Prosjektet leveres som avtalt

ÅRSRAPPORT 2013

Prosjektet leveres som avtalt Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Vi er spesialisert på å utvikle og utføre bygg- og anleggsprosjekter. Vi tar ansvar for hele prosessen og jobber oss gjennom alt fra arkitektur til energisystemer med våre egne arkitekter og ingeniører. Tidligfasen av et prosjekt ser vi på som den viktigste fasen - verdiskaperen. Tidlig involvering skaper rasjonelle og salgbare produkter av høy kvalitet til riktig pris. I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre, boligkjøper og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet. Seltor Gruppen AS består av Seltor AS med Telemark og Vestfold som nedslagsfelt, Seltor Øst AS med Oslo, Buskerud og Akershus som nedslagsfelt, Seltor Anlegg AS med hele landet som nedslagsfelt innen infrastruktur og Seltor Bolig AS med det sentrale Østlandet som nedslagsfelt innen boligutvikling og -salg. Stian Råmunddal Daglig leder 2 Seltor Gruppen Årsrapport 2013

Noen av våre prosjekter PORSELEN BRYGGE, PORSGRUNN FRED OLSENSGT 1, OSLO FRED OLSENSGT 1, OSLO JULA/PLANTASJEN, LARVIK Nøkkeltall 2013 2013 2012 2011 Driftsinntekter 411.273.000 440.284.000 326.255.000 EBITDA 7.377.000-284.000 4.101.000 Totalkapital 130.101.000 212.412.000 157.886.000 Egenkapital 39.886.000 35.898.000 39.275.000 Egenkapitalandel 31 % 17 % 25 % Ansatte pr 31.12 84 87 79 Seltor Gruppen Årsrapport 2013 3

Fra idé til komplett leveranse Seltor har høy kompetanse og lang erfaring, innen utvikling og gjennomføring av prosjekter fra A til Å. Du som kunde, velger selv på hvilket tidspunkt Seltor skal involveres. Etablering av samarbeid i tidligfasen skaper vilkår for optimalisering av prosjektet innenfor miljø og energi, utforming/brukertilpasning og god økonomi. Seltor jobber i tett relasjon med kunden i en verdikjedebasert prosess: FASE 0: Analyse Byggherre og Seltor vurderer sammen hvilke alternativer, som vil gi optimal utnyttelse av den aktuelle tomten. Her vil økonomi og markedsanalyse stå helt sentralt. Dersom prosjektet må reguleres/omreguleres gjøres dette også i denne fasen. FASE 1: Forprosjekt Seltors arkitekter og ingeniører lager en illustrativ skisse av prosjektet. Alle hovedelementer i prosjektet, løses i denne fasen. Avklaringer mot offentlige myndigheter og andre høringsinstanser blir sjekket ut. Fasen avsluttes med overlevering av skissetegninger og en budsjettpris på hele prosjektet. FASE 2: Detaljprosjektering Prosjektet går inn i detaljeringsfasen. Det blir foretatt beregninger av bærekonstruksjon, brannprosjektering vil utføres, det arkitektoniske uttrykket av bygget blir bearbeidet og nødvendig underlag for kalkulasjon av prosjektet utarbeides. Fasen avsluttes med overlevering av kontraktstegninger og et bindende tilbud på sluttpris av prosjektet. FASE 3: Gjennomføring Gjennomføringen kan utføres i ulike entreprisemodeller. Vår mest brukte modell er totalentreprise. Her kan byggherren velge om prisen skal være fast og forutsigbar, eller en målpris hvor Seltor og byggherren deler eventuelle opp- eller nedsider i prosjektet. Uansett hvilken modell som blir valgt, kan vi love en forutsigbar prosess og gjennomføring med høyt kompetente og erfarende medarbeidere. Fase 0 Fase 1 Fase 2 Fase 3 Analyse Forprosjekt Detaljprosjektering Gjennomføring 4 Seltor Gruppen Årsrapport 2013

Energi og miljø i Seltor Seltors miljøpolicy Seltor skal være en av de beste og mest anerkjente entreprenørene når det gjelder miljøvennlig og bærekraftig prosjektering og bygging i de geografiske områdene vi konkurrerer i. Seltor skal legge til rette for at alle bygg vi utvikler og bygger skal kunne miljøsertifiseres i henhold til BREEAM-NOR, fordi vi mener at energiklasse og miljøsertifisering vil være en viktig konkurransefaktor for salg og utleie av bygg i tiden som kommer. Overordnede miljømål En samlet byggebransje er i ferd med å få opp øynene for miljøsertifisering og bærekraftig bygging, og det er på høy tid. Regjeringens miljøhandlingsplan 2009-2012 er konsentrert om fem satsingsområder: Redusere klimagassutslippene Redusere behovet for energi i bygningsmassen. Kartlegge og minimere bruken av helse og miljøfarlige stoffer i byggevirksomheten Godt inneklima i bygg Hindre at avfall oppstår, og øke ombruk og materialgjenvinning av byggematerialer Miljøsertifisering av bygg Seltor var som en av de første entreprenørene i Norge medlem i NGBC Norwegian Green Building Council, som representerer det internasjonalt anerkjente miljøsertifiseringssystemet BREEAM-NOR for miljøsertifisering av bygg i Norge. Seltor tilbyr den ekspertisen som trengs i forhold til BREEAM-NOR. Det er tidlig i prosessen de viktigste valgene tas, også i forhold til bærekraftig prosjektutvikling. Det er vesentlig mer kostnadseffektivt å vurdere forskjellige alternativer i idéfasen enn å endre prosjektet langt ute i prosessen for å få en god miljøklassifisering. Gjennom god prosjekteringsledelse, egne dyktige fagressurser og dyktige tilknyttede rådgivere, skal Seltor være den beste tilbyderen av bærekraftig utvikling, prosjektering og bygging. En BREEAM-prosess med godkjent sertifikat gir byggherre et verdipapir som sier noe om miljøkvaliteten for prosjektet. Gjennom BREEAM sikrer byggherre at det er dokumenterbare miljøegenskaper i bygget. Dette gir trygghet ved eventuelt videresalg, senere oppgradering/omgjøring og kommunikasjon, samt dokumentasjon av kvaliteter mot leietaker. Komplett utvikling I tillegg til Seltors brede kompetanse innen prosjekteringsledelse og prosjektledelse tilbyr Seltor en komplett faglig utvikling og prosjektering av byggeprosjekter. Utviklingsavdelingen i Seltor er en gruppe bestående av fagpersoner med høy kompetanse som utvikler gode prosjekter, med et helhetlig og bærekraftig fokus, herunder kvalitet, pris og byggetid. Utviklingsavdelingen har tung kompetanse innenfor arkitektur, konstruksjon, byggteknikk, bygningsfysikk, tekniske fag, samt energi/miljø og bærekraftig bygging. I 2013 overleverte Seltor to større prosjekter som ble miljøsertifisert i BREEAM NOR. Disse prosjektene var begge rehabiliteringsprosjekter av henholdsvis videregående skole og kontorbygg. En BREEAM sertifisering innebærer betydelig strengere krav til energi og miljø enn de føringer som allerede er gitt i TEK10. Seltor har benyttet egne ansatte med BREEAM-Nor profesjonell akkreditering (AP) i disse prosjektene. PROSJEKT ADMINISTRASJONSBYGGET, AKER BRYGGE Byggherre: Norwegian Property ASA Bruker: Norwegian Property ASA med flere leietakere. Seltor Øst gjennomførte i perioden juni 2012 til september 2013 rehabilitering av Administrasjonsbygget på Aker Brygge i Oslo. Prosjektet omfattet komplisert totalrehabilitering av kontorbygg med moderne uteleiearealer samt oppgradering av to bevertningssteder. Prosjektet tilfredsstiller graden VERY GOOD innen denne sertifiseringen. Illustrasjonsbilde Eve Images 5

Seltor Gruppen AS Årsregnskap Styrets årsberetning 09 Resultatregnskap 10 Balanse 11 Kontantstrømoppstilling 13 Noter til årsregnskapet 14 Revisjonsberetning 22

8

Seltor Gruppen AS Styrets årsberetning 2013 Seltor Gruppen AS er et konsern med virksomhet hovedsakelig innenfor utvikling og oppføring av bygg- og anleggsprosjekter. Selskapets hovedkontor er lokalisert i Porsgrunn. Konsernet har hele østlandsregionen som nedslagsfelt gjennom entreprenørselskapene Seltor AS, Seltor Øst AS og Seltor Anlegg AS. Seltor Bolig AS ivaretar konsernets interesser innenfor boligutvikling og investeringer i boligprosjekter Konsernet forurenser ikke det ytre miljø i betydelig grad. Konsernet har ambisjoner om å være blant de beste i bransjen innen miljøriktig utvikling og bygging av alle typer bygg. Konsernet har i 2013 hatt 3 skader med fravær. Samlet sykefravær har vært 4,6% i løpet av året. Skader og sykefravær følges løpende opp gjennom felles konserninterne rutiner. Forutsetning om fortsatt drift er lagt til grunn ved avleggelse av regnskapet. Konsernet har en god ordrereserve og er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Etter styrets oppfatning gir det framlagte resultatregnskap og balanse et rettvisende bilde av driften i 2013 og om stillingen pr. 31.12.2013. Omsetningen i konsernet utgjorde i 2013 kr 411 mnok mot 440 mnok i 2012. Konsernets resultat før skatt endte i 2013 på 5,9 mnok. Styret er tilfreds med årets resultat, som i stor grad skyldes Seltor Øst AS. Konsernet har gode utsikter for å nå sine økonomiske mål i 2014. Konsernet arbeider kontinuerlig med et langsiktig perspektiv for å sikre stabil inntjening, Konsernet har positiv kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter i 2013. Dette skyldes i stor grad prosjektperiodiseringer. Egenkapitalen er styrket fra 35,9 mnok pr 31.12.12 til 39,9 mnok 31.12.13, som følge av årets resultat. Egenkapitalandel 31 % er meget godt. Styret vurderer egenkapitalens størrelse som tilfredsstillende ut fra forventet aktivitet Seltor Gruppen Årsregnskap 2013 fremover. Balansesummen pr 31.12.13. er kraftig redusert fra 2012. Pr 31.12.2012 hadde selskapet en unormalt høy balansesum. Langsiktig gjeld er noe redusert i forhold til fjoråret. Konsernet har en god likviditet på balansedagen og har hatt tilfredsstillende likviditet gjennom hele året. Virksomhetens art krever et bevisst forhold til likviditetsrisiko. Det er etablert konserninterne rutiner for å sikre optimal likviditetsstyring. Konsernets likvide midler og disponible trekkfasiliteter blir periodisk vurdert i forhold til konsernets behov. Konsernet har historisk hatt svært lave tap på fordringer. Dette som følge av at man har etablert gode rutiner for vurdering av kundenes betalingsevner. Kredittrisikoen vurderes derfor som lav. Konsernets geografiske utbredelse over store deler av østlandsområdet, samt at virksomheten de siste årene er utvidet til å omfatte anleggsprosjekter og boligutvikling i egenregi bidrar til å redusere markedsrisikoen. Det har ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt av betydning ved bedømmelse av konsernet. Ved regnskapsårets slutt var det ansatt 84 personer i konsernet, herav 8 kvinner. Konsernet tilstreber kjønnsnøytral behandling av alle ansatte. Arbeidsmiljøet er godt. Styret i Seltor Gruppen AS består av fem menn. 9

Seltor Gruppen AS - Konsern RESULTATREGNSKAP Morselskap Beløp i 1 000 kroner Konsern 2012 2013 Note Note 2013 2012 Driftsinntekter 1 072 253 Salgsinntekt 411 273 440 284 1 072 253 Sum driftsinntekter 411 273 440 284 Driftskostnader - - Varekostnad 319 210 354 953 2 372 58 2 Lønnskostnad 2 66 889 65 342 104 98 4 Avskrivning 4 2 946 2 930 602 474 2 Annen driftskostnad 2,4 17 797 20 273 3 078 630 Sum driftskostnader 406 842 443 498 2 006 377 Driftsresultat 4 431 3 214 Finansinntekter og finanskostnader 2 418 - Inntekt på investering i datterselskap - - - - Inntekt på investering i tilknyttet selskap 5 1 371 74 287 194 Annen renteinntekt 852 575 620 - Annen finansinntekt - 41-282 Nedskrivning av finansielle anleggsmidler - - 440 374 Annen rentekostnad 735 1 068 2 885 462 Netto finansposter 1 488 526 879 839 Ordinært resultat før skatt 5 919 3 740 Skattekostnad 84 148 3 Skattekostnad på ordinært resultat 3 1 932 364 795 691 Årets resultat 3 987 3 376 - - Herav minoritetens andel 29 279 - - Herav majoritetens andel 3 958 3 655 Overføringer: - - Foreslått utbytte - - - - Avgitt konsernbidrag - - 795 691 Overført til annen egenkapital - - 795 691 Sum overføringer - - 10 Seltor Gruppen Årsregnskap 2013

Seltor Gruppen AS - Konsern BALANSE PER 31. DESEMBER Morselskap Beløp i 1 000 kroner Konsern 2012 2013 Note Note 2013 2012 Anleggsmidler Immaterielle eiendeler - 138 3 Utsatt skattefordel - 1 163 - - Goodwill 4 3 958 6 162-138 Sum immaterielle eiendeler 3 958 7 325 Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 4,14 958 1 008 - - Maskiner og anlegg 4 378 378 587 489 4 Driftsløsøre, inventar, verktøy ol 4,14 2 430 2 869 587 489 Sum varige driftsmidler 3 766 4 255 Finansielle anleggsmidler 40 974 45 692 5 Investeringer i datterselskap - - - - 5 Investeringer i tilknyttet selskap 5 1 544 422 711 726 6 Andre langsiktige fordringer 6 2 947 4 186 - - Overfinansiert pensjonsforpliktelse 12 35 64 41 685 46 418 Sum finansielle anleggsmidler 4 526 4 672 42 272 47 045 Sum anleggsmidler 12 250 16 252 Omløpsmidler - - Varer 6 117 9 394 Fordringer - 69 8 Kundefordringer 7,8,14 77 862 156 607 7 607 1 203 8 Andre fordringer 8,14 5 767 16 116 7 607 1 272 Sum fordringer 83 629 172 723 Bankinnskudd, kontanter og lignende 173 181 Bankinnskudd, kontanter og lignende 9 28 105 14 043 7 780 1 453 Sum omløpsmidler 117 851 196 160 50 052 48 498 Sum eiendeler 130 101 212 412 Seltor Gruppen Årsregnskap 2013 11

Seltor Gruppen AS - Konsern BALANSE PER 31. DESEMBER Morselskap Beløp i 1 000 kroner Konsern 2012 2013 Note Note 2013 2012 Egenkapital Innskutt egenkapital 300 300 10,11 Selskapskapital 10,11 300 300 35 163 35 163 10 Overkursfond 10 35 163 35 163 35 463 35 463 Sum innskutt egenkapital 35 463 35 463 Opptjent egenkapital 1 620 930 10 Annen egenkapital 10 3 805 252 Minoritetsinteresse 10 618 687 37 083 36 393 Sum egenkapital 39 886 35 898 Gjeld Avsetning for forpliktelser - - Pensjonsforpliktelser 12 73 140 10 - Utsatt skatt 3 394 - - - Andre avsetninger for forpliktelser 5 982 1 240 10 - Sum avsetning for forpliktelser 1 449 1 380 Annen langsiktig gjeld 6 600 5 481 Gjeld til kredittinstitusjoner 14 5 637 6 821 Kortsiktig gjeld - - Gjeld til kredittinstitusjoner - 33 942 149 70 Leverandørgjeld 43 708 65 344 199 20 Skyldige offentlige avgifter 13 068 11 004 - - 3 Betalbar skatt 3-3 524 6 011 6 534 13 Annen kortsiktig gjeld 7,13 26 353 54 499 6 359 6 624 Sum kortsiktig gjeld 83 129 168 313 12 969 12 105 Sum gjeld 90 215 176 514 50 052 48 498 Sum egenkapital og gjeld 130 101 212 412 12 Seltor Gruppen Årsregnskap 2013

Seltor Gruppen AS - Konsern KONTANTSTRØMOPPSTILLING Morselskap Beløp i 1 000 kroner Konsern 2012 2013 2013 2012 Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 879-838 Årsresultat før skatt 5 920-3 741 - - Betalt skatt -3 524-104 98 Ordinære avskrivninger 2 946 2 930-620 - Gevinst(-)/tap ved salg av aksjer - -41-282 Nedskrivning aksjer - - -2 418 - Inntektsført utbytte/konsernbidrag - - - - Gevinst/tap ved salg av driftsmidler 13 - - - Resultat fra tilknyttede selskap -1 371 74 - -69 Endring i kundefordringer 78 745-83 622 149-78 Endring i leverandørgjeld -21 637 444 1 273 6 069 Endring i andre tidsavgrensningsposter -8 005 17 046-633 5 464 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 53 088-66 911 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -711-15 Økning langsiktig fordring 1 238-2 080-690 - Investert i inventar, utstyr og parkeringsplasser -277-999 1 576 - Salg av aksjer - 1 576 - - Salg av driftsmidler 13 - - 2 418 Mottatt konsernbidrag - - - -1 741 Utbetalt konsernbidrag - - - Netto utbetaling ved kjøp og salg minoritet - - - -5 000 Investert i aksjer -4 874-15 175-4 338 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -3 900-1 519 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter - - Reduksjon kassekredittgjeld -33 942 - - - Økt kassekredittgjeld - 33 942 600-1 119 Økt langsiktig gjeld -1 184 538 600-1 119 Netto kontantstrøm fra finansieringssaktiviteter -35 126 34 480 142 8 Netto endring i likvider i perioden 14 062-33 950 31 173 Beholdning av likvider 01.01. 14 043 47 993 173 181 Beholdning av likvider 31.12 28 105 14 043 Seltor Gruppen Årsregnskap 2013 13

Seltor Gruppen AS - Konsern NOTER TIL REGNSKAPET NOTE 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Seltor Gruppen AS med datterselskapene Seltor AS, Seltor Øst AS, Seltor Bolig AS, Seltor Anlegg AS, Vipevegen 41 AS og Buerhaven trinn 2 AS. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper ved at datterselskapene følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, urealiserte interne gevinster, fordringer og gjeld elimineres. Kostprisen på aksjene i konsoliderte datterselskap elimineres mot egenkapitalen på etableringstidspunktet. Klassifiserings- og vurderingsprinsipper Omløpsmidler/Kortsiktig gjeld Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler/Langsiktig gjeld Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende. Tomter og utviklingsprosjekter Tomter og utviklingsprosjekter er verdsatt til påløpt kost. Varige driftsmidler/goodwill Varige driftsmidler og goodwill er bokført til historisk anskaffelseskost. Driftsmidlene avskrives årlig etter en lineær avskrivningssats hvor den økonomiske levetiden er lagt til grunn. Varige driftsmidler nedskrives til gjenvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. Datterselskap Datterselskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Utbytte og konsernbidrag er i selskapsregnskapet inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Tilknyttede selskaper Eierandeler i tilknyttede selskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden i selskap- og konsernregnskapet. Andel av resultat etter skatt resultatføres blant finansposter. Driftsinntekter og kostnader Inntektsføring skjer etter opptjeningsprinsippet som normalt vil være leveringstidspunktet for varer og tjenester. Kostnader medtas etter sammenstillingsprinsippet, dvs at kostnader medtas i samme periode som tilhørende inntekter inntektsføres. Langsiktig tilvirkningskontrakter Fastpriskontrakter med lang tilvirkningstid, hvor selskapet har resultatansvar, blir vurdert til full tilvirkningskost med fradrag av delfakturerte inntekter. Hvis kalkylen eller prognoser på noen av prosjektene viser netto tap blir det totale beregnede tapet utgiftsført i regnskapet. Dersom betingelsene for løpende avregning med fortjeneste er oppfylt blir en beregnet andel av dekningsbidraget inntektsført. Fullføringsgraden beregnes som forholdet mellom påløpte prosjektkostnader og estimerte totalkostnader for prosjektet. Fullføringsgraden bestemmer også andel av resultatført fortjeneste. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 27 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverse- 14 Seltor Gruppen Årsregnskap 2013

rer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Utsatt skatt på merverdier i forbindelse med oppkjøp av datterselskap blir ikke utlignet. Pensjoner Selskapene i konsernet har innskuddsbasert pensjonsordning for sine ansatte som er i tråd med lov om obligatorisk tjenestepensjon (OTP). Årlig pensjonskostnad for innskuddsordningen tilsvarer årets påløpte premie. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metode. Dette innebærer at man i analysen tar utgangspunkt i foretakets årsresultat for å kunne presentere kontantstrømmer tilført fra henholdsvis ordinær drift, investeringsvirksomheten og finansieringsvirksomhet. Som likvider i kontantstrømoppstilling ansees kontanter og bankinnskudd. Ny AFP fra 2011 blir inntil videre regnskapsmessig behandlet som en innskuddsordning; dvs årlig kostnad tilsvarer årlig tilskudd til ordningen. NOTE 2 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte med mer Lønnskostnader Beløp i 1 000 kroner Morselskap 2013 Morselskap 2012 Konsern 2013 Konsern 2012 Lønninger - 1 965 54 204 52 624 Arbeidsgiveravgift - 306 7 901 8 255 Pensjonskostnader - 25 1 858 1 919 Andre ytelser 58 76 2 927 2 544 Sum 58 2 372 66 889 65 342 Antall årsverk sysselsatt i gjennomsnitt i perioden - 3 81 84 Kostnadsførte honorarer til revisor Beløp i 1 000 kroner Morselskap 2013 Morselskap 2012 Konsern 2013 Konsern 2012 Revisjons- og revisjonsrelatert bistand 19 19 297 281 Bistand knyttet til årsregnskap og noter 45 45 107 97 Skatte- og avgiftsrådgivning 6 6 44 42 Annen bistand 51 63 155 204 Sum 121 133 602 624 Seltor Gruppen Årsregnskap 2013 15

NOTE 3 Skatter og skattekostnad Grunnlag for beregning av utsatt skatt / utsatt skattefordel Beløp i 1 000 kroner Morselskap 2013 Morselskap 2012 Konsern 2013 Konsern 2012 Langsiktige tilvirkningskontrakter - - 19 132-2 644 Driftsmidler 47 35-264 -170 Varer - -997 - Regnskapsmessige avsetninger - - -1 338-1 436 Skatteposisjoner - 77 97 Underskudd til fremføring -559 - -15 152 - Sum -512 35 1 458-4 154 Utsatt skatt/skattefordel (-) -138 10 394-1 163 Endring utsatt skatt 148-84 -1 557-3 888 Resultatført skattekostnad Morselskap - Beløp i 1 000 kroner Grunnlag Skattekostnad Betalbar skatt Ordinært resultat før skatt -839-235 - Permanente forskjeller 293 82 - Endring midlertidig forskjell 546 153 - Alminnelig inntekt - - - Endring utsatt skatt - -148 - Resultatført skattekostnad - -148 - Resultatført skattekostnad Konsern - Beløp i 1 000 kroner Grunnlag Skattekostnad Ordinært resultat før skatt 5 919 1 657 Permanente forskjeller 1 033 289 Endring midlertidig forskjell -5 611-1 571 Alminnelig inntekt 1 341 375 Endring utsatt skatt - 1 557 Resultatført skattekostnad - 1 932 Betalbar skatt gjelder følgende datterselskap Konsern - Beløp i 1 000 kroner 2013 2012 Seltor AS - 1 548 Seltor Øst AS - 1 361 Seltor Anlegg AS - 615 Sum betalbar skatt - 3 524 16 Seltor Gruppen Årsregnskap 2013

NOTE 4 Driftsmidler og avskrivninger Morselskap - Beløp i 1 000 kroner Transport- midler, maskiner og inventar Anskaffelsekost pr. 01.01 690 Tilgang i året - Avgang i året - Anskaffelseskost pr. 31.12 690 Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12-202 Balanseført verdi 31.12 489 Avskrivninger i året 98 Avskrivningssatser 14 % Konsern - Beløp i 1 000 kroner Goodwill Parkeringsplasser Anlegg under utførelse Transport- midler, maskiner og inventar Sum Anskaffelsekost pr. 01.01 23 790 1 260 378 8 027 33 455 Tilgang i året - - - 277 277 Avgang i året - - - -97-97 Anskaffelseskost pr. 31.12 23 790 1 260 378 8 207 33 635 Akkumulerte ekstraordinære avskrivninger pr 31.12. - - - -41-41 Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12-19 832-302 - -5 737-25 871 Balanseført verdi 31.12 3 958 958 378 2 430 7 723 Avskrivninger i året 2 204 50-691 2 946 Avskrivningssatser 12,5-25 % 4 % 0 % 12,5-33 % - Selskapene driver sin virksomher i leide lokaler. Leiekostnadene for 2013 utgjør TNOK 1 500. Årets leiekostnader for driftsmidler som leies og som ikke er balanseført utgjør TNOK 64. Seltor Gruppen Årsregnskap 2013 17

NOTE 5 Aksjer i datterselskaper, tilknyttede selskap, konsern m.v. Morselskap - Beløp i 1 000 kroner Anskaffelsestidspunkt Forretningskontor Eierandel/st.andel Bokført verdi Datterselskaper/tilknyttet selskap: Seltor AS 2008 Porsgrunn 100 % 24 767 Seltor Øst AS 2008 Porsgrunn 100 % 12 437 Seltor Bolig AS 2009 Porsgrunn 95 % 143 Seltor Anlegg AS 2010 Lysaker 95,04 % 3 628 Vipevegen 41 AS 2013 Porsgrunn 100 % 4 718 Sum datterselskaper 45 692 Datterselskapet Seltor Bolig AS eier i tillegg aksjer i følgende selskap Beløp i 1 000 kroner Anskaffelsestidspunkt Forretningskontor Eierandel/st.andel Bokført verdi Datter-/tilknyttet selskap: Lillegården Eiendom AS 2004 Skien 50 % 482 PBBL Prosjekt Dr. Munchsgt. AS 2006 Porsgrunn 50 % 1 061 Buerhaven trinn 2 AS 2011 Porsgrunn 100 % 100 Buerhaven trinn 3 AS 2012 Porsgrunn 50 % -12 Eierandeler i tilknyttede selskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden. Beregning av årets resultatandel for de tilknyttede selskapene Beløp i 1 000 kroner Konsern 2013 Konsern 2012 Lillegården Eiendom AS 60 25 Dr. Munchsgt AS 1 341-93 Buerhaven trinn 3 AS -20-7 Effekt av endret skattesats på urealisert gevinst ved salg av tomt -10 - Samlet resultatandel tilknyttede selskaper 1 371-74 Beregning av balanseført verdi pr 01.01 Konsern - Beløp i 1 000 kroner Lillegården Eiendom AS Dr. Munchsgt AS Buerhaven trinn 3 AS Sum Inngående balanse 01.01 422-279 -961-818 Årets resultatandel tilknyttede selskap 60 1 341-20 1 381 Utgående balanse 31.12 482 1 061-982 562 18 Seltor Gruppen Årsregnskap 2013

NOTE 6 Fordringer med forfall senere enn ett år Fordringer med forfall senere enn ett år Konsern - Beløp i 1 000 kroner Morselskap 2013 Morselskap 2012 Konsern 2013 Konsern 2012 Dr. Munchsgt AS - - 501 474 Lillegården Eiendom AS - - 1 400 1 400 Buerhaven trinn 3 AS - - 320 - Jubali AS 726 711 726 2 312 Sum 726 711 2 947 4 186 NOTE 7 Anleggskontrakter Anleggskontrakter pr. 31.12 Konsern - Beløp i 1 000 kroner 2013 2012 Inntektsført på igangværende prosjekter 160 819 202 402 Kostnader knyttet til opptjent inntekt -152 366-209 223 Netto resultatført på igangværende prosjekter 8 453-6 822 Opptjent ikke fakturert inntekt på igangværende anleggskontrakter inkludert i andre kundefordringer 25 947 65 862 Forskuddsfakturert produksjon inkludert i annen kortsiktig gjeld 362 7 918 Gjenværende produksjon på tapskontrakter utgjør TNOK 19 880. NOTE 8 Kortsiktige fordringer Kundefordringer består av Beløp i 1 000 kroner Morselskap 2013 Morselskap 2012 Konsern 2013 Konsern 2012 Kundefordringer - - 52 609 90 745 Opptjent ikke fakturert på igangværende prosjekter 69-25 254 65 862 Sum kundefordringer 69-77 862 156 607 Andre kortsiktige fordringer består av Beløp i 1 000 kroner Morselskap 2013 Morselskap 2012 Konsern 2013 Konsern 2012 Fordring på Seltor AS 789 677 - - Fordring på Vipeveien 51 AS - - 48 45 Fordring på Loe Utvikling AS - 6 606-6 606 Forskuddsbetalte kostnader 41 15 4 348 4 074 Andre kortsiktige fordringer 374 308 1 371 5 391 Sum andre kortsiktige fordringer 1 203 7 607 5 767 16 116 Seltor Gruppen Årsregnskap 2013 19

NOTE 9 Bundne midler Bankinnskudd Konsern - Beløp i 1 000 kroner 2013 2012 Bundne skattetrekksmidler på egen konto 2 788 5 432 NOTE 10 Egenkapital Morselskap - Beløp i 1 000 kroner Aksjekapital Overkursfond Annen EK Sum Egenkapital pr. 31.12.12 300 35 163 1 620 37 083 Årets resultat - - -690-690 Egenkapital pr. 31.12.13 300 35 163 930 36 393 Konsern - Beløp i 1 000 kroner Aksjekapital Overkursfond Minoritet Annen EK Sum Egenkapital pr 31.12.12 300 35 163 687-252 35 898 Årets resultat - - 29 3 959 3 988 Andre korreksjoner minoritet - - -161 161 - Konsernbidrag til minoritet - - 63-63 - Egenkapital pr. 31.12.13 300 35 163 618 3 805 39 886 NOTE 11 Antall aksjer, aksjeeiere m.v Morselskapets aksjekapital er TNOK 300 fordelt på 270 A-aksjer à kr 1 000 og 30 B-aksjer à kr 1 000. Aksjonærene i selskapet pr. 31.12.13 Antall A-aksjer Antall B-aksjer Eierandel Stemmeandel Malmfrid Råmunddal 120-40 % 40 % Stian Råmunddal 60-20 % 20 % Jubali AS 90 15 35 % 35 % TKL Invest AS - 15 5 % 5 % Sum 270 30 100 % 100 % NOTE 12 Pensjonsforpliktelser De ansatte i datterselskapene har en innskuddsbasert ordning. Årets pensjonskostnad omfatter årets innbetaling til den innskuddsbaserte pensjonsordningen. Gjenstående regnskapsmessig underdekning på gammel AFP ordning i Seltor AS utgjør pr.31.12.13 TNOK 73 for perioden 2014-2015, denne er avsatt i regnskapet. 20 Seltor Gruppen Årsregnskap 2013

NOTE 13 Annen kortsiktig gjeld Annen kortsiktig gjeld består av Beløp i 1 000 kroner Morselskap 2013 Morselskap 2012 Konsern 2013 Konsern 2012 Påløpne feriepenger - 219 5 706 5 790 Påløpne prosjektkostnader - - 16 610 30 520 Øvrige påløpne kostnader 37 44 2 348 1 581 Forskudd fra kunder - - 362 15 296 Garantiavsetning - - 1 300 1 300 Gjeld til Vipevegen 51 AS 27 12 27 12 Mellomregning datterselskap 6 470 5 737 - - Sum annen kortsiktig gjeld 6 534 6 011 26 353 54 499 NOTE 14 Pant og garantier Beløp i 1 000 kroner Konsernets totale garantiramme: 70 000 Konsernests trekk på rammen pr. 31.12.13 41 360 Seltor Gruppen AS garantiansvar stilt for datterselskaper 14 249 Kredittrammer Konsernets totale kassekredittramme pr.31.12.13: 22 000 Konsernets kassekreditt er positiv pr.31.12.13 Bokført verdi av pantsatte eiendeler Løsøre, inventar og driftstilbehør 225 Fordringer 56 335 Seltor Bolig AS kausjonerer for TNOK 2 250 som utgjør en pro rata andel på 50 % av pantelån i Lillegården Eiendom AS Seltor AS kausjonerer for totalt TNOK 5 350 av låneforpliktelsene i PBBL Prosjekt Dr. Munchs gt AS Seltor Gruppen AS har et pantelån stort TNOK 5 000. Seltor AS og Seltor Øst er medkausjonister for lånet. Seltor Gruppen Årsregnskap 2013 21

REVISJONSBERETNING 22 Seltor Gruppen Årsregnskap 2013

Seltor Gruppen Årsregnskap 2013 23

SELTOR GRUPPEN AS Fellesadministrasjon: Vipeveien 51 3917 Porsgrunn Tlf: 815 70 360 / Faks: 35 93 10 21 / seltor@seltor.no / www.seltor.no Seltor AS - Vipeveien 51, 3917 Porsgrunn Seltor Øst AS - Lysaker Torg 8, 1366 Lysaker Seltor Anlegg AS - Lysaker Torg 8, 1366 Lysaker Seltor Bolig AS - Lysaker Torg 8, 1366 Lysaker ONEZERO DESIGNBUREAU - www.onezero.no