1 Konjunkturtendensene Hva skjer i boligmarkedet? Ådne Cappelen Forskningsavdelingen, SSB DNB,10.12.13
Internasjonalt: Svak vekst, høy ledighet og lave renter. Oppgang i 2015? Europa: Nedgangen i BNP har stoppet og litt vekst framover Svak vekst i USA i 2013 men gradvis økende vekst. Boligmarkedet viser oppgang Dempet vekst også i BRICS Konjunkturoppgang for Norges handelspartnere først i 2015 Inflasjonen er lav Lave renter fram til 2015
Norge: Svak eksport og reduserte overskudd på handelen med utlandet Lav vekst i tradisjonell eksport Økende vekst fra 2015 i takt med internasjonal markedsvekst Svak kostnadsmessig konkurranseevne har gitt tap av markedsandeler Nedgangen i olje- og gasseksporten har stoppet Lavere oljepris vil reduserer eksportverdien Redusert handelsoverskudd
Lav styringsrente lenge Styringsrenta har vært på 1,5 prosent i over halvannet år og vil holdes på dette nivået i ytterligere halvannet år Påslaget fra styringsrenta til pengemarkedsrenta 0,2 pst.poeng tilbake til nivået før finanskrisen Påslaget fra pengemarkedsrenta til lånerenta (rammelån) på 2,4 pst.poeng det er høyt Pengemarkedsrenta opp i 2,8 pst. i slutten av 2016 Lånerenta opp i 4,3 pst. Usikkerhet i rentebildet: Bankkonkurranse og krav til motsyklisk buffer påvirker rentemargin og styringsrente
Svak krone, men sterkere enn i dag Krona har svekket seg mye fra starten av februar: Fra 7,30 til 8,40 målt mot euro Med nærmere 12 pst. målt ved importveid kronekurs (I44) Årsaker: Svakere utsikter for norsk økonomi og relativt høy norsk inflasjon? Antar svekkelsen er midlertidig Krona styrker seg raskt med 4 prosent eurokurs 8,05 og dollarkurs 5,95 i 2014-2016 følsomhetsanalyse
Mer ekspansiv finanspolitikk Anslag for 2014 lik vedtatt politikk Sterk investeringsvekst framover og stabil konsumvekst. Jevnt, høy vekst i realstønadene Skatteletten i 2014, men litt kontret med avgiftsøkning Forutsetter personskattelette på 6 mrd. kr. både i 2015 og 2016 SOBU under 3 pst. av SPU 2014-16
Svak konsumvekst i år sterkere fremover Nær nullvekst i konsumet i 2. og 3. kvartal Fall i varekonsumet Stabil og moderat vekst i tjenestekonsumet Svak vekst i disp. realinnt. i 2. og 3. kvartal Konsumvekst mellom 2,5 og 4 prosent i 2014-2016 Klare bidrag til inntektsvekst fra Lønn Stønader Skattelette Fall i boligprisene demper konsumet en stund framover - formueseffekt Spareraten litt opp i 2014, og så litt ned, men fortsatt historisk høy
Boligprisfall ut 2014-6 pst. i løpet av halvannet år Boligprisene har falt høsten 2013 Moderat inntektsvekst Pessimistiske husholdninger Restriktiv utlånspolitikk Redusert formuesskatt Økt skatt på sekundærbolig Økte statsbankrenter i 2014 Prisfall i 2014. Dette snur inn i 2015 Fallende realpriser og tregt salg av nye boliger i høst trekker ned boliginvesteringene i 2014 og 2015. Ny vekst i 2016 Mer følger om litt..
Petroleumsinvesteringene tilsvarer 9 pst. av BNP F-N Rekordhøye oljeinvesteringene Også relativt til BNP F-N Beskjeden vekst framover Stabil produksjon Høy, men avtakende oljepris $90 per fat i slutten av 2015 Statens nettokontantstrøm avtakende, men fortsatt betydelig
Moderat vekst i næringsinvesteringene I de siste årene har spesielt næringsmidler og omsetning og drift av fast eiendom trukket ned Kraftforsyning trekker opp og er nå på høyde med industrien Svak utvikling internasjonalt har dempet lønnsomheten av mange prosjekter Litt høyere vekst vil bidra til moderat økende investeringer framover 10
Høy produksjonsvekst i industrien 2013: Høy vekst i Industri, primært verksteds- og leverandørindustri Bygg og anlegg Tjenester i tilknytning til utvinning Meget svakt i fastlandsbasert markedsrettet tjenesteyting Kraftforsyning trekker ned Framover: Industrien fortsetter i godt trav Bygg og anlegg stagnerer i de neste to årene Fastlandsbasert markedsrettet tjenesteyting tar seg opp med økt etterspørsel fra husholdningene
Moderat lavkonjunktur ut 2016 Konjunkturnedgang i ni kvartaler før omslag i 2015 Den underliggende nedgangen litt mindre enn BNP-utviklingen viser, pga. negativt bidrag fra kraftproduksjon og fiske Langvarig, moderat lavkonjunktur Like langvarig som 1988-1996 Mange næringer ennå ikke oppe på før-finanskrise-nivå Arbeidsledigheten likevel under 4 prosent i alle år etter 2005
Litt økning i arbeidsledigheten til inn i 2015 AKU-ledigheten har så langt i år vært høyere enn gjennomsnittet for 2012 Registrert ledighet har økt jevnt gjennom året Ledige stillinger fortsetter å falle, men indikatoren fanger ikke opp alle utlysninger Framover er veksten i arbeidsstyrken noe høyere enn veksten i sysselsetting, dermed øker ledigheten noe
Litt lavere lønnsvekst og høyere prisvekst Lavere lønnsvekst i 2014 og 2015 Fortsatt press på konkurranseutsatt industri Redusert lønnsomhet i den oljesmurte delen av industrien Litt økende ledighet Lønnsveksten kommer opp i 2016 Litt mer fart i utlandet og økt produktivitet gir bedre lønnsomhet Arbeidsledigheten går litt ned Høyere prisvekst Importpriser, husleie og kraftpris har økt mer enn antatt og økt KPI-veksten Høyere prisvekst neste år Økte importpriser etter årets kronesvekkelse KPI øker mindre enn KPI-JAE framover Lavere oljepris og moderate vekst i elektrisitetspriser Avgiftene forutsatt uendret fra 2015 Stabil reallønnsvekst på vel 1,5 pst.
15 Boligmarkedet boble som er sprukket eller bare justering?
Faktorer bak utviklingen i boligprisene framover Modellblokk der boligpris- og gjeldsvekst forsterker hverandre Begge blir bestemt av fundamentale faktorer disponibel inntekt for husholdningene lånerente (korrigert for skatt og inflasjon) boligkapitalen (tilbudet av boliger). Endringer i husholdningenes oppfatning av egen og landets økonomi nå og ett år fram har effekt på boligprisveksten på kort sikt Men endringen i forventningene kan også fange opp andre, utelatte faktorer Følsomhetsanalyse
Boligpriser, husholdningsgjeld og boligbygging Bruktboligpriser avhenger av husholdningenes gjeld Gjelda avhenger igjen av verdien av boligkapitalen Det gir grunnlag for en finansiell akselerator (Bernanke): verdien av pantet (boligkapitalen) er grunnlag for økt kreditt Når boligprisen stiger, bygges det flere boliger. Det bidrar til å dempe utslagene i prisene og gjelda etter hvert slik at priser og kreditt ikke øker over alle grenser A.K.Anundsen og E.S.Jansen (2013), Self-reinforcing effects between housing prices and credit, Journal of Housing Economics, 22, 192-212, Detaljert i Disc. Papers No. 756, SSB og Økonomiske analyser 6/2013
Langsiktssammenhenger i modellen (log) ph = 0,98d + 1,69yh 3.03h Realboligprisen (ph) avhenger av husholdningenes realgjeld (d), realdisponible inntekt (yh) og boligkapital (h) d = 0,76(ph+h) 2,74R + 0,28th Husholdningenes realgjeld avhenger av verdien av boligkapitalen (h*ph), realrente etter skatt R og omsetningsvolum av boliger (th) h = jh = ph - pjh I likevekt er boligkapitalen (h) proporsjonal med boliginvesteringene (jh) som avhenger av forholdet mellom boligpris og nybyggingspris (Tobins q)
Modellen fortsatt.. Løser vi disse tre likningene får vi en kvasi redusert form ph = 0,67yh 1,06R + 0,90 pjh + diverse d = 1,01yh 4,35R + 0,61 pjh + diverse I KVARTS/MODAG er yh, R og pjh bestemt av andre variable, så dette er ingen full redusert form av modellene Hva er et normalnivå for realboligprisen? Besvares ved finne normalnivået for yh, R og pjh. Anta først at vi er i en likevekt hvor R er konstant. Kan bety at nominell boliglånsrente, inflasjon og skattefradrag er konstante. Det er ok forutsetninger i likevekt Hva er normale vekstrater for yh og pjh?
Realprisveksten (1990-2020) for nye boliger iflg. vår prognosebane er 1 % per år. Baumol-effekt?
Inntektsveksten for husholdningene har vært høy i historien. I prognosebanen er den 3 % framover. Trendveksten for fastlandsøkonomien er 2,5 %
Hva blir så normale boligpriser? ph = 0,67*3% - 1,06*0% + 0,90*1% = 2,9% (realvekst) Forutsatt at inflasjonen er 2 %, slik den har vært siste tjue år, vil boligprisene øke med 4,9 % Hvorfor øker boligprisen over tid? Det er ingen ren prisindeks inneholder økninger i boligkvalitet og eiendom. Pris på grunneiendom øker i takt med nominell BNP? Anta så at R (realrente etter skatt) ikke er konstant, men øker fra om lag 1 prosentpoeng i dag til 2,5 prosent om noen år. Da skal prisnivået justeres ned med 1,5 % På vei mot lang sikt vil prisen gå mer ned jfr tidligere figur
Bevegelse fra sjokk i inntekt til lang sikt tar tid. Boligprisen til venstre og gjelda til høyre. Nivåer Langtidseffekter som omtalt foran (0,67 og 1). Finansiell akselerator bidrar til overshooting
Effekter på boligpris og gjeld av økt realrente etter skatt. Langtidseffekt hhv. -1 og -4,4. Igjen større utslag på mellomlang sikt - akselerator
Dynamikken viktig. Hva sier modellen om dette? For boligpriser er korttidsdynamikken omfattende Δph = 0,86Δd+0,31Δd(-3)+0,39Δph(-4)-0,18(eph)-0,06(ed) 0,09 ΔE + 0,10 ΔE(-1) + 0,055 ΔE(-2) Δ betyr at vi kan tolke variablene som prosentvis endring og eph og ed er langtidsleddene vi tidligere har snakket om Sentralt i dette står variabelen ΔE som er forventningsindikatoren til TNS Gallup og Finans Norge. Den er med på å drive boligprisene, men ikke gjelda
Sammenhengen mellom husholdningenes forventninger og norsk økonomi Variabelen ΔE sier hvordan husholdningene tror utviklingen i økonomien blir. Den er observerbar, men vi vet ikke hvordan husholdningene danner disse forventningene En mulighet er å anta at forventningene er omtrent som SSBs prognoser sier. Da får vi noe som kan kalles modellkonsistente forventninger. Slik har vi tenkt nå, men vi skal forsøke å finne ut mer om dette i 2014 (forske litt altså ) En liten figur viser at denne forutsetningen ikke er rimelig
Husholdningsforventninger og virkningen av våre forutsetninger Forventningsindikator fra TNS Gallup/Finans sammenfaller med de tre siste nedturene i norsk økonomi, men to fall i forventningsindeksen (1998 asiakrise og 2011 gjeldskrise) er ikke det Perioder med stor pessimisme er kortvarige! Dette kan endre seg, men det vet vi ikke..
Er det noe rart med boligprisene nå? NEI! Modellen treffer 2012 og 2013 nesten perfekt Men gjeldsveksten er lav kredittpolitikk?
Prognosen for boliginvesteringer og boligpriser nok en gang Stabil realrente etter skatt Husholdningenes inntektsvekst øker litt etter svak vekst i 13 og 14 Husholdningenes forventninger blir litt mer optimistiske igjen, men langt fra noen bonanza Hvorfor er man pessimist nå? Da snur boligprisutviklingen og deretter boliginvesteringene Får vi da en ny selvforsterkende prosess?
Effekter av forsatt veldig svak krone 8,30 NOK/eur mot 8,05-3 pst. svakere krone Avvik fra referansebanen i prosent 2014 2015 2016 Eksport ekskl. petro -0,01 0,26 0,52 Import -0,42-0,43-0,35 Hush. konsum -0,26-0,35-0,32 Hush. disp. realinnt. -0,43-0,46-0,37 Næringsinvesteringer 0,17 0,73 1,26 BNP F-N 0,04 0,12 0,23 Industri 0,54 1,01 1,21 Ledighetsrate, pst.p -0,11-0,12-0,15 KPI 0,50 0,79 0,88 Boligpris 0,34 0,88 1,39 Høye importpriser reduserer konsumet Bedre i konkurranseevne øker eksporten Dyrere produktinnsats øker sysselsettingen Svak positiv effekt på BNP Økt pris og lønn, men lavere reallønn