SAKSDOKUMENT Møteinnkalling Plan og byggekomite har møte den 16.04.2007 kl. 10.00 i møterom Komagfjord (PU) Eventuelle forfall meldes til tlf. 78455194. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Saksliste Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 7/07 06/2724 UTREDNING AV GAMLE "ALTAPOSTBYGGET" TIL ETTERVERNSBOLIGER /sak til kommunestyret 8/07 07/1107 NORDLYSKATEDRALEN - NYBYGG PROSJEKTORGANISERING 9/07 07/1156 OTERFARET BARNEHAGE Til Drøfting: 07/686 EVALUERING POLITISK UTVALGSSTRUKTUR Alta, 11.04.2007. Otto Erik Aas/sign Leder Solveig Johansen sekretær Alta kommune - 9510 ALTA Tlf. 78 45 50 00
Sak 7/07 UTREDNING AV GAMLE "ALTAPOSTBYGGET" TIL ETTERVERNSBOLIGER Saksbehandler: Marte Kollstrøm Arkiv: 614 F04 Arkivsaksnr.: 06/2724 Saksnr.: Utvalg Møtedato 7/07 Plan og byggekomite 16.04.2007 / Formannskapet / Kommunestyret Innstilling: Kommunestyret tar det fremlagte skisseprosjektet på ombygging av gamle Altapost bygget til ettervernsboliger til orientering og vedtar følgende: Alternativ 1: Prosjektet gjennomføres som vist i skisseprosjektet for en kostnad på kr. 15,6 mill. Budsjettet økes fra kr.10 mill. til kr.15,6 mill. Dersom man velger å benytte vannbåren varme fra fjernvarmeanlegget må bevilgningen økes til kr. 15,9 mill. Administrasjonen igangsettes innhenting av tilbud på deltaljplanlegging av ombyggingen, med en planlagt oppstart senhøsten 2007. Byggetid ca. 1 år. Alternativ 2: Ombyggingen av gamle Altapostbygget gjennomføres ikke med begrunnelse i at kostnadene ved dette sett i forhold til nybygg kostnad blir for høy. Administrasjonen bes starte opp planlegging av riving av bygget samt parallelt planlegge nye ettervernsboliger på samme tomt. Alternativ 3: Ombyggingen av gamle Altapostbygget gjennomføres ikke med begrunnelse i at kostnadene ved dette sett i forhold til nybygg kostnad blir for høy. Administrasjonen bes starte opp arbeidet med å finne egnet tomt, og starte opp planleggingen av nye ettervernsboliger på denne. Vedlegg: 1. Sak. 07/761-1 Boliger innen rusomsorg drift og bemanning. Behandlet av kommunestyret 26. mars 2007. 2. Tekniske vurdering utarbeidet av Atelier 2, datert 29.03.2007 3. Situasjonsplan datert 29.03.2007 Side 2 av 12
Sak 7/07 4. Plantegninger utarbeidet av Atelier 2, datert 01.03.2007 Andre saksdok.: Rusforebyggende plan 2005-2008. Bakgrunn: Formannskapet ga høsten 2006 administrasjonen i oppgave å utrede bruken av gamle "Altapostbygget" i Sandfallveien 3 til ettervernsboliger. I økonomiplan 2007-2010 er prosjektet budsjettert med kr. 10 mill. Det ble opprettet en brukergruppe bestående av sosialleder, rusmiddelkonsulent fra sosialkontoret, kontorsjef fra helse- og sosialadministrasjonen, representant fra boligstiftelsen, prosjektleder fra utbyggingsavdelingen samt en politisk representant. Det er nå utarbeidet en planskisse der det planlegges 1 familieleilighet, 6 mindre leiligheter, samtalerom, boder og fellesrom. Tilbudet om leie i bygget er planlagt til personer som kommer tilbake etter endt rehabiliteringsopplegg, men også andre vanskeligstilte på boligmarkedet vil kunne bli vurdert. Leietakerne vil i hvert enkelt tilfelle bli behovsvurdert, og det vil bli opprettet leiekontrakter mellom leietaker og Stiftelsen Utleieboliger. Målsetningen er at dette skal være kortidsleie. Det skal føres daglig tilsyn med bygget, der den kommunale miljøarbeider tjenesten vil måtte vurdere hyppigheten og innholdet av tilsynet. Oppfølgningen av leietakerne vil være individuelt tilpasset. Det må en reguleringsendring av området til før man kan benytte bygget til ettervernsboliger. Denne prosessen er igangsatt og oversendt planavdelingen for klargjøring som sak til planutvalget. Reguleringssaken vil tidligst kunne være ferdig i september 2007. Det er ført dialog med Husbanken og planlagte tiltak er tilskuddsberettiget via Husbankens tilskuddsordning. Det vil kunne gis et investeringstilskudd på inntil 20 %, men det kan også i enkelttilfeller og etter særskilt vurdering (bl.a. husleieberegninger) gis et ennå høyere tilskudd. Husbanken stiller imidlertid en del arealmessige og bygningsmessige krav før dette kan innvilges. Dette er ivaretatt på vedlagte planskisser. Husbanken har akseptert at vi kun på ca. 50 % av leilighetene vil kunne tilfredsstille fullstendig livsløps standard, og at lavenergi konseptet ikke vil kunne ivaretas fult ut i og med at dette er et gammelt bygg. Husbanken har videre stilt krav om at kommunen kan legge frem en vedtatt drifts- og bemanningsplan som synliggjør at det er en bemanning knyttet til tiltakene. Dette ble ivaretatt ved kommunestyrevedtak i sak 07/761-1, Boliger innen rusomsorg (saken ligger som vedlegg). Kostnadsoverslaget: Ombyggingen omfatter neste hele bygget, men man har valgt å ikke gjøre noe med den gamle delen av kjelleretasjen. Tilbygg som planlegges er to trapperom samt en heis. Det er også lagt inn opparbeidelse av uteområdet med bl.a. forstøtningsmur, parkeringsplasser, lekeplass, asfaltering og inngjerding av området. Side 3 av 12
Sak 7/07 Kostnadsoverslag viser at ombyggingssaken vil koste om lag kr. 15,6 millioner. Dette tilsvarer en kvadratmeter pris på kr. 19.200,- (arealet som omfattes av ombyggingen er på totalt 810 m 2 ). Kostnadsoverslag ombygging av gamle Altapostbygget til ettervernsboliger: 0 Marginer og reserve 15 % kr 1 550 000 1 Fellekostnader kr 88 000 2 Bygning kr 7 020 000 3 VVS - installasjoner kr 740 000 4 Elkraftinstallasjoner kr 1 160 000 5 Tele- og automatiserings installasjoner kr 165 000 6 Andre installasjoner kr 240 000 7 Utenomhusarbeider kr 1 010 000 8 Generelle kostnader kr 775 000 9 Spesielle kostnader (mva) kr 2 799 000 Prosjektkostnader kr 15 547 000 I kostnadsoverslaget over er det tatt med tradisjonell elvarmanlegg via varmeovner som oppvarming av bygget. Det er også gjort en vurdering på vannbåren oppvarming av bygget via fjernvarmeanlegget. Dette utgjør følgende: 1. Tradisjonell elvarmanlegg via varmeovner anslått kostnad kr. 210 000,- (inkl. mva) 2. Vannbåren varme fra fjernvarmeanlegget anslått kostnad kr. 480 000,- (inkl. mva) Differansen på de to alternativene er kr. 270 000,- (inkl. mva). Vurdering: Erfaring fra de seneste ombyggings prosjekt viser at ombygging/renovering av gamle bygg i mange tilfeller kommer opp i samme kvadrat meter pris som nybygg. Til sammenligning så har det nye psykiatribolig bygget i Maskinsvingen om lag samme kvadratmeter pris som ombyggingen av Altapostbygget - kr. 19.200,- pr. m 2. Et annet eksempel er utbyggingen stiftelsen Alta Utleieboliger har i Komsa Høyden der det føres opp 12 leiligheter kvadrat meter pris ca. kr. 19 000,-. Med presset vi har i byggmarkedet i dag er nok ikke dette en helt riktig markedspris men vi antar at nybygg prisen på denne type bygg ligger på ca. kr. 20 000,- pr. m 2. Når det gjelder ombyggingen av gamle Altapostbygget er de store kostnadene først og fremt knyttet til myndighetskrav innen brann- og lyd. Dette er krav vi ikke kommer utenom. Planløsningen som er valgt er nøktern og enkel, og det er ikke rom for å gjøre noen store Side 4 av 12
Sak 7/07 endringer. Det planlegges opprettet to nye trapperom på yttersiden av bygget og en heis. Man har bevist valgt å lage minst mulig felles areal og unngått korridorløsninger i forbindelse med leilighetene. Planlagte trapperom skal være robuste og trenge lite vedlikehold og renhold. Heis er valgt oppført på den nyeste delen av bygningsmassen da det her mulighet for å opprette fullstendig livsløpsstandard på samtlige 3 planlagte leiligheter, jfr. Husbankens krav. På den gamle delen av bygget vil livsløpsstandard være problematisk da mange av innerveggene har bærende funksjoner og ikke kan flyttes. Plasseringsmessige ligger gamle Altapostbygget veldig greit til som et botilbud for personer som kommer hjem etter endt rehabiliteringsbehandling. Det er sentrumsnært, nært til skole- og andre fritidstilbud og det ligger med fordel et stykke unna Dalebakken der det i dag er, og planlegges flere botilbud for aktive rusmisbrukere. Det er valgt å skissere opp 3 alternativer på denne saken: Alternativ 1: Det fremlagte skisseprosjektet for ombygging av gamle Altapostbygget gjennomføres, og bevilgningen økes med kr. 5,6 millioner til kr. 15,6 millioner. Dersom man velger å benytte vannbåren varme fra fjernvarmeanlegget må bevilgningen økes til kr. 15,9 millioner. Det antas at reguleringsendringen går som planlagt å vedtas. Denne vil da være ferdig i løpet av september 2007. Det igangsettes innhenting av tilbud på deltaljplanlegging av ombyggingen, med en planlagt oppstart senhøsten 2007. Byggetid ca. 1 år. Alternativ 2: Ombyggingen av gamle Altapostbygget gjennomføres ikke med begrunnelse i at kostnadene ved dette blir for høy. Det startes opp planlegging av riving av bygget, samt planlegging av nye ettervernsboliger på tomta. Tomt og plasseringsmessige er dette et godt egnet sted. Det er ikke gjort noe nærmere vurdering av kostnadene ved å rive bygget men man antar at dette ligger på ca. kr. 1 000 000,- Planleggingen av rivningsarbeider kan igangsettes umiddelbart, og må kunne antas ferdigstilt høsten 2007. Igangsettelse av nybygg når tomta er klargjort. Byggetid ca. 1 år. Reguleringssaken er den samme som for alternativ 1 med en planlagt ferdigstillelse i september 2007. Rivingssaken vil kunne behandles som en egen sak og gjennomføres før en eventuell reguleringsendring er ferdigstilt. Nybygget planlegges med 7-8 leiligheter, der en av dem er en familieleilighet, boder, samtale rom og fellesrom. Heller ikke dette bygget skal være bemannet men ha et daglig tilsyn. Grovt Side 5 av 12
Sak 7/07 anslått et bygg på ca. 650 m 2. Saken vil kunne utarbeides som en totalentreprise da planlagte funksjoner lett kan beskrives. Alternativ 3: Ombyggingen av gamle Altapostbygget gjennomføres ikke med begrunnelse i at kostnadene ved dette blir for høy. Det startes opp arbeidet med å finne egnet tomt, samt planlegging av nye ettervernsboliger. Tomta bør være sentrumsnært og ikke i direkte tilknytning til Dalebakken. Det har vært kontakt med plan- og utviklings avd. som nå bl.a jobber med rullering av Alta sentrumsplan. Innenfor sentrumsområdet planlegges det en andel boliger for brukere med spesielle behov, dette ihht boligsosial handlingsplan. Selve planleggingen av et nytt bygg vil kunne igangsettes med en gang tomtespørsmålet er avklart. Oppstart våren 2008. Byggetid 1 år. Takst datert 01.09.2005 har anslått gamle Altapostbygget til en markedsverdi på kr. 2,5 millioner. Side 6 av 12
Sak 8/07 NORDLYSKATEDRALEN - NYBYGG PROSJEKTORGANISERING Saksbehandler: Johan Fredrik Nilsen Arkiv: 614 Arkivsaksnr.: 07/1107 Saksnr.: Utvalg Møtedato 8/07 Plan og byggekomite 16.04.2007 Innstilling: Plan og byggekomiteen tar den fremlagte redegjørelse for prosjektorganiseringen i forbindelse med bygging av Nordlyskatedralen til orientering. Plan- og byggekomiteen vedtar at komiteens medlem i brukergruppen er Otto Erik Aas I hht. kommunestyrets vedtak i sak 04/07 den 29.01.07 har administrasjonen iverksatt den videre planlegging av Nordlyskatedralen. Grunnlaget for planleggingen er skisseprosjekt utarbeidet av arkitektfirma Signatur AS v/kolbjørn Jensen fremlagt våren 2003. Vedlegg: Ingen Andre saksdok.: K-sak 38/06 Vurdering: Prosjektgjennomføring Det foreliggende skisseprosjekt er fremkommet som resultat etter en arkitektkonkurranse iverksatt før bestemmelsene i Forskrift om off. anskaffelser trådte i kraft. Konkurransen ble vunnet av arkitektfirma Signatur AS, Sandnes som også har bearbeidet konkurranseutkastet til det nåværende skisseprosjekt. I grunnlaget for arkitektkonkurransen er det ikke gitt opplysninger eller lagt føringer for det videre prosjekt etter avslutning av selve konkurransen. Dersom prosjektet hadde vært gjennomført etter dagens regler skulle dette forhold vært innarbeidet som en opsjon eller tilsvarende. I og med at denne del av konkurransen var igangsatt før Forskrift om off. anskaffelse trådte i kraft har administrasjonen i denne sak valgt å forhold seg til tidligere praksis. I tilsvarende konkurranser var det da en velkjent praksis og kotyme at vinnere av arkitektkonkurranser, ved realisering av prosjektet, naturlig var med i den videre prosjektering. I det videre planleggingsarbeid for dette prosjekt har administrasjon derfor lagt til grunn at arkitekfirma Signatur AS engasjeres som arkitekt. Side 7 av 12
Sak 8/07 For de øvrige deltakere i prosjekteringsgruppen, bestående av fagområdene RIB, RIV og RIE, utlyses det til offentlig anbudskonkurranse. De utførende entrepriser er planlagt gjennomført som en byggherrestyrt delentreprise, alternativt hoved-/generalentreprisemodell hvor koordineringsansvar tiltransporteres hovedentreprenøren. Oppdeling av entreprisene avklares i samarbeide med de prosjekterende under den videre planlegging og kunngjøres i hht gjeldende forskrift. Organisering Prosjektorganiseringen i planleggingsfasen er tenkt organisert som følger: Plan- og byggekomite Prosjektleder Brukergruppe Arkitekt RIB RIV RIE Plan og byggekomite er prosjektets styringsgruppe og skal på vegne av Alta kommune som byggherrre fastsette prosjektets mandat og ramme. Prosjektleder er prosjektets administrative leder skal ivareta byggherrens og brukernes/prosjekteiers interesser i prosjektet. Prosjektleder inngår, på vegne av byggherre, avtaler og kontrakter med respektive planleggere og entreprenører. Prosjektleder rapporterer til styringsgruppen. Brukergruppen består for dette prosjekt av 4 representanter fra brukerne (fellesrådet), 1 representant fra prosjekteier (kultursektoren) og en representant fra styringsgruppa. Brukergruppens oppgaver er, sammen med prosjektleder, å utvikle det foreliggende skisseprosjekt til det beste for brukerne og Alta kommune. Side 8 av 12
Sak 8/07 Arkitekt er prosjekteringsleder og har ansvar for den faglige ledelse av prosjekteringsgruppen bestående av ARK, RIB, RIV og RIE. Det inngås separate kontrakter/avtaler med hver enkelt fagkonsulent. Kostnad Jfr. saksfremlegg til K-sak 38/06 konkluderer siste oppdaterte kostnadsoverslag utarbeidet desember 2004 med et kostnadsoverslag på 71,1 mill kroner inkl moms. Da er kostnader til byggelånsrenter, tomt og prisstigning ikke tatt med. Dette kostnadsoverslaget antyder en forventet prisstigning fram til byggestart på 2% pr år, og en prisstigning på 2,5% i byggetiden. Med byggestart i 2008 skulle dette indikere en prisvekst på ca. 8%+2,5%=10,5%. Dette øker kostandsestimatet med 7,5 mill til om lag 78,6 mill. Ved byggestart i 2010 vil prisstigning øke kostnadsestimatet med anslagsvis ytterligere 4% eller ca 3 mill. I økonomiplan 2007 2010 er prosjektet finansiert med kr. 90,4 mill. Administrasjonen vil sammen med forprosjekt fremlegge et revidert kostnadsoverslag basert på dagens prisnivå og hensyntatt forholdende omkring nåværende lokalisering. Fremdrift Forutsatt at øvrige rammer i forhold til reguleringsplan, omlegging av Løkkeveien og øvrig infrastruktur er den foreløpige fremdrifsplan for dette prosjekt som følger: Forprosjektet ferdigstilles medio september 2007 Detaljprosjekt ferdigstilles februar/mars 2008 Byggestart (gravearbeid) igangsettes april 2008 Ferdigstillelse desember 2009 Fremdriftsplan fremlegges sammen med forprosjektet. Side 9 av 12
Sak 9/07 OTERFARET BARNEHAGE Saksbehandler: Gry Anette Hagen Arkiv: 614 A1 Arkivsaksnr.: 07/1156 Saksnr.: Utvalg Møtedato 9/07 Plan og byggekomite 16.04.2007 Innstilling: Plan og byggekomiteen tar fremlagte redegjørelse vedr. barnehage i Oterfaret til orientering og vedtar følgende: Alternativ 1: Administrasjonen gis fullmakt til utsendelse av tilbudsgrunnlag for utførelse på grunnlag av eksisterende tegninger fra Saga og Breidablikk barnehager, med mindre vesentlige endringer. Alternativ 2: Administrasjonen gis fullmakt til å igangsette utarbeidelse av nytt skisse-/forprosjekt basert på nye retningslinjer for barnehager, brukerønsker og tilpassninger til stedlige forhold. Vedlegg: 1. Notat fra brukermøte 29.03.07 2. Brev fra Link-Signatur, datert 10.04.07 3. Situasjonsplan, datert 06.03.07 4. Plantegning Breidablikk Barnehage Andre saksdok.: Bakgrunn: Det er i kommunestyret vedtatt i K-sak 87/06 at det skal bygges en barnehage i Oterfaret med utgangspunkt i tegninger fra barnehagene Saga og Breidablikk. På bakgrunn av dette er det oppnevnt en brukergruppe bestående av styrere fra Saga og Breidablikk barnehager, barnehagekonsulent og helsekonsulent fir miljørettet helsevern. Side 10 av 12
Sak 9/07 Høring/merknader: Vurdering: Etter tilbakemeldinger fra brukere har det vist seg at det er flere forhold som ikke er optimale ved Saga og Breidablikk barnehager, dette blant annet: - Grov-/fingarderobe inndeling. - Harde gulv - Personalavdeling er generelt liten, spesielt garderober. Ønskelig med arbeidsplass for ped.ledere. - Lite oppbevaringsplass for vogner - Ønskelig med direkte tilgang til toalett fra utsiden - Fellesrom savnes Ut fra brukernes ønsker har vi foretatt en vurdering for å få innarbeidet alt eller deler av ovenstående momenter i prosjektet. Små endringer, i forhold til harde gulvbelegg, lagerplass for vogner og adkomst til toalett, kan innarbeides men de øvrige ønsker lar seg ikke gjøre uten at det medfører arealøkning og dermed også vesentlig endring av fasaden. Utomhusarealer og grunn/fundamentarbeider må endres i forhold til eksisterende, etter tomtens beskaffenhet. Brukerne og de prosjekterende har uttalt at de har betenkeligheter med å velge en løsning som er identisk med Saga og Breidablikk barnehager. Dette blant annet, i tillegg til ovenstående momenter, begrunnet med at brukerne ønsker en barnehage som er mer tilpasset dagens behov og nye konsepter for barnehager. Arkitekten har fremhevet de samme tanker samt at dette bygget er beregnet på en flat tomt. Det er derfor ingen optimal plassering av bygget på tenkte eiendom, som har en høydeforskjell innenfor byggets begrensning på ca 1,5 meter. Vi har spesielt vurdert omgjøring av lokalene i forbindelse med grov- og fingarderobe. Grovgarderoben fungerer også som transportareal mellom avdelingene og store ressurser fra det faste personalet blir derfor daglig brukt på rengjøring. Løsningen er dermed ikke tilpasset kommunens retningslinjer for HMS i barnehager. Alternativ 1, Gjennomføring på grunnlag av eksisterende tegninger. Ved utsendelse av eksisterende tilbudsgrunnlag for utførelse, med mindre vesentlige endringer, vil bygging mest sannsynlig kunne komme i gang i august/september 2007. Med en byggetid på om lag ett år vil ferdigstillelse bli høsten 2008. Dette forutsatt normal behandlingstid hos planmyndighetene. Reguleringsbestemmelsene i området er ikke tilpasset barnehage bygd som Saga og Breidablikk. Søknad om mindre vesentlig reguleringsendring i forhold til utvidelse av tomten er sendt. I følge reguleringsbestemmelser må denne søknaden på høring, også til fylkesmannen. Reguleringsplanen tillater en grunnflate på BRA=400kvm samt fullt utbygd sokkel i 40 % av Side 11 av 12
Sak 9/07 dette arealet. Grunnflate for Saga og Breidablikk er om lag 600 kvm. Det må derfor også søkes dispensasjon fra disse bestemmelsene. Kostnadskalkyle er ikke utarbeidet i prosjektet men kostnader for Saga og Breidablikk utgjorde i 2001-2003 omkring kr 14 mill pr. barnehage. Påslag for prisstigning i de siste 5 år ihht SSB er ca 20%. I tillegg har vi enorm prisøkning i de siste to til tre måneder. Det forventes derfor en total økning av kostnadene på om lag 25-30%. Dvs en antatt kostnad på ca 15-18 mill for ny barnehage tilsvarende Saga og Breidablikk. I tillegg har det kommet nye energikrav i Plan- og bygningsloven. Disse ble satt i kraft 01.02.07. Det er her en overgangsperiode på 2,5 år der gamle eller nye forskrifter kan benyttes. Som kommunal virksomhet bør dette så langt det er mulig innarbeides i planene. Alternativ 2, Gjennomføring av nytt konsept for barnehage. Etter ovenstående vurderinger og tilbakemeldinger fra brukere ser vi at vurdering av nytt konsept for barnehage i Oterfaret bør medtas. Ved å utarbeide nytt konsept ihht nye retningslinjer for barnehager kan man i tillegg ta hensyn til tilbakemeldinger og ønsker fra brukere. Ny tenkning omkring organisering av drift i barnehager, med bla samlende funksjoner, vil kunne være arealbesparende og kostnadsbesparende. Basert på en pris omkring 25.000,- kr/m2 vil vi anslå at en kostnad på en ny barnehage vil være omlag kr 12-15 mill. Bygget vil kunne tilpasses tomten ihht byggeskikkveilederen samt at reguleringsbestemmelsene i området følges og dispensasjonssøknader unngås. Ved utarbeidelse av nytt konsept må prosjekteringen av barnehagen konkurranseutsettes. Med en prosjekteringstid på om lag tre til fire måneder i tillegg til selve konkurransen vil bygging kunne komme i gang i oktober/november 2007. Ferdigstillelse vil da bli i ultimo 2008. Dette forutsatt normal behandlingstid hos planmyndighetene. Side 12 av 12