Ard arealplan as Domkirkegaten 3 5017 Bergen FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Side 1 Arna. Gnr. 287 Bnr. 62. Arnatveitvegen BNR 287/GNR 62 BERGEN KOMMUNE Nasjonal arealplanid 1201.: 63220000 Saksnr.: 201311325 Sist oppdatert:12.08.14 Figur 1 Illustrasjon for Arnatveitvegen. Ill: Ark. Børtveit og Carlsen as.
INNHOLD FIGURLISTE:... 3 VEDLEGG:... 3 1 SAMMENDRAG... 4 2 NØKKELOPPLYSNINGER... 4 3 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET... 5 3.1 BAKGRUNN... 5 3.2 INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET... 5 4 PLANPROSESSEN... 5 4.1 VARSLING... 5 4.2 UTTALELSER OG MERKNADER I FORBINDELSE MED VARSLING... 6 4.3 SAMARBEID I PLANPROSESSEN... 6 5 GJELDENDE PLANSTATUS... 6 5.1 FYLKES(DEL)PLAN OG REGIONALE PLANER... 6 5.2 KOMMUNEPLAN/KOMMUNDEDELPLAN... 6 5.3 REGULERINGSPLANER... 7 5.3.1 GJELDENDE REGULERINGSPLANER I OMRÅDET:... 8 5.4 EVENTUELLE TEMAPLANER... 8 5.5 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER... 8 6 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET... 9 6.1 LOKALISERING... 9 6.2 AVGRENSING... 10 6.3 TILSTØTENDE AREALS BRUK/STATUS... 11 6.4 EKSISTERENDE BEBYGGELSE... 11 6.5 TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK... 11 6.6 SOLFORHOLD... 11 6.7 VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD... 11 6.8 GRØNNE INTERESSER OG IDRETT... 12 6.9 KULTURMINNE... 12 6.10 VEG OG TRAFIKKFORHOLD... 12 6.11 STØY... 12 6.12 OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/KOLLEKTIVDEKNING... 12 6.13 VANN OG AVLØP... 13 6.14 ENERGI... 13 6.15 PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD... 13 6.16 RISIKO... 13 6.17 PRIVATRETTSLIGE BINDINGER... 13 7 UTREDNING I HHT. FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER... 13 8 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 14 8.1 INNLEDNING... 14 8.2 REGULERINGSFORMÅL... 14 8.3 BYGGEFORMÅL... 15 8.4 BEBYGGELSE OG ANLEGG... 15 8.5 UNIVERSELL UTFORMING... 16 8.6 LEK/UTEOPPHOLDSAREAL... 16 8.7 PARKERING/GARASJER... 17 8.8 TRAFIKKAREAL... 17 8.9 STØYTILTAK... 17 8.10 AVFALLSHÅNDTERING/MILJØSTASJON... 17 8.11 RISIKO... 17 8.12 ANNET... 17 9 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 18 9.1 OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK... 18 9.2 EKSISTERENDE REGULERINGSPLANER... 18 9.3 ESTETIKK... 18 9.4 FOR NABOER... 19 9.5 UNIVERSELL UTFORMING... 19 9.6 TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD... 19 9.7 KULTURMINNE... 19 9.8 FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDE, BARN OG UNGES INTERESSER I NÆRMILJØET... 19 9.9 VURDERING AV TILTAK I FORHOLD TIL NATURMANGFOLDSLOVEN... 19 Side 2
9.10 PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD... 20 9.11 KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER... 20 9.12 JURIDISKE/ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN... 20 9.13 INFRASTRUKTUR... 20 9.14 RISIKO OG SÅRBARHET... 20 10 MEDVIRKNING... 23 11 FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR... 23 Side 3 FIGURLISTE: Figur 1 Illustrasjon for Arnatveitvegen. Ill: Ark. Børtveit og Carlsen as.... 1 Figur 2 Varslingsannonse... 5 Figur 3 I gjeldende kommuneplan er området avsatt til boligbebyggelse (bergenskart.no)... 6 Figur 4 Utsnitt fra KDP for Indre Arna (bergenskart.no).... 7 Figur 5 Del av planområdet regulert som frisiktsone og veg (bergenskart.no).... 7 Figur 6 Gjeldende reguleringsplaner i nærområdet (bergenskart.no).... 8 Figur 7 Lokalisering av planområdet (kart.finn.no).... 9 Figur 8 Planområdets avgrensning... 10 Figur 9 Kart som viser arealressurser i planområdet (kilden.skogoglandskap.no/map/kilden).... 11 Figur 10 Kart som viser støynivå innenfor planområdet (miljostatus.no)... 12 Figur 11 Reguleringsplan for planområdet.... 14 Figur 12 Snitt som viser lavblokken plassert i forhold til nærliggende bebyggelse. Ill: Arkitektkontoret Børtveit & Carlsen as.... 15 Figur 13 Illustrasjon som viser lavblokken plassert i forhold til nærliggende bebyggelse. Her sett fra nordøst. Ill: Arkitektkontoret Børtveit & Carlsen as.... 16 Figur 14 Illustrasjon fra støyanalysen. Kilde: Efla.... 16 Figur 15 Sol- skygge for planområdet. Kun vist med ny bebyggelse Ill: Arkitektkontoret Børtveit & Carlsen as. 17 Figur 16 Tenkt utbygging satt inn i området sett fra luften. Ill: Arkitektkontoret Børtveit & Carlsen as... 18 Figur 17 Illustrasjon som viser bebyggelsen sett fra vest. Ill: Arkitektkontoret Børtveit & Carlsen as.... 19 Figur 18 Bilde som viser planområdet i forhold til tilgrensende grøntområder. Planområdet er markert med rød stiplet linje (norgeibilder.no).... 20 VEDLEGG: 1. Plankart 2. Planbestemmelser 3. Varslingsdokumenter 4. Merknadsdokumenter 5. Illustrasjoner 6. VA-rammeplan 7. Støyrapport
1 SAMMENDRAG Reguleringsplanen for Arnatveitvegen fremmes som en detaljreguleringsplan etter plan og bygningsloven 13 2. Forslagstiller er Arne Handelslag LL i samarbeid med Arkitektkontoret Børtveit og Carlsen as. Varsel om oppstart ble gjennomført 25.05.13 med varslingsfrist satt til 13.07.13. Formålet er å utvikle planområdet i tråd med overordnet kommuneplan/kommunedelplan til boligformål. Planområdet er godt egnet for boligbygging. Området har gode kvaliteter og ligger i en slak vestvendt skråning med gode solforhold, enkel tilknytning til infrastruktur og relativ kort vei til Indre Arna sentrum, jernbane, skole og friområder. Side 4 Eiendommen grenser inn til småhusbebyggelse mot sør og vest, og man bør forme bygget på en måte som skalerer det ned mot denne sida. Mot øst grenser tomta til Arnatveitvegen og store grove industribygg, som tilsier en noe lukket fasade mot denne sida. I nord ligger et nytt leilighetsbygg på tre etasjer med opptil 16 leiligheter (gjenoppbygd etter brann) og et mindre rekkehus med tre boliger. For øvrig er dette en tomt som er relativt enkel å utvikle. Det planlagte bolighuset vil legge til rette for inntil 16 enheter. Planområdet er på om lag 5 daa, og er relativt langsmal i sør nord retning. Etter innspill fra kommunen er planområdet utvidet til å omfatte mer av gangvegen nord i planområdet. Tomta inviterer til en lineær organisering av boligene. Alle leilighetene kan da legges med primære oppholdsrom og private uteoppholdsarealer mot vest som har kveldssol, utsikt mot Nedstaheia/Haukheia og Byfjellmassivet i Bergen, og bort fra veistøy i Arnatveitvegen. Det er god plass til seks til sju leiligheter per plan innenfor organiseringen. Det er illustrert rasjonelle boligplan på om lag 70m2 med fire roms leiligheter, som erfaringsmessig gir en differensiert potensiell beboergruppe, ettersom den er aktuell både for enslige, par, småfamilier, seniorer. Man kan også tenke seg utbygging med mindre eller større leiligheter innenfor planen, dette må tilpasses markedssituasjonen når fremtidig prosjekt på tomten skal planlegges. Det presiseres at illustrasjonsprosjektet ikke legger juridisk bindende føringer for utforming av fremtidig utbygging av eiendommen utover rammene som er satt i plankart og bestemmelser. Illustrasjonene har kun som formål å vise hvordan en tenkt utbygging vil kunne fremstå. Utbygging i tråd med planen kan få annen form, farge, materialbruk og struktur. Det planlegges også for parsellhager langs bygget. Her vil beboerne kunne anlegge hage etter eget hjerte og ønske. 2 NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Arna Gårdsnavn (adresse i sentrum) Gårdsnr./bruksnr. 287/62 Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Uregulert KDP for Indre Arna Forslagstiller Grunneier (sentrale) Plankonsulent Ny plans hovedformål Planområdets størrelse i daa Grad av utnytting Antall nye boliger/nytt næringsareal (BRA) Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyde o.l.) Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Konsekvensutredningspliktig (j/n) Arne Handelslag LL Arne Handelslag LL Ard arealplan as Bolig 5 daa 65 % BRA Ca. 16 stk n n Kunngjøring oppstart, dato 25.05.2013 Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte holdt (j/n)
3 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3.1 BAKGRUNN Bakgrunnen med planforslaget er ønsket om å tilrettelegge et sentralt beliggende ubebygd område til boligbygging. 3.2 INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET Intensjonen med planforslaget er å legge til rette for boligbygging i en lavblokk med inntil 16 leiligheter. Plangrensen er satt i samarbeid med og følger i hovedsak eiendomsgrensene i tillegg til krysset i nord. Side 5 4 PLANPROSESSEN 4.1 VARSLING Formell kunngjøring og varsling av planprogram ble annonsert i Bergens Tidene 25.05.2013 med varslingsfrist satt til 13.07.13. Naboer, grunneiere og offentlige og private høringsinstanser ble varslet på samme tid. Figur 2 Varslingsannonse
4.2 UTTALELSER OG MERKNADER I FORBINDELSE MED VARSLING Det kom inn totalt 8 merknader i forbindelse med varsling av detaljregulering. Ingen av disse var fra naboer eller andre private parter. Det er ikke varslet innsigelse fra noen parter. Merknadene er oppsummert og kommentert i eget vedlegg. 4.3 SAMARBEID I PLANPROSESSEN Det ble gjennomført undervegsmøte med den 1.10.13. Her ble mellom annet fremmet ønske om generelle illustrasjoner og sol/skygge-illustrasjoner. Veitilkomst var også et tema i tillegg til de valgte løsninger for avfall og sykkelparkering. Side 6 5 GJELDENDE PLANSTATUS 5.1 FYLKES(DEL)PLAN OG REGIONALE PLANER Aktuelle fylkes(del)planer for området er: Fylkesplan for Hordaland 2005 2008 Fylkesdelplan for energi, 2001-2012 Fylkesdelplan for kulturminne, 1999-2010 Fylkesdelplan for idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv, 2008-2012 Fylkesdelplan: Deltaking for alle universell utforming, 2006-2009 Klimaplan for Hordaland 2010-2020 Regional plan for folkehelsearbeidet i Hordaland 5.2 KOMMUNEPLAN/KOMMUNDEDELPLAN I gjeldende kommuneplan for er området avsatt til bebyggelse og anlegg. Planområdet omfattes også av hensynssone for støy. Planområdet Figur 3 I gjeldende kommuneplan er området avsatt til boligbebyggelse (bergenskart.no)
Planområdet ligger helt sør i gjeldende kommunedelplan for Indre Arna (som er vedtatt i 2004. I kommunedelplanen er arealet avsatt til fremtidig boligområde med krav om reguleringsplan. Side 7 Planområdet Figur 4 Utsnitt fra KDP for Indre Arna (bergenskart.no). 5.3 REGULERINGSPLANER Planområdet er i stor grad uregulert, med unntak av to eksisterende reguleringsplaner nord i planområdet. I disse planene (PlanID: 20070000 og PlanID 20070100) blir deler av planområdet regulert til blant annet frisiktsone. Planområdet Figur 5 Del av planområdet regulert som frisiktsone og veg (bergenskart.no). 1.1.1. Gjeldende reguleringsplaner i
5.3.1 Gjeldende reguleringsplaner i området: Side 8 Figur 6 Gjeldende reguleringsplaner i nærområdet (bergenskart.no). 20070000 ARNA. GNR 287 BNR 25 M.FL., STRUTHAUGEN 20070100 ARNA. GNR 287 BNR 35 M.FL., STRUTHAUGEN 20070001 ARNA. GNR 287 BNR 209, INDRE ARNA, STRUTHAUGEN 20070101 ARNA. GNR 287 BNR 555, STRUTHAUGEN, ENDRING AV TOMTEGRENSE 8130000 ARNA. DELER AV GNR 89,98,99. ARNADALEN. GODSTERMINAL 5840000 ARNA. DELER AV GNR 288 BNR 3. ARNATVEIT SØR 4410000 ARNA. DELER AV GNR 287 OG 288. ARNATVEIT 4410400 ARNA. GNR 288 BNR 3. OPETVEIT. OPPETVEITEN 5 5.4 EVENTUELLE TEMAPLANER Kulturminnegrunnlag for kommuneplanen for Indre Arna Skolebruksplanen for 2007-2016 Plan for barnehageutbygging 2012-2024 Trafikksikkerhetsplan for 2010-2013 5.5 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER Aktuelle rikspolitiske retningslinjer som planen forholder seg til er: RPR for samordna areal og transportplanlegging RPR for barn og unges oppvekstmiljø RPR for universell utforming
6 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 6.1 LOKALISERING Planområdet ligger sentralt plassert på Arnatveit i Indre Arna, ca. 2 kilometer sør for bydelssenteret ved Øyrane Torg. Fra bydelssenteret i Indre Arna tar det 8 min med tog eller 25 min med bil til Bergen sentrum. Arnatveit er ett av flere senterområder i Indre Arna og området er preget av boligbebyggelse, næring og handel Som naboer til planområdet finner man, blant annet butikk, bensinstasjon og treningssenter og det er kort avstand til skole, idrettsanlegg og naturområder. Side 9 Figur 7 Lokalisering av planområdet (kart.finn.no).
6.2 AVGRENSING Planområdet er i øst avgrenset av en tidligere fabrikkbygning på eiendom 287/217. I vest og i sør grenser planområdet til boligområder med eneboliger og rekkehus. I nord går den kommunale vegen Struthaugen og nedkjørsel til Langerekka og her grenser planområdet til et større leilighetsbygg. Side 10 Figur 8 Planområdets avgrensning
6.3 TILSTØTENDE AREALS BRUK/STATUS Planområdet ligger i et lokalt senterområde med nærhet til ulike handels- og næringsfunksjoner. I øst grenser området til FV277, samt en tidligere lagerbygg hvor det i dag blant annet er treningssenter. I sør, vest og nordvest grenser området til boliger, mens det i nord grenser til innkjørselen til Struthaugen og et kombinert bolig og næringsbygg. 6.4 EKSISTERENDE BEBYGGELSE Det er ingen eksisterende bebyggelse innenfor planområdet, men planavgrensningen omfatter en del av den kommunale vegen Struthaugen og fylkesveg 277. Side 11 6.5 TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK Planområdet ligger på østsiden av den nord-sørgående Arnadalen som er avgrenset av fjellområder på 400-800 m.o.h i øst og vest. Fra planområdet danner Arnanipa en høy og markert fjellsiluett mot nordøst, mens det i sørvest er åskammene Storenutvaren og Grønetua som danner horisontlinjene. De høye åskammene skaper et middels smalt dalføre, med stedvis mer eller mindre åpne områder. I bunnen av dalen renner Storelva, som munner ut ved Øyrane torg og Arnavågen ca. 2 km nord for planområdet. Boligbebyggelsen i Arnadalen er konsentrert på østsiden av dalføret, mens det er mer spredt i bunnen og mot vest der man hovedsakelig finner europavegen, industri og lagervirksomhet. Planområdet er lokalisert på den tettbebygde østsiden av dalføret ved et senterområde som strekker seg langs den nord-sørgående fylkesvegen. Fra fylkesvegen har planområdet en svak helling fra nord mot sør/sørvest. 6.6 SOLFORHOLD Planområdet ligger i slak vestvendt skråning med gode solforhold. 6.7 VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD Det finnes ingen rødlistearter, eller andre viktige naturtyper i nær tilknytning til planområdet. Planområdet består imidlertid av løvskog med høy bonitet og man må dermed vurdere hvilke konsekvenser planforslaget har for naturmangfoldet. Planområdet Figur 9 Kart som viser arealressurser i planområdet (kilden.skogoglandskap.no/map/kilden).
6.8 GRØNNE INTERESSER OG IDRETT Planområdet ligger med gangavstand til turveger og friluftsområder på blant annet Arnanipa, Tunesfjellet og Skåldalsnipa. I området mellom Skåladalsnipa og Tunesfjellet finner man myrområdet Reppadalen, en vernet våtmyrsmark. 100 meter vest for planområdet ligger Storeelva, en av Hordalands beste lakseelver der det er gode muligheter for sportsfiske. Storelva renner ut i Arnavågen, der det er bademuligheter, småbåthavn og gjestekai. Nord for planområdet finner man kunstgressbane ved Ådnamarka skole. Det er også mindre nærmiljøanlegg ved boligområdene i Stølsvegen, Hølbekken og Stuajordet. Friidretts og fotballanlegget Arna Stadion ligger 2 kilometer mot nord. Side 12 6.9 KULTURMINNE Ved sjekk av kulturminnebasen Kulturminnesøk ble det ikke funnet registrerte kulturminner i planområdet. Ei heller ved befaring. 6.10 VEG OG TRAFIKKFORHOLD Planområdet ligger langs fylkesveg 277 og innkjøring til området er i dag via den kommunale vegen Struthaugen i nord. Fylkesvegen har en ÅDT opp mot 5500 og blir benyttet som en viktig gjennomfartsåre i Indre Arna blant annet for videre tilkomst til fylkesveg 580 ca. 1,5 km mot sør. Den kommunale vegen Struthaugen i nord fører ned til Langerekka, en tilkomstvei for boligene i området. 6.11 STØY Planområdet er utsatt for vegtrafikkstøy fra fylkesveg 277 og ligger innenfor både rød og gul støysone. Det bør derfor vurderes ulike tiltak for å redusere støy. Figur 10 Kart som viser støynivå innenfor planområdet (miljostatus.no) 6.12 OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/KOLLEKTIVDEKNING Planområdet har kollektivdekning med bussavganger hver halvtime mot Øyrane Torg og Nesttun. Fra Arna stasjon går det buss mot Ytre Arna, Åsane og Osterøy og tog til Bergen sentrum, Voss og Oslo.
6.13 VANN OG AVLØP Planområdet ligger innenfor et tettbebygget strøk og tilknyttes det offentlige VA- nettet. Innenfor selve planområdet, ved fylkesvegen i øst ligger det en pumpestasjon for vann. Nærmeste kommunale avløpsledning ligger sør for planområdet i Arnatveitvegen. Vannet i planområdet leveres fra Espeland vannbehandlingsanlegg og avløpet i planområdet føres til Garnes kommunale avløpsrenseanlegg. 6.14 ENERGI I Hordaland kommune sin klimaplan 2010-2020, er det satt som målsetning å redusere energibruken med 20 % innen 2020. Side 13 har også satt tilsvarende mål om å redusere klimagassutslipp ved å blant annet se på alternativer for miljøvennlig oppvarming ved private boliger. Kommunen har satset på å bygge ut konsesjonsområdet for fjernvarme, men Arna bydel har foreløpig ingen dekning. Slike alternativer for miljøvennlig oppvarming kan være jordvarme, varmepumpe, fjernvarme, vannboren varme eller lignede. I henhold til teknisk forskrift skal byggverk fremme et lavt energibruk og lokaliseres, plasseres og utformes på en måte som å ta hensyn til energieffektivitet. Innenfor dette rammeverket er det imidlertid opp til tiltakshaver å bestemme i hvilken grad man ønsker å redusere energibruken i boligprosjektet. 6.15 PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD Planområdet ligger tett tilknyttet til alle servicefunksjoner på Arnatveit. I området nord for planområdet, ligger bensinstasjon, dagligvarebutikk, frisør og fotklinikk. På motsatt side av fylkesvegen i øst, ligger en tidligere bussfabrikk som i dag fungerer som kontor og næringslokale med blant annet treningssenter. Andre private og offentlige servicetilbud finner man ved bydelssenteret Øyrane Torg ca 2 km mot nord. Nærmeste barneskole er Ådnamarka skole som har rundt 280 elever fra 1.-7.klasse. Barneskolen ligger ca. 500 meter mot nord. Her er det store lekearealer, gymnastikksal og idrettsplass. Nærmeste ungdomsskole er Garnes ungdomsskole ca. 4 km mot nord. 6.16 RISIKO Det er ikke fare for radon, skred eller flom i planområdet 6.17 PRIVATRETTSLIGE BINDINGER Ingen kjente 7 UTREDNING I HHT. FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Formålet med en konsekvensutredning er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir ivaretatt i planarbeidet. Konsekvensutredningen skal benyttes som verktøy når det skal avgjøres om, og etter hvilke krav, planer eller tiltak kan gjennomføres. Det er opp til forslagstiller selv å vurdere om planforslaget kommer inn under forskriftens virkeområde. Planområdet på Arnatveit i ligger i et allerede utbygd bydelsområde, og utvikling innenfor planområdet vil ikke true sårbare dyre- eller plantearter. Utbygging i dette området vil heller ikke føre til vesentlige endringer i samfunnet, og det er derfor ikke nødvendig med en konsekvensutredning.
8 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 8.1 INNLEDNING Planområdet er ubebygd og ligger på Arnatveit i Indre Arna, ca. 2 kilometer sør for bydelssenteret ved Øyrane Torg. Området ligger mellom boligbebyggelse, FV277 og et tidligere fabrikklokale. Bygget som ønskes etablert på området er en boligblokk med inntil 16 enheter fordelt over 3 etasjer. En vil knytte seg til eksisterende vegsystem, samt videreutvikle dette ved at en med realisert plan får fortau på begge sider av FV277 istedenfor bare på en side som det er i dag. I tillegg til utearealene i planområdet er det flere større grøntområder i nærområdet. Illustrasjoner gir ikke juridiske føringer for utforming av byggeprosjektet. Side 14 Figur 11 Reguleringsplan for planområdet. 8.2 REGULERINGSFORMÅL Formål Totalt areal
Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse blokkbebyggelse BBB 1,098 Øvrige kommunaltekniske anlegg BKT 0,045 Uteopphold BUT 0,163 Lekeplass BLK 0,588 Parsellhage PHA 0,559 2,513 daa Samferdsel og teknisk infrastruktur Veg SV 0,320 Kjøreveg SKV 0,814 Fortau SF 0,758 Gangveg SGG 0,280 Annen veggrunn - grøntareal SVG 0,247 Parkeringsplasser SPP 0,135 Kombinerte formål for samferdselsanlegg, veg, fortau SKF 0,057 2,612 daa Hensynssoner Frisikt Totalt 5,125 5 daa Side 15 8.3 BYGGEFORMÅL Byggeformål Reguleringsformål Bolig Areal 1,098 daa Antall boenheter Inntil 16 stk Gesimshøyde 9 meter BRA 65 % Parkeringsplasser Parkering i parkeringsskjeller 8.4 BEBYGGELSE OG ANLEGG Det blir lagt opp til bolig i området BBB. Det vil være av typen blokkbebyggelse med en utnyttingsgrad på 65 % BRA. Bygget vil ligge fint til på vestsiden av Arnatveitvegen. Figur 12 Snitt som viser lavblokken plassert i forhold til nærliggende bebyggelse. Ill: Arkitektkontoret Børtveit & Carlsen as. Illustrasjonene viser hvordan en tenkt utbygging innenfor planens avgrensninger vil kunne fremstå. Illustrasjonen gir ikke juridiske føringer for utforming av byggeprosjektet innenfor planområdet utover det som er beskrevet i reguleringsplanens bestemmelser og plankart. 1895 m 2 x 100 ------------------- = 64,85 ): =65%BRA. 2922 m 2 (1620 m 2 boligareal inkl. garasje + 275 m 2 trapper mm. = 1895 m 2 ) 2922 m 2 er selve tomten. For selve BBB er %-BRA regnet ut slik: 1895 m2 BRA/1098 m2 (som er BBB) x 100 = 172,59): = %BRA 173%.
Side 16 Figur 13 Illustrasjon som viser lavblokken plassert i forhold til nærliggende bebyggelse. Her sett fra nordøst. Ill: Arkitektkontoret Børtveit & Carlsen as. Planeringshøyde er satt til + 70 m. 8.5 UNIVERSELL UTFORMING Ved detaljplanlegging av området sitt inne- og utemiljø, skal prinsippene om universell utforming legges til grunn. Universell utforming skal dokumenteres i situasjonsplan og i søknad om byggetillatelse. 8.6 LEK/UTEOPPHOLDSAREAL Felles uteoppholdsareal, f_but, er lagt sør i området langs veien til parkeringskjelleren. Lekeplass, f_blk, ligger nordvest i området. Parsellhagen, PHA, er lagt på østsiden av bygget, mellom bygget og Arnatveitvegen, o_skv. Det skal etableres minimum 30 m² utendørs fellesareal og 7m² privatareal per boenhet i bygg med 4 eller flere boenheter. Utendørsareal dekkes av felles lek- og uteoppholdsareal som er på 811 m². Behovet er maks 30 m² x 16 stk = 480 m². Innenfor planområdet har en dermed tilstrekkelig felles lek- og uteoppholdsareal. Privat areal dekkes gjennom altaner. Det er gode solforhold på utearealene 16. mars kl. 15.00. I tillegg har en lagt til rette for parsellhager som beboerne kan benytte for egen opparbeiding etter egne ideer. Lekeområdet på 588 m² er utsatt for noe støy, men det er svært lite. Som en kan se i illustrasjonen i figur 14 er det satt inn støyskjerm langs etter Arnatveitvegen. Dette er illustrert med turkis linje. Pga siktlinjer kan ikke støyskjerm gå helt ned til tilkomstvegen. Vegen Struthaugane har en ÅDT på 300 biler og en fartsgrense på 50 km i timen i framskrevne tall for 2023. Trafikktallene er beregnet av Efla ut fra antall boliger som er tilknyttet vegen og sannsynlig trafikk knyttet til disse. Figur 14 Illustrasjon fra støyanalysen. Kilde: Efla.
Side 17 Figur 15 Sol- skygge for planområdet. Kun vist med ny bebyggelse Ill: Arkitektkontoret Børtveit & Carlsen as 8.7 PARKERING/GARASJER Parkering vil foregå i parkeringsskjeller under bygget, hvor det vil være lagt til rette for 16 parkeringsplasser. I hht. KPA hvor området omfattes av P4 som tilsier 1,4 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA, blir regnestykket slik: 1140 m² (ikke inkludert garasje, pp) / 100 x 1,4 = 15,9 parkeringsplasser. Her tilsier det 16 parkeringsplasser i parkeringsskjeller. Det er satt av tre gjesteparkeringsplasser innenfor f_spp2 ved innkjørselen til planområdet. Ved det sørøstlige hjørnet av bygget er det satt av areal til sykkelparkering, f_spp1. 8.8 TRAFIKKAREAL Reguleringsplanen legger opp til innkjørsel til planområdet via o_skv. o_skv gir tilkomst til f_sv2, som leder inn til bygget BBB og gjesteparkering f_spp2, kommunaltekniske anlegg f_bkt og parkeringskjelleren innenfor planområdet. I planområdet er det tilrettelagt for myke trafikanter med gangveg som går langs østsiden av bygget, samt fortau, o_sf1-o_sf4, som går på begge sider av o_skv øst for bygget. Veg f_sv1 gir tilkomst til vegen Struthaugen og vegen Langerekkja som ligger nordvest for planområdet. 8.9 STØYTILTAK Det er lagt inn støyskjerm i planområdet langs o_skv for å hindre støy fra Arnatveitvegen. Det er gjennomført en støyanalyse. Her er støy beregnet med en 2,2 meter høy støyskjerm med basehøyde i samme høyde og dagens terreng. Støyskjermen gir god reduksjon av støy for 2. og 3. etasjer på østsiden og ved 3. etasje på nordsiden. Fasaden på bygget må derfor ha tilstrekkelig støyreduksjon. Det blir lagt inn krav i planbestemmelsene om at det må etableres balansert ventilasjon og at minst et soverom i leilighetene må legges på stille side. 8.10 AVFALLSHÅNDTERING/MILJØSTASJON Det er i området f_bkt satt av areal til avfallshåndtering. 8.11 RISIKO Det er ingen kjente risikoer innenfor området. Se egen ros-analyse. 8.12 ANNET Ikke relevant.
9 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 9.1 OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK I kommuneplanens arealdel 2010-2021 er området regulert til bebyggelse og anlegg. Hovedformålet i planforslaget som er bolig, er således overensstemmelse med KPA. 9.2 EKSISTERENDE REGULERINGSPLANER Planområdet er i hovedsak uregulert men berøres av følgende to reguleringsplaner: Arealplan-ID 20070000 Arna, gnr. 287, bnr. 25 m.fl. Struthaugen (berøringsgrad 13,6 %) Dette gjelder plan for eneboligområdet nord av gnr. 287 bnr. 62. Arealplan-ID 20070100, Arna Gnr. 287, bnr. 35 mfl. Struthaugen (berøringsgrad 0,1 %) Gjelder regulering av vegen Struthaugen til offentlig vei. Side 18 9.3 ESTETIKK Nye bygg i området skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyder og grad av utnytting, slik at det estetisk sett glir best mulig inn i omgivelsene. Tomta inviterer til en lineær organisering av boligene. Alle leilighetene kan da legges med primære oppholdsrom og private uteoppholdsarealer mot vest som har kveldssol, utsikt mot Nedstaheia/Haukheia og Byfjellmassivet i Bergen, og bort fra veistøy i Arnatveitvegen. Det er god plass til seks til sju leiligheter per plan innenfor organiseringen. Vi har illustrert rasjonelle boligplan på om lag 70m2 med fire roms leiligheter, som erfaringsmessig gir en differensiert potensiell beboergruppe, ettersom den er aktuell både for enslige, par, småfamilier, seniorer. Man kan også tenke seg utbygging med mindre eller større leiligheter innenfor planen, dette må tilpasses markedssituasjonen når fremtidig prosjekt på tomten skal planlegges. Arkitektene har i illustrasjonene lagt vekt på å skalere bygget ned mot småhusbebyggelsen i sør og vest, og har delt anlegget i to volum, kun sammenkoblet av et tilbaketrukket trappehus med heis, og svalgangen mot øst, og får slik volum og fasadelengder som er tilpasset strøkskarakteren. Arkitektene har trukket tredje etasje tilbake for å understreke dette. Gavlene mot sør og nord blir eksponerte og viktige fasader. Prosjektet er illustrert med svalgangsløsning mot øst. Anlegget er illustrert med parkeringsgarasje under bakkenivå, med plass til 16 biler i tillegg til tre plasser utendørs, (som er dekkende for parkeringskrav 1,4 plasser / 100m2 BRA i det viste prosjektet), boder, sykkelparkering og bossrom / felleslager. Figur 16 Tenkt utbygging satt inn i området sett fra luften. Ill: Arkitektkontoret Børtveit & Carlsen as.
9.4 FOR NABOER Da planområdet i dag består av høye trær, samt at det ligger et stort industribygg på andre siden av veien i øst, som den tilgrensende bebyggelsen i sør ser mot på østsiden av tomtene sine, vil ikke en ny boligblokk på dette området skygge noe vesentlig mer for utsikten en det som er der i dag. Når det gjelder støy vil det nye bygget, samt den planlagte støyskjermen mot veien i øst være positivt med tanke på redusering av støy for naboene i vest. Se også snitt i figur 12 som viser høydene i forhold til nærliggende bebyggelse. Innkjøringen til området blir delt med nabo i 287/323. Derfra blir det ny innkjøring for 287/323. Side 19 Figur 17 Illustrasjon som viser bebyggelsen sett fra vest. Ill: Arkitektkontoret Børtveit & Carlsen as. 9.5 UNIVERSELL UTFORMING Planforslaget legger opp til en utforming av både bolig og tilkomst til området som skal være universell. 9.6 TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD Parkering knyttet til boligen vil foregå innenfor planområdet og således ikke påvirker parkeringsmuligheter i nærområdet. Planforslaget vil også forbedre forholdene for myke trafikanter ved at det vil bli opparbeidet fortau på vestsiden av FV277 langs planområdet, i tillegg til dagens fortau på østsiden. 9.7 KULTURMINNE Det er ikke registret kultminner innenfor planområdet. 9.8 FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDE, BARN OG UNGES INTERESSER I NÆRMILJØET Under befaring ble det ikke oppdaget tegn på at arealet brukes av barn og unge. Det konkluderes derfor med at planområdet vil ikke legge beslag på eller påvirke arealer som er avsatt til barn og unge, eller påvirke areal for friluftsaktiviteter. 9.9 VURDERING AV TILTAK I FORHOLD TIL NATURMANGFOLDSLOVEN Det er et nasjonalt mål at tap av biomangfold skal stoppes, og arealbruken skal støtte opp om dette målet (St.meld 26 (2006-2007)). Tiltaket er vurdert ut fra kravene i kapittel II i Naturmangfoldsloven, med særlig hensyn til prinsippene i følgende hjemler: 8 : Kunnskapsgrunnlaget. 9 : Føre-var-prinsippet. 10: Økosystemtilnærming og samlet belasting. 11: Tiltakshaver betaler. 12: Miljøforsvarlige teknikker. I planarbeidet har en benyttet viktige informasjonskilder som naturbase, artskartene til artsdatabanken.no, nasjonal rødliste og lokale observasjoner av naturmangfold. Det er ikke registrert viktige eller bevaringsverdige naturtyper eller truede arter innenfor området. Området består i hovedsak av løvskog med høy bonitet. Området er i midlertid forholdsvis lite og innesperret av veg og boliger på alle kanter, uten tilknytning til de nærliggende grøntområdene. Pga. dette og at det er andre store sammenhengende grøntområder rundt er ikke planområdet spesielt viktig i forhold til naturmangfoldet.
Side 20 Figur 18 Bilde som viser planområdet i forhold til tilgrensende grøntområder. Planområdet er markert med rød stiplet linje (norgeibilder.no). Det er derfor ikke avdekket konflikter mellom arealbruksendringene og utvalgte naturtyper og prioriterte arter i forslag til forskrift. Endringene er òg vurdert i forhold til naturmangfoldet generelt og registrert kjent lokal kunnskap. 9.10 PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD Når det gjelder skolekapasiteten for området er denne bra. Ser man på barnehagekapasiteten er denne noe dårligere. Det er likevel snakk om såpass få små barn som kommer til å bo i det nye bygget at disse ikke vil ha noe å si for barnehagekapasiteten i området. Når det gjelder servicetilbud i området vil ikke planforslaget med en slik mindre utbygging ha noen innvirkning på disse. 2,5 per bolig i snitt x 16 enheter = 40 personer. Av disse vil sannsynligvis 4 stk. være i alderen mellom 67 90 år. 24 stk. vil være i alderen 20 66 år og i gruppen 6 19 år vil vi finne 8 personer, mens bare 4 personer vil være mellom 0 5 år. Kilde: SSB. 9.11 KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER Ingen konsekvenser. 9.12 JURIDISKE/ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN Ingen konsekvenser. 9.13 INFRASTRUKTUR Ingen konsekvenser. 9.14 RISIKO OG SÅRBARHET Bakgrunn I tilknytning til reguleringsplanarbeidet er det utført en analyse av risiko og sårbarhetsforhold. ROS-analysen bygger på foreliggende kunnskap om planområdet og arealbruken der.
SANNSYNLIGHET KONSEKVENSER Metode ROS-analysen av tiltaket med utgangspunkt i akseptkriterier for ROS-analyser i vedtatt 2013. Vurderingen er gjennomført av Ard arealplan as som en del av planarbeidet og er basert på Ard arealplan og tiltakshaver sin samlede kunnskap om planområdet, samt tilgjengelige rapporter og innhentet informasjon fra. For å systematisere arbeidet med ROS- analysen blir det brukt skjema og matriser. Liv og helse Økonomiske/ materielle verdier Miljø (jord, vann og luft) Ubetydelig/ ufarlig Ubetydelige personskader Ingen fravær Ubetydelig skade < 500.000 kr Teknisk infrastruktur påvirkes i liten grad Ubetydelige miljøskader Mindre utslipp, ikke registrert i resipient Mindre alvorlig/ en viss fare Mindre personskade Sykemelding i noen dager Mindre skader 500.000 10 mill. kr Teknisk infrastruktur settes ut av drift i noen timer Mindre alvorlig, men registrerbar skade Noe uønsket utslipp Restaureringstid < 1 år KONSEKVENSER Betydelig/ kritisk Betydelige personskader 1-10 personer alvorlig skadd Personer med sykefravær i flere uker Betydelige skader 10 100 mill. kr Teknisk infrastruktur settes ut av drift i flere døgn Betydelig miljøskade Betydelig utslipp med behov for tiltak Restaureringstid 1 3 år Alvorlig/ farlig Alvorlig personskade 10-20 personer alvorlig skadde 1-10 personer døde Alvorlige skader 100 500 mill. kr Teknisk infrastruktur settes ut av drift i flere måneder. Andre systemer rammes midlertidig Alvorlig miljøskade Stort utslipp med behov for tiltak Restaureringstid 3 10 år Svært alvorlig/ katastrofalt Svært alvorlig personskade > 20 personer alvorlig skadde > 10 personer døde Svært alvorlige skader > 500 mill. kr Teknisk infrastruktur og avhengige systemer settes permanent ut av drift Svært alvorlig miljøskade Stort ukontrollert utslipp med svært stort behov for tiltak Restaureringstid > 10 år Side 21 En hendelse oftere enn hvert 20. år En hendelse per 20 200 år En hendelse per 200 1000 år En hendelse per 1000 5000 år En hendelse sjeldnere enn 5000år S5 S4 S3 S2 S1 K1 K2 K3 K4 K5 Klassifisering av sannsynlighet og konsekvens Hendelser i røde felt Hendelser i gule felt Hendelser i grønne felt VURDERING AV RISIKO OG SÅRBARHET: Medfører uakseptable risiko. Her skal risikoreduserende tiltak gjennomføres, alternativt skal det utføres mer detaljerte ROS-analyser for å avkrefte risikonivået. ALARP - sone, dvs. tiltak kan gjennomføres for å redusere risikoen (ALARP = As Low As Reasonable Practicable). Det vil være naturlig å legge en kost-nytteanalyse til grunn for vurderingen av ytterligere risikoreduserende tiltak. I utgangspunktet akseptabel risiko, men ytterligere risikoreduserende tiltak av vesentlig karakter skal gjennomføres når det er mulig ut fra økonomiske og praktiske vurderinger. Naturbasert sårbarhet Uønsket hendelse/forhold Potensiell risiko for: Merknad Nr Liv og helse Økonomiske/ materielle Miljø (jord, vann og luft) verdier Ekstremvær www.met.no 1 Sterk vind S2 x K2 S2 x K2 S2 x K2 Planområdet ligger i et dalføre og er ikke særlig utsatt for vind. 2 Store nedbørsmengder Store nedbørsmengder kan forekomme. 3 Store snømengder Store snømengder er sjeldent et problem i området. 4 Annet Flaumfare www.nve.no 5 Flom i elver / bekker Ikke aktuelt. 6 Flom i vassdrag/ innsjøer Ikke aktuelt. 7 Overvannshåndtering S2 x K2 S3 x K2 Overvann skal håndteres lokalt ved hjelp av infiltrasjon og fordrøyning. 8 Springflo / stormflod Ikke aktuelt. 9 Historisk flomnivå Ikke aktuelt. 10 Annet Skredfare www.skrednett.no 11 Kvikkleireskred Det er ikke påvist kvikkleire i planområdet. 12 Løsmasseskred Ikke aktuelt 13 Is og snøskred Ikke aktuelt 14 Steinras, steinsprang Ikke aktuelt 15 Historiske hendelser Det er ikke registrert skredhendelser innenfor planområdet. 16 Annet Byggegrunn www.ngu.no 17 Setninger Ikke aktuelt 18 Utglidinger Ikke aktuelt 19 Radon S2 x K3 Radon kan forekomme, men det er per i dag ikke registrert forekomst av radon innenfor planområdet. 20 Annet Plante og dyreliv www.dirnat.no
Sannsynlighet Sannsynlighet Sannsynlighet 21 Planter Ingen sårbare arter registrert i naturbase 22 Dyr Ingen sårbare arter registrert i naturbase 23 Fugler Ingen sårbare arter registrert i naturbase 24 Annet Virksomhetsbasert sårbarhet Brann/eksplosjon 25 Brannfare S3 x K2 S3 x K3 Ingen forhold som tilsier større risiko enn akseptabelt. 26 Eksplosjonsfare S2 x K2 S2 x K2 Planområdet ligger nær en bensinstasjon 27 Annet Energitransport 28 Høgspent Ikke aktuelt. 29 Lågspent Ikke aktuelt. 30 Gass Se punkt 26. 31 Annet Forurenset vatn 32 Drikkevannskilde Ingen kjent risiko. 33 Sjø, badevann, fiskevann, Ikke aktuelt. vassdrag og liknende. 34 Nedbørsfelt Ikke aktuelt. 35 Grunnvassnivå Ikke aktuelt. 36 Annet Forurenset grunn http://www.sft.no 37 Kjemikalieutslepp Ingen kjent risiko. 38 Annet Forurenset - luft 39 Støv/partikler/røyk Ingen kjent risiko. 40 Støy S5 x K3 Området ligger i rød og gul støysone og er utsatt for trafikkstøy. Støyskjermer og tilrettelagte tekniske løsninger for boligene må til for å kompensere for støyen. 41 Lukt Ikke aktuelt. 42 Annet Friluftsliv og tilgjengelighet til sjø http://www.hordaland.no 43 Fri ferdsel langs sjø Ikke aktuelt. 44 Friluftsliv Ikke aktuelt. 45 Annet Utbygging i planområdet kan gi konsekvenser for naturmangfoldet i et tettbebygget strøk Sårbarhet knyttet til infrastruktur Trafikkfare http://www.vegvesen.no 46 Trafikkulykker på vei S4 x K2 Trafikkulykker kan forekomme. 47 Annet Forurensning 48 Støv/partikler Ingen kjent risiko. 49 Støy Se punkt 40 50 Lukt Ingen kjent risiko. 51 Utslepp/kjemikalier Ingen kjent risiko. 52 Annet Ulykker på nærliggende veier/transportårer http://www.vegvesen.no 53 Vei S3 x K2 S2 x K2 S2 x K1 Planforslaget innebærer noe økning i trafikkmengde på fylkesvei 277 og kryss ved Struthaugen. 54 Sjø Ikke aktuelt. 55 Luft Ingen kjent risiko. 56 Annet Risikomatriser oppsummering tabell: Liv og helse K1 K2 K3 K4 K5 En hendelse oftere enn hvert 20. år En hendelse per 20 200 år En hendelse per 200 1000 år En hendelse per 1000 5000 år En hendelse sjeldnere enn 5000 år S5 40 S4 46 S3 25,53 S2 1,26 19 S1 Økonomiske/ materielle verdier K1 K2 K3 K4 K5 Side 22 En hendelse oftere enn hvert 20. år En hendelse per 20 200 år En hendelse per 200 1000 år En hendelse per 1000 5000 år En hendelse sjeldnere enn 5000 år Miljø (jord, vann og luft) En hendelse oftere enn hvert 20. år En hendelse per 20 200 år En hendelse per 200 1000 år En hendelse per 1000 5000 år En hendelse sjeldnere enn 5000 år S5 S4 S3 25 S2 1,7,26,53 S1 K1 K2 K3 K4 K5 S5 S4 S3 7 S2 53 1 S1
Oppsummering tekst: Ut i fra ROS-analysen ser man at det er en viss fare knyttet til trafikkulykker på vei. Dette gjelder i hovedsak for FV227/Arnatveitvegen der det vil bli en økning i trafikkmengden, samt at det kun er fortau på østsiden av vegen i dag. Det bør her anlegges fortau på begge sider for å sikre trafikksikkerheten for myke trafikanter. Det er også fare for en del støy fra FV277, noe som tilsier at det må gjøres støyreduserende tiltak i planområdet. 10 MEDVIRKNING Side 23 Det har ikke vært holdt informasjonsmøter e.l. for naboer og eller andre berørte i denne planprosessen. Nabo i bnr. 323 er informert av Arne Handelslag LL. 11 FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Planforslaget som Arne Handelslag LL står bak i samarbeid med Ard arealplan as ønsker å åpne opp for å bygge et tre etasjers hus innenfor det aktuelle området i Arna. Tanker er at størrelse og utforming skal være aktuelt og attraktivt for ulike brukergrupper. Planområdet er i dag ubebygd og ligger som et mindre grønt område i denne delen av Arna. I kommuneplan og kommunedelplan er området satt av til boligformål. Området er godt egnet til boligformål og vil være lett å utvikle til et godt boligområde for beboerne. Å legge til rette for parsellhager vil kunne bli et hyggelig og attraktivt tilbud til dem som velger å bosette seg her.