ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no/dinside Byggraad AS Fleslandsvegen 235A 5258 BLOMSTERDALEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Ronald Kvamme 201521051/5 150915 AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom og adresse : Gnr 114 Bnr 22 Ytrebygdsvegen 182 Tiltakshaver Tiltaket : Kringstad Eiendom AS : Bruksendring bolig, tilbygg Søknaden gjelder: Bruksendring av tilleggsdel i kjelleren til hoveddel og etablering av én ny boenhet i kjelleretasjen. Tilbygg mot sørvest, som skal benyttes som inngangsparti/gang til den nye boenheten. Tilbygget har et bruksareal på 3.7 m². Fasadeendring i form av vindusendringer i fasade mot nordvest. Kjellervinduene utvides. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplan 16285000 5.2.1 med hensyn til at det ikke tillates etablering av nye boenheter i eksisterende bolighus. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. VEDTAK Søknad om tillatelse til bruksendring av kjeller fra tilleggsdel til hoveddel, etablering av ny boenhet i kjelleren og fasadeendring avslås, jf. Reguleringsplan 16285000 5.2.1. Årsaken til avslaget er i hovedsak at det ikke tillates etablering av nye boenheter i eksisterende bolighus innenfor områdene K5. Vi viser til søknad mottatt 01.07.2015. Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nummer 16285000 5.2.1 vedrørende at det ikke tillates etablering av nye boenheter i eksisterende bolighus, avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Ansvarsretter Med henvisning til mottatt søknad om ansvarsrett godkjennes følgende foretak:
Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Byggraad AS 995103575 Sentral SØK Tiltaksklasse 1 Ansvarlig søker BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET Planstatus Reguleringsplan: Ytrebygda, gnr 114 bnr 387 mfl. Brakhaugen. Birkeland næringsområde Planid: 162850000 Vedtatt 20.05.2014. Eiendommen er regulert til formål «Kontor». I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist med formål «Bebyggelse og anlegg» Eiendommen ligger også i hensynsoner «gul sone flystøy» og «gul sone veistøy». Vestlige del av eiendommen ligger i rød sone veistøy. Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader. Atkomst og avkjørsel Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig atkomst(utvidet bruk av avkjørsel), jf. plan- og bygningsloven 27-4. Statens vegvesen har ikke vurdert om avkjørselen til Ytrebygdsvegen kan utvides med én boenhet. Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har ingen spesielle merknader til at bolighuset utvides med en bruksenhet, jf Uttalelse med referanse 201408006-2, datert 25.03.2014. Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2. Etter vårt syn er disse forhold ivaretatt for omsøkte tiltak. Støy Omsøkte tiltak ligger i gul sone med henhold på støy fra veitrafikk og støy fra fly. Deler av eiendommen mot vest befinner seg i rød støysone veitrafikk. Støyforholdene er ikke dokumentert slik som reguleringsplan 16285000 krever i rekkefølgekrav 3.1.1 Andre uttalelser eller vedtak Statens vegvesen har gitt uttalelse vedrørende tilbyggets plassering nærmere enn 50 meter fra fylkesvegen(ca 48 meter). Statens vegvesen har ingen merknader til at det gis dispensasjon fra byggegrensen. Side 2 av 5
Bygningsmyndighetene vurderer ikke dispensasjon fra byggegrense i denne saken fordi det er inntegnet byggegrense i plankartet til reguleringsplan 16285000, og omsøkte tilbygg kommer ikke i strid med byggegrensen som er vist på plankartet. Søknaden er sendt Fylkesmannen i Hordaland for uttalelse. Det er ikke mottatt noen tilbakemelding. Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med reguleringsplan 16285000 5.2.1 med hensyn til at det ikke tillates etablering av nye boenheter i eksisterende bolighus i område K5. Det søkes om én ny boenhet i kjelleretasjen på eksisterende hus, og dette strider mot bestemmelsen i 5.2.1. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak bestemmelsen er å hindre en videre utbygging av boliger i feltene K5a, K5b og K5c. I disse feltene er det i dag boligeiendommer med eksisterende bolighus. Feltene er nylig regulert til kontorformål ved reguleringsplan 16285000, og på plankartet er alle eksisterende bygg med boligformål forutsatt fjernet. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon slik: Bygningsmyndighetene vurderer, i motsetning til søker, at en ny boenhet vil få negative konsekvenser for de hensyn planbestemmelsene skal ivareta. Å gi tillatelse til nye boenheter er helt i strid med det kontorformålet som plan 16285000 legger opp til i områdene K5a, K5b og K5c. En dispensasjon vil i dette tilfellet lett kunne danne presedens for de andre eksisterende boligeiendommene i feltene K5, og dermed vil det på sikt kunne bli vanskeligere å gjennomføre kontorformålet i reguleringsplanen. Side 3 av 5
Bygningsmyndighetene kan ikke se at det er en vektig grunn at begrensningene i planen innvirker negativt på tiltakshaver intensjoner med eiendommen. At det er bybanestopp i umiddelbar nærhet er selvfølgelig viktig for boliger som etableres, men betydningen av nærhet til bybanestopp vil også være av svært stor betydning for de arbeidsplasser som vil bli etablert ved at feltene utbygges til kontorformål. Bygningsmyndighetenes konklusjon vedrørende søknad om dispensasjon Tiltaket vurderes til vesentlig å tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta, og etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene, og dermed avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nummer 16285000 5.2.1 vedrørende at det ikke tillates etablering av nye boenheter i eksisterende bolighus. Bygningsmyndighetenes oppsummering av begrunnelse for avslag: Da det ikke gis dispensasjon fra reguleringsplan 16285000 5.2.1, avslås søknad om etablering av ny boenhet i kjelleretasjen. Da omsøkte mindre tilbygg og fasadeendring, er tiltak som søkes i direkte tilknytning til etablering av en ny boenhet, avslås også disse tiltakene. Ny søknad/ny søknadsbehandling: Dersom det fremmes ny søknad om ny boenhet på eiendommen, eller dersom det blir ny søknadsbehandling som følge av klage, må følgende dokumentasjon innsendes til bygningsmyndighetene: - Rekkefølgekravet i reguleringsbestemmelsene 3.1.1 må være oppfylt. Dette innebærer at støynivå og støyskjerming/fasadeisolering må dokumenteres. - Rekkefølgekrav 3.2.1 må dokumenteres. - Vedtak fra Statens vegvesen vedrørende utvidet bruk av avkjørsel fra fylkesveg. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ronald Kvamme - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Kopi: Kringstad Eiendom AS, Skagevegen 46B, 5258 BLOMSTERDALEN Side 4 av 5
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 5 av 5