INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING MANDAG 16. FEBRUAR 2015 - KL.18.00. STED : AULAEN, LYSHOVDEN OPPVEKSTTUN
Innkalling inneholder: Saksdokumenter knyttet til kjøp av Mozart Eiendom AS og som vedlegg, noen ideer fra styret om fremtidig bruk av eiendommen ved et kjøp. Fyllingsdalen, 11. februar 2015 LYSHOVDEN BORETTSLAG for styret Einar F. Kaldhol Styreleder 2
ADGANGSTEGN EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING, LYSHOVDEN BORETTSLAG 16. FEBRUAR 2015 (skal leveres ved inngangen) ANDELSEIERS NAVN: ORTUFLATEN NR.: ANDELS NR.: ANDELSEIERS SIGNATUR: FULLMAKT: Gir herved:... Fullmakt til å representere min andel nr.:... MØTET STARTER PRESIS KL. 18.00. 3
4
Ekstraordinær generalforsamling den 16. februar 2015. Dagsorden i henhold til lov om borettslag, 7-6 og 7-7 og vedtektenes pkt. 9-3 og 9-4 ---------------------------------------------------------------------------------------- Side 1. Konstituering 6 1-1. Godkjenning av innkalling 1-2. Godkjenning av dagsorden 1-3. Valg av møteleder 1-4. Valg av referent/protokollfører 1.5. Valg av protokollunderskriver 1.6. Valg av tellekorps 1.7. Antall frammøte (antall andeler representert) 2. Orientering om ny reguleringsplan for Fyllingsdalen sentrum 6 2-1. Orientering fra Bergen kommune 2-2. Mulighet til innspill fra beboerne 3 Sak: Kjøp av Mozart Eiendom AS/Ortuflaten 46 (Butikklokalet) 7 3-1. Styrets behandling av saken 3-2. Selgers tilbud 3-3. Økonomi 3-4. Styrets forslag til vedtak 4. Sak: Endring av navn på Mozart Eiendom AS 9 4-1. Styrets forslag 5. Sak: Vedtektsendring som følge av kjøp av aksjeselskap 9 5-1. Styrets forslag 5
1. Konstituering 1-1. Godkjenning av innkalling 1-2. Godkjenning av dagsorden 1-3. Valg av møteleder Styrets forslag: Eilif Didriksen 1-4. Valg av referent/protokollfører Styrets forslag: Keera Ann Fox 1-5. Valg av protokollunderskriver Styrets forslag: Elisabeth Tonning og Robert Johnsen 1-6. Valg av tellekorps Styrets forslag: Bo Fredrik Dahlberg og Lisbeth Simmenes 1-7. Antall frammøte (antall andeler representert) 2. Ny reguleringsplan for Fyllingsdalen sentrum. 2-1. Orientering fra Bergen kommune om arbeidet med ny reguleringsplan for Fyllingsdalen sentrum 2-2. Andelseiere/beboere gis muligheten til å komme med innspill Kommunen ønsker å få innspill på hvilke kvaliteter ved nærmiljøet dere setter særlig pris på, både når det gjelder eget bomiljø og Fyllingsdalen generelt. Og er det noe dere savner som kunne gjort Fyllingsdalen til et enda bedre sted å leve? 6
3. Kjøp av Mozart Eiendom AS ( Butikken /Ortuflaten 46) Det spesifiseres at Ortuflaten 46 («Butikken», 22/245) er heleid av aksjeselskapet Mozart Eiendom og at det er aksjeselskapet Mozart Eiendom som eventuelt må kjøpes av borettslaget. 3-1. Styrets behandling av saken Styret ble i august 2014 kontaktet av eieren av Ortuflaten 46 («Butikken», 22/245), som informerte om at han var i ferd med å avvikle sin drift på eiendommen og at han var åpen for tilbud på eiendommen. Hans forutsetning for salg var en minimumspris på 10 millioner kroner, samt at borettslaget måtte leie ut til nåværende leietaker for en periode på inntil 1 år. Styret vurderte tilbudet og fikk innhentet takst fra takstmann Knut Farestvedt, samt at næringseiendomsmeglere i Kaland & Partnes og Krogsveen ble bedt om å komme med en muntlig verdivurdering basert på takstmannens rapport. Takstmann Knut Farestvedt har vurdert byggets tekniske tilstand, samt at han kom med en verdivurdering. Verdivurderingen i sin helhet er lagt ut på borettslagets nettside, www.lyshovden.no. Takstmann Knut Farestvedts verdivurdering er 9 millioner kroner, men han har da lagt til grunn en utleiepris på 1200 kr pr. kvm. Næringseien domsmegleren i Kaland & Partners og næringseiendomsmegleren i Krogsveen har begge lagt til grunn en verdi på 5-6 millioner, basert på en utleiepris på 650-800 kr pr. kvm. Begge meglerne opplyser at leiemarkedet for næringseiendommer i Fyllingsdalen for tiden er dårlig, med en god del lokaler som står tomme, særlig kontorlokaler. Som en del av prosessen vurderte styret hva borettslaget eventuelt kunne bruke eiendommen til. Disse forslagene står beskrevet i vedlegget. Styret har også skaffet en verdivurdering av borettslagets nåværende kontor- og møtelokaler, og disse er samlet verdsatt til 4 mill. slik de står i dag og med en forutsetning de blir ombygget til leiligheter. 7
Etter å ha vurdert saken, valgte styret å gi beskjed til eieren at vi ikke var interessert. Avgjørende for styret var den store forskjellen mellom selgers pris og verdivurderingene til næringseiendomsmeglerne, samt den store usikkerheten knyttet til når bygget på eiendommen ville bli frigjort. Det ble samtidig avtalt med selgeren at han skulle ta kontakt hvis det ble noen end ringer i saken. På beboermøtet 18. november 2014 informerte styret om sine behandling av saken. Mange av de fremmøtte beboerne ga da sterkt uttrykk for at de ønsket å kjøpe bygget og at styret måtte jobbe med saken. Det ble etablert ny kontakt med selgeren. Grunnet selgerens behov for avklaring knyttet til leietakerne i bygget, har prosessen stått stille frem til selger tok kontakt 06. februar. I tråd med den muntlige forkjøpsavtalen mellom selger og styreleder, har selger gitt borettslaget et tilbud på kjøp. Selger opplyser at han har flere interessenter som ønsker å kjøpe, men at han gir borettslaget førsteretten. Han er imidlertid ikke villig til å forhandle på pris. 3-2. Selger tilbud 1. Lyshovden borettslaget kjøper Mozart Eiendom AS, Org.nr.: 992452544 for kr. 10 mill. 2. Eneste verdi i aksjeselskapet er eiendom 22/245 (Ortuflaten 46, Butikken) i Bergen kommune. 3. Aksjeselskapet skal være fri for heftelser og gjeld 4. Overtakelsesdato er 01. mai 2015. 5. Akseptfrist for Lyshovden borettslag er 18. februar 2015. 3-3. Finansiering/Økonomi Finansiering av kjøpet vil i første omgang skje gjennom låneopptak og denne finansieringen vil være nødvendig frem til borettslaget har avgjort hva eiendommen skal brukes til. Rente- og avdragskostnader ved et lån på 10 mill. vil for din leilighet, avhengig av type leilighet, være fra ca 81 til 155 kr pr. mnd. i økt felleskostnad. 8
3-4. Styrets forslag til vedtak Med bakgrunn i ønsket fra beboermøtet fremmes saken for generalforsamlingen. Basert på de nye forholdene, fremmer et flertall av styret følgende forslag for generalforsamlingen: Styret får fullmakt til å kjøpe 100% av aksjene i Mozart eiendom AS, org.nr. 992452544. 4. Endring av navn på kjøpt aksjeselskap Forutsatt at Lyshovden borettslag kjøper Mozart Eiendom AS, foreslår styret at navnet på aksjeselskapet endres. 4-1. Styrets forsalg til vedtak Ved kjøp av Mozart Eiendom AS omdøpes aksjeselskapet til Ortuflaten 46 AS. 5. Vedtektsendringer som følge av kjøp av aksjeselskap Forutsatt at Lyshovden borettslag kjøper Mozart Eiendom AS, må følgende vedtekter legges til de nåværende under et nytt kapittel 14, knyttet til kjøpet av aksjeselskapet: 5-1. Styrets forsalg til nye vedtekter Kapitel 14 Ortuflaten 46 AS 14-1 Styret i borettslaget utgjør generalforsamlingen i Ortuflaten 46 AS 14-2 Ortuflaten 46 AS skal styres i henhold til bestemmelsene i aksjeloven og det er ikke anledning til å avtale særretter for enkelt personer, selskaper eller organisasjoner. 9
Vedlegg: Hva kan vi bruke Butikken /Ortuflaten 46 til? Styret har i sitt arbeid sett på ulike måter borettslaget kan bruke Butikken til, hvis vi velger å kjøpe den. Forslagene nedenfor er bare styrets foreløpige tanker og bruken må bestemmes på et eventuelt senere tidspunkt. I oversikten nedenfor finnes argumenter for og argumenter mot for hvert av alternativene. Summene som er nevnt i oversikten er ca. tall og det knytter seg stor usikkerthet til disse tallene. 1. Utleie til næringsdrift Innebærer at bygget rehabiliteres og leies ut til næringsvirksomhet på det åpne markedet. For 1. Kan gi leieinntekter som dekker lånekostnadene og med tiden gi borettslaget inntekter 2. Kan skape mer aktivitet i borettslaget, hvis leietaker er i servicebransjen 3. Leieinntekter fra leietagere 4. Hindrer at andre aktører (andre kjøpere) kommer inn. Mot 1. Dette er en drift som muligens faller utenfor formålet til borettslaget, jf. vedtektenes 1-1. 2. Medfører en stor økonomisk risiko, med fare for tap. 3. Borettslaget/styret har liten eller ingen kunnskap om denne type næringsaktivitet. 4. Rehabilitering anslås å ville koste ca. 1 million kroner Økonomi: Kjøpssum: 10 mill. Rehabilitering: 1 mill. Konsulenter: 100000 Sum: 11,1 mill. Leieintekter: Ukjent (Anslagsvis 33000 til 58000 pr. mnd.) Totalt: 11,1 mill. 10
2. Borettslagshus Innebærer samling av styre-/vaktmesterkontor og samlingslokaler i ett bygg For 1. Borettslaget kan få en mer effektiv drift ved at alle funksjoner blir samlet på ett sted. 2. Vi kan få ny storsal til aktiviteter/ utleie 3. Et samlingslokale kan skape mer aktivitet i borettslaget. 4. Salg av eksisterende lokaler Styre-/ vaktmesterkontor, Blinkeren, Barnehagen, Solstudioet og Møterommet vil kunne innbringe ca. 4 millioner ved et salg. 5. Økning av antall parkeringplasser i borettslaget 6.Hindrer at andre aktører (andre kjøpere) kommer inn. Mot 1. Medfører avvikling av aksjeselskap og utløsning av skatt på ca. 1,6 millioner 2. Rehabilitering anslås å ville koste ca. 1 million kroner 3. Ingen eller få inntekter til å dekke lånekostnader 4. Hvis selskapslokale, så fare for støy midt i borettslaget Økonomi: Kjøpssum: 10 mill. Skatt: 1,6 mill. Rehabilitering: 1 mill. Konsulenter: 100000 Sum: 12,7 mill. Minus salg: 4 mill. Totalt: 8,7 mill. 11
3. Etablering av parkeringsplass Innebærer bygging av parkeringsplass på hele eller deler av eiendommen. For 1. Økning av antall parkeringsplasser i borettslaget med minst 15 plasser 2. Hindrer at andre aktører (andre kjøpere) kommer inn. Økonomi: Kjøpssum: 10 mill. Skatt: 1,6 mill. Rivingskostnader: Ukjent Etablering av ny parkeringsplass: Ukjent Konsulenter: 100000 Sum: Ukjent Totalt: Minst 11,7 mill. Mot 1. Bergen kommune har i sitt arbeid med ny reguleringsplan for Fyllingsdalen sentrum, som omfatter Lyshovden borettslag, varslet at et av målene med den nye reguleringsplanen er å redusere flateparkering og ivareta grønnstrukturen. Det er derfor stor sannsynlighet for at en søknad om utvidelse av parkeringsplassen på tomten vil bli avslått. 2. Andelseierne i OF40-44 vil få en parkeringsplass rett foran blokken 12
4. Ny blokk/leiligheter Innebærer riving av dagens bygg og bygging av en ny leilighetsblokk på samme sted. Blokkens areal vil da være tilsvarende størrelse som OF51-53, OF36-38 eller OF69-71 For 1. Bergen kommune har i sitt arbeid med ny reguleringsplan for Fyllingsdalen sentrum, som også omfatter Lyshovden borettslag, varslet at et av målene med den nye reguleringsplanen er fortetning av bebyggelsen i området og det er derfor stor sannsynlighet for at en søknad om dette vil bli godkjent. 2. En slik utnyttelse av eiendommen vil kunne finansiere kjøpesummen, samt gi borettslaget et lite overskudd. 3. Vil øke antall andeler i borettslaget og dermed flere til å dele kostnader. 4. Mer kompleks drift av borettslaget med 2 økonomiske driftsområder. 5. Hindrer at andre aktører (andre kjøpere) kommer inn og bygger en blokk på egenhånd. Mot 1. Eiendomsutvikling av denne typen er i grensen for formålet til borettslaget, jf. vedtektene 1-1 2. Medfører betydelig økonomisk risiko for borettslaget 3. Andelseierne i OF18-24, OF40-44 og OF48-50 kan få redusert soltid og utsikt. 4. Borettslaget/styre har liten kunnskap/ kompetanse om denne type prosjekter Økonomi: Kjøpssum: 10 mill. Skatt: 1,6 mill. Konsulenter: Ukjent Rivingskostnader: Ukjent Bygging av ny blokk tilsvarende OF51-53: 40-48 mill. Sum: Ukjent, men minst 55 mill. Salgsinntekt: ca. 60 mill. Totalt: 1-6 mill. i gevinst Det presiseres det er knyttet stor usikkerhet til alle disse tallene. 13
TUSEN TAKK FOR OPPMØTE OG VEL HJEM SETT AV DATOEN: ORDINÆR GENERALFORSAMLING 2015 23. APRIL 15 KL. 1800 ********************************************************************************** 14