Leirfjord kommune MØTEINNKALLING Utvalg: PLAN- OG NÆRINGSUTVALGET Møtested: Lihøve Møtedato: 11.05.2016 Tid: 10.00 Det innkalles med dette til møte i PLAN- OG NÆRINGSUTVALGET. Innkallingen sendes alle faste representanter og 1. vararepresentant på hver valgliste. Lovlige forfall meldes til servicetorget på telefon 75 07 40 00. Varamedlemmer møter bare etter særskilt innkalling. Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 28/16 16/252 GBNR 058/249 - BOLGBYGG 29/16 16/321 UTBYGGINGSAVTALE Tillegg SAKSLISTE Leirfjord, 09.05.2016 Kay Rune Nersund Leder
Sak 28/16 GBNR 058/249 - BOLGBYGG Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 058/249 Arkivsaksnr.: 16/252-5 Klageadgang: Ja Saksnr.: Utvalg Møtedato 28/16 Plan- og næringsutvalget 11.05.2016 Innstilling: 1. Med henvisning til Plan og bygningslovens(pbl.) 20-3, gis rammetillatelse for omsøkt tiltak, med følgende unntak: a. Omsøkt adkomstvei. 2. Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det utover ordinær dokumentasjon også framlegges følgende for Plan- og næringsutvalget: a. Skisse som viser ny løsning for adkomstvei på nordsiden av boligbygg på GBNR 058/280 eller fra øst. b. Skisse som viser terrengtilpasning. c. Fasadeskisse med farge- og materialvalg som er i samsvar med omkringliggende bebyggelse. 3. Med henvisning til Pbl. 21-9 bortfaller denne tillatelsen tre år etter vedtaksdato dersom arbeid på tiltaket ikke er iverksatt. 4. Det forutsettes at bestemmelser gitt i, eller i medhold av Pbl. overholdes. Saksutredning: Saken omhandler søknad om rammetillatelse for oppføring av boligbygg på regulert tomt. Søknad er gjort med ansvarsrett. Eiendommen ligger på Leland, på sørsiden av FV17. Området er regulert i plan «Leland Øst», hvor eiendommen er regulert til «Bolig». Nabo har den 13.03.2016 protestert mot planene. Det anføres følgende: Adkomstvei på GBNR 058/280 må omsøkes. Den er ikke i tråd med reguleringsplanen. Skissert vei er ikke akseptabel, da den vil ha stor negativ påvirkning på GBNR 058/056. Den vil også forringe kvaliteten på grøntområde på GBNR 058/280. Område merket «14p» på GBNR 058/280 er ikke nevnt i nabovarsel. Omsøkt bygning vil være vesentlig større enn det som er inntegnet i reguleringsplanen. Bygningen vil være veldig dominerende i terrenget og passer ikke inn med eksisterende bebyggelse. Det er ikke framlagt skisse som viser bygningens plassering i terrenget. Estetikk har ikke vært vurdert. Side 2 av 12
Sak 28/16 Det er ikke laget plan for overvann. Det er fare for avrenning til omkringliggende bebygde eiendommer. Nabovarsel har generelt lav kvalitet. Flere dokumenter er mangelfulle og enkelte mangler. Søker har den 06.04.2016 kommentert nabos protest. Det anføres følgende: Reguleringsplanen ble endret 17.06.1998. Da ble veiløsning til GBNR 058/249 flyttet til å gå over GBNR 058/280. Intern veg- og parkering er beskrevet i nabovarsel. Grøntområde på GBNR 058/280 vil ikke forringes, da adkomst til dette er fra andre siden av bygning som blir liggende langs vei. Bygningen er tilpasset omkringliggende bygninger og overstiger ikke tillatt byggehøyde. Estetikk er ivaretatt. Kommunen har påtatt seg ansvar med å anlegge nye grøfter og drenering. Nabo har den 07.04.2016 kommentert planene igjen. Det anføres følgende: Nabo har ikke blitt gjort kjent med endring av reguleringsplan når de har etterspurt gjeldende regulering. Når adkomst skal legges over GBNR 058/280 vil det være en bedre løsning å legge den på nordsiden av bygning, da dette vil begrense de negative effektene på naboeiendom og bygning på GBNR 058/280. Søkers påstand om at bygningen er tilpasset omkringliggende bygninger er vanskelig å forstå. Bygningen er å anse som visuell forsøpling. Skisse som viser tilpasning til terrenget er fortsatt ikke framlagt. Nabo kan ikke se at kommunen har påtatt seg ansvaret for å håndtere overvannsproblematikken. Lenke til kart: http://tinyurl.com/gbnr058-249 Vurderinger: Gjeldende reguleringsplans 2 sier blant annet følgende: Området for frittliggende boliger: I området kan oppføres bolighus i inntil 2 etasjer med tilhørende garasjer. Der terrenget etter bygningsrådets skjønn ligger til rette for det, kan det for 1. etasjes hus tillates innredet underetasje i samsvar med bestemmelsene i byggeforskriftene. Kommunestyret fatter i møte 17.06.98 blant annet følgende endring til gjeldende plan: «Adkomstveg mellom tomtene nr 2 og 3 utgår idet tomt nr 1forutsettes tillagt Bofellesskapet med intern vegutløsning.» Angående boligtyper Side 3 av 12
Sak 28/16 En bygning med 12 boenheter er ikke å regne som en frittliggende bolig. Det er gitt tillatelse til både 4-mannsboliger og 6-mannsboliger innenfor planområdet tidligere, noe som har skapt en viss presedens. Med Kommunestyrets vedtak 17.06.98 innlemmes tomten i «Bofellesskapet», noe vi forstår som GBNR 058/280. På GBNR 050/280 er det i dag en bygning som inneholder 12 boenheter, så presedens foreligger. Det er med andre ord ikke nødvendig med en dispensasjon for å kunne oppføre denne type bolig. Det har innkommet kommentar om at omsøkt bygning vil være vesentlig større enn det som er inntegnet i reguleringsplanen. Til dette vil kommunen kommentere at bygningsskisser i reguleringsplaner ikke er å anse som annet enn et forsøk på å synliggjøre at tomteplanen vil la seg realisere og at tomtene vil være store nok for bebyggelse. Tiltakshaver oppgir grad av utnytting til BYA=26%. Tilstøtende eiendommer har en grad av utnytting på ca BYA=20% og det er tidligere gitt tillatelse til bebyggelse innenfor planområdet på BYA=27,5%. Angående adkomstvei Plan- og bygningsloven 20-1 sier blant annet følgende: «Følgende tiltak omfattes av byggesaksbestemmelsene i denne lov: l) anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass.» Med andre ord er også adkomstveien over og parkeringsplassen på GBNR 058/280 søknadspliktige. Med den bakgrunn er saksbehandler enig i at skissert løsning for adkomstvei ikke framstår som den mest hensiktsmessige. Omsøkt vei deler et sammenhengende grøntdrag, vil ligge kloss i terrasser på boligbygg og vil påvirke omkringliggende bebyggelse negativt. Det framstår som tydelig at det vil være mer hensiktsmessig å realisere adkomstvei på nordsiden av bygning på GBNR 058/280 eller i tråd med original reguleringsplan. Terrengtilpasning Gjeldende reguleringsplanbestemmelser 3 sier blant annet følgende: «Gesims- og mønehøyden for enetasjes hus skal ikke overstige henholdsvis 4 og 7 m og for toetasjes hus 7 og 10 m. Høyden skal måles fra ferdig planert terreng.» Paragraf 3 omhandler i utgangspunktet «Område for forretninger, kontor, mv:», men da planen ikke har andre retningslinjer for byggehøyde og området som eiendommen er tilknyttet tidligere var regulert til dette formålet, så kan disse tallene være hensiktsmessige å benytte som et utgangspunkt. Derimot er det ikke mulig for kommunen å vurdere byggehøyden før skisse som viser terrengtilpasning foreligger. Før igangsettingstillatelse kan gis burde derfor slik skisse framlegges. Estetikk Gjeldende reguleringsplans 8 blant annet sier følgende: Side 4 av 12
Sak 28/16 «Bygningsrådet skal ved behandling av byggemeldinger påse at bebyggelsen får en god form og materialbehandling og at bygninger i samme byggefelt får en enhetlig og harmonisk utførelse med hensyn til takvinkel og materiale. Farge på hus skal godkjennes av bygningsrådet. Det har kommet inn kommentarer om at omsøkt tiltak har en utforming som bryter for mye med omkringliggende bebyggelse. Som vi leser av ovennevnte bestemmelse er det derimot innen «samme byggefelt» at det skal kreves «enhetlig og harmonisk utførelse. Her oppstår en definisjonsutfordring, da det er usikkert om man kan si at eiendommen nå tilhører byggefelt B1 eller det opprinnelige M1(GBNR 058/280.) Derimot vil kommunen kunne kreve at det benyttes materialer og velges farger som står harmonisk i forhold til omkringliggende bebyggelse. Foreliggende fasadetegninger viser et fargevalg som tydelig skiller seg fra omkringliggende bebyggelse og det er eksempelvis usikkert hvordan materialvalg på tak vil slå visuelt ut. Før igangsettingstillatelse kan gis, burde man kreve at det legges fram en endelig fasadetegning som viser materialvalg og fargevalg for Plan- og næringsutvalgets godkjennelse. Overvannsproblematikk Det er korrekt at kommunen skal håndtere drenering på GBNR 058/249, men omfanget er begrenset. I dag er det et dreneringsrør som munner ut på eiendommen. Dette røret vil kommunen koble videre på et overvannsrør i tomtegrensen. Kommunen finner det i den sammenheng også formålstjenelig å pålegge tiltakshaver å lede takvann fra eventuelle nybygg ned i dette røret. Til sammen vil disse grepene gjøre at avrenning fra GBNR 058/249 vil reduseres betraktelig i forhold til dagens situasjon. Utover dette er selvsagt lovens tekniske krav til prosjektering og utførelse av grunnarbeid gjeldende og noe tiltakshaver må forholde seg til. Vurderinger etter Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldsloven) I henhold til naturmangfoldslovens 7 er søknad vurdert etter lovens 8-12. Det er saksbehandlers vurdering at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i saken. Det vurderes slik at tiltaket vil medføre minimal, om noen, risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Den generelle boligsituasjonen For tiden oppføres det opp mot ca. 25-30 boliger i året i Leirfjord kommune. Majoriteten av disse boligene, ca. 15-20+, er eneboliger. Kommunen opplever at tilfanget av nye boliger ikke er tilstrekkelig for å mette et økende behov. Mangel på bolig kan på sin side igjen føre til både stagnasjon og nedgang i folketallet. Leland er kommunens senter og er, i forhold til oppføring av nye boliger, et av kommunens sterkeste vekstområder. En naturlig videre utvikling for et sentrum som Leland er at eksisterende Side 5 av 12
Sak 28/16 boligområder fortettes. Omsøkt tiltak framstår i så måte som et naturlig skritt på veien mot en slik fortetting. Konklusjon: Det kan gis rammetillatelse for omsøkt tiltak, med unntak for skissert adkomstvei. Ved søknad om igangsettingstillatelse må skisse som viser ny adkomstløsning, skisse som viser terrengtilpasning og ny fasadeskisse legges ved. Side 6 av 12
Sak 28/16 Vedlegg: Kommentar fra nabo, datert 13.03.2016 Svar på nabos kommentar, datert 06.04.2016 Ny kommentar fra nabo, datert 07.04.2016 Situasjonskart, datert 28.01.2016 Plan-, fasade- og snittegninger, datert 01.03.2016 Reguleringsplankart Reguleringsbestemmelser Saksframlegg Kommunestyret, datert 17.06.1998 Saksframlegg Formannskapet, datert 24.04.1998 Side 7 av 12
Sak 29/16 UTBYGGINGSAVTALE Saksbehandler: Øyvind Toft Arkiv: L80 Arkivsaksnr.: 16/321-1 Klageadgang: Nei Saksnr.: Utvalg Møtedato 29/16 Plan- og næringsutvalget 11.05.2016 Innstilling: Leirfjord kommune ønsker å benytte utbyggingsavtaler som virkemiddel for gjennomføring av sin utbyggingspolitikk og ønsker derfor å fatte vedtak med følgende innhold: 1. I henhold til plan- og bygningsloven 64 fattes det herved vedtak om bruk av utbyggingsavtaler i Leirfjord kommune. 2. Utbyggingsavtaler skal benyttes i hele kommunen 3. Utbyggingsavtale skal også benyttes i hyttefelt Utbyggingsavtaler skal normalt benyttes for 2 boenheter eller flere. For industri, næring, kontor m.m. bør utbyggingsavtaler alltid benyttes. 4. Kommunen kan kreve fortrinnsrett til inntil 20 % av boenhetene/boligene/tomtene til markedspris. 5. Utbyggingsavtaler skal inneholde vilkår om gjennomføring av tiltak nedfelt i kommuneplanens arealdel og samfunnsdel. 6. Teknisk infrastruktur skal bygges ut i henhold til de standarder og den kapasitet kommunen krever. 7. Utbygger skal dekke de feltinterne kostnader for utbygging av infrastruktur, og i tillegg en forholdmessig del av øvrig infrastruktur som må opparbeides eller oppgraderes som følge av utbyggingen (vei, parkering, vann- og avløp, energi, grøntstruktur, felles byrom, gang- og turløyper, skiløyper mv.). 8. Utbyggingsavtalene skal ta hensyn til og sørge for gjennomføring av boligsosial handlingsplan for Leirfjord kommune. Administrasjonssjef, eller den administrasjonssjef bemyndiger, undertegner avtalene etter at den aktuelle plan er godkjent : Side 8 av 12
Sak 29/16 En utbyggingsavtale kan gjelde forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. Avtalen kan også regulere antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til bygningers utforming der det er hensiktsmessig. Avtalen kan også regulere at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris. Avtalen kan også gå ut på at grunneier eller utbygger skal besørge eller helt eller delvis bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Slike tiltak må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag til gjennomføringen av planen og forpliktelser etter avtalen. Kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Avtalen kan uansett gjelde forskuttering av kommunale tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av planvedtak. Av første ledd følger at det må foreligge en vedtatt arealplan, - kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Det kan altså ikke inngås avtale om eventuelle fremtidige planbestemmelser. Dette er også presisert i egen bestemmelse i 17-4, som uttrykkelig sier at det ikke kan inngås utbyggingsavtale før arealplan er vedtatt. Avtalen må ellers holde seg innenfor vedtatte planbestemmelser og kan ikke endre eller skjerpe kravene i forhold til disse. Men avtalen kan inneholde nærmere presiseringer av planbestemmelsene, som da vil utfylle planens bestemmelser. Bestemmelsens 2.ledd vil som det fremgår gi muligheter til å detaljregulere boligenes utforming, typer boliger og fortrinnsrett for kommunen for å sikre boliger til bestemte grupper som skal tilgodeses. En del av dette kan nå også inntas i reguleringsbestemmelser etter ny lov, men det er ikke alltid dette er gjort, og avtaleregulering kan da være påkrevd. Kommunens fortrinnsrett til kjøp må i alle fall avtalefestes. Ellers inneholder bestemmelsens 3. ledd det som er kjernen i utbyggingsavtalen, - at utbygger påtar seg å besørge eller bekoste tiltak som er nødvendig for gjennomføringen av planen. Når begge alternativer er valgt, har dette sammenheng med at selve utførelsen kan noen ganger komme i konflikt med de offentlige anskaffelsesreglene, og da vil økonomisk tilskott fra kommunen være løsningen. At tiltaket er nødvendig for planens gjennomføring betyr at det må ha saklig sammenheng med gjennomføringen, f.eks infrastruktur som vei, vann, avløp, busslommer, renseanlegg ol. Noe av dette er tiltak som etter lovens 18 kan kreves opparbeidet som vilkår for utbygging i regulert felt, men i utbyggingsavtale kan en utbygger påta seg plikter som går utover dette. Det er likevel gitt noen viktige begrensninger i avtalefriheten, som er svært skjønnspreget: Side 9 av 12
Sak 29/16 Tiltaket må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og de plikter kommunen påtar seg i avtalen. Kostnaden for den private må stå i rimelig forhold til belastningen kommunen tar. En annen viktig begrensning i avtalens innhold er forbudet mot at den private part påtar seg å bygge såkalt sosial infrastruktur, dvs skole, barnehage mv. Dette var et politisk omdiskutert tema, etter at flere kommuner før lovreguleringen inngikk avtaler med store utbyggere, som påtok seg å bygge ut og bekoste barnehage og skole i større utbyggingsområder. Dette kan for utbygger stå som mer attraktivt enn å vente med utbyggingen til kommunen har fått disse institusjonene på budsjettet, noe som kunne utsette bygging i mange år. Men at utbygger påtar seg sosial infrastruktur som en kostnad som utlignes på boligene som selges, er nå ikke tillatt. Dette forbudet står ikke i loven, men er inntatt i forskriftene. Skoler, barnehager og annen nødvendig sosial infrastruktur er da noe som ikke lengre kan avtales at den private utbygger skal bekoste, selv om han ønsker dette og kan være tjent med for å få utbygging i gang. Når det gjelder kravet til forholdsmessighet innebærer dette at kommunen ikke inngå utbyggingsavtaler som pålegger utbygger alene å bekoste tyngre infrastruktur i et område, som går betydelig utover opparbeidelsesplikten etter plan- og bygningsloven. Den private ytelsen skal også oppveies mot det kommunen påtar seg, og stå i forhold til dette. I departementets veileder heter det om dette tema: Forholdsmessigheten vil antakelig ofte baseres på anslag, herunder at partene tar utgangspunkt i «gjennomsnittsbetraktninger». Videre heter det at forholdsmessighetskravet vil kunne innebære at kommunen i samarbeid med andre aktører (private/statlige) må ta en tilretteleggende rolle for å organisere en samlet finansiering og gjennomføring av denne type «fellestiltak».. Forskuttering Utbygger kan imidlertid etter 17-3, siste ledd forskuttere offentlig infrastrukturtiltak, noe som ofte er nødvendig for at utbygging skal kunne skje når kommunen selv ikke har mulighet til å prioritere aktuelle tiltak. Dette gjelder f.eks. omlegging av hovedveisystem utenfor selve planområdet, herunder krav om opprusting av avkjørselsforhold til riksveien ved ny f.eks rundkjøring, gang -og sykkelveier og lignende. De begrensningene som er omtalt ovenfor gjelder ikke for forskuttering av tiltak. Verken forbudet mot sosial infrastruktur eller krav om forholdsmessighet setter begrensninger i avtale om forskuttering, men det ligger fast at det må være et tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak. Den saklige sammenheng med planen må dermed være på plass. Side 10 av 12
Sak 29/16 Forutsetning for forskuttering er ellers at tiltakene skal overtas av kommunen og at utgiftene tilbakebetales med renter. Anleggsbidragsmodellen Plan- og bygningsloven inneholder detaljerte bestemmelser om refusjon av utgifter til vei, vann og avløp i regulert felt, som fra gammelt av er utformet med sikte på at kommunen står som utbygger og deretter krever refundert kostnadene fra private grunneiere. Refusjonsreglene i loven er både kompliserte og konfliktskapende, og har dessuten mistet mye av sin betydning for kommuner i dag da utbygging av boligfelt i stor utstrekning er overtatt av private utbyggere. Ivaretakelse av kommunens interesser i utbyggingen løses i dag mer hensiktsmessig ved utbyggingsavtaler. Kommunens krav på refusjoner er fritatt for mva da dette ikke er vederlag for avgiftspliktige ytelser som den private utbygger betaler for, men utbygger oppfyller en plikt overfor kommunen, som følger plan -og bygningslovens regler om naturalopparbeiding av vei, vann og avløp i regulert strøk. I uttalelse fra skattedirektoratet er det slått fast at når kommunens refusjonskrav ikke er momspliktig, må tilsvarende gjelde dersom den private parten utfører disse forpliktelsene i kraft av utbyggingsavtale med kommunen, hvor kommunen står formelt som tiltakshaver. Men det er oppstilt en del grunnleggende vilkår og forutsetninger som må følges. I praksis inngås det gjerne en tilleggsavtale til selve utbyggingsavtalen, som gjelder opparbeiding av vann- og avløpsnett, der kommunen i navnet er tiltakshaver og byggherre, og den private utbygger står for utførelsen for kommunen. Istedenfor at den private parten avkreves refusjon av kommunen, betaler den private utbygger et såkalt anleggsbidrag, som departementet da likestiller med kommunal refusjonsbetaling når det gjelder momsfritak. Det er imidlertid viktig å være klar over de begrensninger som gjelder for dette, blant annet uttrykt ved at «anleggene skal være kommunens eiendom, og refusjonen har heller ikke noen sammenheng med tjenester fra kommunen til utbygger eller fremtidige eiere/beboere i området. I dette ligger en forutsetning om at en slik ordning bare kan gjelde for anlegg som skal eies og vedlikeholdes og aktiveres som driftsmidler av kommunen. Saksbehandlingsregler Loven inneholder detaljerte regler om saksbehandling og offentlighet i forbindelse med inngåing av utbyggingsavtaler. Side 11 av 12
Sak 29/16 For det første skal det kunngjøres oppstart om forhandlinger om utbyggingsavtale. Dernest skal et fremforhandlet forslag til utbyggingsavtale legges ut for offentlig ettersyn med 30 dagers merknadsfrist, og endelig skal inngått utbyggingsavtale kunngjøres. Reglene gjelder tilsvarende dersom en inngått utbyggingsavtale senere endres En grunnleggende forutsetning for at en kommune kan inngå utbyggingsavtale er at det er fattet et eget vedtak av kommunen i forkant om å benytte ordningen med utbyggingsavtaler. Dette kommer til uttrykk i loven på følgende måte: Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak fattet av kommunestyret selv som angir i hvilke tilfeller utbyggingsavtaler er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. Vedlegg: Side 12 av 12