Drammen Eiendom KF Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2015 Drammensbadet
Drammen Eiendom KF Innholdsfortegnelse 1 INNLEDNING... 3 STORE VERDIER, STORT ANSVAR... 3 DÅRLIG VEDLIKEHOLD ER DÅRLIG ØKONOMI... 3 VEDLIKEHOLD OG OPPGRADERING... 3 PLANPROSESS FOR BUDSJETT 2015... 4 2 BUDSJETT 2015... 4 VEDLIKEHOLDSBUDSJETT FORDELT PÅ TILTAK (TALL EKS. MVA.)... 5 INVESTERINGSBUDSJETT (TALL INKL. MVA.)... 5 EKSEMPLER PÅ VEDLIKEHOLDSTILTAK I DRIFTSBUDSJETT... 6 2.1.1 Skoler... 6 2.1.2 Barnehager... 6 2.1.3 Kultur, fritidseiendommer, administrasjonsbygg og øvrige bygg... 7 2.1.4 Boliger... 7 EKSEMPLER PÅ INVESTERINGS TILTAK (TALL INKL. MVA.)... 7 2.1.5 Skoler... 7 2.1.6 Helse- og omsorgsbygg... 8 2.1.7 Barnehager... 8 2.1.8 Kultur, fritidseiendommer, administrasjonsbygg og øvrige bygg... 8 2.1.9 Boliger... 9 3 ENERGITILTAK... 9 TEKNISKE ANLEGG... 9 ENERGIKONVERTERING... 9 10.2.2015 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2015 Side 2 av 10
Drammen Eiendom KF 1 INNLEDNING Å sikre riktig vedlikehold av kommunale bygninger er en av hovedutfordringene for Drammen Eiendom KF. Målet er å ta vare på verdien av bygningsmassen, og sørge for at brukerne får tilfredsstillende bygninger og lokaler. Store verdier, stort ansvar Drammen Eiendom KF har ansvaret for til sammen ca. 367 000 m2 bygningsmasse fordelt slik: Skolebygg: Barnehager: Bo og servicesentre: Boliger - egne: Boliger i BBL: Administrasjonsbygg: Idrettsanlegg / kulturbygg: Øvrige bygninger: 114 000 m2 19 000 m2 34 000 m2 34 000 m2 30 000 m2 32 000 m2 47 000 m2 57 000 m2 Drammen Eiendom KF har en stor og kompleks bygningsmasse med mange behov og utfordringer. Det er derfor viktig å ha et godt planlagt vedlikeholdsprogram. Kobbervik gård barnehage Dårlig vedlikehold er dårlig økonomi Forsømt vedlikehold over tid genererer store investeringsbehov den dagen utbedringene endelig utføres. Dårlig vedlikehold fører også til økt misnøye fra leietakere og brukere, og lokaler med dårlig inneklima skaper helseplager med påfølgende sykefravær. Samtidig som det i samfunnet generelt forventes en økende standard, skjerpes også tilsynsmyndighetenes krav til funksjonalitet, inneklima og energiforbruk. Vedlikehold og oppgradering Den gjennomsnittlige standarden på eiendomsmassen er høynet betydelig de siste årene. Dette skyldes i første rekke at man bevisst har prioritert overskudd og tilgjengelige midler til økt årlig vedlikehold, og flere eiendommer er enten rehabilitert eller solgt. Drammen Eiendom KF har spesielt prioritert oppgradering og vedlikehold knyttet til helse, miljø og sikkerhet, samt tiltak som begrenser følgeskader. Bla er det satt av 3.3 mill. til oppgradering av gamle elektrotavler. Det må også bemerkes at investeringsmidler som følger større oppgraderingstiltak i mange tilfeller reduserer behovet for vedlikehold, og i noen tilfeller vil det være formålstjenlig å 10.2.2015 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2015 Side 3 av 10
Drammen Eiendom KF utsette vedlikeholdet i påvente av slike prosjekter. På den måten frigis midler til andre nødvendige vedlikeholdstiltak. Planprosess for budsjett 2015 For hvert bygg er det et driftsteam som består av driftsansvarlig, vedlikeholdsansvarlig og teknisk ingeniør som sammen lager tiltakslister for det enkelte bygg og eiendom. For å gjøre de rette prioriteringene foretas det befaringer og møter med de fleste leietakere for å informere om, og ivareta deres ønsker og behov i tiltaksplanen. Når disse tiltak er ferdig prioritert basert på faglig vurdering og våre økonomiske rammer er planene blitt presentert for våre leietagere (virksomhetsledere, samt kommunaldirektører) av byggene for å sikre en forankring av planene. 2 BUDSJETT 2015 Planen omfatter både vedlikeholdsmidler og investeringsmidler til oppgradering av eiendommene. Ifølge økonomiplanen for 2015 er det totale budsjettet til vedlikehold på kr 36,8 mill. eks. mva. mens budsjettet til investeringsmessige oppgraderinger er på kr. 40,5 mill. inkl. mva. Oppgraderingsmidlene er investeringsmidler som i hovedsak benyttes til oppgradering og rehabilitering av eksisterende eiendommer samt viktige tilpassninger for brukerne av bygget. Av de nevnte 40,5 mill. er det avsatt kr. 15 mill. som er øremerket endringer, ombygginger nye tiltak som skal finansieres i form av husleieøkning og kr 25,5 mill. som finansieres i husleiens avskrivingselement for å ta større rehabiliteringer oppgraderinger Budsjett er fordelt som følger: Område Vedlikehold (eks. mva) Mill. kr. Vedlikehold ordinære bygg Vedlikehold boliger 21,7 15,1 Sum vedlikehold eks mva 36,8 Område Investeringer (Inkl. mva) Mill. kr. Barnehager 3,0 Kultur & fritid 3,0 Ledelse organisasjon 0,5 Pleie og omsorg 10,0 Skole 8,0 Sosiale tjenester 6,0 DEKF ufordelte myndighetskrav Tekniske anlegg Konvertering /fornybar energi 5,0 5,0 Sum oppgradering inkl mva 40,5 10.2.2015 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2015 Side 4 av 10
Drammen Eiendom KF Planene fordeler seg på ca 500 konkrete tiltak, og budsjettmessig er det avsatt kr 1,1 mill i reserve på vedlikehold for akutte hendelser som kan oppstå, som for eksempel ekstra ordinære myndighetskrav og havari på tekniske anlegg. Budsjettet er basert på foreløpige anslag, og endelige kostnader pr. tiltak vil først være klare etter anbud og sluttføring av de ulike tiltakene. Eventuelle avvik vil håndteres innenfor eksisterende rammer. Vedlikeholdsbudsjett fordelt på tiltak (tall eks. mva.) Vedlikeholdsbudsjettet er på kr. 36,8 mill. Fordelingen av disse vedlikeholdsmidlene er som følger: 7,9 mill. til utvendig vedlikehold for å unngå følgeskader 10,5 mill. til innvendig vedlikehold for å utbedre slitasje og ivareta leietakers trivsel 3,3 mill. er avsatt til tekniske anlegg samt til havarier på vann/avløp og varmeanlegg 15,1 mill. til indre vedlikehold av boliger Indre vedlikehold av boligmassen skjer i hovedsak fortløpende i forbindelse med leietakerskifte. Økte rammer de siste årene har gjort det mulig å forbedre vedlikeholdet gjennom å få utført stadig flere tiltak, som igjen betyr mye for leietakers trivsel og opplevelse av arbeidsplassen. Investeringsbudsjett (tall inkl. mva.) På investeringsbudsjettet er det innenfor oppgradering av bygningsmassen satt av kr. 40,5 mill. Det er avsatt 25,5 mill. til rehabilitering- og oppgraderingstiltak med betydelig vedlikeholdselement i seg. Flere av tiltakene vil også ha energispareeffekt på grunn av bedre isolering, skifte til lavenergivinduer og forbedrede tekniske løsninger. Dette er rehabiliteringer/ oppgraderinger som finansieres via avskrivingene. Det er avsatt 15,0 mill. er ombygninger, funksjonsendringer og tilpasninger som gjøres for å forbedre driften til virksomhetene, og for å ivareta miljøfokus som tidligere vedtatt. Flere av tiltakene vil også gi bedre inneklima, og føre til mindre behov for vedlikehold. Dette er oppgraderinger som finansieres via husleiekorrigeringer.. 10.2.2015 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2015 Side 5 av 10
Drammen Eiendom KF Eksempler på vedlikeholdstiltak i driftsbudsjett 2.1.1 Skoler Til skolene er det avsatt kr 6,7 mill. Midlene er fordelt etter behov, på utvendige og innvendige tiltak. På Svensedammen skole skal det byttes ut innvendige dører. Helse- og omsorgsbygg Til helse og omsorgsbygg er det avsatt kr.5,1 mill. Midlene fordeles etter behov, på utvendige og innvendige tiltak. 36 pasientrom på Fjell BSS får nytt gulvbelegg. Kontorene blir oppgradert med nye lysarmaturer. 2.1.2 Barnehager Til barnehagene er det avsatt kr. 3,1 mill. Midlene fordeles etter behov, på utvendige og innvendige tiltak. I Jordbrekkskogen barnehage skal sikringsarrangementer byttes ut med nye, og hele bygget skal males utvendig. 10.2.2015 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2015 Side 6 av 10
Drammen Eiendom KF 2.1.3 Kultur, fritidseiendommer, administrasjonsbygg og øvrige bygg Til disse bygg det avsatt kr. 3,8 mill. Midlene fordeles etter behov, på utvendige og innvendige tiltak. På Drammensbadet skal det byttes ut fliser i garderober, dusjer og bassengområdet. Det skal også byttes ut noen dører i garderobene og i kjelleren. 2.1.4 Boliger For boligene er det budsjettert med kr 15,1 mill. primært til oppussing etter leieboerskifte. I tilegg er det satt av kr. 2,1 mill. til utvendige tiltak. I Betzy Kjelsbergs vei 173 skal det legges om nytt tak Eksempler på investerings tiltak (tall inkl. mva.) 2.1.5 Skoler For skolene er det avsatt kr. 8,0 mill. i investeringsbudsjettet hvor 5 mill. er ordinære avskrivingsmidler, og 3 mill. som vil kreve husleie. På Hallermoen skole skal det byttes vinduer i bygg A og D. 10.2.2015 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2015 Side 7 av 10
Drammen Eiendom KF Vinduene i A-bygget på Vestbygda skole skal byttes ut. 2.1.6 Helse- og omsorgsbygg For helse og omsorgsbygg er det avsatt kr. 10 mill. i investeringsbudsjettet hvor kr. 4 mill. er ordinære avskrivingsmidler og kr. 6 mill. er tiltak som vil kreve husleie. Fredholt BSS får nytt kjøkken i 5. etg og vinduene i den gamle delen skal skiftes ut. 2.1.7 Barnehager For barnehagene er det avsatt kr. 3,0 mill. i investeringsbudsjettet hvor kr 2,5 mill. er ordinære avskrivingsmidler og 0,5 mill. er tiltak som vil kreve husleie. I Danvik barnehage skal det legges ny vannledning inn til bygget. 2.1.8 Kultur, fritidseiendommer, administrasjonsbygg og øvrige bygg Til disse bygg er det avsatt kr. 3,0 mill. i investeringsbudsjettet hvor kr. 2,5 mill. er ordinære avskrivingsmidler og kr. 0,5 mill. er tiltak som vil kreve husleie. 10.2.2015 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2015 Side 8 av 10
Drammen Eiendom KF På Drammenshallen er det planlagt rehabilitering deler av garderober, dusjer og toaletter i området som ikke vil bli berørt av bygging ny Multifunksjonshall. 2.1.9 Boliger For boliger er det avsatt kr. 6 mill. til utvendig og innvendig tiltak. Leilighetene i Anchersens vei 6 skal få nye vinduer og balkongdører. 3 Energitiltak I 2015 settes det ytterligere fokus på energi og miljøaspektet hvor det i budsjettet er avsatt kr. 10 mill. til oppgraderinger av tekniske anlegg og energikonvertering Tekniske anlegg Til oppgradering av tekniske anlegg er det satt av kr. 5 mill. I 2014 ble det foretatt en kartlegging av ventilasjonsanlegg med dårlige varmegjenvinnere hvor det ble planlagt utskifting av disse. Etter en grundigere gjenomgang med bistand av konsulentfirma, ble det avklart at det er mer fornuftig å skifte til nye ventilasjonsaggregater med moderne løsninger. Noen av midlene fra 2014, samt midler i 2015 budsjettet er planlagt til dette, og da primært på Bo og Servicesentre hvor det gir betydelig energisparing og bedre inneklima. Da vil bla eksisterende energibrønner bli benyttet til frikjøling. For å ivareta brannsikkerhet og ytterligere å øke personsikkerheten er det også planlagt å benytte midler til oppgradering av gamle elektrotavler, nødlysanlegg og automasjonstavler. Disse tiltakene finansieres som avskrivingsmidler. Energikonvertering Til energikonvertering er det budsjettert med kr. 5 mill. Utenfor konsesjonsområdet til Drammen Fjernvarme er det nå Øren-, Kjøsterud-, Bragernesog Danvik skole som har fyranlegg basert på valget mellom olje og elektro som primær energibærer. På samtlige av disse stedene er det elektrokjeler som i hovedsak dekker det totale oppvarmingsbehovet. Oljefyren er primært i beredskap, eller for å håndtere ekstremt kalde dager. 10.2.2015 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2015 Side 9 av 10
Drammen Eiendom KF For Øren skole vil installasjon av ny fornybar energi bli ivaretatt i det nye prosjektet. Det er kun Danvik skole som har et større energibruk hvor det er viktig å ta stilling til om bruk av eksisterende elektrokjeler skal erstattes med ny fornybar energi, som for eksempel luft/ vann varmepumpe. For Bragernes- og Kjøsterud skole er energibehovet så lite at bruk av elektrokjelene gir et lavt klimautslipp. Innefor fjernvarmekonsesjonsområde er det Introduksjonsentret (Fjellheim) og Åssiden skole som benytter olje. For Introduksjonssentret er det grunn til å tro at fjernvarme kan være på vei i løpet av få år. Samtidig er det de siste årene foretatt en bygningsmessig oppgradering som vil gi et redusert effektbehov slik at elektrokjelen får en bedre dekningsgrad enn tidligere. I området ved Åssiden skole er det usikkert om det vil komme fjernvarmen på mange år, og siden det i dag kun benyttes olje som energibærer, vurderes det å installere elektrokjel som primær energibærer i løpet av 2015. 10. februar Geir Andersen Teknisk leder 10.2.2015 Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2015 Side 10 av 10