Arkiv: 13/1/0 Arkivsaksnr: 2015/1748-4 Saksbehandler: Johan Forbord/Svein Stræte Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 13/1 - Forbord Nedre - fradeling og dispensasjon Vedlegg: 1. Oversiktskart Forbord nedre 2. Søknad om fradeling - Ny grunneiendom 3. Kart 4. Søknad om dispensasjon deling Saksdokumenter (ikke vedlagt) Saksopplysninger Trygve Melvold har søkt om fradeling av en parsell på 2,0 dekar dyrkbar skogsmark til 2 boligtomter på 1 dekar hver fra eiendommen Forbord nedre, gnr. 13 bnr. 1. Parsellen ligger i Forbordsgrenda og ca. 450 meter sør for E6. Ellers ligger parsellen ca. 370 meter vest for gårdsbebyggelsen og ca. 200 meter vest for Fylkesveg 873 (Forbordvegen). Adkomsten er bruk av ca. 200 meter privat veg fra Fylkesveg 873, og det foreligger tillatelse til bruk av denne. Parsellen er ikke dyrkbar og består i sin helhet av skogsmark av høy bonitet. Parsellen ligger i et område med mange boliger etablert over en del tid, og den grenser i øst inntil en boligklynge med 8 boliger. I nord grenser parsellen til naboeiendommen Pedersborg 8/4, i vest mot en mindre jordteig på hovedeiendommen og i sør til privat veg, som også er adkomst til en bolig lenger opp Dispensasjonssøknaden begrunnes slik: Omsøkt parsell består av skogsgrunn og er for bratt til å dyrkes To av barna skal ha hver sin tomt på parsellen Fradelingen vil økonomisk lette nært forestående gårdsoverdragelse til datter Bortimot umulig for de unge å komme inn på boligmarkedet, og dette er søkers mulighet til å gi barna startkapital Ingen kjennskap til spesielt verdifullt naturmangfold på området
Området blir ikke brukt til friluftsformål i dag. Fradeling vil ikke være til hinder for tilgang til marka eller områdene rundt i friluftssammenheng Området er ikke benyttet til reindrift verken i dag eller tidligere. Søker har ingen planer om å starte opp med reindrift i nær fremtid Utvalg for areal og samfunnsplanlegging har 23.08.2012, sak 34/12, godkjent fradeling av en parsell på 1 dekar til boligtomt på naboeiendommen Pedersborg 8/4. Denne parsellen grenser i nordøst inntil den omsøkte parsellen. Fradeling er hittil ikke iverksatt på grunn av at det ikke er gitt rett til adkomst for denne boligtomta. Dersom fradeling ikke er iverksatt innen tre år etter at vedtaket er fattet, oppheves vedtaket automatisk. Den omsøkte parsellen og eiendommen for øvrig inngår i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF- område med hensynssone 510 (landbruk). Forbord nedre 13/1 er en landbrukseiendom på ca. 395 dekar, derav er ca. 127 dekar jordbruksareal og ca. 227 dekar produktivt skogareal. Det leies en del tilleggsjord og driftsopplegget er kornproduksjon. På eiendommen er det blant annet våningshus, kårbolig og driftsbygning. Saken har vært ute til høring hos Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og det foreligger følgende uttalelser fra fagavdelingene: «Landbruk og bygdeutvikling Ingen merknad. Miljøvern Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av parsell til to boligtomter. Området er avsatt til LNF med hensynssone 510 (landbruk) i kommuneplanens arealdel. Fylkesmannen mener at det er uheldig dersom det åpnes for en praksis hvor det planlegges utbygging i områder som ikke er vurdert i overordnet plan, fordi en slik praksis over tid fører til undergraving av gjeldende arealplaner og kommunens helhetlige utbyggingsstrategi. En kommuneplan er et resultat av en prosess hvor kommunen, innbyggerne og regionale og statlige etater har kommet til enighet om omfang og lokalisering av utbyggingsområder. Kommuneplanen er en kontrakt mellom kommunen og regionale myndigheter om arealbruken. Fylkesmannen forholder seg til denne kontrakten og forventer at også kommunen er lojal mot den overordnede og omforente planen. Fylkesmannen påpeker også at sumeffekten av en slik bit-for-bit-utbygging kan ha negative konsekvenser for både biologisk mangfold, friluftsliv og kulturlandskap. Det er nylig kommet nye statlige planretningslinjer for samordnet bolig- areal og transportplanlegging. Målet med denne er at: «utbyggingsmønster og transportsystem skal fremme utviklingen av kompakte byer og tettsteder, reduserer transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer.» og at «planlegging av arealbruk og transportsystem skal fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse...». For å legge til rette for å oppnå dette må det legges vekt på høy arealutnyttelse og fortetting i by og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter. Slik det legges opp til i de nye retningslinjene er det viktig å se utbyggingen av nye boliger i sammenheng med behovet for infrastruktur. Det omsøkte tiltaket ligger i et område avsatt til LNF, og omtrent en mil fra Hommelvik sentrum. En fradeling og oppføring av boliger i dette
området vil derfor være uheldig i forhold til SPR for samordnet bolig- areal- og transportplanlegging, og vil bidra til å undergrave gjeldene arealplaner. Det opplyses fra kommunen at omsøkt parsell ligger i et område der det over tid er etablert mange boliger, samt at parsellen grenser inntil en klynge på åtte bolighus. Administrasjonen påpeker at en bit-for-bit utbygging medfører på sikt generelt mange ulike konsekvenser, og at det er mange slike områder rundt omkring i kommunen. Fylkesmannen viser til det nevnt over og støtter denne vurderingen. Fylkesmannen er også enig i at bruken av områder bør avklares gjennom planbehandling etter plan-og bygningsloven. Fylkesmannen mener at det ikke kan benyttes som argument for å tillate omsøkt tiltak at det er etablert mange boliger i området. Hvis kommunen ønsker å etablere boligområder i dette omradet bør det avklares i kommuneplanens arealdel slik at man får en helhetlig planlegging. Fylkesmannens konklusjon Fylkesmannen viser til det nevnt over og fraråder med bakgrunn i det at det gis tillatelse til omsøkt tiltak. Saken er også forelagt Sør-Trøndelag fylkeskommune som støtter fylkesmannens vurderinger i saken og fraråder dispensasjonssøknaden. Fylkeskommunen har av kapasitetsmessige årsaker ikke hatt mulighet til å vurdere saken med henblikk på kulturminner og minner derfor om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven.» Vurdering I saker som berører naturmangfold skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal gå fram av vedtaket. Det er ikke noe som tyder på at fradelingen vil påvirke viktige interesser knyttet til Naturbasen, Artsdatabanken, MIS-registreringer og andre tilgjengelige opplysninger. Lokalt vil fradelingen påvirke småvilt, fugleliv mm, som bl.a. har tilhold i åkerkanter, steinrøyser mm. Kunnskapsgrunnlaget anses dermed å være tilstrekkelig i denne saken. Søknaden krever behandling etter jordloven 12 og plan- og bygningsloven, herunder 19-2, dispensasjon fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Fradeling i denne saken behandles ikke etter jordlovens 9, ettersom fradelingen ikke innebærer omdisponering av dyrka eller dyrkbar jord. Jordloven 12 fikk vesentlige endringer ved lov 10. juni 2013 om endringer i jordlova, mellom annet: «Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetting i området.
Samtykke til deling kan givast på vilkår som er nødvendig av omsyn til dei føremål som lova skal fremja.» Fradeling inntil dyrka jord medfører drifts- og miljømessige ulemper for landbruket. Konflikter mellom de som driver en landbrukseiendom og de som eier en bolig- eller fritidseiendom er ikke uvanlig. Dette gjelder særlig i områder med husdyrproduksjon. Årsaken til konflikten er ofte knyttet til støv, støy og lukt fra store fjøs, beitedyr, helge- og nattarbeid, men også bruk av driftsveier og utmark eller nydyrking av jord. Slike ulemper kan føre til krav om restriksjoner i driften ved offentlige påbud, eller fra en som utsettes for ulempen. Ettersom denne saken dreier seg om en jordteig på bare 1.6 dekar, legges det ikke avgjørende vekt på dette. Fradelingen anses å være forsvarlig av hensyn til vern av arealressursene på bruket, og fradeling kommer heller ikke i konflikt med en «tenleg og variert bruksstruktur i landbruket». Bosettingshensyn kan representere samfunnsinteresser av stor vekt, men i denne saken tilsier beliggenheten og boligtetthet at dette momentet ikke skal tillegges vesentlig vekt. Avklaring av hvilke areal som skal avsettes til boligformål, blant anna av bosettingshensyn, bør imidlertid skje gjennom prosesser etter plan- og bygningsloven. Rådmannen finner etter en helhetsvurdering at fradeling er forsvarlig etter jordlovens 12, dersom det er forsvarlig å gi dispensasjon for fradelingen etter plan- og bygningsloven. Fradelingssøknaden behandles etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav m, jf. samme lovs 11-6. Omsøkte fradeling ligger i område som i kommuneplanen er definert som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). Den omsøkte fradelinga er i strid med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, slik at det er nødvendig med dispensasjon etter 19-2. Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer og bestemmelser dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt. Ved avveining av fordeler og ulemper i dispensasjonssaker er det først og fremst de allmenne interessene og ikke private eller personlige forhold som skal vurderes. Når fradeling av tomt er iverksatt, kan dens eier omsette den når som helst og til hvem som helst i fremtiden. Det kan ikke legges avgjørende vekt på ønsket om fradeling av tomter i forbindelse med gårdsoverdragelsen, selv om dette er et ledd i å lette den økonomiske belastningen for kjøper av gården. Denne argumentasjon kan i utgangspunktet brukes ved alle gårdsoverdragelser i landbruket. Slik praktisering vil over tid føre til mange fradelinger rundt omkring de enkelte gårdsbruk og mange uheldige konsekvenser, ikke bare drifts- og miljømessige ulemper for landbruket. Videre kan slik praktisering lett føre til presedens og forskjellsbehandling og etter hvert bli vanskelige avgjørelser å ta. Forbordsgrenda er et godt jordbruksområde i kommunen, hvor det er etablert en del boligbebyggelse. Dette er et område, som mange andre i kommunen, hvor det er attraktivt for ny boligbygging ut i fra blant annet god utsikt, sentral og samtidig landlig og god klimatisk beliggenhet. Fradeling og oppføring av boliger i dette området vil være uheldig i forhold til nye retningslinjer for samordnet bolig-areal og transportplanlegging. Ønsket og behovet for flere boliger og fremtidig arealbruk i området og ellers i kommunen bør derfor i all hovedsak avklares
gjennom kommuneplan som styringsverktøy. Det er muligheter for å sette av områder i kommuneplanen til spredt utbygging på nærmere angitte vilkår i planbestemmelser og retningslinjer til denne, slik som gjelder for et område i Mostadmark i dag. I området ved Malvik kirke er det gjentatte ganger uttrykt klart behov for tilrettelegging for gående og syklende på grunn av den store trafikken og nesten-ulykker. Det er imidlertid ikke tilrettelagt med gang- og sykkelveier i området i dag, selv om det er mye trafikk. Adkomsten til det omsøkte området skjer fra fylkesvegen via privat veg, og det er ikke innhentet utvidet avkjørselstillatelse fra Statens vegvesen. Vedtaket i 2012 om fradeling av tilgrensende boligtomt vil nå automatisk bli opphevet på grunn av at det ikke gis rett til adkomst etter samme veg som de omsøkte to boligtomter skal bruke. Dette understreker behovet for en helhetlig plan for eventuell utvikling av boligbebyggelse i området. Det legges særlig vekt på høringsuttalelsene fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Sør- Trøndelag fylkeskommune, som begge fraråder at det gis dispensasjon for fradeling. Rådmannen finner at deling og dispensasjon vil være i strid med formålet med plan- og bygningsloven og bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Ved en dispensasjon blir planen vesentlig tilsidesatt. Rådmannen finner at fradeling og dispensasjon gir klart større ulemper enn fordeler. Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og 20-1, jf. 11-6, avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av areal til to boligtomter på eiendommen Forbord nedre, gnr. 13 bnr. 1, jf. utredning og vurdering av saken. Med hjemmel i jordloven 1, og 12 avslås søknad om omdisponering og fradeling av areal til en boligtomt med adkomst på eiendommen Forbord nedre, gnr. 13 bnr. 1, jf. utredning og vurdering av saken.