0 0 Andre ytelser 0 0 0 0 Sum 14 794 9 763 Sysselsatte årsverk i regnskapsåret har vært 0 i morselskapet og 19 i konsernet. Konsernet har inngått avtale om obligatorisk tjenestepensjon for sine svenske ansatte iht. gjeldende rett. Ytelser til ledende personer Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Alle konsernledelsestjenester kjøpes inn eksternt og inngår i kostnader for selskapsadministrasjon. Det er utbetalt totalt TNOK 500 i styrehonorar for 2008 samt satt av totalt TNOK 680 inkludert arbeidgiveravgift i styrehonorar for 2009. Styrets leder har en rådgivningsavtale med Sveareal AS gjennom sitt selskap Widar Salbuvik AS. Revisor Kostnadsført honorar uten merverdiavgift til revisor fordeler seg på følgende områder: Morselskap Konsern - lovpålagt revisjon (inkl. teknisk bistand med årsregnskap) 150 687 - annen bistand 16 221 Sum 166 908 Note 10 Bundne bankinnskudd, trekkrettigheter Morselskapet Konsernet 2009 2008 Bundne bankinnskudd 2009 2008 0 0 Sikkerhet for langsiktig lån 76 819 0 0 0 Annen bunden kapital Skattetrekksmidler i Sverige som inngår i posten andre fordringer i regnskapet 13 891 6 805 SveaReal AS Årsrapport 2009 17

18 SveaReal AS Årsrapport 2009

Miksmaster Manager: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/kristian Nordtømme, Tordenskiolds gate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS DnB NOR Bank ASA, DnB NOR Markets Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: SveaReal AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på hovedtilretteleggers nettsted: www.orklafinans.no SveaReal AB har egne nettsider: www.sveareal.com